znalecký posudek 3 - Exekutorský úřad Hodonín

EX 21/04
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK
íslo: 2956 - 54/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN
ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST 1:
m .p. 976
k.ú.
okr. Hodonín
Dub any
LV . 1278
obec: Dub any
pozemek parc. . 1050 zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 1049 zahrada
VLASTNICTVÍ:
Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
Podíl:
1/8
Petr Harca, Mírová 976, 696 03 Dub any
Podíl:
1/8
Helena Harcová, Mírová 976, 696 03 Dub any
Podíl:
3/4
NEMOVITOST 2:
Pozemky
k.ú.
Dub any
LV . 3730
okr. Hodonín
VLASTNICTVÍ:
Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
Podíl:
1/2
Petr Harca, Mírová 976, 696 03 Dub any
Podíl:
1/2
NEMOVITOST 3:
Pozemky
k.ú.
Dub any
LV . 809
okr. Hodonín
VLASTNICTVÍ:
Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
Uli ní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ:
Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného
Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518
proti povinnému: Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
na základ usnesení ze dne 19.11.2008, které nabylo právní moc dnem 21.4.2010.
OBJEDNATEL:
Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík
Sadová 15, 695 01 Hodonín
31.5.2010
Datum místního šet ení:
Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL:
ing. František Dobiáš
Perunská 46, 695 04 Hodonín
26
tel: 518341823
Datum zpracování:
Po et vyhotovení:
3
Po et p íloh:
Vyhotovení .
9.6.2010
4
3
OBSAH POSUDKU:
Nález
Posudek
A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem
D) Výpo et v cné ceny
E) Zjišt ní obvyklé ceny
F) Rekapitulace
Nález
Znalecký úkol
Ocen ní nemovitosti:
1. LV . 1278
pro k.ú. Dub any, obec Dub any.
m .p. 976, v etn p íslušenství:
Pozemek, zastav ný domem . parc. 1050
Zastav ný pozemek.
.parc. 1050
.parc. 1049
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 120m2
zahrada o vým e 507m2
2. LV . 3730
pro k.ú. Dub any, obec Dub any.
Pozemky.
.parc. 3150/4
.parc. 3150/5
.parc. 3150/10
.parc. 3150/11
Zem lské pozemky - PK.
.parc. 3354/4
.parc. 3354/64
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 156m2
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 13m2
ostatní plocha o vým e 80m2
ostatní plocha o vým e 381m2
o vým e 3335m2
o vým e 7212m2
3. LV . 809
pro k.ú. Dub any, obec Dub any.
Zem lské pozemky - PK.
.parc. 1714/3
.parc. 1715/2
o vým e 117m2
o vým e 114m2
Zjistí se
Obvyklá cena nemovitosti
podle stavu ke dni 31.5.2010,
v cenách, platných v dob podání znaleckého posudku.
2
Informace o nemovitosti
LV .1278 k.ú. Dub any- RD .p.976 v .p íslušenství:
Adresa nemovitosti: 696 03 Dub any
Kraj:
Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec: Dub any, Katastrální území: Dub any, Po et obyvatel: 6 514
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 75,8808 K /m2
kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) :
ZC = Cp * 2,0 = 151,760000 K /m2
LV .3730 k.ú. Dub any- zem lské pozemky:
Adresa nemovitosti: 696 03 Dub any
Kraj:
Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec: Dub any, Katastrální území: Dub any, Po et obyvatel: 6 514
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 75,8808 K /m2
kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) :
ZC = Cp * 2,0 = 151,760000 K /m2
LV .809 k.ú. Dub any- zem lské pozemky PK:
Adresa nemovitosti: 696 03 Dub any
Kraj:
Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec: Dub any, Katastrální území: Dub any, Po et obyvatel: 6 514
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 75,8808 K /m2
kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) :
ZC = Cp * 2,0 = 151,760000 K /m2
Prohlídka a zam ení nemovitosti
Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 31.5.2010 za p ítomnosti pí.Heleny Harcové.
Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Hodonín pro LV
.3730, 1278 a 809, k.ú. Dub any ze dne 19.4.2004
- stavební povolení - nezjišt no
- kolauda ní rozhodnutí, vydal M NV, odbor výstavby v Dub anech dne 3.7.1986 pod .j. 604/86-výst. pro
edm t „Nadstavba 1. byt. jednotky.”
- ást projektové dokumentace p estavby domu z r. 1982
- informace, sd lené na Stavebním ú ad M Ú v Dub anech
- kopie katastrálních map se zákresem PK ze dne 21.5.2010
- zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 31.5.2010.
Vlastnické a eviden ní údaje
Doklad:
LV . 1278, k.ú.Dub any, obec Dub any, okr. Hodonín
Druh vlastnictví: Podílové
Vlastníci:
Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
Petr Harca, Mírová 976, 696 03 Dub any
Helena Harcová, Mírová 976, 696 03 Dub any
Jiná práva: bez zápisu
Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji.
cné b emeno nebylo zjišt no
3
podíl 1/8
podíl 1/8
podíl 3/4
Doklad:
LV . 3730, k.ú.Dub any, obec Dub any, okr. Hodonín
Druh vlastnictví: Podílové
Vlastníci:
Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
Petr Harca, Mírová 976, 696 03 Dub any
Jiná práva: bez zápisu
Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji.
cné b emeno nebylo zjišt no
podíl 1/2
podíl 1/2
Doklad:
LV . 806, k.ú.Dub any, obec Dub any, okr. Hodonín
Druh vlastnictví: Výhradní
Vlastníci:
Antonín Harca, Pod Kavalírkou 231/42, Koší e 150 00 Praha 5
Jiná práva: bez zápisu
Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji.
cné b emeno nebylo zjišt no
Celkový popis nemovitosti
m .p. 976 na pozemku, parc. . 1050 - zastav ná plocha a nádvo í a parc. .1049 - zahrada na LV .
1278, k.ú. Dub any, obec Dub any, okr. Hodonín
m .p.976 je situován, jako voln stojící, do b žné uli ní zástavby v okrajové ásti obce Dub any, v
ulici Mírová. P ístup k domu je po zpevn né vozovce místního charakteru, která postupn navazuje na hlavní
pr jezdní silnici v obci. V okolí je p evážn zástavba rodinných dom .
V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, plynovod a nadzemní elektro. Vstup do domu je p es
dv r a vstupní dve e ve dvorním pr elí.
m má obdélníkový p dorysný tvar. D m je patrový, z ásti podsklepený, má sedlovou st echu a
krytinu z pálených tašek. ást patra je vestav no do krovu a v tomto podst ešním prostoru je p da. Dispozice
obsahuje celkem v obou podlažích šest obytných pokoj , dv kuchyn , v každém nadzemním podlaží koupelnu,
WC a chodbu. Vstupní hala v p ízemí byla v minulosti p echodn využívána jako keramická dílna. Vytáp ní
domu je lokální, plynové. Vstup do suterénu je z interiéru domu. Suterén obsahuje pouze b žné, sklepní
místnosti. Všechny prostory v dom jsou využívány výlu
k bytovým ú el m a z toho d vodu je d m
charakterizován jako rodinný.
Stá í p vodního domu nebylo možné objektivn zjistit. Stá í domu po celkové p estavb a nadstavb
patra je 24 let. Na dom nebyly provedeny jiné úpravy. V sou asnosti je d m dokon en, je trvale užíván a jeho
obytná ást je v technickém stavu, odpovídajícímu spíše podstandardní údržb .
Pozemek je tvo en celkem dv mi parcelami ozna enými v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha
a nádvo í a zahrada. Pozemek je rovinný. Ob parcely (parc. . 1049 a 1050) na sebe navazují a tvo í spolu
jednotný, funk ní celek.
P íslušenstvím k domu je vedlejší stavba, venkovní úpravy a to p edevším p ípojky IS a pozemek .
parc. 1049 a 1050, s trvalými porosty.
Pozemky na LV .3730, k.ú. Dub any, obec Dub any, okr. Hodonín
Pozemek parc. . 3150/4 a parc. . 3150/5 - zastav ná plocha a nádvo í, zbo eništ
Pozemek parc. . 3150/10 a parc. . 3150/11 - ostatní plocha, manipula ní plocha
Pozemek se nachází mimo souvislou zástavbu obce Hodonín, asi 200m západn od areálu bývalého dolu (nyní
firma ORFUS) v Dub anech - místní ást Jarohn vice. pozemek byl d íve zastav n za ízením, náležejícím k
dolu, nyní jsou na míst jen zbytky základových konstrukcí, šachta a torzo oplocení, vše ve velmi zanedbaném,
4
až dezolátním stavu. P ístup k místu je pouze p es areál bývalého dolu, podél potoka (Rumsovská járek). Na
pozemek v sou asnosti není možný p íjezd, místo je zarostlé náletovými porosty. Vzdálenost pozemku od
nejbližší souvislé zástavby obce Dub any je vzdušnou arou cca 1,5km.
Pozemek parc. . PK 3354/4
Pozemek se nachází mimo souvislou zástavbu obce Dub any a prakticky navazuje na p edešlé pozemky.
tšinou plochy je v len n do KN parc. . 3144/2 a 3150/2. Jedná se o pozemek , který není v sou asné dob
ístupný z ve ejné komunikace a je celý pokryt náletovými porosty, ke i a stromy, bez jakékoliv údržby. Na
pozemku nejsou stavby ani stavební úpravy.
Pozemek parc. . PK 3354/64
Pozemek se nachází mimo souvislou zástavbu obce Dub any, v tratí „Hajdy”, asi 700m západn vzdušnou
arou od zástavby obce. Je sou ást honu a je využíván k zem lským ú el m. Na pozemek není p íjezd po
zpevn né cest (tzv. Hovoranská cesta), která navazuje na zpevn nou p íjezdní komunikaci k areálu bývalého
dolu. Na pozemku nejsou trvalé porosty, stavby ani stavební úpravy.
Pozemek parc. . PK 1714/3 a PK 1714/2
Pozemek se nachází mimo souvislou zástavbu obce Dub any, v tratí „Díly pod Náklem”, asi 700m
severovýchodn vzdušnou arou od zástavby obce. ást pozemku je sou ástí honu (parc. . 2484/1) a je
využíván k zem lským ú el m, zbylá ást je bez využití, pokrytá náletovými, neudržovanými porosty.
Pozemek je p erušen parc. . 2484/2 - ostatní plocha, ve vlastnictví jiného subjektu. Na pozemek není p ímý
íjezd po ve ejné cest . Na pozemku nejsou stavby ani stavební úpravy.
Posudek
A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní
Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní
vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o
oce ování majetku.
LV .1278 k.ú. Dub any- RD .p.976 v .p íslušenství
a) Porovnávací hodnota
a1) Rodinný d m .p. 976 - § 26a
Rodinný d m .p. 976 je voln stojící, patrový, áste podsklepený objekt, se sedlovou st echou a je
bez obytného podkroví. Obytná ást obsahuje v obou nadzemních podlažích celkem šest obytných pokoj , v
každém nadzemním podlaží t i pokoje a kuchyn , koupelna, WC a chodba. Schodišt do patra je d ev né a
za íná ve vstupní hale v p ízemí.
Vstup do domu je z vstupními dve mi ze dvora do velké vstupní haly a dále pak do obytných
místností. Vytáp ní domu je lokální, plynovými kamny. Stá í p vodního domu je odhadem 75 let. D m byl v roce
1986 nadstav n a z ásti rekonstruován. Dispozi ní uspo ádání a vybavení je po p estavb na b žné úrovni, v
míst obvyklé.
5
Základy domu jsou pravd podobn cihelné nebo kamenné, bez izolací, st ny jsou masivní, vesm s z
cihelného zdiva, nadstav ná ást je rovn ž z páleného materiálu, stropy jsou vesm s d ev né, trámové s
vodorovným podhledem, omítané. St echu tvo í klasický, vaznicový d ev ný krov, krytina je z pálených tašek na
ev ném la ování. ást st echy je plochá s plechovou krytinou. Klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného
plechu. Podst ešní prostor ásti patra je využívaný jako p da. P íprava TUV je v p ízemí v boileru, v pat e je
pr tokový, plynový oh íva . Koupelna je v pat e i v p ízemí vybavená vanou a umývadlem. V kuchyni je plynový
sporák a d ez s TUV. V obytných místnostech v p ízemí i v pat e je podlaha prkenná s kobercem, v kuchyni je
koberec a dlážka, v koupeln keramická dlažba. V koupeln je navíc b lninový obklad.
Vnit ní omítky jsou hladké, vápenné. Okna jsou v p ízemí d ev ná dvojitá, v pat e jsou d ev ná,
zdvojená, dve e jsou v obou podlažích nápl ové nebo hladké. Vn jší fasáda je st íkaná, b izolitová, sokl je z
lomového kamene.
Opot ebení domu je ovlivn no podstandardní údržbou v posledním období a celkový technický stav je
ve vztahu ke stá í stavby i celkové oprav pr
rný, závady statického charakteru byly zjišt ny na fasád a v
soklu domu.
Zat íd ní pro pot eby ocen ní:
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stá í stavby:
Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m
Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel
75 rok
3 244,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží:
1. PP: 6,07×9,62
1. NP: 9,04×13,15
2. NP: 9,04×7,89
Název podlaží
1. PP:
1. NP:
2. NP:
=
=
=
Zastav ná plocha
58,39 m2
118,88 m2
71,33 m2
Obestav ný prostor:
SPODNÍ STAVBA: 6,07×9,62×(2,13-0,85)
VRCHNÍ STAVBA: 9,04×13,15×4,08+9,04×7,89×2,65
ZAST EŠENÍ:
5,26×9,04×3,94×0,5+4,77×9,04×0,65×0,5
Obestav ný prostor – celkem:
Podlažnost:
Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastav ná plocha všech podlaží:
Podlažnost
58,39 m2
118,88 m2
71,33 m2
Konstruk ní výška
1,83 m
2,60 m
2,60 m
=
=
=
=
74,74 m3
674,03 m3
107,69 m3
856,46 m3
ZP1 = 118,88 m2
ZP = 248,59 m2
ZP : ZP1 = 2,09
Výpo et indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m
2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm
4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2
6
.
III
III
II
I
Vi
0,00
0,00
0,00
0,00
5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V
butan
6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální vytáp ní el. nebo plynem,
II
7. Zákl. íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení
III
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení
I
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu
II
10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD - Stavby jsou vesm s ve I
velmi špatném, až havarijním stavu.
11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem
II
12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
III
13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (p edpoklad provedení III
menších stavebních úprav) - Prostory v p ízemní ásti se zanedbanou údržbou.
0,08
-0,04
0,00
0,00
-0,03
-0,03
0,00
0,00
0,85
Koeficient stá í upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, p ístavbou i rozsáhlejšími stavebními úpravami.
Koeficient pro stá í 75 let: 0,75
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,75 = 0,625
i=1
Index polohy:
Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu
I
2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie II
nebo pošta
3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce
II
4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení
III
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a II
pop ípad kulturní za ízení
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní II
sportovišt
7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e
II
8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi III
pravidelnými denními spoji
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
II
10. Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr
ru v kraji
II
11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
III
12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
II
Pi
0,00
0,02
-0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
12
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,010
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
.
II
II
II
Ti
-0,05
0,00
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,625 × 1,010 × 0,950 = 0,600
Ocen ní:
Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 244,- K /m3 × 0,600 = 1 946,40 K /m3
Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem
CP = ZCU × OP = 1 946,40 K /m3 × 856,46 m3 = 1 667 013,74 K
Rodinný d m .p. 976 - zjišt ná cena
=
7
1 667 013,74 K
b) Pozemky
b1) Pozemky, náležející k domu
- § 27 - § 32
Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a zahrady. Zastav ná plocha a zahrada
jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální
ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 100m. Správní
centrum obce je odtud vzdáleno asi 500m. Pozemek je vcelku rovinný. Plocha mimo zástavbu je využívána jako
dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na
pozemku (zahrada) jsou ojedin lé porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné
komunikace po nezpevn né, nájezdní ploše p ed domem.
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní íslo
Vým ra
[m2]
120,00
Zastav ná plocha a nádvo í
1050
Sou et
Úprava ceny – íloha . 21:
1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby
Úprava ceny celkem
Mezisou et
2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisou et
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena
[K /m2]
75,88
-20 %
-20 %
-5 %
10 %
5%
Cena
[K ]
9 105,60
9 105,60
- 1 821,12
7 284,48
+ 364,22
7 648,70
× 1,0280
× 2,1730
17 086,-
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5.
Základní cena = 151,76 K /m2.
Název
Parcelní íslo
Vým ra
[m2]
507,00
zahrada
1049
Sou et
Úprava ceny - íloha . 21:
1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby
Úprava ceny celkem
Mezisou et
2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisou et
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
Pozemky, náležející k domu - zjišt ná cena
Jedn. cena
[K /m2]
75,88
-20 %
-20 %
-5 %
10 %
5%
Cena
[K ]
38 471,16
38 471,16
- 7 694,23
30 776,93
+ 1 538,85
32 315,78
× 0,4000
× 1,0280
× 2,1730
28 875,36
=
8
45 961,36 K
LV .3730 k.ú. Dub any- zem
lské pozemky
a) Pozemky
a1) Pozemky - § 27 - § 32
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní íslo
Vým ra
[m2]
156,00
13,00
Jedn. cena
[K /m2]
75,88
75,88
zastav ná plocha a nádvo í
3150/4
zastav ná plocha a nádvo í
3150/5
Sou et
Úprava ceny – íloha . 21:
2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci
-10 %
2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod
-5 %
2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci
-7 %
2.4. není-li v míst možnost napojení na rozvod elekt iny
-8 %
2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -5 %
dopravy
Úprava ceny celkem
-35 %
Mezisou et
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena
[K ]
11 837,28
986,44
12 823,72
- 4 488,30
8 335,42
× 1,0280
× 2,1730
18 620,03
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle § 28 odst. 5.
Základní cena = 151,76 K /m2.
Název
Parcelní íslo
Vým ra
[m2]
80,00
381,00
Jedn. cena
[K /m2]
75,88
75,88
ostatní plocha
3150/10
ostatní plocha
3150/11
Sou et
Úprava ceny - íloha . 21:
2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci
-10 %
2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod
-5 %
2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci
-7 %
2.4. není-li v míst možnost napojení na rozvod elekt iny
-8 %
2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -5 %
dopravy
Úprava ceny celkem
-35 %
Mezisou et
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 5 - celkem
Pozemky - zjišt ná cena
Cena
[K ]
6 070,40
28 910,28
34 980,68
- 12 243,24
22 737,44
× 0,4000
× 1,0280
× 2,1730
20 316,76
=
9
38 936,79 K
a2) Zem
Zem
lský pozemek parc. . 3354/4 - PK - § 27 - § 32
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23:
Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území
Celková úprava ceny:
120,00 %
120,00 %
Ocen ní:
Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra
[m2]
3335
3335
JC
[K /m2]
7,32
Mezisou
PK
3354/4
05500
Vým ra celkem
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39):
Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Zem
UC
[K /m2]
16,10
lský pozemek parc. . 3354/4 - PK - zjišt ná cena
a3) Zem
Zem
Úprava
[%]
120,00
et
Cena
[K ]
53 693,50
53 693,50
× 1,0000
53 693,50
=
53 693,50 K
lský pozemek parc. . 3354/64 - PK - § 27 - § 32
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23:
Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území
Celková úprava ceny:
120,00 %
120,00 %
Ocen ní:
Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra
[m2]
7212
7212
JC
[K /m2]
5,37
Mezisou
PK
3354/64
02310
Vým ra celkem
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39):
Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Zem
Úprava
[%]
120,00
et
UC
[K /m2]
11,81
lský pozemek parc. . 3354/64 - PK - zjišt ná cena
LV .809 k.ú. Dub any- zem
=
lské pozemky PK
a) Pozemky
a1) Zem
Zem
lský pozemek parc. . 1714/3-PK a 1714/2-PK - § 27 - § 32
lské pozemky ocen né dle § 29.
Výpo et úpravy základní ceny – íloha . 23:
Obce s 25-50 tisíci obyv. - území sousedních obcí
Celková úprava ceny:
80,00 %
80,00 %
10
Cena
[K ]
85 173,72
85 173,72
× 1,0000
85 173,72
85 173,72 K
Ocen ní:
Název
Parcelní íslo
BPEJ
Vým ra
[m2]
117
114
231
JC
[K /m2]
14,62
14,62
Mezisou
PK
1714/3
00100
PK
1714/2
00100
Vým ra celkem
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39):
Zem lské pozemky ocen né dle § 29 - celkem
Zem
Úprava
[%]
80,00
80,00
et
UC
[K /m2]
26,32
26,32
lský pozemek parc. . 1714/3-PK a 1714/2-PK - zjišt ná cena
Cena
[K ]
3 079,44
3 000,48
6 079,92
× 1,0000
6 079,92
=
6 079,92 K
Výsledné ceny:
LV .1278 k.ú. Dub any- RD .p.976 v .p íslušenství:
a) Ocen ní porovnávacím zp sobem
a1) Rodinný d m .p. 976
b) Pozemky
b1) Pozemky, náležející k domu
=
1 667 013,74 K
=
45 961,36 K
LV .1278 k.ú. Dub any- RD .p.976 v .p íslušenství - celkem:
LV .3730 k.ú. Dub any- zem lské pozemky:
a) Pozemky
a1) Pozemky
a2) Zem lský pozemek parc. . 3354/4 - PK
a3) Zem lský pozemek parc. . 3354/64 - PK
LV .3730 k.ú. Dub any- zem
=
=
=
lské pozemky - celkem:
LV .809 k.ú. Dub any- zem lské pozemky PK:
a) Pozemky
a1) Zem lský pozemek parc. . 1714/3-PK a 1714/2-PK
LV .809 k.ú. Dub any- zem
1 712 975,10 K
lské pozemky PK - celkem:
38 936,79 K
53 693,50 K
85 173,72 K
177 804,01 K
=
6 079,92 K
6 079,92 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
11
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem
PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ:
Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných
realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k
porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed
dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v
nejbližším možném okolí porovnávané stavby.
Aktualizace: erven 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE:
sto Dub any získaly své jméno od okolních dubových les . Dub any leží asi 6 km severn od Hodonína.
První písemná zmínka o Dub anech je doložena z roku 1349. Vývoj a charakter m sta byl ovlivn n existencí n kolika uhelných dol
zásobujících elektrárnu Hodonín. Známá je zdejší výroba slovácké keramiky.
K místním památkám pat í ímskokatolický farní kostel zasv cený sv. Josefu, postavený v r. 1885.
Dub any žijí bohatým kulturním životem. Dokladem je p sobení n kolika národopisných soubor , soust ed ných v kulturním dom - od
tské Dúbrav nky, p es Dúbravu, po ženské Drmolice a mužský sbor. Za jejich ú asti se zde každoro
po ádají ve druhém íjnovém
víkendu tradi ní krojované hody. Vrcholem kulturního d ní bývají koncerty a po ady v období Vánoc.
Dub any jsou také vina ská obec, vinná réva se p stuje ve vinohradech s krásnými b dami pod Dub ansk hor nebo pod milotskými
Šidlenami.
Z p írodov dných zajímavostí stojí za zmínku památný dub rostoucí u Jarohn vského dvora, jehož stá í je odhadováno na asi 600 let.
Katastrální vým ra: 2257 ha Po et obyvatel: 6666 Z toho v produkt. v ku: 3930 Pr
rný v k: 36,1 Pošta: Ano Škola: Ano
Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano
V centru m sta stavební innost zejména na rozší ení infrastruktury. Tyto zm ny by m ly p ispívat postupn mimo jiné i ke zlepšení rozvoje
trhu s nemovitostmi, který prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit , dá se íci, že spíše stagnuje. Lepší je perspektiva v oblasti
služeb a rozvoji malých firem. Poptávka po bytech je v posledním období stabilní a mírn p evyšuje nabídku.
Porovnávané nemovitosti - p ehled:
1.
Dvougenera ní 6+2 rodinný d m v obci Dub any. D m leží u lesa na pozemku 600 m2
v krásném prost edí Jižní Moravy. Je kompletn podsklepen, s garáží pro dv auta. Je
možné ho využít pro spole né bydlení nebo dva t í pokojové byty. V obci je kompletní
ob anská vybavenost, leží blízko m st Hodonín a Kyjov, kousek od koupališt a
tského h išt . Výborné k trvalému bydlení. Plocha podlahová: 240 m2
Plocha pozemku: 600 m2
2.
RD 4+1 se zahradou a garáží v klidné ásti obce Dub any u Hodonína blízko centra na
ulici Komenského.D m pochází z 30.let minulého století a je v dobrém stavu.Celková
plocha pozemku je 993 m2,ZP 126 m2,p edzahrádka 44 m2,nádvo í 181 m2 a zahrada
642 m2.D m je áste
podsklepen a vstupní verandou ve zvýšeném p ízemí se z
edsín dostanete do kuchyn s velkou spíží a do menšího pokoje,do v tšího
pokoje,malé místnosti sloužící jako šatna,dále do sklepa,na dv r a zahradu,na WC a
po d ev ném schodišti do 1.patra.Tam jsou dva v tší pokoje,menší technická
místnost,koupelna s vano Kuchy je skromn za ízená s plyn.sporákem,bez
kuch.linky.Je zde plyn.kotel úst edního topení s novými radiátory pro celý d m,navíc
kamna na tuhá paliva.V koupeln je karma na oh ev TUV a krom radiátoru ješt
ímotop.Okna jsou p vodní d ev ná v dobrém stavu.
Stránka 12
3.
Rohový cihlový dvougenera ní RD 5+2 s bazénem v klidné ásti Dub an, okres
Hodonín. Celková plocha pozemku 800 m2, zastav ná 90 m2, užitná plocha 180 m2.
Topení: el., plyn. Dispozice: V p ízemí se nachází vstupní hala se schodišt m, pokoj,
ložnice, kuchyn , koupelna s vanou a sprchou, prádelna, WC a komora. V 1. NP je
hala s posezením, dva pokoje, ložnice, kuchyn , koupelna s vanou, WC. Na zahrad
betonový bazén, houpa ka, k lna, sklep. Za zahradou s ovocnými stromy je les.
4.
Rodinný d m v Dub anech s garáží. Jedná se o 2-genera ní d m o velikosti 6+2 a
ploše pozemku 820 m². D m je celý podskelpen. Sou ástí domu je vinný sklípek.
Velikost bytu: 6+2
Plocha pozemku: 820 m² Zastav ná plocha: 130 m² Druh budovy: cihlový Forma
vlastnictví: soukromý majitel Voda: NE Plyn: ANO
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a
Koef
po redukci na
redukce
pramen ceny
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti:
K6
K1
K2
K3
K4
K5
poloha
funk ní
velikost velikost vybavení stavebn
Index
Cena porovnávaná
využitelpozemku domu technický
odlišnosti
stav
nost
Porovnávaná nemovitost
1. Rodinný d m v Dub anech
2. Rodinný d m v Dub anech
3. Rodinný d m v Dub anech
4. Rodinný d m v Dub anech
1 800 000 K
0,80
1 440 000 K
1 500 000 K
0,80
1 200 000 K
2 300 000 K
0,80
1 840 000 K
1 720 000 K
1,00
1 720 000 K
1,00
Obdobné
0,90
Lepší
1,00
Obdobné
1,00
Obdobné
1,00
1,00
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné
1,00
1,00
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné
1,00
0,80
1,00
Obdobné
Lepší Obdobné
1,00
0,95
1,00
Obdobné
Lepší Obdobné
0,80
Lepší
0,90
Lepší
0,80
Lepší
0,80
Lepší
Maximální porovnávaná cena:
Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o
uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
906 000 K
Stránka 13
0,80
Lepší
0,90
Lepší
0,80
Lepší
0,70
Lepší
0,64
Lepší
0,73
Lepší
0,51
Lepší
0,53
Lepší
942 080 K
874 800 K
0,11
905 979 K
921 600 K
874 800 K
942 080 K
915 040 K
m .p. 976
Dub any
k.ú.
LV . 1278
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem
I) STAVBY
Hlavní stavby:
Zastav ná plocha:
119 m2
0 m2
2
0m
m .p. 976
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Obestav ný prostor:
856 m3
0 m3
0 m3
119 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
856 m3
II) POZEMKY A POROSTY:
zastav ná plocha a nádvo í
zahrada
120 m2
507 m3
627 m2
parc. . 1050
o vým e
parc. . 1049
o vým e
Vým ra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ:
Prostory ú eln využitelné pro
pro
jako
jako
pro
bydlení
skladování
provozovna
garážování
jiné ú ely
190
0
0
0
0
m2
m2
m2
m2
2
m
x
x
x
x
x
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
2
=
133 m
2
=
0m
2
=
0m
2
=
0m
2
=
0m
133 m2
0,70
1,00
1,00
1,00
1,00
Užitné plochy celkem:
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB:
Porovnání údaj :
Pr
Zdroj informace - souhrnný názor
na výši pronájmu v posuzované
lokalit .
bydlení
1. Realitní kancelá Hodonín
1500
2. Realitní kancelá Kyjov
1550
3. Realitní kancelá Veselí n.M.
1450
4. Zjišt né nájemné v míst nebo
1450
okolí (dle údaj v míst ):
5. Nájemné dle názoru znalce
nezjišt no
(dle vlastní databáze nájm ):
Pr
rná základní hodnota
1 490
nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování
0
0
0
provozovna
0
0
0
garážování
0
0
0
jiné ú ely
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu:
ehled ploch k pronájmu:
Pr
rná Snížeplochy
vhodné k
plochy podm.
plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše
%
pronájmu vhodné k pronájmu
/m2/rok
Druh využití:
pronájmu
nájmu
0
bydlení
133
1 490 50%
0
198 170 K
skladování
0
0 0%
0
0
0K
0
provozovna
0
0
0 0%
0K
garážování
0
0 0%
0
0
0K
jiné ú ely
0
0 0%
0
0
0K
Užitná plocha celkem:
133
0
0
Celkem:
198 170 K
2
Využitelná plocha staveb celkem :
133 m
2
Pr
rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 490 /m2/rok
z toho na bydlení:
1 043 /m2/rok
Stránka 14
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:
a) Vliv opot ebení
negativní
Index
0,80
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,85
1,00
f) Vliv zvláštních podmínek
Celkový index:
0,58
snižující
870
Dosažitelná výše nájemného :
Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby:
75 rok
edpokládaná životnost:
130 rok
edpokládaná ekonomická životnost:
30 rok
Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty:
Opot ebení:
Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C:
Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm :
Da z nemovitosti: (odhad)
Index
0,95
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání:
55 rok
Úroková míra pro amortizaci:
3,0%
12,4%
57,7%
1 702 123 K
ano - výpo et v nou rentou
600 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
11 915 K
Správa nemovitosti:
1 500 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost:
A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
35 777 K
Nájemné z pozemku:
0K
49 792 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem:
VN =
Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
43%
115 710 ,- K /rok
r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
531 595 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem:
V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK :
Porovnání údaj :
Pr
Zdroj informace - souhrnný názor
zastav ná
na výši pronájmu v posuzované
plocha
lokalit .
1. Realitní kancelá Hodonín
55
2. Realitní kancelá Kyjov
40
3. Realitní kancelá Veselí n.M.
45
4. Zjišt né nájemné v míst nebo
okolí (dle údaj v míst ):
nezjišt no
5. Nájemné dle názoru znalce
45
(dle vlastní databáze nájm ):
Pr
rná základní hodnota
46
nájmu (K /m2/rok):
2
rná výše pronájmu (K /m /rok) pro druh využití:
manipulace, dv r
0
0
0
zahrada, sad,
rekrea ní plochy
2
4
3,5
0
nezjišt no
0
0
0
3
0
0
0,00
3,10
0,00
0,00
Stránka 15
parkování,
pr chody, p íjezdy jiné využití (orná)
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu:
Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy
vhodné k
pronájmu
Druh využití:
zastav ná plocha
120
manipulace, dv r
0
parkování, p ejezdy
0
zahrada, sad, (rekreace)
507
jiné využití
0
Vým ry celkem:
627
Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne
vhodné k pronájmu
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
2
Pr
627 m
Pr
rná Snížeplochy
nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše
%
pronájmu
/m2/rok
nájmu
0,0
46,00 0%
5 520 K
0,0
0,00 0%
0K
0,0
0,00 0%
0K
1 570 K
0,0
3,10 0%
0,0
0,00 0%
0K
7 090 K
0,0
Celkem:
2
rný výnos z 1m využitelné plochy:
11,30 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:
a) Vliv polohy
bez vlivu
Index
1,00
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
Index
0,80
c) Využitelnost
d) Vliv závad a rizik
Celkový koeficient:
8,10
VN =
Náklady (odhad):
30%
N=
r=
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem:
Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem:
Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu
0,72
1,00
snižující
/m2/rok
5 079 ,- K /rok
1 524 ,- K /rok
12,4%
28 670 K
560 265 K
560 300 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty
Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité
užívání.
m .p. 976
856 m3
4700
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
507 m
2
/m3
=
4 023 200 K
57,69%
opot ebení:
0K
Výše náklad na opravy:
cná hodnota:
200 000 K
85,00%
pr
rné opot ebení:
cná hodnota:
2
=
120 /m
x
Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 16
1 793 000 K
1 702 123 K
30 000 K
60 840 K
1 792 963 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI:
Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk :
I) m
II) Pozemky a porosty
III) Stavby p íslušenství
1 667 013,74 K
45 961,36 K
0,00 K
1 712 975,10 K
Sou et:
Administrativní cena nemovitosti
podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
1
po zaokrouhlení iní:
z toho:
stavby
pozemky a porosty, náležející k domu
712 980 K
1 667 010 K
45 960 K
Hodnota, zjišt ná výnosovým zp sobem:
560 300 K
1 712 980 K
906 000 K
Cena dle platných cenových p edpis :
Porovnávací cena:
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
906 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE
1) Vlivy užívání nemovitosti
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
negativní
Hodnocení:
0,45
Hodnocení:
i5 =
1,00
0,45
spoluvlastnictví
3) Jiné vlivy
Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu
ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
408 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 17
407 700 K
POZEMKY
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem
EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK :
Vým ra: 5970 m2
Druh transakce: nabídka
Popis: Zem lský pozemek o vým e 5970 m2, kvalitní orná p da, nyní v pronájmu ZD.
Druh pozemku zem lská Umíst ní nemovitosti okraj obce.
1. Místo: Hovorany, okr. Hodonín
Cena:
90 000 K
2
48 438 K
Vým ra: 2691 m
Druh transakce: nabídka
Cena:
Popis: Prodej pozemku v obci Mist ín o celkové vým e 2 691 m2. Parcela zjednodušené evidence, orná p da. Detailní informace
Druh pozemku zem lská.
2. Místo: Mist ín, okr Hodonín
2
3. Místo: Násedlovice, okr. Hodonín
290 000 K
Vým ra: 9902 m
Druh transakce: nabídka
Cena:
Popis: Zem.pozemek o vým e 9902 m2 (orná p da) na mírném východním svahu.VN 22kV nedaleko. Celková plocha 9 902 m2
Druh pozemku zem lská Umíst ní nemovitosti okraj obce.
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek
Zem lský pozemek v
1.
Hovoranech
Zem lský pozemek v
2.
Mist ín
Zem lský pozemek v
3.
Násedlovicích
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku:
Cena p ed a
K1
K2 dopravní K3 tvar
K6
K4
K4 bonita K5 využipo redukci na
telnost nezbytKoef red. lokalita dostupnost pozemku velikost
pramen ceny
nost
pozemku
(K /m2)
demolic
15
0,89
13,42
18
0,80
14,40
29
0,70
20,50
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,60
Lepší
0,60
1,00
Obdobné
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
Lepší
Obdobné
1,00
1,00
1,00
1,00
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
0,60
Lepší
1,00
Obdobné
0,80
Lepší
Maximální porovnávaná cena:
Minimální porovnávaná cena:
8,10
Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
8,58
Vým ra porovnávaného pozemku:
2
7443 m
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
60 000 K
Stránka 18
9,80
/m2
/m2
/m2
Cena porovnávaná
(K /m2)
8,10
8,60
9,80
Zem
lský pozemek
k.ú.
Dub any
LV . 3730
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem
I) POZEMKY A POROSTY:
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 3150/4
o vým e
156 m2
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 3150/5
o vým e
13 m2
ostatní plocha
parc. . 3150/10
o vým e
80 m2
ostatní plocha
parc. . 3150/11
o vým e
381 m2
630 m2
PK
parc. . 3354/4
o vým e
3335 m2
PK
parc. . 3354/64
o vým e
7212 m2
10547 m2
PK
parc. . 1714/3
o vým e
117 m2
PK
parc. . 1715/2
o vým e
114 m2
Vým ra pozemku celkem:
231 m2
11408 m2
II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK :
Porovnání údaj :
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu:
ehled ploch k pronájmu:
Základní výše nájmu:
plochy
vhodné k
pronájmu
Druh využití:
zastav ný a ostatní pozemek
zem
0,0
0
lský pozemek
Vým ry celkem:
plochy
nevhodné k
pronájmu
plochy podmíne
vhodné k pronájmu
0,0
0,0
Pr
7443
7443
Využitelná plocha pozemku celkem :
2
7443 m
Pr
rná
výše nájmu Snížení Základní ro ní výše
/m2/rok
v%
nájmu
0%
0K
3335,0
0,90
0%
3965,0
Celkem:
2
rný výnos z 1m využitelné plochy:
6 700 K
6 700 K
630,0
4,00
0,90
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:
a) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
Index
1,00
1,00
bez vlivu
bez vlivu
c) Využitelnost
d) Vliv závad a rizik
Celkový koeficient:
bez vlivu
0,80
0,70 /m2/rok
VN =
5 210 ,- K /rok
Náklady (odhad):
10%
N=
521 ,- K /rok
Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb, venkovních úprav nebo porost :
r1 = 4,9%
Míra kapitalizace: a) základní:
c) rizika:
Pr
Index
0,80
1,00
snižující
rná zjišt ná výše nájemného:
r2 = 3,0%
b) odhad budoucí inflace:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
d) vliv životnosti:
Stránka 19
r3 = 4,0%
r4 = 0,0%
11,9%
39 404 K
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem:
Výnosová hodnota pozemku celkem:
0K
39 400 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI:
Ceny pozemk v etn sou ástí:
Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk :
I) Pozemky a porosty
II) Stavby p íslušenství
183 883,93 K
0,00 K
183 883,93 K
Sou et:
Administrativní cena nemovitosti
podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
183 880 K
po zaokrouhlení iní:
Výnosová hodnota:
Cena dle platných cenových p edpis :
Porovnávací cena:
39 400 K
183 880 K
60 000 K
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
60 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE
NÍ PRODEJE:
1) Vlivy užívání nemovitosti
spoluvlastnictví
negativní
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
za len ní do honu, spol. užívání
negativní
3) Jiné vlivy
bez vlivu
Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
34 000 K
Obvyklá cena:
F) REKAPITULACE
EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 1278
k.ú.
Dub any
obec: Dub any
m .p. 976
parc. . 1050 - zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 1049 - zahrada
Obvyklá cena nemovitosti :
Spoluvlastnický podíl povinného:
408 000 K
1/8
Obvyklá cena vlastnického podílu povinného:
51 000 K
slovy: padesátjedentisíc K
Stránka 20
Hodnocení:
Hodnocení:
Hodnocení:
i5 =
0,70
0,80
1,00
0,56
33 600 K
LV . 3730
Dub any
k.ú.
obec: Dub any
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 3150/4
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 3150/5
ostatní plocha
parc. . 3150/10
ostatní plocha
parc. . 3150/11
PK
parc. . 3354/4
PK
parc. . 3354/64
32 000 K
Obvyklá cena nemovitosti :
1/2
Spoluvlastnický podíl povinného:
Obvyklá cena vlastnického podílu povinného:
16 000 K
slovy: šestnácttisíc K
Díl í ceny pozemk (spoluvlastnického podílu):
parc. . 3150/10
20 K
20 K
20 K
parc. . 3150/11
20 K
parc. . 3354/4
20 K
15 900 K
parc. . 3150/4
parc. . 3150/5
parc. . 3354/64
LV . 809
Dub any
k.ú.
obec: Dub any
PK
parc. . 1714/3
PK
parc. . 1715/2
Obvyklá cena nemovitosti :
Stránka 21
2 000 K
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti :
Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly
být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny.
Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost,
evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu.
Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš
Perunská 46
695 04 Hodonín
V Hodonín : 9.6.2010
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro
základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2956
Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem .
znaleckého deníku.
54/10
ing. František Dobiáš
Perunská 46
695 04 Hodonín
V Hodonín : 9.6.2010
ílohy:
íloha . 1 - Fotodokumentace
íloha . 2 - Kopie katastrální mapy
1 strana
3 strany
Stránka 22
íloha . 1
ke znaleckému posudku . 2956-54/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Obývací pokoj
Snímek . 2:
Koupelna
Snímek . 3:
Kuchy
Stránka 1