Jakou formu výstavby RD zvolit?

Jakou formu výstavby RD zvolit?
Když už máme projekt a chuť pustit se do výstavby RD, musíme si zvolit některou z forem
výstavby. Zpravidla lze volit mezi třemi způsoby výstavby RD. Asi nejpohodlnější je výstavba
tzv. formou „na klíč“, se zkušeným technickým dozorem nebo s vlastními znalostmi z oboru si
můžeme volit formu dodavatelsky po částech, nebo se do stavby pustit svépomocí.
Stavba rodinného domu se řadí mezi stavby jednoduché, ale to platí pouze pro zkušené stavaře a
terminologii zákonů a vyhlášek. Složitost domu se dá samozřejmě ovlivnit v počáteční fázi
projektování, jednoduchostí stavby bez složitých a náročných detailů si můžeme pomoci
obzvláště při úvaze svépomocné výstavby. Zkušený stavař ovládá koordinaci jednotlivých etap
výstavby, návaznosti jednotlivých pracovních postupů, nutnosti klimatických podmínek pro dané
činnosti a vše řídí tak, aby doba výstavby byla minimální ale při dodržení všech technologických
pravidel.
Všechny úvahy musíme ukončit při podání žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby,
neboť stavební úřad forma výstavby zajímá a my ji musíme v žádosti vyplnit. Rozlišují se jenom
dvě formy, svépomocí a dodavatelsky. Pro svépomocnou výstavbu, pokud nejsme z oboru,
budeme potřebovat uvést tzv. odpovědného zástupce, který je garantem svým vzděláním a praxí,
že stavba bude probíhat podle projektu a s technologickou kázní, pro výstavbu dodavatelskou
uvedeme firmu, kterou jsme si vybrali, pokud ještě nevybrali, uvedeme dodavatelský způsob
s výběrovým řízením a před vlastním zahájením stavby doložíme oprávnění vybrané firmy na
stavební úřad.
Vzhledem k tomu, že žijeme v Čechách a většina zdejších obyvatel si myslí, že chalupa nebo
garáž z nich udělala stavaře, nezanikl ani nejsložitější a časově nejnáročnější způsob výstavby a
to svépomocí, který přinesl již mnohým zklamání z výsledku, zdravotní problémy, ale i rozchod
mezi partnery dříve, než dům společnými silami dostavěli, jiným pocit, že si postavili výhodně
svůj dům. Nedávno jsem se na jednom serveru dostal na stránky debat, dotazů, odpovědí a
předávání zkušeností právě mezi realizátory RD svépomocí. Bohužel musím konstatovat, že to je
diskuse, jak jsem již kdysi použil výrok: „soused na chalupě řekl, že tam patří rabicka, tak ji tam
dejte“. Celkem mne zarazila míra neodbornosti, i když pozitivní zkušenosti těch, kteří dostavěli,
se tu a tam také objevovaly. Ono opravdu i pro profesionála je velmi náročné sledovat celý
stavební trh, novinky, nové technologie a vyhodnocovat ekonomiku jednotlivých nových
procesů, takže tuto činnost si u laika neumím vůbec představit. Forma svépomocí, pokud si ji
chceme opravdu zvolit, je vhodná pro toho, kdo má alespoň nějakou spojitost se stavařinou, dělá
nějaké řemeslo anebo je stavebně vzdělaný a má dobrou fyzickou kondici. Ještě lépe, pokud má
v širší rodině nějaké zručné řemeslníky, někoho s technikou /např. švagr má bagr/ a mnoho
kamarádů, které přijdou bezplatně nebo za „basu piva“ pomoci. Nedovedu si představit chirurga,
jak z nemocnice po operacích jde navečer míchat maltu, zedničí a ráno jde opět na sál. Proto se
tato forma využívá spíše v menších městech nebo na vesnicích, kde přijdou pomoci tu kamarádi
tesaři, soused, co umí „tahat“ vodu a podobně. Tak se postupně posunujeme k cíli. Ve finále
máme dům, který může dobře sloužit, nebude mít nadčasové parametry, občas ani parametry
obvyklé, nemluvě o případné kontrole termo-kamerou, která by asi odhalila časté využití plných
cihel na dozdívky obvodových zdí v kombinaci s kvalitními termo-bloky atd……To ale
stavebníka netrápí, obzvláště když topí dřevem z blízkého lesa.
Přestože se obecně zastává názor, že se při svépomocné výstavbě ušetří až 25-30% nákladů, je to
pouze tím, že k nákladům nepřipočítáváme svojí práci, práci bratranců, švagrů a kamarádů, kteří
často vypomohou pouze za stravu a něco k pití. Připomenout je nutné i faktor stavbu zdražující a
to je DPH, kterou za materiál platíme 20%, zatímco u dodavatelské firmy platíme v podstatě
materiál bez daně a celá dodávka vč. práce je pak zatížena 10% DPH /u domů s podlahovou
plochou do 350m2/. Pro další roky, se změnou DPH na 14% pro sníženou sazbu a pro rok 2013
již se sazbou sjednocenou na 17,5%, se postupně bude i snižovat nepřímá dotace státu pro
výstavbu dodavatelskou až vlastně jednotnou sazbou zanikne.
Času, který je nutno srovnatelně ohodnotit při svépomocné výstavbě, je daleko více. Např.
zajišťování materiálu, jeho doprava, příprava rozpisů např. na řezivo krovu, často zajišťování
dopravy, neboť naše auto na vše nestačí. Nesmíme zapomenout i na plat odpovědného zástupce,
pokud to není opět jeden z kamarádů. Pokud do kalkulace dosadíme byť 100 Kč za každou
hodinu strávenou na stavbě, budeme se divit, že ve výsledku již takový rozdíl nebude.
Pokud vše shrnu, svépomocí mohou vzniknout nenáročné stavby tradičních technologií za účasti
celého příbuzenstva a kamarádů. Pokud takové okolí nemáme, rozhodně bych se do stavby
svépomocí nepouštěl, obzvláště u složitějších staveb, neboť ji ani z uvedených hledisek
nepovažuji za výhodnou. Je lepší vydělávat peníze ve svém oboru a složitější stavbu svěřit
profesionálům.
Ještě jeden faktor je nutno zdůraznit u této formy výstavby a to je doba výstavby. Zatímco
stavební firma zrealizuje standardní domek určitě do jednoho roku, svépomocí se s domem
budeme trápit rozhodně déle, znám případy i 5 let a více. Nebudeme mít dovolenou, nebudeme se
věnovat dětem, budeme nervózní ze zdražujících se materiálů, někdy i z tlaku manželky, která
bude chtít bydlet rychleji, budeme vyčerpaní a dům, který měl být vysněný, začneme k smrti
nenávidět.
Druhou možnou formou výstavby je dodavatelsky po částech, kdy stavbu rozdělíme na
jednotlivé části výstavby, jednotlivá řemesla a snažíme se obvykle pro tato dílčí plnění sehnat
výhodného dodavatele, většinou z řad živnostníků, nikoliv firem. Tuto činnost musí někdo
intenzivně řídit a tak je vhodná pro zdatného organizátora se stavbařskými znalostmi, přesto si
musíme buď uvolnit hodně času, nebo si platit profesionála, který vše ohlídá tak, abychom
zbytečně nevydávali peníze za špatně odvedenou práci. Je potřeba zdůraznit, že rozfázovat
stavbu tak, aby v návaznostech nebyly hluchá místa, která nemáme pokryty, abychom vždy
vybrali jednotlivé dodavatele, kterých bude velký počet, správně a taktéž dobře vyhodnotili
dodavatele výrobků, je nesmírně náročné a je vlastně klíčem k finančnímu úspěchu.
Pokud se nám toto nepovede, budeme platit zbytečné hodiny za dílčí nepřipravenosti návazných
řemesel, rozplyne se naše představa o šetření. Pokud nemáme tyto organizační vlohy a
zkušenosti, je lepší si najmout zároveň odpovědného zástupce a stavitele v jedné osobě a účastnit
se s ním na výběrech dílčích dodavatelů, nechat si poradit v materiálových variantách.
Samozřejmě je jasné, že z krajíce úspor výrazně ukrojíme.
Co je podstatné, u tohoto typu výstavby, je skutečnost, že nemáme jednoho partnera pro celou
výstavbu a z hlediska právního pouze jednu celkovou záruku za dílo, ale mnoho dílčích smluv a
záruk, u kterých se ale špatně určuje podíl na příslušné vadě jednotlivým dodavatelům, neboť se
každý vymlouvá na toho druhého.
Z vlastní zkušenosti, kdy jsme jako firma přebírali několik staveb tímto způsobem zahajovaných,
kdy stavebník po krátkém čase zjistil, že řídit výstavbu je nad jeho síly, vím, že mnoho
provedených prací vykazovalo podstatné technologické vady a nekvalitní provedení. Náprava
většinou přináší neplánované náklady, ale je nutné chyby napravit a ne je zakrýt další konstrukcí.
Jako profesionál, prosazující názor, že každý ve společnosti má dělat to, čemu rozumí,
samozřejmě preferuji stavbu třetím možným způsobem a to formou „na klíč“. Já se také
případně svěřím doktorovi – chirurgovi a nebudu si vymýšlet, jak se sám odoperuji.
Formu na klíč doporučuji obzvláště u složitějších staveb, kdy stále převládá snaha klientů ušetřit
hned ve fázi projektu a tak jsou projekty často i pro odborníky oříšek. Musí dopracovávat detaily,
domýšlet nejvhodnější způsob realizace nebo složité návaznosti jednotlivých konstrukcí.
Při této formě výstavby pořizujeme v současné době veškerý materiál zabudovaný do stavby se
zatížením DPH pouze 10% v rámci celkové ceny za dílo. To je nespornou výhodou. V kalkulaci
ale musíme počítat s tím, že cena stavby není jen součet položek materiálu a práce, ale že v ceně
kupujeme hlavně službu – odborníka, který nás provede všemi úskalími stavby, bude nám
nápomocen při volbě materiálů a technologií, pokud nejsou určeny projektem, bude pružně
reagovat na případné změny v průběhu výstavby a svojí ekonomickou znalostí přispěje významně
k optimalizaci nákladů. Za tuto službu v tzv. kalkulačním vzorci přibude položka výrobní a
správní režie a také položka zisku, který každá společnost pro svoji reprodukci potřebuje, má-li
být zdravá a rozvíjející se. Pro jasnou představu, u středních a menších firem by se měla
pohybovat výrobní a správní režie kolem 14 – 15%, a míra zisku 4-5%. Na druhou stranu je
potřeba zdůraznit, že stavební společnosti kryjí velkou část svých režií tzv. rabatovou politikou,
nebo-li nakupují materiály pod ceníkovou cenou s jistým rabatem, který je samozřejmě úměrný
odebranému množství materiálu a o který s jednotlivými obchodníky bojují.
Určitě nespornou výhodou je, že již ve fázi přípravné, víme cenu za dílo. Tuto cenu máme
objektivně stanovenou na základě poptávky u více firem /nezapomeňme na pravidlo nejdražší ale
i nejlevnější bývají podezřelí/, pouze si musíme prověřit v jakých standardech je nám nabízen
tzv. výběrový materiál – obklady, dlažby, podlahoviny, zařizovací předměty apod.
Další nespornou výhodou je, že uzavíráme smlouvu pouze s jedním partnerem, který nám ručí i
za jeho případné subdodavatele a že se všemi problémy se budeme obracet na jednu společnost.
Máme také díky řádnému smluvnímu vztahu pevný termín realizace, který bývá mnohem kratší
než v ostatních způsobech výstavby, a je pojištěn nemalou sankcí za nedodržení.
Mam-li být objektivní, ani tento způsob výstavby není bez nějakých komplikací, vyplývajících z
výstavby, ale naše role je platit za bezvadné dílo a proto máme v ruce neustále finanční tlak na
realizační firmu včetně obvyklé 10% pozastávky na konci realizace do termínu odstranění vad a
nedodělků. Naše účast na kontrolních dnech bývá příjemnější než kdybychom měli řídit stavbu,
naše účast je pouze kontrolní a informační, kdy nás dodavatel upozorňuje na časovou nutnost
výběru materiálů, barevnosti apod. Zkrátka se výstavba s kvalitní firmou může stát radostí,
sledujeme, jak stavba roste, vybíráme si u dodavatelů doporučených a prověřených, se stavitelem
můžeme konzultovat i případné drobné úpravy, kterým se též obvykle nevyhneme. Manželky nás
v koupelnách nebo kuchyních umí pozlobit, ale s dobrým stavitelem je vše řešitelné.
Závěrem proto doporučuji opravdu důsledně zvážit naše finanční možnosti a nešetřit na
nepravém místě. Chyby ve výstavbě a jejich náprava bývají velmi nákladné. Pokud stavební
firmy pracují se ziskem 4 – 5%, nepřipadá mi to nepřiměřené výhodám, které z výstavby na klíč
vyplývají. Výsledná cena za dodávku stavby na klíč se nemusí výrazně lišit od dodavatelské ceny
„po částech“ ani od svépomocné výstavby, pokud si přičteme do ceny stavby vlastní čas a časy
kamarádů zúčastněných na realizaci.
A záruka od dodavatele na klíč po dobu minimálně 36 měsíců na celé dílo má také svoji cenu!
V Praze dne 2011-05-09
Ing. Brabec Roman