Pražský trh s kancelářskými prostory MarketView

Pražský trh s kancelářskými prostory
MarketView
Shrnutí 2012/4. čtvrtletí 2012
NOVĚ
DOKONČENO
2,2% meziročně
CBRE Global Research and Consulting
ČISTÁ REALIZOVANÁ
POPTÁVKA (BEZ. RENEG.)
31,2% meziročně
MÍRA
NEOBSAZENOSTI
Meziročně stabilní
DOSAHOVANÉ
NÁJEMNÉ
Meziročně stabilní
NÁRŮST SPEKULATIVNÍ VÝSTAVBY POKRAČOVAL I VE 4. ČTVRTLETÍ 2012, KDY
BYLO ZAZNAMENÁNO CELKEM 187 800 M2 PROSTOR VE VÝSTAVBĚ.
Graf 1: Vývoj pražského kancelářského trhu, 2012
• Míra neobsazenosti zůstala stabilní
a dosáhla 11,9%
Čistá realizovaná poptávka (bez renegociací)
Čistá absorpce
• Čistá realizovaná poptávka (bez
renegociací) překročila 155 000 m2
4. čtvrtletí 2012 Hlavní ukazatele
• 40 400 m2 kancelářských prostor
bylo ve 4. čtvrtletí nově pronajato
• Průměrná velikost transakce klesla
meziročně o 22% a dosáhla 700 m2
• 3 budovy byly dokončeny ve
4. čtvrtletí 2012
350
18
300
16
14
250
Tisíc m2
• 98 100 m2 kancelářských prostor
bylo dokončeno v roce 2012
Nově dokončeno
Míra neobsazenosti
12
200
10
150
8
100
Míra neobsazenosti (%)
2012 Hlavní ukazatele
6
50
4
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2
0
-50
Zdroj: CBRE Research, PRF
Během roku 2012 ukázali developeři
ochotu stavět spekulativně s důvěrou,
že se jim podaří prostory pronajmout
během výstavby, nebo krátce po jejím
dokončení. Celkem o 11 budov se v
roce 2012 rozrostl trh s kancelářskými
prostory, z nichž 5 bylo dokončeno bez
předchozího podpisu nájemní smlouvy.
1
Míra neobsazenosti zůstala během
roku 2012 stabilní, k mírným změnám
docházelo
pouze
mezikvartálně.
Struktura míry neobsazenosti se však
průběžně mění díky nově dokončeným
budovám, které nabízejí prostory
nejvyšší kvality za atraktivní ceny.
Nájemci, kteří se do těchto prostor
přestěhují, za sebou tak nechávají
druhotné prostory, které se následně
velmi těžce pronajímají, a proto,
přestože míra neobsazenosti zůstává
stabilní,
je
patrné,
že
míra
neobsazenosti je v budovách nejvyšší
kvality výrazně nižší, zatímco budovy
poskytující druhotné prostory se ne vždy
podaří pronajmout potom, co se velký
nájemce
rozhodne
relokovat.
Zajímavostí zůstává, že jak celková, tak
čistá realizovaná poptávka (bez
renegociací) byly nižší než v roce 2011,
kdežto počet transakcí byl vyšší v roce
2012. Pokles realizované poptávky byl
tak odrazem nižší průměrné velikosti
nově uzavřené transakce, která byla v
roce 2011 750 m2, kdežto v roce 2012
jsme monitorovali pokles o 30% na 520
m2. Obdobný pokles jsme zaznamenali
také v celkové realizované poptávce.
Aby si majitelé budov zajistili nové
nájemníky, často nabízejí nejrůznější
výhody v podobě pobídek. Typická
pětiletá nájemní smlouva tak může být
zvýhodněna o 5 měsíců nájemních
prázdnin a příspěvek na vybavení
kancelářských prostor se může pohybovat
mezi 50- 100 EUR/m2.
Tabulka 1: Významné nově uzavřené transakce, 2012
Čtvrtletí
Nájemce
Budova
Velikost (m2)
Typ transakce
1/2012
Vodafone
City West C1+C2
16 000
Předpronájem
2/2012
ADP
River Garden Office I
5 800
Nový pronájem
3/2012
BRE Bank
Futurama II. Phase
1 800
Nový pronájem
4/2012
Samsung
The Park
2 800
Nový pronájem
Zdroj: CBRE Research, PRF
© 2013, CBRE s.r.o.
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
% Renegociací
Předpronájem
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2012
Zdroj: CBRE Research, PRF
Graf 3: Poptávka v kancelářských lokalitách 2012
15
15
10
10
5
5
0
0
Vysočany-Prosek-Letňany
20
Smíchov - Anděl
25
20
Pankrác - Budějovická
30
25
Karlin
35
30
Chodov - Opatov
40
35
Holešovice
40
Zdroj: CBRE Research, PRF
Tabulka 2: Hlavní ukazatele pražského kancelářského trhu, 2012
2
Centrum města
Vnitřní město
Vnější město
Celkové množství prostor (m 2)
496 300
1 479 200
906 400
Volné prostory (m2)
65 400
168 800
109 300
Míra neobsazenosti (%)
13,2
11,4
12,1
Nově dokončené prostory (m 2)
3 500
76 400
18 200
Čistá realizovaná poptávka (bez renegociací) (m2)
18 400
86 500
50 400
Celková realizovaná poptávka (m 2)
33 400
143 200
95 500
Čistá absorpce (m2)
-4 000
71 100
16 200
Prostory ve výstavbě (m2)
82 200
67 100
38 500
Nejvyšší dosažitelné nájemné (EUR/m 2/ měsíc)
20 - 21
15 – 17,50
13 – 14,50
Zdroj: CBRE Research, PRF
© 2013, CBRE s.r.o.
Míra neobsazenosti (%)
Čistá realizovaná poptávka (bez reneg.)
Míra neobsazenosti 2011
Míra neobsazenosti 2012
Celopražská míra neobsazenosti 2012
Dejvice - Evropská
Na konci roku 2012 byla nejnižší neobsazenost v lokalitě
Chodov-Opatov (1,6 %), Smíchov-Anděl (5,6 %) a PankrácBudějovická (6,8 %). Většina prostor ve výstavbě se
nacházela v Centru města (82 200 m2) a v Karlíně (57 900
m2).
% Renegociací
Centrum města
80% pražských kancelářských ploch a veškeré prostory ve
výstavbě se nacházejí v jedné z devíti hlavních
kancelářských lokalit. Z hlediska čisté realizované poptávky
(bez renegociací) byl nejaktivnější lokalitou Karlín (podíl
24%) a dále Butovice-Stodůlky (18 %) a PankrácBudějovická (16 %).
Podpronájem
Renegociace
350
343 500 m2 kancelářských ploch bylo okamžitě k dispozici
na konci roku 2012, míra neobsazenosti tak činila 11,9 %,
o 0,1 procentního bodu méně než na konci roku 2011.
Pražské kancelářské lokality v roce 2012
Nový pronájem
Butovice - Stodůlky
Pražský trh s kancelářskými prostory | MarketView
Celková realizovaná poptávka dosáhla v roce 2012
272 100 m2. Nově pronajatých prostor bylo 155 300 m2,
což představovalo pokles o 31% oproti roku 2011, i přesto
bylo ale pronajatých prostor o 13% více než je desetiletý
průměr nově uzavřených smluv. Podíl smluv přejednaných
zůstal stabilní po celý rok a pohyboval se mezi 40-45 %. Ve
srovnání s rokem 2012 poklesl podíl předpronájmů o
66 %, což dokládá trend spekulativní výstavby mezi
developery.
Graf 2: Struktura poptávky v roce 2012
Tisíc m2
Pražský trh s kancelářskými prostory se meziročně rozrostl o
více než 98 000 m2 a v současné době ho tvoří 2,88
milionu m2 kancelářských ploch. Celkem 11 budov bylo v
roce 2012 dokončeno, všechny poskytují prostory třídy A.
13 budov o celkové rozloze 178 200 m2 započalo během
roku 2012 výstavbu a jejich dokončení se očekává během
let 2013 a 2014. Přibližně 62 % těchto prostor je stále k
dispozici k pronájmu. Celkově je aktuálně ve výstavbě
187 800 m2 kancelářských ploch.
Tisíc m 2
Shrnutí 2012 / 4. čtvrtletí 2012
Přehled roku 2012
Po nižší nové výstavbě ve 3. čtvrtletí byly v závěrečném čtvrtletí
roku 2012 dokončeny celkem tři budovy; plně předpronajatý
Vision Park Karlín (6 500 m2) v Praze 8, Classic 7 II. Phase (8
900 m2) v Praze 7 a Baawer Office House (3 000 m2) v Praze
5; dva poslední jmenované projekty jsou stále k dispozici k
pronájmu.
Nová výstavba 2013 (p)
700
600
500
400
300
200
100
Tři projekty započaly výstavbu ve 4. čtvrtletí 2012; City West
C1+C2 (24 000 m2) v Praze 5, který je částečně předpronajatý
společností Vodafone; River Garden Office II (22 200 m2) a S9
Florenc (2 700 m2), obě v Praze 8.
Vysočany-ProsekLetňany
Karlín
Holešovice
Dejvice-Evropská
Butovice-Stodůlky
Smíchov-Anděl
Pankrác-Budějovická
Celkem 73 700 m2 kancelářských ploch bylo pronajato ve 4.
čtvrtletí, tedy mezičtvrtletně o 60 % více, z čehož
40 400 m2 tvořily nové pronájmy. Renegociace se na celkové
poptávce podílely 42 % a průměrná velikost transakce zůstala
na úrovni celoročního průměru 700 metrů. Žádná transakce
nad 10 000 m2 nebyla ve 4. čtvrtletí zaznamenána.
Zdroj: CBRE Research, PRF
Graf 5: Poptávka podle sektoru, 4. čtvrtletí 2012
Pražské kancelářské lokality ve 4. čtvrtletí 2012
4%
Lokalita Pankrác-Budějovická je aktuálně největší ze všech
devíti pražských kancelářských oblastí (555 800 m2),
následovaná Centrem města (496 300 m2) a Karlínem
(314 600 m2).
Profesionální služby
4% 4%
IT
25%
7%
Finance
Spotřební zboží
10%
Ve 4. čtvrtletí bylo nejvíce nových transakcí (bez renegociací)
uzavřeno v lokalitě Pankrác-Budějovická (32% podíl na nových
transakcích), dále v Centrum města (23 %) a v Karlíně (17 %).
Veřejná správa
Reklama/Media
18%
12%
Výstavba
Další
15%
Farmaceutický průmysl
Většina společností, které ve 4. čtvrtletí uzavřely nové smlouvy,
byla ze sektoru profesionálních služeb (25 %), informačních
technologií (18 %) a finančnictví (15 %).
Pražský trh s kancelářskými prostory | MarketView
Chodov-Opatov
0
Centrum města
Celkové prostory (tisíc m 2)
Existujíci prostory Q4 2012
Nová výstavba 2014 (p)
Shrnutí 2012 / 4. čtvrtletí 2012
Přehled 4. čtvrtletí 2012
Graf 4: Prostory ve výstavbě, 4. čtvrtletí 2012
Zdroj: CBRE Research, PRF
Tabulka 3: Hlavní ukazatele pražského kancelářského trhu, 4. čtvrtletí 2012
Nově dokončené prostory (m 2)
Čistá realizovaná poptávka (bez renegociací) (m2)
Celková realizovaná poptávka
(m 2)
Čistá absorpce (m2)
Centrum města
Vnitřní město
Vnější město
0
15 400
3 000
9 000
25 100
6 300
15 800
34 200
23 700
1 500
16 400
-5 200
Zdroj: CBRE Research, PRF
Tabulka 4: Přehled dokončených projektů v roce 2012
Budova
Velikost
Lokalita
Čtvrtletí
Budova
Velikost
Lokalita
Čtvrtletí
Keystone Office
Building
5 700
Karlín
Q1 2012
Palác Křižík phase II.
5 300
Smíchov – Anděl
Q2 2012
Budějovická 3 (B3)
10 300
Pankrác – Budějovická
Q1 2012
Václavské náměstí 3 –
Diamant
3 500
Centrum města
Q3 2012
Karlín
Q2 2012
Classic 7 Phase II.
8 900
Holešovice
Q4 2012
Vision Park Karlín
6 500
Karlín
Q4 2012
Baawer Office House
3 000
Butovice - Stodůlky
Q4 2012
River Garden
OfficeResearch,
I
16PRF
900
Source: CBRE
ROHAN Business
3
Center
7 600
Karlín
Q2 2012
City Green Court
15 100
Pankrác – Budějovická
Q2 2012
City West A2
15 200
Butovice - Stodůlky
Q2 2012
© 2013, CBRE s.r.o.
Zdroj: CBRE Research, PRF
3
Shrnutí 2012 / 4. čtvrtletí 2012
Tabulka 5: Přehled budov ve výstavbě, 2012
2013 Výhled
Budova
Veliko
st
Lokalita
Dokončení
Pražský trh s kancelářskými prostory | MarketView
 Počet transakcí očekáváme na úrovni let
2011 a 2012.
BB Centrum / G
5 400
Pankrác – Budějovická
2013 Q1
Libeňské doky phase E1
9 000
Karlín
2013 Q3
 Množství nově dokončených prostor bude
odpovídat ročnímu průměru z let po roce
2008 – 100 000 m2.
Na příkopě 14
4 200
Centrum města
2013 Q4
Jindřišská 16
6 000
Centrum města
2013 Q4
Florentinum
49 000
Centrum města
2013 Q4
Palmovka Park II
14 500
Karlín
2013 Q4
Tetris Office Building
4 300
Pankrác – Budějovická
2013 Q4
Vision Park Karlín II
9 500
Karlín
2014 Q1
Palác Stromovka
7 000
Holešovice
2014 Q1
S9 Florenc
2 700
Karlín
2014 Q1
River Gardens II
22 200
Karlín
2014 Q1
Administrativní centrum
Lomnickeho
7 000
Pankrác – Budějovická
2014 Q1
Copa Center Národní
16 200
Centrum města
2014 Q3
Jungmannova 15
6 800
Centrum města
2014 Q3
City West Phase C1+C2
24 000
Butovice - Stodůlky
2014 Q4
 Mírný
růst
míry
neobsazenosti
v
závěrečném čtvrtletí roku 2013, kdy bude
najednou dokončeno 78 000 m2.
 Vzrůst míry neobsazenosti v budovách s
druhotným kancelářským prostorem v
momentě, kdy se velcí nájemci rozhodnou
opustit stávající prostory a přestěhují se do
nových, modernějších.
KONTAKTY
Zdroj: CBRE Research, PRF
Pro více informací o tomto přehledu prosím kontaktujte: CBRE Praha, nám. Republiky 1, 110 00 Praha 1
Jana Prokopcová
Head of Research
t: +420221711056
e:[email protected]
Lenka Vašíčková
Researcher
t: +420221711032
e:[email protected]
Bert Hesselink
Head of Office Agency
t: +420221711042
e:[email protected]
Richard Curran
Managing Director
t: +420 221711026
e:[email protected]
+ KDE NÁS NAJDETE
WWW
cbre.cz
kancelarekpronajmu.cz
YOU TUBE
CBREPrague
TWITTER
CBRE_CzechRepublic
Definice
Celkové množství prostor – moderní kancelářské prostory v budovách kategorie A a B
Míra neobsazenosti – poměr volných kancelářských prostor k celkovému množství prostor
Realizovaná poptávka – množství kancelářských prostor, které bylo v daném období pronajato; zahrnuje pronájmy, renegociace, před-pronájmy a podpronájmy
Čistá realizovaná poptávka – množství kancelářských prostor, které bylo v daném období pronajato; zahrnuje pronájmy, před-pronájmy a pod-pronájmy
Nejvyšší dosažitelné nájemné – nejvyšší možné dosažitelné nájemné na otevřeném trhu (může být i hypotetické) ve standardizované jednotce té nejvyšší kvality a
v nejlepší lokalitě v daném období; tento údaj nemusí být identický se žádnou jinou transakcí, zvláště když je objem transakcí nízký nebo se skládá z
neobvyklých jednorázových transakcí
Servisní poplatky – zahrnují všechny aplikovatelné služby a užitkové náklady, nezahrnují spotřebu elektřiny
Podpronájem – prostor nevyužitý současným nájemcem, nabízený k podnájmu za účelem snížení nákladů.
Čistá absorpce – zaznamenává změnu obsazenosti na trhu v průběhu sledovaného období.
Kancelářská lokalita – kancelářský prostor v určité lokalitě, vyznačuje se podobnými charakteristikami jako například úroveň nájmů. Přibližně 80% všech
kancelářských prostor v Praze se nachází v 9 hlavních lokalitách.
4
Disclaimer
Informace zde uvedené byly získány ze zdrojů, které považujeme za spolehlivé. Přestože nepochybujeme o přesnosti údajů, nepotvrzujeme je a nejsou vázány
žádnou zárukou, garancí nebo prohlášením z naší strany. Povinností každého jedince je nezávisle potvrdit jejich správnost a úplnost. Veškeré projekce, názory,
předpoklady nebo použité odhady slouží pouze jako příklad a nepředstavují aktuální nebo budoucí vývoj trhu. Tyto informace jsou určeny výhradně klientům
CBRE a nelze je reprodukovat bez předchozího písemného souhlasu společnosti CBRE. © Copyright 2013 CBRE
www.cbre.com