Feasibiltiy Study - River Terrace Hotel

FEASIBILITY
STUDY
ZKRÁCENÁ VERZE
RIVER
TERRACE
HOTEL
1
OBSAH
1.
ÚVOD
5
2.
EXECUTIVE SUMMARY
6
3.
POPIS PROJEKTU
4.
5.
6.
7.
3.1
LOKALITA, UMÍSTĚNÍ HOTELU
7
3.2
POPIS HOTELU
14
ANALÝZA TRHU, ODHAD POPTÁVKY, MARKETINGOVÁ STRATEGIE
4.1
ANALÝZA TRHU
24
4.2
MARKETINGOVÁ STRATEGIE
37
4.3
SWOT ANALÝZA HOTELU
38
MANAGEMENT PROJEKTU A ŘÍZENÍ LIDSKÝCH ZDROJŮ
5.1
ORGANIZAČNÍ SCHÉMA
39
5.2
POPIS ÚSEKŮ
40
TECHNICKÉ A TECHNOLOGICKÉ ŘEŠENÍ PROJEKTU
6.1
ARCHITEKTONICKO STAVEBNÍ ŘEŠENÍ
42
6.2
VLIV STAVBY NA OKOLNÍ ZÁSTAVBU
45
6.3
VLIV STAVBY NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
47
RIZIKA PROJEKTU, EKONOMIKA PROJEKTU
7.1
RIZIKA PROJEKTU
51
7.2
PROJEKCE CASH-FLOW
51
7.3
VÝPOČET HODNOTY ZBYTKOVOU METODOU
55
7.4
FINANČNÍ UKAZATELE IRR, DN
56
8.
ZÁVĚR
58
9.
REFERENCE
60
10.
PŘÍLOHY
65
2
POUŽITÉ ZKRATKY:
NPV
Net Present Value
Čistá současná hodnota
IRR
Internal Rate of Return
Vnitřní výnosové procento
DN
Repayment period
Doba návratnosti
CEE
Central and Eastern Europe
Střední a Východní Evropa
ARR
Average Room Rate
Průměrná cena za pokoj
ADR
Average Daily Rate
Průměrná denní sazba
RevPAR
Revenue Per Available Room
Výnos na dostupný pokoj
ČSÚ
Czech statistical deparment
Český statistický úřad
Yield
Míra tržní kapitalizace
F&B
Food&Beverages
Jídlo & pití
EBITDA
Earnings Before Interests,
Zisk před odpisy, úroky
Depreciation, Taxes and
a daněmi
Amortization
VRN
GOPPAR
Vedlejší rozpočtové nákl.
Gross operating profit per
Hrubý provozní zisk na
available room
dostupný pokoj
SEZNAM OBRÁZKŮ
Obrázek 1: Ortofoto části Praha 1 a Praha 5
Obrázek 2: Umístění hotelu
Obrázek 3 a 4: Umístění hotelu – pohled z Rabínova nábřeží – den/noc
Obrázek 5: Významné konkurenční hotely kategorie 4-5*
Obrázek 6: Rozvoj lokality Smíchov
Obrázek 7: Faktory Office Center
Obrázek 8: Na Valentince
Obrázek 9: Studie rozvoje Smíchovského nádraží
Obrázek 10: Vstupní hala s recepcí
Obrázek 11: Vstupní hala s recepcí
Obrázek 12 a 13: Vizualizace pokojů – den/noc
Obrázek 14: Kongresový sál
Obrázek 15-22: Dispozice podlaží 2.PP – 6.NP
3
SEZNAM GRAFŮ
Graf 1: Vývoj HDP v letech 2004-2009
Graf 2: Vývoj inflace v letech 2000-2008
Graf 3: Vývoj nezaměstnanosti v letech 2000-2008
Graf 4: Vývoj kurzu CZK vůči EUR v letech 2000-2008
Graf 5: Vývoj ECB, FED a ČNB PRIBOR 3M v letech 2000-2008, predikce do 2010
Graf 6: HDP na osobu v EUR
Graf 7: Příliv přímých zahraničních investic do ČR
Graf 8: Vývoj ADR v EUR a obsazenosti v % v letech 2000 – 2008
Graf 9: Pozice Prahy v regionu CEE
Graf 10: Rozvinutost trhu v CEE
Graf 11: Vývoj RevPAR v regionu CEE
Graf 12: Vývoj hotelových Yields v letech 2000-2008
Graf 13: Počet odbavených cestujících na letištích
Graf 14: Návštěvnost ubytovacích zařízení v Praze – měsíční, roční
Graf 15: Počet hostů a přenocování v Praze
Graf 16: Hosté v 5* hotelech v České republice
Graf 17: Odhad vývoje nově zbudovaných pokojů v roce 2008 - 2011
Graf 18: Výkonnost pražských hotelů
Grafy 19: Investiční transakce podle původu kapitálu, podle sektoru
Graf 20: Vývoj investičních transakcí v Praze v letech 2002-2008
Graf 21: Vývoj EBITDA a jeho modifikací
Graf 22: Analýza citlivosti ADR a obsazenosti v roce 1
SEZNAM TEBULEK
Tabulka 1: Přehled ploch
Tabulka 2: Významní hoteloví operátoři v Praze
Tabulka 3: Kongresové možnosti v Praze
Tabulka 4: Srovnání výnosů – Yields – CEE metropolí
Tabulka 5: Plánovaná výstavba nových hotelových kapacit v Praze
Tabulka 6: Meziroční srovnání výkonnosti pražských hotelů v měsíci leden
Tabulka 7: Vývoj počtu kongresových akcí v ČR
Tabulka 8: Vývoj počtu kongresových akcí v Praze
Tabulka 9: Vývoj EBITDA v závislosti na změně ADR a obsazenosti
4
1.
ÚVOD
Předmětem studie proveditelnosti je představení projektu RIVER TERRACE HOTEL a jeho
posouzení v souvislosti s vývojem situace na hotelovém trhu vzhledem ke svému umístění.
Studie se převážně zabývá životaschopností projektu, klade důraz na technické a
ekonomické aspekty projektu, posuzuje stavební náklady spojené s realizací, náklady na
vybavení hotelu, v závěru vyhodnocuje základní ekonomické ukazatele projektu na základě
předpokládaných budoucích peněžních toků a zkoumá citlivost budoucích peněžních toků
v souvislosti s procentní změnou ukazatelů ovlivňujících potenciální hospodářský výsledek.
Současně poskytuje klientovi (konečnému investorovi) nezávislý pohled na prostředí trhu
v Praze, ekonomickou náročnost projektu se snahou upozornit na možná rizika a jejich
řešení a seznámit s reálnými peněžními toky, které může projekt generovat.
5
2.
EXECUTIVE SUMMARY
Název stavby:
RIVER TERRACE HOTEL
Místo stavby:
Hořejší nábřeží, Praha 5 – Smíchov
Parcela:
553/2, 557/3, 557/4, 558/3, 558/4, 4984/3,5077/2
LV:
3118
Stupeň:
ÚR – Územní rozhodnutí ze dne 24.7. 2007
Vlastník:
River Terrace a.s., Ovocný trh 572, Praha 1
Druh stavby:
Novostavba
Účel stavby:
hotel kategorie 4* a více
Umístění:
Hotel je umístěn na levém břehu řeky Vltavy v městské části Praha 5 –
Smíchov.
Popis hotelu:
Budova hotelu se skládá z celkem 8 podlaží:
2.PP
Technické, technologické a provozní zázemí, garáže
1.PP
Technické a provozní zázemí, kongresové centrum, restaurace
1.NP
Technické a provozní zázemí, hlavní vstup, restaurace
2.NP – 6.NP
Ubytování, provozní zázemí
Celková plocha činí 22 090 m2, z toho připadá 8 527 m2 na hotelové
pokoje, 1 093 m2 na restaurační zařízení, 2 547 m2 na konferenční
prostory, 2 572 ma parkování a rampy. Zbývajících 7 351 bude sloužit
jako technické a administrativní zázemí.
Kapacita hotelu:
326 pokojů
97 parkovacích stání
Kongresový sál pro více než 1 000 účastníků skládající se z hlavního
sálu a 6 propojitelných salónků
Harmonogram:
12 měsíců
stupeň dokumentace pro stavební povolení
24 měsíců
předpokládaná doba výstavby
12 měsíců
dokončovací práce, sadové úpravy, zkušební provoz,
rezerva
Ekonomika:
Akviziční náklady
12 817 tis. EUR
Stavební a finanční náklady 43 063 tis. EUR
Profit developera (25%)
9 188 tis. EUR
Náklady na vybavení
4 488 tis. EUR
Celkem
69 557 tis. EUR
IRR
7,75 %
DN
13 let
6
3.
POPIS PROJEKTU
3.1.
LOKALITA, UMÍSTĚNÍ
3.1.1.
POPIS LOKALITY
Umístění hotelu RIVER TERRACE na levém břehu řeky Vltavy v městské části Praha-Smíchov
nabízí jedinečnou možnost realizace stavby na nábřeží v širším centru města. Tato část
Prahy byla kdysi bránou do Prahy s rozsáhlými viničními usedlostmi, chmelnicemi, zahradami
a sady. O mnoho staletí později se stal Smíchov důležitým průmyslovým předměstím Prahy s
převážně strojírenskou výrobou. Dnes tvoří velkou část Smíchova historizující bloková obytná
zástavba architektury 19. století a funkcionalistických domů. Městská zástavba je lemována
na západě zelenými svahy Petřína, vrchu Sacre Coeur a Mrázovky jejichž panorama dotváří
charizma Smíchova.
Současný Smíchov patří k nejdynamičtěji se rozvíjejícím pražským centrům. V posledním
desetiletí se proměnil v moderní centrum obchodu a zábavy s množstvím hotelů a
rezidenčních objektů vnímaných jako prestižní rezidenční adresa. Nechybí ani dostatek
parků, převážně v blízkosti řeky Vltavy. Několik přilehlých ostrovů a nejbližší vltavské nábřeží
slouží k oddechu i sportovní relaxaci.
Národní divadlo
Tančící dům
Karlovo náměstí
RIVER TERRACE
HOTEL
Vyšehrad
Obrázek 1: Ortofoto části Praha 1 a Praha 5
7
S modernizací Smíchova byl zdokonalen, stejně jako v ostatních městských částech Prahy,
protipovodňový systém tak, aby se neopakovaly rozsáhlé škody způsobené povodní v roce
2002.
V blízké budoucnosti se připravuje výstavba v jižní části centrálního Smíchova na bývalých
pozemcích Českých drah, která nabídne plochu k výstavbě asi 350 000 m2 převážně
kancelářských a obchodních ploch. Bude tak dokončen proces přeměny Smíchova v jedno z
nejdůležitějších pražských center, v místo s vynikající adresou pro podnikání, obchod,
pořádání konferencí a jiných společenských událostí.
3.1.2.
UMÍSTĚNÍ HOTELU
Výjimečnost polohy hotelu je dána několika faktory. Jedním z nich je bezesporu stále
rostoucí význam Smíchova jako moderního pražského centra obchodu, služeb, bydlení a
zábavy. Neméně důležitá je skutečnost, že se jedná o poslední parcelu určenou ke
stavebním účelům na břehu řeky Vltavy v centrální části Prahy. Pozemky na březích řek
všech významných světových metropolí patří k nejžádanějším a nejcennějším. Budova
hotelu bude novou nepřehlédnutelnou dominantou pražských nábřeží a nabídne možnost
provozního využití vodní plochy v rámci pražské metropole.
Hotelový komplex bude chráněn před povodněmi systémem protipovodňových opatření. Ten
je vyprojektován na ochranu až před tisíciletou velkou vodou a je napojen na moderní
celoměstský systém ochrany Prahy. Ochranná bariéra se skládá ze systému betonových stěn
a otvorů, které jsou v případě povodňového nebezpečí vyplněny mobilními hradidly.
Této problematice byl věnován zvláštní důraz při tvorbě projektové dokumentace.
Smíchov je dnes výborně dostupný z pražského letiště díky vybudovanému systému tunelů
procházejících touto městskou částí z Prahy 6 – Strahovský tunel. Situace se ještě výrazně
zlepší po dokončení městského okruhu v jihozápadním sektoru Prahy po roce 2009. Spojení
z hotelu na pražské letiště tak bude velmi rychlé a komfortní.
Historické pražské centrum je prakticky v docházkové vzdálenosti nebo se nabízí velmi
atraktivní využití lodní dopravy přímo od hotelu. Stanice metra B – Anděl se nahází
v docházkové vzdálenosti do 10 minut pěší chůze.
8
Tančící dům
Galerie Mánes
Národní divadlo
Karlův most
Pražská pláž
Katedrála sv. Víta
Pražský hrad
RIVER TERRACE
HOTEL
Petřín
Obrázek 2: Umístění hotelu
V docházkové vzdálenosti se nachází trasa metra B – stanice Smíchovské nádraží nebo Anděl
a rovněž stanice TRAM a BUS nabízející dopravní spojení do samotného historického centra
metropole.
9
Obrázek 3 a 4: Umístění hotelu – pohled z Rabínova nábřeží – den/noc
3.1.3
Umístění konkurenčních hotelů v kategorii 4-5*
Hotely konkurenčních značek kategorie 4 – 5*, jako jsou např. Kempinski nebo Marriott se
nachází zejména v centru města. Většina hotelů pravděpodobně není schopna nabídnout
podobný výhled na panorama Pražského Hradu a ani nedisponuje možností využití navazující
vodní plochy tak, jako je tomu v případě hotelu RIVER TERRACE.
10
Boscolo Carlo
Hotel KEMPISNKI
Muzeum
Hotel Jalta
Radison SAS
Park Inn
RIVER TERRACE HOTEL
andel´s hotel
Hotel Movenpick
HILTON
Hotel Esplanade
Mariott
HILTON Old Town
Václavské nám.
Buddha Bar
Staroměstské nám.
Hotel Intercontinental
Four Seasons
Karlův most
Národní divadlo
Mandari Oriental
Rocco Forte
Pražský Hrad
Petřín
Obrázek 5: Významné konkurenční hotely kategorie 4-5*
11
3.1.3.
DEVELOPMENT LOKALITY
Oblast Smíchova je jednou z nejvyhledávanějších administrativních a nákupních oblastí v
Praze. K tomuto trendu přispívá především skutečnost, že se jedná o zavedenou komerční
lokalitu, která je jednoduše dostupná z městského centra. Snadný přístup na dálnici D5 a
letiště Ruzyně je optimální pro společnosti, které potřebují být nejen v kontaktu s městským
centrem, ale i s letištěm a rychlým přístupem na městský okruh a dálniční síť ČR.
Obrázek 6: Rozvoj lokality Smíchov
Administrativní budovy
FOC – Factory Office Center vymezené ulicemi Nádražní a Rozkošného, přímo nad stanicí
metra B a tramvajové zastávky - Smíchovské nádraží. V současné době rozestavěný projekt
o celkem 9. podlažích nabídne více než 10 000 m2 nový kancelářských ploch.
12
Obrázek 7: Factory Office Center
Administrativní budova „Smíchov Land“
Kancelářská budova nabídne zhruba 5 800 m2 nových kancelářských ploch.
Obrázek 8: Smíchov Land
Objekt je situován mezi ulicemi Svornosti, Hořejší nábřeží a Na Valentince, naproti hotelu
RIVER TERRACE.
Rozvoj území Smíchovského nádraží
Připravovaný projekt revitalizace Smíchovského nádraží nabídne plochu asi 350 000 m2. Ve
střednědobém horizontu by zde měla vyrůst administrativní, komerční a rezidenční zástavby.
Obrázek 9: Studie rozvoje Smíchovského nádraží
13
3.2
POPIS HOTELU
3.2.1
POPIS HOTELU
Objekt hotelu koncipovaný ve 4* kategorii se skládá z celkem 8-mi podlaží - 2 podzemních
podlaží a 6 nadzemních podlaží a nabízí celkem 326 pokojů, 97 parkovacích stání, 4
autobusová stání a konferenční sály se zázemím a kapacitou více než 1 000 účastníků.
Tento konferenční sál, stejně jako restaurace, se nacházejí v přímé návaznosti na nábřeží,
což bezesporu dodá prestiž při pořádání nejrůznějších společenských akcí.
Hotelový komplex se skládá ze tří budov vzájemně propojených tak, aby doplnil stávající
zástavbu Smíchova a stal se výraznou dominantou jižní části levého nábřeží řeky Vltavy.
Zastřešení je navrženo jako rovné, zelené, část k ulici Hořejší nábřeží má střechu sedlovou.
Hlavní vstup do hotelu je od ulice Hořejší nábřeží, v těsné blízkosti vstupu jsou pohotovostní
stání pro osobní automobily, eventuálně vozy taxi služby.
Hotel je koncipován tak, že kongresová část je situována do západní části k přilehlé
komunikaci a ubytovací část a restaurační zařízení se nacházejí ve východní části s výhledem
do přilehlého parku, na řeku Vltavu a její východní nábřeží.
Z prostorné hotelové haly s recepcí a zimní zahradou bude přístup k výtahům do ubytovací
části, k hotelové restauraci, dennímu baru i kongresovému centru. Celá část lobby a recepce
má prosklenou střechu.
Tabulka 1: Přehled ploch
Podlaží
-2
-1
Foyer + bar
Restaurant
Konferenční sál
1
2
Kuchyně + zázemí
Technické
prostory
Chodby, výtahy,
schodiště
Parkování, rampy
Sklady, úklid…
5
6
Celkem
v m2
1 714
670
423
1 093
1 830
717
2 547
2 358
2 292
1 860
1 425
592
8 527
212
267
479
303
236
250
789
933
236
94
145
1 169
205
573
603
492
411
201
2 572
28
46
96
30
30
20
155
3 973
2 724
2 572
71
Atrium
Celkem v m2
4
1 741
Hotelové pokoje
Kanceláře
3
3 484
321
155
3 604
2 977
2 991
2 382
1 866
813
22 090
Zdroj: Dokumentace k ÚR
14
3.2.2
ZAMĚŘENÍ HOTELU, POSTAVENÍ HOTELU NA TRHU
Hotel bude zaměřen na kongresovou a incentivní klientelu zahraniční i domácí. Právě
kongresová a incentivní turistika je nositelem mnohem vyšších příjmů vzhledem k návaznosti
na dodatečné služby jako jsou např. catering apod.
V nejtěsnější konkurenci, co se týče počtu pokojů, nenabízí žádný hotel
kongresové
možnosti srovnatelné s RIVER TERRACE. Obdobně je tomu i v případě srovnání v oblasti
Prahy 5, což je vzhledem k vnímání lokality jako centrum obchodu výraznou předností hotelu
RIVER TERRACE.
Tabulka 2: Významní hoteloví operátoři v Praze
Název hotelu
TOP Hotel
Hilton Praha
Corinthia Praha
Diplomat
Hotel Intercontinental
RIVER TERRACE
Hilton Old Town
Mariott
andel´s hotel Smíchov
Park Inn Vyšehrad
Radison SAS
Yasmin
Angelo Hotel Smíchov
Boscolo Carlo
Four Seasons
Movenpick
Rocco Forte
Mandarin Oriental
Jalta
Kempinski Hybernská
Esplanade
Hotel MaMaison Pachtův Palác
Buddha-Bar
Počet
*
4
5
5
4
5
4-5
5
5
4
5
5
4
4
5
5
4
5
5
4
5
5
5
5
Obsazenost Sazby
v%
v EUR
60
95
70,36
120-230
78,3
275-292
73
195
150-265
od 140
130-230
82,6
222-282
83,9
130
60-232
169-900
67,92
145
69,8
125
265-360
od 325
155
Od 290
od 370
195
od 275
119-269
149-399
od 388
Počet
pokojů
930
788
450
398
364
326
305
293
290
210
206
198
168
150
143
136
101
99
94
75
74
50
39
Zdroj: Analýza WPB Consulting a.s.
3.2.3
VYBAVENÍ HOTELU
Vstupní hala s recepcí
Vstupní hala, resp. hlavní vstup je situován od ulice Hořejší nábřeží. Prostor hotelové haly
bude kapacitně odpovídat příjmu cca 180 hostů a to i z důvodu zaměření hotelu na
kongresovou klientelu. Tyto případné kongresové skupiny mohou být odbavovány i mobilní
recepcí.
15
Součástí hotelové haly je recepce pro 4 recepční, úschovna zavazadel pro hotelové hosty,
prostor pro sekretářské služby a pult pro halové služby (nosič zavazadel apod.)
Pro dopravu k pokojům bude sloužit celkem 6 výtahů s kartovým ovládáním. Bude tak
částečně omezen pohyb hotelových hostů po hotelu. Pro potřebu hostů bude součástí
hotelové haly také oddychová zóna.
Volně k dispozici bude lobby bar a restaurace s kapacitou až 200 hostů, restaurace bude
fungovat formou „buffetu“.
Obrázek 10: Vstupní hala s recepcí
Z prostoru recepce bude dvěma eskalátory a nebo jedním ze šesti výtahů přístupný prostor
kongresového centra, restaurace v 1.PP a Yacht klub
Restaurace
Hlavní restaurace je přístupná z recepce, nachází se v 1. NP. Kapacita činí 180 - 200 míst.
Restaurace bude samoobslužnou formou zajišťovat snídaňový, polední a večerní buffet.
Součástí restaurace
bude pracoviště kuchaře, který dle typu buffetu bude připravovat
pokrmy z pánve.
Uspořádání a vybavení restaurace bude záležen na budoucím provozovateli.
Jednotlivé buffety budou nabízet studené a teplé nápoje a studenou a teplou kuchyni. Větší
důraz bude kladen na snídaňový a večerní buffet, důvodem je předpoklad o větší zájem
ubytovaných skupin, které budou využívat polopenzi.
Nabídka by tak byla přizpůsobena
požadavkům objednatele.
Sortiment studené i teplé kuchyně bude obměňován dle sezónní nabídky a skladby klientů.
16
Foyer bar
Foyer bar navazuje na recepci v 1.NP, předpokládaná kapacita bude 80 míst. V nabídce
bude široký výběr alkoholických, nealkoholických a teplých nápojů včetně točeného piva.
Nabídku budou doplňovat cukrářské výrobky, studená a teplá kuchyně jednoduchého
charakteru. Jídelní lístek bude doplňkem k hlavní hotelové restauraci – servírování teplých
pokrmů bude zajišťovat hlavní restaurace. Sortiment studené a teplé kuchyně bude
k dispozici po celou předpokládanou otevírací dobu.
Součástí lobby baru bude i zázemí a příruční sklad.
Víceúčelová restaurace
Restaurace je situována v 1.PP, na západní straně sousedí s kongresovým sálem, východní
prosklená fasáda nabídne pohled na řeku Vltavu a Rašínovo nábřeží.
Restaurace bude mimo funkce gastronomického zařízení plnit i funkce společenské a
zábavní. Kromě klasické buffetové nabídky bude moci host vybírat formou A La Carte. Část
kuchyně bude součástí restaurace a kuchař tak bude připravovat objednávky v přímém
optickém kontaktu s hosty. Restaurace by měla díky poloze, umístění a kvalitě spadat do
kategorie „zážitkové” gastronomie a přinášet tak vyšší tržby.
Restaurace bude současně sloužit jako gastronomické zázemí přilehlého kongresového
centra. Budou zde servírovány coffee breaky, polední buffet a večerní gala programy.
Obrázek 11: Vstupní hala s recepcí
17
Hotelové pokoje
Všech 326 pokojů bude dispozičně i technicky řešeno tak, aby odpovídaly standardu
kategorie 4*.
Obrázek 12 a 13: Vizualizace pokojů – den/noc
Pokoje budou klimatizované s vnitřní tepelnou regulací, okna francouzská. Zámky dveří, u
kterých bude kladen důraz na utlumení hluku, budou vybaveny kartovým systémem, který
bude rovněž sloužit k ovládání osvětlení. Osvětlení bude možné dále regulovat jednotlivými
vypínači vč. tlumících prvků. Telefon bude bezdrátový, přenosný. TV s plochou obrazovkou a
18
hotelovým programem. V pokoji bude možnost připojení na internet. Další vybavení bude
tvořit chladnička, trezor a minibar.
Koupelna se bude skládat z umyvadla s dostatečnou odkládací plochou, odkládací police,
vana/sprchový kout a toaleta vč. odvětrání.
Dále bude koupelna vybavena zásuvkou všech uživatelských norem, fénem a zrcadlem.
Pokoje budou vybaveny standardním nábytkem odpovídajícímu designu hotelu. Součástí
nábytku bude vestavná odkládací skříň, pracovní stůl s odkládacím prostorem, židle, křesílka,
konferenční stolek. Postel bude dle typu pokoje – jedno velké lůžko pro 2 osoby nebo dvě
oddělitelná lůžka. Nedílnou součástí lůžek budou čela a noční stolky.
Povrchové úpravy pokojů:
Podlahové krytiny – koberec v chodbách a pokojích
Stěny – malby nebo tapety
Kalkulace vybavení hotelových pokojů, resp. hotelového vybavení tvoří přílohu č. 2 této
studie proveditelnosti.
Kongresový sál
Hlavní kongresový sál je situován v 1.PP a je přístupný dvěma eskalátory ze vstupní haly
hotelu. Kongresové centrum se skládá z kongresového sálu s kapacitou cca 700 hostů a
celkem šesti konferenční salonků s kapacitou 360 hostů. Celková kapacita, která je závislá
na způsobu uspořádání, může dosáhnout až 1 060 hostů. Při pořádání např. banketu je
odhadovaná kapacita cca 400 osob.
Obrázek 14: Kongresový sál
19
Koncepce kongresového sálu bude víceúčelová, aby odpovídala maximálním možnostem
využití požadovaných trhem. Sál bude vybaven dostatečným odvětráním, osvětlením a
tepelnou a zvukovou izolací.
Zbývající salonky, 3 v 1.PP a 3 v 1.NP, bude možné navzájem propojit/oddělit pomocí
pojízdných stěn. Sál a salonky budou vybaveny skládacím nábytkem. Kongresové prostory
budou vybaveny multifunkčním technickým vybavením – flipcharty, dataprojektory,
zařízením pro videokonference atd. včetně připojení k internetu pomocí Wifi, který by měl
pokrývat signálem celý hotel. Samozřejmou součástí budou tlumočnická zařízení použitelná
pro všechny typy salónků.
Svojí velikostí se bude kongresové centrum hotelu RIVER TERRACE řadit k největším
v Praze. S kapacitou až 1 060 účastníků zaplňuje mezeru mezi největšími centry s kapacitou
nad 2 500 míst – Clarion Congress Hotel Prague, TOP HOTEL nebo Kongresové Centrum
Praha – a těmi menšími s kapacitami okolo 500-700 míst – Diplomat, Corinthia Tower, Hotel
Palace nebo např. Hotel Pyramida.
Tabulka 3: Kongresové možnosti v Praze
Název hotelu
TOP Hotel
Kongresové centrum Praha
Clarion Congress hotel Prague
Hilton Prague
RIVER TERRACE
Hotel Diplomat
Hotel Pyramida
Corinthia Hotel
Hotel Movenpick
Hotel Palace
Hotel Jalta
Počet
*
4
5
5
4
4
4
5
4
5
4
Kapacita
kongresových
sálů
5 000
2 764
2 500
1 500
1 060
820
500
420
300
300
250
Umístění
Praha 4
Praha 2
Praha 9
Praha 8
Praha 5
Praha 6
Praha 6
Praha 4
Praha 5
Praha 1
Zdroj: Analýza WPB Consulting a.s.
Cateringové služby kongresového centra bude zajišťovat gastronomický, resp. F&B úsek
prostřednictvím víceúčelové restaurace situované v 1.PP.
Z restaurace je pak přístupné nábřeží s výhledem na východní nábřeží řeky Vltavy a na
Národní kulturní památku Vyšehrad.
Svojí jedinečnou polohou, možností využití lodní dopravy nebo vodní plochy a kvalitou
prostor bude kongresové centrum dodávat exkluzivitu při pořádání večerních společenských
akcí a různých eventů.
20
3.2.4
DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ HOTELU
Půdorys 2.PP
1
2
3
Parkoviště
Techn. prostory
Zázemí kuchyně
Půdorys 1.PP
2
3
4
5
6
Techn. prostory
Zázemí kuchyně
Kanceláře
Kongresový sál
Restaurace
Půdorys 1.NP
4
5
6
7
8
9
Kanceláře
Kongresový sál
Restaurace
Recepce, lobby
Foyer bar
Stání pro
autobusy
21
Půdorys 2.NP
10 Hotelové pokoje
11 Sklady, úklid
Půdorys 3.NP
10 Hotelové pokoje
11 Sklady, úklid
Půdorys 4.NP
10 Hotelové pokoje
11 Sklady, úkolid
22
Půdorys 5.NP
10 Hotelové pokoje
11 Sklady, úklid
Půdorys 6.NP
10 Hotelové pokoje
11 Sklady, úklid
23
6.
TECHNICKÉ A TECHNOLOGICKÉ ŘEŠENÍ PROJEKTU
Popis technického a technologického řešení objektu byl převzat z „DOKUMENTACE PRO
ZMĚNU
ÚZEMNÍHO
ROZHODNUTÍ“
projektu
„HOTEL
SMÍCHOVSKÉ
NÁBŘEŽÍ“
vypracovaného společností AED Project a.s. v dubnu 2006.
6.1.
ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ ŘEŠENÍ
Architektonicko - stavební řešení klade důraz na efektivitu provozu a kvalitu použitých
materiálů. Design hotelu citlivě doplňuje stávající městskou zástavbu.
6.1.1
ARCHITEKTONICKO STAVEBNÍ KONCEPT
Fasády hotelových objektů jsou navrženy v kombinaci obkladu kamenem, probarvené
omítky, zvětralého měděného obkladu Tecu a obkladu skleněnými deskami.
Okna a výkladce jsou z hliníkových profilů, s hliníkovými, resp. textilními žaluziemi.
Zábradlí u francouzských oken je z kaleného skla, zábradlí na balkonech a terasách je
navrženo jako ocelová konstrukce s výplněmi z mléčného a čirého skla. Architektem projektu
je ateliér ŠAFER HÁJEK ARCHITEKTI, referenční projekty jsou uvedeny v kapitole 9.
6.1.2
ARCHITEKTONICKO STAVEBNÍ KONCEPT
Charakteristika konstrukce
Objekt je navržen jako staticky samostatně působící konstrukce s tím, že nadzemní patra
jsou rozdělena do samostatných křídel, zatímco suterény a 1.NP tvoří jediný celek.
Nosné konstrukce objektu jsou navrženy převážně jako monolitický železobetonový skelet se
ztužujícími komunikačními jádry a stěnami, v exponovaných místech doplněný ocelovými
stojkami a nosníky.
Typická modulace svislých nosných konstrukcí nadzemních pater je po 4.0m, typická
modulace sloupů v suterénech je cca 8.0x8.0m.
Založení
Založení objektu je navrženo na vrtaných pilotách popř. skupinách pilot průměrů 630 mm až
1200 mm, které budou kombinovány se základovou deskou tl. 500mm.
Některé části objektu budou proti vyplavení zajištěny pilotami tahovými.
24
Založení šikmých sloupů pod nadzemními konzolovanými prsty je navrženo na roznášecí
základové bárky a skupinu širokoprůměrových pilot.
Založení nábřežní zdi je navrženo na řadu izolovaných vrtaných pilot průměru 630mm.
Všechny piloty bude nutné provádět pod ochranou ocelové výpažnice.
Zajištění stavební jámy
Zajištění stavební jámy je poměrně složité a bude předmětem speciálního projektu.
Spodní část jámy bude trvale pod hladinou vody, jejíž přítoky by v prostředí vltavské terasy
by byly enormní, nelze je zvládnout čerpáním. Zajištění jámy musí být tedy navrženo jako
těsné proti průniku podzemní vody. Po obvodě stavební jámy je navržena převrtávaná
pilotová stěna z vrtaných pilot profilu 630mm, která bude zahloubena až do skalního podloží.
V místech kolem kanalizačního stoky bude řešena pomocí překlenovacího železobetonového
prahu a dotěsněna tryskovou injektáží, obdobné dotěsnění je navrženo v místech event.
průsaků podzemní vody.
Dno stavení jámy bude vystrojeno min. 8 ks čerpacích jímek- studní, které budou sloužit pro
čerpání srážkových vod a event. průsaků dnem jámy popř. pilotovou stěnou. Stavební jáma
bude chráněna proti Q5 - pětileté povodni. Směrem k Vltavě bude na hlavu pilotové stěny
uložena železobetonová deska náplavky a bude do ní kotvena mobilní protipovodňová stěna.
Pro provedení nábřežní stěny – hrany náplavky bude v řece dočasně instalována štětová
stěna a dočasná pracovní plošina.
Dilatace
Suterény budou z důvodu omezení přetvoření od objemových změn rozděleny jednou
dilatační spárou. Dilatace není navržena z důvodů rozdílných sednutí, musí však umožnit
vzájemné vodorovné posuny celků. Jednotlivá nadzemní křídla objektu nebude nutné
dilatovat, avšak při výstavbě je nutné počítat s vynecháním smršťovacích pruhů v
konstrukcích a s použitím vhodného složení betonu pro maximální omezení hodnot smrštění.
Materiály použité na nosné konstrukce
Betonové konstrukce:
Beton třídy C25/30, C30/37, C35/45
Výztuž:
třída 10 505(R)
Ocelové konstrukce:
Ocel třídy S235, S 355
Spodní stavba
Spodní stavba (základová deska a konstrukce suterénů včetně stropů) objektu bude trvale
umístěna částečně pod hladinou podzemní vody a bude izolována klasickou povlakovou
25
hydroizolací. Obvodové konstrukce suterénů i základová deska jsou mj. navrženy na přenos
hydrostatického tlaku podzemní vody a zemních tlaků. Tloušťka obvodových stěn je
navržena 300 až 400mm, tl. základové desky je navržena 500mm.
Tloušťka vnitřních stěn je navržena převážně 200-300mm, rozměry sloupů jsou
odstupňovány podle zatížení.
V garážích jsou navrženy sloupy oválné popř. obdélníkové min. šířky 300mm a délky dle
zatížení, minimálně 300x600mm.
Stropní desky suterénů jsou navrženy v tloušťce 250mm a v místě uložení na sloup mohou
být v nejvíce zatížených místech lokálně zesíleny viditelnými hlavicemi max. tl. 150mm pod
desku.
Vrchní stavba
Konstrukce vrchní stavby všech křídel je obdobná. Příčné a podélné stěny spolu se stropními
deskami tvoří prostorově působící voštinovou konstrukci.
Příčné stěny jsou navrženy tl. 200mm a jsou rozmístěny půdorysně po 4.0 m a jsou
propojeny dvojicí podélných stěn. Stropní desky jsou navrženy tl. 200mm a převážně působí
jako spojité desky pnuté přes příčné stěny.
Staticky nejvíce exponované jsou vnější rohy vykonzolovaných „prstů“, neboť stropní desky
nemají v těchto místech dostatek svislých podpor a mají tendenci se nadměrně deformovat.
Je nutné proto v těchto místech počítat se zesílením stropních desek až na cca 250mm, s
použitím nosných stěn-pilířů i ve fasádách a s plným využitím nosných parapetů
popř.obrubních žeber.
Vykonzolované „prsty“ budou částečně uloženy na konstrukcích suterénů a částečně na
několika šikmých ocelových sloupech a budou založeny samostatně mimo půdorys suterénu
objektu.
V místě uložení na tyto sloupy je navrženo lokální zesílením spodní stropní desky hlavicí pro
zajištění přenosu svislých sil do sloupů a rovněž z důvodu zachycení vodorovných sil v desce,
které vznikají vlivem odklonu ocelových sloupů od svislice.
Dále je nutné počítat s obtížnějším postupem výstavby vykonzolovaných „prstů“ i se
zvýšenými nároky na únosnost použitého bednění, neboť bude nutné na bednění vždy
ponechat minimálně 2 stropy s mezilehlými stěnami do okamžiku, než začnou působit jako
nosné konstrukce.
Konferenční sál
Zastropení konferenčního sálu bude z menší části provedeno konstrukcemi nadzemní části
křídla „A“, které budou nad sál překonzolovány a podepřeny zadní stěnou sálu, z větší části
26
je navrženo pomocí ocelových svařovaných vazníků výšky cca 1,0-1.2 m rozmístěných
půdorysně v osových vzdálenostech po 4.2 m.
Konstrukce je oddilatována od železobetonové konstrukce a působí jako samostatně vložené
pole. Vazníky jsou navrženy jako spřažené s železobetonovou střešní deskou tl. 200 mm.
Vazníky na rozpětí max. 23.0 m jsou navrženy jako prosté nosníky kloubově uložené na
obvodové stěny konferenčního sálu.
Na jedné straně bude uložení provedeno jako posuvné, tj. bude umožněna teplotní dilatace
vazníků a tím i celé konstrukce zastřešení sálu.
Při návrhu byla předpokládána lehká skladba zelené střechy s relativně malou vrstvou
zeminy a s užitným zatížením do 2,0kN/m2.
Protipovodňová ochrana
Základová spára objektu je navržena na kótě cca +184,2m.n.m, ±0,000 objektu na úrovni
+192,2 m.n.m, ustálená hladina podzemní vody je v úrovni +187,2 m.n.m, Q5 je v úrovni
+188,95m.n.m,
Q20
v
úrovni
+189,73m.n.m,
Q100
v
úrovni
+190,73m.n.m
a
Q2002+300mm v úrovni +192,47m.n.m.
Na základě požadavku investora je jako limitní návrhové kritérium navržena protipovodňová
ochrana objektu proti povodni Q100 variantně Q2002 + 300mm v kombinaci s řízeným
zaplavením 2. suterénu.
Řízené zaplavení je navrženo především z důvodu redukce vztlakových sil působících na
stavbu a tedy pro omezení nákladů nutných na tahové kotvení objektu do podloží.
Suterény je možno řízeně zaplavit cca 2,5 m vody, proto musí řízené zaplavení začít v
okamžiku, kdy je povodeň na úrovni +192,47 – 2,5m = 190m.n.m, tj. cca při Q20 dvacetileté povodni.
Do této úrovně (Q20) je ochrana zajištěna pouze tahovým kotvením konstrukce.
Nezaplavitelné části suterénu musí být tahovými kotvami zajištěny i pro přetlak vody od
Q100 variantně Q2002 + 300mm. Stavební jáma bude chráněna proti Q5 - pětileté povodni.
Tahové kotvení je navrženo vrtanými pilotami průměru 630 až 900 mm, popř. jejich
skupinami.
6.2
VLIV STAVBY NA OKOLNÍ ZÁSTAVBU
Ochrana proti hluku
Vliv hluku, vibrací a otřesů se vzhledem k charakteru stavebních prací dané stavby bude
projevovat zejména při bouracích pracích, zemních pracích a při dopravě materiálů.
27
Dle vyhlášky č.13/77 Sb. ve smyslu znění přílohy č. 6 Nařízení vlády č. 502/2000 Sb. ve
znění č. 88/2004 Sb, aktualizováno NV č.148 / 2006 Sb.,.o ochraně zdraví před nepříznivými
účinky hluku je nejvyšší ekvivalentní hladina hluku pro obytné budovy uvnitř městské
zástavby v době od 6.00 do 7.00 hod a od 21.00 do 22.00 hod 55 dB (A), v době od 7.00 do
21.00 hod 65 dB (A) a v době od 22.00 do 6.00 hod 45 dB (A). Zhotovitel bude muset
organizačními opatřeními zajistit co nejrychlejší provedení příslušných hlučných prací v denní
době a v noční době případné hlučné práce překračující hygienické limity vyloučit.
Ochranu proti vibracím
Zhotovitel stavebních prací je povinen používat především stroje a mechanismy v dobrém
technickém stavu, jejichž produkce vibrací nepřekračuje hodnoty stanovené v technickém
osvědčení.
Při provozu takových strojů v místech, kde vzdálenost umístěného stroje od okolní zástavby
nesnižuje produkci vibrací na hodnoty stanovené hygienickými předpisy, bude nutno
zabezpečit pasivní ochranu ( stínění, odpružené základy pod stroje apod.).
Ochrana proti znečišťování ovzduší výfukovými plyny a prachem
Pokud se týká exhalací při výstavbě vlivem provozu stavebních strojů a aut, je nutné dbát na
dobrý technický stav mechanizmů (nelze připustit provoz strojů a aut, které produkují více
škodlivin než připouští vyhláška, dále je třeba udržovat a seřizovat stroje do optimálního
chodu, plně vytěžovat vozidla apod.).
Ochrana proti znečišťování komunikací a nadměrné prašnosti
Vozidla vyjíždějící ze staveniště musí být řádně očištěna, aby nedocházelo ke znečišťování
veřejných komunikací zejména zeminou, betonovou směsí apod. Případné znečištění
veřejných komunikací musí být pravidelně odstraňováno. Pro snížení prašnosti je třeba
kropit při zemních pracích (pokud není zemina vlhká), urychleně odvážet sypké materiály ze
stavby a dbát na optimální nakládání vozidel a zabezpečení nákladu, aby nedocházelo ke
znečišťování komunikací v okolí stavby. Vozidla dopravující sypké materiály musí používat k
zakrytí hmot plachty. U výjezdů ze staveniště bude zřízena plocha pro očištění vozidel
vyjíždějících ze staveniště. Ochrana proti znečišťování podzemních a povrchových vod a
kanalizace. Po dobu výstavby je nutno při provádění stavebních prací a provozu zařízení
staveniště vhodným způsobem zabezpečit, aby nemohlo dojít ke znečištění podzemních vod.
Voda vypouštěná z prostoru staveniště musí být odváděna nejprve do usazovacích jímek a
teprve následně do veřejné kanalizace.
28
Vliv záboru komunikací - dopravní omezení
Provádění přípojek, přeložek a pokládka nového živičného povrchu na pojízdných i pěších
komunikacích vyvolají určitá dopravní omezení. Problematika bude podrobně řešena v dalším
stupni projektové dokumentace v tzv.projektu DIO – projektu dopravně inženýrských
opatření.
Organizace staveništní dopravy
Při výstavbě bude minimalizován pojezd staveništní dopravy v blízkosti stávající zástavby, již
s ohledem na omezení produkce prachu, hluku a výfukových plynů – viz. kapitoly výše.
Odpady vznikající při stavbě Při výstavbě je nutno zabezpečit veškeré nakládání s odpady
vzniklými ze stavební činnosti dle příslušných legislativních opatření, tj. dle zákona o
odpadech č. 125/1997 Sb. a sním souvisejících vyhlášek č. 337, 338, 339 a 340 v aktuálním
znění. Původcem odpadu je zhotovitel stavby, který je zodpovědný za nakládání s odpady do
doby jejich využití nebo zneškodnění. Pro ochranu vod před ropnými látkami je nutné, aby
případné úkapy ropných látek byly ihned zlikvidovány sorbčními materiály (např. piliny,
Fibriol, Vapex apod.) a dále pak je třeba provést likvidaci těchto materiálů (spálením ve
spalovně nebo uložením na příslušné skládce). Vizuální rušení okolí stavbou je pak možné
omezit pravidelným čištěním v okolí stavby a udržováním pořádku na staveništi.
6.3
VLIV STAVBY NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
Vliv na obyvatelstvo
V navrhovaném areálu se neuvažuje s realizací záměrů a činností, které by způsobily zvýšení
zdravotního rizika obyvatelstva, ani by se v něm neměly skladovat materiály, které by mohli
zdraví člověka ohrozit. Areál by neměl být takovým potencionálním zdrojem škodlivin, který
by mohl zásadním způsobem ovlivnit zdraví obyvatelstva. Zdravotní rizika plynoucí ze
zvýšeného počtu automobilů při realizaci stavby, provozu navrhovaných strojů a zařízení
běžného charakteru jsou popsána a vyhodnocena v jiných kapitolách této dokumentace.
Havarijní situace (požár, ropná havárie) budou ošetřeny automatizovanými systémy.
Běžným provozem areálu nebude docházet k překročení žádného sledovaného ukazatele
kvality ŽP a zdraví škodlivé látky nebudou v lokalitě dle zpracovaných údajů přesahovat své
limitní hodnoty.
Přímé vlivy tohoto charakteru na ekonomickou situaci obyvatel (výrazně vyšší příjmy) nelze,
vzhledem k současnému trendu, již u řadových zaměstnanců předpokládat.
Výstavba bude organizována tak, aby byl minimalizován rozsah narušení přístupových cest
(a to jak do rozsahu provizorních tras, tak i do doby jejich trvání).
29
Obecně lze odůvodněně předpokládat, že při provozu areálu k významnému narušení
faktorů pohody nebude docházet.
Vlivy na ekosystémy, flóru a faunu
Realizací záměru již nedojde k požadavku na kácení stávajících dřevin v místě, kde budou
stát budoucí stavební objekty a komunikace, neboť vykácení zeleně bylo již realizováno na
základě vydaného povolení. Pokud se týká stávající ponechané zeleně je nutné ji v období
výstavby chránit před poškozením např. mechanickou ochranou koruny a kmene.
Realizací záměru nedojde k vyhubení žádných živočišných nebo rostlinných druhů. Vzhledem
k silnému současnému antropogennímu ovlivnění lokality a praktické absenci přírodních,
nebo přírodě blízkých biotopů, nemůže k žádnému ovlivnění takových biotopů dojít.
Za výrazný přínos areálu lze považovat realizaci sadových úprav včetně ohumusování ploch
izolační zeleně a to hlavně v částech, kde je dnes terén tvořen převážně staveništními
navážkami prakticky bez svrchní vrstvy humusu. Působení nové zahradní úpravy areálu na
zvýšení druhové diverzity nelze přeceňovat, významná bude ale bezesporu změna
druhového složení, která povede ke snížení produkce alergenů, omezení agresivně se šířících
neofytů a ke zlepšení mikroklimatických charakteristik lokality.
Při vhodně modelovaném břehu nedojde ani k omezení fauny vodních ptáků.
Vliv na estetické kvality území
Celkově lze konstatovat, že vzhledem k současnému stavu lokality by mělo realizací
stavebního záměru dojít z architektonického a urbanistického hlediska k výraznému zvýšení
estetické úrovně celé lokality.
Vliv na stávající využití území
Po dokončení se areál stane součástí již existujícího a fungujícího území, citlivě ho rozšíří a
doplní o nové kvality. K narušení stávajícího využití území nedojde.
Ovlivnění hlukových poměrů v lokalitě
Výstavbou areálu nedojde vzhledem k charakteru objektů ke zhoršení hlukových poměrů
v lokalitě.
Vliv na ovzduší
Z hodnocení provedených v rozptylové studii bude jednoznačně vyplývat, že vlastní vliv
areálu se na překračování hygienických limitu prakticky neprojeví a to ani v součtu s
30
existujícím pozadím. Usuzujeme tak proto, že od zpracování rozptylové studie v roce 1998 se
zlepšily následující podmínky na staveništi :
- dokončením Strahovského tunelu a tunelu Mrázovka se cca o 30 % snížilo množství
automobilů projíždějících ulicí Hořejší Nábřeží
- projíždějí automobily průměrně od roku 1998 několikanásobně zlepšily emisní příspěvky z
výfukových plynů
- v lokalitě nebyly realizovány žádné výrazné zdroje znečištění
Vlivy na povrchovou a podzemní vodu
Podzemní voda
Navrhované objekty jsou založeny do podzemní vody, která vytváří spojitou hladinu s vodou
v řece Vltavě. Hloubka podzemní vody stanovená geologickým průzkumem se nachází nad
základovou spárou budoucích objektů. Při výstavbě bude nutno lokálně přistoupit ke snížení
úrovně hladiny podzemní vody.
Toto snížení hladiny podzemní vody v prostoru stavby však vzhledem ke geologickým
poměrům neovlivní žádné vodní zdroje.
Vzhledem ke konfiguraci terénu a sklonu podzemních nepropustných vrstev se výstavba a
provoz areálu nemůže žádným způsobem projevit na stávajících podzemních pramenech a
přítocích stávajících povrchových vodotečí.
Důsledným čištěným povrchových vod z komunikací a parkovišť je možnost kontaminace
podzemních vod přímo z provozu automobilů vyloučena.
Povrchová voda
Vzhledem ke konfiguraci terénu a sklonu podzemních nepropustných vrstev a prostorovým
rozložením objektů v terénu se výstavba a provoz areálu nemůže žádným způsobem projevit
na stávajících povrchových pramenech a přítocích stávajících povrchových vodotečí, které v
lokalitě v podstatě nejsou evidovány – viz. geologický průzkum.
Důsledným čištěným povrchových vod z komunikací a parkovišť je možnost kontaminace
povrchových vod přímo z provozu automobilů téměř vyloučena. S ohledem na koncepci
odvádění dešťových vod z areálu a související technická opatření je ochrana povrchových
vod zajištěna dostatečným způsobem a ke kontaminaci by při běžném provozu ani při
případné vnitroareálové havárii nemělo dojít.
Čištění odpadních vod
Úkolem vodohospodářských objektů je zajištění odkanalizování a čištění odpadních vod
vznikajících v areálu fungující stavby.
31
Na ploše areálu budou vznikat tyto druhy odpadních vod:
Splaškové (z objektů)
Splaškové vody budou odvedeny do kanalizace.
Dešťové vody z komunikací a parkovišť
Dešťové a drenážní vody z komunikací budou odváděny do kanalizace.
Dešťové vody čisté ze střech, nezpevněných ploch a chodníků
Dešťové a drenážní vody čisté ze střech a nezpevněných povrchů budou odváděny převážně
do řeky Vltavy, částečně potom do kanalizace.
Vliv na půdu
Stavba nebude mít vliv na změnu půdního charakteru okolí, od půdního prostředí bude
stavba izolována podzemními ŽB stěnami a hydroizolačním systémem. Vzhledem k
původnímu využití pozemku ( loděnice a montážní / servisní stedisko lodí PPS a.s. ) dojde
dokonce ke zlepšení prostředí vzhledem k původnímu zatížení pozemku znečišťujícími
odpady z opravy lodí.
Vliv na antropogenní systémy
Stavba nebude mít vliv na architektonické a archeologické památky, nebude mít vliv na
kulturní
hodnoty
nehmotné
povahy
ani
na
poškození
a
ztráty
geologických
a
paleontologických památek
Vliv na strukturu a funkční využití území
Stavba nebude mít vliv na navazující a související stavby v okolí, na rozvoj navazující
infrastruktury ani na rekreační využití území.
Závěr :
Navrhovaná stavba základního technického vybavení nezpůsobí negativní ovlivnění životního
prostředí.
32
7.
RIZIKA PROJEKTU, EKONOMIKA PROJEKTU
7.1.
RIZIKA PROJEKTU
Rizika projektu vyplývají z okolností, které mohou nastat a nepříznivě tak ovlivnit realizaci
chod projektu.
Kapitola analyzuje rizika a jejich dopad na předpokládaný vývoj.
Obchodní
Nejvýznamnějším obchodním rizikem jsou výkyvy poptávky, které přímo ovlivňují
tržby. Vliv výkyvů obsazenosti a sazby ADR na celkový EBITDA je vyhodnocen
analýzou citlivosti, která je uvedena v příloze č.3
Obranou může být kvalitní průzkum trhu, marketingová strategie, ale i kvalifikovaná
pracovní síla a zejména veřejné mínění, na jehož utváření se budou výrazně podílet
kongresové a společenské akce pořádané v hotelu.
Technická
Stavebně-technické problémy, které ovlivní výši stavebních nákladů.
Odhad stavebních nákladů počítá s tvorbou dostatečných rozpočtových rezerv.
Kalkulace stavebních nákladů uvedená v příloze č.1 vychází ze stupně dokumentace
k ÚR.
Provozní
Růst osobních nákladů, které tvoří významnou část provozních nákladů, závisí na
zvolené mzdové strategii zaměstnavatele. Navrhované mzdové kalkulace jsou na
horní úrovni průměrných mezd v ČR v oboru ubytování a služeb.
7.2
PROJEKCE CASH-FLOW
Základní atributy cash-flow, ADR a Obsazenost, vychází z analýzy trhu a konkurence,
projekce je sestavena na 10 let.
Výkaz sleduje i hodnotící ukazatele RevPAR a GOPPAR.
7.2.1
SKLADBA KLÍČOVÝCH UKAZATELŮ PROJEKCE CASH-FLOW
OBSAZENOST
Celková obsazenost pražských hotelů všech kategorií poklesla v období 2007/2008 o téměř
20%. Jelikož je u luxusních hotelů obsazenost nižší než celková, přiklonili jsme se k hodnotě
50% v roce 1 s postupným růstem na 65% v roce 4. Právě v roce 4 očekáváme stabilizaci
33
trhu a ustálení obsazenosti. Návrh vývoje je dán i faktem, že se jedná o nový hotel, který
bude potřebovat čas k plnému využití svého potenciálu (pro příklad – hotel KEMPINSKI
dosahuje po sedmi měsících od otevření obsazenosti 50%).
Vývoj obsazenosti vychází z několika faktorů:
Zajímavý rozvoj a jedinečnost umístění hotelu, atraktivita vodního prostředí
Zlepšující se možnosti alternativního vyžití v Praze
Růst významu Prahy jako obchodní destinace, kongresové možnosti
ADR
ADR, průměrná denní sazba, nezahrnující inflaci byla pro účely projekce cash-flow postavena
na sazbě 140 EUR/den v roce jedna s postupným růstem na 195 EUR/den v roce deset.
Navrhovaná výše ADR je výrazně nižší než u hotelů kategorie 4*-5* umístěných v centru
metropole.
Je otázkou zvážení, zda-li není ADR posazeno nízko a to důvodu jedinečnosti umístění přímo
na nábřeží řeky Vltavy. Srovnatelný výhled na panorama Prahy nabízí pouze hotel Four
Seasons, jehož ADR je více než dvojnásobně vyšší a na rozdíl od hotelu River Terrace
nenabízí kapacitně srovnatelné kongresové možnosti .
RevPAR
Nejznámější a nejpoužívanější ukazatel v hotelovém odvětví měřící výkonnost hotelu, resp.
informující o dosaženém výnosu na disponibilní pokoj. Nevýhodami ukazatele je pouze odraz
příjmu z ubytování, tzn. znevýhodňuje hotely zaměřující se např. na kongresovou klientelu.
Zkreslení ukazatele nastává i při srovnání RevPAR u velkých a malých hotelů, u menších
hotelů je často snadnější dosáhnout vyššího procenta obsazenosti než u velkých hotelů.
GOPPAR
„Gross operating profit per available room“ – hrubý provozní zisk na disponibilní pokoj
v mnoha situacích odráží lépe ziskovost hotelu než ukazatel RevPAR. GOPPAR počítá
s fixními i variabilními náklady hotelu. Fixní se vztahují většinou k velikosti a nabízenému
standardu, variabilní souvisí více s obchodní činností, které hotel realizuje.
Při porovnání většího a menšího hotelu je zřejmé, že provozní náklady u velkých hotelů
budou vyšší, ovšem menší hotely mají zpravidla vyšší provozní náklady na pokoj. Velký hotel
získává úspory z rozsahu. GOPPAR je citlivý na výkyvy ukazatele RevPAR, proto by měl být
brán jako pomocný ukazatel k ukazateli RevPAR.
34
PROFIL VÝNOSŮ
Největší část příjmů bude pravděpodobně pocházet z ubytování, cca 65%, necelých 26%
z F&B, ostatní 3,5% a pronájem konferenčního sálu 4,5%, který je v současné hospodářské
recesi těžko předvídatelný.
SKLADBA NÁKLADŮ
Odhad nákladů na údržbu pokoje ve výši 30% z výnosu, skladba zahrnuje mzdy a další
výdaje spojené s provozem a údržbou pokojů. 20% marže, resp. 70% na prodeji F&B, 50%
na příjem z ostatní činnosti a 10% nákladů na provoz kongresového centra.
Náklady na housekeeping hotelových pokojů a F&B by měly v čase klesat, a to zejména z
důvodu zvyšování efektivity provozu a budování vztahů se subdodavateli.
V nákladech kongresového centra nejsou zahrnuty speciální požadavky pořadatele kongresu,
případně banquetu nebo eventu. Požadavky budou zajištěny, náklady přefakturovány.
NÁKLADY SPOJENÉ S PROVOZEM
Celkem tyto náklady tvoří asi 30% celkových výnosů. Hlavními složkami jsou administrativní,
resp. mzdové, marketingové, náklady na opravy a údržbu, energie.
Mzdové náklady jako největší položka tvoří cca 10,5% z tržeb, průměrné mzdové náklady
zaměstnavatele na 1 zaměstnance činí asi 23,6 tis. Kč, tzn. průměrná hrubá mzda 1
zaměstnance činí cca 17,5 tis. Kč. Průměrné mzdy v odvětví ubytování a stravování dosáhly
v 08/2008 úrovně 16,1 tis. Kč/zaměstnance/měsíc. Do mezd nejsou zahrnuty manažerské
odměny ve výši 2% z tržeb. Výdaje na marketing a PR akce budou v čase klesat, v prvních
letech jsou vysoké z důvodu marketovaní hotelu. Energie ve výši 6% a opravy a údržba ve
výši 2,5% z tržeb, tyto výdaje jsou v čase rostoucí.
FIXNÍ POPLATY
Složka nákladů zahrnujících daň z nemovitosti, pojištění, příděl do rezervního fondu na
obnovu vybavení. Tato rezerva by měla být mimo účetní výkazy na zvláštním účtu. K čerpání
z účtu, resp. obnově nábytku a vybavení by mělo docházet nejpozději každých 10 let.
35
8.
ZÁVĚR
Hotelový trh, v současnosti zažívající díky celosvětovému hospodářskému poklesu propad,
který dosahuje 15-30%, je silně konkurenční. Jen v roce 2008 bylo otevřeno několik hotelů
luxusních značek jako např. Sheraton nebo Kempinski.
Tyto nově otevírané ubytovací kapacity napříč spektrem kvality lze ve většině případů zařadit
do jedné kategorie z pohledu realizace – a to jako rekonstrukce, která sebou nese jisté
limity.
RIVER TERRACE, kromě svého jedinečného umístění na nábřeží Vltavy, které nabízí synergii
vodní plochy a provozu hotelu, navíc poskytuje možnost novostavby v širším centru města.
Tyto dva atributy bezesporu řadí hotel RIVER TERRACE mezi nejatraktivnější projekty vůbec,
projekt vybočuje z řady hotelů realizovaných ve zhuštěné městské zástavbě.
Jedinečnost umístění podtrhuje vynikající dopravní dostupnost jak ze všech dálničních tahů
celé ČR, tak i letiště nebo metra a MHD. I díky této dopravní infrastruktuře a velkému
množství možností pro relaxaci zažívá Smíchov velmi dynamický rozvoj a stává se prestižní
adresou pro firmy i pro rezidenční bydlení.
S umístěním projektu sice souvisí i zvýšené náklady na speciální zakládání a protipovodňová
opatření, nicméně v porovnání s rekonstrukcemi nemovitostí na hotelové objekty 4-5*
kategorie v historickém centru metropole vychází kalkulace stavebních nákladů vč. nákladů
na vybavení hotelu RIVER TERRACE v přepočtu na 1m2 levněji o 6%, což je při stavbě za
cca 850 mil. Kč asi 51 mil. Kč. Oproti rekonstrukcím objektů v historickém centru města má
novostavba RIVER TERRACE ještě další četné výhody týkající se hlavně stavebních a
hygienických limitů, které vystupují právě při rekonstrukcích v centru města.
Design hotelu a kvalita navržených materiálů klade důraz z citlivé doplnění stávající
historické zástavby Smíchova, přičemž při pohledu z Rašínova nábřeží bude hotel RIVER
TERRACE nepřehlédnutelnou dominantou Smíchova končící návršími Bertramka, Sacre Coeur
a Petřín.
Finanční náklady jsou kalkulovány jako pesimistická
varianta, tj. nulový podíl vlastních
zdrojů, čerpání 100% potřebné částky z cizích zdrojů při úroku 9,6% p.a. a délce realizace
projektu 4 roky. V případě změny poměru vlastních a cizích zdrojů dojde i ke změně
finančních nákladů.
Z analýzy trhu vyplývá, že Praha má ještě dostatečný potenciál absorbovat budoucí nabídku
ubytování a to zejména díky vnímání Prahy jako zajímavé turistické,obchodní i kongresové
destinace v regionu CEE.
Marketingová pozice hotelu RIVER TERRACE bude posílena hlavně z důvodu disponování
s vlastními kongresovými prostory s dostatečnou kapacitou, prestiž pořádané konference
nebo společenské akce zvyšuje i možnost využití vodní plochy.
36
Z ekonomického hlediska je projekt realizovatelný, výše budoucích příjmů do značné míry
závisí na volbě marketingové strategie a zvolení pozice na trhu.
Pro kalkulace hodnoty projektu výnosovou metodou byla zvolena z důvodu opatrnosti a
respektování vývoje na trhu kapitalizační míra ve výši 9%.
Budoucí hodnota projektu, vycházející ze vstupních předpokladů a následného vývoje ADR,
obsazenosti a skladby nákladů a výnosů, určená výnosovou metodou je více než 69,557 mil.
EUR. Akviziční cena 12,810 mil EUR dává, při odečtení stavebních, investorských,
projekčních nákladů vč. nákladů na vybavení, prostor pro zisk developera ve výši 25%, což
je v dnešní době velmi atraktivní.
POZNÁMKA:
Úplná verze STUDIE PROVEDITELNOSTI je dispozici na vyžádání u manažera
projektu, společnosti WPB Consulting a.s.
37