ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ
číslo 1001/180/2015
NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl id. 1/2 na pozemcích st.p.č. 118, p.č. 805/3, 833/2,
864/2, 867/1, 867/5, 868, 869/1, 869/3, 874/1, 874/2, 875, 882/1, 888, 891/2,
895/3, 895/4, 895/5, 904/2, 915/2, 918/4, 934/4, 955/4, 1332, 1333 a 1367/1, vše v
k.ú. a obci Heřmanov, zapsané na LV č. 320, vedené u Katastrálního úřadu
pro Ústecký kraj, KP Děčín
Katastrální údaje :
Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Heřmanov, k.ú. Heřmanov
Adresa nemovité věci: Heřmanov, 407 22
OBJEDNAVATEL:
Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský
Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL :
Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis
Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov
IČ: 13531140
telefon: +420499732407 e-mail: [email protected]
DIČ: CZ 6704131533
fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131 EX 1713/13-85 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
865 000 Kč
podílu id. 1/2
Datum místního šetření:
Za přítomnosti: znalce
Počet stran: 14 stran
V Trutnově, dne 7.9.2015
2.9.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 7
Ing. Michal Danielis
2.9.2015
Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ
Znalecký úkol
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):
Úkolem je stanovit obvyklou cenu
1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich součásti
2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí
3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi
spojená
4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi
prodávajícím a kupujícím.
Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim.
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které
mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
Přehled podkladů
1. Výpis z KN, LV č. 320
2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem
3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění
4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 2.9.2015. Povinný Roman Chramosta, byl vyzván
doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila s poznámkou, že zásilka
byla vhozena do schránky- dor.fikcí. Doporučeným dopisem byla pozvána i spoluvlastnice
pozemku. Povinný ani spoluvlastník se místního šetření nezúčastnil, součinnost neposkytl.
Pozemky jsou volné přístupné
5. Územně plánovací dokumentace
6. Fotodokumentace pořízená znalcem
7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery
8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 1713/13-85
9. Povodňová zpráva www.cap.cz
10. Šetření o tržních cenách pozemků v obci Heřmanov a okolních obcích okresu Děčín
Místopis
Obec Heřmanov se nachází v okrese Děčín, kraj Ústecký. Ke dni 1. 1. 2015 zde žilo 510 obyvatel.
První písemná zmínka o obci pochází z roku 1409. Do roku 1946 nesla obec název Hermersdorf. V
Heřmanově je základní a mateřská škola. Části obce Heřmanov, Blankartice a Fojtovice.
-2-
Metody zjištění hodnoty
Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny).
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi
základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Stručná charakteristika těchto metod:
- metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase
hodnocení).
- metoda výnosová (příjmová)
Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou
užitkovosti.
- metoda srovnávací (tržní, statistická)
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody srovnávací.
Stav posuzovaných pozemků
Typ pozemku: ý zast. plocha ý ostatní plocha ¨ orná půda ý trvalé travní por. ¨ zahrada
ý jiný
Přístup k pozemku: ¨ z veřejné komunikace
ý přes vlastní pozemky
¨ zajištěn věcným břemenem
¨ jiné zajištění přístupu k pozemkům
¨ právně nezajištěn
Využití pozemků: ¨ RD
¨ byty
¨ rek.objekt
¨ výstavba ind. garáže
Poloha:
¨ centrum
¨ kraj obce
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna
¨
nákupní zóna
ý mimo obec
SOUČASNÝ STAV
Přípojky: ¨ voda
¨ elektro
BUDOUCÍ STAV
¨ kanalizace ¨ plyn
¨ telefon
¨ zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
Poloha v obci:
Přípojky: ¨ voda
¨ elektro
¨ MHD
¨ železnice
¨ dálnice/silnice I. tř.
okrajová část - smíšená zástavba
¨ kanalizace ¨ plyn
¨ telefon
¨ zpev. příjezd
ý autobus
ý silnice II.,III.tř
Celkový popis
Předmětem ocenění jsou pozemky v souvislém pásu SZ směrem od původní zemědělské usedlosti,
od střední části zástavby obce. Pozemky jsou v terénu dobře identifikovatelné dle znatelných
polních komunikací, které kolektivizací ztratily svoji funkci, postupně souvisle zarostly keři převážně hlohem a trnkou, ale v terénu jsou zřetelné a lze dle těchto komunikací a zaměřených
okrajů lesních pozemků identifikovat navazující zemědělskou půdu v blocích pastvin. Hranice
jednotlivých parcel jsou nezřetelné.
Zemědělská půda:
Veškerá plocha pozemků, vedených v KN jako zemědělská půda je součástí pastevního bloku
oplocených pastvin skotu bez tržní produkce mléka, využívaná jak k pastvě, tak i k pokosu na
konzervaci s výjimkou pozemkových parcel 869/3, 869/1, 1333 a 867/1, které pro svažitost slouží
pouze k pastvě.
Ostatní plochy:
Parcely, vedené v EN jako ostatní plochy - jiné a ostatní plochy- ostatní komunikace nelze pro
souvislé porosty trnek a hlohů hospodářsky využívat, dle skutečnosti jsou pozemky hospodářsky
-3-
nevyužitelné. Na pozemku st.p.č. 118 se nachází zbořeniště stavby - zbořeniště základů a opěrné zdi
- hodnota upotřebitelných zbytků.
Lesní pozemky
Parcely jsou identifikovatelné dle zřetelné a udržované hranice pole - les, hranice v lesních
komplexech byly stanoveny dle znatelných lomů parcel, zaměřeného vedení VN a původních mezí
a zaniklých komunikací, které jsou v terénu zřetelné. Dle šetření na internetovém výstupu Ústavu
pro hospodářskou úpravu lesů nebyl v období pro decennium 2006-2014 zpracován na oceňované
lesní parcely Lesní hospodářský plán a nově platný LHP nebyl místně příslušným Městským
úřadem Benešov nad Ploučnicí poskytnut. Ocenění je zpracováno na základě venkovní pochůzky a
údajů LHP parcel jiných vlastníků v k.ú. Heřmanov a Fojkovice u Heřmanova.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:
ý Pozemek je řádně zapsán v katastru
¨ Pozemek není řádně zapsán v katastru
nemovitostí
nemovitostí
ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné
¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z
komunikace je zajištěn
veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovité věci:
ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území
území
ý Poloha nemovité věci v chráněném území
Komentář: Pozemky v rozsáhlém chráněném území
Věcná břemena a obdobná zatížení:
ý Zástavní právo
ý Exekuce
Komentář: Vlastnické právo
Podíl
Chramosta Roman, č. p. 173, 33011 Hromnice
Šlamborová Miloslava, Děčín XXX-Velká Veleň 109, 40502 Děčín
1/2
1/2
Způsob ochrany nemovitosti
zemědělský půdní fond
rozsáhlé chráněné území
Omezení vlastnického práva
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Chramosta Roman
Zahájení exekuce - Chramosta Roman
Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu
Jiné zápisy
Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro
Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín
Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 07.09.2015 05:25:50.
Ostatní rizika: nejsou
Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá povinný se spoluvlastnicí.
-4-
OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků
Pozemky
Porovnávací metoda
Základní popis oceňovaných pozemků
Lesní pozemky
Lesní pozemky jsou součástí území CHKO České Středohoří¨ na basických výsušných půdách,
zalesněny jsou především svahu se sutí s minimálním podílem hlinitých částí v půdním profilu, což
se projevuje na nízké výšce porostů vzhledem ke stáří, čemuž odpovídávají u taxační údaje o
bonitách druhů lesních dřevin na parcelách v k.ú Heřmanov a sousedících katastrech, kde u
listnatých dřevin převládají kategorie 5-6.
Vzhledem k neprovedené prořezávce u dubových a habrových porostů není předpoklad pro
průmyslové využití dřevní hmoty, dubové porosty mají ideální sílu kmenů pro výrobu velmi
odolných pastevních kolíků, o které je trvalý zájem vzhledem k rozšiřování stavu skotu bez tržní
produkce mléka, u habru lze předpokládat pouze využití na palivo. Cenu oceňovaných parcel
snižuje méně výhodná poloha v oblasti se sníženými srážkami a kamenitými výsušnými půdami.
Parcela 833/2 :
Je původní zemědělská komunikace, která funkčně zanikla a po digitalizaci se stala součástí lesní
půdy. Na parcele nejsou stejnověké porosty, pouze křovina a mladé nálety. Porost je oceněn jako
bezlesí.
Parcela 888 :
Je výběžek lesa do komplexu pastvin. Na parcele je výstup basické suti na povrchu parcel,
v původním velmi řídkém porostu klenů a lip ve stáří 70-80 let je souvislý nálet osik ve stáří do 30
let s vrcholovými zlomy a vývraty.
Parcela 895/3 :
Je pás zalesněné kamenité půdy na okraji pastviny s původním porostem klenů a lip ve stáří 70-80
let s podrostem náletových dřevin ve stáří 35-40 let, ve kterém nebyly provedeny žádné pěstební
zásahy, dřeviny z náletů jsou přehoustlé, křivé s vrcholovými zlomy.
Parcela 895/4:
Je pás zalesněné kamenité půdy na okraji pastviny s původním porostem klenů a lip ve stáří 70-80
let s podrostem náletových dřevin ve stáří 35-40 let, ve kterém nebyly provedeny žádné pěstební
zásahy, dřeviny z náletů jsou přehoustlé, křivé s vrcholovými zlomy.
Parcela 895/5:
Je pás zalesněné kamenité půdy na okraji pastviny s původním porostem klenů a lip ve stáří 70-80
let s podrostem náletových dřevin ve stáří 35-40 let, ve kterém nebyly provedeny žádné pěstební
zásahy, dřeviny z náletů jsou přehoustlé, křivé s vrcholovými zlomy.
Parcela 895/5:
Je prudký svah se severní expozicí s převahou povrchu parcely z volných kamenů basických
hornin. Lesní porost je stejnověký ve stáří 45-60 let s převažujícím podílem dubů a habrů, pouze na
-5-
okraji jsou skupiny osik, pravděpodobně semenného původu bez provedení pěstebních zásahů,
v porostu jsou vývraty a zlomy. V porostu převládají křivé dřeviny v důsledku neprovedení
prořezávky, je využitelný pro výrobu pastevních oplůtků a palivo.
Zemědělské pozemky
Z hlediska současného využívání pro zemědělskou výrobu mají oceňované parcely výhodnou
polohu, neboť navazují na stáje stávajícího nájemce, jejich prodejnost omezuje chybějící
komunikace do lokality, neboť síť pozemních komunikací, vedených jako cesty v EN je omezeně
prostupná pro zemědělskou mechanizaci a přístup do lokality je pouze po zemědělských pozemcích
jiných vlastníků. Současný stav u polních komunikací je důsledkem socializace, kdy existující polní
komunikace, vhodné pro původní zemědělce pro svoji šířku a tvar (úvoz) zanikly, vznikly nové
cesty po zemědělské půdě, které řešily uživatelský vztah, bez řešení přístupu vlastníků na pozemky.
V katastru Heřmanov neproběhly pozemkové úpravy, které by řešily pozůstatek kolektivizace
zemědělství. Původní komunikace jsou souvisle zarostlé náletem křovin s převahou černého bezu,
šípku, hlohu a trnky, vzhledem k umístění stájí nelze parcely využít ani jako náhonové cesty a
výhledově nelze s těmito plochami počítat pro zemědělské využití, ale budou tvořit pouze síť
protierozních opatření a biokoridorů v krajině.
Předmětem ocenění jsou zemědělské půdy v mírně teplém, mírně vlhkém a vlhkém regionu, v
základních hlavních půdních jednotkách převažují oglejené půdy a hnědé půdy oglejené na
usazeninách limnického terciéru, lehčí až středně těžké bez štěrku nebo slabě štěrkovité, náchylné k
dočasnému zamokření.
Z hlediska svažitosti a přístupu pro mechanizaci jsou všechny parcely, oceňované jako zemědělský
půdní fond méně vhodné pro současnou mechanizaci pro pěstování zemědělských polních plodin,
vyhovují však současné technice pro sklizeň a ošetření ploch pícnin.
Přehled srovnatelných pozemků:
Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD,
možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená
/kupní cena
cena
celkový
cena
[m2]
[ KC ]
[ Kč/m2 ]
[ Kč ]
[ Kč/m2 ]
Lokalita: Těchlovice
KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 0,97
KDD: 0,90
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
12 274 299 000
24,36
0,78
Parcela č.:
Popis pozemku: pozemek o celkové rozloze 12274m2 - louku, pastevní plochu na
okraji obce Těchlovice. Přístup na pozemek z místní komunikace, vhodné pro pastvu
skotu nebo pro sušení sena, případně rekreaci spojenou s chovem zvířat. Klidné
prostředí, výhled na údolí řeky Labe. Celková cena:299 000 Kč za nemovitost,
Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:12274 m2 Doprava:Silnice
Lokalita: Šluknov
KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 0,97
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
126 291 2 146 947
17,00
0,78
Parcela č.:
Popis pozemku: pozemky o rozloze 126.291m2 v obci Šluknov, k.ú. Kunratice u
Šluknova. Jedná se o pozemky jako celek, vedené jako trvalý travní porost
123.190m2, lesní pozemek 2 660m2 a 441m2 je ostatní plocha.Dva pozemky o
rozloze cca 900m2 jsou stavební. Studna na pozemku. Celková cena:2 146 947 Kč za
nemovitost Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:126291 m2
-6-
KUV: 1,00
18,98
KUV: 1,00
13,32
Lokalita: Rumburk
KRC: 0,85
KMP: 1,03
KPP: 0,99
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
49 655 546 205
11,00
0,82
Parcela č.:
Popis pozemku: pozemky v Rumburku - Horním Jindřichově o celkové výměře
49.655 m2 vedených v katastru nemovitostí jako orná půda. Jedná se o rovinatý
pozemek, sloup el. vedení na hranici pozemku. Celková cena:546 205 Kč za
nemovitost Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:49655 m2
Lokalita: Malá Veleň
KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
981
30 000
30,58
0,85
Parcela č.:
Popis pozemku: lesní porost na nelesním pozemku o výměře 981 m2 v katastru obce
Malá Veleň. Možno těžit, není nutné zalesňovat. Celková cena:30 000 Kč za
nemovitost, vč
Umístění objektu:Okraj obce
Plocha pozemku:981 m2
Doprava:Silnice
Lokalita: Podmokly
KRC: 0,85
KMP: 1,01
KPP: 0,95
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
27 403 685 000
25,00
0,77
Parcela č.:
Popis pozemku: Pozemek v Děčíně - Podmokly, lesní porost na nelesním pozemku.
Parcelní čísla 3139/1 a 3137/2, katastr Podmokly. Lesní pozemek má výměru 27403
m2, Celková cena:685 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:27400 m2
Lokalita: Česká Kamenice
KRC: 0,85
KMP: 0,97
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
9,06
KUV: 1,00
25,93
KUV: 1,00
19,37
KUV: 1,00
31 227 550 000
17,61
0,78
Parcela č.:
13,79
Popis pozemku: pět sousedních lesních pozemků a jeden pozemek vedený v druhu
vodní plocha se způsobem užití koryto vodního toku v České Kamenici – část Dolní
Kamenice. Les na náhorní plošině přechází do prudkého kamenitého a skalnatého
svahu k pravému břehu řeky Kamenice. Lokalita leží západně od města nad ČOV a
sportovní střelnicí. Celková výměra parcel představuje 31.227 m2 z toho 953 m2
jako vodní plocha. Vodní plocha je zaniklým umělým kanálem a uvedený pozemek
má stejný charakter jako okolní les. Na pozemcích je celkem šest porostních skupin.
Celková cena:550 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:Okraj obce Plocha
pozemku:31227 m2
Průměrná jednotková cena
16,74 Kč/m2
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými,
k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné
nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase:
1) Pozemky situované mimo jeho zastavěné území, plochy zemědělské a pastviny.
Pozemky se pohybují v intervalu od 9,- do 19,-Kč/m2.
Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední
úrovní intervalu, t.j. 13,-Kč/m2
-7-
2) Pozemky situované mimo jeho zastavěné území, plochy lesní s lesními porosty.
Pozemky se pohybují v intervalu od 13,- do 25,-Kč/m2.
Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední
úrovní intervalu, t.j. 20,-Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a
nádvoří
trvalý travní porost
lesní pozemek
ostatní plocha
trvalý travní porost
trvalý travní porost
ostatní plocha
trvalý travní porost
trvalý travní porost
trvalý travní porost
trvalý travní porost
ostatní plocha
ostatní plocha
lesní pozemek
trvalý travní porost
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
trvalý travní porost
trvalý travní porost
orná půda
trvalý travní porost
ostatní plocha
ostatní plocha
ostatní plocha
Celková výměra pozemků
118
805/3
833/2
864/2
867/1
867/5
868
869/1
869/3
874/1
874/2
875
882/1
888
891/2
895/3
895/4
895/5
904/2
915/2
918/4
934/4
955/4
1332
1333
1367/1
Výměra
[ m2 ]
50
Jednotková cena
[ Kč/m2 ]
13,00
565
680
432
2 770
37
529
3 660
1 220
18 093
13 148
468
2 894
4 973
10 823
1 983
1 325
198
7 328
1 030
152
513
59 214
6 212
446
531
139 274
13,00
20,00
13,00
13,00
13,00
13,00
13,00
13,00
13,00
31,00
13,00
13,00
20,00
13,00
20,00
20,00
20,00
20,00
13,00
13,00
13,00
13,00
13,00
13,00
13,00
Hodnota pozemků
celkem
-8-
Celková cena
pozemku [Kč]
650
7 345
13 600
5 616
36 010
481
6 877
47 580
15 860
235 209
407 588
6 084
37 622
99 460
140 699
39 660
26 500
3 960
146 560
13 390
1 976
6 669
769 782
80 756
5 798
6 903
2 162 635
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
2 162 635 Kč
Obvyklá cena podílu id. 1/2
865 000 Kč
slovy: Osmsetšedesátpěttisíc Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků:
Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím
kritériem u pozemků použití porovnávací metody.
Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která
vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí cca. 10 km,
na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní
nabídky a dalšími cenotvornými faktory.
Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému
technickému a právnímu stavu t.j. Pozemků zemědělských a lesních s lesními porosty o celké
výměře 139 274m2, situované mimo zastavěné území obce, navazující na něj, přístupné z
nezpevněné místní komunikace (vyjeté koleje), situované v okrajové části obce, v dané lokalitě je
poptávka vyrovnaná s nabídkou.
S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za
navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 20%.
Výpočet :
Navržená předběžná srovnávací hodnota
Id. podíl 1/2 na nemovitostech
Korekce obtížné obchodovatelnosti k=20%
Návrh OC podílu zaokrouhleno
2 162 635,- Kč
1 081 318,- Kč
865 054,- Kč
865 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č.
320 zaokrouhleno
1. podíl id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich přísl.
865 000,-Kč
2. příslušenství uvedených nemovitostí - stavba zbořeniště základů (hodnota upotřebitelných zbytků) 0,zahrnuto v ceně
3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi
spojená - nezjištěna
0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno
0,-
-9-
Závěr
Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných
použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu
nemovitostí - spoluvl. podílu id. 1/2 na pozemcích st.p.č. 118, p.č. 805/3, 833/2, 864/2, 867/1,
867/5, 868, 869/1, 869/3, 874/1, 874/2, 875, 882/1, 888, 891/2, 895/3, 895/4, 895/5, 904/2, 915/2,
918/4, 934/4, 955/4, 1332, 1333 a 1367/1, vše v k.ú. a obci Heřmanov, zapsané na LV č. 320,
vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín; se zohledněním práv a závad
ve výši
865 000,-Kč
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e
o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v
dražbě
Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o
oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v
Úvodu.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č.
218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 7.9.2015
Ing. Michal Danielis
Zlatá Olešnice 151
541 01 Trutnov
telefon: +420499732407
e-mail: [email protected]
Znalecká
doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského
soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro
základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1001/180/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180.
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Podklady a přílohy
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 320
Snímek katastrální mapy
Fotodokumentace nemovitosti
Mapa oblasti
Usnesení o ustanovení znalce
Vymezení zastavěného území
Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz, wikipedia,
www.cap.cz, www.risy.cz
- 11 -
počet stran A4 příloze
1
1
1
1
1
2
0
Snímek katastrální mapy
- 12 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -