Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 14/2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 14/2015
O obvyklé ceně podílu 4/6 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 114 na
pozemku parc.č. St. 334 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č.
St. 802 a pozemků parc.č. St. 334, St. 802, 86/14 vše v katastrálním území Davle, obec Davle, okres
Praha-západ, zapsáno na LV č. 11.
Postup při zpracování posudku:
Povinný p. Radek Stehlík se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky
nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup na nemovitost a do objektu rodinného domu pro jeho
ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst,
informací získaných na úřadu Městyse v Davli, informací získaných od majitelky sousední
nemovitosti.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková
Exekutorský úřad Praha 6
Bělohorská 270/17
169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4500/08.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni
21.1.2015 odhad vypracoval:
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín - Darkovičky
tel.: 731 645 931
Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2
vyhotoveních.
V Hlučíně 22.1.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 4/6 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 114 na
pozemku parc.č. St. 334 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č.
St. 802 a pozemků parc.č. St. 334, St. 802, 86/14 vše v katastrálním území Davle, obec Davle, okres
Praha-západ, zapsáno na LV č. 11.
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Metodika ocenění:
Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů.
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové
úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje
jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací
metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů,
které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti
cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně
prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je
omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům
V Kejsíři 114
252 06 Davle
Kraj:
Středočeský
Okres:
Praha-západ
Obec:
Davle
Katastrální území:
Davle
1 451
Počet obyvatel:
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad
5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v
-2-
č.
III
III
Pi
0,75
0,85
III
1,02
nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a
zdravotní středisko a škola)
I
1,00
II
III
0,95
0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 590,37 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 11;
- kopie katastrální mapy;
- informace získané na úřadu Městyse v Davli;
- informace získané od majitelky sousední nemovitosti;
- skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci
Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 114 na pozemku parc.č. St.
334 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 a pozemky
parc.č. St. 334, St. 802, 86/14 vše v katastrálním území Davle, obec Davle, okres Praha-západ,
zapsáno na LV č. 11.
Nemovitost - se nachází v zastavěné části městyse Davle, okr. Praha-západ. Povinný se na místní
šetření nedostavil. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě
nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k objektu rodinného domu č.p. 114. Nemovitost
byla nepřímo zaměřena z okolí domu a veřejně přístupných míst laserovým dálkoměrem.
Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je
užito odborného odhadu. Další informace byly získány od majitelky sousední nemovitosti. Tyto
informace nebylo možné ověřit.
Objekt rodinného domu č.p. 114 - jedná se o samostatně stojící objekt, zřejmě bez podsklepení s
jedním nadzemním podlažím, šikmou sedlovou střechou s podkrovím. Stáří objektu je dle
získaných informací cca 84 let. Objekt je dle získaných informací neobydlený, převážně v
původním stavu bez větších rekonstrukcí s mírně zanedbanou běžnou údržbou. Z vnějšku je patrná
poškozená původní střešní krytina (bobrovka), dále vzlínající zemní vlhkost na fasádní omítce
(nefunkční izolace proti vodě). Do objektu je zřejmě zavedena voda a elektřina, kanalizace je
svedena do septiku. V místě je možné napojení na splaškovou kanalizaci. Plyn v místě není.
Vytápění objektu je zřejmě ústřední na tuhá paliva, v objektu je původní běžně vybavená koupelna s
WC.
Zastavěná plocha objektu cca 93m2, obestavěný prostor cca 466m3, užitná plocha je cca 120m2.
Popis konstrukcí a vybavení - svislé konstrukce jsou zděné, střecha šikmá sedlová, krytina z
keramických bobrovek na šikmé střeše, lepenková na verandě a plechová na zastřešení zadní
verandy, klempířské prvky z pozink.plechu; vnější omítky hladké, okna dřevěná kaslíková. Do
objektu je zřejmě zavedena voda a elektřina, kanalizace je svedena do septiku. V místě je možné
napojení na splaškovou kanalizaci. Plyn v místě není. Vytápění objektu je zřejmě ústřední na tuhá
paliva, v objektu je původní běžně vybavená koupelna s WC. O dalších konstrukcích a vybaveních
-3-
nebylo možné získat jakékoli další informace.
Příslušenství - objektu rodinného domu č.p. 114 tvoří:
- vedlejší stavba - zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 - zděný jednopodlažní
objekt s plochou střechou s půdorysem ve tvaru L, objekt z pohledu z vnějšku v původním stavu;
- garáž na pozemku parc.č. 86/14 - jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou obdélníkového
půdorysu cca 6,4x3,8m;
- venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (voda, elektro), kanalizace svedena do septiku, septik,
zpevněné plochy, venkovní přístřešky, oplocení pozemků.
Pozemky parc.č. St. 334, St. 802, 86/14 - tvoří se stavbou č.p. 114 s příslušenstvím jednotný
funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu
a) Rodinný dům č.p. 114 - podíl 4/6
b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 - podíl 4/6
c) Pozemky - podíl 4/6
2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad
1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.)
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá
poptávce
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce.
5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu
nemovitosti
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,860
i=1
-4-
č.
II
Pi
0,00
V
0,00
II
I
I
0,00
-0,04
-0,10
IV
1,00
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob.
včetně
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
1,01
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
0,03
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
II
0,00
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II
-0,10
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
I
0,00
dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII
0,01
s možností parkování na pozemku
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –
III
0,00
dobrá dostupnost centra obce
II
0,00
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,949
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,816
a) Rodinný dům č.p. 114 - podíl 4/6
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda
Praha - západ
84 let
5 823,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
1.NP:
10*6,48+2,1*10+2*3,9
Podkroví:
10*6,48
Název podlaží
1.NP:
Podkroví:
Zastavěná plocha
93,60 m2
64,80 m2
Obestavěný prostor
1.NP:
(10*6,48+2,1*10+2*3,9)*(2,90)
Podkroví+zastřešení: (10*6,48)*(1+4/2)
Obestavěný prostor - celkem:
-5-
=
=
93,60 m2
64,80 m2
Konstrukční výška
2,90 m
2,50 m
=
=
=
271,44 m3
194,40 m3
465,84 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech podlaží:
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,69
93,60 m2
158,40 m2
ZP1 =
ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny
zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm
4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování
RD do žumpy nebo septiku
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství
- vedlejší stavby celkem do 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2
celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 84 let:
s = 1 - 0,005 * 84 = 0,580
Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č.
I
Vi
typ A
III
III
II
II
III
0,00
0,00
0,00
0,01
0,00
III
III
I
III
III
0,00
0,00
0,00
0,00
0,05
II
0,00
III
V
0,00
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,254
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,860
Index polohy pozemku IP = 0,949
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 823,- Kč/m3 * 0,254 = 1 479,04 Kč/m3
CSP = OP * ZCU * IT * IP = 465,84 m3 * 1 479,04 Kč/m3 * 0,860 * 0,949= 562 317,19 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
Rodinný dům č.p. 114 - podíl 4/6 - výchozí cena pro výpočet
vlastnického podílu
Úprava ceny vlastnickým podílem
=
=
Rodinný dům č.p. 114 - podíl 4/6 - zjištěná cena
=
-6-
*
562 317,19 Kč
562 317,19 Kč
4/6
374 878,13 Kč
b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 - podíl 4/6
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 16:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
typ B
zděná tl. nad 15 cm
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
neumožňující zřízení podkroví
1274
Podkroví:
Krov:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
7,1*2,4+4,56*1,75
1.NP
=
[m2]
25,02
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
25,02 m2
2,90 m
Název
1.NP
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
1.NP
(7,1*2,4+4,56*1,75)*(2,90)
=
[m3]
72,56 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1.NP
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný
prostor
72,56 m3
72,56 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
Obj. podíl [%]
S
S
S
S
S
S
S
X
S
7,10
31,80
19,80
7,30
8,10
1,70
6,10
0,00
3,00
-7-
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
7,10
31,80
19,80
7,30
8,10
1,70
6,10
0,00
3,00
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
S
S
1,10
8,20
5,80
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,10
8,20
5,80
100,00
1,0000
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14):
[Kč/m3]
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
=
*
*
*
1 250,1,0000
0,9000
2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
72,56 m3 * 2 325,38 Kč/m3
=
=
2 325,38
168 729,57 Kč
*
=
*
=
=
0,150
25 309,44 Kč
0,816
20 652,50 Kč
20 652,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 84 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 94 = 89,4 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 %
Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 - podíl 4/6
- výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 - podíl 4/6 =
- zjištěná cena
4/6
13 768,33 Kč
c) Pozemky - podíl 4/6
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %;
orientace SV, S a SZ
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
6
-8-
č.
II
I
Pi
0,00
-0,04
III
I
0,00
0,00
I
II
0,00
0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,960
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,860
Index polohy pozemku IP = 0,949
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,860 * 0,960 * 0,949 = 0,783
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
1 590,37
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní
číslo
St. 334
Výměra
[m2]
153,00
Index
Koef.
0,783
Jedn. cena
[Kč/m2]
1 245,26
Upr. cena
[Kč/m2]
1 245,26
Cena
[Kč]
190 524,78
zastavěná plocha a
nádvoří
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
St. 802
20,00
1 245,26
nádvoří
§ 4 odst. 1
zahrada
86/14
529,00
1 245,26
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Pozemky - podíl 4/6 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu =
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
658 742,54
874 172,52
874 172,52 Kč
4/6
Pozemky - podíl 4/6 - zjištěná cena
582 781,68 Kč
=
24 905,20
Rekapitulace administrativního ocenění 4/6 nemovitosti
a) Objekt rodinného domu č.p. 114 - podíl 4/6
=
b) Zeměd.stav.bez čp/če na poz.parc.č. St. 802 - podíl 4/6 - podíl 4/6=
c) Pozemky - podíl 4/6
=
374 880,- Kč
13 770,- Kč
582 780,- Kč
Administrativní cena 4/6 nemovitosti činí celkem
971 430,- Kč
-9-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Samostatný RD 3+kk, na pozemku 373 m2 se nachází v centru obce Hvozdnice, Praha- západ. Dům je
určen k rekonstrukci, dům je napojen na městský vodovod i studnu, odpad řešen septikem, vytápění na
tuhá paliva. K domu náleží ještě menší stavba na pozemku.
Zastavěná plocha: 100m2, užitná plocha (bez sklepů): 90m2, plocha pozemků: 753m2.
Nabídková cena RK: 1.700.000,- Kč. (18.889,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední obec okresu
Praha-západ); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava
jednotkové ceny koeficientem 0,85.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16.056,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
2. srovnatelná nemovitost
Prodej RD (2 byty - 1+1,3+1) 180 m2 na pěkném a klidném pozemku 1054 m2 v lokalitě Hradištko u
Štěchovic, okr. Praha-západ. Nyní 2 byty - 1+1, 3+1 s vlastním vchodem IS: elektřina, vodovod, v plánu
kanalizace. Na pozemku garáž, možno využít jako dílnu, zahradní posezení, sklad. Doprava - do Prahy-30
minut autem, bus - PID.
Zastavěná plocha: 124m2, užitná plocha (bez sklepů): 140m2, plocha pozemků: 1054m2.
Nabídková cena RK: 2.190.000,- Kč (15.642,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední obec okresu
Praha-západ); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava
jednotkové ceny koeficientem 0,85.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.296,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
3. srovnatelná nemovitost
Prodej rodinného domu v obci Březová – Oleško, okres Praha – západ. Dům se nachází v zeleni s
výbornou dostupností do okolních měst. Leží na vlastním pozemku, který je oplocen s krásným výhledem
do krajiny, na pozemku o rozloze 1600 m² jsou vzrostlé stromy, pergola, kamenný krb, kůlna a dílna. Dům
dispozičně řešen jako 2+1 s prostornou verandou je po rekonstrukci – střecha, zateplen, topení, komín,
ele., koupelna a wc. Na podlahách keramická dlažba. Voda – vrtaná studna rozvedená do celého objektu
+ teplá voda – bojler, možnost připojení na veřejný vodovod. Topení – krbové kamna na tuhá paliva s
výměníkem, rozvedeny radiátory do každé místnosti i na verandu. Odpad – septik. Ele. 220V a 380V.
Objekt je vhodný k rekreaci, i k trvalému bydlení. Objekt po celkové rekonstrukci z roku 2003.
Zastavěná plocha: 110m2, užitná plocha obytné části (bez sklepů): 100m2, plocha pozemků: 1600m2.
Nabídková cena RK: 2.800.000,- Kč (28.000,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední obec okresu
Praha-západ); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (po celkové rekonstrukci z roku
2003) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem
0,85, výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.994,- Kč/m2 užitné plochy..
- 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody:
Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 13.296,- až 16.056,- Kč/m2 užitné plochy
Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše
uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 14.782,- Kč/m2 užitné
plochy
120m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 14.782,- Kč/m2 = 1.773.840,Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem:
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji
srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
1.770.000,- Kč
Srovnávací hodnota podílu 4/6 nemovitosti celkem:
Výslednou „obvyklou hodnotu“ výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního
spoluvlastnického podílu 4/6 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje
žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla
odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S
ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s
cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 4/6
oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na:
1.770.000,- Kč x4/6 x 0,9 = 1.062.000
0,9 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti.
1.062.000,- Kč
- 13 -
Rekapitulace
Administrativní cena 4/6 nemovitosti (cena podle cen.
předpisu)
Srovnávací hodnota 4/6 nemovitosti
971.430,- Kč
1.062.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč
0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v
daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti
na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a
poptávky.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto
posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které
mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný
stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik
roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení,
umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k
územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v
daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v
oblasti obdobných realit navrhuji
současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti
objektu rodinného domu č.p. 114 na pozemku parc.č. St. 334 s příslušenstvím, objektu zemědělské
stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 a pozemků parc.č. St. 334, St. 802, 86/14 vše v
katastrálním území Davle, obec Davle, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 11, vše vedené u
Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto odhadu k datu ocenění
21.1.2015 po zaokrouhlení na:
1.062.000,- Kč.
- 14 -
C. Závěr
a) Obvyklá cena oceňované 4/6 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
objektu rodinného domu č.p. 114 na pozemku parc.č. St. 334 s příslušenstvím, objektu
zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 a pozemků parc.č. St. 334, St. 802,
86/14 vše v katastrálním území Davle, obec Davle, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 11,
vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto odhadu
k datu ocenění 21.1.2015 po zaokrouhlení na:
1.062.000,- Kč.
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
Nájemní právo – Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňované 4/6 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
objektu rodinného domu č.p. 114 na pozemku parc.č. St. 334 s příslušenstvím, objektu
zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 802 a pozemků parc.č. St. 334, St. 802,
86/14 vše v katastrálním území Davle, obec Davle, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 11,
vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto odhadu
k datu ocenění 21.1.2015 po zaokrouhlení na:
1.062.000,- Kč.
Slovy : milionšedesátdvatisíc korun českých
V Hlučíně, 22.1.2015
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín – Darkovičky
tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2015.
E. Seznam příloh
1.
2.
3.
4.
Fotodokumentace - 2 strany;
Výpis z katastru nemovitosti - 2 strany;
Kopie katastrální mapy - 1 strana;
Místopis - 1 strana.
- 15 -
Fotodokumentace pořízená dne 21.1.2015
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
OZN.: V Kejsíři č.p. 114, Davle, okr. Praha-západ.
OZN.: V Kejsíři č.p. 114, Davle, okr. Praha-západ.
- 21 -