Znalecký posudek č - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

Znalecký posudek č - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

Znalecký posudek č. 1508-119/2014
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/2 rodinného domu
č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098 a pozemků parc. č. 1098 a parc.
č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec
Kladno, zapsané na listu vlastnictví č. 30494.
Zhotovitel:
ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“)
V Celnici 1031/4
110 00 Praha 1
IČO: 250 94 076
Zadavatel:
Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“)
JUDr. Jan Fendrych
Hradecká 3
130 00 Praha 3
Č. j. 132 Ex 19508/09-49
Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění
provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.
Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulní strany a 29 stran příloh. Zadavateli se předává ve
třech vyhotoveních.
VYHOTOVENÍ č. 4
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1508-119/2014
Předmět a účel znaleckého posudku
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty)
id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098 a pozemků parc. č. 1098 a parc. č.
1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu
vlastnictví č. 30494 (dále též jako „Nemovitost“).
Zhotovitel
Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4,
110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti
a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících,
a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů.
Závěr:
Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme
dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 3. 11. 2014 činí:
316 000 Kč
Slovy: tři sta šestnáct tisíc korun českých
2
Obsah:
SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. 1508-119/2014................................ 2
1
NÁLEZ............................................................................................................................... 4
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
2
Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4
Místní šetření ............................................................................................................. 4
Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4
Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4
Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 5
Poloha ....................................................................................................................... 6
Dopravní poměry ....................................................................................................... 6
Občanská vybavenost ................................................................................................ 7
Infrastruktura ............................................................................................................. 7
Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 8
Územní plán .............................................................................................................. 8
Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 9
OCENĚNÍ ........................................................................................................................ 10
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ..................................................................... 10
Analýza trhu ............................................................................................................ 10
Metody ocenění ....................................................................................................... 10
Nákladová metoda ................................................................................................... 10
Výnosová metoda .................................................................................................... 11
Porovnávací metoda ................................................................................................ 11
Volba metody........................................................................................................... 12
3
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 14
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 15
5
PŘÍLOHY......................................................................................................................... 16
Tabulky:
Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2) ............................................................... 5
Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu................................................................. 5
Tabulka č. 3:Výměry oceňovaného příslušenství ....................................................................... 6
Tabulka č. 4: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 6
Obrázky:
Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 7
Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 7
Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 8
Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu ...................................................................................... 8
3
1 Nález
1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty)
id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098 a pozemků parc. č. 1098 a parc. č.
1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu
vlastnictví č. 30494 (dále též jako „Nemovitost“).
Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti.
Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 3. 11. 2014.
1.2
Místní šetření
Místní šetření proběhlo dne 3. 11. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka.
Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být
ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.
1.3
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV
KN
k. ú.
parc. č.
č.p.
GP
NP
PP
ÚP
PD
Povinný
id.
IVS
nemovitost
1.4
– list vlastnictví
– katastr nemovitostí
– katastrální území
– parcelní číslo
– číslo popisné
– geometrický plán
– nadzemní podlaží
– podzemní podlaží
– územní plán
– projektová dokumentace
– ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo
nepeněžitého plnění
– ideální podíl
– Mezinárodní oceňovací standardy
– pojem odpovídající pojmu „Nemovitá věc“, jak je definována v občanském
zákoníku č. 89/2012 Sb.
Identifikace vlastníka
Povinný:
Podíl:
Jméno:
RČ:
Trvalé bydliště:
1/2
Dunka Pavel
761216/0688
Hradčanská 74, Dubí, 272 03 Kladno
Další vlastníci:
Další podíly:
Jméno:
1/2
Dunková Katarína
4
1.5
Popis Nemovitosti
Oceňovanou Nemovitost tvoří:
 Rodinný dům č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098,
 Pozemek parc. č. 1098 o výměře 319 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří,
 Pozemek parc. č. 1099 o výměře 666 m2, druh zahrada
včetně příslušenství, kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví
č. 30494.
Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.
Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky
předpokládáme špatný až havarijní stav a vybavení.
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je situován štítovou stěnou k místní
komunikaci. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou.
V současné době je objekt ve zhoršeném až havarijním technickém stavu a je nutná jeho
rekonstrukce popřípadě i statické posouzení. Okna objektu jsou dřevěná. Objekt je zděné,
smíšené konstrukce. Povrchová úprava objektu je jádrová, štuková omítka přičemž omítka
vykazuje známky poškození vzlínající vlhkostí, odstřikující vody, stékající vody či mechanickými
vlivy. Vnější povrchová úprava, klempířské konstrukce, výplně otvorů a pravděpodobně i střešní
krytina jsou za hranicí své životnosti. Dle dostupných informací je objekt napojen na el. energii,
veřejný vodovod a kanalizační síť.
Vlastní pozemek je v čelní části, kde je umístěn objekt rodinného domu, rovinný bez porostu a
v zadní části, za objektem je pozemek svažitý a zarostlý různými druhy dřevin respektive travin.
Mimo plochy zastavěné domem je na pozemku umístěna kolna.
Konstatujeme špatný až havarijní technický stav objektu.
Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2)
Pozn.: Výměry byly stanoveny doměřením z katastrální mapy
Užitná plocha byla stanovena odborným odhadem pomocí koeficientů z plochy
zastavěné.
Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu
5
Tabulka č. 3:Výměry oceňovaného příslušenství
Tabulka č. 4: Výměry oceňovaných parcel
V archivu obecního respektive stavebního úřadu byly dohledány pouze tyto dokumenty:

Potvrzení odboru výstavby o havarijním stavu střešní krytiny z roku 1967.

Nabývací titul z roku 1973.

Orientační – základní (historická) projektová dokumentace.
Žádné další podklady, nebyly dohledány.
1.6
Poloha1
Dubí je část města Kladno v okrese Kladno. Tato část města se nachází na východě Kladna.
K roku 2009 zde bylo evidováno 780 adres a k roku 2001 1837 obyvatel.
Dubí je „odděleno“ od ostatních částí Kladna „Průmyslovou zónou Kladno“.
Město Kladno je statutární město ve středních Čechách a současně též největší město
Středočeského kraje a třinácté největší město České republiky. Kladno se nachází 25 km
severozápadně od hl. města Prahy. Jižní a západní část města leží na rovinatém území, na
severovýchodě města se nachází několik mělkých údolí. K 1.1.2013 mělo město celkem 68 551
obyvatel. Kladno má následující části Dubí, Kladno, Kročehlavy, Rozdělov, Švermov, Vrapice a
Ostrovec.
Souřadnice GPS: 50°08'57.71"N, 14°08'15.11"E
1.7
Dopravní poměry2
Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné (úzké) komunikaci
Hradčanská. Nájezd na komunikaci II/101 (Kladno – Kralupy nad Vltavou – Neratovice) je od
Nemovitosti vzdálen cca 300 m. Komunikace II/101 je tzv. aglomerační okruh. Nájezd na
komunikaci první třídy č. 61 je od Nemovitosti vzdálen cca 1,3 km. Tato komunikace spojuje
město s rychlostními silnicemi R7 (Praha – Slaný – Louny – Chomutov, dále k Německým
hranicím) a R6 (E48) Praha – Nové Strašecí – Karlovy Vary - Cheb.
Území této části Kladna protíná železniční trať, jejíž stanice „Kladno – Dubí“ je od Nemovitosti
vzdálena cca 2,1 km.
1
2
Zdroj: www.wikipedia.cz
Zdroj: www.wikipedia.cz
6
Je zde zavedena i autobusová doprava, nejbližší autobusová zastávka „Kladno, Kralupská“ je
od Nemovitosti vzdálena cca 120 m.
Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti
Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti
1.8
Občanská vybavenost
V okolí Nemovitosti je veškerá občanská vybavenost.
1.9
Infrastruktura
Dle dostupných údajů je Nemovitost napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod,
kanalizaci a plynovod.
7
1.10 Cenová mapa pozemků
Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.
Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy
1.11 Územní plán
Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu obce vedena v ploše „2“ – nízkopodlažní bydlení
městského typu s parcelami nad 800 m 2 a stavba rodinného domu na tomto území je tedy
v souladu s územním plánem.
Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu
8
1.12 Majetkoprávní vztahy
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem
exekutorským, věcným břemenem opravy a údržby, zahájením exekuce, exekučním
příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví.
9
2 Ocenění
2.1
Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti
Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím
jako „2“ – nízkopodlažní bydlení městského typu s parcelami nad 800 m2.
Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší
a nejvyšší.
2.2
Analýza trhu
Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve
funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy
v blízkém okolí.
Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém
horizontu.
2.3
Metody ocenění
Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné
straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na
straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např.
druh a využití nemovitosti).
V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty
nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:



nákladová,
výnosová,
porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých
metod.
2.4
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití
a hodnotou podobnou oceňovanému majetku.
Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota,
která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění.
Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální
zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou.
K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků.
Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských
ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod.
Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím
zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám
a opravám, závadám a způsobu užívání.
10
2.5
Výnosová metoda
Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným
užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou
je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást
otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh.
Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících
předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů.
Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou
dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory.
Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník
nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto
skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní
náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň
z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda,
plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod.
Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou
výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají
a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové
úpravy, zařizovací předměty, aj.)
Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady.
Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a
zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu
můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou
investor požaduje za investovaný kapitál.
2.6
Porovnávací metoda
Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými
nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na
její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi
podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných
nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory,
jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost,
poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha
v obci, velikost a další.
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených
parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu
oceňované Nemovitosti.
V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké
lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom
případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem,
který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.
11
2.7
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání.
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi
nabízenými k prodeji v blízké lokalitě.
Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být
směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např.
lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.).
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených
parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované
Nemovitosti.
Porovnávané nemovitosti:
Porovnávaná nemovitost č. 13
Rodinný dům o dispozici 3+1 a užitné ploše 109 m2, na pozemku o celkové ploše 161 m2 v ulici
V. Doubnera, v obci Kladno - Dubí, v okrese Kladno je nyní po částečné rekonstrukci vnitřních
prostor a výplní otvorů (předmětem stavebních úpravy bylo: výměna oken za plastová, plynové
topení, topná tělesa, koupelna, kuchyňská linka, vnitřní dveře, zárubně). K objektu náleží
samostatně stojící kolna. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a el.
vedení. Vytápění zajišťuje plynový kotel.
Porovnávaná nemovitost č. 24
Rodinný dům z roku 1964 o užitné ploše 239 m2, na pozemku o celkové ploše 743 m2 v ulici
Vrapická, obci Kladno - Dubí v okrese Kladno je realizován jako samostatně stojící rodinný
dům. Objekt je umístěn u hlavní komunikace a nad objektem je železniční trať se zastávkou.
Svislé nosné konstrukce jsou zděné, ze smíseného zdiva. Stropní konstrukce je zhotovena jako
3
4
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kladno-dubi-v--doubnera/2259169372#img=0&fullscreen=false
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kladno--vrapicka/1036709980#img=0&fullscreen=false
12
dřevěný trámový strop. Střecha polovalbová, krytina tašková, klempířské konstrukce
z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná špaletová, dveře hladké plné, schodiště kamenné
a dřevěné. Podlahy prkenné a z teracové dlažby, vytápění možné kamny na tuhá paliva,
elektroinstalace světelná a motorová. Nemovitost je dlouho neobývaná v havarijním stavu,
většina prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti je na konci své životnosti, v nosném
obvodovém zdivu jsou trhliny, poškozenou krytinou zatéká do domu, výrazné známky vzlínání
vlhkosti, opadávají omítky a projevuje se plíseň. Objekt je v havarijním stavu. Objekt je napojen
na veřejný vodovod a el. vedení. Odpadní vody jsou svedeny do kanalizační jímky. Vytápění
zajišťuje kotel na tuhá paliva.
Porovnávaná nemovitost č. 35
Rodinný dům o dispozici 5+1 a užitné ploše 139 m2, na pozemku o celkové ploše 212 m2 se
nachází v obci Kladno - Dubí v okrese Kladno. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu
o 1 NP, využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškami. Objekt prošel částečnou
rekonstrukcí. Jednalo se o rozvody odpadů a elektřiny, dále podlahy, toalety, stropů,
rekonstrukce komínu a vnitřní omítky. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a el.
vedení. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva.
Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet.
Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po
zaokrouhlení 316 000 Kč
5
Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kladno-dubi-/2644033628#img=0&fullscreen=false
13
3 Závěrečný výrok
Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 3. 11. 2014 stanovena následovně:
a) Cena obvyklá id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098 a pozemků
parc. č. 1098 a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno,
zapsané na listu vlastnictví č. 30494, činí k datu ocenění:
316 000 Kč
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí:
Nájemní právo – Nezjištěno
Věcná břemena – Věcné břemeno opravy a údržby. Oprávnění pro pozemek parc. č. 1092,
povinnost k pozemku parc. 1098.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Cena obvyklá id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098 a pozemků
parc. č. 1098 a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno,
zapsané na listu vlastnictví č. 30494, činí k datu ocenění:
316 000 Kč
Slovy: tři sta šestnáct tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem
č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých
zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být
reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání
v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez
předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
14
4 Znalecká doložka
Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti,
jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve
znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění:
Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování
podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů
účetní evidence, daně.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1508-119/2014 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ………………………………………
Ing. Jiří Čížek
Podpis za znalecký ústav:
…………………………………………
Ing. Andrea Paslerová
V Praze dne 20.11.2014
15
5 Přílohy
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví
Příloha č. 6: Stavební dokumentace
Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet
Příloha č. 8: Fotopříloha
16
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými
a omezujícími podmínkami:
1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých
Zadavatelem.
2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny
v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze
zobecňovat k jakýmkoli jiným případům.
3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu
6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem
nezmění tržní podmínky.
4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část
ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za
omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku
a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry.
6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách.
Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být
zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu
ocenění.
7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi
aplikovanými zákony a předpisy v ČR.
8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu
ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty.
9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu
ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách
a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti
s výsledkem znaleckého posudku.
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní
hodnota
Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 6:
„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi
ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými
partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez
nátlaku.“
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS7

„odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla
zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,

„by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je
odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,

„k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,

„mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za
každou cenu,

„ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za
každou cenu,

„při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi
osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná
společnost, vlastník-nájemce),

„po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším
způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,

„ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající
byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku,
jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,

„a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb.
Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů (zákon o oceňování majetku):
§2
Způsoby oceňování majetku a služeb
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají
vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího
nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
(2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu,
osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.
6
International Valuation Standards 2005, str. 82-83.
MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr.
a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
7
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly
získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:




Usnesení o jmenování znalce,
Výpis z katastru nemovitostí,
Katastrální mapa,
Místní šetření.
Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva
financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního
(ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např.
sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
Použitá literatura







ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha:
CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2.
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s.
ISBN978-80-245-1211-2.
ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s.
ISBN 80-902109-3-7.
ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou.
časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011.
DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134
s. ISBN 978-80-245-0728-6.
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha:
Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8.
Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství
CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví
Příloha č. 6: Stavební dokumentace
Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet
Porovnávané nemovitosti
Poř.
č.
Lokalita
1 Kladno - Dubí - V. Doubnera
2 Kladno - Dubí - Vrapická
3 Kladno - Dubí
Průměr
Celk. nabídková
cena
Plocha
(Kč)
1 350 000 Kč
900 000 Kč
829 000 Kč
Nabídková
cena/m
Koef. nab.
ceny
Koef.
Polohy
Koef. tech.
stavu
Koef.
pozemku
Koef. Přístupu
a parkování
m2
109
239
139
(Kč/m2)
12 385 Kč
3 766 Kč
5 964 Kč
0,80
0,80
0,80
1,00
1,10
1,00
0,75
1,10
0,85
1,20
1,10
1,20
0,85
0,95
0,95
Celková hodnota
Plocha
Hodnota
(Kč)
m2
(Kč/m2)
790 445
149
2
Oceňovaná Nemovitost
Lokalita
Stavba pro bydlení č.p. 74 na
pozemku parc. č. 1098
Cena celkem po zaokrouhlení
Spoluvlastnický podíl
5 305
790 000
Koeficient
Částka
Spoluvlastnický podíl
0,5
395 000 Kč
Koef. Vlivu spoluvlastnictví
Celkem podíl zaokrouhleno
0,8
316 000 Kč
316 000
Koef.
Velikosti
UP
0,95
1,10
1,00
Koef.
Celkem
0,55
1,15
0,80
Upravená cena
(Kč/m2)
6 812
4 331
4 771
5 305
Příloha č. 8: Fotopříloha