asset deal vs. share deals

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ)
Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS
Emil Holub
21. listopadu 2013
Obsah
 Úvod
 Předsmluvní odpovědnost
 Dopad NOZ na právní prověrku (due diligence)
 Asset deal
 Share deal
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
2
Předsmluvní odpovědnost
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
3
Předsmluvní odpovědnost
 Ochrana stran a dobré víry
 Důvod a okamžik ukončení jednání
 Informační povinnost
 Náhrada škody vs. náklady
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
4
Dopad NOZ na právní prověrku
(due diligence)
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
5
Nemovitosti – nové vymezení
 Věci nemovité:




Pozemky
Podzemní stavby
Práva (právo stavby)
Nepřenositelné věci, které nejsou součástí pozemku
(inženýrské sítě výslovně ne součást pozemku)
 Jednotky (byt, nebytové prostory)
 Stavby vzniklé před 1.1.2014
 Stavba součástí pozemku
 Stroj/jiné upevněné zařízení součástí pozemku,
pokud nezapsána výhrada
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
6
Vlastnictví – ochrana titulu
 Ochrana dobré víry posílena
 Nabytí za úplatu a v dobré víře od osoby „zapsané“
 Dle „výkladu“ dopad i na poskytnutí zástavy (?)
 Dobrá víra třetích osob – lze napadnout
– do 1 měsíce ode dne, kdy se žadatel o zápisu dozvěděl
– maximálně do 3 let od zápisu
 Přechodné období
 Výše uvedené lhůty běží od 1.1.2015 pro zápisy před
1.1.2014
 Dopad na praxi a due diligence
 Nové převody: ihned
 Historické tituly: magické datum 1.1.2018 (?)
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
7
Vlastnictví – ochrana titulu
 Vydržení
 Poctivá a pravá držba - 10 let zůstává
 Chybí-li právní důvod - nově 20 let
– Výjimka nepoctivý úmysl
 Pravá držba
„Neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně
nebo se se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že
někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo
povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.“
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
8
Due diligence a pronajaté projekty
 Nájemní vztahy
 Vznik nájmu:
zák.č. 116/1990 Sb.
 Práva vzniklá před 31.12.2013: zák.č. 116/1990 Sb.
 Všechna ostatní práva a povinností z nájmu (např.
včetně zániku/ukončení nájmu):
NOZ
 (Ne)platnost nájmů dle OZ/1964
 Aplikace nových zásad dle NOZ (?)
 Vznik nového nájmu ústně (?)
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
9
Revize platnosti nových nájemních smluv
Náležitosti nájemní smlouvy
116/1990 Sb
NOZ
Písemná forma nájemní smlouvy
ANO
--
Předmět nájmu
ANO
ANO
Předmět podnikání nájemce
ANO
--
Účel nájmu
ANO
--
Výše nájemného
ANO
--
Úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem
ANO
Ano*)
*) Před zahájením poskytování služeb
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
10
Asset deals
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
11
Asset deal - struktura
 Převod nemovitostí (+ movitých věcí)
 Práva a povinnosti
 Závady
 Převzetí veškerého majetku SPV/poměrně
určené části
 Vědomí o dluzích způsobí nabytí dluhů do výše hodnoty
 Zástava na nemovitosti
 převod dluhu v plné výši
 Možnost postoupení servisních smluv
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
12
Asset deal – Převod vlastnictví
 Zachován princip: smlouva + retrospektivní zápis
vkladem do KN
 Výměra pozemku uvedena: nárok kupujícího na
slevu v případě odchylky
 Vady staveb: uplatnění v 5-leté lhůtě (lze vyloučit)
 Jako věcné právo lze také dohodnout:
 Zákaz zatížení/zcizení + zákaz dalšího zastavení;
 Právo zpětné koupě;
 Výhradu lepšího kupce
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
13
Asset Deal – Zápis v KN
 Předmět evidence v KN – nový obsah
 Předmětem evidence v KN nebudou
 Podzemní stavby
 Rozestavěné budovy
 Dopad na stavby na cizím pozemku podle
OZ/1964
 Nové podmínky přezkumu listin při vkladovém
řízení
 Dopad na délku řízení (?)
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
14
Ochrana ztráty titulu
 Návrh na vklad - povinnost KÚ vyrozumět účastníka,
přestože zastoupen zmocněncem
 Adresa uvedená v katastru/email/SMS
 Služba sledování změn v katastru
 Čekací lhůta 20 dnů od vyrozumění (odeslání informace)
 Poznámky spornosti (§24 KZ vs. § 985/§986 NOZ): kdy
žalovat?
 Lhůty pro zápis do KN (§33 KZ)
 Vklad – bez zbytečného odkladu po povolení vkladu
 Záznam a poznámka – 30 dnů od doručení listiny
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
15
Asset deal a přechod nájmů
 Změna vlastníka - nájem pokračuje/práva a povinnosti z nájmu
přecházejí na nabyvatele
 Nemožnost vypovědět – lze sjednat opak (omezení u nájmu bytu):
výpověď v 3-měsíční lhůtě
 Problémem je rozsah
 přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o
ostatních povinnostech nabyvatel věděl
 úplatná koupě + absence pochybností, že věc není pronajata – právo
nabyvatele nájem vypovědět
 výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc
 práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena
 Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
16
Share deals
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
17
Share deal - principy
 Konec zákazu řetězení
 Převoditelnost podílů
 Současný stav
 Nová úprava
 Kmenový list
 Souhlas orgánu společnosti jako podmínka
účinnosti
 Důsledky neudělení souhlasu s převodem
 Akcie na jméno
 Akcie na majitele
 Jen zaknihované nebo imobilizované
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
18
Převody podílů a akcií
 Převod podílů
 Podíl jako věc, kupní smlouva, nabytí od nevlastníka
možné
 Nejasný okamžik převodu – veřejný rejstřík vs.
veřejný seznam
 Převod kmenového listu
 Převod akcií
 Nelze se odchýlit o zákonné úpravy
 Převod nesplacené akcie smlouvou
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
19
Share deal - Nároky ze záruk a prohlášení
Odpovědnost za nepravdivá prohlášení
Specifické smluvní ujednání nebo
Odpovědnost za vady dle NOZ?
 Omezení odpovědnosti – nelze předem
vyloučit
 Úmysl a hrubou nedbalost
 Práva slabší strany
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
20
Omyl a práva slabší strany
 Důsledky NS - 29 Odo 564/2006
 Rozšířená definice omylu
 O rozhodující okolnosti
 O vedlejší okolnosti
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
21
NOZ - Shrnutí na závěr
Zjednodušení právní due diligence do
budoucna
Aset deal – více nejasností a rizik
Share deal – vyjma s.r.o. bez zásadních
změn
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
22
Kontakty
Emil Holub
Partner
T: +420 222 555 222
E: [email protected]
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS
21. listopadu 2013
23
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ)
Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS
www.cliffordchance.com
Clifford Chance, 10 Upper Bank Street, London, E14 5JJ
© Clifford Chance 2013
Clifford Chance LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales under number
OC323571
Registered office: 10 Upper Bank Street, London, E14 5JJ
We use the word 'partner' to refer to a member of Clifford Chance LLP, or an employee or consultant
with equivalent standing and qualifications