znalecký posudek

Transkript

znalecký posudek - eFi Palace, s.r.o.

ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.
znalecký ústav
Nám.28. října 3, 602 00 Brno
www.znalciaodhadci.cz,
IČ : 25 57 72 98
DIČ : CZ25577298
tel. 533 039 051
[email protected], ID schránky p6uc9e7
ZNALECKÝ POSUDEK
č. ZU 4465-099/2016
na stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č.
786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52 (jako celek), k.ú. Zábrdovice,
pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú.
Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální
pracoviště Brno-město.
Objednatel :
eFi Palace, s.r.o.
IČ: 29378702, DIČ CZ29378702
Bratislavská 234/52, Zábrdovice
602 00 Brno
Účel posudku :
Stanovení obvyklé hodnoty majetku pro potřeby úvěrového řízení.
Datum místního šetření :
16.12.2015
Datum, ke kterému je
ocenění provedeno :
31.12.2015
Použitý oceňovací předpis :
Ocenění majetku je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a o
změně některých zákonů v platném znění, a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb.
k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhl.č.199/2014 Sb. a dále dle
Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně, Znaleckých standardů AZO POSN Morava,
Oceňovacích standardů ČKOM a Mezinárodních oceňovacích standardů IVSC.
Posudek vypracoval, může jej stvrdit a podat případná vysvětlení dle §22 odst. 1 zákona č.36/1967 Sb.,
o znalcích a tlumočnících :
Ing. Václav Hanke,
technický pracovník
Ing. Jaroslav Hába, MBA,
znalec odpovědný za činnost ústavu
Posudek obsahuje :
……. stran, vč. strany titulní a příloh
Počet vyhotovení, číslo:
tři/ elektronická verze
V Brně, dne :
02.05.2016
ZU 4465-099/2016 – Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o.
2
ÚVOD
1.
ZÁKLADNÍ POJMY
Oceňování
je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je
přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují.
Cena
Pojem CENA je užívaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží
nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí
mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. CENA je peněžní částka :
a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle §2 až 13 zák.č.526/1990 Sb., o cenách v platném znění
nebo
b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů) k jiným účelům než k prodeji.
Hodnota
HODNOTA není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická
kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně,
kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce
HODNOTA vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad
HODNOTY provádí. Existuje řada HODNOT podle toho, jak jsou definovány (např. věcná HODNOTA,
výnosová HODNOTA, střední HODNOTA, tržní HODNOTA ap. - viz dále), přitom každá z nich může
být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká
HODNOTA je stanovována.
Věcná hodnota
Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci
stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku snížená o náklady na opravu závad, které
znemožňují okamžité užívání věci.
Obvyklá cena
Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a
místě dosáhnout.
V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto :
Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě
vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věcí a určí se porovnáním.
Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě
a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky
významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní metodiku.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ® v Brně, © 2016
3
Pojednání o obvyklé hodnotě nemovitých věcí
Úkolem zpracovatele je provést ocenění nemovitých věcí obecnou (obvyklou, tržní) cenou. Pro její
stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy.
Pro ocenění obvyklou hodnotou neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive
znalecké standardy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů
(jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá
cena definována následujícím způsobem:
Tržní ekonomika
Systém hospodářství řešený výhradně prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích.
Tržní cena
Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i
výrazně odlišovat. Není možno přesně ji stanovit.
Tržní hodnota
Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a
legálně jednajícím potenciálním kupcem a prodávajícím. Přitom obě strany mají o realizaci zájem,
nejsou ovlivněny žádným nátlakem a znají všechna fakta o předmětu prodeje.
Definice tržní hodnoty (MARKET VALUE DEFINITION) podle Evropské skupiny odhadců majetku
TEGoVA (The European Group of Valuers´ Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací
standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee)
Definice EU:
Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě
soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za
předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že
obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.
Definice IVSC/TEGoVA (je chápána jako definice rozšiřující definici EU):
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi
ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě
strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.
Podle zákona o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon
nestanoví jiný způsob oceňování. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na
jeho základě je např. výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně
dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z
kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), tento způsob ocenění rovněž směřuje k obvyklé ceně.
Takto definovanou tržní cenu stanovujeme na základě přístupu výnosového, nákladového a
porovnávacího a označujeme ji: „obvyklá (tržní) cena (hodnota)“ (Market Value) – také obecná
(tržní) cena dle terminologie soudů.
4
Pokud je nemovitá věc prodána/směněna za „odhadnutou MV“, nazýváme tuto kupní/směnnou cenu
„realizovaná MV“. Rozdíl mezi odhadnutou a realizovanou částkou lze též vyjádřit pojmy „hodnota“ pro
odhadnutou částku (např. tržní hodnota, výnosová hodnota apod.) a „cena“ pro realizovanou částku
(např. kupní cena, tržní cena apod.).
Pokud není nemovitá věc prodána/směněna za „odhadnutou MV“, znamená to:
a) ze strany odhadce byl proveden špatně odhad majetku nebo
b) ze strany kupujícího nebyl proveden dostatečný marketing; na sjednanou (kupní/směnnou)
cenu měly vliv osobní (zvláštní obliba, osobní poměry kupujícího nebo prodávajícího, stav tísně)
nebo jiné neobvyklé poměry (mimořádné okolnosti trhu jako přírodní či jiné kalamity, nekalá
soutěž apod.) apod.,
c) ze strany prodejce (či makléře) nebyl proveden dostatečný marketing, nemovitá věc nebyla
vhodně a přiměřeně dlouho nabízena na trhu, nebyly optimálně připraveny všechny relevantní
podklady k nemovité věci, prodejce (makléř) nepůsobil důvěryhodně, čímž odrazoval
potencionální kupce atd.
Dalším významným faktorem je doba platnosti odhadu – ta je za normálních okolností obvykle 6
měsíců. U velkých objektů nebo objektů s omezeným (ve smyslu okruhu zájemců) trhem, je zpravidla
nutná delší doba nabízení na trhu. Z uvedených důvodů se mezinárodní metodiky vyhýbají přesnému
označení a hovoří pouze o „obvyklé lhůtě, zohledňující povahu majetku“.
Cena, za kterou je nemovitá věc možné bezpečně prodat v krátkém čase (zpravidla do 3 měsíců) se
označuje jako FMV „vynucená tržní cena“ (Forced Market Value) – také bezpečná cena nebo tržní
cena v tísni (v zahraničí též: Forced Sale Value – FSV, Estimated Restricted Realisation Price –
ERRP). Vzhledem k tomu, že FMV nesplňuje podmínku o dostatečném vystavení na trhu za
účelem prodeje, není např. v metodice TEGoVA uznávána jako tržní cena. Hodnota FMV by zřejmě
neměla překročit dolní hranici cenového rozptylu u odhadnuté MV (FMV by se tedy dala vymezit jako
„speciální tržní cena“).
FMV bez některých součástí nemovité věci krátkodobé životnosti nebo menší odolnosti, které
současně z právních důvodů nemohou být součástí zástavy (např. venkovní úpravy a porosty)
používaná pro účely záruk je SMV „záruční tržní cena“ (Security Market Value) – také zástavní cena
nebo zastavitelná cena.
Zpravidla se obvyklá hodnota zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných
věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od
statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitých věcí, je třeba použít náhradní
metodiku.
Pro stanovení obvyklé hodnoty neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive
znalecké standardy.
2.
METODY OCENĚNÍ
Přehled použitých oceňovacích metod pro ocenění předmětných nemovitých věcí:
2.1 Metoda nákladového ocenění (věcná hodnota)
2.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty
2.2 Metoda porovnávání obchodovatelných cen
3.
5
ZÁKLADNÍ POJMY Z OBLASTI STAVEBNICTVÍ
Stavba – Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební
nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební
výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.
Stavební objekt – Prostorově ucelená nebo technicky samostatná účelově určená část stavby.
Nejběžnější formou stavebního objektu je budova (dům) nebo přehrada, dálnice.
Budova – Nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými
stěnami a střešní konstrukcí. Budovy se dělí horizontálními rovinami v úrovni stropů na podlaží.
Podlaží – Část budovy vymezená dvěma po sobě následujícími úrovněmi horního povrchu nosné
části stropních konstrukcí. U nejnižšího podlaží založeného na rostlém terénu je spodní vymezující
rovinou úroveň podkladu pod podlahou. Rozlišujeme nadzemní a podzemní podlaží.
Označení podlaží:
1. (1. NP), první nadzemní podlaží nebo také přízemí,
2. (2.NP), druhé nadzemní podlaží, nebo také 1. patro atd.,
01 (1.PP, 1.S), první podzemní podlaží = suterén,
02 (2.PP, 2.S) druhé podzemní podlaží atd.
Podzemní podlaží – úroveň podlahy je níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní terénu v pásu širokém 5
m po obvodu domu.
Nadzemní podlaží – každé, které má úroveň podlahy výše nebo rovno 800 mm pod úrovní přilehlého
terénu.
Podkroví – přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu
a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití (byt, ateliér).
Půda – vnitřní prostor vymezený střešní konstrukcí a dalšími konstrukcemi, stavebně nevyužitý.
Konstrukční výška – svislá vzdálenost úrovní vymezujících následná podlaží (měřeno mezi horními
povrchy po sobě následujících nosných stropních konstrukcí).
Světlá výška – svislá vzdálenost mezi horním povrchem podlahy a spodní úrovní stropu téhož
podlaží.
Budova bytová je stavba, v níž se alespoň polovina podlahové plochy používá pro obytné účely
(např. rodinné a bytové domy, domy s pečovatelskou službou, domovy – penziony, domovy).
Budova nebytová je stavba, která se používá nebo je určena k jiným účelům než obytným (např.
výrobní prostory, haly, školy, zdravotnická zařízení, polyfunkční domy). Polyfunkční dům je stavba
(budova), v níž bydlení zaujímá méně než polovinu podlahové plochy místností a prostorů (počet bytů
ani podlaží není určující).
2
Zastavěná plocha budovy (v m ) je plocha zastavěná budovou a jinými objekty včetně přístavků,
které jsou konstrukčně spojeny s těmito objekty a dosahují výšky alespoň úrovně podlahy v přízemí.
3
Obestavěný prostor budovy (v m ) je dán součtem obestavěných prostorů základů, spodní a vrchní
části objektu a zastřešením. Údaje o ploše stavebního pozemku, zastavěné ploše budovy a
obestavěném prostoru budovy se zjišťují jen za nově vzniklé budovy.
Podlahová plocha – podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a
lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt. Do podlahové plochy se
započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným
tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků.
6
A. NÁLEZ
1.
Znalecký úkol
Znaleckým úkolem je zpracování znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny (hodnoty)
vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., a to : pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož
součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č.
787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú.
Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj,
Katastrální pracoviště Brno-město.
Tento znalecký posudek je zpracován jako aktualizace původního znaleckého posudku č. ZU 4301132/2015 z důvodů navýšení hotelové kapacity ve 3.Q/2015 na úkor dlouhodobých pobytů v ubytovně.
Cenový odhad je zpracován na základě stavebně – technického stavu, ve kterém se oceňované
nemovité věci v době posledního místního šetření nacházely.
Stanovení obvyklé hodnoty majetku je provedeno pro potřeby dluhopisového programu.
Ocenění majetku je provedeno k datu místního šetření tj. ke dni 31.12.2015.
Majetek se skládá ze dvou pozemků, vč. budovy č.pop.234/52, kterou tvoří tří provozně propojené
stavby - části:
a) uliční objekt o 6 nadzemních podlažích (1.etapa, „rekonstrukce„ původního objektu)
b) dvorní západní křídlo o 1 nadzemním podlaží („rekonstrukce„ původního objektu)
c) dvorní východní/jižní křídlo o 6 nadzemních podlažích (2.etapa, novostavba)
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů v platném znění a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování
majetku, ve znění vyhl.č.199/2014 Sb. a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně, Znaleckých
standardů AZO POSN Morava, Oceňovacích standardů ČKOM a Mezinárodních oceňovacích
standardů IVSC.
Ocenění majetku je zpracováno formou znaleckého posudku, který musí splňovat požadavky dané
zák.č.36/1967 Sb. a vyhl.č. 37/1967 Sb.
Dle definice §498 zák.č.89/2012 Sb., občanský zákoník jsou za nemovité věci považovány:
pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim,
a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není
součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty,
je i tato věc nemovitá.
Vzhledem k tomu, že přímým použitím slovního spojení „nemovitá věc“ spatřujeme v této
definici obsažené větší množství pojmů, což může vyvolat nejasnosti, uchylujeme se v tomto
posudku z důvodů jasnějšího určení předmětu ocenění k pojmům „nemovitost“, „nemovitý
majetek“, „majetek“, „stavba“, „objekt“ nebo „pozemek“. Obdobně platí i pro „věcná břemena“
a „služebnosti“.
Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů a ze sdělení oprávněných
osob pro zpracování ocenění, jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti
a úplnosti dále ověřovány.
Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky
nepravých dokladů a nepravdivých informací.
2.
7
Informace o majetku
Adresa nemovitostí:
pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je
stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52, k.ú. Zábrdovice,
pozemek parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice
Bratislavská ul.234/52
Kraj:
Jihomoravský
Okres:
Brno-město
Obec:
Brno
Městská část:
Brno-střed
PSČ:
602 00
Katastrální území:
Zábrdovice
Počet obyvatel:
377 440 (MLO ČR 2015)
Základní cena stavebního pozemku
vyjmenované obce
4 200,00 Kč/m
2
Cenová mapa:
4 100,00 Kč/m
2
Název majetku:
3.
Prohlídka a zaměření
Místní šetření nemovitého majetku bylo provedeno dne 16.12.2015 za přítomnosti pana Ivo
Škaroupky, místopředsedy představenstva společnosti e-Finance, a.s., dále za přítomnosti pana Ing.
Jaroslava Háby, jednatele společnosti – ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s.r.o. a za
přítomnosti pana Ing. Václava Hankeho, technického pracovníka společnosti – ZNALCI A ODHADCI –
znalecký ústav, spol. s.r.o.
4.
Podklady pro vypracování posudku
 informace o pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na
internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne 16.12.2015,
 informace o pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vyhotovené na
internetovém serveru www. nahlizenidokn.cuzk.cz, ze dne 16.12.2015,
 kopie katastrální mapy, vyhotovená na www.cuzk.cz, ze dne ze dne 16.12.2015,
 projektová dokumentace pro vypracování posudku: Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ –
zodpovědný projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013,
 projektová dokumentace: Stavební úpravy objektu – 2.etapa: Dostavba dvorního křídla,
vypracovaná panem Ing. Václavem Křepelkou, ze dne 28.02.2014,
 Kolaudační souhlas – věc : kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/0006242/SEDE, vydaný
odborem výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 29.08.2013,
 Kolaudační souhlas s užíváním stavy – věc : „Přístavba dvorního křídla ubytovacího objektu
k uličnímu traktu objektu budovy s bytovými jednotkami na ul. Bratislavská 52, č.pop. 234,
pozemek parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, obec Brno, č.j. MCBS/2015/0003937/SEDE, vydaný
Úřadem městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 13.02.2015,
 Prohlášení vlastníka budovy č. pop. 234 na pozemku parc. č.786 v k.ú. Zábrdovice,
 Cenová mapa města Brna č.10,
 Územní plán města Brna,
 vlastní znalecký posudek ZU 4183-014/2015 – Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) vybraného
majetku společnosti eFi Palace, s.r.o.,
 zák. č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění,
 vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku,
 Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku, VUT v Brně - Ústav soudního
inženýrství, 1998,
 Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí, VUT v Brně - Ústav soudního inženýrství,
1998,
8
 Znalecké standardy AZO POSN Morava,
 Oceňovací standardy ČKOM, 2008,
 Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství, CERM – akademické nakladatelství, s.r.o., Brno 1997,
ISBN 80-7204-057-X,
 odborná knihovna znalce, nemovitostní databáze a školení znalců, organizované AZO ČR,
ČKOM a ČSSTP,
 Malý Lexikon obcí ČR vydávaný ČSÚ, pro rok 2015,
 odborný oceňovací software (NEMEXPRESS, ABN 2014),
 mapové podklady www.seznam.cz, nahlizenidokn.cuzk.cz
 informace
z internetových
serverů
www.cuzk.cz,
www.brno.cz,
www.stred.brno.cz,
www.seznam.cz, www.wikipedia.cz a dalších,
 údaje sdělené pracovníky - objednavatele (zadavatele),
 skutečnosti zjištěné na místě v rámci technické prohlídky (místní šetření) konané dne 16.12.2015.
5.
Informace o majetku
5.1
Popis oblasti – www.stred.brno.cz
Brno-střed je od roku 1990 jednou z 29 městských částí a jak už její název napovídá, zabírá centrální
prostor statutárního města Brna. Je největší městskou částí - žije v ní kolem 80.000 obyvatel.
Městská část Brno-střed je přirozeným turistickým, kulturním, vzdělanostním a obchodním centrem
jihomoravské metropole. Na území Brna-středu se nachází většina významných brněnských památek,
mnoho škol, dopravní uzel v podobě vlakového i autobusového nádraží, ubytovací kapacity, několik
nákupních center, bezpočet restaurací a dalších služeb, veletržní areál, množství divadel, muzeí či
klubů, dva plavecké areály, kluziště, ale třeba také ústřední brněnský hřbitov.
Městská část Brno-střed je zřizovatelem téměř čtyřiceti příspěvkových organizací. Jde o více než tři
desítky mateřských a základních škol a školních jídelen, dále o Sportovní a rekreační areál Kraví hora,
který provozuje stejnojmenný plaveckých areál, kluziště, hokejovou halu a skatepark, a o Kulturní a
vzdělávací středisko, pod které spadá Divadlo Polárka, Centrum volného času Botanka a Klub
Leitnerova.
Obec a okolí majetku
Druh obce:
Správní funkce obce:
Název části města:
Název obce:
Počet obyvatel:
Obchod potravinami resp. smíšené zboží:
Školy:
Poštovní úřad:
Obecní úřad:
Kulturní zařízení:
Sportovní zařízení:
Hotely, banky apod.:
Struktura zaměstnanosti:
Územní plán:
Statutární město
krajské město
Brno-střed
Brno
377 440 (MLO 2015)
všechny typy
všechny stupně i vysoké školy
v městských částech
Magistrát města Brna
všechny typy
všechny typy
ano
průmysl, úřady, obchody, služby, podnikání atd.
zpracován a schválen
Umístění majetku v obci
Poloha k centru :
Vzdálenost k nádraží ČD :
Vzdálenost k zastávce MHD :
Dopravní podmínky :
Konfigurace terénu :
do středu města cca 0,700 km
cca 1,30 km – stanice Brno hlavní nádraží
cca 0,30 m – tramvajová zastávka Kornerova
dobré
rovinný
Převládající zástavba :
Parkovací možnosti :
Obyvatelstvo v okolí :
bytové domy
parkovací možnosti před a uvnitř areálu
s mírným výskytem problémových skupin obyvatel
9
Připojení majetku na inženýrské sítě
Vodovod:
Kanalizace:
Elektrická síť:
Plynofikace:
Ústřední vytápění:
5.2
ano
ano
ano
ne
ano
Umístění objektu v obci
Areál eFi Palace je situován při ulici Bratislavská (městská část Brno – sever). Jedná se o uliční
objekt (1.etapa) a o dvě dvorní křídla (2.etapa). Areál se nachází na pozemcích parc.č.786 a
parc.č.787, k.ú.Zábrdovice.
Umístění majetku na podkladu správní mapy:
Umístění majetku na podkladu ortofotomapy:
10
Umístění majetku na podkladu katastrální mapy:
5.3
Územní plán
Stanoví urbanistickou koncepci, řeší přístupné, nepřístupné, příp. podmíněné funkční využití ploch,
jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce.
V územním plánu obce je též vyznačena hranice současně zastavěného území obce.
Umístění majetku na mapovém podkladu Územního plánu města Brna :
11
Legenda k Územnímu plánu města Brna :
6.
Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník
efi Palace, s.r.o., Bratislavská 234/52, Zábrdovice, 602 00 Brno
List vlastnictví
LV č. 122
Katastrální území
Zábrdovice
Obec, okres
Brno-město
Pozemky
druh pozemku
pozemek parc.č. 786
zastavěná plocha a nádvoří
pozemek parc.č. 787
ostatní plocha - zeleň
součástí je stavba
budova s č.pop. 234
průmyslový objekt
Způsob ochrany majetku
Nejsou evidována žádná omezení
Omezení vlastnického práva
Zástavní právo smluvní
Zákaz zcizení a zatížení
Jiné zápisy
Nejsou evidována žádná omezení
7.
výměra pozemku
2
2 353,00 m
2
443,00 m
Dokumentace a skutečnost
Byla předložena projektová dokumentace : Část ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ – zodpovědný
projektant: Ing. arch. Jozef Kubín, vypracoval: Aleš Čech, datum: 08/2013, dále „Stavební úpravy
objektu – 2.etapa: Dostava dvorního křídla“, vypracovaná panem Ing. Václavem Křepelkou, ze dne
28.02.2014. Dále bude v posudku znalec vycházet z listinných podkladů a ze skutečností a měření
zjištěných na místě samotném, při místním šetření, konaném dne 04.09.2015, aktualizovaně dne
16.12.2015.
8.
Popis oceňovaného majetku
8.1
O projektu eFi Palace
12
Výstavba areálu eFi Palace, který je předmětem ocenění, byla rozdělena do dvou částí její realizace.
První část se týkala kompletní rekonstrukce budovy, která byla součástí souboru objektů tvořící
samostatný blok s vnitřním nádvořím, který se nachází v těsné blízkosti centra Brna na ulici
Bratislavská 52, ve čtvrti Zábrdovice, městská část Brno-střed. Budova byla původně vystavěna jako
areál textilního průmyslu, poslední využití bylo pro potřeby střední odborné školy. Budova je součástí
2
zcela uzavřeného areálu o ploše 3 000,00 m s vjezdem z ulice Bratislavská. Kompletní rekonstrukcí
původní budovy zde vzniklo celkem 59 bytových jednotek o velikosti 1+kk až 3+kk s celkovou výměrou
2
2
od 24,00 m do 141,00 m . K dispozici bude také 40 parkovacích míst uvnitř areálu.
Druhá etapa – výstavba dvorního křídla - byla dokončena v prvním čtvrtletí roku 2015, v rámci
výstavby dvorního křídla, které je napojeno na uliční část, došlo k navýšení kapacity areálu eFi
Palace, kdy bylo zrealizováno dalších dvacet devět bytových jednotek, které budou sloužit k ubytování
hostů hotelu eFi Hotel, v rámci druhé etapy bylo také vybudováno fitness a wellness centrum v nově
zbudovaném bočním křídle areálu. Výstavba druhé etapy se nijak nedotkla kvality bydlení v bytech
postavených v první etapě. Jedná se totiž o výstavbu samostatné budovy ve dvorní části areálu,
jakožto samostatného levého křídla.
V areálu eFi Palace je k dispozici recepce, studentský klub s restaurací, zelený park, prádelna,
tiskárny a kopírky, fitness club s cardio zónou. Vysokorychlostní internet v každém bytě a WiFi
v celém areálu je samozřejmostí. Vybavení bytů obsahuje kuchyňskou linku s lednicí, varnou deskou
a mikrovlnou troubou, jídelní stůl, židle, PC stůl, postele, vestavěnou skříň a koupelnovou skříňku.
Koupelna a WC pro každou bytovou jednotku obsahují vanu, nebo sprchový kout. Všechny byty
situované na jižní a západní stranu do vnitrobloku budou včetně balkonů. Větší mezonetové byty pak
mají mimo balkon ještě vlastní prostornou terasu. U každého bytu je mimo centrálního vytápění
objektu k dispozici samostatné měření energií. Ve dvoře byl dále vybudován bazén s barem pro
klienty hotelu.
Vizualizace uliční části areálu eFi Palace :
13
Standardní vybavení bytů
Standardní vybavení bytu tvoří kuchyňský kout s kuchyňskou linkou v barvě WENGE a pracovní
deskou EGGER v barvě Jura se sklo keramickou varnou deskou INDESIT se 4mi varnými zónami,
komínový odsavač, vestavěná mikrovlnná trouba s grilem a horkovzdušnou troubou, podstavná
lednice INDESIT. Jídelní stůl, dvě židle. Pracovní stůl a židle, dvě postele 90 x 200 mm, které jdou
sestavit samostatně nebo jako dvou lůžko. V předsíni je vestavěná skříň. Koupelna s vanou,
umyvadlem a WC.
8.2
Bytový dům č. pop. 234 – uliční část
Jedná se o objekt v uliční frontě, který byl původně vystavěn jako objekt textilního průmyslu, poslední
využití objektu před provedenými stavebními úpravami bylo jako střední odborná škola. První etapa
výstavby areálu eFi Palace zahrnovala „generální opravu“ objektu, v rámci které byly provedeny
stavební úpravy objektu, vestavby a nástavby.
Původní půdorysná stopa objektů sdružených v bloku kolem vnitřního nádvoří zůstala beze změny.
Stavební úpravy se týkaly pouze hlavního objektu v uliční frontě. Jeho objem byl až po korunní římsu
zachován a místo původní sedlové střechy byla provedena nástavba, která směrem do ulice
respektuje tvar (sklon) i výšku hřebene původního dřevěného krovu. Směrem do vnitrobloku je od
hřebene střecha navržena jako plochá, umožňující vestavbu dvou podlaží. Vnitřní nádvoří a objekty
kolem něj zůstaly beze změny. Řešení respektovalo limity územní regulace, zastavěná plocha ani
výška objektu se neměnila.
Hlavní vstup i vjezd do objektu je z ulice Bratislavská, těleso schodiště je umístěno ve dvorním křídle,
orientace hlavního vstupu i vjezdu zachována. Pro vertikální komunikaci je využíváno původního
schodiště a nově byl zbudován osobní výtah na místě původního nákladního. Komerční prostory
kanceláře a obchody v přízemí mají své zvláštní vstupy. V přízemí, v západním rohu objektu je
umístěna původní trafostanice. Ubytovací jednotky jsou orientovány jak na severní, tak i jižní stranu
objektu. Obdobně je řešena i půdní vestavba s ubytovacími jednotkami. Suterén je z části využíván
pro technické zázemí objektu, část využívá provoz restaurace pro ubytované hosty a veřejnost.
Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch):
Číslo jednotky
234/001
234/101
234/102
234/103
234/201
234/202
234/203
234/204
234/205
234/206
234/207
234/208
234/209
234/210
234/211
234/212
234/213
234/214
234/215
234/301
Typ
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
Specifikace
Umístění
Restaurace
Obchod
Obchod
Kancelář
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
1+kk
I.PP a I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
II.NP
III.NP
Podlahová plocha
2
(m )
276,04
193,37
56,75
77,14
33,78
28,78
23,96
24,82
23,53
24,68
23,53
45,09
27,86
27,26
24,86
26,65
24,86
28,00
43,97
33,78
234/302
234/303
234/304
234/305
234/306
234/307
234/308
234/309
234/310
234/311
234/312
234/313
234/314
234/315
234/401
234/402
234/403
234/404
234/405
234/406
234/407
234/408
234/409
234/410
234/411
234/412
234/413
234/414
234/415
234/501
234/502
234/503
234/504
234/505
234/506
234/507
234/508
234/509
234/510
234/511
234/512
234/513
234/514
bytová jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
bytová jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
ubytovací jednotka
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
1+kk
2+kk
3+kk
2+kk
2+kk
2+kk
3+kk
2+kk
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
III.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
IV.NP
V.NP
V.NP
V.NP
V.NP
V.NP
V.NP
V.NP
V.NP
V.NP a VI.NP
V.NP a VI.NP
V.NP a VI.NP
V.NP a VI.NP
V.NP a VI.NP
V.NP a VI.NP
14
29,08
24,23
24,97
23,79
24,83
23,79
45,47
28,14
27,39
25,06
26,78
25,06
28,13
44,43
33,78
29,38
24,50
24,13
24,06
24,99
24,06
45,86
28,42
27,51
25,26
26,90
25,26
28,25
44,79
35,54
29,07
23,99
24,17
23.56
24,17
23,35
46,31
106,17
81,48
83,64
84,01
81,76
122,11
Technické řešení :
Konstrukce
1. Základy vč. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
15
Provedení
betonové pasy
mikropiloty
zděné tl. 45 cm a více
ocelové polorámy
trámové polospalné
ocelové polorámy
PVC svařované pásy
pozinkovaný plech
vápenné hladké dvouvrstvé
vápenná probarvená omítka a keramický obklad
běžné obklady
železobetonové monolitické s běžným povrchem
dýhované, plastové, protipožární vstupní
plastová
PVC pásky, koberce
ústřední vytápění, výměníková stanice
220V a 380V
bleskosvod
plastové trubky
plastové potrubí
chybí
el. bojler
sklokeramická deska, multifunkční trouba
WC, umývadlo, vana
osobní výtah
EPS, EZS, VZT
Stáří objektu :
Byl předložen Kolaudační souhlas 1.etapy, č.j. MCBS/2013/0006242/SEDE, vydaný odborem
výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 29.08.2013. Dle sdělení zástupce
objednatele pochází objekt z roku 1903, v roce 2013 prošel kompletní „rekonstrukcí“. Proto je
uvažováno stáří 2015 – 1903 = 112 let, u nových konstrukcí pak 2015 – 2013 = 2 roky.
8.2
16
Západní křídlo – dvorní část
Jedná se o stavbu, která byla součástí původního areálu, původně sloužila jako nebytové prostory
(garáže, sklady), tato část byla v tomto roce předmětem stavebních úprav v rámci, kterých došlo ke
změně využití objektu na kancelářské prostory. Stavba je obdélníkového tvaru, delší osa je
orientována směrem na S-J. Stavba je zděná, má pultovou střechu, jedná se o klasickou řadovou
stavbu s tím, že na severní straně je stavba provozně napojena na budovu č.pop. 234/ or.č. 52 a tvoří
2
součást k této stavbě. Pravé dvorní křídlo má zastavěnou plochu 239,25 m . Stavba bude sloužit jako
5 garáží pro osobní automobily a jako 4 skladovací prostory pro nájemníky v budově č.pop. 234/ or.č.
52.
Přehled nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch):
Číslo jednotky
Typ
234/104
234/105
234/106
234/107
234/108
234/109
234/110
234/111
234/112
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
nebytový prostor
234/113
nebytový prostor
Specifikace
Umístění
Sklad
Trafostanice
Sklad
Kancelář
Sklad
Kancelář
Kancelář
Kancelář
Kancelář
Technologie bazénu +
sklad
I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
I.NP
Podlahová
2
plocha (m )
8,90
11,56
17,21
15,10
26,22
14,30
24,45
14,53
14,87
I.NP
33,16
1. základové konstrukce
betonové pasy
zděné tl. 45 cm
3. Stropy
dřevěné, polospalné
4. Krov, střecha
pultová
5. Krytina střechy
trapézový plech/asfaltové pásy
pozinkovaný plech
vápenné hladké dvouvrstvé
vápenná probarvená omítka
nejsou
10. Schody
nejsou
11. Dveře
dřevěné, plastové
12. Vrata
plechová
13. Okna
plastová
14. Povrchy podlah
koberce
15. Vytápění
elektrické přímotopy
220V a 380V
17. Bleskosvod
bleskosvod
není
není
není
není
není
není
24. Výtahy
není
25. Ostatní
není
Stavebně-technický stav
17
vzhledem k provedeným stavebním úpravám je
současný stav objektu výborný
Stáří objektu :
Dle sdělení zástupce objednatele pochází objekt z roku 1903, proto je uvažováno stáří 2015 – 1903 =
112 let.
8.1
Východní křídlo – dvorní část
Přístavba/dostavba dvorního křídla navazuje na první etapu výstavby areálu, která byla zkolaudována
dne 29.08.2013. Přístavba (2.etapa) byla realizována jako novostavba na východní a částečně jižní
straně areálu, kde se původně nacházely objekty určené k demolici. Objekt přístavby zády přimyká
ke stávajícímu objektu na sousedící parcele. Zástavba dvorů tímto způsobem je v lokalitě
obvyklá. Výškově navržená přístavba navazuje na uliční objekt. Objekt svým tvarem navazuje na
uliční objekt a půdorysnou stopou.
Objekt přístavby je dispozičně rozdělen na 2 hlavní celky, které vytvářejí půdorysně tvar písmene „L“ :
1) Hlavní objekt - má tvar obdélníka o půdorysných rozměrech 47,00 × 9,30 m. Objekt
je nepodsklepený po celé části půdorysu. Nadzemní část je tvořena 6 podlažími, která půdorysně
uskakují v úrovni 2.NP a posledního, 6.NP. Celý objekt je logicky členěn na tři části – centrální
ztužující jádro, ve kterém jsou umístěny schodiště a výtahová šachta a dvě krajní části (délky přibližně
21 m), ve kterých jsou umístěny byty. Všechny byty mají balkony.
2) Wellness - část objektu sloužící jako wellness má tvar obdélníka o rozměrech 9,70 × 13,00 m v
1.NP a půdorysně zmenšeným 2.NP. Objekt je nepodsklepený, je zastřešený plochou střechou.
Vzhledem k ustupujícímu 2.NP tvoří stropní konstrukce 1.NP nad částí svého půdorysu venkovní
terasy. Propojení nadzemních podlaží je zajištěno dvouramenným schodištěm. Wellness je s hlavním
objektem propojen úzkým krčkem, který tvoří dilataci mezi oběma stavebními objekty. Krček je
zastřešen plochou střechou, sloužící jako terasa pro byty v 2.NP.
U šestipodlažní části je jediná fasáda s okny orientována do dvora a je doplněna balkony. Štítové
stěny a zadní stěna na hranici pozemku jsou bez oken. Střecha je plochá. Fasády jednotlivých pokojů
jsou půdorysně zešikmené tak, aby byly pokoje lépe orientovány ke světovým stranám. Z každého
pokoje je okno a balkonové dveře s jedním plný a jedním otvíravým dílem. Část mezi nimi je
obložena deskou cetris v šedé barvě. Fasáda objektu je ve světlém přírodním tónu. Část wellness
je tvořena dvěma podlažími, spodní podlaží navazuje na podnož šestipodlažního objektu. 2.NP je
doplněno střešní terasou nad 1.NP a zelenou střechou. Zastřešení dvoupodlažní části je plochou
střechou. Vstup do obou celků je ze dvora, samostatným vchodem.
Ubytovací část je řešena ve 2.- 6. nadzemním podlaží, ve středu dispozice jsou schodiště a výtah,
tento úsek je uzavřen dveřmi a tvoří chráněnou únikovou cestu. Na ni navazuje společná chodba, ze
které je přístup do jednotlivých pokojů. Z chodby je na každém patře přístupná úklidová komora.
Pokoje 1+kk sestávají z hlavní obytné místnosti s kuchyňským koutem, zádveří a koupelny. Pokoje
2+kk mají navíc jeden pokoj. V 5 NP jsou dvě bytové jednotky, mezonetové, vybavené vlastním
vnitřním schodištěm do 6.NP. V 1.NP se nacházejí technické místnosti – strojovna VZT pro posilovnu
a wellness, místnost hlavního rozvaděče a místnost pro technologii vytápění, strojovna VZT,
chráněné únikové cesty.
Provoz posilovny je přístupný přes recepci, součástí vstupní části je bar s indoor golfovými trenažery.
Na vstup navazuje „špinavá“ chodba, blok šaten (muži x ženy) se sprchami a WC. Po převlečení
pokračují návštěvníci čistou chodbou do kardiozóny nebo posilovny. Chodbou a schodištěm je
přístupné wellness centrum ve 2.NP - odpočívárna, parní a finská sauna, WC, úklidová komora a
ochlazovací sprchy. V blízkosti parní sauny je malá technická místnost pro její provoz. Zázemí
personálu (sklady, kancelář, kuchyňka, prádelna) jsou umístěny v 1.NP a přístupné z chodby.
Objekty 1. a 2. etapy jsou rovněž propojeny v úrovni 1.NP (posilovna) je tak umožněno přímé
využívání obyvateli etapy 1. bez nutnosti průchodu dvorem. Objekty tvoří jeden funkční i provozní
celek, etapa 2. tvoří přístavbu k etapě 1. rozšiřuje její stávající kapacitu a doplňuje škálu vybavenosti
pro ubytované o posilovnu a wellness. Druhá etapa je kompletně provozně napojena na první etapu
(recepce, inženýrské sítě, společná místnost pro odpad).
18
Kapacita objektu
Typ
Ubytovací jednotka 1+kk
Fitness
Wellness
počet
22 ks
5 ks
2 ks
kapacita
po 2 osobách
po 2 osobách
po 4 osobách
Přehled bytových a nebytových jednotek (tabulka podlahových ploch):
Číslo
Typ
Specifikace
Umístění
jednotky
nebytový prostor
konferenční sál
I.NP
nebytový prostor
Fitness
I.NP
201
ubytovací jednotka
1+kk
II.NP
202
ubytovací jednotka
1+kk
II.NP
203
ubytovací jednotka
1+kk
II.NP
204
ubytovací jednotka
1+kk
II.NP
205
ubytovací jednotka
1+kk
II.NP
206
ubytovací jednotka
1+kk
II.NP
207
ubytovací jednotka
2+kk
II.NP
nebytový prostor
WELLNESS
II.NP
301
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
302
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
303
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
304
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
305
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
306
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
307
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
308
ubytovací jednotka
1+kk
III.NP
401
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
402
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
403
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
404
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
405
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
406
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
407
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
408
ubytovací jednotka
1+kk
IV.NP
501
ubytovací jednotka
4+kk, mezonet
V.NP
502
ubytovací jednotka
2+kk
V.NP
503
ubytovací jednotka
2+kk
V.NP
504
ubytovací jednotka
4+kk, mezonet
V.NP
601
ubytovací jednotka
2+kk
VI.NP
602
ubytovací jednotka
2+kk
VI.NP
kapacita celkem
44 osob
10 osob
8 osob
40 osob
9 osob
Podlahová plocha
2
(m )
180,00
236,56
45,98
32,93
32,93
34,54
33,66
32,93
114,74
110,88
45,98
32,93
32,93
34,54
33,66
32,93
32,93
47,34
45,98
32,93
32,93
34,54
33,66
32,93
32,93
47,34
162,76
67,68
66,80
167,45
85,11
85,11
Konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
5. Krytiny střech
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
17. Bleskosvod
24. Výtahy
25. Ostatní
19
Provedení
piloty, ŽB základové pasy
1.NP – ŽB skelet, betonové stěny
2-6.NP – zděné tl. 200, 365 mm
wellness – zděné tl. 365 mm a tl. 200mm
ŽB monolitické stropy
1-6.NP – plochá střecha, kce. dřevěná trámová
wellness - plochá střecha, kce. ŽB monolitická
1-6.NP – krytina PVC, asfaltové pasy
wellness - vegetační kryt
titanzinkový plech
jednovrstvé vápenocementové, vápeno štukové
silikátové tenkovrstvé nástřiky, sokl - desky cetris
běžné obklady
železobetonové monolitické s běžným povrchem
vstupní dveře hliníkové, vnitřní z DTD desek s CPL
laminátovou fólií
nejsou
plastová
plovoucí podlahy, anhydrit, betonová mazanina,
keramická dlažba
ústřední vytápění
220V a 380V
bleskosvod
plastové trubky
plastové potrubí
chybí
el. bojler v ubytovacích jednotkách, centrální ohřev
pro 1.NP
WC, umývadlo, vana
osobní výtah
EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR
Stáří objektu :
Byl předložen Kolaudační souhlas 2.etapy čj. MCBS/2015/0003937/SEDE, vydaný odborem výstavby
Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, ze dne 11.02.2015, npm 13.02.2015. Proto je
uvažováno stáří 2015 – 2015 = 0 let, jedná se o novostavbu.
20
8.2 Pozemky stavební
§ 9 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění - oceňování majetku a o změně některých zákonů
(zákon o oceňování majetku), Členění pozemků
(1) Pro účely oceňování se pozemky člení na
a) stavební pozemky
b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný
sad a trvalý travní porost,
c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky,
d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy,
e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d)26).
(2) Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na
a) nezastavěné pozemky,
1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím,
regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny
k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním
pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,
3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku.
Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle
navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou,
se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku
zastavěná plocha nádvoří,
4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby,
b) zastavěné pozemky,
1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny,
c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.
(3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška.
(4) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo
nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu,
podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních
staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů,
studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.
5)
(5) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu
mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného
stavu.
V Brně je vydána platná cenová mapa (viz. obrázek níže, aktuální je CMSP č.10), cenová mapa
odráží kupní ceny stavebních pozemků a slouží především pro daňové účely, její hodnoty vycházejí
z tržního prostředí v daném místě. Cenová mapa není závazným podkladem pro stanovení ceny
obvyklé (tržní hodnoty), avšak pro účely tohoto ocenění použijeme hodnoty z Cenové mapy
stavebních pozemků města Brno č. 10.
21
9. Rizika spojená s právním stavem
Silné stránky
- areál se nachází v blízkosti historického centra města Brno
- areál je umístěn v zástavbě bytových domů
- v relativní blízkosti od areálu se nachází administrativně obchodní centrum IBC, plavecký bazén
- možnost parkování na vnitro areálovém parkovišti, vjezd bezpečnostním průjezdem
- objekt po celkové „rekonstrukci“ a přístavbě
- kancelářské prostory s kvalitním standardem a celkovou světlostí
- obchodní a provozní prostory s kvalitním standardem
- ubytovací prostory s kvalitním a moderním standardem (nábytek, kuchyňské linky, zařizovací
předměty)
- ubytovací prostory v objektech jsou členěny na ubytování pro studenty, ubytování v hotelu; vše
apartmánového typu (vše za příznivé ceny, z toho plynoucí vysoká obležnost)
- fitness a wellness prostory
- stylová restaurace „Stará tkalcovna“ s klenutými stropy, kvalitní kuchyně (celodenní stravování)
Slabé stránky
- areál se nachází v oblasti se zvýšeným výskytem nepřizpůsobivých skupin obyvatel
- zastávky MHD (Cejl) ve vzdálenosti 400-500m
- příjezd jednosměrnou ulicí, ze vzdálenější strany od centra
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:
 Nemovitost je řádně zapsána v katastru
 Nemovitost není řádně zapsána v katastru
nemovitostí
nemovitostí
V současné době je v katastru nemovitostí objekt veden jako průmyslový objekt, tento údaj
nekoresponduje se skutečností.
 Stav stavby umožňuje podpis zástavní
smlouvy (vznikla věc)
 Skutečné užívání stavby není v rozporu s
její kolaudací
 Přístup k nemovitosti přímo z veřejné
komunikace je zajištěn
 Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
smlouvy
 Skutečné užívání stavby je v rozporu s její
kolaudací
 Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z
veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou
 Nemovitost není situována v záplavovém
 Nemovitost situována v záplavovém území
území
Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou
Ostatní rizika: nejsou
Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní
22
B. POSUDEK
OCENĚNÍ METODOU VĚCNÉ HODNOTY
OCENĚNÍ NÁKLADOVÉ (VĚCNÁ HODNOTA)
V případě ocenění věcnou hodnotou se jedná o ocenění časovou cenou (věcnou hodnotou) - určí se
náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni, snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke
stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č.
441/2013 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zák.č. 151/1997 Sb., používá koeficienty
změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou (rok
2015), použije se zpravidla pomocně nákladová cena podle oceňovací vyhlášky, bez koeficientu
úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu, vč. amortizace.
Způsob ocenění touto metodou je založen na úvaze, že kupující nebude platit za aktiva, jež jsou
předmětem jeho zájmu více, než činily náklady na jejich pořízení. Jednotlivá aktiva se ocení a
následně sečtou, čímž se zjistí hodnota oceňovaného celku.
Věcnou hodnotou, rozumíme reprodukční cenu stavby (za kterou by se dala stavba ke dni ocenění
postavit), sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena.
Výpočet opotřebení zpravidla není vhodné provést pouze mechanicky, naopak je vhodné zohlednit
stav jednotlivých konstrukcí a vybavení k datu ocenění, stav jejich údržby a předpokládaná další
životnost.
Je-li předložen položkový rozpočet stavebního díla nebo jeho nákladová kalkulace, je možno je použít
po překontrolování a porovnání s technicko-hospodářskými ukazateli (THU) podobných objektů.
Další možné způsoby stanovení věcné hodnoty platí pro objekty, u nichž odhadce bude po odborné
stránce považovat cenu podle cenového předpisu za nesprávnou, případně jejich cena není
z cenového předpisu zjistitelná:
a) pomocí technickohospodářských ukazatelů (THU) z publikací, resp. programů bývalého Ústavu
racionalizace ve stavebnictví Praha, resp. jeho nástupnických organizací; uvede se pramen
a všechny publikované podobné stavby dle JKSO (SKP), provede se úprava při podstatné
odlišnosti ve výšce podlaží, v rozpětí svislých nosných konstrukcí resp. ve vybavení, provede se
přepočet na příslušnou cenovou úroveň a připočtou se přiměřené vedlejší náklady stavby,
b) pomocí agregovaných položek, příp. THU, vydávaných nebo na vyžádání pro danou stavbu
určovaných firmou RTS a.s., Brno, Lazaretní 13,
c) jinými metodami, které odhadce bude považovat za přiměřené, případně z databáze odhadce; v
takovém případě je však třeba provést porovnání s některou z metod uvedených výše ad a) nebo
b).
Není povoleno užívat metod, u nichž není zřejmý a kontrolovatelný postup (algoritmus) výpočtu.
Jedná se o stanovení hodnoty takové, za kterou by se nemovitá věc pořídila, ale se
zohledněním opotřebení jednotlivých stavebních konstrukcí a prvků.
Předmětem ocenění nejsou speciální technologie případného interního provozu. Ocenění
v sobě zahrnuje součásti a příslušenství stavby jako takové, aby mohl být zachován její účel a
funkce.
Ocenění podle tohoto posudku nezohledňuje tržní vliv prostředí, ale vyjadřuje čistě jen
časovou hodnotu (cenu) objektu stanovenou nákladovým způsobem se zohledněním průměrné
zastavěné plochy podlaží, průměrné výšky podlaží, převládající druh svislé nosné konstrukce a
dále zohledňuje stáří a předpokládanou životnost jednotlivých konstrukčních prvků a vybavení.
23
Pro účel stanovení hodnoty v úrovni reprodukční hodnoty (ceny) časové vycházíme v rámci tohoto
posudku z následujících atributů :





pro nákladové ocenění použijeme pomocně postup výpočtu podle vyhl. č. 441/2013 Sb. ve
znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku,
budou použity koeficienty K4, K5 (kde K4 = koeficient vybavení stavby, K5 = koeficient
polohový), koeficient vybavení stavby bude užit z důvodů rozdílného stupně vybavení, stáří a
opotřebení objektu, koeficient polohový v podstatě zahrnuje všechny vlivy nákladů na
umístění stavby - obdoba NUS (VRN), souvisejících s realizací stavby (zařízení staveniště,
kompletační a koordinační činnosti, provozní vlivy: investor, dopravní vlivy apod.)
u budov a hal budou použity koeficienty K1, K2, K3 (kde K1 = koeficient přepočtu základní ceny
podle druhu konstrukce, K2 = koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné
zastavěné plochy podlaží v objektu, K3 = koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné
výšky podlaží v objektu); naopak u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků
se tyto koeficienty nepoužijí
bude použit koeficient inflace Ki (nárůst cen stavebních prací), který zohledňuje nárůst cen
oproti cenové základně z roku 1994
koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp nebude a nemůže být použit, z důvodů
toho, že zkresluje v daném případě hodnotu nemovitých věcí (je použit pouze v případě
ocenění např.pro daňové účely).
Ocenění pozemků
Ocenění pozemků se provede především cenovým porovnáním. Pokud není v dané oblasti dostatečný
počet srovnatelných reprezentantů je možno provést ocenění podle oceňovací vyhlášky
(s upřednostněním údajů z cenové mapy stavebních pozemků, pokud je vydána).
OBSAH
1. Ocenění staveb nákladovou metodou
1.1
Bytový dům č.pop. 234 - uliční část, vč. západního křídla
1.2
Bytový dům č.pop. 234 - přístavba východního křídla
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou
2.1
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
3. Ocenění pozemků
3.1
Pozemky areálu eFi Palace
4. Výnosové ocenění
4.1
Výnosové ocenění areálu eFi Palace
5. Porovnávací ocenění
5.1
Porovnávací ocenění areálu eFi Palace
24
OCENĚNÍ
1.1 Bytový dům č.pop. 234 - uliční část, vč. západního křídla
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova § 12:
Svislá nosná konstrukce:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců
apod.
zděná
113
Výpočet jednotlivých ploch
Podlaží
Plocha
1.PP
21,61*15,15+1,25*1,25*7+3,00
=
1.NP
38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00
=
6,80*7,20
=
5,00*10,49+12,00*5,00+9,45*5,00
=
2.NP
38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00
=
6,80*7,20
=
3.NP
38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00
=
6,80*7,20
=
4.NP
38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00
=
6,80*7,20
=
5.NP + 6.NP
(38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)+285,00 =
Zastavěné plochy a výšky podlaží
(Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)
Podlaží
Zastavěná Konstr. Výška
plocha
výška
podlaží
[m2]
[m]
[m]
1.PP
341,33
3,60
3,60
1.NP
632,70
4,05
4,05
48,96
2,50
4,05
159,70
3,35
4,05
2.NP
632,70
3,80
3,80
48,96
3,80
3,80
3.NP
632,70
3,80
3,80
48,96
3,80
3,80
4.NP
632,70
3,80
3,80
48,96
3,80
3,80
5.NP + 6.NP
980,97
3,30
3,30
Součet
4 208,64
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP =
PZP =
15 644,43 / 4 208,64
4 208,64 / 6
2
[m ]
341,33
632,70
48,96
159,70
632,70
48,96
632,70
48,96
632,70
48,96
980,97
Součin
1 228,79
2 562,44
198,29
646,79
2 404,26
186,05
2 404,26
186,05
2 404,26
186,05
3 237,20
15 644,43
= 3,72 m
2
= 701,44 m
25
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Podlaží
Základy
(1,25*38,57*2+0,90*38,57+0,90*29,64*2)*(0,80)
12,00*20,00*2,00*3,14*0,152
1.PP
(21,61*15,15+1,25*1,25*7+3,00)*(3,60)
1.NP
(38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(4,05)
(6,80*7,20)*(2,50)
(5,00*10,49+12,00*5,00+9,45*5,00)*(3,35)
2.NP
(38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80)
(6,80*7,20)*(3,80)
3.NP
(38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80)
(6,80*7,20)*(3,80)
4.NP
(38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(3,80)
(6,80*7,20)*(3,80)
5.NP
+ ((38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)+285,00)*(3,30)
6.NP
Zastřešení
(38,57*15,15+7,65*4,50+1,25*1,25*7+3,00)*(1,10)
2,85*7,65*4,50/2
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Podlaží
Základy
1.PP
1.NP
2.NP
3.NP
4.NP
5.NP + 6.NP
Zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
Typ
PP
PP
PP
NP
NP
NP
NP
NP
NP
NP
NP
NP
NP
Z
Z
3
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
147,59 m
3
229,09 m
3
1 228,78 m
3
2 562,43 m
3
122,40 m
3
535,00 m
3
2 404,25 m
3
186,05 m
3
2 404,25 m
3
186,05 m
3
2 404,25 m
3
186,05 m
3
3 237,19 m
=
=
695,97 m
3
49,06 m
3
Obestavěný
prostor
3
147,59 m
3
229,09 m
3
1 228,78 m
3
2 562,43 m
3
122,40 m
3
535,00 m
3
2 404,25 m
3
186,05 m
3
2 404,25 m
3
186,05 m
3
2 404,25 m
3
186,05 m
3
3 237,19 m
3
695,97 m
3
49,06 m
3
16 578,41 m
26
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Provedení
Konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
17. Bleskosvod
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
betonové pasy
mikropiloty
zděné tl. 45 cm a více
ocelové polorámy
trámové polospalné
ocelové polorámy
PVC svařované pásy
pozinkovaný plech
dvouvrstvé vápenné omítky
vápenná probarvená omítka a keramický
obklad
běžné obklady
železobetonové monolitické s běžným
povrchem
dýhované, plastové, protipožární vstupní
Část
[%]
50
50
85
15
100
100
100
100
100
100
S
S
100
100
S
X
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
X
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
plastová
PVC pásky, koberce
ústřední vytápění, výměníková stanice
světelná třífázová
bleskosvod
plastové trubky
plastové potrubí
chybí
bojler
WC, umyvadla, vana
osobní výtah
EPS, EZS, VZT
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
Hodnocení
standardu
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
Obj. podíl [%]
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
X
S
S
S
S
6,30
6,30
15,00
15,00
8,20
6,10
2,70
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
0,00
5,90
3,30
4,90
5,80
Část
[%]
50
50
85
15
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
3,15
4,85
12,75
2,25
8,20
6,10
2,70
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
0,00
5,90
3,30
4,90
5,80
17. Bleskosvod
24. Výtahy
25. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
S
S
S
S
S
S
S
S
X
0,30
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4,30
1,40
4,40
0,00
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,30
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4,30
1,40
4,40
0,00
101,70
1,0170
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj.
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
10. Schody
11. Dveře
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
17. Bleskosvod
24. Výtahy
25. Ostatní
Opotřebení:
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
OP
[%]
6,30
6,30
15,00
15,00
8,20
6,10
2,70
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
5,90
3,30
4,90
5,80
0,30
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4,30
1,40
4,40
Část
[%]
50,00
50,00
85,00
15,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
K
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
UP
[%]
3,15
4,85
12,75
2,25
8,20
6,10
2,70
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
5,90
3,30
4,90
5,80
0,30
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4,30
1,40
4,40
PP
[%]
3,10
4,77
12,54
2,22
8,06
6,00
2,65
0,59
6,98
3,15
3,05
2,75
3,74
5,80
3,24
4,82
5,70
0,29
3,24
3,15
0,29
2,16
1,77
4,23
1,38
4,33
St.
Živ.
112
2
112
2
112
2
2
2
2
2
2
112
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
175
175
140
140
140
110
60
55
65
45
40
140
65
65
47
35
37
40
35
45
35
30
22
45
40
55
27
Opot.
části
64,00
1,14
80,00
1,43
80,00
1,82
3,33
3,64
3,08
4,44
5,00
80,00
3,08
3,08
4,26
5,71
5,41
5,00
5,71
4,44
5,71
6,67
9,09
4,44
5,00
3,64
podílu
Opot. z
celku
1,9840
0,0544
10,0320
0,0317
6,4480
0,1092
0,0882
0,0215
0,2150
0,1399
0,1525
2,2000
0,1152
0,1786
0,1380
0,2752
0,3084
0,0145
0,1850
0,1399
0,0166
0,1441
0,1609
0,1878
0,0690
0,1576
23,6 %
Ocenění
3
Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
3
Základní cena upravená [Kč/m ]
3
3
Plná cena:
16 578,41 m * 5 070,24 Kč/m
Koeficient opotřebení: (1- 23,6 % /100)
Bytový dům č.pop. 234 - uliční část, vč. západního křídla
– věcná hodnota
=
*
*
*
*
*
*
=
=
*
=
28
2 710,0,9390
0,9294
0,8645
1,0170
1,2000
2,0320
5 070,24
84 056 517,52 Kč
0,764
64 219 179,39 Kč
29
1.2 Bytový dům č.pop. 234 - přístavba východního křídla
Budova § 12:
G. budovy hotelů
Svislá nosná konstrukce:
zděná
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
121
Výpočet jednotlivých ploch
Podlaží
Plocha
1.NP
2
[m ]
47,04*9,38
=
441,24
3,00*9,87
=
29,61
13,38*9,87
=
132,06
47,04*8,21
=
386,20
13,38*9,87
=
132,06
3.NP
47,04*8,21
=
386,20
4.NP
47,04*8,21
=
386,20
5.NP
47,04*8,21
=
386,20
6.NP
(5,1*5,61)+(31,2*7,31)+(5,2*8,38)+(5,55*5,61)
=
331,39
Výška
podlaží
[m]
Součin
2.NP
Zastavěné plochy a výšky podlaží
(Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)
Podlaží
Zastavěná
plocha
[m2]
1.NP
Konstr.
výška
[m]
441,24
3,75
3,75
1 654,65
29,61
3,90
3,75
111,04
132,06
4,11
3,75
495,23
386,20
2,88
2,88
1 112,26
132,06
3,08
2,88
380,33
3.NP
386,20
2,88
2,88
1 112,26
4.NP
386,20
2,88
2,88
1 112,26
5.NP
386,20
2,88
2,88
1 112,26
6.NP
331,39
3,21
3,21
1 063,76
2.NP
Součet
2 611,16
8 154,04
Průměrná výška podlaží:
PVP =
8 154,04 / 2 611,16
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PZP =
2 611,16 / 6
= 3,12 m
= 435,19 m
2
30
Výpočet jednotlivých výměr
Podlaží
(47,04*9,38)*(3,75)
=
1 654,63 m
3
(3,00*9,87)*(3,90)
=
115,48 m
3
(13,38*9,87)*(4,11)
=
542,77 m
3
(47,04*8,21)*(2,88)
=
1 112,25 m
3
(13,38*9,87)*(3,08)
=
406,75 m
3
3.NP
(47,04*8,21)*(2,88)
=
1 112,25 m
3
4.NP
(47,04*8,21)*(2,88)
=
1 112,25 m
3
5.NP
(47,04*8,21)*(2,88)
=
1 112,25 m
3
6.NP
((5,1*5,61)+(31,2*7,31)+(5,2*8,38)+(5,55*5,61))*(3,21)
=
1 063,78 m
3
1.NP
2.NP
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Podlaží
Typ
1.NP
NP
1 654,63 m
3
NP
115,48 m
3
NP
542,77 m
3
NP
1 112,25 m
3
NP
406,75 m
3
3.NP
NP
1 112,25 m
3
4.NP
NP
1 112,25 m
3
5.NP
NP
1 112,25 m
3
6.NP
NP
1 063,78 m
3
2.NP
Obestavěný
prostor
Obestavěný prostor - celkem:
8 232,41 m
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
Provedení
Hodnocení
standardu
Část
[%]
betonové pasy izolované, piloty
N
100
železobetonový
stěny
S
15
zděné tl. 20cm a tl .36,5 cm
S
85
3. Stropy
železobetonové monolitické
S
100
4. Krov, střecha
plochá, dřevěné trámy
S
80
4. Krov, střecha
plochá, železobetonová monolitická
kce
S
20
5. Krytiny střech
asfaltové, PVC
S
80
5. Krytiny střech
vegetační kryt
S
20
titanzinek
S
100
skelet,
betonové
3
31
vápenocementové štukové
S
100
nástřiky na bázi umělých hmot
S
100
desky CETRIS
S
100
10. Schody
železobetonové monolitické s běžným
povrchem
S
100
11. Dveře
hliníkové, DTD
laminátovou fólií
S
100
X
100
desky
s
CPL
12. Vrata
13. Okna
plastová
S
100
14. Povrchy podlah
plovoucí podlahy, anhydrit, betonová
mazanina, keramická dlažba
S
100
15. Vytápění
ústřední
S
100
světelná i třífázová
S
100
17. Bleskosvod
bleskosvod
S
100
plastové trubky
S
100
plastové potrubí
S
100
chybí
S
100
centrální ohřev 1.NP, jinak bojlery
S
100
běžný elektrický sporák
S
100
WC, umyvadla, vana
S
100
24. Výtahy
osobní výtah
S
100
25. Ostatní
EPS, EZS, VZT, ASŘ TP a MAR
S
100
X
100
Výpočet koeficientu K4
Obj. podíl [%]
Část
[%]
Koef.
Upravený
obj. podíl
N
6,30
100
1,54
9,70
S
15,00
15
1,00
2,25
S
15,00
85
1,00
12,75
3. Stropy
S
8,20
100
1,00
8,20
4. Krov, střecha
S
6,10
80
1,00
4,88
4. Krov, střecha
S
6,10
20
1,00
1,22
5. Krytiny střech
S
2,70
80
1,00
2,16
5. Krytiny střech
S
2,70
20
1,00
0,54
S
0,60
100
1,00
0,60
S
7,10
100
1,00
7,10
S
3,20
100
1,00
3,20
S
3,10
100
1,00
3,10
10. Schody
S
2,80
100
1,00
2,80
11. Dveře
S
3,80
100
1,00
3,80
12. Vrata
X
0,00
100
1,00
0,00
13. Okna
S
5,90
100
1,00
5,90
32
14. Povrchy podlah
S
3,30
100
1,00
3,30
15. Vytápění
S
4,90
100
1,00
4,90
S
5,80
100
1,00
5,80
17. Bleskosvod
S
0,30
100
1,00
0,30
S
3,30
100
1,00
3,30
S
3,20
100
1,00
3,20
S
0,30
100
1,00
0,30
S
2,20
100
1,00
2,20
S
1,80
100
1,00
1,80
S
4,30
100
1,00
4,30
24. Výtahy
S
1,40
100
1,00
1,40
25. Ostatní
S
4,40
100
1,00
4,40
X
0,00
100
1,00
0,00
Součet upravených objemových podílů
103,40
Koeficient vybavení K4:
1,0340
Ocenění
3
Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]:
=
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):
*
0,9390
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
*
0,9352
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
*
0,9731
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
*
1,0340
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
*
1,2000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
*
2,0370
3
Základní cena upravená [Kč/m ]
Plná cena:
3
8 232,41 m * 5 853,15 Kč/m
=
3
2 710,-
5 853,15
=
48 185 530,59 Kč
*
=
1,000
48 185 530,59 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 0 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 0,0 % / 100)
Přístavba východního křídla areálu eFi Palace – věcná hodnota
33
2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby.
Stanovené procento z ceny staveb:
3,00 %
Stanovená cena staveb:
112 404 710,- Kč
Ocenění
Cena staveb celkem:
112 404 710,3,00 % z ceny staveb
*
0,0300
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - věcná =
3 372 141,30 Kč
hodnota
3.1 Pozemky
Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků
Oceňované pozemky
Název
zastavěná plocha a nádvoří
ostatní plocha
Celkem
2
P.Č.
Výměra [m ]
786
787
2 353
443
2 796
Jedn. cena
2
[Kč/m ]
4 100,00
4 100,00
Výsledná cena
=
REKAPITULACE OCENĚNÍ VĚCNOU HODNOTOU
1.1
Bytový dům č.pop. 234 - uliční část
1.2
Bytový dům č.pop. 234 - přístavba dvorního křídla
Cena [Kč]
9 647 300,00
1 816 300,00
11 463 600,00
11 463 600,- Kč
64 219 179,00 Kč
48 185 531,00 Kč
112 404 710,00 Kč
2.1
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
3.1
Pozemky areálu eFi Palace
4. Věcná hodnota vybraného majetku celkem
Věcná hodnota vybraného majetku celkem zaokrouhleně
3 372 141,00 Kč
11 463 600,00 Kč
127 240 451,00 Kč
127 250 000,00 Kč
Věcná hodnota vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., IČ 293 78 702,
a to pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového
domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech
součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno,
okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP
Brno-město činí:
127 250 000,00 Kč
slovy: jednostodvacetsedmmiliónůdvěstěpadesáttisíc Kč
34
C. POSUDEK
OCENĚNÍ METODOU VÝNOSOVOU
Výnosová hodnota nemovitých věcí je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího
pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Výnosovou hodnotu nemovitých věcí
rozumíme zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře)
uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku. S vědomím, že výnosové ocenění
je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny, je možno pro nejjednodušší výpočet
výnosové hodnoty použít vztah pro věčnou rentu. Vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů i
výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem, přiměřeně inflaci.
Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu
vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z majetku je tedy
pouze „čisté nájemné“ bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním, jako např. za teplo a ohřev
vody, vodné a stočné, elektrickou energii, daň z nemovitých věcí, odpisy, pojištění staveb, opravy,
náklady na správu apod.
Touto metodou se stanovuje zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové
sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z závodu (nemovité věci).
Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase
dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se
měly započítat odpisy, průměrné roční náklady na údržbu a správu nemovitosti, daň z nemovitých
věcí, pojištění budov ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se
pak výnosová hodnota vypočte podle vzorce
čistý zisk z nájmu nemovité věci za rok (před zdaněním)
CV = ———————————————————————— × 100 %
úroková míra v %
Problematická je zde výše úrokové míry, zejména v období inflace.
Pro výpočet ceny nemovité věci je nutno vycházet z nájemného, není možno použít jako výnos zisk
ze závodu v nemovité věci umístěného; v takovém případě by se jednalo o ocenění závodu, tzn.
včetně technologie, know-how, ceny ochranných známek atp., tedy vč. goodwillu. U nemovitých věcí
s regulovaným nájemným z bytů je třeba vycházet z nájemného podle příslušných předpisů.
Vyjádření hodnoty nemovitých věcí jen pomocí úrokové míry (výnosové hodnoty) však není možno
považovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného
u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se nájemné bude vyvíjet. Je zřejmé, že věcná hodnota
staveb bude závislá na vývoji cen stavebních dodávek. Např. při 10 % meziroční inflaci cen
stavebních prací vzroste pořizovací cena staveb o 10 %; odpočteme-li opotřebení stavby za jeden rok
o 2 %, vzroste reprodukční cena stavby jen inflací o 8 %. Není tedy teoreticky třeba dosahovat
žádného zisku a přesto cena stavby roste rychleji, než jistina + úroky v peněžním ústavu. Problémem
však zůstává likvidita - okamžitá prodejnost nemovitých věcí za reprodukční cenu.
Názvosloví
Úroková míra
též úroková sazba,
míra kapitalizace
u [%] ; udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Musí být
stanoveno období, za které se za pomoci této úrokové míry
počítá úrok. Obvykle se počítá za rok (p.a. = per annum, za rok)
Úroková sazba
setinná
Nominální úroková
míra
i (bezrozměrná) p.a. (ročně)
in
i
u
100
Vyjadřuje např., kolik činí úrok z 1 Kč za jeden rok
(nominální úroková sazba): úroková míra, v jejíž hodnotě není
zohledněna inflace, která obecně znehodnocuje úroky (a
vlastně i jistinu)
Reálná úroková míra
ir
Míra inflace
Úročitel:
ii
q (bezrozměrný)
úroková míra, ve které je zohledněna i inflace
q  1
Úrok
Jednoduché úrokování
Složené úrokování
Čistý výnos (zisk)
Kapitalizovaný výnos
(výnosová hodnota)
Výnosová cena
35
u
100  u

 1 i
100
100
Též „úrokovací faktor“; udává, na kolik vzroste úrokem jedna
koruna za rok při úrokové míře u (% p.a.)
- U - (Kč) - částka, která naběhne k jistině - J - za dobu - t - při úrokové
míře –u stav, kdy se úroky nepřičítají k původní jistině pro výpočet
úroků v dalších obdobích resp. nepočítají se z nich úroky
(nepočítají se úroky z úroků)
někdy též „složité úrokování„. Úroky se připočítávají k původní
jistině, v dalších obdobích se z nich počítají úroky (tedy
počítají se úroky z úroků)
z
[Kč]
(rozdíl příjmů a výdajů)
Hk
[Kč]
CV
[Kč]
Cena zjištěná výnosovým způsobem
Pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu (viz níže). Vztah platí
jen za předpokladu konstantních příjmů i výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude
zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci.
Příjem z nemovité věci je přitom nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně (nikoliv
podle nerealizovatelného přání) dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor
nemovité věci včetně např. prostor užívaných vlastníkem resp. jinými v době odhadu bezplatně a
prostor nepronajatých. V odhadu je třeba provést výpočet pro jednotlivé prostory, odděleně pro dům,
garáž, pronajaté pozemky. V podlažích je třeba provést přehledný výpočet pro jednotlivé místnosti.
U bytů s regulovaným nájemným se počítá jen s nájemným, nikoliv se službami.
Při odhadu nemovité věci nelze příjmy počítat ze zisku závodu, v nemovité věci umístěného, pak by se
jednalo o ocenění závodu, nikoliv nemovité věci. Je také třeba počítat s tím, že (vzhledem k výměně
nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok. Příjmy se pokud možno dokladují
nájemními smlouvami. V posudku se uvedou jednotlivě výměry všech pronajímatelných místností
podle druhů a jejich součty po jednotlivých podlažích.
Výnosová hodnota bude vyjadřovat hodnotu celé nemovité věci, tzn. pozemku plus stavby.
Pokud by bylo třeba vypočítat pouze výnosovou hodnotu stavby, je třeba započítat do výdajů i
přiměřený nájem za pozemek.
Vztahy pro výpočet výnosové hodnoty
(věčná renta, prostá výnosová hodnota; předpokládá se samozřejmě bez prodeje na konci) :
z
 100%
u
resp. pro setinnou úrokovou míru
z
CV 
i
CV 
36
Konstantní zisk po určitou dobu, bez prodeje na konci
 q n  1
CV  z. n 
 q .i 
Výnosová hodnota
Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovité věci. Zjednodušeně řečeno
jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako
čistý výnos z nemovité věci. Označuje se CV.
Zjistí se u nemovitých věcí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase
dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se
měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovité věci, daň z nemovité věci, pojištění
ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota
CV vypočte podle vzorce
zisk z nájmu nemovité věci za rok
CV = ——————————————— × 100 %
úroková míra v % za rok
V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná výnosovým způsobem“ –
§ 2 odst. 5:
(b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo
z výnosu , který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto
výnosu (úrokové míry).
Hrubý výnos z nájemného: peněžní částka hrazená nájemcem bytu. Nezahrnuje cenu plnění poskytovaných
s užíváním bytu.
Náklady spojené s pronajímáním nemovité věci - náklady pronajímatele, jež musí pravidelně či nepravidelně
hradit v souvislosti s vlastnictvím resp. pronajímáním nemovité věci. Jsou to zejména (podrobněji viz dále):
• daň z nemovitých věcí,
• pojištění stavby (živelní a odpovědnostní),
• náklady na opravy a údržbu,
• správa nemovité věci,
• amortizace (odpisy).
Čistý výnos z nájemného: hrubý výnos z nájemného, snížený o náklady spojené s pronajímáním nemovité věci.
Ve smyslu § 2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, by se jednalo o zisk.
Náklady na dosažení výnosů z nájemného
Daň z nemovitých věcí
Předmětem daně z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí) jsou všechny pozemky na
území České republiky, které jsou vedeny v katastru nemovitostí, vyjma určených pozemků (viz § 2 odst. 2
zákona) a stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí (ev. mají obdobný
charakter), kromě vyjmenovaných v zákoně (viz § 7 odst. 2 a 3). Zásadně je poplatníkem vlastník pozemku a
vlastník stavby, na jejich místě jím však může být nájemce či jiný subjekt; je třeba opět podrobně zkoumat
nájemní smlouvy.
Pojištění stavby
Pojistné je odůvodněným nákladem na dosažení výnosů. Jedná se o pojištění živelní a o pojištění odpovědnosti
vlastníka nemovité věci za případné škody, které by z tohoto titulu mohly vzniknout jiným osobám.
Pokud je pojistné ve výše uvedeném rozsahu sjednáno a doloženo smlouvou, je možno výši pojistného převzít do
výpočtu. Zejména pokud by se jednalo o zjištění obvyklé ceny jako informaci pro kupujícího, bylo by samozřejmě
na místě ověřit, zda pojistná hodnota staveb odpovídá; pokud je zde podpojištění, bylo by na místě dopočítat
pojistné do plné hodnoty, aby ev. nový vlastník dostal plnou informaci. Pokud stavba není pojištěna, ze stejných
důvodů je třeba výši pojistného odhadnout; přesně ji stanovit není možno, poněvadž různé pojišťovací ústavy mají
různé sazby.
37
Opravy a údržba
Jedná se o roční náklady na opravy a údržbu staveb (nikoliv na GO ap.). Zpravidla používáme náklady průměrné
z doložených nákladů za více let. Může však nastat situace, kdy vlastník stavbu v posledních letech velmi
nákladně opravil, takže náklady za poslední dobu jsou vysoké; na druhou stranu ale zřejmě v nejbližších letech
další náklady nebudou nutné, takže průměr za poslední roky by byl nevhodně, nepřiměřeně vysoký. Naopak
může nastat situace, kdy vlastník v posledních letech preventivní opravy a údržbu neprováděl, údržba je
zanedbaná (stavba se „vybydluje“). V takovém případě by zase nízké náklady neúměrně zvýšily výnosovou
hodnotu, nový vlastník by musel náklady zpočátku vynaložit vyšší než průměrné. Jako vhodné se proto jeví spíše
použít náklady průměrné, které podle provedených výzkumů činí zpravidla u budov ročně cca 0,5 až 1,5 % z
reprodukční ceny stavby (ceny bez odpočtu opotřebení). Jedná se o náklady budoucí (výnosová hodnota je
součet diskontovaných budoucích čistých výnosů), takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout
k současnému stavu údržby na objektu; u velmi dobře udržovaného objektu, kdy v nejbližších letech nebude
nutné výraznější údržbu provádět, se použije nižší hodnota rozmezí a naopak u objektu slabě udržovaného
hodnota vyšší.
Správa nemovité věci
Náklady na správu nemovité věci jsou rovněž nákladem, nutným pro dosažení výnosů.
Je nutno například provádět:
− sjednávání nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci,
− vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky,
− prohlídky nemovitých věcí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy,
− jednání s úřady, pojišťovnou ap.,
− vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně.
Pokud tuto činnost provádí vlastník, je třeba jeho náklady vyčíslit, například:
− jako mzdu pracovníka přiměřené kvalifikace včetně nákladů souvisejících (sociální a zdravotní pojištění, režijní
náklady); u nemovitých věcí závodu může takovou činnost zabezpečovat převážně referent správy základních
fondů, smlouvy sjednává právní oddělení apod.,
− nebo procentem z vybraného nájemného příp. fixními částkami, jež si obvykle za takovou činnost v místě účtují
organizace provádějící správu nemovitých věcí. Jako orientační vodítko lze brát u bytů okolo 5 %, u nebytových
prostorů 10 % z vybraného nájemného.
Amortizace
Jistina uložená v peněžním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Obdobně po dožití stavby by
měl mít vlastník obnos na její znovupostavení. Toto nám zabezpečuje položka zvaná amortizace (odpisy). Nemá
ovšem nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační,
které se od sebe mohou vzájemně i výrazně lišit.
Podstatou daňových odpisů je to, že vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako
náklady na dosažení výnosů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou
danou předpisem. Například u nemovitých věcí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou
ovšem fiktivní, od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani.
Naproti tomu u amortizace pro výpočet výnosové hodnoty je třeba uvažovat stav, kdy vlastník každoročně ukládá
určitou částku - tak velikou, aby na konci životnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď
znovupostavením, nebo koupí obdobné – obdobně opotřebené – nemovité věci nebo celkovou opravou, jejíž
náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné). Uvažujeme přitom se složeným úrokováním, tedy s tím, že
úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, žádná částka se z tohoto fiktivního účtu nevybírá.
Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků
(složené úrokování) platí pro výši nutné roční úložky X vztah pro střadatele (viz výše):
X
C *i
qn 1
X ... částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici
částka na její opětovné pořízení,
C ... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání
podnikatelského záměru na koupi nemovité věci můžeme uvažovat předpokládanou kupní cenu ap.,
i ... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do
banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou,
q ... úročitele (q = 1 + i)
n ... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy.
Zdroj: BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování
NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., Brno, 2009 .
nemovitostí.
8.
vydání.
AKADEMICKÉ
38
Dále uvádíme např. i používanou míru kapitalizace pro daňové účely dle zák.č 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění a ve znění vyhlášky Ministerstva
financí České republiky č. 199/2014 Sb. ve znění platném k datu ocenění, k provedení zák.č.
151/1997 Sb., kde používané kapitalizační míry pro výnosové ocenění jednotlivých typů nemovitých
věcí jsou uvedeny v příloze č. č. 16 - Míry kapitalizace pro oceňování nemovitých věcí a majetkových
práv výnosovým způsobem. Tato vyhlášková kapitalizační míra v sobě zahrnuje částečně i rizika
spojená s typem objektu. Na základě Principu opatrnosti se přidržíme při výpočtu takto stanovené
kapitalizační míry (v rozmezí od 6,50% do 8% podle způsobu využití).
Společnost eFi Palace, s.r.o. nám poskytla údaje o nájmu prostor v objektu areálu eFi Palace z roku
2013 a roku 2015, dále byla provedena pro srovnání nájmů aktuální analýza tržního nájemného (viz.
příloha). Výsledné nájmy byly stanoveny následujícím způsobem :
Typ prostoru
Nájemné eFi Palace
Analýza nájemného
2
2 225,00 Kč/m /rok
2
1 900,00 Kč/m /rok
Bytové prostory
2 383,00 Kč/m /rok
Kancelářské prostory
2 000,00 Kč/m /rok
2
2 300,00 Kč/m /rok
2
2 000,00 Kč/m /rok
2
1 100,00 Kč/m /rok
2
3 000,00 Kč/m /rok
2
1 800,00 Kč/m /rok
2
3 700,00 Kč/m /rok
800,00 Kč/m /rok
Restaurace
2 000,00Kč/m /rok
1 700,00 Kč/m /rok
Fitness
-
1 800,00 Kč/m /rok
Wellness
-
3 700,00 Kč/m /rok
2
2
Skladové prostory
2
Stanovený nájem
1 100,00 Kč/m /rok
2
2
2
2
2
39
Výnosové ocenění areálu eFi Palace
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů
Část 1: Ubytovací hotelové prostory
č.
plocha - účel
podlaží
podlah.
plocha
nájem
nájem
nájem
míra
kapit.
[m2]
[Kč/noc]
[Kč/měsíc]
[Kč/rok]
[%]
7,50
1.
Obytné prostory
2.NP (A) - ubytovací prostory 1+kk
36
990
29700
356400
2.
Obytné prostory
29
990
29700
356400
7,50
3.
Obytné prostory
24
990
29700
356400
7,50
4.
Obytné prostory
25
990
29700
356400
7,50
5.
Obytné prostory
24
990
29700
356400
7,50
6.
Obytné prostory
25
990
29700
356400
7,50
7.
Obytné prostory
24
990
29700
356400
7,50
8.
Obytné prostory
45
1500
45000
540000
7,50
9.
Obytné prostory
29
990
29700
356400
7,50
10.
Obytné prostory
29
990
29700
356400
7,50
11.
Obytné prostory
26
990
29700
356400
7,50
12.
Obytné prostory
28
990
29700
356400
7,50
13.
Obytné prostory
26
990
29700
356400
7,50
14.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
15.
Obytné prostory
46
1500
45000
540000
7,50
16.
Obytné prostory
27
990
29700
356400
7,50
17.
Obytné prostory
29
990
29700
356400
7,50
18.
Obytné prostory
27
990
29700
356400
7,50
19.
Obytné prostory
27
990
29700
356400
7,50
20.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
21.
Obytné prostory
46
1500
29700
356400
7,50
22.
Obytné prostory
24
990
29700
356400
7,50
23.
Obytné prostory
24
990
29700
356400
7,50
24.
Obytné prostory
24
990
45000
540000
25.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
26.
Obytné prostory
29
990
29700
356400
7,50
27.
Obytné prostory
27
9904
29700
356400
7,50
28.
Obytné prostory
27
990
29700
356400
7,50
29.
Obytné prostory
28
990
29700
356400
7,50
30.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
31.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
32.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
33.
Obytné prostory
30
990
29700
356400
7,50
34.
Obytné prostory
46
1500
45000
540000
7,50
40
35.
Obytné prostory
119
990
29700
356400
7,50
36.
Obytné prostory
119
990
29700
356400
7,50
37.
Obytné prostory
119
2500
75000
900000
7,50
38.
Obytné prostory
98
1500
45000
540000
7,50
39.
Obytné prostory
100
1500
45000
540000
7,50
40.
Obytné prostory
100
2500
75000
900000
7,50
41.
Obytné prostory
98
1500
45000
540000
7,50
42.
Obytné prostory
141
2500
75000
900000
7,50
43.
Obytné prostory
2.NP (B) - ubytovací prostory 1+kk
46
990
29700
356400
7,50
44.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
45.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
46.
Obytné prostory
34
990
29700
356400
7,50
47.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
48.
Obytné prostory
112
1500
45000
540000
7,50
49.
Obytné prostory
34
990
29700
356400
7,50
50.
Obytné prostory
46
990
29700
356400
7,50
51.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
52.
Obytné prostory
34
990
29700
356400
7,50
53.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
54.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
55.
Obytné prostory
34
990
29700
356400
7,50
56.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
57.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
58.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
59.
Obytné prostory
47
990
29700
356400
7,50
60.
Obytné prostory
34
990
29700
356400
7,50
61.
Obytné prostory
34
990
29700
356400
7,50
62.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
63.
Obytné prostory
33
990
29700
356400
7,50
64.
Obytné prostory
47
990
29700
356400
7,50
65.
Obytné prostory
46
990
29700
356400
7,50
66.
Obytné prostory
126
2500
75000
900000
7,50
67.
Obytné prostory
68
1500
45000
540000
7,50
68.
Obytné prostory
68
1500
45000
540000
7,50
69.
Obytné prostory
130
2500
75000
900000
7,50
70.
Obytné prostory
85
1500
45000
540000
7,50
71.
Obytné prostory
85
1500
45000
540000
7,50
41
Stanovení ročního výnosu za hotelovou část:
Druh
pokoje
Počet
pokojů
Kč/noc
Počet
dní
Obsaze
-nost
Roční
výnos
Náklady
na
dosažení
zisku %
Náklady
na
dosažení
zisku Kč
Provozní zisk
Ubytovací
pokoje 1+kk
54
990,-Kč
360
80,00%
15 396 480
40,00%
6 158 592
9 237 888
Ubytovací
pokoje 2+kk
12
1500,-Kč
360
80,00%
5 184 000
40,00%
2 073 600
3 110 400
Ubytovací
pokoje 3+kk
5
2500,-Kč
360
80,00%
3 600 000
40,00%
1 440 000
2 160 000
9 672 192
14 508 288
Celkem
71
24 180 480
Část 2: Kanceláře, byty a další prostory
č.
plocha - účel
podlaží
1.
1.NP - kanceláře
2.
1.NP
přístavba
kanceláře/konferenční sál
3.
4.
podlah.
plocha
nájem
nájem
nájem
míra
kapit.
[m2]
[Kč/m2/rok]
[Kč/měsíc]
[Kč/rok]
[%]
327
2 000
54 543
654 520
7,50
180
2 000
30 000
360 000
7,50
1.NP - kanceláře
83
2 000
13 875
166 500
7,50
Provozní prostory
2.NP přístavba - WELLNESS
111
3 700
34 188
410 256
7,50
5.
Obytné prostory
3.NP uliční část - obytné
prostory
189
2 300
36 225
434 700
7,50
6.
Obytné prostory
prostory
203
2 300
38 908
466 900
7,50
7.
Obytné prostory
prostory
185
2 300
35 458
425 500
7,50
8.
Provozní prostory
restaurace
276
3 000
69 000
828 000
7,50
9.
Provozní prostory
fitness
237
1 800
35 484
425 808
7,50
-
Celkový výnos za rok:
4 172 184
Část 2: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem
Podlahová plocha
2
PP
m
Nj * PP
Kč/rok
1 791
Výnosy (za rok)
Dosažitelné hrubé roční nájemné
Dosažitelné procento pronajímatelnosti
Upravené výnosy celkem
%
Kč/rok
Nh
4 172 184
85 %
3 546 356
Čistý výnos celkem
Hotelová část
Kč
14 508 288
Kanceláře, byty a další
Kč
4 172 184
Celkem
Kč
18 680 472
42
Náklady (za rok)
Daň z nemovitosti
Kč/rok
70 000
Pojištění
Kč/rok
100 000
Reprodukční cena
RC
Kč
Opravy a údržba
0,50 % * RC
Kč/rok
1 983 630
Správa nemovitosti
10,00 % * Nh
Kč/rok
1 868 047
V
Kč/rok
4 021 677
N=Nh-V
Kč/rok
14 658 795,00
Náklady celkem
Čisté roční nájemné
Míra kapitalizace
132 242 048
%
Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta
7,50
Cv = N / i
Výnosová hodnota
Cv
Kč
195 450 600,00
Výnosová hodnota zaokrouhleně
Cv
Kč
195 500 000,00
Výnosová hodnota vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., IČ
293 78 702, a to pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba
bytového domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně
všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec
Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský
kraj, KP Brno-město činí :
195 500 000,00 Kč
slovy: jednostodevadesátpětmilionůpětsettisíc Kč
43
D. POSUDEK
OCENĚNÍ METODOU POROVNÁVÁNÍ
OBCHODOVATELNÝCH CEN
Předmětem ocenění je objekt, který je převážně využíván jako hotelové zařízení, kdy objekt se
nachází v lokalitě, která není v současné době příliš lukrativní, avšak v posledních letech tato
lokalita zaznamenala značný rozmach a lze tedy v budoucnu očekávat silný rozvoj této oblasti.
Celkově se objekt nachází ve výborném stavebně-technickém stavu, kdy se dá hovořit o
mírném nadstandardu.
Dle našeho názoru není možné vycházet při stanovení obvyklé ceny (hodnoty) majetku
z porovnávací metody ocenění, jedná se totiž o typ majetku, u kterého je četnost prodeje
minimální, kdy výsledná cena je výrazně ovlivněna polohou majetku, jeho stavebnětechnickým stavem a ekonomikou objektu. V rámci porovnávací metody ocenění jsme
si obstarali kupní smlouvy k hotelovým objektům, nebo objektům, které se polohou
a kubaturou našemu objektu co nejvíce podobají. Z těchto smluv je patrné, že s obdobným
majetkem se obchoduje velice sporadicky, kdy námi předložené kupní smlouvy jsou z let 1994,
2008, 2012 a 2016, kdy cenový rozptyl se pohybuje v rozmezí 120 000 000,-Kč až 482 345 000,Kč.
Základní faktor, který ovlivňuje výši kupní ceny u obdobného typu majetku, je výnosnost
objektu, v praxi se běžně používá jednoduchá pomůcka, a to že hodnota obdobného typu
nemovitosti je rovna jeho desetiročnímu výnosu, proto bude porovnávací metoda ocenění
sloužit pouze jako informativní podklad, ze kterého vyplývá, že se v dané lokalitě s obdobným
majetek obchoduje v daných cenových relacích.
Výsledná obvyklá cena (hodnota) pak bude stanovena na základě výnosové metody ocenění,
dle našeho názoru by však cena (hodnota) neměla vybočovat z intervalu 150 000 000,-Kč až
200 000 000,-Kč, kdy tento interval odpovídá obvyklé cenové relaci uskutečněných prodejů,
které svou polohou, rozsahem a celkovým stavem odpovídají oceňovanému majetku.
Srovnávací reprezentant č. 1 uskutečněný prodej nemovitého majetku
BVV Hotel a Service, a.s., dnes objekt Hotel Holiday Inn Brno
Datum transakce: 07.11.1994
Kupní cena: 200 090 415,-Kč; cena bez hodnoty movitých věcí
44
Srovnávací reprezentant č. 2 - uskutečněný prodej nemovitého majetku
Hotel Royal Ricc, a.s.,
Kupní cena: 120 000 000,-Kč ; cena bez hodnoty movitých věcí
45
46
dnes Barceló Brno Palace
Kupní cena: 19 293 000,80 EUR; 482 325 000,-Kč; cena bez hodnoty movitých věcí
Pozn: předmětem koupě byl původní polyfunkční objekt, který nebyl využíván jako hotel, objekt byl ve
špatném stavebně technickém stavu.
Grandhotel property s.r.o.
Kupní cena: 5 710 000,- EUR; 154 170 000,-Kč; cena bez hodnoty movitých věcí
47
48
E. ZÁVĚR
Znaleckým úkolem bylo zpracování znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny (hodnoty)
vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., a to pozemku parc.č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož
součástí je stavba víceúčelové budovy č.pop. 234/52 (jako celek), k.ú. Zábrdovice, pozemku parc.č.
787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú.
Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj,
Katastrální pracoviště Brno-město.
Ocenění majetku je provedeno k datu místního šetření, tj. ke dni 31.12.2015.
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů v platném znění a pomocně dle vyhl.č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování
majetku ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., a dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně, Znaleckých
standardů AZO POSN Morava, Oceňovacích standardů ČKOM a Mezinárodních oceňovacích
standardů IVSC.
Ve smyslu §2 zák.č.151/1997 Sb., kdy je výslovně uvedeno, že obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci
a určí se porovnáním, činíme následující závěr :
REKAPITULACE
Věcná hodnota
Výnosová hodnota
Porovnávací metoda
Rekonciliace
127 250 000,00 Kč
195 500 000,00 Kč
150 000 000,-Kč až 200 000 000,-Kč
195 500 000 Kč
Obvyklá cena (hodnota) je stanovena bez zohlednění omezení vlastnického práva (zástavní
právo smluvní).
Obvyklá cena vybraného majetku společnosti eFi Palace, s.r.o., IČ 293 78 702, a
to pozemku parc. č. 786, k.ú. Zábrdovice, jehož součástí je stavba bytového
domu č. pop. 234, pozemku parc.č. 787, k.ú. Zábrdovice, vše včetně všech
součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 122, k.ú. Zábrdovice, obec Brno,
okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP
Brno-město činí:
195 500 000,00 Kč
slovy: jednostodevadesátpětmiliónůpětsettisíc Kč
Obvyklá cena (hodnota) je vč. DPH.
49
Objednatel prohlašuje, že znalci nebyly zatajeny ani zkresleny žádné skutečnosti, které by jej uvedly v omyl při zpracování
znaleckého posudku a se zpracováním znaleckého posudku po předchozí konzultaci souhlasí.
Upozornění :
Vlastnická práva k tomu znaleckému posudku přecházejí na objednatele až dnem jeho úplného zaplacení (úhrady daňového
dokladu). Do té doby je tento znalecký posudek vlastnictvím zhotovitele a nesmí s ním být jakkoliv nakládáno a nesmí být
zveřejněn vůči třetím osobám. Poté smí být tento znalecký posudek rozmnožován pouze jako celek, a to s přílohami, které k
němu náležejí. Znalecký posudek je znalcem považován za OBCHODNÍ TAJEMSTVÍ v souladu s § 504 a.n. zák.č.89/2012 Sb.,
občanský zákoník v platném znění a § 9 odst. 1 zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím v platném znění.
Autorská práva zůstávají tímto nedotčena.
© ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o., 2016
V Brně, 02.05.2016
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.
znalecký ústav
Nám.28.října 3
602 00 B r n o
tel. 533 039 051
Vypracoval :
Ing. Václav Hanke,
technický pracovník
Stvrzuje :
Ing. Jaroslav Hába, MBA,
znalec odpovědný za činnost ústavu
50
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek byl podán znaleckým ústavem ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o.,
zapsaným podle ust. §21 odst.3 zák.č.36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst.1
vyhl.č.37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do I.oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro
znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: pro ceny a odhady majetku
nemovitého i movitého a pro ceny a odhady podniků nebo jejich částí, a to pro účely právních úkonů a
dispozic s nimi dle obecně závazných právních předpisů, pro oceňování práv odpovídajících věcným
břemenům, pro oceňování ekologických zátěží a stanovování škod jimi způsobených, pro posuzování
podnikatelských plánů a investičních projektů a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého
oprávnění: pro stavby dopravní, obytné, občanské, průmyslové, zemědělské a inženýrské, pro tvorbu
a uplatňování cen a rozpočtování ve stavebnictví, pro posuzování vad a poruch staveb, posuzování
jakosti staveb, stavebních prací, výrobků pro stavby a projektů staveb, pro provádění stavebních
průzkumů a statiku staveb rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky, ze dne
28.12.1999, pod. č.j. 198/99-OOD a ze dne 05.02.2004, pod čj.M-166/2004.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. ZU 4465-099/2016
vypracovaných znaleckým ústavem.
seznamu znaleckých posudků,
Znalečné a náhradu nákladů je účtována dokladem č. -dle faktury- podle připojené likvidace.
Přílohy

znalecký posudek - eFi Palace, s.r.o.

Transkript

Podobné dokumenty

studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z

Znalecký posudek ubytovna Hady č. 112-010

Výroční zpráva 2013

Seznam odhadců 30072008_CH

www.skypaper.cz Stránka 1 S nadhledem ve světě stavebnictví a

Climatizer Plus

Stáhněte si PDF Akademického bulletinu

znalecký posudek - Exekutorský úřad Kladno

Šimon Kubišta - Jak se efektivně domoci svých prostředků zpět

krbová kamna Roman Hanuš – řemeslo, zákazník a kreslení firetube

zde - Kampus Albertov

291444 3 znalecký posudek

Znalecký posudek - Exekutorský úřad Břeclav | Mgr. Marcela

Bohumil STRAKA Conclusions from Rehabilitation of Existing

Nabídka - Garážová vrata Trido