Znalecký posudek č. 964-74/2014 - Byt 3+1, podíl 1/5, včetně

č.j. 180 EX 8131/13
Znalecký posudek
č. 964-74/2014
2
O obvyklé ceně id. 1/2 nemovitostí pozemků na St. 455 o ploše 271 m , zastavěná plocha a nádvoří, na St.
2
2
893 o ploše 21 m , zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 650/5 o ploše 428 m , zahrada a dále objektů čp.
349 bydlení na St. 455 a bez čp. garáže na St. 893 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 145 v katastrálním
území Borohrádek, v obci Borohrádek, okres Rychnov nad Kněžnou, kraj Královéhradecký ve vlastnictví:
Kateřina Pražáková, Partyzána Petra 349, 517 24, Borohrádek.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková
Exekutorský úřad Praha 6
Bělohorská 270/17
169 00 Praha 6
Účel posudku:
Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora.
Podle stavu ke dni 08. 08. 2014 posudek vypracoval:
Ing. Daniel Jakwerth
Skřivánčí 770
541 01 Trutnov
tel.:724 689 138
Ocenění obsahuje 14 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je
uložen v archivu odhadce.
V Trutnově, 08. 08. 2014
Vyhotovení č.
Znalecký posudek č. 964-74/2014
A. Nález
1. Znalecký úkol
2
Znaleckým úkolem je ocenit id. 1/2 nemovitostí pozemků na St. 455 o ploše 271 m , zastavěná plocha a
2
2
nádvoří, na St. 893 o ploše 21 m , zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 650/5 o ploše 428 m , zahrada a
dále objektů čp. 349 bydlení na St. 455 a bez čp. garáže na St. 893 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV
145 v katastrálním území Borohrádek, v obci Borohrádek, okres Rychnov nad Kněžnou, kraj
Královéhradecký ve vlastnictví: Kateřina Pražáková, Partyzána Petra 349, 517 24, Borohrádek.
Úkolem znalce je:
- stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě
- cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených
Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná
literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných
matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s
nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot:
- věcné hodnoty nemovitostí
- srovnávací hodnoty nemovitostí
- výnosové hodnoty nemovitostí
Administrativní - Věcná hodnota
Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona
151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby
hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby,
garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto
položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Srovnávací hodnota
Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí
srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak
existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná
srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.
Výnosová hodnota
Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu,
který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento
způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých.
Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na
základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi.
Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na
nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět.
Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba
nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by
měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit.
Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu
nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena.
2. Informace o nemovitosti
název:
adresa:
kraj:
okres:
obec:
katastrální území:
1/2 RD č.p. 349 s příslušenstvím
Borohrádek
Královéhradecký
Rychnov nad Kněžnou
Borohrádek
Borohrádek
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek č. 964-74/2014
počet obyvatel obce:
2 124
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30. 07. 2014 za přítomnosti povinného. Prohlídka
uvnitř objektu nebyla znalci umožněna a základní informace byly podány. Znalec provedl prohlídku
zvenku s částečným zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla
provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro
stanovení ceny obvyklé.
4. Podklady pro vypracování posudku
Usnesení o ustanovení znalce 180 Ex 8131/13-14 ze dne 02.07.2014
Výpis z katastru nemovitostí LV 145 ze dne 02.07.2014
Kopie katastrální mapy
Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“
Situace
Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 30. 07. 2014
Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění
5. Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV:
Kraj:
Královéhradecký
Okres:
Rychnov nad Kněžnou
Obec:
Borohrádek
Katastrální území:
Borohrádek (607614)
List vlastnictví číslo: 145
Vlastníci:
1. Pražák Josef
Partyzána Petra 349, 51724 Borohrádek
Podíl: 1/2
2. Pražáková Kateřina
Partyzána Petra 349, 51724 Borohrádek
Podíl: 1/2
Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem.
Omezená vlastnická práva oceňovaných nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena:
- nezjištěna
Omezená vlastnická práva oceňovaných nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena:
- jedná se o exekuční tituly viz. zápis v LV
6. Dokumentace a skutečnost
Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti
Městečko Borohrádek se nachází na území okresu Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký
kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kostelec nad Orlicí. Obec Borohrádek se rozkládá asi
šestnáct kilometrů jihozápadně od Rychnova nad Kněžnou a deset kilometrů západně od města Kostelec
nad Orlicí. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území tohoto
malého města má hlášený trvalý pobyt kolem 2130 obyvatel. Protéká zde Tichá Orlice. Borohrádek se dále
dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Borohrádek a Šachov.
Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a rodiče
menších dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště,
stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Borohrádek mají
lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
3
Znalecký posudek č. 964-74/2014
občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i
veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka.
Městečko Borohrádek leží v průměrné výšce 258 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v
historických pramenech v roce 1342. Celková katastrální plocha obce je 1400 ha.
Statistické údaje
Pošta:
Ano
Škola:
MŠ Ano
ZŠ Ano
Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ano
zubař Ano
Kultura:
knihovna Ano
Sport:
Ne
Policie:
Ne
Kanalizace (ČOV):
Ano
Vodovod:
Ano
Plynofikace:
Ano
Poloha nemovitosti v obci:
Oceňovaný rodinný domek se nachází v jihovýchodní části obce v rozptýlené zástavbě městských,
rodinných domků poblíž průmyslové části obce na rovinatém terénu. Přístup a příjezd je ze severozápadní
strany po místní, zpevněné, asfaltové, komunikaci s chodníkem. Pozemek je ve tvaru pravoúhlého
obdélníku. Na pozemku se nachází objekt rodinného domu a to s mírným odstupem u severozápadní strany
pozemku cca 4 m od komunikace. Na východní straně je zahrada. Jedná se o původní objekt k bydlení s
přistavěným venkovním schodištěm a krytou terasou na východním rohu objektu. Celkově má objekt půdorys
ve tvaru obdélníku a výše zmíněné schodiště s terasou. Střecha RD je částečně valbová a částečně
sedlová. Schodiště je kryté stříškou z vlnitého plechu. Jedná se o částečně podsklepený objekt s jedním
podlažím a podkrovím. Vnitřní dispozici bylo znalci umožněno prohlédnout. Nemovitost je oplocena ze
severozápadu plotem z ocelových sloupků na betonové podezdívce s dílci z drátěného pletiva. Dále je zde
vstupní branka a dvě brány. Jedna ke garáži a druhá k severní straně objektu. Další strany pozemku jsou
oploceny drátěným pletivem na ocelové sloupky, nebo na hranici pozemku je objekt. Základy domu jsou
betonové, zdivo původní části cihelné, přístavba je provedena ze škvárobetonových tvárnic a plných cihel
bez fasády. Obvodové zdivo má provedenou izolaci proti zemní vlhkosti, která se již stala nefunkční. Vstup
do objektu je ze severu. Parkování u nemovitosti je možné na veřejném pozemku nebo na vlastním pozemku
v severozápadní části pozemku a před garáží na jižní straně. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro
vzduchem, veřejný vodovod 8 m, má rovněž vlastní studnu (v době prohlídky bez čerpadla), kanalizace v
této části obce je provedena, cca 6 m od objektu, plyn je na hranici pozemku, 5 m od objektu. Kanalizace z
objektu je napojena do původní jímky a přepad je napojen do veřejné kanalizace. Objekt je užíván k bydlení
pouze v 1 NP. Druhý spoluvlastník, který užíval podkroví, zde od roku 1993 nebydlí, podkroví není obývané,
chátrá, do objektu delší dobu zatékalo a konstrukce střechy a krovu a rovněž podlah jsou napadeny
hnilobou. Údržba není téměř prováděna, nemovitost je v havarijním stavu.
Předpokládaná dispozice:
1. PP: malý sklep,
1. NP: vstupní zádveří, chodba, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, schodiště a prostor pod venkovním
schodištěm užívaná pro chov drobného domácího zvířectva - slepic
Podkroví: 2 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, schodiště, chodba, půdička
8. Obsah posudku
a) Objekty
1) RD č.p. 349
2) Garáž
b) Pozemky
1) Pozemky
c) Ocenění porovnávací metodou
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
4
Znalecký posudek č. 964-74/2014
B. Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů
a) Objekty
1) RD č.p. 349
Objekt je veden v katastru jako bydlení. Objekt předpokládám částečně podsklepený, základy domu jsou
betonové s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je cihelné a škvárobetonové tl. 45 cm, bez
zateplení bez deformací. Stropy nad sklepem jsou železobetonové, nad 1. NP trámové napadené hnilobou
po dlouhodobém zatékání střechou a stropem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný krov, stav krovu je
velmi špatný díky dlouhodobému zatékání do konstrukce, deformace jsou viditelné. Střešní krytina je z
poloviny z pálených tašek a z poloviny z eternitových šablon s obsahem azbestu. Klempířské konstrukce
jsou kompletní z pozinku, zkorodované. Vnitřní omítky jsou štukové hladké poškozené vlhkostí a zatékáním.
Fasáda je břízolitová z části opadaná, nebo poškozená vlhkostí, na přístavbě nebyla fasáda provedena. Sokl
objektu je z betonových tvarovek imitujících kámen. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Schody jsou
venkovní teracové stupně na ocelové konstrukci kryté stříškou, vnitřní schodiště je v 1. NP zazděné. Dveře v
objektu jsou na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, střešní okna
nejsou. Podlahy jsou dřevěné prkenné, napadené hnilobou. V ostatních místnostech je betonová mazanina s
běžnou dlažbou. Vytápění objektu je v 1. NP lokální na tuhá paliva. V podkroví vytápění není, dříve
akumulačními kamny. V podkroví je otevřený krb bez platné revize komínu. Elektroinstalace je světelná i
motorová, v hliníkových vodičích. Bleskosvod není proveden. Vnitřní vodovod je v provedení studené. Ohřev
vody v koupelně 2x el. bojlerem. V podkroví je bojler nefunkční. Veřejný vodovod je v dosahu. Plyn je v
dosahu, zaveden není. Kanalizace je předpokládám svedena ze všech zařizovacích předmětů do jímky a
veřejné kanalizace. Veřejná kanalizace je v dosahu. WC v každém patře jsou samostatné, splachovací.
Technický stav objektu je havarijní. Údržba není téměř prováděna, stáří objektu je 1925, přístavba schodiště
a podkroví byla provedena v roce 1980.
Za provedené rekonstrukce v roce 1980 byla provedena korekce koeficientu stáří. Skutečnost dlouhodobého
zatékání a neužívání části objektu od roku 1993 byla upravena ve znaku 12.
2) Garáž
Jedná se o garáž, samostatně stojící na jihozápadní straně od objektu. Postavena byla v roce cca 1980.
b) Pozemky
1) Pozemky
Pozemky jsou v jednom funkčním celku se stavbami. Terén je rovinatý.
Ocenění
a) Objekty
a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb.
a.1.1) RD č.p. 349 – § 35
Podlaží:
Název
1. NP
1. PP
podkroví
Součet:
Výška
2,40 m
2,25 m
2,40 m
7,05 m
Zastavěná plocha
Podlažnost:
172,14 / 75,79
2
75,79 m
2
10,89 m
2
85,46 m
2
172,14 m
= 2,27
Obestavěný prostor (OP):
spodní stavba
2,35×4,0×3,0
=
28,20 m
3
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
5
Znalecký posudek č. 964-74/2014
vrchní stavba
9,65×10,05×5,2
zastřešení
9,65×10,05×2,8/2
Obestavěný prostor – celkem:
3
=
=
504,31 m
3
135,78 m
3
668,29 m
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1:
Kraj:
Obec:
Počet obyvatel:
Základní cena (ZC):
Královéhradecký
Borohrádek
2 124
3
2 337,– Kč/m
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2
Hodnocení znaku
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou
nebo strmou střechou
III. Samostatný rodinný dům
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
II. 45 cm
III. Hodnota větší než 2
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD
do žumpy nebo septiku
I. Lokální na tuhá paliva
II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné
podstand. nebo mimo stavbu RD
I. Bez dalšího vybavení
II. Minimálního rozsahu
III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby
2
celkem do 25 m
2
2
II. Od 300 m do 800 m celkem
Popis znaku
0 Typ stavby
1
2
3
4
5
Druh stavby
Provedení obvodových stěn
Tloušťka obvod. stěn
Podlažnost
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
6 Způsob vytápění stavby
7 Zákl. příslušenství v RD
8 Ostatní vybavení v RD
9 Venkovní úpravy
10 Vedlejší stavby tvořící
příslušenství k RD
11 Pozemky ve funkčním celku se
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
13 Stavebně-technický stav
*
Rok výstavby / kolaudace:
Stáří stavby (y):
Zvýšení koeficientu s:
Koeficient pro úpravu (s):
I. Významně snižující cenu
V. Stavba ve špatném stavu - (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé
životnosti)
Vi
B
0,00
0,00
0,00
0,02
0,00
–0,08
–0,05
0,00
–0,03
0,05
0,00
–0,06
*
0,40
1928
86
0,02
0,620
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):
0,211
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU = 668,29 × 493,11
493,11 Kč/m
3
=
329 540,48 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
RD č.p. 349 – určená cena:
×
=
1/2
164 770,24 Kč
164 770,24 Kč
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
6
Znalecký posudek č. 964-74/2014
a.1.2) Garáž – § 16
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba: typ I–B
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví
Koeficient vybavení stavby: 0,931
Polohový koeficient: 1,000
Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Koeficient změny ceny stavby: 2,075
Podlaží:
1. NP
Výška:
Zastavěná plocha:
6,5×3,5
=
2,40 m
2
22,75 m
=
=
=
59,15 m
3
4,55 m
3
63,70 m
Obestavěný prostor (OP):
vrchní stavba
6,5×3,5×2,6
zastřešení
6,5×3,5×0,4/2
Obestavěný prostor – celkem:
3
Vybavení:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Název, popis
Základy – železobetonové pasy s izolací
Obvodové stěny – zděné tl 30 cm
Stropy – s rovným podhledem
Krov – dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví
Krytina – těžké živičné svařované pásy
Klempířské práce – z pozinkovaného plechu
Úprava povrchů – vápenná štuková hladká
Schodiště
Dveře – ocelová nezateplená vrata
Okna – nejsou
Podlahy – hrubá betonová
Elektroinstalace – nepředpokládám
Obj. podíl
7,10 %
31,80 %
19,80 %
7,30 %
8,10 %
1,70 %
6,10 %
0,00 %
3,00 %
1,10 %
8,20 %
5,80 %
Hodnocení
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Neuvažuje se
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:
Základní koeficient K4:
Úprava koeficientu K4:
10. Okna
12. Elektroinstalace
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000
–0,54 × 1,852 × 1,10 %
–0,54 × 1,852 × 5,80 %
– 0,0110
– 0,0580
= 0,9310
Ocenění:
Základní jednotková cena
Koeficient vybavení stavby K4:
×
Polohový koeficient K5:
×
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
Základní jednotková cena upravená:
=
3
3
Základní cena upravená: 63,70 m × 2 414,78 Kč/m
3
1 250,– Kč/m
0,9310
1,0000
2,0750
3
2 414,78 Kč/m
=
153 821,49 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 29 roků
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
7
Znalecký posudek č. 964-74/2014
Předpokládaná další životnost: 71 roků
Opotřebení: 100 × 29 / (29 + 71) = 29,000 %
Odpočet opotřebení: 153 821,49 Kč × 29,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
44 608,23 Kč
109 213,26 Kč
×
=
54 606,63 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
Garáž – určená cena:
1/2
54 606,63 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení:
1) RD č.p. 349
2) Garáž
164 770,24 Kč
54 606,63 Kč
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
219 376,87 Kč
219 380,– Kč
b) Pozemky
b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb.
b.1.1) Pozemky – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Název okresu:
Borohrádek
Rychnov nad Kněžnou
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Velikost obce
II. 2001 – 5000 obyvatel
2 Hospodářsko-správní význam
III. Ostatní města a všechny obce v okr.
obce
Praha-východ, Praha-západ
3 Poloha obce
IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného
města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a
Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice
do 10 km včetně
4 Technická infrastruktura v obci
I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
III. Železniční a autobusová zastávka
6 Občanská vybavenost v obci
II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby,
zdravotní středisko, škola a pošta, nebo
bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní
nebo kulturní zařízení
Oi
0,85
0,85
1,01
1,00
0,90
0,98
ZCv = 550,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 353,99 Kč/m2
Základní cena výchozí:
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
2 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
3 Ochranná pásma
I. Mimo ochranná pásma
4 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
5 Geometrický tvar pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
 Pi = 1,000
i=1
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
8
Znalecký posudek č. 964-74/2014
Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 353,9900 Kč/m2
Parc. č.
st. 455
st. 893
Název
zastavěná plocha a nádvoří
zastavěná plocha a nádvoří
Součet:
§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 283,1920 Kč/m2
Parc. č.
650/5
Název
zahrada
Součet cen všech typů pozemků:
2
Cena [Kč]
95 931,29
7 433,79
103 365,08
2
Cena [Kč]
121 206,18
Výměra [m ]
271
21
292
Výměra [m ]
428
=
224 571,26 Kč
×
=
112 285,63 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
Pozemky – určená cena:
1/2
112 285,63 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
1. RD Borohrádek, RK Mgr. Jan Vodenka, Nušlova 2274/13, 15800 Praha
rodinný dům v započaté rekonstrukci. Výborná lokalita v klidné části města s dobrou vybaveností a
dopravním spojením. V přízemí domu jsou tři pokoje, WC a koupelna, v podkroví je jeden pokoj a možnost
půdní vestavby.
Celková cena: 749 000 Kč za nemovitost
Adresa: Borohrádek (okres Rychnov nad Kněžnou)
Datum aktualizace: 28.06.2014
ID: 648732764
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Typ domu: Patrový
2
Plocha zastavěná: 70 m
2
Užitná plocha: 130 m
2
Plocha podlahová: 110 m
2
Plocha pozemku: 405 m
2
Plocha zahrady: 330 m
2. RD Šachov Borohrádek, RK J&M Top Reality, s.r.o., Balbínova 1260, 50003 Hradec Králové
dům v obci Šachov u Borohrádku, na okraji přírodního parku Orlice. Dům se nachází na klidném místě, z
jedné strany obklopen kvetoucími keři a z druhé vzrostlými ovocnými stromy. Součástí stavení je stodola a
prostorná garáž. Dispozice: kuchyň s jídelnou, ložnice, chodba se vstupem do sklepa, veranda, dva pokoje,
koupelna s vanou a WC. V patře se nachází krásná velká podkrovní místnost a odkládací místnost. Vytápění
bylo doposud řešeno kamny na tuhá paliva a kamny plynovými. Veškerá občanská vybavenost v dosahu 2
km. Obec Šachov se nachází cca 2 km od Borohrádku, 31 km od Pardubic, 34 km Hradce Králové. Z obce je
výborné autobusové spojení.
Celková cena: 899 000 Kč za nemovitost
včetně provize, včetně právního servisu
Adresa: Borohrádek - Šachov (okres Rychnov nad Kněžnou)
Datum aktualizace: 24.07.2014
ID zakázky: N47577
Stavba: Cihlová
Podlaží počet: 2
2
Plocha podlahová: 175 m
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
9
Znalecký posudek č. 964-74/2014
2
Plocha pozemku: 640 m
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Odpad: Septik
Elektřina: 230V, 400V
3. RD Borohrádek, RK AURA reality, s.r.o., třída Míru 64, 53002 Pardubice
rodinný dům v klidné části obce Borohrádek 5+1(250m2)se zimní zahradou
Celková cena: 1 550 000 Kč za nemovitost
Adresa: Borohrádek (okres Rychnov nad Kněžnou)
Datum aktualizace: 23.07.2014
ID: 3187794012
Stavba: Cihlová
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního
2
Užitná plocha: 250 m
2
Plocha pozemku: 519 m
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 400V
Doprava: Vlak, Silnice, Autobus
Komunikace: Asfaltová
4 RD Borohrádek, RK Global Reality Hradec Králové, s.r.o., Havlíčkova 401/8, 50002 Hradec Králové
Samostatně stojící zděný rodinný dům, na pozemku o výměře 679 m2, velmi pěkné místo v klidné zástavbě
rodinných domů v centrální části Borohrádku. Dispozice: 1. PP - sklep. 1. NP - zádveří, WC, 2 pokoje,
kuchyň, spíž. Podkroví - 2 pokoje, koupelna. Veškeré inženýrské sítě jsou k dispozici. K domu patří zděná
garáž a kůlna.
Celková cena: 1 390 000 Kč za nemovitost
Adresa: Čechova, Borohrádek
Datum aktualizace: 23.05.2014
ID zakázky: 3342
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: Samostatný
Vlastnictví: Osobní
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního
Počet bytů: 1
2
Plocha zastavěná: 100 m
2
Užitná plocha: 170 m
2
Plocha podlahová: 170 m
2
Plocha pozemku: 679 m
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední tuhá paliva
Odpad: Septik
Elektřina: 400V
5. RD Boženy Němcové, Borohrádek, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
10
Znalecký posudek č. 964-74/2014
Rodinný dům 5+1 s menším pozemkem v obci Borohrádek. Dispozice přízemí: kuchyň (bez linky), obývací
pokoj, krytá terasa a WC. V podkroví je malá pracovna, ložnice, dětský pokoj, obytná kuchyň (bez linky),
koupelna s masážní vanou a WC. Vytápění na tuhá paliva, plynová přípojka zavedena. Kolaudace v r. 2003.
V obci je veškerá občanská vybavenost. Hezké bydlení v klidné části obce nedaleko centra.
Adresa: Boženy Němcové, Borohrádek
Datum aktualizace: 06.08.2014
ID zakázky: 354560
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Řadový
Vlastnictví: Osobní
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Podlaží počet: 2
2
Plocha zastavěná: 96 m
2
Užitná plocha: 164 m
2
Plocha podlahová: 133 m
2
Plocha pozemku: 164 m
Parkování: 1x
Rok rekonstrukce: 2003
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon
Elektřina: 120V, 230V, 400V
Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se
blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly
vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě do 10 km. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v
úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle
podobného technického stavu a velikosti. Úprava byla provedena za podílové vlastnictví více vlastníků, kdy
tento druh vlastnictví značně omezuje možnosti nakládání s celou nemovitostí. Za množství je uvažována
2
předpokládaná podlahová plocha obytné části budovy v m .
Seznam porovnávaných objektů:
1 RD
Výchozí cena (VC):
Množství (M):
Kpolohy:
Kvybavení:
Kstáří:
Ktech.stavu:
KRK:
Kpodílu:
Jednotková cena (JC):
Váha (V):
749 000,– Kč
2
110,00 m
1,00
0,95
0,95
0,70
0,85
0,85
3 107,94 Kč
1,0
2 RD
Výchozí cena (VC):
Množství (M):
Kpolohy:
Kvybavení:
Kstáří:
Ktech.stavu:
KRK:
Kpodílu:
Jednotková cena (JC):
Váha (V):
879 000,– Kč
2
175,00 m
1,10
0,95
0,96
0,75
0,85
0,85
2 730,47 Kč
1,0
3 RD
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
11
Znalecký posudek č. 964-74/2014
Výchozí cena (VC):
Množství (M):
Kpolohy:
Kvybavení:
Kstáří:
Ktech.stavu:
KRK:
Kpodílu:
Jednotková cena (JC):
Váha (V):
1 550 000,– Kč
2
250,00 m
1,00
0,95
1,00
0,75
0,85
0,85
3 191,64 Kč
1,0
4 RD
Výchozí cena (VC):
Množství (M):
Kpolohy:
Kvybavení:
Kstáří:
Ktech.stavu:
KRK:
Kpodílu:
Jednotková cena (JC):
Váha (V):
1 390 001,42 Kč
2
170,00 m
1,00
0,90
0,80
0,70
0,85
0,85
2 977,38 Kč
1,0
5 RD
Výchozí cena (VC):
1 350 000,– Kč
2
Množství (M):
164,00 m
Kpolohy:
1,00
Kvybavení:
0,85
Kstáří:
0,80
Ktech.stavu:
0,70
KRK:
0,85
Kpodílu:
0,85
Jednotková cena (JC):
2 830,97 Kč
Váha (V):
1,0
kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kvybavení × Kstáří × Ktech.stavu × KRK × Kpodílu)
2
Minimální jednotková cena za m :
2
Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V):
2
Maximální jednotková cena za m :
2 730,47 Kč
2 967,68 Kč
3 191,64 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty:
2
Stanovená jednotková cena za m :
Množství:
Porovnávací hodnota:
×
=
2 967,68 Kč
2
172,00 m
510 440,– Kč
×
=
255 220,– Kč
=
295 220,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
1/2
Úprava ceny:
Garáž je samostatně uvažována cca 80 tis. Kč
garáž
Cena po úpravě:
Výsledná porovnávací hodnota:
+
40 000,– Kč
295 220,– Kč
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
12
Znalecký posudek č. 964-74/2014
C. Rekapitulace
Věcná hodnota objektů podle vyhlášky
Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky
Stanovená věcná hodnota celkem
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
219 380,–
112 290,–
331 670,–
295 220,–
Kč
Kč
Kč
Kč
a) Obvyklá cena oceňovaného podílu 1/2 nemovitostí bez závad dle odborného
odhadu znalce činí:
295 000,– Kč
Cena slovy: dvěstědevadesátpěttisíc Kč
b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena:
nezjištěna:
0,- Kč
c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní:
nezjištěna:
0,- Kč
Závěr:
Cena celkem oceňovaných id. ½ nemovitostí činí 295 000,– Kč
slovy dvěstědevadesátpěttisíc Kč
Vyjádření k ceně obvyklé
Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například
stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí
zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou
se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Trutnov, 08. 08. 2014
Ing. Daniel Jakwerth
Skřivánčí 770
541 01 Trutnov
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
13
Znalecký posudek č. 964-74/2014
D. Živnostenské oprávnění
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne
6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti.
Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05.
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
______________________________________________________________________________________
V Trutnově:
Razítko:
Podpis:
Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 964-74/2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140074.
E. Seznam příloh
Výpis z katastru nemovitostí LV 145 k.ú. Borohrádek
Kopie katastrální mapy, ortomapa
Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti
Fotodokumentace pohledy, detaily
3 listy
1 list
1 list
5 listů
_____________________________________________________________________________________________
Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected]
14