znalecký posudek - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 249/13
o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 15 na pozemku p. č. st.
33, zemědělské stavby bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 34 a pozemků p. č. st. 33, st. 34 a 13 s
příslušenstvím, LV číslo 222, katastrální území Zlámanka, obec Kroměříž, okres Kroměříž
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych
soudní exekutor
Hradecká 3
130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční
řízení č.j. 132 EX 24061/09-26
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a
č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22.11.2013 znalecký posudek vypracoval:
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz
Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se
předává ve 3 vyhotoveních.
V Hranicích 28.11.2013
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 15 na
pozemku p. č. st. 33, zemědělské stavby bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 34 a pozemků p. č. st. 33,
st. 34 a 13 s příslušenstvím, LV číslo 222, katastrální území Zlámanka, obec Kroměříž, okres
Kroměříž
a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům
Zlámanka 15
767 01 Zlámanka
Kraj:
Zlínský
Okres:
Kroměříž
Obec:
Kroměříž
Katastrální území:
Zlámanka
Počet obyvatel:
28 971
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.11.2013 za přítomnosti pana Martina Zavadila, tel.,
725 457 630.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z KN ze dne 18.11.2013, LV číslo 222, k.ú. Zlámanka
- informace z nahlížení do katastru nemovitostí
- informace a údaje sdělené objednatelem
- informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje
Zavadil Martin
Zavadilová Daria
Zlámanka 15, 76701 Kroměříž
Zlámanka 15, 76701 Kroměříž
1/3
2/3
Věcná břemena:
K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno.
Předkupní práva:
K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní
práva.
Nájemní vztahy:
Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní
práva třetích osob.
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva:
-2-
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Zavadil Martin
Zahájení exekuce - Zavadil Martin
Zástavní právo exekutorské
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost
Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti
Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů ve středu obce. Jedná se o bývalou
zemědělskou usedlost, stodoly a vedlejší stavby na mírně svažitých, částečně oplocených
pozemcích. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci.
Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených účastníkem
prohlídky.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
1.1.2. Stodola p.č. st. 34
1.2. Příslušenství
1.2.1. Chlévy
1.2.2. Stodola u RD
1.2.3. Ocenění venkovních úprav
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.
a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010
Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
Popis
Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 33.
Je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván asi 150 let. Během užívání byl
opravován. Na půdě bude zřízen byt.
Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, přístupný z garáže. V prvním
nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, tři pokoje, garáž, koupelna a záchod.
Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti
bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Střecha:
Počet nadzemních podlaží:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A
zděná
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
se šikmou nebo strmou střechou
s jedním nadzemním podlažím
111
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
2,50*2,00
1. PP
1. NP
21,00*8,70+6,00-*8,50
=
=
[m2]
5,00
188,70
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
5,00 m2
2,00 m
2
188,70 m
2,60 m
Název
1. PP
1. NP
Obestavěný prostor
-4-
Výpočet jednotlivých výměr
Název
1. PP
(2,50*2,00)*(2,00)
=
1. NP
(21,00*8,70)*(4,50)+(6,00-*8,50)*(3,70)
=
zastřešení
(21,00*8,70)*(2,90*0,5)+(6,00-*8,50)*(2,50*0,5) =
[m3]
10,00 m3
844,35 m3
272,42 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1. PP
1. NP
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
PP
NP
Z
Obestavěný
prostor
10,00 m3
844,35 m3
272,42 m3
1 126,77 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Provedení
kamenné, bez izolace
nepálené, pálené cihly
s rovným podhledem
sedlová
pálená taška
pozinkované
vápenné
vápenocementové, rozpracované
zateplení zdi
ne
keramické - koupelna, záchod
kamenné, dřevěné na půdu
dřevěné
plastová, dřevěné
PVC, textilní
dlažby, betonové,
ústřední, plynový kotel
220, 380 V
ne
teplé a studené
kombinovaný kotel plynový
ano
ano
plynový sporák
vana, umývadlo
splachovací
ne
Výpočet koeficientu K4
-5-
Hodnocení
standardu
P
P
S
S
S
S
S
S
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
C
S
P
P
S
P
P
S
S
C
S
S
S
S
S
S
S
C
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
P
P
S
S
S
S
S
S
C
S
P
P
S
P
P
S
S
C
S
S
S
S
S
S
S
C
8,20
21,20
7,90
7,30
3,40
0,90
5,80
2,80
0,50
2,30
1,00
3,20
5,20
2,20
1,00
5,20
4,30
0,60
3,20
1,90
0,50
3,10
0,50
4,10
0,30
3,40
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
0,46
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
0,46
0,46
1,00
0,46
0,46
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
Upravený
obj. podíl
3,77
9,75
7,90
7,30
3,40
0,90
5,80
2,80
0,00
2,30
0,46
1,47
5,20
1,01
0,46
5,20
4,30
0,00
3,20
1,90
0,50
3,10
0,50
4,10
0,30
0,00
75,62
0,7562
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
OP
Část
UP
PP
Opot. Opot. z
K
St. Živ.
[%]
[%]
[%] [%]
části
celku
P 8,20 100,00 1,00 8,20 8,59 150 175 85,71 7,3625
P 21,20 100,00 1,00 21,20 22,20 150 150 100,00 22,2000
S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,28 150 150 100,00 8,2800
S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,64 150 150 100,00 7,6400
S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 150 150 100,00 3,5600
S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,94 50 55 90,91 0,8546
S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,07 150 150 100,00 6,0700
S 2,80 60,00 1,00 1,68 1,76 50 50 100,00 1,7600
S 2,80 40,00 1,00 1,12 1,17
2 45
4,44 0,0519
S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 10 40 25,00 0,6025
P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 150 150 100,00 1,0500
P 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 150 150 100,00 3,3500
S 5,20 60,00 1,00 3,12 3,27
2 65
3,08 0,1007
S 5,20 40,00 1,00 2,08 2,18 150 150 100,00 2,1800
-6-
P
P
S
S
S
S
S
S
S
S
S
2,20
1,00
5,20
4,30
3,20
1,90
0,50
3,10
0,50
4,10
0,30
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2,20
1,00
5,20
4,30
3,20
1,90
0,50
3,10
0,50
4,10
0,30
2,30
1,05
5,45
4,50
3,35
1,99
0,52
3,25
0,52
4,29
0,31
50
50
20
50
20
20
20
20
20
20
20
50 100,00
50 100,00
35 57,14
50 100,00
35 57,14
30 66,67
35 57,14
45 44,44
22 90,91
45 44,44
45 44,44
Opotřebení:
2,3000
1,0500
3,1141
4,5000
1,9142
1,3267
0,2971
1,4443
0,4727
1,9065
0,1378
83,5256
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]:
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Základní cena upravená
[Kč/m3]
=
*
*
*
*
=
1 126,77 m3 * 4 760,48 Kč/m3
=
5 363 966,05 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 83,5256 %
-
4 480 284,83 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
883 681,22 Kč
Plná cena:
2 290,0,7562
1,0500
2,1460
1,2200
4 760,48
Popis
Přízemní, nepodsklepený zděný objekt stodoly se nachází za chlévem na pozemku p.č. st. 34.
Objekt je užíván asi 150 let.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad.
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti
Budova § 3:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava
zemědělských produktů)
zděná
1271
Plocha
Podlaží
7,00*14,870
1. NP
[m2]
104,09
=
Podlaží
Zastavěná
-7-
Konstr.
Součin
výška
2,90 m
plocha
104,09 m2
104,09 m2
1. NP
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP =
PZP =
301,86
301,86
301,86 / 104,09
104,09 / 1
= 2,90 m
= 104,09 m2
=
=
301,86 m3
213,38 m3
Podlaží
(7,00*14,870)*(2,90)
1. NP
zastřešení
(7,00*14,870)*(4,10*0,5)
Podlaží
Typ
1. NP
zastřešení
NP
Z
Obestavěný
prostor
301,86 m3
213,38 m3
515,24 m3
Provedení
Konstrukce
1. Základy vč. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
kamenné bez izolace
cihelné
trámové
sedlová
pálená taška
pozinkované
ne
ne
ne
ne
dřevěné
ne
hliněné
220 V
ne
-8-
Hodnocení
standardu
P
S
S
S
S
S
C
C
X
C
C
P
C
P
X
P
C
X
X
X
X
X
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
X
X
C
X
ne
100
100
100
100
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
Obj. podíl [%]
P
S
S
S
S
S
C
C
X
C
C
P
C
P
X
P
C
X
X
X
X
X
X
X
C
X
13,10
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
3,90
2,70
0,00
1,80
2,40
3,00
3,40
3,00
0,00
6,10
0,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5,40
0,00
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
1,00
0,00
0,00
0,46
0,00
0,46
1,00
0,46
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
Upravený
obj. podíl
6,03
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,38
0,00
1,38
0,00
2,81
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
66,40
0,6640
OP
Část
UP
PP
Opot.
K
St. Živ.
[%]
[%]
[%] [%]
části
P 13,10 100,00 0,46 6,03 9,09 150 175 85,71
S 30,40 100,00 1,00 30,40 45,78 150 150 100,00
3. Stropy
S 13,80 100,00 1,00 13,80 20,78 150 150 100,00
4. Krov, střecha
S 7,00 100,00 1,00 7,00 10,54 150 150 100,00
5. Krytiny střech
S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,37 150 150 100,00
S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,05 50 55 90,91
12. Vrata
P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,08
40
0,00
14. Povrchy podlah
P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,08 150 150 100,00
-9-
Opot. z
celku
7,7910
45,7800
20,7800
10,5400
4,3700
0,9546
0,0000
2,0800
Opotřebení:
P
6,10 100,00 0,46
2,81
4,23
50
50 100,00
4,2300
96,5256
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Základní cena upravená [Kč/m3]
=
*
*
*
*
*
*
*
=
2 115,0,9390
0,9834
1,0241
0,6640
1,0500
2,1650
0,2000
603,80
515,24 m3 * 603,80 Kč/m3
=
311 101,91 Kč
-
300 292,99 Kč
Stodola p.č. st. 34 - zjištěná cena
=
10 808,92 Kč
Plná cena:
1.2.1. Chlévy
Popis
Přízemní, nepodsklepený zděný chlév se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 33.
Objekt je užíván asi 150 let.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází bývalé chlévy a sklad.
Vedlejší stavba § 7:
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A
zděná tl. nad 15 cm
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
umožňující zřízení podkroví
1274
Plocha
Název
6,00*11,70
1. NP
=
[m2]
70,20
plocha
70,20 m2
2,30 m
Název
1. NP
- 10 -
Název
1. NP
(6,00*11,70)*(3,70)
zastřešení
(6,00*11,70)*(2,50*0,5)
=
=
[m3]
259,74 m3
87,75 m3
Název
Typ
1. NP
zastřešení
NP
Z
Obestavěný
prostor
259,74 m3
87,75 m3
347,49 m3
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
Hodnocení
standardu
P
S
S
S
S
S
P
C
P
S
P
P
Provedení
Konstrukce
cihelné
klenby
sedlová
pálená taška
pozinkované
omítky, poškozené
ne
dřevěné
zdvojené, dřevěná
hliněné
220 V
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
Obj. podíl [%]
P
S
S
S
S
S
P
C
P
S
P
P
6,20
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
4,90
3,80
3,10
1,00
6,80
4,90
- 11 -
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
0,00
0,46
1,00
0,46
0,46
Upravený
obj. podíl
2,85
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
2,25
0,00
1,43
1,00
3,13
2,25
82,21
0,8221
OP
Část
UP
PP
Opot.
K
St. Živ.
[%]
[%]
[%] [%]
části
1. Základy
P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,46 150 175 85,71
2. Obvodové stěny
S 30,40 100,00 1,00 30,40 36,97 150 160 93,75
3. Stropy
S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,48 150 160 93,75
4. Krov
S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,14 150 160 93,75
5. Krytina
S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,39 150 150 100,00
S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,31 50 55 90,91
7. Úprava povrchů
P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,74 150 150 100,00
9. Dveře
P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,74 150 150 100,00
10. Okna
S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,22 150 150 100,00
11. Podlahy
P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,81 150 150 100,00
P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,74 50 50 100,00
Opotřebení:
Opot. z
celku
2,9656
34,6594
22,0125
12,3188
8,3900
2,1000
2,7400
1,7400
1,2200
3,8100
2,7400
94,6963
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8):
[Kč/m3]
=
*
*
*
*
1 250,0,8221
1,0500
2,0930
0,2000
Plná cena:
347,49 m3 * 451,67 Kč/m3
=
=
451,67
156 950,81 Kč
-
148 626,61 Kč
Chlévy - zjištěná cena
=
8 324,20 Kč
1.2.2. Stodola u RD
Popis
Přízemní, nepodsklepený zděný objekt stodoly se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st.
33. Objekt je užíván asi 150 let.
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady.
Vedlejší stavba § 7:
Podsklepení:
typ A
zděná tl. nad 15 cm
- 12 -
Podkroví:
Krov:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
umožňující zřízení podkroví
1274
Plocha
Název
13,30*4,60-4,30*1,20
1. NP
[m2]
56,02
=
plocha
56,02 m2
2,30 m
Název
1. NP
Název
1. NP
(13,30*4,60-4,30*1,20)*(2,30)
zastřešení
(13,30*4,60-4,30*1,20)*(2,10*0,5)
=
=
[m3]
128,85 m3
58,82 m3
Název
Typ
1. NP
zastřešení
NP
Z
Obestavěný
prostor
128,85 m3
58,82 m3
187,67 m3
Konstrukce
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
Hodnocení
standardu
P
S
S
S
S
S
P
C
P
C
P
P
Provedení
cihelné
trámové
sedlová
pálená taška, břidlice
pozinkované
omítky, poškozené
ne
dřevěné
ne
hliněné
220 V
Obj. podíl [%]
- 13 -
Část
Koef.
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Upravený
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
P
S
S
S
S
S
P
C
P
C
P
P
6,20
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
4,90
3,80
3,10
1,00
6,80
4,90
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
0,00
0,46
0,00
0,46
0,46
obj. podíl
2,85
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
2,25
0,00
1,43
0,00
3,13
2,25
81,21
0,8121
OP
Část
UP
PP
Opot.
K
St. Živ.
[%]
[%]
[%] [%]
části
1. Základy
P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,51 150 175 85,71
2. Obvodové stěny
S 30,40 100,00 1,00 30,40 37,43 150 150 100,00
3. Stropy
S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,77 150 150 100,00
4. Krov
S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,30 150 150 100,00
5. Krytina
S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,50 150 150 100,00
S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,34 50 55 90,91
7. Úprava povrchů
P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,77 150 150 100,00
9. Dveře
P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,76 100 100 100,00
11. Podlahy
P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,85 150 150 100,00
P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,77 50 50 100,00
Opotřebení:
Opot. z
celku
3,0084
37,4300
23,7700
13,3000
8,5000
2,1273
2,7700
1,7600
3,8500
2,7700
99,2857
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8):
[Kč/m3]
=
*
*
*
*
1 250,0,8121
1,0500
2,0930
0,2000
Plná cena:
187,67 m3 * 446,18 Kč/m3
=
=
446,18
83 734,60 Kč
-
83 136,48 Kč
Stodola u RD - zjištěná cena
=
598,12 Kč
Popis
- 14 -
Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy.
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby.
Stanovené procento z ceny staveb:
3,00 %
Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav
Název stavby
Rodinný dům
Chlévy
Stodola u RD
Stodola p.č. st. 34
Celkem:
Cena stavby
883 681,22 Kč
8 324,20 Kč
598,12 Kč
10 808,92 Kč
903 412,46 Kč
Ocenění
Cena staveb celkem:
3,00 % z ceny staveb
*
Ocenění venkovních úprav - zjištěná cena
=
903 412,46
0,0300
27 102,37 Kč
2.1. Pozemky
Popis
Pozemky jsou mírně svažité, příjezd je po zpevněné komunikaci.
Ocenění
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
2.11. Možnost napojení na plynovod:
+10 %
Úprava cen:
+10 %
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce,
výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen
srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity.
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
1,2200
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Úprava
Zatřídění
Koef.
Ki
Kp
[Kč/m2]
[%]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
400,1,00 2,1460 1,2200 10,00
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku
§ 28 odstavec 5
400,0,40 2,1460 1,2200 10,00
- 15 -
Upr. cena
[Kč/m2]
1 151,97
460,79
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odstavec 5 zahrada
Stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
st. 33
st. 34
13
Výměra
[m2]
659,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
1 151,97
Cena
[Kč]
759 148,23
140,00
1 151,97
161 275,80
1 131,00
460,79
521 153,49
1 441 577,52
Pozemky - zjištěná cena
=
1 441 577,52 Kč
Popis
Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné
zjednodušeným způsobem: § 42
Celková cena pozemku:
Celková výměra pozemku
Celková pokryvná plocha trvalých porostů:
Cena pokryvné plochy porostů
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:
Cena smíšeného porostu:
Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč
m2
m2
Kč
*
=
1 441 577,52
1 930
250
186 732,84
0,065
12 137,63
12 137,63 Kč
- 16 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.2.1. Chlévy
1.2.2. Stodola u RD
5 363 966,- Kč
311 101,90 Kč
156 950,80 Kč
83 734,60 Kč
27 102,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 942 855,70 Kč
2.1. Pozemky
1 441 577,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 441 577,50 Kč
12 137,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
12 137,60 Kč
7 396 570,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
7 396 570,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.2.1. Chlévy
1.2.2. Stodola u RD
883 681,20 Kč
10 808,90 Kč
8 324,20 Kč
598,10 Kč
27 102,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
930 514,80 Kč
2.1. Pozemky
1 441 577,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 441 577,50 Kč
- 17 -
12 137,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
12 137,60 Kč
2 384 229,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 384 229,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 384 230,- Kč
slovy: Dvamilionytřistaosmdesátčtyřitisícdvěstětřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
1. Nákladová
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po
odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí
2. Porovnávací
- porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi
3. Výnosová
- se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.
je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené
- 18 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu.
Metoda porovnávací
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z
internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit
obvyklou cenu.
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi
obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu
vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,
konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a
příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,
vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi
s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. .
1. Prodej, dům rodinný, 2 400 m2
Celková cena: 770 000 Kč za nemovitost včetně provize
Adresa: Zlámanka
Datum aktualizace: 11.10.2013
ID zakázky: 295337
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: Řadový
Vlastnictví: Jiné
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 180 m2
Plocha užitná: 2 400 m2
Plocha podlahová: 180 m2
Plocha pozemku: 2 400 m2
- 19 -
Parkovací stání: 2x
Rok rekonstrukce: 1938
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon, Kabelová televize
Elektřina: 230V, 400V
Doprava: Vlak
Zařízeno: Částečně
Popis:
Nabízíme exkluzivně k prodeji RD v obci Zlámanka u Kroměříže. Jedná se o menší hospodářské
stavení, ke kterému patří oplocená zahrada o ploše 2.200 m2. Součástí prodeje je i vybavení domu,
včetně zahrádkářské techniky, jako je malotraktor TERA, dva vozíky, motorová sekačka na trávu a
drobné nářadí. Dům určen k rekonstrukci. Vhodná investice. S financováním Vám rádi pomůžeme.
2. Prodej, dům rodinný, 9 100 m2
Celková cena: 1 060 000 Kč za nemovitost
Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právního servisu
Adresa: Lhotka
ID zakázky: 829
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Umístění objektu: Centrum obce
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 1 365 m2
Plocha užitná: 9 100 m2
Plocha podlahová: 9 100 m2
Sklep: Ano
- 20 -
Voda: Místní zdroj
Elektřina: 400V
Doprava: Autobus
Popis:
Prodej RD 2+1, 1365m2, Lhotka Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům o zastavěné ploše 1
365m2 v obci Lhotka, vzdálené cca 10km od Kroměříže. Dům o dispozici 2+1 prošel částečnou
rekonstrukcí - plastová okna, nová elektřina, fasáda, SDK strop v kuchyni. Vytápění na tuhá paliva,
voda z vlastní studny (1 studna na užitkovou vodu a 1 studna na pitnou vodu). Plynová přípojka
před domem. K domu náleží zahrada a ovocný sad o rozloze 7 735m2. Celková plocha pozemku je
9 100m2. V případě zájmu sleva.
3. Prodej, dům rodinný, 150 m2
Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu
Adresa: Šelešovice
ID zakázky: 000244
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Umístění objektu: Klidná část obce
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 150 m2
Plocha užitná: 150 m2
Plocha podlahová: 1 455 m2
Garáž: Ano
Rok kolaudace: 1893
Rok rekonstrukce: 1980
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva
Elektřina: 230V
- 21 -
Doprava: Vlak, Silnice, Autobus
Zařízeno: Ne
Popis:
Prodej rodinného domu dispozičně 2+1 s průjezdem, dílnou s hospodářským stavením v klidné části
obce Šelešovice. Dům byl postavený v roce 1893, následně byla v roce 1957 provedena přístavba
obytné části a v roce 1980 oprava střechy. K domu náleží pozemek 1455 m2 osázený ovocnými
stromy se dvěma vlastními studnami. V domě je zavedena elektřina, ostatní sítě jsou v dosahu.
Vyhodnocení porovnávací metody:
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených
porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností,
zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi
navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 0,9 -1,2 mil. Kč.
Metoda výnosová - nebyla použita.
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:
Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví
samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.
1. Práva:
Omezení vlastnického práva:
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Zavadil Martin
Zahájení exekuce - Zavadil Martin
Zástavní právo exekutorské
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
2. Závady:
Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí:
S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož
i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je
obchodovatelná.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,
odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
990 000,- Kč
- 22 -
slovy: Devětsetsevadesáttisíc Kč
z toho podíl id. 1/3
330 000,- Kč
slovy: Třistatřicettisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k
uvedenému datu ocenění.
Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za
současného stavu.
Zdeněk Vašíček
Teplická 232
753 01 Hranice
telefon: 602 778 374
e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz
V Hranicích 28.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 249/13 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 249/13.
- 23 -
E. SEZNAM PŘÍLOH
počet stran A4 v příloze:
3
1
1
Výpis z katastru nemovitostí
Snímek katastrální mapy
Fotodokumentace nemovitosti
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -

znalecký posudek - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

Transkript

Podobné dokumenty