Posudek pozemky 2014

ČÍSLO OCENĚNÍ : 073/2014/3056
ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI
Nemovitost :
pozemky parc.č. 3368, parc.č. 3369, parc.č. 3708/1, parc.č. 3708/3, parc.č.
3708/8, parc.č. 3708/9, parc.č. 3709/1 a parc.č. 3721/2 v obci Tábor,
k.ú. Tábor
Klient :
Moravský Peněžní Ústav – spořitelní družstvo
Senovážné náměstí 1375/19
110 00 Praha 1 - Nové Město
Vlastník nemovitosti : Ing.Martin Hart
Nerudova 3078
390 02 Tábor
Odhadce :
JP Consult cz, s.r.o. - Ing. Jechová Petra
Adresa : Vondroušova 1209, 163 00 Praha 6
telefon : 2 35 30 24 40, 602 357 697
e-mail : [email protected]
Datum vypracování :
Počet vyhotovení : 3
Počet příloh :
1
28.04.2014
Odhad obsahuje 14 stran textu a přílohy. Předává se ve 2 vyhotoveních
REKAPITULACE odhadu cen nemovitosti
Typ nemovitosti: Nezastavěné pozemky
Katastrální území: Tábor
Číslo katastrálního území: 764701
Obec, část obce: Tábor
Ulice: M.Koláře x Na Bydžově
Číslo LV: 9829
Okres: Tábor
Ceny v Kč
stávající stav
hodnota nemovitosti
1. Věcná
včetně pozemku
8 950 000,-Kč
3. Výnosová hodnota nemovitosti
Nehodnocena
4. Srovnávací hodnota nemovitosti
8 950 000,-Kč
5. Odhad obvyklé ceny pozemku(ů)
8 950 000,-Kč
Průměrná cena za m2pozemku
6. Omezení vlastnických práv
Nezahrnuta v ceně obvyklé
budoucí stav
923,-Kč
ANO
Závěr odhadce:
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji cenu obvyklou nemovitosti:
Cena obvyklá stávající:
8 950 000,- Kč
cena dle stavu ke dni ocenění
Slovy : Osmmilionůdevětsetpadesáttisíc Kč
V Praze dne: 28.04.2014
Ing.Petra Jechová
...........................................................
jméno, podpis a razítko odhadce
Shrnutí informací o pozemcích
Zatřídění nemovitosti: nezastavěné pozemky
Číslo parcely: 3368,3369,3708/1,3,8,9, 3709/1,
3721/2
Pozemky
Číslo LV: 9829
Současný stav
výměra
Budoucí stav
9 696 m2
Lesní pozemek, zahrada,
ost.plochy
dobrá
způsob využití
poloha vzhledem k užívání
Inženýrské sítě
vodovod
kanalizace
elektro
plyn
NE
NE
NE
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
Další informace
Stavebně právní stav
Lesní pozemek, zahrada,
ost.plochy
přístup po zpevněné
komunikaci
ANO
Pozemky jsou zařazeny v ÚP města k zastavění – T28 Maredův
ostatní informace
Vrch, Bn - Bydlení nízkopodlažní
Omezení vlast. práv
ANO
Hodnota omezení vlast. práv
v Kč
poznámky, rizika:
nezjištěna
Na LV č. 9829 je omezení vlastnických práv .
1) Zástavní právo smluvní ve prospěch Moravského Peněžního
Ústavu - spořitelní družstvo, pohledávka ve výši 17.500.000,-Kč,
budoucí pohledávky, které vzniknou do 26.10.2011 až do celkové
výše 8.750.000,-Kč
2) Zástavní právo smluvní ve prospěch Moravského Peněžního
Ústavu - spořitelní družstvo, pohledávka ve výši 6.000.000,-Kč,
budoucí pohledávky, které vzniknou do 22.12.2016 až do celkové
výše 3.000.000,-Kč
3) Nařízení exekuce, usnesení soudu OS v Táboře 9 EXE – 696/2012
-41 ze dne 22.05.2012
4) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Usnesení OS č.j.9EXE
696/2012
5) Rozhodnutí o úpadku (§136 odst.1insolvenčního zákona)
6) Prohlášení konkursu podle insolventního zákona
Omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta v ceně obvyklé.
1. NÁLEZ
Tato expertíza je předávána objednateli za účelem stanovení ceny obvyklé pro nemovitost pozemky parc.č. 3368, parc.č. 3369, parc.č. 3708/1, parc.č. 3708/3, parc.č. 3708/8, parc.č.
3708/9, parc.č. 3709/1 a parc.č. 3721/2 v obci Tábor, k.ú. Tábor.
Tato obvyklá cena, je vždy odhadem finanční částky a je definována v souladu
s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který
zpracoval ISVC, jako „finanční částka kterou je možné získat prodejem majetku mezi
dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím subjektem.
Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny
jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať již ze strany kupujícího
nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta, týkající se předmětu prodeje“.
1.1.Podklady pro ocenění
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Výpis z katastru nemovitostí č. 9829 ze dne 29.7.2013 vypracovaný dálkovým přístupem
Kopie katastrální mapy pro k.ú.Tábor, vyhotovená dálkovým přístupem
Územní plán města Tábor ze dne 17.2.2011
Šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 17.4.2014
Ocenění pozemků z října 2006 a ze srpna 2013
Znalecký standard Ústavu soudního inženýrství VUT Brno ke zjištění obvyklé (obecné,
tržní)ceny nemovitostí – Sladem.nakl.Cerm, Doc.Ing.Albert Bradáč, DrSc.
Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy Prof. Ing.Albert Bradáč, DrSc., prof.JUDr.Josef
Fiala, CSc. Ing.Vítězslava Hlavinková, 2007
Oceňování nemovitostí na tržních principech a Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK,
Ing.Zbyněk Zazvonil
Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané Ústavem pro racionalizace ve stavebnictví,
a.s. Praha 2014 , Cenové zprávy ÚRS,a.s. Praha 2014
1.2 Místopis nemovitosti
1.2.1 Bližší údaje o nemovitosti
Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3368, parc.č. 3369, parc.č. 3708/1, parc.č.
3708/3, parc.č. 3708/8, parc.č. 3708/9, parc.č. 3709/1 a parc.č. 3721/2 v obci Tábor, k.ú.
Tábor, které jsou vedeny jako lesní pozemky, zahrady a ostatní plochy. Celková výměra
pozemků činí 9.696 m2. Oceňované pozemky se nacházejí na jižním okraji města, v blízkosti
řeky Lužnice, mezi komunikacemi Martina Koláře a Na Bydžově, na Maredově Vrchu.
Spodní část pozemků spadá do inundačního území (Zátopové území neboli inundace je část
území v okolí vodních toků, které je periodicky zaplavované zvýšenými povodňovými
průtoky), západně od pozemků se nachází zástavba rodinných domů.
Pozemky jsou svažité s celkovým převýšením 28 m a jsou orientované směrem jihovýchod
– jih – jihozápad s výhledem do údolí řeky Lužnice.
Porosty (převážně lesní) nacházející se na pozemcích jsou neudržované, volně rostoucí.
Inženýrské sítě se nacházejí v přilehlých komunikacích:
Komunikace: povolen odborem dopravy MU Tábor -sjezd z MK Martina Koláře
Kanalizace: napojení na městskou kanalizační sít, finální recipient COV Klokoty
Vodovod:
napojení na soustavu VST a JVS, umístění v NK Martina Koláře
Plynofikace: možnost vybudování přípojky z MK Martina Koláre, případně z STL vedeného na
jižní straně pozemku podél Lužnice
El. energie: připojení ze stáv. TS Žákovské domovy MK Martina Koláře
Teplo:
možnost napojení na sít CZT vedeno v MK Martina Koláře
-4-
Dle doloženého územního plánu jsou pozemky zařazeny následovně:
Pozemek
Výměra
parc.č.
m
Charakter
3368
3369
3708/1
3708/3
294
174
2 904
159
zahrada
zahrada
lesní pozemek
lesní pozemek
Pz
Pz
L
L
Plochy veřejných prostranství
Plochy veřejných prostranství
Lesní pozemek
Lesní pozemek
3708/8
2 599
lesní pozemek
Bn
Plochy bydlení
3708/9
2 445
lesní pozemek
Bn
Plochy bydlení
3709/1
3721/2
Celkem
1 084
37
9 696
ostatní pl., dobývací pr.
ostatní pl., neplodná p.
Bn / Pz
Pz
Plochy bydlení/veřejných prostranství
Plochy veřejných prostranství
2
Územní plán
Územní plán
označení
-5-
veřejná zeleň
veřejná zeleň
Bydlení
nízkopodlažní
Bydlení
nízkopodlažní
Bydlení
nízkopodlažní
veřejná zeleň
-6-
Pozemky označené Bn jsou v územním plánu součástí lokality T28 Maredův Vrch a jsou
určeny k zástavbě - bydlení nízkopodlažní :
Bn Plochy Bydlení nízkopodlažní
a. hlavní využití: - zóna slouží pro bydlení v kvalitním prostředí, umožňujícím nerušený a bezpečný
pobyt a každodenní rekreaci a relaxaci obyvatel, dostupnost veřejných prostranství a občanského
vybavení
b. přípustné využití:
- rodinný dům
- bytový dům
- související občanské vybavení - nerušící služby občanské vybavenosti a nerušící řemesla
- související dopravní a technické infrastruktury a pozemky veřejných prostranství – plochy místních
komunikací včetně chodníků jsou součástí navrhovaných ploch pro bydlení
- pozemky dalších staveb a zařízení, které nesnižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené
ploše, jsou slučitelné s bydlením a slouží zejména obyvatelům v takto vymezené ploše
- plochy pro stání osobních vozidel (u rodinných domů – na vlastním pozemku, hromadné garáže u
řadových domů a bytových domů)
- bydlení v blízkosti komunikací – pouze za podmínky dodržení hygienických limitů hluku dle
příslušných zákonů dokladované v navazující dokumentaci staveb
c. podmíněně přípustné využití :
- podmíněně přípustné využití nesmí svým charakterem narušovat obytnou funkci nad zákonem
stanovené limity
- hřiště pouze za podmínky dodržení hygienických limitů hluku
- chov domácího zvířectva – pouze v lokalitách Všechov, Stoklasná Lhota, Hlinice, Záluží,
Zárybničná Lhota, Větrovy, Horky, Smyslov, Zahrádka, Klokoty, Náchod – pokud ochranné pásmo
nepřekročí vlastní pozemek a nebude narušovat sousední pozemky
d. nepřípustné využití:
- jsou veškeré činnosti (včetně zařízení chovatelských, pěstitelských), které zatěžují, nebo překračují
stupeň zátěže, nebo režim stanovený vyhláškou a příslušnými hygienickými normami)
- související občanské vybavení o výměře větší než 500 m2 podlahové plochy
- stavby pro výrobu většího rozsahu, haly, velké skladové prostory
- velkokapacitní stavby občanského vybavení
- velkokapacitní stavby pro dopravu
- velkokapacitní stavby technického vybavení
- jiné než hlavní, přípustné a podmíněně přípustné využití
- chov domácího zvířectva v městských částech a nové satelitní příměstské zástavbě
podmínky prostorového uspořádání
- rodinný dům (výška zástavby s ohledem na okolní zástavbu- Navržená nová zástavba bude
respektovat měřítko, charakter a hladinu stávající zástavby, bude mít na stávajících a nových plochách
maximálně 2 NP a střešní podlaží (lokality: Všechov, Zahrádka, Klokoty, Náchod, Čekanice,
Stoklasná Lhota, Hlinice, Záluží u Tábora, Smyslov, Zárybničná Lhota, Měšice, Svatá Anna,
Čelkovice, Horky, Větrovy.) V zastavěné části Tábora s ohledem na okolní zástavbu je na stávajících
plochách přípustné 3 NP a podkroví.
- bytový dům do 2 NP a střešní podlaží (pouze v lokalitách: Klokoty, Čekanice, Měšice, Svatá Anna,
Čelkovice, Horky). V zastavěné části Tábora s ohledem na okolní zástavbu je na stávajících plochách
přípustné 3 NP a podkroví.
- bude zajištěn vsak pro dešťové vody nebo jejich zdržení na vlastním pozemku
- podmínkou jsou 2 parkovací stání v objektu nebo na vlastním pozemku na 1RD, případně 1
parkovací stání na byt.
- plochy pro bydlení budou mít na vnějším okraji směrem do volné krajiny pás zahrad.
- na každé 2ha plochy je součástí ploch bydlení plocha veřejného prostranství – veřejné zeleně
(občanské vybavení slučitelné s účelem veř.prostranství) o rozloze minimálně
1000m2.
- 80% dešťových vod spadlých mimo komunikace bude technickými opatřeními zadržena na
pozemcích investorů.
-7-
Územní plán :
T28 Maredů
ův Vrch
Bn - Bydlení nízkopodlažní
0,82 Obsluha území – z místní komunikace
Limity využití území: OP silnice, Vzdálenost 50m od kraje lesa,
Jižní část lokality – budou respektována vydaná územní rozhodnutí (celkem na 4 objekty k bydlení.)
Severní část (parc.č.3373) bude omezena limitem možnosti zástavby pouze 1 izolovaným RD při SV,
horním okraji pozemku.
Ochrana hodnot území – exponovaná poloha - bude prověřeno územní studií – především z hlediska
panoramatu a pohledů ze sz strany, parkovací plochy na vlastním pozemku, střed plochy - dva
byt.domy pro 9 a 12 BJ o ploše cca 385 m2, na severu 2 RD a jihu lokality 1 RD, maximálně 1
podzemní podlaží, max. 2 nadzemní podlaží a podkroví (případně ustoupené střešní podlaží.) Pozemek
je veden jako kultura les.
Zástavba se nebude uplatňovat v pohledové hraně výškově ani barevně.
-maximálně 6x izolovaný rodinný dům, nebo 4x 6ti bytový dům (o maximální zastavěné ploše 350
m2), maximálně 1 podzemní podlaží, max. 2 nadzemní podlaží a podkroví (případně ustoupené střešní
podlaží.)
Podlažnost – max.2NP
Předpokládaná kapacita – 45obyvatel
1.2.2. Specifické podmínky
Tábor je město na jihu Čech na řece Lužnici. Se svými 35 tisíci obyvateli je po Českých
Budějovicích druhým největším městem v Jihočeském kraji. Spolu se Sezimovým Ústím a
Planou nad Lužnicí pak vytváří městskou aglomeraci se skoro 47 tisíci obyvateli. Město,
jehož centrum je památkovou rezervací, je významným centrem turistického ruchu.
Předmětné pozemky se nacházejí v jižní části města, v blízkosti řeky Lužnice. Lokalita je
k bydlení vhodná a atraktivní.
T28 Bn 0,54 - Maredův Vrch
Zábor lesních pozemků v lokalitě Maredův vrch T28 předpokládá zástavbu na dnes již
odlesněných částech pozemků. Pozemky jsou však stále vedeny jako lesní plocha.
-8-
2.VÝPOČET POMOCNÝCH HODNOT PRO
STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ
A) Věcná hodnota nemovitosti
Věcná hodnota nemovitosti se skládá z věcné hodnoty stavby a pozemků. Zjištění věcné
hodnoty staveb je provedeno v reprodukční ceně, tj. stanovením nákladů na pořízení stejných
nebo porovnatelných staveb v místě a době ocenění, snížených o přiměřené opotřebení.
Vzhledem k účelu tj. zjištění obvyklé ceny nemovitosti jsou do ocenění zahrnuty pouze
rozhodující objekty a nejsou zahrnuty náklady na pořízení speciálních a inženýrských staveb a
venkovních úprav (přípojek vody, kanalizace a elektro, telefonu, zpevněných ploch,
obrubníků, plotů a zahradních úprav).
A.1.Výpočet věcné hodnoty pozemků
Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena pozemků, nabídkové ceny pozemků určených
k zástavbě RD se ve městě Tábor a v okolí pohybují dle sdělení realitních kanceláří průměrně
od 1.550,- – 2.500,-Kč/m2. Pozemky již rozdělené GP na jednotlivé parcely s vytýčenými
komunikacemi a zasíťované se prodávají ve vyšších cenových relacích. S ohledem na tvar
pozemků, lokalitu, možnost napojení na IS a skutečnou zastavěnost stanovuji cenu 1 m2
následovně:
Výměra pozemků
Pozemek
Výměra
parc.č.
m
3368
3369
3708/1
3708/3
3708/8
3708/9
3709/1
294
174
2 904
159
2 599
2 445
650
434
37
9 696
3721/2
Celkem
2
Cena Kč
1m
2
300
300
75
75
1500
1500
1500
75
75
Cena celkem
Kč
88 200
52 200
217 800
11 925
3 898 500
3 667 500
975 000
32 550
2 775
8 946 450
A.2 REKAPITULACE (věcné hodnoty nemovitosti)
Pozemky celkem
8.946.450,-Kč
Zaokrouhleno :
8.950.000,-Kč
Slovy : Osmmilionůdevětsetpadesáttisíc Kč
B. Výnosová hodnota
Nestanovena
-9-
C.Srovnávací hodnota
C.1 Údaje o trhu obdobných nemovitostí v místě a okolí
Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze
teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda
porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly
v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda
nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější
obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí.
Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh
obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou
ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují.
Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty
vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi.
Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je
nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením.
V době ocenění není známa prodejní cena oceňovaných, v současné době se pozemky
určené k bytové zástavbě prodávají v cenových relacích 1.550 – 2.500,-Kč/m2.
Porovnávané pozemky :
Prodej, pozemek pro bydlení, 886 m² , Tábor - Náchod (okres Tábor)
Celková cena: 1 506 200 Kč za nemovitost
Cena za m²: 1 700 Kč za m²
Poznámka k ceně: Cena k jednání
Plocha pozemku: 886 m2
Parkovací stání: 5x
Voda: Dálkový vodovod
Elektřina: 230V, 400V
Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus
Exkluzivně nabízíme pozemky pro výstavbu rodinných domů ve výjimečném komplexu 25 stavebních
parcel v lokalitě Tábor Náchod. Tento pozemek o rozloze od 886m2 je určen pro výstavbu
samostatného rodinného domu.(Na mapce pozemek č. 21).Oblast Náchod se rozkládá na západním
okraji Tábora, ve směru na Prahu. Jedná se o lukrativní lokalitu s velmi dobrou dostupností do centra a
s minimem rušivých vlivů. V těsné blízkosti je zastávka MHD. Veškeré sítě jsou nové, vybudované
přímo pro potřeby pozemkového komplexu. Nově vybudované příjezdové cesty, odpočinková zóna,
dětská hřiště. Areál je osázený zelení. Bydlení zde splňuje ideální spojení přírody s komfortním
městským zázemím.
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 806 m² , Horky
Celková cena: 3 240 000 Kč za nemovitost včetně provize
Cena za m²: 1 795 Kč za m²
- 10 -
Umístění objektu: Klidná část obce
Plocha pozemku: 1 806 m2
Voda: Dálkový vodovod / Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace / Elektřina: 230V, 400V
Doprava: MHD
Stavební pozemek o CP 1806 m2 v klidném místě příměstské části Tábora. Na hranici pozemku je
veřejný vodovod, kanalizace, elektřina a plyn. Pozemek celý oplocen. Příjezd po zpevněné obecní
komunikaci. Vzdálenost od centra, kde je plná občanská vybavenost je asi 2 km. Možné využití
městské hromadné dopravy nebo vlakového spojení Tábor – Bechyně
Prodej, pozemek pro bydlení, 592 m² , Údolní, Tábor
Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost
Cena za m²: 1 673 Kč za m²
Umístění objektu: Centrum obce
Zástavba: Obchodní a obytná
Plocha pozemku: 592 m2
Exkluzivně nabízíme stavební pozemek v centru města Tábor. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici
pozemku. Díky své poloze v centru města je veškerá občanská vybavenost na dosah. K dispozici jsou
stavební plány pro stavbu rodinného domu.
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 403 m² , Jordánská, Tábor - prodáno
Celková cena: 3 507 500 Kč za nemovitost včetně provize, vč.poplatků, vč. právního servisu
Cena za m²: 2 500 Kč za m²
Zástavba: Obytná
Plocha pozemku: 1 403 m2
Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 1403 m2, který se nachází v centru Tábora na
Starém městě.IS - voda, kanalizace, plyn a elektřina. Na pozemku lze vystavět až 3 rodinné
domky nebo bytový dům na který je vypracována studie.
1)Pozemky určené k zástavbě RD se pohybují v Táboře a v okolí od 1.550,- - 2.500,-Kč/m2
- 11 -
Porovnání
Objekt
číslo
1
2
3
4
Pozemek
m2
Cena celkem
Kč
Zdroj
prodeje
3 240 000
990 000
3 507 500
1 506 200
0,85
0,85
0,85
0,85
1,05
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
0,90
1,00
1 601
1 284
1 913
1 513
1 545
1,00
1,00
1,00
1,00
1 578
1 806
592
1 403
886
Oceňovaná nemovitost
1
Poz.staveb.
Poloha
Využití
pozemku
Vybav.
IS, projekt
st.pov.
Cena/UP
Kč
Prodej, pozemek zahrada, 430 m², Tábor
Celková cena: 228 000 Kč za nemovitost včetně provize
Cena za m²: 531 Kč za m²
Vlastnictví: Jiné
Umístění objektu: Klidná část obce
Plocha pozemku: 430 m2
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod / Elektřina: 230V
Zahrada v zahrádkářské kolonii v Měšicích u Tábora. Celková plocha 430 m2. Na pozemku je obytná
maringotka, skleník a kůlna na nářadí. Zaveden el. proud s vlastním elektroměrem. Voda z vlastní
studny nebo z veřejného vodovodu. Příjezd autem možný až na pozemek. Zahrada osázená ovocnými
stromy. Nedaleko centra města, MHD.
Prodej, pozemek zahrada, 578 m² , Broučkova Lhota
Celková cena: 173 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně právního servisu
Cena za m²: 300 Kč za m²
Plocha pozemku: 578 m2
Exklusivně nabízíme k prodeji oplocenou zahradu (578 m2) v obci Broučkova Lhota nedaleko
Chotovin. Možno využít i jako stavební pozemek, povolena výstavba rodinných domů. Inženýrské sítě
(elektřina, voda, kanalizace) na hranici pozemku v bezprostřední blízkosti. Příjezd asfaltová
komunikace. Chotoviny vzdálené 3,5 km, Tábor 7 km. Možno dokoupit ornou půdu.
2)Pozemky vedené jako zahrady se pohybují v okolí Tábora od 300,- - 530,-Kč/m2
- 12 -
3)Pozemky určené k plnění funkce lesa se pohybují v okolí Táboře průměrně od 40 - 80,-Kč/m2
Pozemek
Výměra
Charakter
2
parc.č.
m
3368
3369
3708/1
3708/3
3708/8
3708/9
294
174
2 904
159
2 599
2 445
3709/1
650
434
3721/2
Celkem
37
9 696
zahrada
zahrada
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
ostatní pl., dobývací
pr.
ostatní pl., neplodná
p.
ÚP
Cena Kč
2
Cena celkem
ozn.
1m
Kč
Pz
Pz
L
L
Bn
Bn
300
300
75
75
1500
1500
88 200
52 200
217 800
11 925
3 898 500
3 667 500
Bn
Pz
1500
75
975 000
32 550
Pz
75
2 775
8 946 450
Výše stanovení 1m2 pozemků byla konzultována z realitními kancelářemi v Táboře:
Century 21, s.r.o.
Evropa
SORETA
C.2 REKAPITULACE (srovnávací hodnoty )
Pozemky celkem
8.946.450,-Kč
Celkem : ( zaokrouhleno )
8.950.000,-Kč
Slovy : Osmmilionůdevětsetpadesáttisíc Kč
D.Obvyklá cena
D.1 Obecně ke stanovení obvyklé ceny
Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo
porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy,
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou
se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu
k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku
realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty
výrazně odlišovat.
Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za
nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při
jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska
prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti
z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou.
- 13 -
D.2 Závěr
S nemovitostmi tohoto typu se obchoduje poměrně často. Nabídka těchto nemovitostí v dané
lokalitě je úměrná poptávce. S přihlédnutím k místním podmínkám (daná lokalita, budoucí
okolní zástavba, infrastruktura oblasti ), umístění pozemku, vybavenosti ( inženýrské sítě )
jsem toho názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný.
Pozitivní stránky :
- Atraktivní lokalita města
- Dle platného ÚP zástavba nízkopodlažní
- Možnost napojení na veškeré IS
- Výborná občanská vybavenost města a dobré dopravní spojení
- Přístup po zpevněné komunikaci
Negativní stránky :
- ke dni ocenění nebyly pozemky rozděleny a zasíťovány
- pozemky nebyly vyjmuty z LPF
Na základě předchozích propočtů a úvah, s přihlédnutím ke zjištěnému stavu nabídky a
poptávky po pozemcích v dané lokalitě, porovnání pozitivních a negativních stránek stanovuji
dle svého nejlepšího svědomí a vědomí obvyklou cenu oceňované nemovitosti : pozemků
parc.č. 3368, parc.č. 3369, parc.č. 3708/1, parc.č. 3708/3, parc.č. 3708/8, parc.č. 3708/9,
parc.č. 3709/1 a parc.č. 3721/2 v obci Tábor, k.ú. Tábor, tj. ke dni 28.04.2014 ve výši :
Cena obvyklá stávající :
( Nezahrnuje omezení vlastnických práv )
8.950.000,-Kč
Slovy : Osmmilionůdevětsetpadesáttisíc Kč
V Praze dne 28.dubna 2014
Ing.Petra Jechová, soudní znalec a odborný odhadce pro ceny nemovitostí
Vondroušova 1209, 163 00 Praha
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -