znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 615 - 61/2012
ve věci ocenění nemovitostí:
stavba – budova pro bydlení čp. 44, část obce Dyjákovice, stojící na pozemku p.č. st. 521 se všemi
součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 521 a p.č. 910, vše v k.ú. i obci Dyjákovice,
okrese Znojmo
Exekutorský úřad Brno-město
soudní exekutor JUDr. Karel Urban
č.j. 97 EX 894/09
Minská 54 616 00 Brno
Účel posudku:
Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro
exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je
nepřípustné.
Podle stavu ke dni 6.11.2012 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění,
v současné cenové úrovni posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Doubek
Objednatel posudku:
Vlkova 164/4 Znojmo 669 02 Znojmo 2
tel.: 515 225 062, fax: 515 264 921
e-mail: [email protected]
- ekonomika, ceny a odhady nemovitostí
- stavebnictví, stavby obytné a průmyslové
odhadce majetku
koncesní listina:
oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité a podnik
certifikovaný SCOM, o.p.s.,
- ev.č. certifikátu C 020/06, nemovitosti - Approved by TEGoVA
(The European Group of Valuers' Associations)
člen České komory odhadců majetku® ev.č. 340
člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku
člen Asociace znalců a odhadců ČR
znalec
Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 listinných
vyhotoveních, elektronicky mailem.
Ve Znojmě, 25.11.2012
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla
Urbana/Mgr. Petry Eliášové, č.j. 97 EX 894/09-224 ze dne 22.10.2012 je:
„stanovit:
- cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to:
- pozemek parc.č. St. 521, o výměře 640 m2, zastavěná plocha a nádvoří
- pozemek parc.č. 910, o výměře 278 m2, zahrada, zemědělský půdní fond
- budova v části obce Dyjákovice, č.p. 44, bydlení, na pozemku parc.č. St. 521
zapsáno na LV č. 157, pro obec Dyjákovice, k.ú. Dyjákovice, Katastrální úřad pro Jihomoravský
kraj, KP Znojmo
tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 894/09-15 ze dne
21.2.2009,
-
cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených,
cenu závad, které prodeje v dražbě nezaniknou,
a výslednou cenu“
Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku.
V souladu s příslušnými zákonnými normami, které nakonec odkazují na § 2 odst. 1 zákona
č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku),
bude v tomto znaleckém posudku stanovená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení
pojmů viz dále.
2. Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti:
Region:
Okres:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Dyjákovice čp. 44 671 26 Dyjákovice
Jihomoravský
Znojmo
Dyjákovice
828
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:
Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 6.11.2012 v dopoledních hodinách za
přítomnosti podle všeho povinné. Zpřístupněny byly i vnitřní prostory budov a jejich příslušenství.
Povinná byla ohledně místního šetření řádně obeslána dopisem.
4. Podklady pro vypracování posudku:
a) dodané a zajištěné objednatelem

usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97 EX 894/09-224 ze dne
22.10.2012
-3


exekuční příkaz vydaný stejným soudním exekutorem č.j. 97 EX 894/09-15 ze dne 21.2.2009
výpis z KN – LV č. 157 pro k.ú. Dyjákovice ze dne 18.10.2012
informativní kopie katastrální mapy
b) dodané a zajištěné znalcem
















informativní kopie katastrální mapy pořízená internetem vč. informací o pozemcích a budovách
skutečnosti a výměry zjištěné na místě
silniční mapa České republiky 1 : 200 000
silniční mapa okresu Znojmo
1 : 100 000
geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000
časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2011
informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004
„Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV.
„Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické
nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998
Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004
„Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995
„Úřední oceňování majetku 2012“:
o zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
o vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění s účinností od 1.1.2012, kterou se provádějí některá
ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
o komentář - oceňování nemovitostí, oceňování věcí movitých, kódy CZ-CC, počty obyvatel obcí ČR
Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. * Ing. Pavel Krejčíř * Ing. Vlasta Scholzová * Akademické nakladatelství
CERM®, s.r.o. Brno
„Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM
„Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2011
„Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996
„Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004
5. Vlastnické a evidenční údaje:
Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro
Jihomoravský kraj, KP Znojmo, na LV č. 157 pro k.ú. Dyjákovice jako:
Pozemky:
p.č.
st. 521
910
výměra (m2)
druh pozemku
640 zastavěná plocha a nádvoří
278
zahrada
Budovy:
typ budovy, část obce,
č. budovy
Dyjákovice, čp. 44
způsob využití
způsob využití
způsob ochrany
zemědělský půdní fond
způsob ochrany
bydlení
na parcele
st. 521
Ve vlastnictví:
Milena Mariánusová, r.č. 796228/4715, Dyjákovice 44 671 26 Dyjákovice
Další podrobnosti viz přílohy posudku (jedná se o nejaktuálnější informace, které měl znalec k dispozici).
6. Dokumentace a skutečnost:
K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu
s výsledky a informacemi z místního šetření se jeví jako dostačující pro zpracování posudku.
V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací,
které měl znalec k dispozici.
-4Zpracovatel posudku neručí za doložené podklady a poskytnuté informace, vychází z toho, že
získané informace důležité pro zpracování tohoto posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tedy
z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále prověřovány, nenese právní důsledky nepravých dokladů
a nepravdivých informací.
7. Celkový popis nemovitosti:
Obec Dyjákovice je větší obcí převážně zemědělského regionu - okresu Znojmo. Obec se rozkládá
při silnici II. třídy č. 408, která prochází napříč okresem, směrem východním vede do Hevlína,
směrem západním směřuje přes Suchohrdly u Znojma, Kuchařovice, Přímětice, Citonice, Lesnou a
Šumnou do sousedního třebíčského okresu. Nejbližší nejdůležitější správní centrum je okresní
město Znojmo, od kterého je obec vzdálená cca 25 km jihovýchodním směrem po pozemních
komunikacích. Nejbližší železniční stanice je v obci Božice, vzdálená cca 10 km, nebo v obci
Hevlín, kam však zajíždí pouze lokální spoj z města Hrušovany nad Jevišovkou.
Vybavenost a volnočasové aktivity: MŠ, ZŠ, dětské centrum volného času, rybářský klub,
myslivecké sdružení, fotbalový SK Ajax, sbor dobrovolných hasičů, hospoda, restaurace, obchod…
…
Vesnický RD se nachází ve východní části obce, jižně od průtažní silnice II/408, v klidové lokalitě
přístupné po místních komunikacích zpevněných spíše špatným asfaltem.
Přístupový pozemek obecní. Sítě v místě: elektřina, voda, plyn.
Typický vesnický RD, postaven v zástavbě lemující silnici/místní komunikaci.
B. Posudek
Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování
majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“: jedná se o „odhadovanou částku, za
kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně
kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají
informovaně, rozvážně a bez nátlaku.“ – definice dle IVSC (The International Valuation Standards
Committee - Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) – aktualizace rok 1998.
Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem
„obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF
ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem
nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik
let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování
a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému
-5vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti.
Než se přistoupí k vlastnímu stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní
hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem,
přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či
postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec
mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných
údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka.
Obvyklá cena bude určována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně
nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty)
staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč
jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako
celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní
hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta
skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb
(„stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř.
způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem
nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot.
Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty –
o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu.
Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená
o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena –
částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez
odpočtu opotřebení.
Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby
úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat
na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku
s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř.
s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny.
Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro stanovení obvyklé ceny.
-
Věcná hodnota nemovitosti
Věcná hodnota staveb je určená s využitím THU – tabulkových cen za m3 o.p.
Při vyčíslování věcné hodnoty nemovitosti budou vyjmenovány nejpodstatnější její části, zároveň
bude podle potřeby proveden jejich popis.
Nemovitost lze rozdělit na tyto podstatné části:
1) Rodinný dům čp. 44
2) Zbor hospodářské části navazující na dům
3) Další drobné stavby vč. venkovních úprav (vedlejší stavba na dvoře, zpevněné plochy,
přípojky sítí vč. objektů na nich, oplocení, apod.)
4) Pozemky p.č. st. 521, 910
-6Případné venkovní úpravy či další drobné stavby jsou v podstatě samozřejmým příslušenstvím
hlavní stavby (budovy domu pro bydlení). Podrobněji v této kapitole bude popsán tedy hlavně dům
pro bydlení. Zbor hospodářské stavby na dům navazujíc je z pohledu obvyklé ceny k ničemu/bez
vlivu.
Protože věcná hodnota je informativní, bude vyčíslená hlavně u domu pro bydlení, u ostatního
příslušenství nemá smysl se jí zabývat, neboť stavby příslušenství nemají klíčový vliv na výsledné
stanovení obvyklé ceny.
1) Rodinný dům čp. 44
Základní půdorys do „L“, částečně podsklepeno, ale sklep má propadlou klenbu, takže k ničemu,
není s ním uvažováno jako s cenotvorným vlivem.
Vstup do chodby procházející napříč do zápraží do dvora. Vlevo a vpravo po jednom pokoji, na
konci chodby vpravo vstup do kuchyně, v ní vestavěná koupelna.
Koupelna je v rozestavěnosti – tak nějak lepená, stav kuchyně sporý, nedok. obklady, voda podle
všeho jedn studená, byť v koupelně bojler… voda v plastu, ale vedená po povrchu…
V domě se topí pouze kamny na TP.
Celkový stav spíše než cokoliv jiného zhoršený, k zásadní reko., pokud ne ke zbourání, protože
morálně dožito. Stav se významně promítá do hodnoty.
Podrobnější technický popis a vybavenost jsou zřejmé v následujících tabulkách zde v kapitole o
věcné hodnotě.
Konstrukce
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Popis
pasy bez izolací
smíšené - cihla pál./nepál., tl. až 60 cm
dřevěné trámové, v ložnici viditelné trámy
sedlová, dřevěný krov
hladká pálená
nic
váp. hladké
ze dvora pouze špryc, z ulice váp. hladké, dožívají
nic
pouze v kuchyni
dřevěné náplňové
okna dřevěná zdvojená
betony + volně koberce
dlažby, betony+koberce
lokálně na TP
světelná
studené a teplé, plast, po povrchu!
el. boiler
ne
od wc, od vany
plyn. sporák
vana
kombi mísa
-7Výpočet věcné hodnoty staveb
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby
Seznam podlaží
Název podlaží
Název místnosti
1.np
chodba
pokoj
pokoj
kuchyně
koupelna
zápraží
Zastavěná plocha
Započitatelná plocha podlaží
Podlahová plocha
Koeficient Započitatelná plocha
123,31 m2
82,63 m2
12,01 m2
1,00
12,01 m2
28,73 m2
1,00
28,73 m2
2
21,56 m
1,00
21,56 m2
2
13,49 m
1,00
13,49 m2
2
4,98 m
1,00
4,98 m2
3,73 m2
0,50
1,86 m2
Výpočet obestavěného prostoru
Název
celkový
Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor
Jednotková cena (JC)
Rozestavěnost
Reprodukční hodnota (RC)
Stáří
Další životnost
Opotřebení
Věcná hodnota (VH)
(13,43x6,7+6,6x5,05)x(2,71+(5,70-2,71)÷2)
[m2]
[m3]
[Kč/m3]
%
Kč
roků
roků
%
Kč
Současný stav
123
518,52
3 510
100,00
1 820 015
=
=
Obestavěný prostor
518,52 m3
518,52 m3
Budoucí stav
65,00
637 005
4) Pozemky
Je-li v obci cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady resp. ostatní plochy
tvořící s nimi funkční celek ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa, je možné vyjít opět
z několika metod. Nejpoužívanějšími metodami jsou indexová metoda, metoda třídy polohy
(Naegeliho), Sammetova metoda. Výstupy těchto metod je však nutno velmi citlivě zvažovat, neboť
ve většině případů nedávají pro podmínky našeho trhu adekvátní výsledky (uvedené metody byly
vesměs vypracované zahraničními autory, je v nich patrná snaha postihnout zejména problematiku
ocenění pozemků v zemi vzniku metody).
Optimální metodou pro ocenění pozemků je metoda porovnávací, která je však podmíněna
dostatečným souborem vstupních dat o realizovaných cenách pozemků v posledním období. Takové
informace se na českém trhu stále teprve shromažďují, avšak při dobré znalosti místních podmínek
v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat.
-8Výkaz výměr:
Pozemek
parcelní číslo
st. 521
celkem
druh
zastavěná plocha a nádvoří
910
celkem
celková výměra pozemků
zahrada
Výměra v m2
640
640
278
278
918
Pro obec není zpracovaná oficiální cenová mapa. Znalec proto vyhodnotil databázi směrných cen
pozemků, kterou vypracovala regionální skupina znalců a odhadců, kteří se oceňováním
nemovitostí na tržních principech více zabývají, přičemž zpracovatel ocenění se určitým způsobem
na tvorbě této databáze podílel.
Po vyhodnocení všech dostupných informací lze určit současnou jednotkovou hodnotu pozemku na
částku 120,- Kč/m2.
…
Na pozemky je při vyčíslování jejich hodnoty v rámci věcné hodnoty pohlíženo jako na volné, to
plyne z podstaty filozofické konstrukce věcné hodnoty. Ta tkví v tom, že věcná hodnota se snaží
vyjádřit náklady potřebné na pořízení stejné či obdobné nemovitosti, tj. investor by musel koupit
nejprve volný pozemek a pak na něm postavit za patřičné náklady příslušnou stavbu, která je
samozřejmě v současnosti opotřebená. Proto musí být pohlíženo na pozemky jako na volné.
pozemky p.č. st. 521 a 910
Výměra [m2] :
Jednotková hodnota [Kč/m2] :

640+278 =
918
120,-
Hodnota pozemků:
110 160,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti
1) Rodinný dům č.p. 44
4) Pozemky
=
=
637 005,- Kč
110 160,- Kč
Věcná hodnota celkem
747 165,- Kč
Věcná hodnota – po zaokrouhlení
750 000,- Kč
-
Výnosová hodnota nemovitosti
Výnosová hodnota bývá určována u nemovitostí s potenciálem komerčního využití. Nemovitost je
určená apriori pro bydlení, tj. u ní nemá smysl se zabývat výnosovou hodnotou.
Výnosová hodnota nemovitostí nebude v tomto oddíle určována, neboť nemá význam jako
podpůrná hodnota pro určení obvyklé ceny.
-
Porovnávací hodnota nemovitosti
Porovnávací hodnota bude stanovená na základě následujících shromážděných informací
z relevantního trhu:
-9Lokalita
Plocha
Pozemek
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient
celkový
Kč
Kč/m2
KC
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc
m2
m2
100,00
260
899 000
8 990
0,76
Upravená cena
Foto
Kč/m2
6 832
prodej: samostatně stojící rodinný dům 4+1 v obci Dyjákovice (okres Znojmo). Nemovitost je
situována v centru obce. Po vstupu do domu se nacházíme v chodbě, která přechází ve vchody do
jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: z
chodby vcházíme do místnosti, ze které vede vstup do dalších dvou pokojů a do kuchyně. Z
kuchyně lze vejít do čtvrté obytné místnosti domu a do koupelny. Je zde možnost ponechání
částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se stará plynový kotel s
rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do septiku.
K domu náleží zahrada o výměře 100 m2. Další: kůlna.
Bart reality Brno
Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší prostory, nižší cena za m2; Poloha stejná obec, stejný trh; Provedení a vybavení - lepší - út, plyn, koupelna lepší; Celkový stav - jeví
se lepší; Vliv pozemku - malý pozemek;
180,00
1 133
450 000
2 500
1,86
4 650
prodej: dům 3+kk v Dyjákovicích. Dům je po částečné rekonstrukci s novou sedlovou střechou a
dřevěnými i plastovými okny. Dlouhou chodbou projdeme až na dvůr. Z chodby se dostaneme do
dvou pokojů. Jeden slouží momentálně jako dětský. Druhý pokoj je před rekonstrukcí. Nalevo je
částečně rekonstruovaný pokoj, ten má sloužit jako ložnice a je z něj přístup do druhé koupelny.
Vedle se nachází kuchyň ve tvaru písmene U. Z kuchyně je vstup do koupelny s rohovou vanou,
která je společná s WC. Kuchyně je vytápěná litinovými kamny, dlážděná a je průchozí do
obývacího pokoje. Z obývacího pokoje lze také vyjít balkonovými dveřmi na dvorek. Ve většině
pokojů je na zemi dlažba, v ostatních je koberec anebo beton. V opravené části domu jsou nové
elektrické rozvody v mědi, voda v plastu, nové odpady, nové betony a dlažby a snížené stropy.
Vedle domu a zahrady je pozemek o výměře 162m2, který mají nynější majitelé v nájmu a je
možné jej od obce odkoupit. Zahrada je 511m2 velká, se stromy a keři. Celková plocha pozemku je
1133m2. Dům včetně dvorku má rozlohu 622m2.
Coloseum nemovitosti M. Krumlov, Hájková
Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - daleko větší prostory, nižší cena za m2;
Poloha - stejná obec, stejný trh; Provedení a vybavení - na lepší úrovni; Celkový stav - lepší, sice
nedok. reko.; Vliv pozemku - větší pozemek;
90,00
1 319
550 000
6 111
0,87
5 317
k prodeji RD 3+1 se zahradou v obci Dyjákovice, okr. Znojmo. Nemovitost je po částečné
rekonstrukci, která proběhla před 15 lety: elektřina v mědi, voda v plastu, částečně střecha.
Nemovitost je možno rozšířit o další bytovou jednotku 1+1 s vlastním vstupem, nebo tyto prostory
je možno využít jako dílnu. Na obytnou část navazuje hospodářská část, k nemovitosti náleží i
zahrada, na kterou je přístup jak ze dvora, tak je možno na ni vjet ze zadní ulice. Dům je napojen:
elektřina, obecní voda, plynová přípojka je u domu, odpady jsou staženy do jímky, vytápění
ústřední na tuhá paliva. Na pozemku je i sklep a k zálivce zahrady je možno využít studnu.
Celková plocha pozemku je 1314m2.
Faro reality Znojmo
Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - jen o něco větší; Poloha - stejná obec, stejný
trh; Provedení a vybavení - na stejné úrovni - špatné; Celkový stav - jeví se docela podobný; Vliv
pozemku - větší pozemek;
Variační koeficient před úpravami:
Průměrná cena
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Porovnávací hodnota
45,26 %
Variační koeficient po úpravách:
16,20 %
5 599 Kč/m2
82,64 m2
462 701 Kč
- 10 -
-
Rekapitulace stanovených hodnot
Věcná hodnota
[Kč]
Výnosová hodnota
Porovnávací hodnota
[Kč]
[Kč]
Hodnota současná
stavba – budova pro bydlení čp. 44, část obce Dyjákovice, stojící na pozemku p.č. st. 521 se všemi součástmi, nemovitým
příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 521 a p.č. 910, vše v k.ú. i obci Dyjákovice, okrese Znojmo
nebyla stanovená
750 000
-
460 000
Práva a závady spojené s nemovitostí
V části „C“ LV, jež bylo k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích
na nemovitosti:

zástavní právo soudcovské - pro OSSZ Znojmo; nebyly zjištěny žádné podrobnosti o stavu
tohoto zástavního práva, nelze je tedy jakkoliv zohlednit v závěrečném návrhu hodnoty jakože
ani vyčíslovat hodnotu této závady

několikero nařízení exekuce, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv
exekutorských včetně poznámky o dotčenosti doloženého LV změnou právních vztahů/zjištěno,
že jde zase o řízení týkající se exekuce… – podrobněji viz přílohy posudku
- omezení podle všeho souvisejí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv
zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože případným exekučním prodejem
nemovitosti by měla zaniknout
Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly
zjištěny.
-
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekuce
Výše byly určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad stanovení obvyklé ceny
nemovitosti. Hodnota věcná reflektuje materiální podstatu nemovitosti, ovšem klíčové je případné
uplatnění nemovitosti na místním trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí – to se promítá ve
výstupu uplatněné metody porovnávací. Výnosovou hodnotu určovat je bezpředmětné.
Na základě výše uplatněných přístupů ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu
znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pro
účely exekuce takto:
stavba – budova pro bydlení čp. 44, část obce Dyjákovice, stojící na pozemku p.č. st. 521 se všemi součástmi, nemovitým
příslušenstvím a s pozemky p.č. st. 521 a p.č. 910, vše v k.ú. i obci Dyjákovice, okrese Znojmo
obvyklá cena současná
460.000,- Kč
slovy: čtyři sta šedesát tisíc Kč
Žádná práva a závady, které by měly mít vliv na obvyklou cenu a byly samostatně ocenitelné,
zjištěné nebyly.
- 11 -
Ve Znojmě, 25.11.2012
Ing. Zdeněk Doubek
C. Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j.
Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor
stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 615-61/2012 znaleckého deníku.
Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
D. Seznam příloh:
situace širších vztahů
fotografická dokumentace
LV č. 157 pro k.ú. Dyjákovice ze dne 18.10.2012
informativní kopie katastrální mapy pro lokalitu nemovitosti
kopie usnesení o ustanovení znalcem
Celkem
počet listů příloh
1 x A4
2 x A4
8 x A4
1 x A4
1 x A4
13