776335-posudek, 125 ex 366-10, 2

Znalecký posudek č. 3493/11
O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 79 Kbel u Benátek nad Jizerou, včetně příslušenství
a pozemku parc.č. st.62/1
kú. Kbel
obec Benátky nad Jizerou
kraj
Středočeský
okres Mladá Boleslav
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Český Krumlov
JUDr.Marek Frank
Radniční čp.28
381 01 Český Krumlov
č. obj.: EX 366/10
ze dne: 29.9.2011
vystavil: Josef Štrop
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti
k usnesení čj.EX 366/10
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.,
vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 10. 10. 2011 posudek
vypracoval:
Ing. Marian Uram
Kupeckého 736/10
293 01 Mladá Boleslav
IČ 624 51 782
Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Mladé Boleslavi, 11. 10. 2011
–2–
A. Nález
Jedná se o malý dům čp.79 Kbel v zastavěné místní části města Benátky nad Jizerou, na okraji, při
místní ulici, vedle dálničního viaduktu, tento dům je přízemní, dům nepodsklepený a bez podkroví
ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadě, na dům navazuje vzadu další část
domu, která byla od původního domu oddělena. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup
je zpevněný s možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále
kanalizace, není zaveden zemní plyn (v ulici je). U domu provedeno oplocení, uzavření mezi
domem a kolnou je vraty (nenáleží k oceňované části - mělo být zhotoveno v zadní části dvora u
zdi), na přístupu je betonový chodník ke vstupu do domu. Dům z roku odhadem 1920, stavební
úpravy roku 1989 sociálního zařízení a kuchyně jsou poškozené, dům ve velmi špatném stavu. Dům
obsahuje jeden byt 1+1 s příslušenstvím v přízemí. K domu náleží pozemek parc.č.st.62/1 výměry
293 m2 , na foto v příloze dvě okna vpravo (zhruba pravá polovina celého domu). Nebyl umožňěn
přístup, usuzováno dle vnějších znaků a ocenění druhé poloviviny tj.čp.65 Kbel.
B. Znalecký úkol
Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro exekutorské řízení.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 10. 2011 . Šetření nebylo umožněno,
ocenění dle vněších znaků a údajů o oddělené polovině domu čp.65 Kbel.
2. Podklady pro vypracování posudku
VKN z LV č.249 kú. Kbel a obec Benátky n/J ze dne 29.9.2011 PÚ (inf.), snímek katastrální mapy
předmětného území, mapové podklady, GP z 22.3.2010 na reálné rozdělení pozemku v SJM pč.
st.62/1 kú.Kbel.
Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou
pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě
obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího,
důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota
přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekutorského řízení.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
3. Vlastnické a evidenční údaje
4. Dokumentace a skutečnost
Dům čp.79 ve Kbelu Benátek n/J splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o
obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní,
není podsklepený, nemá podkroví, obsahuje byt 1+1 s příslušenstvím.
Město Benátky nad Jizerou má 7362 obyvatel, v místě je asfaltová ulice, je zde možnost napojení na
rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde napojení telefonu. Ve městě nejezdí
MHD, je tu autobusová doprava (zastávka as 100m) a neužívaná železniční vlečka, školy zde do
úrovně základní školy (2x) a jedna vzdálena as 1km, v předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů
a služeb přiměřené městu, zdravotnické zabezpečení s lékárnou (as 100m praktické lékař), kulturní
zařízení, městský úřad s rozšířenou působností, pošta, banka, pojišťovna, policie, menší možnosti
zaměstnanosti (ale dobré místo pro dojíždění Praha či MB), zhoršené životní prostředí v místě
vlivem sousedství dálnice, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo vhodné spíše
pro jiné účely, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či
nepřiměřených vlivů než již uvedené dálnice.
5. Celkový popis nemovitosti
Dům čp.79 Kbel v zastavěné místní části města Benátky nad Jizerou, na okraji, při místní ulici,
vedle dálničního viaduktu, dům je přízemní, dům nepodsklepený a bez podkroví ve sklonité střeše.
Dům je zděný, postaven jako koncový v řadě, na dům navazuje vzadu další část domu, která byla od
původního domu oddělena. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s
možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, není
zaveden zemní plyn (v ulici je). U domu provedeno oplocení zdí, kde měly být zhotoveny vrata či
vrátka, používané uzavření mezi domem a kolnou náleží k čp. 65, na přístupu je betonový chodník
–4–
ke vstupu do domu. Dům z roku odhadem 1920, stavební úpravy, roku 1989 sociálního zařízení a
kuchyně jsou poškozené, dům ve velmi špatném stavu. Dům obsahuje asi jeden byt 1+1 s
příslušenstvím (nebylo umožněno šetření, dle vnějších znaků). K domu náleží pozemek
parc.č.st.62/1 výměry 293 m2, na foto v příloze dvě okna vpravo (zhruba pravá polovina celého
domu).
6. Obsah posudku
a)
b)
Rodinný dům čp.79 Kbel v Benátkách nad Jizerou
Pozemky parc.č. st.62/1 kú.Kbel
C. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky
č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
Mladá Boleslav
Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
a) Rodinný dům čp.79 Kbel v Benátkách nad Jizerou – § 26a
Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, dům u dálničního viaduktu, přízemí je přístupné ze
dvora, dům z roku odhadem 1920 s minimálními stavebními úpravami roku 1989 (soc.zařízení,
sporák), dále ale se zanedbanou údržbou a bez oprav. Stavba byla postavena s navazující budovou,
nyní po stavebním rozdění domu je koncová v řadě, postaveno zděným způsobem se sedlovou
střechou. Dům zjednodušeně obsahuje byt 1+1 s příslušenstvím v přízemí, poškozeného vybavení a
zcela dožitého (neudržováno, neuklizeno). Usuzováno dle vnějších znaků, do domu nebyl umožněn
přístup.
Vnitřní členění: (nebyl umožněn přístup do domu), výměry dle venkovních s odečtením čp.65 Kbel.
Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední z kotelny
na tuhá paliva. Usuzováno dle oddělené části domu.
Stáří a opotřebení: dům je z roku 1920 postaven klasickým starým způsobem, stavební úpravy a
údržba roku 1989 (sociální zařízení a sporák) dům přestárlý, konstrukce a vybavení dožité, provlhlé
stěny, nahnilé podlahy dřevotřískové, plíseň v rozích pokojů i příslušenství, nutná výměna takřka
všech konstrukcí krátkodobé životnosti, poškození krovu a izolace základů. Usuzováno dle druhé
poloviny domu.
Znaky: poptávka je nižší než běžná nabídka, neboť přetrvává krize a je všeobecný pokles kupní síly
v souvislosti s přísnějšími požadavkami hypotečních ústavů. Venkovní úpravy přípojkami sítí
elektřiny a vody, plyn nezaveden ani do pilíře na hranici pozemku, odkanalizování do řádu před
domem, oplocení oddělené části není, dvůr uzavřen vraty, venkovní betonová plocha u vstupu.
Vedleší stavba zde není. Znaky použity skutečné dle předpisu.
–5–
Podlaží:
1.NP přízemí
Výška:
Zastavěná plocha:
Podlažnost:
(21,90–(13,67+12,90)/2)×6,90+ 1,80×2,85
64,57 / 64,57
3,90 m
64,57 m2
=
= 1,00
Obestavěný prostor (OP):
1.NP přízemí
3,90 × ((21,90–(13,67+12,90)/2)×6,90) + (2,35+
2,80)/2×1,80×2,85
zastřešení
(0,60+2,60/2) × ((21,90–(13,67+12,90)/2)×6,90)
Obestavěný prostor – celkem:
=
=
=
245,04 m3
112,94 m3
357,98 m3
Rodinný dům: typ A
Konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Vybavení:
Obj. podíl
Název, popis
1. Základy – pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti 8,20 %
2. Zdivo – obvodové zdivo smíšené 60cm převážně cihelné 21,20 %
3. Stropy – přízemí dřevěné trámové, s rovnými podhledy
7,90 %
4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný
7,30 %
5. Krytina – betonové tašky staré
3,40 %
6. Klempířské konstrukce – pozinkovaným plechem žlaby a
svody, nejsou parapety u dvora
0,90 %
– nejsou parapety
7. Vnitřní omítky – štukové omítky zvětralé, plesnivé při
stropech
5,80 %
8. Fasádní omítky – hladká fasáda s břizolitovým nástřikem
2,80 %
0,50 %
9. Vnější obklady – nejsou
10. Vnitřní obklady – v sociálních zařízeních a část v kuchyni 2,30 %
11. Schody – nejsou
1,00 %
12. Dveře – hladké plné
3,20 %
13. Okna – dřevěná špaletová i zdvojená
5,20 %
2,20 %
14. Podlahy obytných místností – dřevotříska
15. Podlahy ostatních místností – dřevotříska, staré dlažby
keramické
1,00 %
16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva a ocelové
radiátory, z kotelny sousední
5,20 %
17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, motorový
proud, jističe
4,30 %
18. Bleskosvod – není osazen
0,60 %
19. Rozvod vody – studené vody i teplé vody
3,20 %
20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler
1,90 %
21. Instalace plynu – plyn nezaveden a nerozveden
0,50 %
22. Kanalizace – odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 3,10 %
0,50 %
23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák běžný starý druh
Podíl
Hodnocení
Podstandardní
Standardní
Standardní
Standardní
Podstandardní
Standardní
90 %
Nevyskytuje se 10 %
Podstandardní
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Standardní
Podstandardní
Podstandardní
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Standardní
–6–
24. Vnitřní vybavení – vana plechová smaltovaná a umyvadlo
25. Záchod – splachovací standartní v přízemí
26. Ostatní – krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné
skříně, odvětrání, aj. nejsou
4,10 % Standardní
0,30 % Standardní
3,40 % Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1:
Kraj:
Středočeský
Obec:
Benátky nad Jizerou
Počet obyvatel: 7 362
Indexovaná prům. cena (IPC):
4 849,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Poptávka nižší - krize.
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Poptávka nižší než nabídka
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
II. Bez vlivu
3 Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
Ti
–0,05
0,00
0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5
Poloha ve městě - místní okrajová část, vedle dálničního viaduktu. Ohrožení hlukem prachem,
smogem uvedeno jako sosedství dálnice.
Popis znaku
Hodnocení znaku
Pi
1 Význam obce
I. Bez většího významu
0,00
2 Úřady v obci
0,02
II. Obecní úřad, popř. městský úřad se
stavebním úřadem nebo banka nebo
policie nebo pošta
–0,01
3 Poloha nemovitosti v obci
II. Okrajová území obce
4 Okolní zástavba a životní
I. Průmyslové výrobní objekty s negativními –0,07
prostředí v okolí
vlivy na okolí, (např. sousedství
dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů
zemědíl. výroby)
–0,03
5 Obchod, služby, kultura v okolí
I. Žádný obchod nebo pouze se základními
nemovitosti
potravinami
–0,04
6 Školství a sport v okolí
I. Žádná základní škola ani sportovní
nemovitosti
zařízení
7 Zdravotnické zařízení v okolí
II. Omezená dostupnost zdravotnické péče
0,00
nemovitosti
IV. Zastávka hromadné dopravy do 500
0,03
8 Veřejná doprava
9 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
0,00
10 Nezaměstnanost v obci a okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
0,00
11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
0,00
nemovitosti
0,00
12 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
–7–
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2
Plíseň uvedena jako kriterium jinde neuvedené.
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
II. Dvojdomek, dům řadový
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
III. Hodnota 1
5 Napojení na veřejné sítě
IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej.
(přípojky)
kanal. nebo domovní čistírna
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
III. Úplné - standardní provedení
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
II. Minimálního rozsahu
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové
10 Vedlejší stavby tvořící
příslušenství k RD
zastavěné ploše nad 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se
I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou)
stavbou
nebo do 300 m2
12 Kriterium jinde neuvedené
II. Mírně snižující cenu
13 Stavebně-technický stav
V. Stavba ve špatném stavu - (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé
životnosti)
* Kategorie stavby:
E - starší než 80 let
0,6
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
Vi
A
–0,01
0,00
0,00
0,02
0,04
0,00
0,00
0,00
–0,03
0,00
–0,01
–0,03
0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,235
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Cena upravená (CU = IPC × I):
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 0,900 × 0,235 = 0,201
4 849,– × 0,201 = 974,65 Kč/m3
357,98 × 974,65 =
348 905,21 Kč
Rodinný dům čp.79 Kbel v Benátkách nad Jizerou –
zjištěná cena:
348 905,21 Kč
b) Pozemky parc.č. st.62/1 kú.Kbel – § 28
Pozemek pč.st.62/1 v zastavěné místní části Kbel města Benátky n/J, umístěný při kraji města, na
okraji Kbelu, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 293 m2, zastavěn domem čp.65
Kbel, tj. objektem k bydlení. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných
rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, je zde zemní plyn (dům
není napojen). Přístupová cesta je zpevněná asfaltová, pozemek takřka rovinný, vedle nadjezdu
dálnice, která je severně od domu, v ochranném pásmu dálnice (100m od přilehlého jízdního pásu
dálnice), zatížení hlukem, prachem, smogem. Město Benátky n/J má 7362 obyvatel, nemá cenovou
mapu stavebních pozemků, nesousedí s městem Mladá Boleslav.
–8–
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 82,17 Kč.
Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (7 362 – 1 000) × 0,007414
(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 362 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Negativní účinky okolí
–
Ochranné pásmo
–
Možnost napojení na rozvod plynu
+
Úprava celkem:
+
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a st.62/1
nádvoří
5%
5%
10 %
0% ×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
293
82,17
248,4481
Pozemky parc.č. st.62/1 kú.Kbel – zjištěná cena:
1,000
2,169
1,394
Cena [Kč]
72 795,29
72 795,29 Kč
D. Rekapitulace (administrativní cena)
Souhrn výměr všech pozemků
293 m2
Výsledné ceny:
a)
Rodinný dům čp.79 Kbel v Benátkách nad Jizerou
b)
Pozemky parc.č. st.62/1 kú.Kbel
Výsledná cena činí celkem:
Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
Zjištěná cena: 421 700,– Kč
Cena slovy: čtyřistadvacetjedentisícsedmset Kč
348 905,21 Kč
72 795,29 Kč
421 700,50 Kč
421 700,– Kč
–9–
E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase)
Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou
pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě
obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího,
důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota
přikládaná majetku.
Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu.
Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je
odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena
sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá
po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit
termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze
vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu
(pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného
umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem
na odlišnosti)
?) RD čp.79 Kbel města Benátky n/J, dům (1+1 s příslušenstvím), pozemek u domu 293 m2
přízemní (polovina dvojdomku), dům zděný ze smíšeného zdiva,nepodsklepený, bez podkroví
v sedlové střeše, standartních kcí a sociálního zázemí, ZP 65 m2, OP 358 m3,
postaven roku 1920, adaptace soc.zař. 1989, vytápění ústřední na tuhá paliva, příslušenství
malý chodník a vrata, kolna na dvoře, (vše velmi poškozeno, bez údržby, až zdevastováno),
napojení na sítě elektřiny, vody a kanalizace, plyn není zaveden, okrajové území města,
tj.oceňovaný dům a pozemek pč.st.62/1, admin.cena 421tis.Kč, foto dále (dvě okna vpravo):
.
– 10 –
Dále uvedeny porovnávané nemovitosti:
a) Dům čp.23 Strašnov v zastavěné části obce, u návsi obce, u hlavní silnice. Dům je přízemní,
nepodsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z kamene či smíšeného zdiva,
postaven samostatně na rovině, přístup asfaltovou cestou, na dům navazuje „hospodářská část“ dílna
se skladem. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace řešena asi vsakem, v
obci ani v místě není kanalizace a plyn. U domu provedeno oplocení zahrádky, cizí ploty, je tam
zpevněné zápraží, suchý záchod na obecním pozemku. Dům z roku odhadem 1860, stavební úpravy
roku 1970 a roku 1930 (střešního pláště, kuchyně, soc.zař.), dům je ve vyhovujícím stavu, ale staré
dispozice a podstandartních konstrukcí, vytápění kamny na tuhá paliva, ZP 63 m2, OP 297 m3,
pozemky 175 m2. Dům obsahuje jeden byt 2+kk s příslušenstvím. K domu náleží pozemky
parc.č.st.17 a 491/4 kú.Strašnov. admin.cena 507 tis.Kč. Prodej dnem 5.10.2011 za 560 tis.Kč. Foto
dále:
.
b) Dům čp.58 Strenice v zastavěné části obce, na okraji obce, pod silnicí na Kováň. Dům je
přízemní, nepodsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z kamene či smíšeného
zdiva, postaven samostatně na rovině nedaleko Strenického potoka, přístup úzkou asfaltovou
cestou, na dům navazuje vzdu zemní sklep. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody,
kanalizace řešena asi vsakem, v obci ani v místě není kanalizace a plyn. U domu provedeno
oplocení drátěným plotem, uzavření u cesty vrátky a vraty. U domu je zpevněné zápraží, dále
venkovní schody a suchý záchod. Dům z roku odhadem 1890, stavební úpravy roku 1970 (kuchyně,
schody, umyvadlo) a roku 2000 (krytina a fasáda), dům je ve vyhovujícím stavu, ale staré dispozice
a podstandartních konstrukcí, poškozeny stropní trámy viditelné v přízemí, ztrouchnivělé. Dům
obsahuje jeden byt 3+kk s příslušenstvím. ZP 78 m2, OP 386 m3, podstandartní kce a vybavení,
vytápění kamny na tuhá paliva. K domu náleží pozemek parc.č.st.77 výměry 241 m2. Prodej dnem
4.5.2011 za 870tis.Kč, provedena korekce x 0,7 (stav, fasáda, střecha, území) = 0,609 mil.Kč.
– 11 –
.
c) Dům čp.8 Rokytovec je v zastavěné části obce, vedle návsi, u silnice Vinec-Rokytovec-Katusice.
Dům je přízemní, nepodsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z kamene,
postaven samostatně na mírně svažitém pozemku, přístup od silnice, na dům navazuje vzadu kolna,
vedle postavena udírna a na dvoře suchý zděný záchod. Dům je napojen na veřejné rozvody
elektřiny a vody, kanalizace řešena malou žumpou a vsakem, v obci ani v místě není kanalizace a
plyn. U domu provedeno oplocení a uzavření u cesty dřevěnými vraty, přístupový úzký chodník je
betonovou dlažbou. Dům z roku odhadem 1860, stavební úpravy roku 1970 (kuchyně, podlahy,
soc.zařízení, elektroinstalace i voda, suchý WC), dům je ve vyhovujícím stavu, ale staré dispozice a
podstandartních konstrukcí, poškozeny stropní trámy viditelné vně, ztrouchnivělé. Dům obsahuje
jeden byt 2+kk s příslušenstvím. ZP 68 m2, OP 291 m3, podstandartní kce a vybavení, vytápění
kamny na tuhá paliva. K domu náleží pozemek parc.č.st.41 výměry 295 m2.
Budoucí
cena
6/2011 sjednaná 395 tis.Kč, provedena korekce *1,1 (stav) = 434500,- Kč, foto dále:
.
?) získán aritmetický průměr (0,56+0,609+0,4345)/3= 0,5345 mil.Kč, se zvážením prodejnosti s
ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti
vyrovnány (nemovitosti jsou menší a větší, v horším a v lepším stavu, atd. průměrováním zjištěn
střed rozmezí) a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 0,5345 mil.Kč, tj. cena domu
čp. 79 Kbel, celé nemovitosti, s příslušenstvím a s pozemkem parc.č. st.62/1 kú.Kbel, nutno
konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly korigovány průměrováním.
– 12 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena)
Obvyklá cena domu čp.79 Kbel u Benátek n/J, příslušenství a pozemek
534 500,- Kč.
parc.č. st.62/1
Cena slovy: pětsettřicetčtyřitisíc pětset Kč.
Cena práv a závad: viz. VKN z LV, jiná nesdělena a nezjištěna.
0,- Kč
V Mladé Boleslavi, 11. 10. 2011
Ing. Marian Uram
Kupeckého 736/10
293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka
Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod
čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3493/11 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3493 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh
VKN z LV, katastrální mapa, foto domu, poloha domu 1
– 13 –
– 14 –
– 15 –