VGP Half Year Results 2011 CZ 22_08_11

Tisková zpráva
Regulované informace
22. srpna 2011
Pololetní výsledky za rok 2011
Solidní výsledky a pozitivní výhled na dobře fungujících trzích
ve střední Evropě

Čistý zisk za období činí 10,5 milionů EUR (+ 0,8 milionů EUR oproti první polovině roku
2010)

Více neţ 42 500 m2 nově uzavřených smluv, představující nárůst výnosů z uzavřených
nájemních smluv a budoucích nájemních smluv po přepočtu na rok o 2,3 milionů EUR

11 projektů ve výstavbě, představující 105 544 m2 budoucí pronajímatelné plochy

Více neţ 500 000 m2 vybraných a částečně zakoupených nových pozemků k další výstavbě

Uzavření dohody s novým kapitálovým partnerem o potenciálním prodeji 80% podílu ve
VGP CZ II., a.s., zahrnujícím šest VGP parků, umístěných v důleţitých regionálních městech
České republiky

Provozní výsledek hospodaření (před ziskem/ztrátou z portfolia) ve výši 8,8 milionů EUR
oproti 7,0 milionům EUR za první polovinu roku 2010 (na porovnatelné bázi)1
Přehled
Během prvních šesti měsíců roku 2011 je možné činnost VGP shrnout takto:

Provozní činnost vykázala za uvedené období čistý zisk 10,5 milionů EUR, ve srovnání s čistým
ziskem ve výši 9,7 milionů EUR, resp. 3,9 milionů EUR (na porovnatelné bázi) k 30. červnu 2010.

Trvalá poptávka po semiindustriálních budovách ve středoevropském regionu vedla k nárůstu
výnosů z uzavřených nájemních smluv a z budoucích nájemních smluv – po přepočtu na rok na více
než 2,3 milionů EUR.
1
VGP CZ I bylo dekonsolidováno k 16. březnu 2011, proto hodnoty k 30. červnu 2010 byly upraveny tak, aby byly porovnatelné
Strana 1/20

Míra obsazenosti portfolia v České republice (vyjma VGP CZ I.) dosahuje 100 % (99,9 % včetně
VGP CZ I.). Míra obsazenosti portfolia celé skupiny dosáhla ke konci června 2011 hodnoty 98,4 %.

Provozní výsledek hospodaření se za období zvýšil o 24,6 %, tj. na 8,8 milionů EUR, ve srovnání se
7,0 miliony EUR k 30. červnu 2010 (na porovnatelné bázi).

Současné portfolio dosahuje 240 015 m2 celkové pronajímatelné plochy a dodatečných 368 000 m2
pronajímatelné plochy, které jsou ve správě VGP a které byly předmětem prodeje 80 % podílu VGP
CZ I.

Čtyři projekty představující pronajímatelnou plochu 31 209 m2 byly dokončeny v průběhu prvního
pololetí roku 2011. Dalších 11 projektů, představujících 105 549 m2 budoucí pronajímatelné plochy
jsou v současné době ve výstavbě.

Čisté ocenění portfolia nemovitostí k 30. červnu 2011 vykázalo nerealizovaný zisk ve výši
6,1 milionů EUR, oproti nerealizovanému zisku výši 5,9 milionů EUR k 30. červnu 2010 a zahrnuje
nerealizovaný zisk ve výši 9,5 milionů EUR z nových projektů ve výstavbě nebo dokončených
během roku, tedy developerské činnosti, a celkové ztráty ve výši 3,4 milionů EUR realizované
prodejem VGP CZ I, tedy 1,4 milionů EUR realizovaný zisk prodejem VGP CZ I a realizovaná
ztráta ve výši 4,8 milionů EUR z důsledku obnovených existujících úrokových swapů skrz účet
zisků a ztrát. Tyto hodnoty nezahrnují žádné dodatečné právo na doplatek kupní ceny (earn-out),
ačkoli potenciálně dosahují výše více než 10 milionů EUR.

Zadluženost aktiv2 se snížila na 37,8 % ke konci června 2011 ve srovnání se 48,3 % z konce
prosince 2010.

Mimořádná valná hromada akcionářů společnosti VGP, která se konala 19. dubna 2011, schválila
návrh snížení kapitálu ve výši 39 953 557,50 EUR (2,15 EUR na akcii). Výplata snížení kapitálu se
uskutečnila 8. července 2011.
Klíčová čísla3
Konsolidovaný výkaz zisků a ztrát – analytická forma (v tisících
EUR)
ČISTÝ VÝSLEDEK ZA OBDOBÍ
Hrubé výnosy z pronájmu
Výnosy/náklady ze servisních poplatků
Náklady na provoz nemovitostí
Čisté výnosy z pronájmu a související výnosy
Ostatní výnosy/náklady – vč. administrativních nákladů
Provozní výsledek hospodaření (před ziskem/ztrátou z portfolio)
30. 6. 2011
30. 6. 2010
9,737
566
(459)
9,844
(1,064)
8,780
7,652
197
(596)
7,253
(208)
7,045
2
Ačkoli VGP NV nepatří mezi společnosti typu Sicafi (uzavřená realitní investiční společnost), zadluženost aktiv je pro účely porovnání
vypočtena podle směrnice Sicafi, tedy jako finanční a ostatní dluhy / celková aktiva, přičemž finanční dluhy nezahrnují půjčky akcionářů.
Pokud by půjčky akcionářů byly zahrnuty, činila by zadluženost aktiv 45,2 % k 30. červnu 2011 a 56.9% k 31. prosinci 2010
3
VGP CZ I bylo dekonsolidováno k 16. březnu 2011, proto hodnoty k 30. červnu 2010 byly upraveny tak, aby byly porovnatelné.
Strana 2/20
Čistý finanční výsledek hospodaření4
Přecenění úrokových finančních nástrojů (IAS 39)
Daně
Čistý výsledek za období
(2,669)
0
(1,166)
4,945
(5,163)
(492)
(521)
869
ZISK/ZTRÁTA Z PORTFOLIA NEMOVITOSTÍ
ČISTÉ ZISKY/ztráty z přecenění investic do nemovitostí
Odložené daně
Zisk/ztráta z portfolia nemovitostí
6,125
(1,164)
4,961
3,440
(654)
2,786
ČISTÝ ZISK
Upravení hodnot k 30. červnu 2010 v souvislosti s VGP CZ I
Podíl ze zisku přidruţených společností
Čistý zisk
635
10,541
6,040
9,695
30. 6. 2011
18,583,050
0.27
0.57
30. 6. 2010
18,583,050
0.06
0.21
Akcie
Počet kmenových akcií
Čistý výsledek za období na akcii (EUR)
Čistý zisk na akcii (EUR)
Nárůst hrubých výnosů z pronájmu (na porovnatelné bázi) o 27,3 % na 9,7 milionů EUR
Nárůst hrubých výnosů z pronájmu odráží dopad aktiv generující příjmy u nemovitostí předaných v roce
2011 a dekonsolidace VGP CZ I od 16. března 2011. Hrubé výnosy z pronájmu VGP CZ I za období od
1. ledna 2011 do 16. března 2011 činily 4,6 milionů EUR.
Výnosy z uzavřených nájemních smluv a budoucích nájemních smluv po přepočtu na rok5 dosáhly
výše 14,5 milionů EUR
Během první poloviny roku 2011 roční výnosy z uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv
po přepočtu na rok vykázaly výrazný nárůst. VGP se podařilo uzavřít dodatečné budoucí nájemní
smlouvy, které představují roční výnos přesahující 2,3 milionů EUR, z čehož 1,6 milionů EUR souviselo
s novou pronajímatelnou plochou celé skupiny a 0,7 milionů EUR se uzavřelo ve společném podniku
(joint venture) VGP CZ I.
Během první poloviny roku 2011 zůstala míra obsazenosti portfolia v České republice (vyjma VGP CZ
I) na stejné úrovni 100 % ve srovnání s 31. prosincem 2010 (99,9 % včetně VGP CZ I). Míra
obsazenosti celé skupiny jako celku dosáhla hodnoty 98,4 % ke konci června 2011.
4
Nezahrnuje přecenění úrokových finančních nástrojů.
5
Výnosy z uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv po přepočtu na rok představují výnosy z pronájmu přepočtené na rok, které
jsou nebo budou vygenerovány z uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv.
Strana 3/20
Uzavřené nájemní smlouvy představují celkem 283 066 m2 pronajímatelné plochy. Váţený průměr
doby trvání těchto smluv ke konci června 2011 činil 8,07 let (v porovnání s 5,81 ke konci prosince
2010).
Provozní výsledek hospodaření se zvýšil o 24,6 % na 8,8 milionů EUR
Provozní výsledek hospodaření (před ziskem/ztrátou) se v roce 2011 zvýšil na 8,8 milionů EUR. Nárůst
24,6 % je v porovnání s provozním výsledkem 7,0 milionů EUR k 30. červnu 2010 (na porovnatelné
bázi).
Vývoj portfolia nemovitostí
Reálná hodnota investičního majetku a investičního majetku ve výstavbě („portfolio nemovitostí“)
k 30. červnu 2011 se zvýšila o 11,8 % na 209,0 milionů EUR, ve srovnání s 187,0 miliony EUR
k 31. prosinci 2010.
Průměrný výnos použitý k ocenění portfolia nemovitostí k 30. červnu 2011 se mírně zlepšil z 8,35 % na
8,31 % ke konci červnu 2011.
Dokončené projekty
V prvním pololetí roku 2011 byly dokončeny 4 budovy: dvě budovy ve VGP parku v Liberci, které
představují pronajímatelnou plochu 16 581 m², jedna budova o rozloze 13 014 m² v Nýřanech a jedna
budova o rozloze 2 114 m² v Horních Počernicích. Všechny nové budovy jsou plně pronajaty.
Skupina má ve svém portfoliu v současné době celkem 22 dokončených projektů a 31 budov pod
správou ve společném podniku VGP CZ I.
Projekty ve výstavbě
Na konci června 2011 měla společnost VGP osm budov ve výstavbě: v České Republice v parcích VGP
Park Hradec Králové, VGP Park Nýřany, VGP Park Olomouc, VGP Park Tuchoměřice a VGP Hrádek
nad Nisou vždy po jedné budově. V ostatních zemích ve VGP Parku Malacky (Slovensko), VGP Park
Győr (Maďarsko), VGP Park Tallinn (Estonsko) vždy po jedné budově. Stavba dalších tří budov byla
zahájena po 30. červnu 2011ve VGP Park Liberec, VGP Park Timisoara (Rumunsko) a VGP Park Horní
Počernice. Nové budovy ve výstavbě, na některé z nich jsou již uzavřeny před pronájmy, představují
budoucí pronajímatelnou plochu 105 544 m², odpovídající odhadu výnosu nájmu po přepočtu na rok 5,8
milionů EUR.
Strana 4/20
Portfolio pozemků
Portfolio společnosti VGP činní v současnosti celkem 1,148 465 m² (vyjma portfolia pozemků ve
společnosti VGP CZ I). Vedle stávajících projektů ve výstavbě to VGP umožní zrealizovat výstavbu
dalších 82 929 m² pronajímatelné plochy v České republice a 164 000 m² pronajímatelné plochy mimo
Českou republiku.
Kvůli nárůstu poptávky, který byl rychlejší, než se očekávalo, a s tím spojené dynamičtější výstavbě
nových projektů, dochází ve VGP k rychlému snížení počtu pozemků k dispozici pro budoucí výstavbu.
VGP se snaží aktivně rozvíjet své portfolio pozemků, aby byl zajištěn budoucí růst.
O tom vypovídají dva dodatečné pozemky, které byly zajištěny v prvním kvartálu 2011 a dalších
500 000 m² nových pozemků pod budoucí kupní smlouvou, jejímţ nákupem je podmíněno získání
potřebných povolení. Daný plánovaný rozvoj nám umoţní budoucí výstavbu cca 200 000 m². VGP
předpokládá získání většiny potřebných povolení v průběhu následujících měsíců.
Transakce
VGP uzavřela dohodu s novým kapitálovým partnerem o potenciálním prodeji 80 % podílu ve VGP CZ
II., a.s., zahrnující šest VGP parků, umístěných v důležitých regionálních městech České republiky.
Předpokládaná hodnota transakce převýší 140 milionů EUR a zahrnuje také realizaci některých
budoucích projektů. Prodej je podmíněn splněním daných podmínek a uspokojivým výsledkem právního
auditu.
Zdroje získané transakcí budou použity na nákup pozemků a částečnou úhradu finančních závazků
Financování
Během první poloviny roku 2011 se bankovní úvěry navýšily z 53,1 milionů EUR k 31. prosinci 2010 na
60,8 milionů EUR k 30. červnu 2011. V tomto období se půjčky od akcionářů snížily o 50 milionů EUR
pomocí refinancování a obdržení prostředků z prodeje VGP CZ I.
Poměr mezi poskytovanou výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti na konsolidované bázi činí
32 % ke konci 30. června 2011 ve srovnání s 31,1 % k 31. prosinci 2010.
Rizikové faktory
Přehled nejzávažnějších rizik, kterým je skupina vystavena, je k dispozici na str. 24 a 25 Výroční zprávy
za rok 2010. Tato rizika jsou reálná, stálá a zůstávají platná i po zbytek finančního roku.
Strana 5/20
Výhled na rok 2011
V průběhu prvního pololetí roku 2011 společnost VGP změnila výrazně svůj obchodní model, s posunem
od striktní strategie „rozviň a drž“ ke strategii s větším důrazem na developerskou aktivitu a více
proaktivní přístup k držení, získávání a vyřazování aktiv přinášejících zisk (v rámci celé skupiny).
Tento posun umožnil VGP maximalizovat hodnoty pro akcionáře a zajistit potřebné prostředky
umožňující další rozvoj společnosti.
Expandující portfolio pozemků, tržní podmínky pronájmu, které nadále zůstávají velmi atraktivní a
zdravá poptávka nových pronajímatelných ploch, vytváří optimistický výhled do budoucna. Navíc se
chce VGP více soustředit na zajímavé příležitosti v Německu a v Polsku, kde eviduje velkou poptávku
stávajících i nových potenciálních zákazníků.
Finanční kalendář
Aktualizace obchodní činnosti ve 3. čtvrtletí 2011
Listopad 2011
Prohlášení v souladu s článkem 13 belgického královského výnosu ze dne 14. listopadu
2007
Představenstvo společnosti VGP NV, jmenovitě její zástupci, kterými jsou předseda představenstva pan
Marek Šebesťák, pan Bart Van Malderen, společnost Jan Van Geet s.r.o. zastoupená jednatelem Janem
Van Geetem, pan Alexander Saverys a společnost Rijo Advies BVBA, zastoupená panem Josem
Thysem, společně potvrzují, že podle jejich nejlepšího vědomí
(i) zkrácená mezitímní účetní závěrka je připravena v souladu s platnými účetními standardy a ve všech
zásadních ohledech poskytuje věrný a poctivý obraz konsolidovaných aktiv a pasiv, finanční situace
a výsledků hospodaření společnosti a jejích dceřiných společností obsažených v konsolidaci za
šestiměsíční období
(ii) mezitímní zpráva o finančním řízení ve všech zásadních ohledech poskytuje věrný a poctivý obraz
všech důležitých událostí a významných obchodů s propojenými osobami, ke kterým došlo během
prvních šesti měsíců, a jejich vlivů na mezitímní účetní závěrku spolu s přehledem
nejvýznamnějších rizik a nejistot, se kterými jsme konfrontováni ve zbývajících šesti měsících
finančního roku.
Strana 6/20
Více informací:
Jan Van Geet
Dirk Stoop
CEO
FCO a IR
Tel. +420 602 404 790
Tel. +32 2 737 74 06
e-mail: [email protected]
e-mail: [email protected]
Profil
Skupina VGP (www.vgpparks.eu) staví a buduje špičkové semiindustriální stavby a přidružené kancelářské prostory, které si
ponechává ve svém vlastnictví a pronajímá je na základě dlouhodobých nájemních smluv renomovaným klientům. Tým
zaměstnanců VGP řídí všechny činnosti plně propojeného obchodního modelu: od vyhledávání a koupě pozemku, přes
vytvoření koncepce a designu projektu a dohled nad stavebními pracemi, až po uzavírání smluv s potenciálními nájemci
a správu nemovitostí v portfoliu.
VGP je kótovaná na bruselské burze Euronext a na hlavním trhu pražské Burzy cenných papírů. VGP vlastní portfolio
nemovitostí ve výši 445 milionů EUR.
Strana 7/20
ZKRÁCENÁ MEZITÍMNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA1
1. ZKRÁCENÝ KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ ZISKŮ A ZTRÁT
za období končící 30. června
VÝKAZ ZISKŮ A ZTRÁT (v tisících EUR)
30.06.2011
30.06.2010
Hrubé výnosy z pronájmu
Výnosy ze servisních poplatků
Náklady související se servisními poplatky
Náklady na provoz nemovitostí
Čisté výnosy z pronájmu a související výnosy
9 737
4 009
(3 443)
(459)
9 844
13 459
3 109
(2 776)
(1 071)
12 721
Nerealizované zisky/(ztráty) z přecenění investic do
nemovitostí
Realizované zisky/(ztráty) z přecenění investic do nemovitostí
Čisté zisky/(ztráty) z přecenění investic do nemovitostí
9 483
(3 358)
6 125
5 902
5 902
Zisk z nemovitostí
15 969
18 623
Administrativní náklady
Ostatní výnosy
Ostatní náklady
Čistý provozní zisk před čistým finančním výsledkem
hospodaření
(1 300)
643
(407)
(734)
546
(310)
14 905
18 125
Finanční výnosy
Finanční náklady
Čistý finanční výsledek hospodaření
1 191
(3 860)
(2 669)
315
(6 880)
(6 565)
Výsledek hospodaření před zdaněním
Daně
Zisk po zdanění (konsolidované společnosti)
12 236
(2 330)
9 906
11 560
(1 865)
9 695
635
-
10 541
9 695
30.06.2011
30.06.2010
0,57
0,57
0,52
0,52
Podíl ze zisku přidružených společností
ČISTÝ ZISK
ZISK NA AKCII
Základní zisk na akcii (EUR)
Zředěný zisk na akcii (EUR)
1
Zkrácená konsolidovaná mezitímní účetní závěrka byla vypracována v souladu s Mezinárodními účetními standardy (IAS), standardem 34 Mezitímní finanční výkaznictví, přijatými Evropskou unií.
Strana 8/20
2. ZKRÁCENÝ KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ O ÚPLNÉM VÝSLEDKU
za období končící 30. června
VÝKAZ O ÚPLNÉM VÝSLEDKU (v tisících EUR)
Čistý výsledek
30.06.2011 30.06.2010
10 541
9 695
5 469
(1 039)
(2 098)
399
4 430
(1 699)
ÚPLNÝ VÝSLEDEK ZA OBDOBÍ CELKEM
14 971
7 996
Přiřaditelný:
osobám s podílem na vlastním kapitálu mateřské společnosti
osobám s menšinovými podíly
14 971
-
7 996
-
Ostatní úplný výsledek
Zajišťovací úrokové deriváty
Daň z příjmů související s ostatním úplným výsledkem
Ostatní úplný zisk/(ztráta) související s vyřazovanými skupinami určenými
k prodeji
Zajišťovací úrokové deriváty – vyřazované skupiny určené k prodeji
Daň z příjmů související s ostatním úplným výsledkem
Čistý zisk/(ztráta) účtovaná přímo do vlastního kapitálu
3. ZKRÁCENÁ KONSOLIDOVANÁ ROZVAHA
za období končící 30. června
AKTIVA (v tisících EUR)
Nehmotná aktiva
Investiční majetek
Investiční majetek ve výstavbě
Další hmotná aktiva
Investice do přidružených společností
Ostatní dlouhodobé pohledávky
Odložená daňová aktiva
Dlouhodobá aktiva celkem
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné pohledávky
Peníze a peněžní ekvivalenty
Vyřazované skupiny určené k prodeji
Krátkodobá aktiva celkem
AKTIVA CELKEM
30.06.2011
31.12.2010
47
189 594
19 410
192
1
13 211
365
222 820
62
171 309
15 673
196
1 013
188 253
21 594
50 372
71 966
3 701
5 341
299 942
308 984
294 786
497 237
Strana 9/20
PASIVA (v tisících EUR)
30.06.2011
31.12.2010
22 298
129 972
(910)
151 360
62 251
119 431
(5 340)
176 342
Dlouhodobý finanční dluh
Jiné dlouhodobé finanční závazky
Jiné dlouhodobé závazky
Odložené daňové závazky
Dlouhodobé závazky celkem
77 084
402
1 368
9 801
88 655
120 180
758
1 104
8 309
130 351
Krátkodobý finanční dluh
Jiné krátkodobé finanční závazky
Dluhy z obchodních vztahů a jiné krátkodobé závazky
Závazky vztahující se k vyřazovaným skupinám určeným k prodeji
Krátkodobé závazky celkem
5 469
49 302
54 771
4 820
10 074
175 650
190 544
Závazky celkem
143 426
320 895
PASIVA CELKEM
294 786
497 237
Základní kapitál
Nerozdělený zisk
Ostatní fondy
Vlastní kapitál
4. ZKRÁCENÝ PŘEHLED O ZMĚNÁCH VLASTNÍHO KAPITÁLU
za období končící 30. června 2011
PŘEHLED O ZMĚNÁCH VLASTNÍHO
KAPITÁLU
(v tisících EUR)
Zůstatek k 1. lednu 2010
Ostatní úplný výsledek
ZÁKLADNÍ
KAPITÁL
NEROZDĚLENÝ
ZISK
OSTATNÍ FONDY
ZAJIŠEMISNÍ
ŤOVACÍ
ÁŢIO
REZERVY
KAPITÁL
CELKEM
62 251
-
98 233
-
69
-
(5 313)
(1 699)
155 240
(1 699)
Výsledek za období
-
9 695
-
-
9 695
Úplný výsledek celkem
Dividendy vyplacené akcionářům
-
9 695
(5 204)
-
-
7 996
(5 204)
Rozdělení základního kapitálu akcionářům
-
-
-
-
-
Zůstatek k 30. červnu 2010
62 251
102 724
69
(7 012)
158 032
Zůstatek k 1. lednu 2011
Ostatní úplný výsledek
62 251
-
119 431
-
69
-
(5 409)
4 430
176 342
4 430
Výsledek za období
-
10 541
-
-
10 541
Úplný výsledek celkem
Dividendy vyplacené akcionářům
-
10 541
-
0
-
4 430
-
14 971
-
(39 953)
-
-
-
(39 953)
22 298
129 972
69
(979)
151 360
Rozdělení základního kapitálu akcionářům
Zůstatek k 30. červnu 2011
Strana 10/20
5. ZKRÁCENÝ KONSOLIDOVANÝ PŘEHLED PENĚŢNÍCH TOKŮ
za období končící 30. června
Přehled peněţních toků (v tisících EUR)
6
30.06.2011
30.06.2010
12 236
11 560
Peněžní toky z provozní činnosti
Výsledek hospodaření před zdaněním
Úpravy o:
Odpisy
Změna hodnoty investic do nemovitostí
Nerealizované ztráty/(zisky) z finančních nástrojů
Čisté úrokové náklady
Účetní zisk z provozní činnosti před změnami pracovního kapitálu
Snížení/(Zvýšení) hodnoty pohledávek z obchodních vztahů a ostatních
pohledávek
(Snížení)/Zvýšení hodnoty závazků z obchodních vztahů a jiných závazků
Peněţní prostředky z provozních činností
Čisté zaplacené úroky
Zaplacená daň z příjmů
Čistý peněţní tok z provozní činnosti
110
(7 025)
3 085
8 406
87
(5 902)
(38)
7 470
13 177
(3 336)6
231
5 301
(3 085)
(18)
2 198
(509)
(415)
12 253
(7 470)
21
4 804
Peněžní toky z investiční činnosti
Příjmy z vyřazování investic
Příjmy z vyřazování hmotných aktiv
Investiční majetek a investiční majetek ve výstavbě
Čistý peněţní tok z investiční činnosti
98 855
171
(13 888)
85 138
50
(10 733)
(10 683)
Peněžní toky z finanční činnosti
Hrubá vyplacená dividenda
Čisté příjmy z emise akcií / (splácení základního kapitálu)
Čerpání půjček
Splátky půjček
Čistý peněţní tok z finanční činnosti
8 604
(51 001)
(42 397)
14 577
(4 298)
10 279
Čisté zvýšení/(sníţení) peněţních prostředků a peněţních ekvivalentů
44 939
4 400
Peníze a peněžní ekvivalenty na začátku účetního období
Vliv změny měnových kurzů
Peníze a peněžní ekvivalenty na konci účetního období
Čisté zvýšení/(sníţení) peněţních prostředků a peněţních ekvivalentů
5 341
92
50 372
44 939
4 327
32
8 759
4 400
Peněžní tok nezahrnuje pohyb ostatních pohledávek k přidruženým společnostem, které byly ponechány v okamžiku dokončení transakce
VGP CZ I a byly nepeněžní povahy.
Strana 11/20
6. PŘÍLOHA KE ZKRÁCENÉ MEZITIMNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
za období končící 30. června 2011
1
Východiska pro přípravu účetní závěrky
Zkrácená konsolidovaná mezitímní účetní závěrka byla vypracována v souladu s Mezinárodními účetními
standardy (IAS), standardem 34 - Mezitímní finanční výkaznictví, přijatými Evropskou unií.
Během mezitímního období byly do konsolidační skupiny nově zahrnuty čtyři společnosti.
2
Základní účetní pravidla
Zkrácená konsolidovaná mezitímní účetní závěrka se připravuje na bázi historických cen s výjimkou investičního
majetku, investičního majetku ve výstavbě a také finančních derivátů, které jsou vykázány při reálné hodnotě.
Všechny číselné údaje jsou v tisících EUR.
Přijatá účetní pravidla jsou v souladu s pravidly použitými při přípravě výroční konsolidované účetní závěrky
Skupiny za rok končící 31. prosince 2010.
Zkrácená konsolidovaná finanční závěrka byla představenstvem schválena k vydání dne 18. srpna 2011.
3
Informace o segmentu
Segment je taková rozpoznatelná složka Skupiny, která se zabývá buď poskytováním výrobků nebo služeb
(obchodní segment), nebo poskytováním výrobků nebo služeb v rámci konkrétní ekonomické oblasti (geografický
segment), a která podléhá rizikům a odměnám, které se liší od ostatních segmentů. Jmění segmentu zahrnuje
veškeré položky přímo tomuto segmentu přiřaditelné, stejně jako položky, které se mohou k segmentu důvodně
vztahovat (finanční majetek a pohledávky z daně z příjmu jsou tedy součástí jmění segmentu). Nepřiřazené částky
zahrnují administrativní náklady vynaložené na podporující činnosti Skupiny.
Strana 12/20
Informace o segmentech
Výkaz zisků a ztrát
(v tisících EUR)
Hrubé výnosy z pronájmu
Výnosy/(náklady) ze servisních poplatků
Česká republika
Ostatní země
Nepřiřazené částky
Celkem
30.06.2011
30.06.2010
30.06.2011
30.06.2010
30.06.2011
30.06.2010
30.06.2011
30.06.2010
8 465
553
12 871
274
1 272
14
588
59
-
-
9 737
567
13 459
333
Náklady na provoz nemovitostí
(432)
(998)
(28)
(73)
-
-
(460)
(1 071)
Čisté výnosy z pronájmu a související výnosy
Ostatní výnosy/(náklady) – vč. administrativních nákladů
8 586
(269)
12 147
51
1 258
(177)
574
(184)
-
-
(618)
(365)
9 844
(1 064)
12 721
(498)
Provozní výsledek hospodaření (před ziskem/(ztrátou) z portfolia)
8 317
12 198
1 081
390
(618)
(365)
8 780
12 223
Čisté zisky/(ztráty) z přecenění investic do nemovitostí
2 194
6 884
3 931
(982)
-
-
6 125
5 902
10 511
-
19 082
-
5 012
-
(592)
-
(618)
(2 669)
(365)
(6 565)
14 905
(2 669)
18 125
(6 565)
Daně
Podíl ze zisku přidruţených společností
-
-
-
-
(2 330)
635
(1 865)
-
(2 330)
635
(1 865)
-
Výsledek za období
-
-
-
-
10 541
9 695
10 541
9 695
Provozní výsledek hospodaření (po zisku/(ztrátě) z portfolia)
Čistý finanční výsledek hospodaření
Rozvaha
(v tisících EUR)
Aktiva
Investiční majetek
Investiční majetek ve výstavbě
Ostatní aktiva (vč. odložené daně)
Aktiva klasifikovaná jako určená k prodeji
Česká republika
Ostatní země
Nepřiřazené částky
Celkem
30.06.2011
31.12.2010
30.06.2011
31.12.2010
30.06.2011
31.12.2010
30.06.2011
31.12.2010
132 708
17 934
119 289
14 523
56 886
1 476
52 020
1 150
-
-
189 594
19 410
171 309
15 673
6 424
5 741
1 935
2 579
77 423
1 993
85 782
10 313
-
299 942
-
-
-
157 066
439 495
60 297
55 749
77 423
1 993
294 786
497 237
Vlastní kapitál
-
-
-
-
151 360
176 342
151 360
176 342
Závazky celkem
-
-
-
-
143 426
145 245
143 426
145 245
Závazky související s aktivy klasifikovanými jako určené k prodeji
-
-
-
-
-
175 650
-
175 650
Pasiva celkem
-
-
-
-
294 786
497 237
294 786
497 237
Aktiva celkem
299 942
Pasiva
Strana 13/20
Informace o segmentech – ostatní země
Výkaz zisků a ztrát
(v tisících EUR)
Hrubé výnosy z pronájmu
Výnosy/(náklady) ze servisních poplatků
Náklady na provoz nemovitostí
Estonsko
Maďarsko
Slovensko
Ostatní
Celkem
30.06.2011 30.06.2010 30.06.2011 30.06.2010 30.06.2011 30.06.2010 30.06.2011 30.06.2010 30.06.2011 30.06.2010
515
246
416
184
341
158
1 272
588
(5)
61
(12)
2
31
(4)
-
-
14
59
(2)
(15)
(4)
0
(2)
(43)
(20)
(15)
(28)
(73)
Čisté výnosy z pronájmu a související výnosy
Ostatní výnosy/(náklady) – vč. administrativních nákladů
508
(35)
292
(3)
400
(4)
186
(59)
0
0
(39)
(39)
(20)
(99)
(15)
(83)
1 258
(177)
574
(184)
Provozní výsledek hospodaření (před ziskem/(ztrátou)
z portfolia)
Čisté zisky/(ztráty) z přecenění investic do nemovitostí
473
3 143
289
(1 596)
396
345
127
1 243
(39)
443
(39)
(991)
(119)
0
(98)
362
1 081
3 931
390
(982)
Provozní výsledek hospodaření (po zisku/(ztrátě) z portfolia)
3 616
(1 307)
741
1 370
404
(1 030)
(119)
264
5 012
(592)
Čistý finanční výsledek hospodaření
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Daně
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Podíl ze zisku přidruţených společností
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Výsledek za období
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Balance sheet
(v tisících EUR)
Aktiva
Investiční majetek
Estonsko
Maďarsko
Slovensko
Ostatní
Celkem
30.06.2011 31.12.2010 30.06.2011 31.12.2010 30.06.2011 31.12.2010 30.06.2011 31.12.2010
17 932
14 354
19 307
18 471
12 574
30.06.2011
31.12.2010
12 122
7 073
7 073
56 886
52 020
Investiční majetek ve výstavbě
168
68
415
235
0
0
893
847
1 476
1 150
Ostatní aktiva (vč. odložené daně)
721
1 448
168
322
622
354
424
455
1 935
2 579
Aktiva klasifikovaná jako určená k prodeji
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Aktiva celkem
18 821
15 870
19 890
19 028
13 196
12 476
8 390
8 375
60 297
55 749
Pasiva
Vlastní kapitál
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Závazky celkem
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Závazky související s aktivy klasifikovanými jako určené k prodeji
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Pasiva celkem
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Strana 14/20
4
Čisté finanční náklady
v tisících EUR
Příjmy z bankovních úroků
Příjmy z úroků – půjčky přidruženým společnostem
Čistý zisk z cizích měn
Nerealizované zisky z úrokových derivátů
Finanční příjmy
Náklady na bankovní úroky – dluh s proměnlivou úrokovou sazbou
Náklady na bankovní úroky – úrokové swapy – používané k zajištění
Náklady na bankovní úroky – úrokové swapy – nepoužívané k zajištění
Úroky vyplacené propojeným osobám
Úroky kapitalizované do investičního majetku a majetku ve výstavbě
Jiné finanční náklady
Nerealizované ztráty z úrokových derivátů
Finanční náklady
Čisté finanční náklady
5
30.06.2011
39
1 067
86
1 192
(1 199)
(218)
(2 546)
330
(228)
(3 861)
(2 669)
30.06.2010
4
13
298
315
(2 177)
(1 790)
(792)
(2 547)
1 099
(181)
(492)
(6 880)
(6 565)
Investiční majetek
v tisících EUR
Zůstatek na počátku účetního období
Kapitálové výdaje
Kapitalizovaný úrok
Pořízený majetek
Převod z investičního majetku ve výstavbě
Zvýšení/(Snížení) reálné hodnoty
Reklasifikace (na určený) / z určeného k prodeji
Zůstatek na konci účetního období
30.06.2011
171 309
1 766
118
13 438
2 963
189 594
31.12.2010
426 010
4 820
1 050
25 273
7 310
(293 154)
171 309
Investiční majetek se skládá z řady komerčních nemovitostí, které jsou pronajímány třetím stranám, a pozemků
vlastněných za účelem výstavby. Účetní částka investičního majetku je reálnou hodnotou majetku stanovenou
externím nezávislým znalcem na oceňování, firmou Jones Lang LaSalle.
Celkové portfolio nemovitostí (kromě pozemků určených k výstavbě a kromě VGP CZ I) je oceněno znalcem na
oceňování k 30. červnu 2011 na základě tržní sazby 8,50 % (oproti 8,55 % k 31. prosinci 2010) aplikované na
smluvní nájmy navýšené o odhadovanou hodnotu pronájmu nepronajatých prostor.
6
Investiční majetek ve výstavbě
v tisících EUR
Zůstatek na počátku účetního období
Kapitálové výdaje
Kapitalizovaný úrok
Pořízený majetek
Převod na investiční majetek
Zvýšení/(snížení) reálné hodnoty
Reklasifikace (na určený) / z určeného k prodeji
Zůstatek na konci účetního období
30.06.2011
15 673
10 443
211
(13 438)
6 521
19 410
31.12.2010
2 095
24 059
829
(25 273)
15 449
(1 486)
15 673
Účetní částka investičního majetku ve výstavbě je reálnou hodnotou majetku stanovenou externím nezávislým
znalcem na oceňování, firmou Jones Lang LaSalle.
Strana 15/20
7
Rozpis změn v reálné hodnotě investičního majetku
v tisících EUR
Nerealizovaný zisk z přecenění – Investiční majetek
Nerealizovaný zisk z přecenění – Investiční majetek ve výstavbě
Realizovaná ztráta z přecenění – Transakce VGP CZ I
Celkem
30.06.2011
7 878
1 605
(3 358)
6 125
30.06.2010
1 775
4 127
5 902
Realizovaná ztráta z přecenění za transakci VGP CZ I se skládá z 1 436 000 EUR realizovaného zisku z vyřazení
aktiv VGP CZ I a realizované ztráty 4 794 000 EUR, která plyne z recyklace stávajícího úrokového swapu VGP CZ
I prostřednictvím výkazu zisku a ztráty.
8
Základní kapitál
Základní kapitál k 30. červnu 2011 činil 22 297 830 EUR a skládal se z 18 583 050 akcií. Dne 19. dubna 2011
schválila mimořádná valná hromada VGP NV navrhované rozdělení 2,15 EUR za akcii (tj. celkem 39 953 557,50
EUR). Rozdělení snížení kapitálu se uskutečnilo 8. července 2011.
9
Krátkodobý a dlouhodobý finanční dluh
v tisících EUR
Půjčky od propojených osob VM Invest NV
Dlouhodobé bankovní úvěry
Krátkodobé bankovní úvěry
Reklasifikace na závazky vztahující se k vyřazovaným skupinám určeným k prodeji
Celkem
30.06.2011
21 802
55 282
5 469
82 553
31.12.2010
71 803
185 249
9 416
(141 468)
125 000
Úročené úvěry a půjčky jsou splatné takto:
SPLATNOST
v tisících EUR
< 1 ROK
30.06.2011
> 1-5 LET
> 5 LET
5 469
5 469
21 802
54 982
76 784
300
300
Půjčky poskytnuté společností VM Invest NV
Dlouhodobé bankovní úvěry
Celkem
Snížení finančního dluhu v prvním pololetí roku 2011 bylo způsobeno částečným splacením úvěru VM Invest po
přijetí prostředků z transakce VGP CZ I.
Zajištěné bankovní půjčky
Půjčky poskytnuté Skupině VGP jsou denominovány v EUR a mohou být shrnuty takto:
v tisících EUR
UniCredit Bank/LBBW
Výše
úvěru
Datum
splatnosti
úvěru
65 616
31.12.14
Tatra Banka
3 000
31.12.11
Tatra Banka
1 600
31.12.18
6 622
12.05.13
Swedbank
Celkem
76 836
Nesplacený
zůstatek
49 629
3 000
1 600
6 622
60 851
< 1 rok
> 1-5 let
> 5 let
1 793
3 000
200
476
5 469
47 836
800
6 146
54 782
0
600
0
600
Během prvního pololetí roku 2011 VGP zvýšila rámec u Swedbank o 2 miliony EUR.
Strana 16/20
Neplnění a porušení úvěrových ujednání
V prvním pololetí roku 2011 se nevyskytla žádná neplnění ani porušení ujednání úvěrových smluv.
10 Vliv vyřazení
V březnu 2011 společnost VGP dokončila prodej 80 % akciového podílu ve společnosti VGP CZ I a.s. fondu
European Property Investors Special Opportunities, L.P. (EPISO), což je realitní fond spravovaný společnostmi
AEW Europe a Tristan Capital Partners. Reálná hodnota čistých prodaných aktiv byla vyměřena na 129,5 milionu
EUR. Byl realizován zisk z vyřazení aktiv ve výši 1,4 milionů EUR, který byl vyvážen realizovanou ztrátou, již
předem zařazenou do ostatní úplné ztráty, ve výši 4,8 milionu EUR vzniklou z recyklace stávajících úrokových
swapů prostřednictvím výkazu zisku a ztráty. Proto byla z transakce vykázána záporná negativní úprava reálné
hodnoty ve výši 3,4 milionu EUR.
Úvaha o ceně za transakci VGP CZ I podléhá omezené úpravě směrem vzhůru na základě dohody „earn-out“.
K 30. červnu 2011 účetní závěrka neobsahovala žádné výdaje a výnosy příštích období pro budoucí „earn-out“.
Následující tabulka obsahuje čistá aktiva prodaná k 16. březnu 2011:
v tisících EUR
Investiční majetek
Investiční majetek ve výstavbě
Ostatní hmotná aktiva
Investice do dceřiných společností
Odložená daňová aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné pohledávky
Peníze a peněžní ekvivalenty
Dlouhodobý finanční dluh
Jiné dlouhodobé finanční závazky
Jiné dlouhodobé závazky
Odložené daňové závazky
Dluhy z obchodních vztahů a jiné krátkodobé závazky
Čistá vyřazená aktiva celkem
Úprava na reálnou hodnotu
Získané protiplnění
Vyřazená hotovost
Vyřazení aktiv
30.06.2011
(293 465)
(71)
(87)
(53)
(2 211)
(3 144)
(2 578)
141 833
7 764
1 884
13 892
6 689
(129 547)
3 358
(126 189)
2 578
(123 611)
11 Investice do přidruţených společností
Podíl Skupiny v celkových aktivech, závazcích a výsledcích přidružených společností lze shrnout takto:
v tisících EUR
Investiční majetek a majetek ve výstavbě
Ostatní dlouhodobá aktiva
Krátkodobá aktiva
Dlouhodobé závazky
Krátkodobé závazky
Čistá aktiva celkem
Hrubé výnosy z pronájmu
Výsledek za období
30.06.2011
59 698
1
1 342
(52 450)
(1 252)
7 339
1 323
635
31.12.2010
-
Strana 17/20
12 Propojené osoby
Transakce mezi propojenými osobami jsou vykázány níže:
v tisících EUR
Přijaté správní poplatky
Úrok a obdobný příjem
Úvěry od akcionářů od VM Invest NV
Úrok a obdobné výdaje
Půjčky přidruženým společnostem
30.06.2011
309
1 348
21 802
(1 506)
(29 599)
31.12.2010
71 803
(2 547)
-
Po dokončení transakce VGP CZ I splatila Skupina 50 milionů EUR z úvěru VM Invest NV a poskytla úvěr
v celkové výši 29,9 milionů EUR svým přidruženým společnostem Snow Crystal Sarl a VGP CZ I a.s.
13 Závazky
Skupina uzavřela řadu smluv ohledně budoucí koupě pozemků. K 30. červnu 2011 měla Skupina smlouvy o
budoucí koupi pozemků o celkové rozloze 111 102 m², které představují závazek 3,6 milionu EUR a na které byl
proveden vklad o celkové výši 0,1 milionu EUR.
Ke konci června 2011 Skupina měla závazný příjem z ročního pronájmu o celkové výši 15,1 milionu EUR.
Závazný příjem z ročního pronájmu představuje současný nebo budoucí roční příjem z pronájmu vytvořený
uzavřenými smlouvami o pronájmu – a budoucím pronájmu. Z toho vyplývá následující rozpis budoucího příjmu z
pronájmu:
v tisících EUR
Méně než 1 rok
1 – 5 let
Let
Více než 5 let
Úprava vyřazovaných skupin určených k prodeji
Celkem
30.06.2011
31.12.2010
15 048
54 182
52 192
121 422
35 705
105 432
71 286
(94 020)
118 403
Ke 30. červnu 2011 měla Skupina smluvní povinnost vyvinout nové projekty v celkové výši 22,7 milionu EUR.
14 Transakce VGP CZ II
V červnu 2011 společnost VGP uzavřela smlouvu na potenciální prodej 80 % akciového podílu ve společnosti VGP
CZ II a.s. novému kapitálovému partneru za 6 VGP Parků, které se všechny nacházejí v hlavních krajských
městech České republiky.
Hodnota transakce je přes 140 milionů EUR, a obsahuje určitý plán na budoucí rozvoj výstavby. Prodej podléhá
určitým podmínkám. Představenstvo se rozhodlo nevykazovat transakci VGP CZ II jako „aktiva určená k prodeji“,
jelikož podmínky předcházející dokončení neovládá Skupina VGP.
Ke 30. červnu 2011 zkrácená konsolidovaná závěrka zahrnovala hrubý výnos z pronájmu za VGP CZ II ve výši 2,9
milionu EUR, a čisté finanční výdaje za VGP CZ II ve výši 1,6 milionu EUR.
15 Události po datu účetní závěrky
Po uzavření účtů k 30. červnu 2011 společnost VGP vyplatila 39 953 557,50 EUR coby rozdělení základního
kapitálu svým akcionářům.
Strana 18/20
16 Dceřiné společnosti
Společnosti, které jsou součástí Skupiny k 30. červnu 2011
Následující společnosti byly zahrnuty do konsolidačního okruhu Skupiny VGP.
DCEŘINÁ SPOLEČNOST
ADRESA
VGP CZ I a.s. (do 16. března 2011)
VGP CZ II a.s.
VGP CZ III a.s.
VGP CZ IV a.s.
VGP CZ V a.s.
VGP CZ VI a.s.
VGP CZ VII a.s.
VGP FM Services s.r.o.
VGP DEUTSCHLAND GmbH
VGP ESTONIA OÜ
VGP FINANCE NV
VGP – INDUSTRIÁLNÍ STAVBY s.r.o.
VGP LATVIA s.i.a.
VGP PARK GYÖR Kft
VGP ROMANIA S.R.L.
VGP SLOVAKIA a.s.
VGP POLSKA SP. z.o.o.
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Leipzig, Německo
Tallinn, Estonsko
Jette, Belgie
Jenišovice u Jablonce nad Nisou,ČR
Kekava, Lotyšsko
Györ , Maďarsko
Timisoara, Rumunsko
Malacky, Slovensko
Wroclaw, Polsko
%
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
ZMĚNY V ROCE 2011
Abychom podpořili další růst, v roce 2011 jsme založili společnosti VGP CZ VI a.s., VGP CZ VII a.s. a VGP
Polska Sp. z.o.o. a přidali je do konsolidačního okruhu Skupiny VGP.
Společnost VGP CZ I a.s. opustila konsolidační okruh Skupiny dne 16. března 2011 po dokončení transakce VGP
CZ I.
PŘIDRUŢENÉ SPOLEČNOSTI
SNOW CRYSTAL S.a.r.l.
ADRESA
Lucemburk, Velkovévodství lucemburské
%
20
ZMĚNY V ROCE 2011
Abychom podpořili transakci VGP CZ I, byla založena společnost Snow Crystal S.a.r.l. Společnost Snow Crystal
vlastní 100 % společnosti VGP CZ I a.s.
Strana 19/20
AUDITORSKÁ ZPRÁVA
VGP NV
OMEZENÁ KONTROLNÍ ZPRÁVA KE KONSOLIDOVANÉ POLOLETNÍ FINANČNÍ
INFORMACI ZA OBDOBÍ ŠESTI MĚSÍCŮ KONČÍCÍ 30. ČERVNEM 2010
Představenstvu společnosti,
Provedli jsme omezenou kontrolu přiložené konsolidované zkrácené rozvahy, zkráceného výkazu zisků a ztrát,
zkráceného konsolidovaného výkazu o úplném výsledku, zkráceného přehledu finančních toků, zkráceného
přehledu o změnách vlastního kapitálu a vybraných příloh 6.1 to 6.16 (společně „mezitímní finanční informace“)
společnosti VGP NV („společnost“) a jejích dceřiných společností (společně „skupina“) za šestiměsíční období
končící 30. červnem 2011. Za přípravu a věrné zobrazení těchto mezitímních finančních informací je zodpovědné
představenstvo společnosti. Naším úkolem je na základě kontroly vydat závěr k této mezitímní finanční informaci.
Tato mezitímní finanční informace byla připravena v souladu se standardem 34 Mezinárodních účetních standardů
– „Mezitímní finanční výkaznictví“ přijatým EU.
Naše omezená kontrola mezitímních finančních informací byla provedena v souladu s doporučenými auditorskými
standardy pro omezené kontroly účetnictví platné v Belgii a vydané institutem „Institut des Reviseurs
d’Entreprises/Instituut van de Bedrijfsrevisoren“. Omezená kontrola spočívá v dotazování se vedení skupiny
a používání analytických a dalších kontrolních postupů pro mezitímní finanční informace a podkladové finanční
údaje. Omezená kontrola je podstatně menší rozsahem než audit prováděný v souladu s auditorskými standardy pro
konsolidované účetní výkazy vydanými institutem „Institut des Reviseurs d’Entreprises/Instituut van de
Bedrijfsrevisoren“. Podobně ani zde nevynášíme auditorský výrok.
Na základě naší omezené kontroly jsme se nedozvěděli nic, co by nás opravňovalo se domnívat, že prozatímní
finanční informace za šestiměsíční období končící 30. červnem 2011 není ve všech zásadních ohledech připravena
v souladu se standardem 34 Mezinárodních účetních standardů – „Mezitímní finanční výkaznictví“ přijatým EU.
V Kortrijku, dne 19. srpna 2011
Statutární auditor
DELOITTE Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d’Entreprises
BV o.v.v.e. CVBA / SC s.f.d. SCRL
zastoupená Ginem Desmetem
Strana 20/20