Znalecký posudek č

Znalecký posudek č. XXX/2014
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. st. 374/1,
zapsaného na listu vlastnictví č. 258, kat. území Království, obec
Šluknov, okres Děčín
Zhotovitel:
ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“)
V Celnici 1031/4
110 00 Praha 1
IČO: 250 94 076
Zadavatel:
Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“)
JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor
Hradecká 3
130 00 Praha 3
č.j. 132 EX 9276/10-39
Posudek obsahuje celkem 18 stran textu včetně titulní strany a 19 stran příloh. Zadavateli se předává ve
třech výtiscích (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3).
VYHOTOVENÍ č. 4
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014
Předmět a účel znaleckého posudku
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty)
pozemku parc. č. st. 374/1, zapsaného na listu vlastnictví č. 258, kat. území Království, obec
Šluknov, okres Děčín (dále též jako „Pozemek“ nebo „Nemovitost“).
Zhotovitel
Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4,
110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti
a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících,
a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů.
Závěr:
Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme
dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 22. 12. 2014 činí
po zaokrouhlení:
150 000 Kč
Slovy: sto padesát tisíc korun českých
2
Obsah:
SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2
1
NÁLEZ............................................................................................................................... 4
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
2
Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4
Místní šetření ............................................................................................................. 4
Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4
Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4
Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 4
Poloha ....................................................................................................................... 5
Dopravní poměry ....................................................................................................... 5
Občanská vybavenost ................................................................................................ 6
Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 6
Územní plán .............................................................................................................. 6
Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 7
OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 8
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 8
Metody ocenění ......................................................................................................... 8
Nákladová metoda ..................................................................................................... 8
Výnosová metoda ...................................................................................................... 9
Porovnávací metoda .................................................................................................. 9
Volba metody........................................................................................................... 10
3
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 12
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 13
5
PŘÍLOHY......................................................................................................................... 14
Tabulky:
Nenalezena položka seznamu obrázků.
Obrázky:
Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 5
Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 6
Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 6
Obrázek č. 3: Výřez z územního plánu ...................................................................................... 7
3
1 Nález
1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty)
pozemku parc. č. st. 374/1, zapsaného na listu vlastnictví č. 258, kat. území Království, obec
Šluknov, okres Děčín (dále též jako „Pozemek“ nebo „Nemovitost“).
Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti.
Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 22. 12. 2014.
1.2
Místní šetření
Místní šetření proběhlo dne 22. 12. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka.
1.3
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV
KN
k. ú.
parc. č.
č.p.
GP
NP
PP
ÚP
Povinný
id.
IVS
nemovitost
1.4
– list vlastnictví
– katastr nemovitostí
– katastrální území
– parcelní číslo
– číslo popisné
– geometrický plán
– nadzemní podlaží
– podzemní podlaží
– územní plán
– ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo
nepeněžitého plnění
– ideální podíl
– Mezinárodní oceňovací standardy
– pojem odpovídající pojmu „Nemovitá věc“, jak je definována v občanském
zákoníku č. 89/2012 Sb.
Identifikace vlastníka
Jméno:
Trvalé bydliště:
1.5
Seidl Roman
Zenklova 1/35, Praha 8 – Libeň, 180 00
Popis Nemovitosti
Oceňovanou Nemovitost tvoří:
 Parcela parc. č. st. 374/1 o výměře 1 137 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří, způsob
využití zbořeniště
kat. území Království, obec Šluknov, okres Děčín, zapsaný na listu vlastnictví č. 258.
Pozemek se nachází u silnice vedoucí ze Šluknova do Jiříkova.
Je rovinatý a má nepravidelný tvar.
4
Na severozápadní straně Pozemku jsou vzrostlé stromy (a v územním plánu je tato část
Pozemku vedena jako plochy vzrostlé zeleně, nezastavitelné). Vzdálenější část od silnice –
jižní, ve v územním plánu vedena v ploše plochy smíšené obytné, zastavitelné.
Dle vyjádření stavebního úřadu ve Šluknově se na pozemku nacházel v minulosti objekt
restaurace, který byl před několika lety, kvůli svému havarijnímu stavu, demolován.
V současnosti se na pozemku nacházejí zbytky této stavby (včetně zbytků podzemního
podlaží).
1.6
Poloha
Oceňovaný Pozemek se nachází na levém okraji silnice vedoucí ze Šluknova do Jiříkova (cca
3 km od centra Šluknova).
Souřadnice GPS: 50°59'50.97"N, 14°29'29.81"E
1.7
Dopravní poměry
Oceňovaný Pozemek se nachází okraji silnice vedoucí ze Šluknova. Z této silnice je velmi dobře
přístupný asfaltovou plochou (zřejmě původní vjezd k bývalé restauraci).
Ve vzdálenosti cca 200 m od Pozemku je umístěna autobusová stanice „Šluknov, Království,
kostel“.
Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti
5
Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti
Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy
1.8
Občanská vybavenost
Běžná občanská vybavenost se nachází ve 3 km vzdáleném Šluknově.
1.9
Cenová mapa pozemků
Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.
1.10 Územní plán
Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu města Šluknov vedena v ploše OS – obytné
smíšené a dále v ploše Z – plochy vzrostlé zeleně.
6
Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu
1.11 Majetkoprávní vztahy
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem
smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, exekučním příkazem
k prodeji a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví.
7
2 Ocenění
2.1
Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti
Pozemek je v současné době veden v územním plánu v v ploše OS – obytné smíšené a dále
v ploše Z – plochy vzrostlé zeleně.
V minulosti byla na Pozemku provozován objekt restaurace (zbytky stavby jsou dosud na
Pozemku). Toto využití však v současnosti nepovažujeme za rentabilní.
Vzhledem k těmto skutečnostech považujeme využití Pozemku k případné výstavbě rodinného
domu za nejlepší a nejvyšší.
Vzhledem k umístění Pozemku v lokalitě s vysokou mírou nezaměstnanosti a výše uvedeným
faktům předpokládáme stagnaci tržní hodnoty Pozemku v delším časovém horizontu.
2.2
Metody ocenění
Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné
straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na
straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např.
druh a využití nemovitosti).
V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty
nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:



nákladová,
výnosová,
porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých
metod.
2.3
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití
a hodnotou podobnou oceňovanému majetku.
Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota,
která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění.
Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální
zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou.
K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků.
Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských
ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod.
Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím
zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám
a opravám, závadám a způsobu užívání.
8
2.4
Výnosová metoda
Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným
užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou
je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást
otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh.
Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících
předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů.
Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou
dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory.
Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník
nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto
skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní
náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň
z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda,
plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod.
Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou
výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají
a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové
úpravy, zařizovací předměty, aj.)
Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady.
Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu
a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu
můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou
investor požaduje za investovaný kapitál.
2.5
Porovnávací metoda
Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými
nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na
její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi
podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných
nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory,
jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost,
poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha
v obci, velikost a další.
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených
parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu
oceňované Nemovitosti.
V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké
lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom
případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem,
který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.
9
2.6
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání.
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi
nabízenými k prodeji v blízké lokalitě.
Porovnávané pozemky
Porovnávaný pozemek č. 11
Pozemek v klidné části města Šluknov, ul. Šrámkova. Rovinatý pozemek o výměře 1 380 m 2 je
určen k výstavbě rodinného domu. K pozemku přivedena elektřina, kanalizaci je nutné řešit
jímkou nebo ČOV, vodovod je na hranici pozemku. Kolem pozemku vede místní komunikace,
které je v zimě udržovaná a sjízdná.
Porovnávaný pozemek č. 22
Slunný stavební pozemek nedaleko centra města Šluknova. Pozemek je dle územního plánu
vhodný pro výstavu nízkopodlažního rodinného domu. Jedná se o rovinatý pozemek o výměře 1
712 m2 s vlastní vrtanou studnou, veškeré IS na hranici pozemku.
1
2
Zdroj: http://www.realhit.cz/detail/prodej-pozemek-pro-bydleni-sluknov-1380-m/3419428
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/sluknov-sluknov-/ 1861493596#img=0&fullscreen=false
10
Porovnávaný pozemek č. 33
Výhodné reality nabízí k prodeji pozemky ve Šluknově. Možnost koupě v celku nebo na
části. Všechny parcely jsou na sluneční straně na okraji obce Šluknov v klidné části.
Do centra 5 minut autem. Parcely jsou 200m od lesa a 200m od velkého chovného
rybníka. Nyní je zahájena výstavba dalších třech domů přes silnici, v okolí je minimální
zástavba rodinnými domy. Místo je svou polohou vhodné pro odpočinek, trvalé bydlení
i rekreaci. Podél pozemků je městská komunikace, která se v zimě pravidelně
protahuje a udržuje. Voda se stahuje ze stráně z pramenů v lese a je čerpána ze
studní, které si kupující musí zřídit, elektřina je ze sloupů přímo u parcely. Město
Šluknov souhlasí s výstavbou rodinných domů, souhlas k dispozici v realitní kanceláři.
Porovnávaný pozemek č. 54
Pozemek o celkové ploše 1 087 m2 v obci Lipová, která leží ve Šluknovském výběžku.
Na pozemku se nachází zbořeniště po domě. Vodovodní řad a elektřina jsou na hranici
pozemku. K pozemku lze dokoupit další pozemek o celkové ploše 2 500 m 2. Jedná se
o klidnou lokalitu s nádhernou přírodou kolem.
Tržní hodnota Pozemků stanovená porovnávací metodou činí po
zaokrouhlení 40 000 Kč.
3
Zdroj: http://dobre-nemovitosti.cz/prodej-stavebnich-parcel-u-sluknova-9c9530a370c038790bd8a77d954749f9
Zdroj: http://nemovitosti-decin.realitymorava.cz/prodej-pozemku-lipova/stavebni-bydleni/prodej-stavebni-pozemek1087-m2-sluknov-lipova-16992344
4
11
3 Závěrečný výrok
Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 22. 12. 2014 stanovena:
a) Cena obvyklá pozemku parc. č. st. 374/1, zapsaného na listu vlastnictví č. 258, kat. území
Království, obec Šluknov, okres Děčín činí:
150 000 Kč
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí:
Nájemní právo - Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno
Výsledná obvyklá pozemku parc. č. st. 374/1, zapsaného na listu vlastnictví č. 258, kat.
území Království, obec Šluknov, okres Děčín činí k datu ocenění 22. 12. 2014:
150 000 Kč
Slovy: sto padesát tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem
č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých
zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být
reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání
v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez
předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
12
4 Znalecká doložka
Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti,
jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve
znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění:
Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování
podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů
účetní evidence, daně.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ………………………………………
Ing. Ivan Korčák
Podpis za znalecký ústav:
…………………………………………
Ing. Andrea Paslerová
V Praze dne 6. 1. 2015
13
5 Přílohy
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví
Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou
Příloha č. 7: Fotopříloha
14
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými
a omezujícími podmínkami:
1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých
Zadavatelem.
2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny
v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze
zobecňovat k jakýmkoli jiným případům.
3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu
6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem
nezmění tržní podmínky.
4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část
ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za
omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku
a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry.
6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách.
Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být
zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu
ocenění.
7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi
aplikovanými zákony a předpisy v ČR.
8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu
ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty.
9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu
ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách
a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti
s výsledkem znaleckého posudku.
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní
hodnota
Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5:
„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi
ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými
partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez
nátlaku.“
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS6

„odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla
zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,

„by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je
odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,

„k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,

„mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za
každou cenu,

„ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za
každou cenu,

„při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi
osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná
společnost, vlastník-nájemce),

„po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším
způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,

„ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající
byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku,
jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,

„a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb.
Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů (zákon o oceňování majetku):
§2
Způsoby oceňování majetku a služeb
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají
vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího
nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
(2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu,
osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.
5
International Valuation Standards 2005, str. 82-83.
MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr.
a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
6
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly
získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:






Usnesení o jmenování znalce,
Exekuční příkaz,
Výpis z katastru nemovitostí,
Územní plán města Šluknov
Katastrální mapa,
Místní šetření.
Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva
financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního
(ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např.
sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
Použitá literatura







ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha:
CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2.
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s.
ISBN978-80-245-1211-2.
ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s.
ISBN 80-902109-3-7.
ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou.
Časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011.
DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134
s. ISBN 978-80-245-0728-6.
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha:
Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8.
Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství
CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví
Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou
Porovnávací nemovitosti
Poř.
č.
1
2
3
4
Lokalita
Šluknov, ul. Šrámkova
Šluknov
Šluknov, nám. Míru
Šluknov - Lipová
Průměr
Oceňovaná Nemovitost
Lokalita
Šluknov - Království parc. č. st. 374/1
Zaokrouhleně
Celk. nabídková
cena
Plocha
(Kč/měs.)
(m 2 )
151 800 Kč
1 380
169 488 Kč
1 712
více pozemků
326 000 Kč
1 087
Cena obvyklá
(Kč)
153 495
Plocha
(m 2 )
1 137
Nabídková
cena
(Kč/m 2 /měs.)
110 Kč
99 Kč
120 Kč
300 Kč
Koef.
Koef. Koeficient Koeficient Koeficient
nab. ceny polohy inž. sítí pozemk u přístupu
0,90
0,90
0,90
0,90
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
Koef.
Celkem
0,85
0,81
0,90
0,86
Upravená
cena
(Kč/m 2 )
94
80
108
256
135
Hodnota
(Kč/m 2 )
135
150 000 Kč
Pozn.:
V případě, že daný parametr není znám, je použita hodnota = 1
V případě, že daný parametr oceňované Nemovitosti je lepší než u porovnávané nemovitosti, je použita hodnota větší než 1 a naopak v případě, že daný parametr
Koeficient nabídk ové ceny
k oeficient vyjadřující předpok ládaný poměr mezi nabídk ovými cenami a sk utečně dosaženými prodejními cenami.
Koeficient polohy
k oeficient vyjadřující polohu oceňované Nemovitosti vzhledem k širším vztahům (město, obec. samota...)
k oeficient vyjadřující sk utečnost, zda oceňovaná Nemovitost má zavedeny inženýrsk é sítě v jiném rozsahu (např. voda, el.
Koeficient inž. sítí
proud veřejná k analizace apod.) oproti porovnávaným nemovitostem.
Koeficient pozemk u
k oeficient vyjadřující relativní velik ost a tvar pozemk u oceňované Nemovitosti k pozemk ům porovnávaných nemovitostí.
Koeficient přístupu
k oeficient vyjadřující možnost přístupu k oceňované nemovitosti.
Příloha č. 7: Fotopříloha