znalecký posudek - Soudní exekutor Brno, JUDr. Novozámský

Ing. Zdeněk M a ň á k, znalec
♦ ekonomika – ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků
♦ stavebnictví – stavby obytné a stavby zemědělské
688 01 Uh. Brod, Ječná 1931, tel. 571 11 03 09, e-mail : [email protected]
kancelář NEMO, Bří Lužů 107, tel+fax 572 63 78 82, mobil 737 86 99 86
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo 3493 – 03 / 14
O ceně nemovitostí:
bytové jednotky č. 679/5 v Bojkovicích, se všemi součástmi a příslušenstvím, podle LV č.
1981 a 1821 pro k.ú. Bojkovice, okres Uherské Hradiště, Zlínský kraj
Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, čj. 056 EX 8472/10 – 63
Exekutorský úřad Brno - město, Bratislavská 73, 602 00 Brno
Účel posudku:
odhad ceny obvyklé (tržní) spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech a ceny práv
a závad s nemovitostmi spojených, se stavem ke dni 14.2.2014, ve věci výkonu exekuce
prodejem nemovitostí, posudek lze použít nebo reprodukovat pro jiné účely pouze s
písemným souhlasem autora
Strany soudního sporu:
Oprávněný – HOME CREDIT, A.S., Moravské nám. 8/249, 602 00 Brno – střed
Povinný
– Zdeněk Petřivalský, Bezručova Čtvrť 679, 687 71 Bojkovice
Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran, včetně příloh, a předává se objednateli ve třech
vyhotoveních, z toho 2x písemně a 1x ve formě souboru pdf zasláním na požadovanou adresu
[email protected].
V Uherském Brodě dne 25.2.2014
Vyhotovení č.
3
A Nález
A.1 Podklady pro vypracování posudku
/1/
/2/
/3/
/4/
/5/
/6/
/7/
/8/
/9/
/10/
/11/
/12/
/13/
/14/
Metodické zásady pro oceňování nemovitostí v bankách a spořitelnách na území ČR
Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v
aktuálním znění a vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení některých
ustanovení zákona o oceňování majetku
Malý lexikon obcí České republiky k 1.2.2014
Cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013, RTS Brno
Cenová mapa pozemků (tabulka) zpracovaná kolektivem odhadců okresu Uh. Hradiště na
základě zadání znaleckého ústavu A CONSULT PLUS s.r.o. Praha, průběžně aktualizovaná
Výpis z katastru nemovitostí Bojkovice – LV č. 1981, vyhotovený dálkovým přístupem pro
exekuční řízení dne 7.1.2014
Výpis z katastru nemovitostí Bojkovice – LV č. 1821, vyhotovený dálkovým přístupem pro
exekuční řízení dne 7.1.2014
Kopie katastrální mapy M 1 : 1000, vyhotovená dálkovým přístupem pro exekuční řízení dne
7.1.2014
Kolaudační rozhodnutí č.j. Výst/42/72-Vi, vydané SÚ v Bojkovicích dne 7.6.1972
Smlouva o převodu bytu ze dne 28.2.2001, právní účinky vkladu 15.5.2001
Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorský úřad Brno - město,
ve věci čj. 056 EX 8472/10-17, ze dne 17.5.2011
Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorský úřad Brno - město, ve
věci čj. 056 EX 8472/10-63, ze dne 7.1.2014
Dlouhodobé a aktuální údaje z realitního trhu
Údaje z místního šetření za účasti paní Marie Holíkové a pana Zdeňka Petřivalského, dne
14.2.2014
A.2 Úvod
Podle usnesení /12/ je úkolem znalce ocenit podíl na nemovitostech podle LV /6/ a /7/ a to způsobem
stanoveným v usnesení. Podle § 336a občanského soudního řádu se pro výkon rozhodnutí prodejem
nemovitostí oceňují kromě nemovitostí i veškerá práva a závady spojené s nemovitostmi, nevyjímaje
práva a závady, které podle následného stanoviska soudu (exekutora) v dražbě zaniknou. Na základě
těchto dílčích cen pak stanoví soud (exekutor) podle § 336a o.s.ř.:
a)
b)
c)
d)
cenu nemovitosti a jejího příslušenství,
cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených,
závady, které prodejem v dražbě nezaniknou,
výslednou cenu.
Vzhledem k tomu, že občanský soudní řád i exekuční řád požadují ocenění podle zvláštního předpisu,
resp. cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a tento předpis (z.č. 151/1997 Sb.) stanovuje v případě
nemovitostí ocenění výlučně cenou zjištěnou podle vyhlášky, viz. § 2, 4, 10, 11, 12, 13, 15 a 16 z.č.
151/1997 Sb., nelze v případě nemovitostí uvedené požadavky na ocenění cenou obvyklou podle
zvláštního předpisu beze zbytku splnit. Jelikož však ocenění cenou zjištěnou podle vyhlášky mívá
často jen velmi malou vypovídací schopnost s ohledem na požadovaný účel ocenění, jeví se jako
nejadekvátnější upravit definici ceny obvyklé tak, že z definice podle § 2 z.č. 151/97 Sb. se vypustí
první věta, která brání oceňování nemovitostí (dále i cenných papírů, podniků aj.) cenou obvyklou.
2
Jedná se o víceméně formální úpravu, výsledná hodnota ceny obvyklé podle takto upravené definice
však jinak číselně plně odpovídá hodnotě ceny obvyklé podle definice v z.č. 151/1997 Sb. a splňuje
proto požadovaný účel ocenění podle občanského soudního řádu i exekučního řádu.
Usnesení /12/ jsem obdržel dne 16.1.2014, spolu s podklady /6/ - /8/ a /11/ - /12/. Doporučeným
dopisem ze dne 6.2.2014 jsem vyzval pana Petřivalského k účasti na místním šetřením, které následně
proběhlo dne 14.2.2014 za účasti obou spoluvlastníků bytu č. 679/5. Na místě jsem pořídil zaměření a
fotodokumentaci nemovitosti a dále mi pan Petřivalský poskytnul k nastudování i důležitý podklad
/10/, podklad /9/ jsem zajistil v archivu místního stavebního úřadu. Zbývající podklady ocenění jsem
pořídil z vlastních zdrojů.
A.3 Všeobecné místopisné údaje
Bojkovice jsou průmyslovým městem při silnici II. třídy č. 495, na trase Uh. Brod – Brumov –
Bylnice, do města je autobusové a vlakové spojení. Podle lexikonu /3/ má město 4.502 obyvbatel.
Vybavenost města je průměrná, odpovídající její velikosti a významu, je zde Městský úřad, Stavební
úřad, Finanční úřad, policie, pošta, kompletní síť obchodů a služeb, základní devítiletá škola, střední
ekonomická škola (část), mateřská škola, zdravotní středisko, lékárna, kulturní dům, knihovna, několik
restaurací, kostel, klášter, zámek Světlov, sportovní areál s turistickou ubytovnou, hotel Hvězda,
fotbalové hřiště, koupaliště, penzion, čerpací stanice, ČOV. Zaměstnanost obyvatelstva je zajištěna
kromě uvedených služeb i v průmyslových podnicích Zeveta, ALBO SCHLENK, MORAVIA CANS,
SKD, Astona, ZTS, MEPRO, SAO aj., část obyvatelstva za prací dojíždí.
Bytový dům čp. 679 je umístěn v jižní části města na sídlišti Bezručova Čtvrť, vybudovaném na
přelomu 60. a 70. let minulého století. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu vhodnou,
v plně zainventované stabilizované obytné zóně, u málo frekventované silnice ve směru Krhov –
Bzová, pouhých 400 m od centra města. V sousedství je sídlištní zástavba bytovými domy, ale nově se
zde rozrůstá i výstavba rodinných domů. Životní prostředí je zde nenarušené, jedná se o oblast s
nízkým radonovým rizikem (I. stupeň), zdravé prostředí biosférické rezervace UNESCO – CHKO Bílé
Karpaty, přístup k nemovitosti je bezproblémový, přímo z místní komunikace přes veřejné prostranství
na obecních pozemcích p.č. 446/2 a 515/21. Nemovitost je trvale obývána oběma spoluvlastníky –
paní Holíkovou a panem Petřivalským s rodinnými příslušníky.
A.4 Údaje o nemovitosti
Dům čp. 679 je volně stojící, třípodlažní, podsklepený, hlavní vchod je ze silnice od severozápadu
přes chodník na veřejném prostranství. V suterénu domu jsou společné a technické prostory a po 2
sklepech ke každému bytu. V každém nadzemním podlaží jsou vyčleněné 3 bytové jednotky, takže
celkem je v domě 9 bytů. Příslušenstvím k domu jsou i přípojky na vodovod, kanalizaci, elektřinu,
telefon a zemní plyn, dále jsou to zpevněné plochy (chodníky) a věšáky na prádlo.
Oceňovaný byt č. 679/5 je situován ve 2.NP, se 3 okny orientovanými k jihu. Dispozici bytu tvoří 2
pokoje, kuchyň, koupelna, WC, předsíň a 2 sklepy v suterénu. Byt je napojen na rozvody kanalizace,
vodovodu a elektřiny (230 V), dodávka elektřiny do bytu je však dočasně přerušena.
Podle dokladu /9/ byl dům zkolaudován v roce 1972 a jeho stáří je tedy právě 42 roky, v souladu se
zjištěným technickým stavem. Dům i byt mají standardní řešení a vybavení, zjištěný stav odpovídá
uvedenému stáří, některé prvky krátkodobé životnosti v bytě však již po 42 letech užívání vykazují
poměrně vysokou míru opotřebení, zejména dveře, podlahy, vybavení soc. zařízení a vnitřní rozvody
3
inženýrských sítí, menší stavební úpravy kromě bytu se v dohledné době očekávají i na fasádě domu a
střešní krytině. Pozemek p.č.st. 947 je plně zastavěn bytovým domem, s nímž tak tvoří jednotný
funkční celek.
Podlahové plochy všech místností v domě připadají na 9 bytů a jedná se proto o bytový dům, podle § 2
písm. a) bod 1. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v souladu
s evidencí v KN /7/ a s kolaudačním rozhodnutím /9/.
A.5 Bytový dům čp. 679 a bytová jednotka č. 679/5
Konstrukce a vybavení:
základové pasy s hydroizolací, zdivo z bloků tloušťky 40 cm, stropy železobetonové, valbová střecha,
krytina pálená, klempíře z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky břízolitové,
vnitřní keramické obklady kuchyně a koupelny, betonové schodiště s teracem, dveře hladké s nátěry,
okna dřevěná zdvojená, podlahy – vlýsky, dlažba, PVC, vytápění chybí, vnitřní rozvody elektřiny 230
V, kanalizace, studené a teplé vody, vybavení tvoří uhelný sporák, který je současně i jediným
zdrojem vytápění v bytě, dále boiler, vana, umyvadlo, splachovací záchod, vestavěné skříně,
vzduchotechnika, zděné jádro.
Plocha bytu:
1 – pokoj
17,50 m2
2 – pokoj
15,27 m2
3 – kuchyně
8,11 m2
4 – koupelna
2,38 m2
5 – WC
0,80 m2
6 – předsíň
4,86 m2
7 – sklep
3,05 m2
8 – sklep
2,81 m2
Celková plocha bytu ………………………………………………………………………… 54,78 m2
A.6 Ostatní údaje
V listu vlastnictví /6/ je uveden byt č. 679/1, v rovnodílném spoluvlastnictví Marie Holíkové a Zdeňka
Petřivalského. Nabývacím titulem k bytu je smlouva o převodu bytu /10/. V LV /6/ je dále zapsáno
omezení vlastnického práva v souvislosti s probíhajícími exekucemi, včetně zástavních práv
exekutorských, žádné jiné omezení vlastnického práva nebylo zjištěno. V listu vlastnictví /7/ je zapsán
bytový dům čp. 679 a pozemek p.č.st. 947 o výměře 203 m2, ve spoluvlastnictví 10 subjektů,
k oceňovanému bytu č. 679/1 náleží spoluvlastnický podíl na domě a na pozemku ve výši 5478/50209.
Nemovitosti byly identifikovány podle katastrální mapy /8/. V nabývacím titulu /10/ nebyla zjištěna
žádná ustanovení omezující vlastnická nebo uživatelská práva nad běžný rámec, podle sdělení obou
spoluvlastníků bytu vyplývá současné omezení vlastníka pouze z dočasného přerušení dodávky
elektrického proudu do bytu od E.ON Energie a.s.
4
B Posudek
B.1 Metody ocenění
Metoda pořizovací ceny
Pořizovací cenou je cena, za kterou bylo možno danou věc pořídit v době jejího pořízení, vzniku (u
staveb cena, náklady na postavení), za použití tehdy platných metodik cen a cenových relací na trhu,
bez odpočtu opotřebení.
Metoda věcné hodnoty (nákladová, technická)
Reprodukční cena stavby je chápána jako součet nákladů na pořízení zcela ekvivalentní nové stavby
v daném místě v době ocenění. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena snížená o
opotřebení. Celková věcná hodnota nemovitosti pak odpovídá věcné hodnotě všech stavebních
objektů, ke které se přičítá hodnota pozemků tvořících se stavbami funkční celek. Hodnota pozemků je
stanovena na základě vyhodnocení realizovaných prodejů a místního trhu nemovitostí, schválených
cenových map obcí nebo doporučených směrných cen pozemků pro jednotlivé zóny obcí.
Metoda výnosová (příjmová)
Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk).
K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu
(příjmy – náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika
spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných
čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitosti za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné
nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba
výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy.
Metoda povnávací (komparativní)
Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a
pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Při
hodnotovém srovnání je třeba provést korekce indikované tržní hodnoty, které odrážejí rozdíly na
stavu a využitelnosti oceňované nemovitosti v návaznosti na trh nemovitostí. Je třeba vycházet
z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů.
Cena zjištěná podle cenového předpisu
Cena stanovená pro případy vymezené zákonem /2/ podle aktuálního cenového předpisu k datu
ocenění, tj. v daném období podle zákona a vyhlášky /2/. Tato cena je často označována ve zkratce
jako cena zjištěná, obecně je známá i jako cena administrativní, resp. vyhlášková. Mimo případy
vymezené zákonem je toto ocenění používáno někdy jako podpůrné, pro odhad ceny obvyklé nebo
tržní hodnoty.
Obvyklá cena
Výchozí definice podle zákona /2/: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon
nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by
byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
5
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Požaduje-li zákon ocenění nemovitostí cenou obvyklou, potom je patrně nutno (pokud se požaduje
ocenění podle zvláštního předpisu), resp. vhodné (v ostatních případech), vycházet z definice podle
zákona /2/, neboť žádná jiná definice se v našich předpisech nevyskytuje a tento pojem není definován
ani mezinárodními standardy. První věta v definici v předchozím odstavci je úmyslně přeškrtnuta a
odstraněna z definice pro případy oceňování nemovitostí (též cenných papírů, podniků aj.) cenou
obvyklou podle zákona /2/, neboť při zohlednění této věty je nutno podle zákona /2/ oceňovat
nemovitosti výhradně cenou zjištěnou podle vyhlášky, viz. § 4, 10, 11, 12, 13, 15 a 16 zákona /2/, jiný
způsob ocenění je vyloučen. Podobně tento zákon neumožňuje oceňování cenou obvyklou v případě
majetkových práv, cenných papírů, platebních prostředků, podniků, .....
Při výkladu uvedené definice je nutno zohlednit patrně především 2 následující aspekty. Za prvé je to
výklad pojmu „obvyklá“, který je podle Slovníku spisovné češtiny chápán jako „běžná, pravidelně se
opakující, odpovídající zvyku“. Za druhé je to okolnost, že se zde ve 2. větě definice hovoří o
„prodejích“, tedy opakovaných činnostech a cenu obvyklou tedy nelze stanovit pro daný možný
konkrétní případ jediného prodeje určitému potencionálnímu zájemci (např. prodej pozemku
zastavěného cizí stavbou je očekáván především vlastníkovi této stavby, resp. prodej
spoluvlastnického podílu je očekáván především dalšímu spoluvlastníkovi, resp. spoluvlastníkům
apod.).
Je zřejmé, že cena obvyklá je velmi specifický pojem, vytvořený MF ČR především pro případy
uvedené v § 1 zákona /2/, který v mezinárodních předpisech a v mezinárodních standardech nemá
obdobu a nelze tedy tento pojem slučovat s pojmem cena (hodnota) tržní. Cenu obvyklou je patrně
nutno chápat jako cenu na trhu „běžnou, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“, vhodné by bylo
doplnit ještě dovětek „v daném místě“, neboť je to jistě okolnost, která má na cenu obvyklou vliv,
ceny obvyklé podle definice „v tuzemsku“ se totiž podle lokalit mohou až diametrálně odlišovat,
zejména v případě nemovitostí.
Na základě uvedených skutečností se tedy cenou obvyklou zřejmě oceňuje majetek (a služby), který je
na trhu běžně a opakovaně obchodovatelný, přičemž ale při porovnání cen je nutno nepřihlížet
k cenám, dosaženým v mimořádných případech, definovaných v zákoně. Tímto je vyřazena možnost
ocenění cenou obvyklou obrovské části majetku a služeb, které jsou jednak definovány v § 1 zákona
/2/, dále se jedná o majetek a služby, jejichž ceny jsou realizovány za mimořádných okolností
definovaných v § 2 zákona /2/ a konečně se jedná i o majetek a služby, které nejsou na trhu
obchodovány „běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí“.
Cenou obvyklou je tedy možno ocenit majetek a služby, obchodované na trhu opakovaně. V takovém
případě ocenění je nepochybně nutno použít především metodu srovnávací, jako pomocnou lze použít
i kteroukoliv z dalších výše uvedených zbývajících metod, samozřejmě po náležité argumentaci.
Pokud se však jedná o majetek a služby specifikované v § 1 odst. (3) zákona /2/, resp. o ceny za
majetek a služby realizované za mimořádných podmínek podle § 2 zákona /2/ a konečně pokud se
jedná o ceny za majetek a služby, které se nevyskytují na trhu běžně, pravidelně a podle místních
zvyklostí, pak cenu obvyklou v takovýchto případech nelze stanovit (odhadnout).
Tržní hodnota
Podle definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být
prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným
kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky
6
dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o
prodeji. Definice IVSC/TEGoVA, která je chápána jako definice rozšiřující předchozí definici EU:
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi
ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě
strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Profesor Miloš Mařík, ředitel Institutu
oceňování majetku Vysoké školy ekonomické v Praze a současný přední expert v oboru v ČR,
upřesňuje dále tuto definici, že se má jednat o transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
čímž zdůrazňuje nutnost nezohledňovat osobní poměry, zvláštní oblibu a stavy tísně, tedy požadavky
výslovně zakomponované i v definici ceny obvyklé v ČR.
IVSC je zkratkou pro International Valuation Standards Committee, Mezinárodní výbor pro oceňovací
standardy, jehož členy je více než 60 zemí celého světa, včetně ČR. TEGoVA je zkratkou pro The
European Group of Valuers´ Associations (Skupina evropských sdružení pro oceňování), jehož členy
je více než 30 evropských států, včetně ČR. Mezinárodní standardy vydávané těmito organizacemi
jsou v civilizovaných státech světa a Evropy chápány jako zavazující, maximálně objektivní,
v souladu s dlouhodobými i nejnovějšími poznatky expertů v oboru oceňování. Pouze v několika málo
členských zemích s dosud ne zcela standardními tržními a právními poměry jsou preferovány výjimky
od standardů těchto organizací, příkladem je například i definice ceny obvyklé v ČR. Nepochybně se
však jedná pouze o dočasný stav, dříve nebo později bude nutno i v ČR v rámci integrace do EU a
dalších evropských či světových společenstev, definovat pojmy tak, aby byly srozumitelné i v jiných
členských zemích a aby tedy byly kompatibilní s pojmy, standardně užívanými v těchto
společenstvech, čemuž bude samozřejmě nutno přizpůsobit i legislativu v ČR.
Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo
službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchována v tajnosti. Cena je konkrétní
vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Naproti tomu hodnota je ekonomický
pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a
prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle
konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním
rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z
jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána.
Cenou je dále i částka zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům, než k prodeji, viz. § 1 odst.
2 zákona č. 526/90 Sb. Z uvedeného je zřejmé, že cenu obvyklou je z matematického hlediska možno
patrně chápat jako „podmnožinu“ tržní hodnoty. Zatímco tržní hodnota se odhaduje pro jakýkoliv
majetek (aktiva), který může být legálně obchodován na trhu, přičemž se může jednat i o zcela
unikátní a ojedinělé případy, cena obvyklá se odhaduje pouze pro takový majetek a služby, jejichž
ceny jsou realizovány na trhu „běžně, pravidelně a podle místních zvyklostí“. Jestliže v případě
ocenění cenou obvyklou je nutno použít především metodu srovnávací a ostatní metody se používají
pouze jako pomocné, pak v případě zjišťování tržní hodnoty nelze metodu srovnávací často použít
vůbec (není dostupná databáze realizovaných cen s potřebnou vypovídací schopností, tedy cen
srovnatelných), expert je nucen použít další standardní metody oceňování a na základě provedené
analýzy pak odhadnout meze očekávané tržní hodnoty, i pro případy majetku, který v daném místě
nemusel být dosud vůbec obchodován nebo bývá obchodován jen velmi zřídka a ještě navíc ve velmi
specifických podmínkách, v případech nemovitostí se jedná např. o spoluvlastnické podíly na
nemovitostech, o budovy na cizích pozemcích, o nemovitosti s právně nedořešeným přístupem apod.
7
B.2
Věcná hodnota, výnosová hodnota a cena zjištěná podle
předpisu /3/
Dlouhodobé pronajímání daného typu nemovitosti není v místě obvyklé a výnosová hodnota se proto
nezjišťuje. Podobně se nezjišťuje ani cena podle předpisu, který nezohledňuje reálně celou řadu
tržních faktorů, proto se nezřídka až velmi výrazně odchyluje cena podle předpisu od reálné – tržní
hodnoty nemovitosti a pro laika v oboru oceňování nemovitostí může být tato cena velmi zavádějící.
Prakticky ze stejných důvodů se nezjišťuje ani věcná hodnota, obvyklá cena bytů s identickou věcnou
hodnotou se může až diametrálně odlišovat, v závislosti na poměru mezi nabídkou a poptávkou v
různých lokalitách.
B.3 Porovnávací hodnota
Na základě analýzy databáze Ministerstva financí, tj. největší databáze prodaných bytů v České
republice, která slouží pro tvorbu cenových předpisů a dále zejména na základě vlastních
dlouhodobých zkušeností na daném tržním segmentu, mohu konstatovat vcelku jednoznačně stagnaci
až pokles trhu s rezidenčními nemovitostmi a pokles cen na tomto trhu po roce 2009 v důsledku
hospodářské krize, drobnější odchylky se vyskytují pouze ve specifických případech. Bojkovice patří
k podstandardně žádaným lokalitám pro bydlení ve své velikostní kategorii, s dlouhodobým
pozvolným poklesem počtu obyvatel. Nepřímo vypovídají o poklesu cen na daném tržním segmentu
v Bojkovicích i předpisy pro oceňování, podle nichž došlo za poslední 2 roky k poklesu průměrné
ceny za m2 podlahové plochy bytu v Bojkovicích z 19.781 Kč na 15.577 Kč, tedy k poklesu o více než
10 % za rok !!
Z hlediska obchodovatelnosti oceňované nemovitosti jsou obecně pozitivními faktory především dobrá
poloha blízko centra města, v místě jsou asfaltové komunikace a veškeré sítě, dostatek parkovacích
míst, menší plocha bytu ve zděném domě, poloha v nižším podlaží, negativní je mírně zastaralý a
zanedbaný stav bytu, bez těles vytápění, tedy s poměrně vysokými očekávanými náklady na adaptaci a
modernizaci bytu, ale i na revitalizaci domu.
Po prostudování nabídkových cen na stránkách www.sreality.cz v městečku Bojkovice byly vyvozeny
následující závěry: v nabídce je 14 bytových jednotek o velikosti 32 – 78 m2, nabídkové ceny se
pohybují v rozmezí 529.000 – 1.250.000 Kč, jednotkové ceny se pohybují v rozmezí 9.640 – 17.190
Kč/m2, průměrná jednotková cena činí 13.820 Kč/m2.
Po prostudování nabídkových cen na stránkách www.sreality.cz v nedalekém městečku Slavičín, se
6.776 obyvateli a s velmi podobnými parametry trhu s byty, jako v Bojkovicích, byly vyvozeny
následující závěry: v nabídce je 19 bytových jednotek o velikosti 21 – 83 m2, nabídkové ceny se
pohybují v rozmezí 349.000 – 1.350.000 Kč, jednotkové ceny se pohybují v rozmezí 8.910 – 19.860
Kč/m2, průměrná jednotková cena (po vyřazení developerských nabídek v novostavbě) činí 13.450
Kč/m2.
Z uvedeného je zřejmé, že průměrná nabídková cena běžných bytů (tj. s výjimkou novostaveb) se
v obou srovnatelných městech pohybuje v rozmezí 13.450 Kč/m2 – 13.820 Kč/m 2, přičemž je
samozřejmě nutná mírná korekce nabídkových cen, neboť v mnoha případech bývá konečná prodejní
cena nižší než je původní cena nabídková, takže průměrnou porovnávací hodnotu bytů v Bojkovicích
lze očekávat patrně v oblasti mezi 12.000 až 13.000 Kč/m2. U oceňovaného bytu jsou z hlediska
jednotkové ceny pozitivními faktory poloha blízko centra města, menší velikost bytu a poloha
8
v nižším podlaží ve zděném domě, negativními faktory jsou především horší stav domu a zejména
bytu, s očekávanými investicemi na opravy a modernizaci.
Na základě uvedených porovnání, ale zejména na základě vlastních dlouhodobých zkušeností na
daném tržním segmentu, očekávám jednotkovou obchodovatelnost nemovitosti v daném případě
v rozmezí cca 9.500 – 10.000 Kč/m 2 UP. Samozřejmě nemovitost zatížená exekucí a zástavními právy
je nyní za tuto cenu jen obtížně prodejná, nicméně jedná se o cenu obvyklou, tj. o cenu, za kterou by
byla nemovitost prodejná bez hrozby uvedených omezení (mimořádných okolností trhu) a pro běžného
občana poměrně složitých právních úkonů s nepředvídatelným výsledkem. Za uvedených předpokladů
lze odhadnout porovnávací hodnotu nemovitosti částkou ve výši 54,78 m2 x 9.750 Kč/m2 = 534.105,Kč.
Podle výše uvedených a předložených dokladů a provedenými závěry po důkladné analýze
technických parametrů nemovitosti a parametrů tržního prostředí v dané lokalitě stanovuji porovnávací
hodnotu nemovitosti – bytové jednotky č. 679/5 – částkou ve výši
…………………………………………………………………………………………… 530.000,- Kč.
B.4 Cena obvyklá
Cenu obvyklou vyjadřuje v podobných případech zpravidla nejlépe cena porovnávací, jejíž
věrohodnost bývá nejvíce ohrožena nedostatečnou databází realizovaných cen, resp. deformacemi
databází úmyslně zkreslovaných cen při prodeji, ať už z důvodů daňových, z důvodů osobních poměrů
k věci či k prodávajícímu, či z důvodů jiných. Stanovení ceny obvyklé je proto podmíněno nejen velmi
dobrou znalostí trhu s nemovitostmi a dlouhodobým sledováním pohybů u jednotlivých tržních
segmentů, ale především odborným posouzením rizik a jejich možného dopadu na tržní hodnotu
majetku.
V daném případě jsou v ceně porovnávací zohledněny zjištěné technické parametry nemovitosti i
běžné (obvyklé) pozitivní a negativní faktory trhu. V případě mimořádných (neobvyklých) faktorů,
které mohou zapříčinit někdy až neprodejnost nemovitostí a tedy i nemožnost zjištění (odhadu) ceny
obvyklé, budou tyto faktory vyhodnoceny a odhadnuty samostatně, v souladu s požadavky zákona,
jako závady na nemovitostech a práva spojená s nemovitostmi.
Jedním z mimořádných faktorů trhu je v daném případě zejména prodej spoluvlastnického podílu ve
výši ½ na nemovitosti. Spoluvlastnické podíly nebývají předmětem prodejů v obvyklých podmínkách
trhu, databáze porovnatelných prodejů proto prakticky neexistuje, resp. nemá prakticky žádnou
vypovídací hodnotu. Osobně jsem se setkal s případy, kdy spoluvlastnický podíl ½ byl i po
dlouhodobé nabídce zcela neprodejný, resp. byl nakonec prodán za nějakou víceméně symbolickou
cenu, ale setkal jsem se i s případy, kdy takovýto podíl byl prodán za cenu dokonce převyšující ½ ceny
obvyklé, platné pro celou nemovitost, neboť kupující získal s podílem ½ i další výhody. Na základě
uvedených skutečností proto zohledňuji negativní vliv prodeje spoluvlastnického podílu v rámci závad
na nemovitostech a tržní hodnotu stanovuji proto již bez zohlednění této závady pouze jako poloviční
hodnotu obvyklé ceny nemovitosti, částkou odpovídající ½ její porovnávací hodnoty, tj.
530.000 : 2 = ..................................................................................................................... 265.000,- Kč.
9
C Závěr
Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou – tržní spoluvlastnického podílu
ve výši ½ na bytové jednotce č. 679/5 v Bojkovicích, podle LV č. 1981 a 1821 pro k.ú. Bojkovice,
okres Uherské Hradiště, Katastrální úřad pro Zlínský kraj, se všemi součástmi a příslušenstvím, ke dni
14.2.2014.
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, v souladu s metodikami
standardně používanými na území ČR pro odhad ceny obvyklé – tržní k uvedenému datu, je
preferována tržní hodnota spoluvlastnického podílu stanovená metodou porovnávací hodnoty, bez
zohlednění mimořádných závad a práv ve smyslu zákona, částkou ve výši:
265.000,- Kč
Slovy: dvěstěšedesátpěttisíckorunčeských.
Závady na nemovitostech:
Omezení vlastníka v důsledku probíhajícího exekučního řízení a evidovaných zástavních práv.
Dosažení obvyklé ceny na trhu je podmíněno kvalifikovaným způsobem prodeje, nejlépe
prostřednictvím profesionálního realitního makléře a vyloučením mimořádných (mimotržních)
vlivů prodeje. V případech prodeje proti vůli vlastníka, jako je např. výkon rozhodnutí prodejem
nemovitosti (exekuce), nebo formou realizace zástavního práva, nelze jistě hovořit o standardním
tržním prostředí a často jsou zde proto dosahovány ceny i výrazně nižší, než je cena obvyklá,
někdy se stává nemovitost i zcela neprodejnou. Tuto závadu na nemovitosti proto oceňuji částkou
v intervalu 0,- až 265.000 Kč.
Negativní důsledky prodeje podílu ideální ½ na nemovitosti.
Jak již bylo řečeno, nebývá prodej spoluvlastnických podílů na nemovitostech předmětem
obchodů v obvyklých podmínkách trhu a nelze proto zodpovědně odhadnout cenu obvyklou
spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech, viz. definice ceny obvyklé v zákoně o
oceňování majetku. Z důvodů, které jsou uvedeny výše, oceňuji tuto závadu na nemovitostech
podobně jako v předchozím případě částkou v intervalu 0,- až 265.000,- Kč.
Práva spojená s nemovitostmi:
Nebyla zjištěna.
V Uherském Brodě, dne 25.2.2014.
10