145547... - Burzaspravcu.cz

Znalecký posudek o odhadu tržní ceny nemovitosti
číslo 2283-118/2015
Odhadce:
Ing. Jaroslav Mlčoch Kvítková 4323 4323, 760 01 Zlín, 603 207 393, [email protected]
Datum objednání:
Datum místního šetření:
13.11.2015
Místní šetření proběhlo za účasti:
paní Dany Buiglové
Datum převzetí kompletních podkladů:
16.11.2015
Vlastník jednotky:
Dana Buiglová, Palackého 100/20, 75002 Přerov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
Dana Buiglová, Palackého 100/20, 75002 Přerov, spoluvlastnický podíl: 675 / 12953
Klient:
insolvenční správnce paní Dany Buiglové, Ing. Jiří Skopalík, Podlesí 5407, 760 05 Zlín, , [email protected]
Základní údaje
Název nemovitosti:
Adresa nemovitosti:
Předmět ocenění:
Bytová jednotka 2+1, č. 100/1 s příslušenstvím.
Palackého 100 / 100/20, 75002 Přerov
Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 100/1 v budově č.p. 100 na pozemku p.č. 456 včetně spoluvlastnického
podílu 675/12953 na společných částech domu včetně pozemku p.č. 456 v k.ú. Přerov.
Insolvenční řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné).
Účel ocenění:
Katastrální údaje
Kraj:
Obec:
Ulice:
List vlastnictví č.:
Číslo jednotky:
Olomoucký
Přerov
Palackého
13198, 13547
100/1
ÚČEL OCENĚNÍ:
Okres:
Katastrální území:
Číslo popisné
Parcelní čísla pozemků:
Spoluvlastnický podíl:
Přerov
Přerov
100
456
675 / 12 953
Insolvenční řízení - odhad ceny obvyklé (tržní, obecné). (ocenění stávajícího stavu)
Rizika
+ Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí
+ Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)
+ Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
- Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2
- Poloha nemovitosti v chráněném území
+ Bez reálných břemen a služebností
- Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
- Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
+ Nemovitost není pronajímána
+ Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 4926/1, 4926/3
OBVYKLÁ CENA
Současný stav
800 000 Kč
JEDNOTKOVÁ CENA
12 251 Kč/m2
Počet stran:
20 stran
Ve Zlíně, dne 23.11.2015
Počet příloh:
Otisk razítka
12
Ing. Jaroslav Mlčoch
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci)
Město Přerov je okresním městem a má 44 538 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Přerov, na ulici
Palackého, v širším centru města Přerov.
Předmětem ocenění je zděný byt 2+1, č. 100/1, s příslušenstvím nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. K oceňovanému bytu
přináleží podíl 675/12953 na společných prostorách bytových domu č.p. 100 a pozemku st. 456 (zast.plocha).
Nejbližší správní centrum je město Olomouc, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15 km. Město Přerov leží při silnici č. 55,
která spojuje město Otrokovice s městem Olomouc. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca
100 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 0,90 km.
Byt je umístěn v zóně zděných bytových domů, vzdálené od centra města 0,20 km. Okolní zástavbu tvoří bytové zděné bytové a
polyfunkční domy a objekty občanské vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, bytovým
dům se nachází ve vyhledávané části města, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost do centra města, v místě je plná
zainvestovanost inž. sítěmi, dále velmi dobrá občanská vybavenost města. Pro město byl schválen územní plán v 09/2014.
Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo
více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou bytových domů.
Tato část města Přerov, ulice Palackého se nenachází v záplavovém území - územní 100 leté vody.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost
Poloha v obci:
Širší centrum - sídlištní zástavba
Okolí:
 bytová zóna
 průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
 MHD
 železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
 dálnice/silnice I. tř

 autobus
 silnice II.,III.tř



Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství)
Jde o zděný, vnitřní řadový, podsklepený, čtyřpodlažní bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou. Jedná se
o bytový dům s využitím k bydlení a k podnikání. Dispozičně stavba obsahuje 15 bytových jednotek a 4 nebytové jednotky.
Vlastní byt 2+1 je umístěný ve 2.NP. Bytový dům je užíván od roku 1946. V roce 2012, byla provedena celková revitalizace
bytového domu a výměna oken. Byt je po částečné rekonstrukci z roku 2012 (dveře). Příslušenství se nevyskytuje.
Technický popis oceňované nemovitosti
Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná
Energetický průkaz stavby:
Není
Rekonstrukce jednotky:
 celková  dílčí  sociální zařízení  kuchyňská linka  podlahy  okna  dveře
Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4
Počet bytových/nebytových jednotek: 15 / 4
Inženýrské sítě a využití nemovitosti
Přípojky:
 voda
Přístupová komu.:  zpevněná
Využití:
 bydlení
 kanalizace
 nezpevněná
 pronájem

 plyn
 elektro
 telefon
přes pozemky parc. číslo 4926/1, 4926/3
 podnikání
 bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku
 z veřejné komunikace
 přes vlastní pozemky
 jiné zajištění přístupu k pozemkům
 zajištěn věcným břemenem
 právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky
Parcelní číslo
4926/1
Druh pozemku
ostatní plocha - ostatní komunikace
4926/3
ostatní plocha - ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov IMěsto, 75002 Přerov
Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov IMěsto, 75002 Přerov
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro
pronajímatele
Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu




Nemovitost není ke dni ocenění pronajímána.
-2-


Vyhodnocení rizik nemovitosti
Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti
RIZIKO
NE
NE
NE
Popis rizika
Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí
Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)
Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti
bez rizika
Rizika spojená s umístěním nemovitosti
RIZIKO
ANO
ANO
Popis rizika
Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2
Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost:
 byla v minulosti zaplavena
Pojištění proti povodni / záplavě:
 doporučuji
 nebyla v minulosti zaplavena
 není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti
V místě se vyskytuje záplavové území, doporučuji pojištění proti záplavám a povodním.
Nemovitost se nachází v památkové zóně. Tato skutečnost nemá vliv na cenu obvyklou.
Věcná břemena a obdobná zatížení
RIZIKO
NE
ANO
ANO
Popis rizika
Bez reálných břemen a služebností
Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení
Na LV č. 13547, k.ú. Přerov, vázne rozsáhlé omezení vlastnického práva. Toto omezení není v odhadu ceny obvyklé
zohledněno.
Rizika ostatní
RIZIKO
NE
Popis rizika
Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik
bez rizika
Přehled listů vlastnictví
LIST VLASTNICTVÍ číslo 13198
CZ071 Olomoucký
511382 Přerov
Palackého
Kraj:
Obec:
Ulice:
Okres:
Katastrální území:
č.o.:
CZ0714 Přerov
734713 Přerov
100/20
Vlastníci
FO
Podíl
RČ: 535219/135
Dana Buiglová
Palackého 100/20, 75002 Přerov
stavba je součástí pozemku
NE
Stavby
část obce Přerov
Bytový dům
č.p. 100
na pozemku p.č. 456
Pozemky
456
Pozemková parcela
Parcela KN
675 / 12 953
553 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
LIST VLASTNICTVÍ číslo 13547
CZ071 Olomoucký
511382 Přerov
Palackého
Kraj:
Obec:
Ulice:
Okres:
Katastrální území:
č.o.:
CZ0714 Přerov
734713 Přerov
100/20
Podíl
Vlastníci
FO
RČ: 535219/135
Dana Buiglová
Palackého 100/20, 75002 Přerov
Číslo jednotky: 100/1
Spoluvlastnický podíl: 675 / 12 953
1/1
Jednotky
Přerov, č.p. 100, LV 13198
-3-
Byt
Výpočet věcné hodnoty staveb
Jedná se o podsklepený, čtyřpodlažní, zděný bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou.
Dispozičně byt obsahuje :
1.NP - sklep
2.NP - kuchyně, pokoj, pokoj, předsíň, WC, koupelna, spíž, sklep
Technický stav a opotřebení :
Stavba je užívána od roku 1946. V roce 2012, byla provedena celková revitalizace bytového domu a výměna oken. Byt je po
částečné rekonstrukci z roku 2012 (vnitřní dveře).
Součastný technický stav je průměrný , je prováděna pravidelná údržba v bytě. Při stáří 69 let, je předpoklad další životnosti
min. 60 let. Výpočet opotřebení je lineární.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka)
Výpočet podlahových ploch jednotky
Název
Typ výměry
kuchyně
byt
pokoj
byt
pokoj
byt
předsíň
byt
WC
byt
koupelna
byt
spíž
byt
sklep
byt
Celková podlahová plocha
Podlahová plocha
12,00 m2
19,80 m2
14,30 m2
13,20 m2
1,20 m2
2,60 m2
0,90 m2
3,50 m2
67,50 m2
Koeficient
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,50
0,50
Započítaná plocha
12,00 m2
19,80 m2
14,30 m2
13,20 m2
1,20 m2
2,60 m2
0,45 m2
1,75 m2
65,30 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací
Svislé konstrukce
Stropy
Krov, střecha
Krytiny střech
Klempířské konstrukce
Úprava vnitřních povrchů
Úprava vnějších povrchů
Vnitřní obklady keramické
Schody
Dveře
Vrata
Okna
Povrchy podlah
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Vnitřní vodovod
Vnitřní kanalizace
Vnitřní plynovod
Ohřev teplé vody
Vybavení kuchyní
Vnitřní hygienické vyb.
Výtahy
Ostatní
Instalační pref. jádra
betonové monolitické pasy s izolací vodorovnou
zděné tl. 45 cm - plná cihla
železobetonové monolitické, dřevěné trámové s podhledem
sedlová
pálená taška dvoudrážková
žlaby, svody a parapety z pozink. plechu
vápenné omítky štukové
PPS tl. 10 - 12 cm + stěrková omítka a marmolinový obklad soklu
keramický obklad - kuchyně, koupelny
žb. monolitické s teracovým povrchem
dřevěné hladké a prosklené, dýhované
chybí
plastová s izolačním zasklením
dřevěné parketové, keramická dlažba
ÚT na ZP v bytovém domě, radiátory jsou litinové žebrové
světelná a motorová
bleskosvod
ocelové trubky - teplá a studená
litinové potrubí - z kuchyně, koupelny a WC
zemní plyn
dálkový
kuchyňská linka, kombinovaný sporák
vana, umyvadlo a WC
chybí
rozvod antén
zděné soc. jádro s keramickým obkladem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha
Jednotková cena (JC)
Rozestavěnost
Reprodukční hodnota (RC)
Stáří
Další životnost
Opotřebení
[m2]
[m2]
[Kč/m2]
%
Kč
roků
roků
%
68
65,30
30 000
100,00
1 959 000
69
60
53,49
-4-
Věcná hodnota (VH)
Kč
911 170
Výpočet hodnoty pozemků
Základní popis oceňovaných pozemků
Bytový dům č.p. 100, je postavený na pozemku p.č. 456 (zast.plocha). Pozemek je v podílovém vlastnictví majitelů bytů.
K oceňovanému bytu přináleží podíl 675/12953. Pozemek je rovinný s východní orientací. Z inž. sítí je v místě vodovod,
kanalizace, plynovod a elektrorozvod.
Přístup je po zpevněné komunikaci ulice Palackého - p.č. 4926/1, a přes p.č. 4926/3, které jsou ve vlastnictví Statutárního
města Přerov.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří
Celková výměra pozemků:
456
Výměra
m2
553
553
Jednotková cena
Kč/m2
600
Spoluvlastnický
Celková cena pozemku
podíl
Kč
675 / 12 953
17 291
Hodnota pozemků celkem:
17 291
Výpočet porovnávací hodnoty
2
Podobné zděné bytové jednotky 2+1 se v městě Přerov zobchodovávají v cenovém rozmezí 12 000 - 14 000 Kč/m podlahové
plochy. Cenotvornými faktory jsou poloha, technický stav, rekonstrukce, umístění v rámci podlaží, možnost parkování u
bytového domu.
Oceňovaná bytové jednotka je situovaná v širším centru města Přerov, na ulici Palackého, bytový dům je po provedené
revitalizaci, technický stav bytu je průměrný.
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Fotografie
Započitatelná Podlaží
Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena
plocha
m2
Kč
Kč/m2
Kc
Kč/m2
Oceňovaná jednotka
podsklepený, čtyřpodlažní, zděný bytový dům, zastřešený sedlovou střechou s taškovou
krytinou


bytový dům
65,30
2.NP
2+1
Srovnávané jednotky
byt 2+1 Přerov
město Přerov, ulice Palackého, širší
centrum města Přerov


město Přerov, ulice Čapka
Drahlovského
2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 56 m , bytového domu 1/4, stáří
75 let, rekonstrukce v roce 2014, zrevitalizovaný bytový dům
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 -Realitní kancelář Reality IQ,
a.s., Přerov - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice Čapka Drahlovského, širší centrum koeficient 1,00; Velikost objektu - 2+1 - 56 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt
i bytový dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - velmi dobrý technický stav koeficient 0,90; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha
zpracovatele ocenění - byt po provedené rekonstrukci - koeficient 1,00;
Zdůvodnění koeficientu Kc: Byt po generální rekonstrukci, podobné dispozice, podobné
podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, revitalizace bytového
domu.
bytový dům
56,00
2.NP
2+1
899 000
byt 2+1 Přerov
16 054
0,77
12 281
město Přerov, ulice nábřeží dr.
E.Beneše
-5-
2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 53 m , bytového domu 1/6, stáří
45 let, částečná rekonstrukce v roce 2012, nezrevitalizovaný bytový dům
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 -Realitní kancelář STING, s.r.o.,
Přerov - koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice dr. E.Beneše, širší centrum - koeficient
1,00; Velikost objektu - 2+1 - 53 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový
dům / standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - průměrný technický stav - koeficient
1,00; Vliv pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele
ocenění - byt po částečné rekonstrukci - koeficient 1,00;
Zdůvodnění koeficientu Kc: Byt po částečné rekonstrukci, podobné dispozice, podobné
podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, bez revitalizace
bytového domu.
bytový dům
53,00
2.NP
2+1
880 000
16 604
byt 2+1 Přerov
0,85
14 113
město Přerov, ulice Žerotínovo
náměstí
2
zděný byt 2+1, umístěný ve 2. NP, podlahová plocha 53 m , bytového domu 1/6, stáří
55 let, částečná rekonstrukce v roce 2006, zrevitalizovaný bytový dům
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena v 11/2015 - Montana Reality Olomouc koeficient 0,85; Lokalita - město Přerov, ulice Žerotínovo náměstí širší centrum - koeficient 1,00;
Velikost objektu - 2+1 - 53 m2 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný byt i bytový dům /
standartní vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý technický stav - koeficient 0,95; Vliv
pozemku - podíl na pozemku pod objektem - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - byt
po částečné rekonstrukci - koeficient 1,00;
Zdůvodnění koeficientu Kc: Byt po částečné rekonstrukci, podobné dispozice, podobné
podlahové plochy, podobné umístění, pozemek pod stavbou, bez revitalizace
bytového domu.
bytový dům
53,00
2.NP
Variační koeficient před úpravami:
Započítatelná plocha:
Minimální jednotková cena:
Průměrná jednotková cena:
Maximální jednotková cena:
Stanovená jednotková cena:
2+1
3,92 %
800 000
15 094
0,81
Variační koeficient po úpravách:
65,30 m2 
12 188 Kč/m2
Minimální cena:
12 861 Kč/m2
Průměrná cena:
14 113 Kč/m2
Maximální cena:
12 900 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
12 188
6,89 %
795 876 Kč
839 823 Kč
921 579 Kč
842 370 Kč
Rekapitulace ocenění
Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny
Oceňovaná nemovitost není předmětem prodeje, ale bude sloužit jako podklad pro insolvenční řízení.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
O zděné byty dispozice 3+1, je v městě Přerov, v širším centru zájem, poptávka je v souladu s nabídkou. Byty o podlahové
2
ploše kolem 55 - 65-ti m , jsou nabízeny na realitním trhu v cenovém rozmezí 800 - 900 tis. Kč a to v závislosti na umístění,
podlahové ploše bytu, provedené rekonstrukci, umístění v rámci bytového domu, provedené revitalizaci a možnosti parkování.
Tyto ceny musí být redukovány váhovým koeficientem min. 0,90 - 0,85.
V našem případě se jedná o částečně zrekonstruovaný, zděný byt 2+1, umístěný ve 2.NP, zděného bytového domu, po celkové
revitalizaci.
Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 800 tis. Kč, a to vzhledem k umístění, podlahové ploše a technickému
stavu.
Rozsáhlé omezení vlastnického práva.
-6-
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti
Porovnávací hodnota
Výnosová hodnota
Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav
842 370 Kč
0 Kč
928 461 Kč
800 000 Kč
17 291 Kč
Silné stránky nemovitosti
- umístění v širším centru města
- zděný byt i bytový dům
- bytový dům je po revitalizaci
- v místě jsou všechny IS
- velmi dobrá občanská vybavenost města
- blízkost zastávek MHD
Slabé stránky nemovitosti
- rozsáhlé omezení vlastnického práva
- byt prakticky v původním stavu
- omezené parkování
- stagnace na trhu s nemovitostmi
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy
Obvyklá cena:
Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání:
Z toho obvyklá cena předzahrádek:
Upravená obvyklá cena:
Započitatelná plocha:
Jednotková cena započitatelné plochy:
800 000Kč
0Kč
0Kč
800 000Kč
2
65,30m
2
12 251Kč/m
Seznam podkladů a příloh
Podklad / Příloha
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13457 ze dne 16.11.2015
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13198 ze dne 16.11.2015
Snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2015
Fotodokumentace nemovitosti.
Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze
5
3
1
2
1
Koncesní listina
Vydal: Magistrát města Zlína – živnostenský úřad, náměstí Míru 12, Číslo jednací: Z-804/06-F, ev.č. 370500-86507. Dne:
07.08.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
IČ : 628 65 609
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.2.1990, č.j. Spr. 438/90
pro obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13198
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Snímek katastrální mapy
- 16 -
Fotodokumentace
- 17 -
- 18 -
Mapový list Zlínského kraje, město zlín, část Padělky
Město Přerov
Bytový dům č.p. 100
Letecký snímek
- 19 -

Rekapitulace odhadu (vyplňuje odhadce)
Stávající stav Kč
Ceny dle odhadce
928 461
53,49 %
1 959 000
17 291
31
0
842 370
800 000
Věcná hodnota nemovitosti (staveb i pozemků)
Procento opotřebení *
Reprodukční cena (cena hl. stavby bez opotřebení)
Odhad obvyklé ceny pozemku (ů) *
Cena za m2 pozemku (hlavní části) *
Výnosová hodnota
Srovnávací hodnota
Návrh obvyklé ceny pro insolvenční řízení *
Poznámka:
Odhadce (jméno a podpis)
Číslo odhadu
Datum odhadu
..........................................................
Ing. Jaroslav Mlčoch
2283-118/2015
23.11.2015

- 20 -