Znalecký ústav / Ict news - Praha

1
APOGEO ZNALECKÝ ÚSTAV / ICT News N°01
květen 2011
Znalecký ústav / ICT News
Vývoj cen bytů v České republice
OBSAH
ZNALECKÝ ÚSTAV
Vývoj cen bytů v České republice
Oceňování nehmotných aktiv
Konference Finanční řízení pro
municipality
ICT
Znalecký ústav Apogeo Esteem rozšířil
portfolio expertních služeb o oblast ICT
Až 30 % státních výdajů na IT „vyletí
oknem“ bez užitku
APOGEO WORKSHOP
Jak úspěšně realizovat ICT projekty
podle tohoto indexu snížily o 0,8 procenTržní ceny bytů v České republice stále
ta.
klesají. Přes optimistická prohlášení deStejně tak docházelo v uplynulém období
veloperských firem a zástupců některých
k poklesu průměrných cen nájmů. Nedorealitních kanceláří, týkající se zvyšovášlo tedy ani k očekávanému substitučníní zájmu o koupi bytu a připravovaného
mu efektu, kdy by zájemci o bydlení byty
zvyšování sazeb DPH, ukazují reálná data
pronajímali, nikoliv sami uživali k bydlení.
o prodejích a prodejních cenách, že kuPoptávka silných ročníků po bydlení je napující nepodléhají těmto „reklamním“
sycená, přetrvává nejistota ohledně staprohlášením a koupi nového bytu pečlivě
bility příjmů a na trhu je velké množství
zvažují.
již zrealizovaných a dosud neprodaných
Pokračující trend snižováníCenyprodejních
bytů - ČR (index, 2005 = 100)
bytů.
cen bytů (v Praze lze hovořit o stagnaci
175
KONTAKTY
155
Valuation Institute Manager
135
Tel: +420 267 997 706
E-mail: [email protected]
index (2005 = 100)
Ing. Andrea Paslerová
115
Ing. Gabriela Magsumová
Tax Manager
Tel: +420 267 997 713
E-mail: [email protected]
Ing. Tomáš Brabec
1Q/05
3Q
1Q/06
3Q
95
1Q/07
3Q
1Q/08
3Q
1Q/09
čtvrtletí/rok
3Q
1Q/10
3Q
1Q/11
Audit Manager
Tel: +420 267 997 765
E-mail: [email protected]
David Jelen
Accounting & Payroll Manager
Tel: +420 267 997 749
E-mail: [email protected]
APOGEO GROUP
Koněvova 2660/141
130 83 Praha 3
Tel: +420 267 997 700
Fax: +420 296 566 445
E-mail: [email protected]
www.apogeo.cz
ČR - nabídkové ceny
- realizované ceny
Graf – Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR
Zdroj: Český statistický úřad, Graf 3 Ceny bytů – ČR (index, 2005 = 100) z 05. 04. 2011
cen) je zřetelný nejen podle nejnovějších
údajů Českého statistického úřadu – viz
graf, ale například i podle nově uveřejňovaného indexu Hypoteční banky.
Z tohoto indexu vyplývá, že v rezidenční oblasti mírně rostou ceny rodinných
domů, byty však i nadále zlevňují. Reálné tržní ceny bytů se v letošním prvním
čtvrtletí ve srovnání se závěrem roku 2010
Byty v dobrých lokalitách s dopravní dostupností a občanskou vybaveností si svoji
cenu zachovají, výše uvedené skutečnosti však budou zřejmě obecně ovlivňovat
i budoucí vývoj v této oblasti a v následujícím období lze tedy předpokládat další
mírný pokles či stagnaci cen bytů.
Více informací o tomto tématu vám rád sdělí:
Ing. Ivan Korčák
Senior Valuation Consultant
Tel: +420 267 997 710 • E-mail: [email protected]
Koněvova 2660/141, Praha 3 / [email protected]
2
APOGEO ZNALECKÝ ÚSTAV / ICT News N°01
květen 2011
Oceňování nehmotných aktiv
Nehmotný majetek se v dnešní době
stává významným činitelem při tvorbě hodnoty podniku. Zatímco v minulém století byla hlavním tvůrcem
hodnoty podniku jeho hmotná aktiva
a průměrná výše účetních a tržních
hodnot podniků se přibližně rovnaly,
v současnosti se stávají klíčovou konkurenční výhodou aktiva nehmotná.
V souvislosti se změnami účetního vykazování akvizic v systémech US GAAP
a IFRS dochází k podstatně vyššímu
vykazování nehmotných aktiv v bilancích podniků. S tím souvisí i potřeba
ocenění tohoto druhu majetku.
Důvody pro ocenění nehmotných aktiv1
Ocenění nehmotných aktiv je potřeba
například v následujících situacích:
Nespřízněný transfer. Nespřízněným
transferem se myslí převod práv k nehmotnému aktivu a poskytnutí práv
užívat nehmotné aktivum nespřízněné
právnické nebo fyzické osobě. Za nespřízněnou osobu se považuje osoba,
která není s prodávajícím propojena
majetkově ani personálně. V tomto případě se jedná o ocenění na dobrovolné
bázi, tzn., že zpracování znaleckého
posudku není požadováno ze zákona.
Spřízněný transfer se v České republice řídí dvěma zákony:
• obchodní zákoník v § 196a, odst. 3)
jedná se o transfery, ve kterých je
jednou smluvní stranou kapitálová
společnost, založená podle českého
obchodního práva, a druhou je fyzická či právnická osoba majetkově nebo
personálně spřízněná. Povinnost zpracování znaleckého posudku je stanovena zákonem v případě, že hodnota
nehmotného aktiva tvoří alespoň jednu desetinu upsaného základního kapitálu. Cílem této úpravy je zabránit
obchodům na úkor majetkové podstaty společnosti.
1
• zákon o daních z příjmů v § 23, odst. 7)
tento zákon stanoví, že ceny sjednané mezi spřízněnými osobami
se nesmějí odchýlit od těch, které by
si mezi sebou sjednaly osoby nespřízněné.
Nepeněžitý vklad podle § 59 obchodního zákoníku – pokud je nehmotné aktivum vkládáno jako nepeněžitý vklad
do základního kapitálu kapitálové společnosti, je třeba zpracování znaleckého posudku o hodnotě nehmotného aktiva, ve které bude uznáno jako součást
základního kapitálu.
Právní přeměny podle českých předpisů – Podle zákona č. 125/2008 Sb.,
o přeměnách obchodních společností
a družstev, je ocenění celého podniku
při přeměnách obchodních společností
povinné, zatímco přecenění dílčího majetku a závazků obchodních společností
na reálnou hodnotu je dobrovolné. Přecenit lze však podle českých právních
předpisů jen majetek společnosti, který
byl již bilančně vykázán.
Podnikové kombinace podle IFRS 3
– IFRS 3 ukládá povinnost přecenění
všech aktiv a závazků kupovaného podniku při akvizicích vykazovaných v systému IFRS. Na rozdíl od českých předpisů
se tak přeceňují jak již vykázaná aktiva
a závazky, tak i nově identifikovaná.
Porušování práv k duševnímu vlastnictví
Insolvence – Za účelem sestavení
soupisu majetku a závazků společnosti v úpadku si může insolvenční správce nechat zpracovat znalecký posudek
na hodnotu obtížně ocenitelných aktiv,
mj. také nehmotných aktiv.
Majetkové ocenění podniku
Teoretická podstata ocenění
ochranné známky jako cenové prémie
Základem hodnoty a ocenění ochranné
známky je její ekonomický přínos pro
majitele či podnik, který známku vlastní. Výrobky a služby, které produkuje
podnik s úspěšnou ochrannou známkou,
se prodávají za prémiové ceny. Tuto prémii získává podnik s ochrannou známkou za to, že ve srovnání s konkurencí
bez ochranné známky, příp. s méně zavedenou ochrannou známkou, si může
dovolit prodávat za vyšší cenu nebo
za to, že prodává a tedy i více vyrábí
a má tak úspory fixních nákladů připadajících na jednotku produkce.
Přístupy a metody ocenění
Všechny metody ocenění jsou založeny
na třech přístupech:
Srovnávacím – tento přístup je založen na principu rovnováhy = konkurenční trhy nehmotných aktiv jsou schopny
vytvářet rovnovážné ceny nehmotných
aktiv se srovnatelnou užitečností.
Na tomto přístupu je založena metoda
násobitelů.
Nákladovém – založen na principu
ekonomické substituce = zájemce není
ochoten za dané aktivum zaplatit více,
než kolik by vynaložil za jeho vytvoření.
V tomto případě uvažujeme dva typy
nákladů: náklady reprodukce a náklady
nahrazení.
Výnosovém – založen na principu
očekávání = zájemce není ochoten
za dané aktivum zaplatit více než kolik
je současná hodnota očekávaných příjmů z využití aktiva.
Nejrychleji rostoucí komoditou v rámci
nehmotného majetku, co se týká jejich
hodnoty, jsou domény. Například doménu pizza.com prodal její majitel v roce
2008 za 2,6 mil. USD, přičemž náklady
na tuto doménu činily pouze obnovovací
poplatek ve výši 20 USD ročně.
Více informací o tomto tématu vám ráda sdělí:
Ing. Jitka Karlíková
Junior Valuation Consultant
Tel: +420 267 997 733 • E-mail: [email protected]
SVAČINA, Pavel. Oceňování nehmotných aktiv. Praha: Ekopress, 2010. 214 s. ISBN 978-80-86929-62-0.
Konference Finanční řízení pro municipality
Dne 6. 4. 2011 proběhla konference
pořádaná společností BID Services
za vysoké účasti posluchačů. Příspěvky všech přednášejících byly
podnětné a pro práci nově zvolených představitelů zastupitelstva
jednotlivých měst a obcí, kteří se
konference zúčastnili, potřebné.
Při tvorbě tématu našeho příspěvku jsme se zamýšleli nad tím, jak
naši práci představit a jak udělat pro
posluchače příspěvek co nejpřínosněj-
www.apogeo.cz
ší. Nakonec jsme se rozhodli jít cestou
případových studií a na nich demonstrovat rozsah našich služeb.
Jednalo se o následující příspěvky:
Ekonomicko-finanční analýza smluvního vztahu nájemní smlouvy.
Účelem posudku bylo posouzení výhodnosti nájemní smlouvy z hlediska pronajímatele (municipality). Předmětem
pronájmu byl rozsáhlý areál se závazky
nájemce k investicím do tohoto areálu.
Prověření účelnosti a hospodárnosti
vynaložených veřejných prostředků
metodou nákladové kalkulace.
Úkolem posudků (např. škola, zdravotní
středisko, školní tělocvična) bylo zjistit, zda konečná cena zaplacená dodavatelům stavebního díla odpovídá ceně
z původní smlouvy o dílo. Byl hodnocen
rozsah skutečně provedeného díla na
základě rozpočtů v kalkulačním členění
nákladů až do podrobnosti jednotlivých
položek (dle programu ÚRS Praha).
Koněvova 2660/141, Praha 3 / [email protected]
3
APOGEO ZNALECKÝ ÚSTAV / ICT News N°01
Stanovení ceny zjištěné (administrativní)
Předmětem posudků bylo stanovení
ceny nemovitostí pro účely dané zákonem o oceňování (daň z převodu nemovitosti apod.) prakticky všech typů
nemovitostí a pozemků.
Posouzení ekonomické výhodnosti
stavebních projektů
Cílem posudků (např. u obecně prospěšných staveb, jako jsou dům pro
seniory, škola, plavecký bazén) bylo
posoudit výši investičních a následně
provozních nákladů, včetně dopočtu
květen 2011
dalších nákladů na financování provozu či nutnosti dotací a návrh způsobu
financování.
popis uplatněných metod a postupů
a stanovení nejvhodnější metodiky
ocenění.
Oceňování při vyvlastňování
Účelem posudků bylo stanovení náhrad za vyvlastnění pro vyvlastňovací
úřad.
Jednalo se např. o případ čerpací stanice pohonných hmot, kdy bylo třeba
stanovit nejen náhradu za vyvlastnění
samotné čerpací stanice, ale i náhradu za vyvlastnění nájemního práva
nájemce. Dále byla provedena revize předchozích znaleckých posudků,
ICT
Dvě případové studie související
s představením práce naší rozšířené
divize ICT.
Více informací o tomto tématu vám ráda sdělí:
Ing. Andrea Paslerová
Valuation Institute Manager
Tel: +420 267 997 706 • E-mail: [email protected]
Znalecký ústav Apogeo Esteem rozšířil portfolio expertních
služeb o oblast ICT
Více než desítka specialistů zastřešuje
nejširší nabídku služeb v oboru. První
kontakt nového týmu specialistů s médii, laděný mírně kontroverzně, vyvolal
řadu diskusí. Ve večerním ekonomickém
zpravodajství České televize se za Apogeo Esteem k tématu vyjadřoval soudní
znalec Ivan Janoušek. Stanoviska znaleckého ústavu potvrdil i Petr Říha, ředitel odboru architektury eGovernment
Ministerstva vnitra ČR.
Společně na televizní obrazovce diskutovali o reálných možnostech zlepše-
www.apogeo.cz
ní zpracování zadávací dokumentace
projektů ve státní správě. Shodli se na
tom, že je třeba zcela změnit načasování znaleckých posudků. Klíčovou rolí
znalce by mělo být posouzení kvality
zadávací dokumentace už z hlediska
jasné specifikace cílů a jednotlivých
kroků k jejich dosažení.
Řada subjektů státní správy už na tento
způsob spolupráce s oborovými experty přešla, řada teprve hledá optimální
subjekt, o jehož renomé by se v případě potřeby mohla „opřít“. Identifikovat
potenciální problém ihned v zárodku
znamená obrovské úspory času, lidské
energie i finančních prostředků. Posudek soudního znalce má v případě sporu
zcela jinou váhu než vyjádření oborového specialisty bez znaleckého oprávnění.
Více informací o tomto tématu vám ráda sdělí:
Jana Nerušilová
Marketing Manager
[email protected] • tel.: +420 267 997 734
Koněvova 2660/141, Praha 3 / [email protected]
4
APOGEO ZNALECKÝ ÚSTAV / ICT News N°01
květen 2011
Až 30 % státních výdajů na IT „vyletí oknem“ bez užitku
Zakázky z oblasti informačních a komunikačních technologií (ICT) jsou
ve státní a soukromé sféře zbytečně
předražené. Zhruba 30 až 35 procent
finančních prostředků je vynakládáno naprosto neúčelně: přinášejí nulový, nebo jen zanedbatelný efekt.
„Viníkem je nejčastěji nedostatečná analýza projektů (25 %) vedoucí
k jejich prodražování. Hned v závěsu
je chybné zadání projektu (18 %),
které poptává neadekvátní řešení,“
říká Ivan Janoušek, soudní znalec
v oblasti informačních technologií
ze znaleckého ústavu APOGEO Esteem. Uvedené závěry vyplývají z analýzy ICT projektů za poslední tři roky,
které realizoval tým soudních znalců a IT expertů poradenské společnosti APOGEO Group (jejíž součástí
je i znalecký ústav APOGEO Esteem).
Úředníci se bojí obvinění
z korupce
Státní a rozpočtové organizace zbytečně prodražují IT zakázky poptávkou
nepotřebných služeb či nevhodných informačních systémů. „Důvodem vůbec
nemusí být korupce, nýbrž alibismus
úředníků a jejich snaha být za každou
12%
5%
25%
4%
3%
15%
18%
18%
Proč je vyplýtváno až
35 % prostředků směřujících do oblasti IT?
Viníkem jsou nejčastěji nedostatečné analýzy projektu, které neřeší problém.
Špatně formulované smlouvy, které neprůhledně či dvojznačně specifikují předmět smlouvy, často obsahují nesoulad mezi odbornou (IT)
a právní stránkou.
Chybné zadání projektu neodpovídá skutečným potřebám a dává
prostor pro různou interpretaci požadavků.
jí zbytečný prostor různým dodatkům
prodražujícím celý projekt: „Opět
to nemusí být důsledek korupce, ale
chybně koncipované smlouvy. Ty totiž
sepisují většinou právníci, kteří nejsou
odborníci na IT. Dodavatelé pak mohou
ze státu ‚tahat‘ peníze kvůli nejasným
formulacím ve smlouvě,“ vysvětluje
Ivan Janoušek.
Firmy tratí hlavně na špatných analýzách a očekáváních
Soukromý sektor je sice schopen si své
investice lépe hlídat, ale i v něm dochází často k mrhání. „Viníkem prodražení je nejčastěji
podcenění strategie a důsledné analýzy projektu. Klienti
se mnohdy při revizi smluv
diví, k čemu se vlastně zavázali a co ze smlouvy, kterou
navrhl dodavatel, vlastně vyplývá,“ dodává Ivan Janoušek.
Mnoho manažerů navíc podléhá klamu, že nový informační systém jim vyřeší špatný
systém řízení firmy. „Předpoklad, že zavedení světového
informačního systému přinese
do firmy samozřejmě i světový systém řízení, je naprosto
mylný,“ varuje Janoušek.
Chybná metodika akceptace díla
Špatně připravené zadání projektu
Chybná metodika akceptace díla
Nedostatečné řízení
Nejasné kompetence mezi IT a provozními útvary
Selhání spolupráce (dodavatel, subdodavatel)
Zaměření pouze na cíle projektu nikoli celkový efekt
Chybně sepsaná smlouva (nerespektuje odbornou stránku projektu)
cenu krytý. Poptávané řešení proto
raději předimenzují nebo z neznalosti
zvolí nevhodnou strategii. Důsledkem
jsou předražené projekty, které mnohdy ani neplní svou očekávanou funkci
nebo jsou v době dokončení již zastaralé,“ říká Janoušek.
Další „černou dírou“ na peníze jsou
špatně sepsané smlouvy, které dáva-
www.apogeo.cz
Zájem o znalecké
posudky každoročně
stoupá o 28 procent
Tlak na úspory v soukromé
a státní sféře způsobuje, že
se řada manažerů zodpovědných za IT dostává pod obrovský tlak. Zodpovídají totiž za investice v řádech milionů korun do mnohdy
velmi abstraktních nehmatatelných
projektů. „Manažeři se oprávněně obávají toho, že pokud projekt neuspěje, mohou být obviněni z nedbalosti,
či dokonce z korupce,“ upozorňuje
Ivan Janoušek.
Na soudní znalce se proto obracejí
stále častěji soukromé i státní firmy
s žádostí o odborné zhodnocení zadání projektů. „Chtějí si ověřit, zda jsou
projekty dobře zpracované a není-li
někde nějaké slabé místo. Fungujeme
jako nezávislý arbitr, který nabízí objektivní zhodnocení situace,“ říká dále
Janoušek.
Společnost APOGEO Group zaznamenává v posledních třech letech meziročně
28procentní nárůst poptávky na služby
soudních znalců. Firma právě z důvodu rostoucí poptávky založila specializovanou divizi APOGEO Esteem, která
se zaměřuje výhradně na znalecké
a expertní služby v oblasti informačních a komunikačních technologií.
Znalec v posudku totiž musí uvést souhrn skutečností, které ho vedly k uveřejněným závěrům. Lze tak zpětně
zjistit, na základě jakých dat a skuteč-
Jak pracují soudní znalci:
Náležitosti znaleckého posudku upravuje Vyhláška Ministerstva
spravedlnosti ČR.
V praxi to znamená, že znalec
v posudku musí uvést souhrn skutečností, které ho vedly k závěrům
v posudku uveřejněným.
Lze tak zjistit, na základě jakých
dat a skutečností byl posudek zpracováván.
Znalec je také povinen písemný
posudek na požádání státního orgánu osobně stvrdit, doplnit nebo
jeho obsah blíže vysvětlit.
Posudek zajišťuje zadavateli nezávislost zpracování, neboť soudní
znalec není v přímé vazbě na realizátora konečné zakázky (což znemožňuje přímé korupční jednání).
V neposlední řadě je znalec schopen nabídnout právní i odbornou
expertizu.
ností byl posudek zpracováván. „Pokud
by projekt skončil neúspěchem, může
analýza soudního znalce jasně pomoci
najít důvod fiaska. Minimálně tak lze
podstatně snížit pravděpodobnost obvinění z korupčního jednání,“ uzavírá
Ivan Janoušek, soudní znalec společnosti APOGEO Esteem.
Více informací o tomto tématu vám rád sdělí:
Ing. Ivan Janoušek
Valuation Institute Consultant
[email protected]
Koněvova 2660/141, Praha 3 / [email protected]
5
APOGEO ZNALECKÝ ÚSTAV / ICT News N°01
květen 2011
KLÍČOVÍ LIDÉ ICT DIVIZE
Ing. Andrea Paslerová
Valuation Institute Manager
Andrea Paslerová vystudovala ČVUT FIS, obor Ekonomika a řízení strojírenské
výroby, který si doplnila postgraduálním studiem na Vysoké škole ekonomické
v Praze, obor Peněžní ekonomie a bankovnictví.
Andrea Paslerová působila ve finanční skupině GES GROUP, dále čtyři roky
v České konsolidační agentuře v oddělení oceňování a pět let v holdingové
společnosti B.G.M. Managers, s. r. o., jako ředitelka kapitálových účastí.
V současné době je jmenována soudním znalcem pro obor ekonomika, odvětví
ceny a odhady se specializací oceňování podniků.
Ing. Ivan Janoušek
Valuation Institute Consultant
Ivan Janoušek (více než 30 let v oboru) je soudním znalcem v oborech Kybernetika, odvětví výpočetní technika, specializace na HW a SW – informační systémy firem a Ekonomika, odvětví výpočetní technika, specializace na oceňování HW a SW – informační systémy firem. Vlastní
Osvědčení NBÚ číslo 068196 o splnění podmínek uvedených v § 18 zákona
č. 148/1998 pro stupeň utajení „Tajné“. Praxe v oboru ICT od roku 1976,
10 let CIO Skanska, zakládající člen CACIO (Česká asociace manažerů úseků
informačních technologií), pracoval jak na straně dodavatelské, tak odběratelské.
APOGEO WORKSHOP
Jak úspěšně realizovat ICT projekty
Poradenská skupina APOGEO má pro Vás připravenou celou řadu zajímavých workshopů.
Seznam těchto workshopů naleznete také na našem webu, www.apogeo.cz/workshopy.
Program:
Úvodní slovo
Jak neúspěšně implementovat - definice hlavních problémů při implementaci ICT projektů
Jak úspěšně implementovat - návod na minimalizaci chyb, úspěšnou implementaci a provoz ICT
projektů
www.apogeo.cz
Panelová diskuze s odborníky z oblasti práva, ekonomiky, outsorcingu
a architektury ICT
Kapacita míst je omezena.
V případě zájmu prosíme o registraci
prostřednictvím formuláře.
Datum: 7. 6. 2011
Registrační formulář ZDE
Více informací o tomto tématu vám ráda sdělí:
Workshop se uskuteční ve vile Prague
Business Club, Juárezova 2, Praha 6.
Jana Nerušilová
Marketing Manager
[email protected] • tel.: +420 267 997 734
Koněvova 2660/141, Praha 3 / [email protected]