Hypotéky obecně

Hypotéka na koupi vašeho bydlení
Co je hypotéka a zástavní právo
Hypoteční úvěr na koupi, rekonstrukci nebo výstavbu bydlení je u bank nejníže a tedy pro klienta
nejpříznivěji úročený typ úvěru, protože je zajištěn zástavním právem k nemovitosti zapsaným v
katastru nemovitostí (dále jen zástavní právo nebo zástava).
 Pozn. Hypotéky mají nižší úrokové sazby pro klienty než úvěry ze stavebního spoření. V
hypotéce není nutné spořit, má tedy nižší splátku, nižší počáteční poplatky a nižší celkové
náklady pro klienta než úvěr ze stavebního spoření na stejnou výši a délku úvěru. Hypotéky se
poskytují max. na 30 let, úvěry ze stavebního spoření zpravidla max. na 23 let.
Hypotéka na bydlení znamená, že tento úvěr banka smí poskytnout pouze na zákonem definovaný účel
bydlení, což je nejčastěji uvedená koupě, rekonstrukce nebo výstavba bytové jednotky nebo rodinného
domu (dále jen nemovitost).
Klient při hypotéce dává své úvěrující bance do zástavy zpravidla nemovitost, kterou kupuje, ale může
dát do zástavy i jinou nemovitost, pokud nějakou vlastní (nebo pokud ji vlastní např. jeho příbuzný,
který strpí zástavu).
Pokud si kupující bere u své banky hypotéku a na kupované nemovitosti vázne zástava k úvěru
prodávajícího, problém se běžně řeší tak, že kupující částí kupní ceny splatí zůstatek úvěru
prodávajícího přímo do jeho banky, která poté zástavu z nemovitosti sejme.
Limit u hypoték, který je vhodné dodržet
Hypotéka na bydlení má pro klienta příznivou úrokovou sazbu (dnes těsně pod 2% p.a.), pokud
žádá o úvěr do 85% znaleckého tržního ocenění nemovitosti dle posudku znalce banky (tento limit
mají některé banky 80%, některé banky 90%). Hypotéky nad tento limit mají úrokovou sazbu zvýšenou
o přirážku cca 1% p.a. a to nikoli jen z nalimitní části ale z celého úvěru (hypotéky nad tento limit
poskytuje jen menšina bank, zejm. ty největší, protože „malé milé“ banky si vybírají jen klienty s úvěry
pod tento limit a s vysokými příjmy).
Výše znaleckého tržního ocenění nemovitosti často ale ne vždy vyjde ve výši kupní ceny. Určí ji
posudek znalce banky.
Kupující by tedy ideálně měl mít vlastní hotovost ve výši aspoň 15% kupní ceny, aby se jeho hypotéka
vešla do limitu 85% znaleckého tržního ocenění nemovitosti.
Financování „celé“ kupní ceny z úvěru
Pokud kupující nemá dostatečnou hotovost, doporučuji nezvětšovat hypotéku nad uvedený limit, aby se
nezhoršila její úroková sazba, a chybějící finance se obstarají z doplňkového úvěru ze stavebního
spoření, který je bez zástavy a bez ručitele. Klient ani nemusí mít smlouvu o stavebním spoření,
resp. nemusí v ní mít nic naspořeno, přesto může dostat úvěr do 800 tis. Kč.
I u doplňkového úvěru ze stavebního spoření je nutné dodržet zákonem definovaný účel bydlení.
Takový úvěr „ze stavebka“ bez zástavy a bez ručitele má však úrokovou sazbu vyšší než hypotéka
(4,95% p.a., pokud klient na počátku jednorázově naspořil 10% výše úvěru, jinak 5,30% p.a., po
překlopení z překlenovacího úvěru do řádného úvěru se úroková sazba sníží vždy na 3,99% p.a.).
Pokud později klient má nějakou hotovost, měl by mimořádnými splátkami předčasně splácet uvedený
úvěr „ze stavebka“, protože v hypotéce má úrokovou sazbu nižší.
Prokázání příjmu a základní náležitosti k hypotéce
Pokud klient v nějaké bance chce hypotéku, pak musí:
a) Klient musí prokázat dostatečný příjem (myslí se čistý příjem po odečtu odvodů státu):
1
- zaměstnanec jej prokáže potvrzením příjmu od mzdové účtárny na formuláři banky a kopiemi
zpravidla 6 posledních bankovních výpisů se mzdou
- OSVČ jej prokáže dvěma posledními daňovými přiznáními s kopií bankovního výpisu o úhradě příp.
doplatku daně z příjmu a potvrzením o bezdlužnosti od finančního úřadu.
Od příjmu se odečtou splátky jiných úvěrů klienta a životní minimum jeho rodiny, zbytek je schopnost
klienta splácet, např. žádaný úvěr.
b) Klient musí v úvěrující bance mít nebo zřídit běžný účet, z něhož si banka bude podle úvěrové
smlouvy strhávat povoleným inkasem měsíční splátku úvěru (u stavební spořitelny se běžný účet
nezřizuje).
c) Klient musí nemovitost, kterou bance dává do zástavy, pojistit na živelná rizika.
Rychlost vyřízení úvěru
Pokud je s klientem sepsána žádost o hypotéku, doložil příjem a ostatní doklady a je hotové znalecké
tržní ocenění, je hypotéka schválena a lze podepsat úvěrovou smlouvu: v Hypoteční bance za 1-2 dny,
v České spořitelně do 5 dnů, v Komerční bance za 1-2 týdny atd.
Výše popsaný doplňkový úvěr ze stavebního spoření je jednodušší, protože neobsahuje zástavní právo,
a je po sepsání žádosti o úvěr, doložení příjmu a ostatních dokladů schválen a lze podepsat úvěrovou
smlouvu za 1 den.
Poplatky bank u hypoték
Poplatky bank, které se vzhledem k silné konkurenci mezi bankami klientům promíjejí, zpravidla jsou:
- poplatek za zpracování úvěru (cca 2.500-3.900 Kč)
- poplatek za vedení úvěrového účtu (cca 150 Kč/měs, některé banky už jej nevybírají vůbec)
Klient zpravidla musí uhradit:
- znalečné za znalecké tržní ocenění nemovitosti (u bytu cca 3.500 Kč, u rodinného domu cca 5.0006.000 Kč, není-li zkolaudován, pak více), u developerské výstavby bytových domů se znalečné promíjí
- „urychlovací“ poplatek (cca 1.900 Kč) za čerpání schválené hypotéky ihned po podání podepsané
smlouvy o zřízení zástavy nemovitosti pro banku na podatelnu katastru (bez čekání na zavkladování).
 Úvěr ze stavebního spoření má počáteční poplatky značné: poplatek 1% z výše úvěru (z cílové
částky) za právo spořit a opět poplatek 1% z výše úvěru (z cílové částky) za zpracování úvěru.
Čerpání hypotéky a „urychlovací“ poplatek
Pokud klientovi stačí čerpat schválenou hypotéku až po zavkladování zástavního práva k nemovitosti v
katastru nemovitostí, tj. nabytí právní moci (trvá cca měsíc, prodávající na peníze tak dlouho zpravidla
nechce čekat), neplatí v bance „urychlovací“ poplatek (cca 1.900 Kč), protože banka umožňuje čerpat
hypotéku až poté, co zástava právně vznikla.
Klient, který spěchá a chce čerpat hypotéku ihned po podání podepsané smlouvy o zřízení zástavy
nemovitosti pro banku na podatelnu katastru, ji takto rychle čerpat může za uvedený poplatek.
Doba fixace úrokové sazby a mimořádné splátky
U hypoték se úroková sazba sjednává na dobu fixace, zpravidla 3 nebo 5 let. V dnešní době nízkých
úrokových sazeb doporučuji sjednávat si fixaci 5 let, příp. i 7 let.
Při výročí (vypršení) doby fixace, má klient právo mimořádnou splátkou bez sankce část nebo celou
hypotéku předčasně splatit (ze své hotovosti nebo z jiného úvěru, tj. hypotéku lze přeúvěrovat do jiné
banky).
Zpravidla lze v bance za přirážku 0,10% p.a. k úrokové sazbě koupit právo i během doby fixace (např.
během sjednaných 5 let) dělat mimořádné splátky 1x za 12 měsíců do výše 20% zůstatku úvěru. Při
očekávání jednorázového příjmu v budoucnulze lze sjednat jednorázovou mimořádnou splátku na
konkrétní datum, což v bance zpravidla stojí poplatek (1% z výše mimořádné splátky apod.).
Vhodné a nevhodné slevy různých bank
Jak banky lákají klienty na různé slevy? Jsou různé druhy slev, u nichž je podle zájmu klienta třeba
zvážit, zda se mu vyplatí na ně přistoupit. Několik příkladů:
2
- Úvěrové pojištění (zpravidla pojištění úmrtí a invalidity, příp. jiné kombinace) není k hypotéce
povinné, ale je za ně poskytována sleva z úrokové sazby cca 0,20-0,30% p.a. Moji klienti tuto slevu u
řady bank dostávají i bez úvěrového pojištění.
- Hypoteční banka umožňuje volnost a nesvazuje klienta podmínkami. Slevu poskytuje jako obchodní,
tj. bez podmínek. Klient u ní na běžný účet zasílá 1-násobek splátky úvěru.
- Komerční banka poskytuje úrokové zvýhodnění 0,30% p.a. (ale výsledná úroková sazba je stejná
nebo horší než v Hypoteční bance) za to, že klient bude na běžný účet zasílat 1,3-násobek splátky
úvěru.
 Vyžaduje-li nějaká banka jako podmínku slev zasílat na běžný účet více než 1-násobek splátky
úvěru, není přebytek vázán a klient s ním může disponovat převodním příkazem nebo výběrem
z bankomatu i týž den, ale musí vytvářet obrat.
- Česká spořitelna poskytuje úrokové zvýhodnění 0,30% p.a. (ale výsledná úroková sazba je stejná jako
v Hypoteční bance) a navíc bonus odepsání až 4% z výše úvěru klienta (při fixaci 5 let činí bonus 4% a
účetně se odepíše po třetinách 5., 10. a 15. rok) za to, že klient bude na běžný účet zasílat 1,5-násobek
splátky úvěru a jeho právo činit mimořádné splátky při výročí fixace úrokové sazby bude
omezeno na max. 20% zůstatku úvěru a během doby fixace mimořádné splátky nejsou možné vůbec.
 Příjmově silnější rodina tedy sama přijde na to, že hypotéka u ČS pro ni není vhodná.
Nepřistoupit u ČS na bonus odepsání až 4% z výše úvěru klienta znamená též nezískat úrokové
zvýhodnění 0,30% p.a.
- UniCredit Bank poskytuje slevu z úrokové sazby 0,50% p.a. (výsledná úroková sazba je 1,67% p.a.)
za úvěrové pojištění Cardif (je sjednán vždy na 5 let, ikdyž má klient fixaci úrokové sazby jinou než 5
let) s jednorázově zaplaceným pojistným. Pojistné Cardif na 5 let činí 3% z původní výše úvěru (při
měsíčním placení pojistného Cardif se sleva z úrokové sazby 0,50% p.a. neposkytne) a na prvních 5 let
jej lze uhradit navýšením úvěru o pojistné. Pokud klient na dalších 5 let další pojistné Cardif opět 3% z
původní výše úvěru nezaplatí, odebere se mu sleva z úrokové sazby 0,50% p.a., tj. skokově mu naroste
úroková sazba na další období fixace. Přitom rozsah pojištění Cardif je malý: pojištění úmrtí + jedna ze
tří vybraných položek (pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání nebo invalidita). Klient bude na běžný
účet zasílat 1,5-násobek splátky úvěru.
 Mnoho klientů a bohužel i finančních poradců si nesprávně myslí tyto omyly:
- že na počátku jednorázově zaplacené pojistné Cardif 3% z původní výše úvěru klienta
pojišťuje na celou dobu úvěru, např. 30 let (po zakalkulování skutečného pojistného Cardif
placeného každých 5 let se úroková sazba takové hypotéky už nejeví tak výhodná).
- že klient je pojištěn na úmrtí a všechny tři položky (z nichž se ale vybírá jen jedna).
Rozsah mých služeb finančního poradce
Součástí mých služeb finančního poradce, který zastupuje řadu peněžních ústavů, je:
- můj komplexní servis s vyřízením hypotéky a příp. doplňkového úvěru ze stavebního spoření
- posouzení příjmů a výše dosažitelného úvěru
- vysvětlení všech slev, poplatků a podmínek u bank a pojišťoven, příp. získání slev, které by klient
sám v bance nezískal
- připomínkování smluv na koupi nemovitosti zejm. z hlediska způsobilosti ke schválení úvěru
- pojištění nemovitosti
- vinkulace pojištění nemovitosti pro banku
- u některých bank mohu schválenou úvěrovou smlouvu klientovi přinést k podpisu na jemu vyhovující
místo, takže na podpis nemusí chodit na pobočku (uvolňování z práce apod.).
RNDr. Miloš Milostný, Brno
mobil 724 120 388
e-mail [email protected]
3