Kombinovaná hypotéka? Dobrý vtip.

Kombinovaná hypotéka? Dobrý vtip.
Každý rok se vynoří stejná otázka: je kombinovaná hypotéka s kapitálový pojištěním
výhodná? Následuje bohatá diskuze ve které se „ztratí“ odborné názory. Tento článek si
klade vysoký cíl: Dát finální rozhodnutí, zda kombinace hypotéky a kapitálového
pojištění je pro klienta výhodná. Problém zhodnotit komplexně, nevynechat žádný
důležitý pohled a konečné rozhodnutí zdůvodnit. Protože se podmínky s časem mění, bude
rozhodnutí platné pro současný stav legislativy a aktuální nabídku na trhu finančních
produktů.
V tomto článku provedu stejný výpočet, který podle někoho dokazuje výhodnost
kombinované hypotéky (KH). Proti kombinaci hovoří úroková přirážka a náklady
kalkulované v sazbě KŽP, na straně KH stojí odpočet zaplacených úroků od daňového
základu. V druhé části článku nabídnu (jistě ne úplný) seznam rizik spojených
s kombinovanou hypotékou.
Definice problému
Většina hypotečních bank vyžaduje zajištění půjčky pro případ smrti dlužníka. Nabízí se dvě
možnosti propojení úvěru a pojištění.
1. Standardní hypotéka
Dlužník splácí hypotéku, konstantní splátka pokrývá úrok a umoření části dluhu. Dluh
se snižuje, na konci doby splácení je nulový. Nesplacená část hypotéky je kryta pro
případ úmrtí životním pojištěním (a z pohledu tohoto článku je jedno, zda rizikovým,
kapitálovým nebo investičním pojištěním). V případě smrti dlužníka je bance
vyplaceno pojistné plnění a celý dluh je umořen.
Standardní hypotéka
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
1
2
3
4
Dluh na počátku roku
5
6
7
8
9
10
Splátka úvěru v daném roce
2. Kombinovaná hypotéka
Dlužník hradí po celou dobu pouze úrok, dlužná částka neklesá. Na konci doby
splácení je uhrazena společně s úrokem i celá dlužná částka jednou splátkou. K tomuto
účelu má dlužník založené kapitálové životní pojištění s pojistnou částkou nejméně ve
výši dlužné částky a s koncem pojištění ve stejné době jako konec hypotéky.
V okamžiku smrti nebo dožití je pojistné plnění vyplaceno bance a celý dluh je
umořen.
Kombinovaná hypotéka
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
1
2
3
Dluh na počátku roku
4
5
6
7
8
9
10
Splátka úvěru v daném roce
Jednoduché počty?
Položme úrok z hypotečního úvěru rovný 5% (hodnota Hypoindexu v srpnu 2004).
Odhadněme, že průměrná doba fixace hypoték (vedoucích k tomuto průměru) je něco pod 5
let. Státní dluhopis se stejnou dobou do splatnosti má výnos kolem 4%. Tento úrok budu
uvažovat ve výpočtech podílu na zisku kapitálového pojištění. Jedno procento rozdílu mezi
úrokem z úvěru a bezrizikovou úrokovou mírou je úroková přirážka banky. Pokud se zvýší
výnos státních dluhopisů, zvýší se i úrok úvěru v okamžiku fixace. Toto základní pravidlo
v některých výpočtech není dodrženo, „vesele“ se modeluje výnos 3% až 6% nad technickou
úrokovou míru (tj. celkem 5,4% až 8,4%) a porovnává se se současnou splátkou hypotéky
odpovídající 5% nebo i méně (např. pro roční dobu fixace).
Pokud bychom zanedbali náklady a daně, na základě předpokladů 4% a 5%, doby splácení 20
let a výši úvěru 1 milión Kč, zaplatili bychom v případě kombinované hypotéky 84 800 Kč a
v případě standardního splácení 81 500 Kč. Kombinovaný způsob se díky úrokové přirážce
prodraží o 4%.
Započítejme daňový efekt (uvažujme 32% daňové pásmo) a náklady v sazbě kapitálového
pojištění a rizikového pojištění. Z tohoto důvodu zvolíme konkrétní produkty z českého trhu,
vybereme ty cenově nejvýhodnější. U kapitálového pojištění zaplatíme každý rok celkem
48 156 Kč (technická úroková míra 2,4%, managment fee 1,1%, podíl na zisku 85%). Pokud
bychom vybrali produkt s větším podílem na zisku (menším management fee), bylo by
pojistné výrazně vyšší. U rizikového pojištění je výběr jednodušší (nemusíme brát v úvahu
formu podílu na zisku), zakoupíme pojištění s celkovým ročním pojistným 4 188 Kč a díky
snižování pojistné částky dle výše nesplacené hypotéky bude klesat i toto pojistné. Zkrácené
výsledky pro vybrané roky jsou v následujících dvou tabulkách.
Standardní hypotéka (postupné splácení + rizikové pojištění)
Rok
1
5
10
15
20
Celkem
Splátka
úvěru (+)
80 243
80 243
80 243
80 243
80 243
1 604 852
Úspora na
Rizikové
daních (-)
pojistné (+)
16 000
4 188
13 914
3 642
10 664
2 791
6 517
1 706
1 223
320
193 553
50 662
Očištěný
výdaj
68 431
69 970
72 370
75 432
79 340
1 461 962
Kombinovaná hypotéka (jistina na konci + kapitálové pojištění)
Rok
1
5
10
15
20
Celkem
Splátka
úvěru (+)
50 000
50 000
50 000
50 000
50 000
1 000 000
Úspora na
daních (-)
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
320 000
Pojistné
KŽP (+)
48 156
48 156
48 156
48 156
48 156
963 120
Očištěný
výdaj
82 156
82 156
82 156
82 156
82 156
1 643 120
Výsledná bilance tedy je (1 643 120 – 1 461 962) = 181 158 Kč ve prospěch standardní
hypotéky. Podíl na zisku je při celkovém zhodnocení 4% (včetně TÚM) necelých 37 900 Kč.
Nemusíme tedy ani uvažovat časovou hodnotu peněz abychom učinili snadný závěr.
Kombinovaná hypotéka je méně výhodná než standardní splácení. Pokud bychom sjednali
splácení hypotéky až do 60 let, mohli bychom ročně na daních ušetřit dalších 3 840 Kč
(soukromé životní pojištění).
Rok
1
10
20
30
Celkem
Splátka
úvěru (+)
50 000
50 000
50 000
50 000
1 500 000
Úspora na
daních (-)
16 000
16 000
16 000
16 000
480 000
Úspora na
daních (-)
3 840
3 840
3 840
3 840
115 200
Pojistné
KŽP (+)
29 448
29 448
29 448
29 448
883 440
Očištěný
výdaj
59 608
59 608
59 608
59 608
1 788 240
Sečteno: (1 788 240 - 1 461 962) = 326 278 Kč a podíl na zisku 55 500 Kč. Závěr je stejný
jako v předchozím případě, ani další daňová úspora nepřekonala úrokovou přirážku a náklady
spojené s finančními produkty. Naopak, delší doba prohloubila rozdíl mezi jednotlivými
variantami.
(Ne)výhody kombinované hypotéky (KH)
Pokud bychom k předchozímu výpočtu nepřihlíželi (a KŽP by nemělo vliv na hodnocení
bonity klienta), jsou zde i další argumenty hovořící proti KH. Mají společný důvod: změny
předpokladů, které mohou přijít v budoucnosti. Jediné, co je na předchozím výpočtu
garantováno po celou dobu splácení hypotéky, je výše pojistného placeného pojišťovně a
k němu odpovídající pojistná částka. Vše ostatní se s větší či menší pravděpodobností může
změnit. Základní strategií dlužníka je minimalizovat dobu splácení vzhledem ke svým
možnostem a během této doby snižovat výši dluhu. Díky tomu bude jeho „expozice“ vůči dále
uvedeným rizikům čím dál nižší.
1. Riziko změny daňové legislativy I. (pravděpodobnost střední)
V budoucnu může dojít ke změnám zákona o dani z příjmů. Pro KH je negativní:
zrušení snížení daňového základu o zaplacené úroky na hypoteční úvěr nebo výrazné
snížení uplatnitelného maxima. Druhou negativní změnou z hlediska KH (ale ne
z hlediska obecného) by bylo snížení sazeb daně z příjmu FO (např. pokles z 32% na
19% rovnou daň jako v Slovenské republice).
2. Riziko změny daňové legislativy II. (pst vysoká)
V případě daňové odčitatelnost 12 000 Kč v případě soukromého životního pojištění,
může dojít buď ke zrušení tohoto odpočtu nebo k přísnějšímu posuzování. Záměrem
zákona zavádějícího tuto výhodu byla motivace obyvatel ke spoření na stáří, použití
naspořené částky ke splacení hypotéky nemusí být chápáno jako naplnění tohoto
záměru.
3. Riziko růstu úroku (pst vysoká)
Většina hypotečních úvěrů je sjednána s dobou fixace 5 let. V okamžiku konce doby
fixace může dojít (a vzhledem k současné úrovni úrokových měr dojde) k navýšení
úroku. Z pohledu KH dojde sice i k vyšším daňovým odpočtům, pro dlužníka může
být v daném okamžiku zásadnější problém peněz v hotovosti. Protože u kombinované
hypotéky nedošlo ke splacení části jistiny, bude dopad na dlužníka z pohledu
peněžního toku vyšší než u standardní hypotéky, kde je již část úvěru splacena.
4. Riziko neuplatnění daňových odpočtů (pst nízká)
V případě některých životních situací nemusí být možné uplatnit daňové odpočty
(nemoc, dlouhodobější pracovní neschopnost).
5. Prodloužení doby splácení (pst nízká – střední)
Pokud si bude dlužník chtít prodloužit dobu splácení z platebních důvodů, musí
prodloužit i KŽP, tato změna není pojišťovnou zaručena (nemusí být provedena) nebo
může znamenat i výrazné navýšení pojistného.
6. Předčasné splacení (pst střední)
Standardní splácení hypotéky je mnohem flexibilnější z pohledu předčasného splacení
nebo částečného splacení hypotéky. U KH je sice teoreticky možné, konstrukce s ním
ale přímo nepočítá, naopak jde proti ní.
7. Riziko krachu hypoteční banky (pst velmi nízká)
V případě krachu banky jsou dlužníci povinni uhradit své závazky ihned, v případě
KH se jedná o celý dluh a tedy o značně vysoký závazek. Refinancování novým
hypotečním úvěrem je ve většině případů nutností, nové podmínky vzhledem
k předchozímu zvolení KH nemusí být výhodné.
8. Riziko krachu pojišťovny (pst velmi nízká)
V tomto případě zůstává celý závazek ke splacení, matematická rezerva není ze
zákona pojištěna.
9. Prodej nemovitosti I. (pst nízká)
V případě, že dlužník chce nemovitost prodat, je její tržní hodnota snížena o
nesplacenou hypotéku. Rozdíl ve výsledné ceně u standardního splácení a KH je větší
než výše odbytného z kapitálového životního pojištění.
10. Prodej nemovitosti II. (pst nízká)
Vzhledem k tomu, že předčasné splacení hypotéky není možné k libovolnému
okamžiku a bez sankcí, ovlivňuje výše hypotéky tržní hodnotu nemovitosti
v neprospěch varianty KH.
Závěr
Nepracuji jako finanční poradce, nemohu tedy říci, kterou variantu bych doporučil či
nedoporučil svému klientovi. Svému příteli bych se o variantě kombinované hypotéky za
současných parametrů na trhu (daně, úroky, TÚM) ani nezmínil. Důvodů je více než dost.
Řečeno jasněji: jenom hlupák se nesnaží snižovat svůj dluh v čase (= plně se vystavuje
všem rizikům) a dává přednost složitým (= vždy drahým) konstrukcím.
Martin Podávka,
Matematik, FinQ.cz