Jak na koupi pozemku – rady a tipy

Jak na koupi pozemku – rady a tipy
Chcete stavět dům? Chystáte se kupovat pozemek?
Sledujete inzeráty a věříte, že když trefíte na
„Prodám stavební pozemek za dobrou cenu“, máte
vyhráno a teď už to bude snadné? Doufám, že ano,
ale občas se můžou objevit komplikace, které je
třeba řešit. Proto se teď podívejme, na co všechno
by si budoucí stavebník měl dát pozor.
Co musíte vědět:
Lokalita:
Zjistěte si co nejvíce informací o lokalitě, v níž se
chcete usadit. Řeknou vám místní, že tu mají školu?
Výborně, pak ale přidejte doplňující otázku – jsou
zde oba stupně? Pokud se jedná o menší obec,
může tu být jen první stupeň a starší děti musí
dojíždět někam do okolí. Když si na webu obce
najdete, že je zde knihovna, podívejte se i na
provozní dobu, totéž u obchodu s potravinami.
Zajděte na obecní úřad a informujte se
o plánovaných investičních akcích. Dostupnost – jak
často sem jezdí vlaky či autobusy? Udržuje se
v zimě silnice? Pokud reagujete na nabídku realitní
kanceláře, chtějte tyto informace hned při prohlídce,
makléř je tu od toho, aby vám poskytl odpovědi.
Nezná-li je a nenabídne vám ani, že je do
hodiny/druhého dne zjistí? Trvejte na tom nebo si
přiveďte svého makléře, který tato jednání povede
za vás.
Územní plán (případně územní rozhodnutí)
Má jej každá obec. Někdy jej lze najít na internetu,
na webové prezentaci obce, jindy si jej musíte
vyžádat mailem či při osobní návštěvě na odboru
územního plánování. Status pozemku v územním
plánu je velmi důležitý – zjistíte tam, zda je
pozemek určen k zástavbě i za jakých podmínek či
omezení. Může se stát, že sníte o velkém,
třípodlažním sídle, ale z územního plánu zjistíte, že
v oblasti se dají postavit jen jednopodlažní stavby.
Zeptejte se i na probíhající změny územního plánu
a zajímejte se i o okolí vašeho budoucího pozemku
– to že je naproti mírně svažité pole a za ním les,
takže se těšíte na krásnou vyhlídku se může změnit,
pokud je místo v ÚP označeno jako lokalita určená k
zástavbě obytnými domy s maximální výškou čtyři
podlaží.
Podmínky obce a další omezující faktory
Obec může mít stanoveny další parametry,
podmiňující výstavbu – tvar střechy, v jedné obci
nedaleko Brna je třeba stanoveno, že v lokalitě
mohou být jen domy se sedlovou střechou, přičemž
hřeben musí vést rovnoběžně s komunikací, čímž
se v nedohlednu ztrácí váš sen o bungalovu
s rovnou střechou), uliční čáru (vzdálenost domu od
chodníku či od silnice). Pokud jste si vyhlédli
pozemek, za nímž je les, zpozorněte a zjistěte si
také, jaká je ochranná zóna lesa. Jeden z mých
klientů koupil pozemek od kamaráda a při žádosti o
stavební povolení se nestačil divit – svůj vysněný
pětipokojový bungalov si na pozemku postavit
nemohl, protože kvůli uliční čáře – 8 metrů
a ochranné zóně lesa z druhé strany se plocha,
kterou by na svém osmisetmetrovém pozemku mohl
zastavět, smrskla na pouhých devět metrů do
hloubky.
Další ochranná pásma, která je nutno sledovat –
ochranné pásmo rozvodných sítí, vodních zdrojů
a vodních toků, chráněná oblast, přírodní
rezervace…
Sousedi
Ano, sousedi. Teď nemyslím na pozdější společné
grilovačky, ale kvůli podpisu – musí se stavbou
souhlasit. To znamená, že je třeba zjistit na
katastrálním úřadu vlastníky sousedících pozemků,
protože přesně jejich podpisy budete potřebovat.
Pokud máte třeba ze dvou stran pozemku obecní
cestu, dá vám razítko obec.
A co se stane, když je soused rozhodnut
nepodepsat? I to má řešení a váš makléř by vám
měl poradit.
Sítě
Pokud u pozemku žádné přípojky nejsou, musíte
prověřit, odkud byste je museli vést a nechat si
Číslo říjen 2012
Stránka |1
spočítat náklady – což by vám ale měl přímo na
prohlídce vysypat z rukávu váš makléř. Pokud to
neudělá, vyměňte jej. Vedou kolem pozemku
elektrické sloupy a majitel pozemku či makléř vám
tvrdí, že tím pádem se zde dá připojit? Možná ano,
ale možná taky ne, je nutno kontaktovat
poskytovatele. Jednáte přímo s majitelem a ten vám
ukáže skříňku s přípojkami, které jsou přímo na
hranici vašeho pozemku? A myslíte si, že máte
vyhráno, když vám sousedi potvrdí, že v obci je i
kanalizace?
Buďte i tak opatrní. Nedávno jsem identickou situaci
řešila – ano, kanalizace v obci je. Nedalo mi to, tak
jsem zapátrala na internetu a našla pár článků,
pojednávajících o plánovaném budování nové
kanalizace. Zbystřila jsem, neboť články nebyly
ještě ani rok staré, a raději jsem kontaktovala
obecní úřad. Vida – kanalizace tu je, ale stará a
nevyhovující a žádnou novou stavbu k ní nepřipojí.
Budování nové je naplánováno asi za tři roky,
budou-li finance.
Pokud to zjistíte poté, co máte udělaný rozpočet,
moc se vám to líbit nebude – řešení vás bude stát
nějaké peníze navíc. Když máte informace před
pořízením pozemku, máte vyhráno – dává vám to
totiž čas na důkladnou přípravu a já se touto situací
budu zabývat hned v následujícím článku.
Příjezdová komunikace
Vede kolem pozemku, který se vám líbí, silnice?
Výborně. Vede tam úzká polní cesta a vy si myslíte,
že pro vašeho offroada je to v pohodě? Ne tak
docela, žádost o stavební povolení vám nemusí
projít kvůli bezpečnosti, přihlíží se totiž k více
faktorům, jedním z nich je třeba možnost příjezdu
požárních vozidel. Dále je tu podmínka průjezdu
mezi domy, kdy je jasně dána vzdálenost dvou
sousedních samostatně stojících domů od sebe/od
hranice pozemku.
Opatrně také na koupi pozemku od developerů.
Většinou už mají všechny tyto věci ošetřené,
koupíte si zasíťovanou parcelu, dostanete informaci
o tom, že do nějakého termínu tam bude asfaltová
cesta, vyřídíte si hypotéku a začnete stavět. Pozor –
může nastat situace, že příjezdová komunikace
nebude včas dokončena. Pro vás by to mohlo mít
nepříjemné následky – dům vám nezkolaudují, čímž
nesplníte podmínku banky, plynoucí z úvěrové
smlouvy. Opět apeluji na dobrý výběr makléře, měl
by vás podobných problémů uchránit.
Závěrem musím poznamenat, že toto téma je tak
obsažné,
že
bych
vám
opět
doporučila
– nenechávejte nic náhodě, neřiďte se prvním
pocitem a investici do pozemku důkladně zvažte.
Jedná se o vaše budoucí bydlení, o vaši
spokojenost. Všechny výše uvedené rady by vám
měly pomoci.
Radmila Kazdová realitní makléř RE/MAX Pro
Refinancování a jak na něj?
Myslím, že už každý z nás měl možnost slyšet
termín „refinancování“. Tohle slovo se v poslední
době ve světe financí skloňuje snad ve všech
pádech.
Pojďme si ale společně říct a seznámit se s tím, co
se pod tímhle termínem vlastně skrývá.
Refinancování hypotéky tedy znamená, že stávající
úvěr, který máme v bance, jednorázově doplatíme
a nahradíme úvěrem novým, který nám poskytne
jiný peněžní ústav za lepších podmínek.
Příklad: Uzavřeli jsme s bankou hypoteční smlouvu
na 30 let při fixaci na 3 roky. Banka po dobu fixace
(v tomto případě jsou to 3 roky) garantuje klientovi
úrokovou sazbu, která se po celou dobu fixace
nezmění.
Co ale nastane, jakmile nám fixační období u naší
banky končí? Zpravidla to funguje tak, že banka
Číslo říjen 2012
Stránka |2
nabídne klientovi vyšší úrokovou sazbu, než byla
původní. Také je nutno zmínit, že banka o těchto
nových podmínkách klienty informuje jen pár týdnů
před výročím fixačního období! Proto je důležité
včas reagovat a obrátit se na odborníky, kteří mají
dobrý přehled na hypotečním trhu a jsou schopni
vám i v tomto krátkém časovém období zajistit tu
nejlepší variantu hypotečního úvěru.
klient i nadále pokračuje v hypotečním úvěru u jiné
banky pro nové fixní období.
Jestliže tedy klient nesouhlasí s novými podmínkami
banky, má na výběr několik možností. V případě, že
má dost volných prostředků, může celý úvěr bez
jakékoliv sankce jednorázově doplatit. Pokud ale
klient nedisponuje volnými finančními prostředky,
může svoji situaci vyřešit právě výše zmiňovaným
refinancováním.
Hlavně nezapomeňte včas reagovat na nabídku
banky a nebojte se svěřit do rukou odborníků, kteří
za vás nejlépe a v krátkém časovém období vyřeší,
jak ušetřit co nejvíce finančních prostředků z vašich
peněženek a bankovních účtů.
Po poradě s odborníkem tedy vyberou nový peněžní
ústav, kde mu nabídnou výhodnější podmínky,
většinou v podobě nižší úrokové sazby.
Hana Drahovzalová Gepard hypoteční makléř
Dalším důvodem pro refinancování může pro klienta
představovat i fakt, že by u úvěru uvítal nové
podmínky, které mu současná banka není schopná
nabídnout. Může se například jednat o rozložení
měsíčních splátek do delšího období, čímž si jejich
výši může znatelně ponížit .
V současné době se úrokové sazby na trhu
pohybují velmi nízko a je tedy nejlepší doba počítat,
srovnávat a ptát se po nejlepších podmínkách!
Vždyť správnou volbou hypotečního úvěru můžete
v období fixace ušetřit až několik desítek tisíc korun!
Navíc banky přicházejí na trh s možností, že je
možné již rok před koncem výročí fixace u stávající
banky,
vytvořit
konkurenční
nabídku
na
refinancování s aktuální výši úrokové sazby, kterou
v současné době hypoteční trh nabízí. Tuto sazbu
pak klientovi garantují právě až do výročí jeho
stávající fixace. A s tou samou výší úrokové sazby
Vzhledem k tomu, že si nikdo z nás netroufá
odhadovat, jakým směrem se hypoteční trh bude
nadále vyvíjet, může být i tato možnost způsobu
refinancování pro klienty velice zajímavou.
Rada na závěr:
A to už stojí za trochu námahy, nemyslíte?
Investice do zemědělských pozemků
(1. díl)
Možná jste si všimli, že se v poslední době často
píše o nákupu
zemědělských pozemků jako
o výhodné investici. Čím se nejčastěji vysvětluje
výhodnost této investice?
Je skutečností, že ceny zemědělských pozemků
jsou u nás oproti vyspělým zemím západně od
našich hranic výrazně nižší. Pozemků je také
konečné množství a těch zemědělských navíc
ubývá zástavbou. Stejně tak je jisté, že někde je
nutné produkovat potraviny.
Tato fundamentální fakta nelze popřít, avšak není z
nich ani možné jednoduše vyvodit, že nákup
zemědělských pozemků je spekulativní tutovka
v duchu „nakup levně, prodej hodně draho“.
Číslo říjen 2012
Stránka |3
Aby totiž v budoucnu vzrostla cena zemědělské
půdy, musela by významně vzrůst poptávka po jejím
nákupu.
Pro nákup mohou existovat různé důvody.
Soustředím se na dva zásadní, odpovídající dvěma
druhům kupců:
1. Zemědělci – subjekty, které mají zájem vlastnit
půdu a o výnos z této půdy (produkcí zemědělských
plodin a čerpání dotací) se nechtějí dělit s jiným
vlastníkem pozemků.
2. Investoři – subjekty, kupující pozemky z různých
jiných důvodů kromě těch, které převažují
u „zemědělců“.
O tom, zda se zvýší nákupní tlak ze strany
zemědělců (ať už stávajících nebo nových),
rozhoduje mnoho faktorů. Jednoduché tržní úvahy
nelze použít – trh se zemědělskými komoditami
a tím i se zemědělskou půdou je zásadně a bizarně
deformovaný subvencemi a regulacemi EU
a zprostředkovaně naší státní politikou. Vše se
navíc neustále mění a to často lobbystickým tlakem
agrárních korporací. Pro drobného a středního
zemědělského podnikatele to znamená obrovské
bariéry a rizika při startu podikání. Je sice možné,
že tento přerozdělovací model se (jako každý)
jednou rozpadne v prach, nikdo ale neví, kdy se to
stane a co bude následovat. Navíc se mohou
potraviny produkovat někde jinde a my je můžeme
vyměnit za něco, v čem jsme lepší. Snaha
o „potravinovou soběstačnost“ vede jen k dalším
deformacím trhu.
Investoři kupují zemědělskou půdu z různých
důvodů:
investice. Jako nájemník stojí proti vlastníkovi často
subjekt, který se z bývalého JZD přetransformoval
jen vlastnicky. Nezměnil se jeho vztah k půdě a – co
je nejhorší – nezměnilo se jeho ignorování
vlastnických práv k pozemkům. V místě má často
monopolní postavení a je si vědom toho, že
i vlastník má své povinosti, spočívající v péči
o pozemky. Výsledkem je tedy nízká dohodnutá
renta (v lepším případě).
2. Spekulativní záměr – nakoupit levně a prodat
draho – je častou motivací investora a laik většinou
právě toto považuje za princip investování.
Podmínkou úspěchu je tu zvýšení poptávky.
Nevíme však, jestli se to stane a kdy se to stane.
Velmi důležité je neztratit hned na počátku investice
– je třeba koupit levně a zároveň minimalizovat
rizika.
3. Nákup za účelem ochrany kapitálu. Každý
investor při své investici zvažuje nejen potenciál
výnosu, ale také rizika, ať už se jedná o propad cen
akcií či komodit nebo o inflaci či devalvaci měn
v případě peněz. Zdá se, že v současné době –
v době veliké nervozity na finančních trzích – začíná
vypadat investice do zemědělských pozemků jako
jakýsi „bezpečný přístav“. Právě podhodnocení
zemědělské půdy oproti západním zemím lze
interpretovat jako faktor, který snižuje rizika propadu
cen pozemků. Určitou roli hraje také to, že úrokové
míry centrálních bank jsou tak nízké, že vedle nich
ani výše nájemného od JZD nevypadá tak mizerně.
Až doposud jsem hovořil o rizicích při nákupu
zemědělské půdy velmi obecně. To však
neznamená, že při nákupu nelze udělat chybu,
která rizika zvýší.
1. Vlastnictví půdy přináší rentu. Tato renta je
však většinou (po odečtení daně z nemovitosti) tak
nízká, že nevyváží ani inflační znehodnocení
Číslo říjen 2012
Stránka |4
Je vhodné zvážit především následující skutečnosti:
1. Tvar a velikost pozemku
2. Bonita půdy
3. Erozní ohrožení
4. Stav půdy
5. Regulativy v území
6. Proběhla v katastru komplexní pozemková
úprava?
7. Přístupnost pozemku
8. Výše daně z nemovitosti
9. Výše nájemného
10. Podmínky nájemní smlouvy
11. Ekologická stabilita krajiny
12. Výskyt plevelů a invazivních druhů rostlin
13. Riziko záplav a povodní
14. Další skutečnosti
Podrobněji k těmto faktorům v dalším díle.
Máte-li zájem o odbornou konzultaci a případně
o zajištění vhodné investice do zemědělských
pozemků, neváhejte se na nás obrátit!
Ing. Marek Štěpán realitní makléř RE/MAX Pro
Číslo říjen 2012
Stránka |5