Znalecký posudek - Exekutorský úřad Praha 9

č.j. 098 EX 05841/08
Znalecký posudek
č. 327-92/2010
2
O obvyklé ceně podílu 1/4 nemovitostí pozemků s příslušenstvím na St. 196/2 o ploše 11 m , zastavěná
2
2
plocha a nádvoří, na p.p.č. 128/1 o ploše 1484 m , trvalý travní porost, na p.p.č. 128/4 o ploše 277 m ,
2
zahrada, na p.p.č. 128/5 o ploše 638 m , vodní plocha s vodní nádrží a dále pozemku ve zjednodušené
2
evidenci - původ Pozemkový katastr p.č. 128/1 o ploše 87 m , zapsáno na LV 390 a dále o ceně podílu 1/2
2
pozemků ve zjednodušené evidenci - původ Pozemkový katastr, p.č. 129 o ploše 1449 m , na p.č. 532 o
2
2
2
2
ploše 3967 m , na p.č. 623/7 o ploše 1977 m , na p.č. 627 o ploše 5600 m , a na p.č. 640 o ploše 3823 m
zapsáno na LV 391, vše v katastrálním území Chomutice, v obci Chomutice, okres Jičín, kraj
Královéhradecký ve vlastnictví Libor Adam, Rádlo 25, 468 03, Rádlo, RČ 570427/1268.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Usnul
Exekutorský úřad Praha 9
Bryksova 763/46
198 00 Praha 9
Účel posudku:
Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkazu soudního exekutora.
Podle stavu ke dni 4. 10. 2010 posudek vypracoval:
Ing. Daniel Jakwerth
Rozmarýnová 446
541 02 Trutnov
tel.:724 689 138
Ocenění obsahuje 13 stran a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Jeden výtisk je
uložen v archivu odhadce.
Trutnov, 5. 10. 2010
Vyhotovení č.
Znalecký posudek č. 327-92/2010
A. Nález
1. Znalecký úkol
2
Znaleckým úkolem je ocenit podíl 1/4 nemovitostí pozemků s příslušenstvím na St. 196/2 o ploše 11 m ,
2
zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 128/1 o ploše 1484 m , trvalý travní porost, na p.p.č. 128/4 o ploše
2
2
277 m , zahrada, na p.p.č. 128/5 o ploše 638 m , vodní plocha s vodní nádrží a dále pozemku ve
2
zjednodušené evidenci - původ Pozemkový katastr p.č. 128/1 o ploše 87 m , zapsáno na LV 390 a dále podíl
2
1/2 pozemků ve zjednodušené evidenci - původ Pozemkový katastr, p.č. 129 o ploše 1449 m , na p.č. 532
2
2
2
2
o ploše 3967 m , na p.č. 623/7 o ploše 1977 m , na p.č. 627 o ploše 5600 m , a na p.č. 640 o ploše 3823 m
zapsáno na LV 391, vše v katastrálním území Chomutice, v obci Chomutice, okres Jičín, kraj
Královéhradecký ve vlastnictví Libor Adam, Rádlo 25, 468 03, Rádlo, RČ 570427/1268.
Úkolem znalce je:
- cenu zjištěnou podle platného znaleckého předpisu
- stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě
- cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených
Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze
na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot:
- věcné hodnoty nemovitostí
- srovnávací hodnoty nemovitostí
- výnosové hodnoty nemovitostí
Administrativní - Věcná hodnota
Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. platné ke dni
ocenění.
Srovnávací hodnota
Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí
srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak
existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná
srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.
Výnosová hodnota
Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu,
který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento
způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých.
2. Informace o nemovitosti
název:
adresa:
kraj:
okres:
obec:
katastrální území:
počet obyvatel obce:
Pozemky Chomutice
Chomutice
Královéhradecký
Jičín
Chomutice
Chomutice
639
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 10. 2010 bez přítomnosti povinného. Povinný se k
prohlídce na výzvu doporučeným dopisem nedostavil, se znalcem se nespojil. V době prohlídky byly
pozemky přístupné, byla pořízena fotodokumentace. Získané podklady považuji dostatečné pro stanovení
ceny obvyklé.
4. Podklady pro vypracování posudku
Usnesení z 19.8.2010 Sp.zn. 098 EX 05841/08-21
Usnesení z 26.6.2008 Sp.zn. 098 EX 05841/08
Exekuční příkaz z 8.6.2010 Sp. zn. 098EX 05841/08-15
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek č. 327-92/2010
Výpis z katastru nemovitostí LV 390 ze dne 18.8.2010
Výpis z katastru nemovitostí LV 391 ze dne 18.8.2010
Kopie katastrálních map předmětných pozemků
Situace
Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 4. 10. 2010
5. Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitosti zapsané na LV 390 jsou ve vlastnictví:
Libor Adam, Rádlo 25, 468 03, Rádlo, RČ 570427/1268, podíl 1/4
Obec Chomutice, Chomutice 4, 507 53, Chomutice u Hořic v Podkrkonoší, IČ 00271594, podíl 1/2,
Slavotínková Eva, Mšenská 3981/50, Mšeno nad Nisou, 466 04, Jablonec nad Nisou, RČ 336230/091, podíl
1/4
Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem
Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena
Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena:
- nařízení exekuce 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Libor Adam
- nařízení exekuce k podílu 1/4 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný
Libor Adam
- zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 124.772,- Kč s příslušenstvím pro GRATO spol. s r.o.
Mariánské Lázně, povinný Libor Adam.
Nemovitosti zapsané na LV 391 jsou ve vlastnictví:
Libor Adam, Rádlo 25, 468 03, Rádlo, RČ 570427/1268, podíl 1/2
Slavotínková Eva, Mšenská 3981/50, Mšeno nad Nisou, 466 04, Jablonec nad Nisou, RČ 336230/091, podíl
1/2
Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem
Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena
Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena:
- nařízení exekuce 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Libor Adam
- nařízení exekuce k podílu 1/4 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný
Libor Adam
- zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 124.772,- Kč s příslušenstvím pro GRATO spol. s r.o.
Mariánské Lázně, povinný Libor Adam.
6. Dokumentace a skutečnost
Jiná dokumentace nebyla povinným předložena, ostatní dokumentace souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti
Obec Chomutice, tvořena obcemi Chomutičky, Chomutice a Obora které se slučují v roce 1950 a 1960.
Původně tu stály tvrze s přilehlými dvory a kolem se počaly tvoňt osady, o kterých se dovídáme z poměrně
chudých historických pramenů již ve 14. století, za vlády posledních Přemyslovců a pak za vlády
Lucemburků. Podle pověsti založil osadu Chomutice rytíř Chomuta, který si v části obce zvané Ohrada
založil tvrz s přilehlým ohrazeným dvorem. Týž rytíř později zbudoval západněji, ale poměrně blízko menší
tvrz s dvorem kolem něhož vznikla osada Chomutičky.
Od nepaměti je v Chomuticích škola, v roce 1787 byla zřízena školní budova, v roce 1864 sehráno první
divadlo, 1878 založen ochotnický spolek, 1886 byly v obcích Chomutice a Obora založeny sbory
dobrovolných hasičů, 1900 založen Spořitelní a záložní spolek Kampelička, Občanská beseda a z jejího
podnětu Tělocvičná jednota Sokol v roce 1910. Z této doby pocházejí dominantní aleje lip a kaštanů.
Nastává velký růst obcí a nárůst obyvatelstva. V roce 1920 je zrušen cukrovar, 1932 - 1934 postavena
budova Masarykovy měšťanské školy, ostatně i pomníky padlých v I. světové válce z této doby nesou
Masarykovy busty a ani v dobách nesvobody nejsou odstraněny, zásluhou místních občanů. Před rokem
1989 byla dokončena oprava vnějšího pláště kostela sv. Diviše, v roce 1991 je dokončeno nákupní středisko,
začíná se obnovovat násilně přerušené soukromé podnikání.
Stavební pozemky zapsané na LV 390 se nacházejí v zastavěné části obce, přístupné z místní komunikace
po zpevněné panelové cestě v majetku obce. Poslední část je nezpevněná. Zahrada p.p.č. 128/4 je ve
skutečnosti začleněná k pozemkům u č.p 58, tento nesoulad je třeba uvést do správného právně
legislativního stavu s největší pravděpodobností za pomoci geodetů a oddělení pozemku, nebo jiným
způsobem.
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
3
Znalecký posudek č. 327-92/2010
Zemědělský pozemek zapsaný na 390 se nachází na hranici zastavěné části obce v návaznosti na pozemek
128/5 a 128/1.
Oceňované zemědělské pozemky na LV 391 netvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou rozptýleny
jihozápadním směrem od zastavěné části obce, přístupné z polní cesty a jsou v ocenění rozděleny na
samostatné celky nebo pozemky pro případ prodejů různým vlastníkům. Hranice nejsou v terénu vždy
dostatečně zřetelné. Dle vyjádření zástupce AGRO Chomutice roční nájem u pronajatých pozemků činí 1% z
ceny, která se zde pohybuje 60.000 - 80.000 Kč za ha, tedy 600 - 800 Kč/rok/ha.
8. Obsah posudku
a) Objekty
1) Vodní nádrž
b) Pozemky
1) Pozemek 1
2) Pozemky 2
3) Pozemek 3
4) Pozemek 4
5) Pozemek 5
6) Pozemek 6
7) Pozemek 7
8) Pozemek 8
9) Pozemek 9
c) Ocenění porovnávací metodou
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
4
Znalecký posudek č. 327-92/2010
B. Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů
a) Objekty
1) Vodní nádrž
Původně koupaliště vybudované v akci Z, podle informace vedení obce bylo vybudováno v roce 1965.
Později pro nesplnění podmínek provozu byl objekt užíván jako požární nádrž. Objekt je na konci životnosti a
jeho užívání z důvodu nedořešených majetkových poměrů je poměrně problematické.
b) Pozemky
1) Pozemek 1
Stavební pozemek St. 196/2 byl původně zastavěn stavbou malého rozsahu, nyní se na vlastním pozemku
nenachází žádný objekt. Jedná se o izolovaný pozemek s přístupem přes pozemek obce.
2) Pozemky 2
Další pozemky tvoří funkční celek s přístupem přes pozemek jednoho ze spoluvlastníků - obec Chomutice.
Na pozemku p.p.č. se nachází požární nádrž, okolní pozemek je rovinatý s travním porostem, zčásti
oplocený, s vysazeným živým plotem z tůjí na západní a severní straně.
3) Pozemek 3
Tento samostatný pozemek ve skutečnosti leží v blízkosti místní komunikace, pozemek je z větší části
součástí zahrady jiného vlastníka patřící k rodinnému domu a jeho hranice nesouhlasí s hranicemi v terénu.
Za tento nesoulad byla provedena srážka. V dosahu je plynový řad.
4) Pozemek 4
Jedná se o zemědělský pozemek malé výměry. Na vlastním pozemku nelze hospodařit, zřejmě se jedná o
zbylou výměru při převodu původní parcely ze zjednodušené evidence. Pozemek nelze v terénu
identifikovat.
5) Pozemek 5
Zemědělský pozemek se nachází v zastavěné části obce, pozemek v terénu má zřetelné hranice na jižní a
východní straně, je začleněný do celku, který obhospodařuje místní družstvo AGRO Chomutice. Vlastní
pozemek je pro hospodaření malý, nelze na něm samostatně hospodařit. Pozemek má nepravidelný tvar, na
východní straně je vodoteč, pozemek je téměř rovinatý, v době prohlídky zde byla sklizena kukuřice.
Pozemek navazuje na zastavěnou část obce. Roční nájem se zde podle sdělení zástupce společnosti AGRO
2
Chomutice u pronajatých pozemků pohybuje v ceně 0,06 - 0,08 Kč/m /rok.
6) Pozemek 6
Zemědělský pozemek se nachází jižně od zastavěné části obce, pozemek v terénu nemá zřetelné hranice, je
začleněný do celky, který obhospodařuje místní družstvo AGRO Chomutice. Vlastní pozemek je pro
hospodaření malý, nelze na něm samostatně hospodařit. Pozemek má tvar pruhu s delší stranou ve směru
východ-západ. Pozemek je téměř rovinatý, začleněný do celku dalších zemědělských pozemků. Roční
nájem zde podle sdělení zástupce společnosti AGRO Chomutice u pronajatých pozemků se pohybuje v ceně
2
0,06 - 0,08 Kč/m /rok.
7) Pozemek 7
Zemědělský pozemek se nachází jižně od zastavěné části obce, pozemek v terénu nemá zřetelné hranice, je
začleněný do celku, který obhospodařuje místní družstvo AGRO Chomutice. Vlastní pozemek je pro
hospodaření malý, nelze na něm samostatně hospodařit je využit jako manipulační plocha pro nakládání
rostlinných produktů na dopravní prostředky. Pozemek je téměř rovinatý. Roční nájem zde podle sdělení
2
zástupce společnosti AGRO Chomutice u pronajatých pozemků se pohybuje v ceně 0,06 - 0,08 Kč/m /rok.
8) Pozemek 8
Zemědělský pozemek se nachází jižně od zastavěné části obce, pozemek v terénu nemá zřetelné hranice, je
začleněný do celku, který obhospodařuje místní družstvo AGRO Chomutice. Vlastní pozemek je pro
hospodaření malý, nelze na něm samostatně hospodařit. Pozemek má tvar nestejně širokého pruhu s delší
stranou ve směru sever-jih. Pozemek je téměř rovinatý, začleněný do celku dalších zemědělských pozemků.
Roční nájem se zde podle sdělení zástupce společnosti AGRO Chomutice u pronajatých pozemků pohybuje
2
v ceně 0,06 - 0,08 Kč/m /rok.
9) Pozemek 9
Zemědělský pozemek se nachází jižně od zastavěné části obce, pozemek v terénu nemá zřetelné hranice, je
začleněný do celku, který obhospodařuje místní družstvo AGRO Chomutice. Vlastní pozemek je pro
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
5
Znalecký posudek č. 327-92/2010
hospodaření malý, nelze na něm samostatně hospodařit. Pozemek má tvar pruhu s delší stranou ve směru
sever-jih. Pozemek je téměř rovinatý, začleněný do celku dalších zemědělských pozemků. Roční nájem se
zde podle sdělení zástupce společnosti AGRO Chomutice u pronajatých pozemků pohybuje v ceně 0,06 2
0,08 Kč/m /rok.
Ocenění
a) Objekty
a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb.
a.1.1) Vodní nádrž – § 4
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ stavby: 2. Nádrže, jímky čistíren, zásobníky, jámy
Objekt: Nádrže pozemní mimo nádrží odpadních vod
Konstrukční charakteristika: monolitická betonová plošná
Polohový koeficient: 0,850
Kód klasifikace CZ-CC: 222232 Nádrže vod pozemní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty čistíren odpadních vod pozemní
Koeficient změny ceny stavby: 2,296
3
Množství: 20*26.5*1.8*0.4 = 381,60 m
Ocenění
3
Základní jednotková cena:
2 600,– Kč/m
Polohový koeficient K5:
×
0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,2960
3
Základní jednotková cena upravená:
=
5 074,16 Kč/m
3
3
Základní cena upravená: 381,60 m × 5 074,16 Kč/m
Cena stavby:
=
=
1 936 299,46 Kč
1 936 299,46 Kč
–
=
1 742 669,51 Kč
193 629,95 Kč
×
=
1/4
48 407,49 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 45 roků
Předpokládaná další životnost: 5 roků
Opotřebení: 100 × 45 / (45 + 5) = 90,000 %
Odpočet opotřebení: 1 936 299,46 Kč × 90,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
Vodní plocha – zjištěná cena:
48 407,49 Kč
b) Pozemky
b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb.
b.1.1) Pozemek 1 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.
Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno
na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 639 obyvatel v obci.
§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastavěné – skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod.
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
6
Znalecký posudek č. 327-92/2010
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Koeficient úpravy dle §28 odst.4:
×
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Přístup po nezpevněné komunikaci
–
10 %
Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci
–
5%
Úprava celkem:
–
15 % ×
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2
Jednotková cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená
zastavěná plocha a St. 196/2
11
35,–
34,1530
nádvoří
0,500
0,850
2,296
Cena [Kč]
375,68
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
1/4
93,92 Kč
Pozemek 1 – zjištěná cena:
93,92 Kč
b.1.2) Pozemky 2 – § 32, 31
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.
Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno
na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 639 obyvatel v obci.
§ 31 odst. 1 – Pozemky zastavěné hrází, jezem a stavebními součástmi vodních děl
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu
užití stavby
–
30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Koeficient změny cen staveb Ki:
0,950
2,296
Název
vodní plocha
–
×
×
5%
2
Jednotková cena [Kč/m ]
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená
p.p.č. 128/5
638
35,–
53,4394
2
Cena [Kč]
34 094,34
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu
užití stavby
–
30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient úpravy dle §32 odst.2:
0,950
2,296
0,400
Název
trvalý travní porost
–
×
×
×
5%
2
Jednotková cena [Kč/m ]
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená
p.p.č. 128/1
1 484
35,–
21,3758
Součet cen všech typů pozemků:
2
Cena [Kč]
31 721,69
=
65 816,03 Kč
×
=
1/4
16 454,01 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
Pozemky 2 – zjištěná cena:
16 454,01 Kč
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
7
Znalecký posudek č. 327-92/2010
b.1.3) Pozemek 3 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.
Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno
na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 639 obyvatel v obci.
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu
užití stavby
–
20 % ×
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
×
2
Jednotková cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená
zahrada
p.p.č. 128/4
277
35,–
25,7152
0,800
2,296
0,400
Cena [Kč]
7 123,11
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Pozemek 3 – zjištěná cena:
1/4
1 780,78 Kč
1 780,78 Kč
b.1.4) Pozemek 4 – § 29
§ 29 – Zemědělské pozemky
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Zemědělské využití sníženo lokalizací
–
30 %
Úprava celkem:
–
30 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2
Jedn. cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená BPEJ
pozemek ve
128/1
87
12,50
8,7500 30610
zjednodušené
evidenci GP
0,700
1,000
Cena [Kč]
761,25
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Pozemek 4 – zjištěná cena:
1/4
190,31 Kč
190,31 Kč
b.1.5) Pozemek 5 – § 29
§ 29 – Zemědělské pozemky
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Zemědělské využití sníženo lokalizací
–
10 %
Úprava celkem:
–
10 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2
Jedn. cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená BPEJ
pozemek ve
129
1 449
12,50
11,2500 30610
zjednodušené
0,900
1,000
Cena [Kč]
16 301,25
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
8
Znalecký posudek č. 327-92/2010
evidenci PK
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Pozemek 5 – zjištěná cena:
1/2
8 150,63 Kč
8 150,63 Kč
b.1.6) Pozemek 6 – § 29
§ 29 – Zemědělské pozemky
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Zemědělské využití sníženo lokalizací
–
10 %
Úprava celkem:
–
10 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2
Jedn. cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená BPEJ
pozemek ve
532
3 967
15,62
14,0580 31000
zjednodušené
evidenci PK
0,900
1,000
Cena [Kč]
55 768,09
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Pozemek 6 – zjištěná cena:
1/2
27 884,05 Kč
27 884,05 Kč
b.1.7) Pozemek 7 – § 29
§ 29 – Zemědělské pozemky
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Zemědělské využití sníženo lokalizací
–
10 %
Úprava celkem:
–
10 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2
Jedn. cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená BPEJ
pozemek ve
623/7
1 977
12,89
11,6010 30700
zjednodušené
evidenci PK
0,900
1,000
Cena [Kč]
22 935,18
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Pozemek 7 – zjištěná cena:
1/2
11 467,59 Kč
11 467,59 Kč
b.1.8) Pozemek 8 – § 29
§ 29 – Zemědělské pozemky
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Zemědělské využití sníženo lokalizací
–
10 %
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
9
Znalecký posudek č. 327-92/2010
Úprava celkem:
Koeficient prodejnosti Kp:
Název
pozemek ve
zjednodušené
evidenci PK
pozemek ve
zjednodušené
evidenci PK
Součet:
Parc. č.
627
–
×
×
0,900
1,000
BPEJ
30600
Cena [Kč]
58 986,18
30700
9 222,80
10 %
2
Jedn. cena [Kč/m ]
Výměra [m ] základní
upravená
4 805
13,64
12,2760
2
627
795
12,89
11,6010
5 600
68 208,98
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Pozemek 8 – zjištěná cena:
1/2
34 104,49 Kč
34 104,49 Kč
b.1.9) Pozemek 9 – § 29
§ 29 – Zemědělské pozemky
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Zemědělské využití sníženo lokalizací
–
10 %
Úprava celkem:
–
10 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2
Jedn. cena [Kč/m ]
2
Název
Parc. č.
Výměra [m ] základní
upravená BPEJ
pozemek ve
640
3 823
8,14
7,3260 32001
zjednodušené
evidenci PK
0,900
1,000
Cena [Kč]
28 007,30
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
Pozemek 9 – zjištěná cena:
×
=
1/2
14 003,65 Kč
14 003,65 Kč
Ceny pozemků:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
Pozemek 1
Pozemky 2
Pozemek 3
Pozemek 4
Pozemek 5
Pozemek 6
Pozemek 7
Pozemek 8
Pozemek 9
Cena pozemků činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
93,92 Kč
16 454,01 Kč
1 780,78 Kč
190,31 Kč
8 150,63 Kč
27 884,05 Kč
11 467,59 Kč
34 104,49 Kč
14 003,65 Kč
114 129,43 Kč
114 130,– Kč
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
10
Znalecký posudek č. 327-92/2010
c) Ocenění porovnávací metodou
Porovnáním databáze nabídek v lokalitě a na základě zkušeností znalce se podobné zemědělské pozemky
2
obchodují za 5,0 - 8,0 Kč/m .
Vychází se z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených
nabídkových cen realitních kanceláří v regionu.
V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků,
kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. I tento druh pozemků –
zemědělskou půdu – postihla současná všeobecná situace na trhu s nemovitostmi – převyšující nabídka nad
poptávkou. Pozemky zemědělské – trh s nimi, se v této oblasti zatím vůbec nevytvořil, v okrese Jičín se ceny
zemědělské půdy, která není na okraji zastavěné části obce, nevede kolem ní přímo zpevněná komunikace
a ani v dlouhodobějším časovém horizontu nedojde ke změně této situace. Ceny se pohybují od 1,00 – 8,00
2
Kč/m , samozřejmě jsou i nabídky v inzerci za ceny mnohem vyšší, ovšem postupem času tyto požadované
ceny – z důvodu nedostatků zájemců klesají.
2
S ohledem na výše uvedené, určuji jednotkovou cenu posuzovaných pozemků ve výši 5,0 Kč/m . Pak cena
2
id. 1/2 posuzovaných pozemků činí: 2,5 Kč/m . Stavební pozemky a pozemky v obci oceňuji na základě
zobchodovaných podobných pozemků a po konzultaci s realitním makléřem.
Přehled cen obvyklých cen oceňovaných podílů
využití
celek
p.p.č.
1.
St. 196/2
LV
zastavěná
plocha
plocha
m2
obvyklá
cena za m2
cena
pozemku/
objektu
cena
podílu
zaokrouhl
ení
cena po
celcích
11
35
385
96
100
0,250
638
50
31 900
7 975
8 000
zeměd.
půda
0,250
187
50
9 350
2 338
2 000
požární
nádrž
0,250
400
500
200 000
50 000
zahrada
0,250
277
50
13 850
3 463
50 000
3 500
60 000
3 500
zemědělský
pozemek
0,250
87
2
174
44
50
50
zemědělský
zemědělský
pozemek
0,500
1 449
5
7 245
3 623
3 500
3 500
zemědělský
zemědělský
pozemek
0,500
3 967
5
19 835
9 918
10 000
10 000
zemědělský
pozemek
0,500
1 997
5
9 985
4 993
5 000
5 000
zemědělský
zemědělský
pozemek
0,500
5 600
5
28 000
14 000
14 000
14 000
zemědělský
zemědělský
pozemek
0,500
3 823
5
19 115
9 558
9 500
9 500
105 650
p.p.č. 128/5 vodní plocha
2.
p.p.č. 128/1 porost
objekt na
128/5
vodní nádrž
3.
ostatní
plocha
vodní
plocha
podíl
obvyklá
0,250
2.
2.
skutečné
stanovená
obvyklá
cena
trvalý travní
4.
p.p.č. 128/4 zahrada
p.č. 128/1 zemědělský
PK
pozemek
5.
p.č. 129 PK pozemek
6.
7.
p.č. 532 PK pozemek
p.č. 623/7 zemědělský
PK
pozemek
8.
p.č. 627 PK pozemek
9.
p.č. 640 PK pozemek
18 036
339 839 106 005
100
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
11
Znalecký posudek č. 327-92/2010
C. Rekapitulace
Věcná hodnota objektů podle vyhlášky
Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky
Stanovená věcná hodnota celkem
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
48 410,–
114 130,–
162 540,–
105.650,–
Kč
Kč
Kč
Kč
a) Obvyklá cena oceňovaných podílů podle odborného odhadu znalce činí:
105 650,– Kč
Cena slovy: jednostopěttisícšestsetpadesát Kč
Pro případný prodej podílů po jednotlivých celcích jsou uvedeny jejich ceny
v přehledné tabulce na předchozí straně č 11.
b) Omezená vlastnická práva na LV 390, která budou prodejem nemovitostí a po
vyrovnání dluhů zrušena:
- nařízení exekuce 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Libor Adam
- nařízení exekuce k podílu 1/4 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný
Libor Adam
- zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 124.772,- Kč s příslušenstvím pro GRATO spol. s r.o.
Mariánské Lázně, povinný Libor Adam
Omezená vlastnická práva na LV 391, která budou prodejem nemovitostí a po
vyrovnání dluhů zrušena:
- nařízení exekuce 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Libor Adam
- nařízení exekuce k podílu 1/2 1x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný
Libor Adam
- zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 124.772,- Kč s příslušenstvím pro GRATO spol. s r.o.
Mariánské Lázně, povinný Libor Adam.
c) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí a po vyrovnání
dluhů zrušena:
nezjištěna 0,- Kč
d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní:
nezjištěna 0,- Kč
Závěr:
Cena podílu oceňovaný nemovitostí činí 105 650,– Kč
slovy jednostopěttisícšestsetpadesát Kč
Vyjádření k ceně obvyklé
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného
popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním
styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její
výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani
vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota
přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Trutnov, 5. 10. 2010
Ing. Daniel Jakwerth
Rozmarýnová 446
541 02 Trutnov
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
12
Znalecký posudek č. 327-92/2010
D. Živnostenské oprávnění
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne
6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti.
Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05.
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
______________________________________________________________________________________
V Trutnově:
Razítko:
Podpis:
Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 327-92/2010 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 92/2010.
E. Seznam příloh
Výpis z katastru nemovitostí LV 390 k.ú. Chomutice
Výpis z katastru nemovitostí LV 391 k.ú. Chomutice
Kopie katastrální mapy a ortomapa LV 390
Mapa oblasti, plán části obce, poloha parcel
Plán části obce s vyznačením polohy zemědělských pozemků
Detail polohy zemědělských pozemků
Fotodokumentace pohledy, detaily
3 listy
3 listy
1 list
1 list
1 list
2 listy
2 listy
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
13