Znalecký posudek 1 - Exekutorský úřad Šumperk

Transkript

Odhad tržní hodnoty č. 2352
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk
soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň
K. H. Máchy 647/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
č. obj.: USN 065 Ex 00347/07-071
ze dne: 2.11.2012
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00347/07-071
Podle stavu ke dni 11. 3. 2013 posudek vypracoval:
Adolf Pelár d.t.
soudní znalec
788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 24 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
11. 3. 2013
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Ocenění – odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny bytové jednotky č 1779/44 (byt) v budově – domě
(ul. Zdeňka Štěpánka) č.p. 1779/15, nacházející se na pozemku parc. č. 3642, podíl na společných
částech uvedeného domu a pozemku 517/44150, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném
Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava,
katastrální území Poruba-sever, na listu vlastnictví č. 10233 a 10113 , pro účely exekučního řízení
prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad
Šumperk dle USN 065 Ex 00347/07-071 ze dne 2.11.2012
2. Informace o nemovitosti
Nemovitost - bytová jednotka č 1779/44 (byt) v budově – domě (ul. Zdeňka Štěpánka) č.p.
1779/15, nacházející se na pozemku parc. č. 3642, podíl na společných částech uvedeného domu a
pozemku 517/44150, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro
Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Porubasever, na listu vlastnictví č. 10233 a 10113
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5. 3. 2013 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku
- Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor USN 065 Ex 00347/07-071 ze
dne 2.11.2012
- LV 10233 a 10113 k.ú.Poruba-sever, obec Ostrava
- snímek KM k.LV 5944 a 2248 k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava zdroj čúzk)
- zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c.
257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo
456/2008Sb , vyhlášky 460/2009 Sb, vyhlášky číslo 364/2010 Sb a vyhlášky 450/2012 Sb
- Prohlášení vlastníka budovy - část
- Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI
- obecná metodika oceňování nemovitostí
- údaje: RK, IRI, internet
- údaje ČSÚ pro rok 2012
- fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP
- informace o tržním nájemném Ostrava
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Moravskoslezský
–3–
Obec:
Katastrální území:
Ostrava
Poruba-sever (715221)
List vlastnictví číslo: 10233
Vlastník:
Duanes Alvarez Orlando
Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava
List vlastnictví číslo: 10113
Vlastníci:
1. Společné jmění manželů
Podíl: 69/4 415
Bachan Jiří
Bachanová Miroslava
2. Bajgar Tomáš
Podíl: 66/4 415
Podíl: 661/44 150
Barč Gűnter
Barčová Vlasta
4. Berger Adam
Podíl: 327/22 075
5. Biolek Petr
Podíl: 651/44 150
Podíl: 513/44 150
Bušovský Luděk
Bušovská Kamila
7. Chabadová Lenka
Podíl: 328/22 075
Podíl: 328/22 075
Chalupa Michal
Chalupová Kavková Petra Mgr.
Pjanovova 1655/5, Zábřeh, 70030 Ostrava
Podíl: 327/22 075
Chrastina Břetislav
Chrastinová Sylva
10. Chříbek Aleš
Podíl: 344/22 075
11. Dančová Miluše
Podíl: 328/22 075
–4–
12. Duanes Alvarez Orlando
Podíl: 517/44 150
13. Fridrich Jindřich
Podíl: 517/44 150
Podíl: 406/22 075
Gazda Martin
Gazdová Pavlína
Podíl: 344/22 075
Hanzlík Ivan
Hanzlíková Kamila
16. Hejna Stanislav
Kozinova 5212/9, Třebovice, 72200 Ostrava
Podíl: 659/44 150
17. Heřmanová Anděla
Podíl: 326/22 075
Podíl: 66/4 415
Holuscha Jiří
Holuschová Miluše
19. Holuschová Renata
Podíl: 343/22 075
Gen. Hrušky 1210/22, Mariánské Hory, 70900 Ostrava
20. Jakubková Hana
Podíl: 687/44 150
Podíl: 691/44 150
Jandák František
Jandáková Ludmila
22. Janíková Zdenka
Podíl: 258/22 075
23. Kantor Adam Ing.
Podíl: 261/44 150
Karla Pokorného 1551/48, Poruba, 70800 Ostrava
24. Klézlová Ivana
Podíl: 131/8 830
25. Klimšová Markéta
Podíl: 164/22 075
Gregora Tajovského 934/13, Polanka nad Odrou, 72525 Ostrava
26. Kolbe Michal
Podíl: 344/22 075
27. Konupčík Radim Ing.
Podíl: 328/22 075
28. Kosubová Edeltruda
Podíl: 254/22 075
–5–
29. Koštoval Petr
Podíl: 513/44 150
Podíl: 687/44 150
Krsička Pavel
Krsičková Alena
31. Kupčová Kateřina JUDr.
Podíl: 687/44 150
32. Kupka Petr
Podíl: 13/1 766
33. Kupková Kateřina
Podíl: 13/1 766
Podíl: 131/8 830
Kus Jiří
Kusová Helena
35. Langer Tomáš
Krůčkova 749/17, Svinov, 72100 Ostrava
Podíl: 659/44 150
Podíl: 689/44 150
Lištvan Jaroslav Ing.
Lištvanová Jana
Podíl: 137/8 830
Malík Rudolf Ing.
Malíková Milada
38. Martínková Jana
Podíl: 68/4 415
Podíl: 687/44 150
Mastalerz Karel
Mastalerzová Sylva
40. Matějásková Alenka
Podíl: 513/44 150
Podíl: 513/44 150
Matějka Miroslav
Matějková Drahomíra
Matějka Zdeněk
Matějková Marie
Podíl: 66/4 415
–6–
Podíl: 803/44 150
Matera Petr Ing.
Materová Daniela
44. Matýsková Hana
Podíl: 513/44 150
45. Mazurová Zdenka
Podíl: 659/44 150
Podíl: 253/22 075
Milan Miloš
Milanová Ivana
Náměstí Václava Vacka 1671/11, Poruba, 70800 Ostrava
47. Mocek Jan
Podíl: 511/44 150
Matěje Kopeckého 482/17, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 256/22 075
Mokroš Miroslav
Mokrošová Jarmila
49. Němcová Marie
Podíl: 328/22 075
50. Nocar Čeněk
Podíl: 101/8 830
Podíl: 69/4 415
Novák Jaroslav
Nováková Věra
52. Ondračková Andrea Ing. arch.
Podíl: 258/22 075
53. Pernická Markéta
Větrná 6197/10, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 509/44 150
54. Piatek Zdeněk
Podíl: 344/22 075
55. Pistovčák Vasil
Podíl: 164/22 075
Evžena Rošického 1072/2, Svinov, 72100 Ostrava
Podíl: 343/22 075
Pitala Oldřich
Pitalová Danuše
Pospěch Jiří
Podíl: 809/44 150
–7–
Pospěchová Iva
58. Prčíková Kristýna
Slunná 304, 74766 Dolní Lhota
Podíl: 517/44 150
59. Procházka Vladimír Ing.
Podíl: 513/44 150
Matěje Kopeckého 486/9, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 344/22 075
Randýsek Josef
Randýsková Jarmila
Podíl: 329/22 075
Rossmanith Oskar
Rossmanithová Alžběta
62. Sláma Jan Ing.
Kaštanová 868, 73934 Šenov
Podíl: 69/4 415
63. Stavební bytové družstvo Poruba
Porubská 1015/17, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 328/22 075
64. Strháňová Pavla
Kyjevská 1227/8, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 133/22 075
65. Střižík Vratislav
Podíl: 261/44 150
66. Šáňa Jan
Jandova 2878/3, Zábřeh, 70030 Ostrava
Podíl: 131/35 320
67. Šáňa Jiří
Jandova 2878/3, Zábřeh, 70030 Ostrava
Podíl: 131/35 320
68. Šáňa Zdeněk Ing.
Podíl: 131/17 660
Ahepjukova 2793/25, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava
69. Španělová Dita
Podíl: 258/22 075
Podíl: 691/44 150
Švarc Miloslav
Švarcová Vladimíra
71. Tichý Jiří Ing.
Podíl: 342/22 075
72. Trávníčková Helena
Budovatelská 450/9, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 327/22 075
73. Vágnerová Miroslava
Podíl: 51/4 415
74. Vavřiňáková Petra
Podíl: 679/44 150
–8–
Podíl: 517/44 150
Vomáčka Miroslav
Vomáčková Vlasta
76. Vomočilová Marta
Podíl: 253/22 075
6. Dokumentace a skutečnost
Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský
kraj, Katastrální pracoviště Ostrava , pro obec Ostrava , katastrální území Poruba-sever na listu
vlastnictví č. 10233 a 10113 souhlasí se skutečností. Zde znalec srovnával pouze formální stav.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem
související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady
Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů katastrálního úřadu .
Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů.
Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a
předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcné omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v
účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Stavebně právní stav
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební
dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání
vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru
nemovitostí. .
Nájemní vztahy
Podle poskytnutých informací nemovitost není pronajata.
Metody oceňování
Obvyklá cena
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by
byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
–9–
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,
rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
- Nákladový (věcná hodnota THU)
- Výnosový
- porovnávací
Nákladová metoda
Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s
nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální
zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita.
Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů
V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného
typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni
ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K
takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě
porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních
serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně
použita.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
nákladů, investic a diskontní míry.
Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí.
Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v
budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích
čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření
současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro
výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších
vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase
působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce
předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda
bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor.
Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z
jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba
pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická
podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze
zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice
konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat
vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě
váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním
se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti
Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy
dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s
– 10 –
vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné
(výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou.
Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů publikovaných Ministerstvem pro
místní rozvoj
- mapa nájemného. Zde bylo nájemné určeno z posudků soudního znalce a
publikováno na uvedených stránkách ministerstva pro místní rozvoj ČR.
Z toho vyplývá, že pro obec Ostrava, část obce Poruba publikované nájemné je v rozmezí 104114 Kč/m2 . Analýzou nabídek v RK pro oblast Poruba (ul. Z. Štěpánka) bylo nájemné zjištěno 99
Kč/m2
Průměrem bylo znalcem odhadnuto nájemné ve výši 99 Kč/m2 po započítání koeficientu vlivu
zdroje. Zde znalec zvolil koficient 0,9 (běžně používaný ve znalecké praxi i v praxi RK je 0,8-0,9) .
Bytový dům má dobrou polohu, výborný výhled je v klidové části města, v blízkosti centra a
nákupního střediska a je relativně velký a účelně členěný vnitřní dispozicí ale sociologické klima je
zde méně příznivé, právě kvůli velké koncentraci obyvatel.
Bytová jednotka 1779/44 ulice Zdeňka Štěpánka, Ostrava
popis bytové jednotky
Podlahové plochy bytu (PP):
Název
kuchyně
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna
WC
sklep
8,80
18,10
14,10
5,10
2,10
1,00
2,50
51,70
Plocha balkonu 8,3 m2 se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky
Vybavení náležející k jednotce
-
Kuchyňská linka včetně dřezu a jeho napojení na vnitřní kanalizaci
-
Sporák plynový včetně uzavíracího kohoutu a připojovacího potrubí
-
Vestavěné skříně
-
Vana včetně napojení na vnitřní kanalizaci
-
WC mísa s nádrží
-
Mísicí baterie
-
Míchací baterie se sprchou
-
Listovní schránka
-
Zvonek
– 11 –
K vlastnictví knotky dále patří
-
Nášlapná vrstva podlah
-
nenosné příčky
-
Bytové jádro
-
Vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní část oken a balkonových
dveří
-
Vnitřní elektroinstalace k vč bytových pojistek (jističů), světel, zásuvek, vypínačů
Jednotka je ohraničena
-
Vstupními dveřmi do jednotky včetně zárubně a do příslušenství umístěného mimo jednotku
(sklep)
-
Uzavíracím kohoutem plynu pro bytovou jednotku, elektrickými pojistkami (jističi) pro
jednotku, hlavními uzavíracími ventily přívodu TUV a SV pro bytovou jednotku a
napojením vnitřní kanalizace na kanalizační rozvody domu
-
Vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a zábradlí balkonu a
vnitřních staveních konstrukcí které ohraničují jednotku
Součástí jednotky dále jsou
-
Rozvody UT včetně otopných těles a uzavíracích resp regulačních armatur
-
Rozvody Teplé a studené vody včetně bytových vodoměrů a uzavíracích armatur
-
Rozvody plynu včetně uzavíracího kohoutu pro bytovou jednotku a napojení plynoměru
-
Vnitřní kanalizace po napojení na svislý kanalizační rozvod domu
K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velkosti 517/44150 na společných částech
budovy a pozemku
8. Obsah posudku
Pozemek
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 10113
b) Věcná břemena
1) Věcné břemeno - zajištění provozu tep. zařízení
– 12 –
2) Věcné břemeno
Byt
c) Byt
1) Bytová jednotka 1779/44
– 13 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Oblast:
Ostrava 9
Popisy objektů
Pozemek
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 10113
b) Věcná břemena
Povinný (SBD Poruba) zřizuje ve prospěch oprávněného ( Zásobování teplem Ostrava a.s.) k
budově č.p. 1779 v ul. Zdeňka Štěpánka, na pozemku parcela č. 3642 k.ú. Poruba-sever , městský
obvod Ostrava-Třebovice, právo na umístění a zajištění provozu technologického zařízení k výrobě
tepla pro vytápění, a to ve formě věcného břemene.
2) Věcné břemeno
Povinný (SBD Poruba) zřizuje ve prospěch oprávněného ( Zásobování teplem Ostrava a.s.) k
budovám - objektům k bydlení č.p. 1779/13 ul. Zdeňka Štěpánka, na pozemku parcela č. 3642 a
1779/15 ul. Zdeňka Štěpánka, na pozemku parcela č. 3642 zastavěná plocha v k.ú. Poruba-sever
, městský obvod Ostrava-Třebovice, právo na umístění a zajištění provozu technologického zařízení
k výrobě tepla pro vytápění, a to ve formě věcného břemene.
Byt
c) Byt
1) Bytová jednotka 1779/44
Ocenění
Pozemek
a) Pozemky
a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
a.1.1) Pozemky na LV číslo 10113 – § 27
§27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy
Název
Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
– 14 –
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a 3642
nádvoří
Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2]
783
560,–
Pozemky na LV číslo 10113 – zjištěná cena:
Cena [Kč]
438 480,–
438 480,– Kč
b) Věcná břemena
b.1) Obecná metoda
b.1.1) Věcné břemeno - zajištění provozu tep. zařízení
Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
Roční užitek z břemene (U):
Zjištěná hodnota:
=
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–117,10 Kč
Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
Roční užitek z břemene (U):
Zjištěná hodnota:
=
10 000,– Kč
–10 000,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
10 000,– Kč
–10 000,– Kč
517 / 44 150
–117,10 Kč
–1
b.1.2) Věcné břemeno
517 / 44 150
–117,10 Kč
–1
–117,10 Kč
Ceny věcných břemen – Obecná metoda:
2) Věcné břemeno
Cena věcných břemen činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
–117,10 Kč
–117,10 Kč
–234,20 Kč
–230,– Kč
– 15 –
Byt
c) Byt
c.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
c.1.1) Bytová jednotka 1779/44 – § 25
Plocha [m2]
celková koef. započítaná
8,80
1,00
8,80
18,10
1,00
18,10
14,10
1,00
14,10
5,10
1,00
5,10
2,10
1,00
2,10
1,00
1,00
1,00
2,50
0,10
0,25
51,70
49,45
Název
kuchyně
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna
WC
sklep
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Ostrava
Počet obyvatel: 299 622
Indexovaná prům. cena (IPC):
21 870,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
I. Poptávka výrazně nižší než nabídka
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
Ti
–0,10
0,00
0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6
Popis znaku
Hodnocení znaku
Pi
1 Poloha nemovitosti
II. Okrajová území obce - oddělené části obce –0,03
2 Význam lokality v obci, oblasti,
I. Nepreferované
–0,08
okresu
3 Okolní zástavba a životní
III. Převažující objekty pro bydlení
0,00
prostředí
4 Dopravní spojení
II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré
0,00
dopravní spojení
– 16 –
5 Parkovací možnosti v okolí
nemovitosti
6 Obyvatelstvo
II. Omezené
0,00
I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo
sousedních rodinných domech (RD) nebo
v okolí
7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
nemovitosti
8 Vlivy neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
–0,01
0,00
–0,01
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,870
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Typ stavby
III. Budova - panelová, zateplená
2 Společné části domu
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
3 Příslušenství domu
II. Bez dopadu na cenu bytu
4 Umístění bytu v domě
II. Ostatní podlaží nevyjmenované
5 Orientace obyt. místností ke
III. Ostatní světové strany - s výhledem
světovým stranám
6 Základní příslušenství bytu
III. Příslušenství úplné - standardní provedení
7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo
užívané spolu s bytem
lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
8 Vytápění bytu
III. Dálkové, ústřední, etážové
9 Kriterium jinde neuvedené
I. Významně snižující cenu
10 Stavebně-technický stav
II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
*
Kategorie stavby:
C - stáří od 30 do 50 let včetně
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:
0,8
Vi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,03
0,00
0,00
0,00
–0,10
1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,781
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Cena upravená (CU = IPC × I):
Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,870 × 0,781 =
21 870,– × 0,612 =
0,612
13 384,44 Kč/m2
49,45 × 13 384,44 =
661 860,56 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:
Cena pozemku
=
438 245,80 Kč
Spoluvlastnický podíl:
×
517 / 44 150
Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
5 131,89 Kč
5 131,89 Kč
+
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:
=
666 992,45 Kč
Bytová jednotka 1779/44 – zjištěná cena:
666 992,45 Kč
– 17 –
c.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb.
c.2.1) Bytová jednotka 1779/44 – § 25
Plocha [m2]
celková koef. započítaná
8,80
1,00
8,80
18,10
1,00
18,10
14,10
1,00
14,10
5,10
1,00
5,10
2,10
1,00
2,10
1,00
1,00
1,00
2,50
0,10
0,25
51,70
49,45
Název
kuchyně
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna
WC
sklep
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Ostrava
Počet obyvatel: 299 622
Indexovaná prům. cena (IPC):
21 870,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
I. Poptávka výrazně nižší než nabídka
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
Ti
–0,10
0,00
0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6
Popis znaku
Hodnocení znaku
Pi
1 Poloha nemovitosti
II. Okrajová území obce - oddělené části obce –0,03
2 Význam lokality v obci, oblasti,
I. Nepreferované
–0,08
okresu
3 Okolní zástavba a životní
III. Převažující objekty pro bydlení
0,00
prostředí
4 Dopravní spojení
II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré
0,00
dopravní spojení
5 Parkovací možnosti v okolí
II. Omezené
0,00
nemovitosti
6 Obyvatelstvo
I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo –0,01
sousedních rodinných domech (RD) nebo
– 18 –
v okolí
7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
nemovitosti
8 Vlivy neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
0,00
–0,01
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,870
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Typ stavby
III. Budova - panelová, zateplená
2 Společné části domu
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
3 Příslušenství domu
II. Bez dopadu na cenu bytu
4 Umístění bytu v domě
II. Ostatní podlaží nevyjmenované
5 Orientace obyt. místností ke
III. Ostatní světové strany - s výhledem
světovým stranám
6 Základní příslušenství bytu
III. Příslušenství úplné - standardní provedení
7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo
užívané spolu s bytem
lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
8 Vytápění bytu
III. Dálkové, ústřední, etážové
9 Kriterium jinde neuvedené
I. Významně snižující cenu
10 Stavebně-technický stav
II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
*
Kategorie stavby:
C - stáří od 30 do 50 let včetně
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:
0,8
Vi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,03
0,00
0,00
0,00
–0,10
1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,781
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Cena upravená (CU = IPC × I):
Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,870 × 0,781 =
21 870,– × 0,612 =
0,612
13 384,44 Kč/m2
49,45 × 13 384,44 =
661 860,56 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:
Cena pozemku
=
–234,20 Kč
Spoluvlastnický podíl:
×
517 / 44 150
Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
–2,74 Kč
–2,74 Kč
+
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:
=
661 857,82 Kč
Bytová jednotka 1779/44 – zjištěná cena:
c.3) Výnosová hodnota
c.3.1) Bytová jednotka 1779/44
Výpočet ceny výnosovým způsobem
661 857,82 Kč
– 19 –
a) Výměry pronajímaných ploch:
Obytné plochy:
b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
Obytné plochy
pp
1 224,00 Kč ×
c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:
Provize za pronájem
Uvedení do
pronajímatelného stavu
Jednorázové náklady
NJ
celkem
d) Roční náklady na dosažení příjmů:
Reprodukční cena
RC
Časová cena
C
Náklady na provoz
RC × 0,20 %
Náklady na údržbu
RC × 0,05 %
Pojištění
RC × 0,02 %
Výpočet amortizace:
Úroková míra pro
iA
amortizaci
Další předpokládaná
T
životnost
Amortizace
C × iA
–––––––––––
kapitalizovaná na
(1+ iA)T – 1
zbytkovou životnost
Daň z nemovitosti
Ostatní náklady
Roční náklady celkem
NR
Čisté výnosy
V = VC – NR
e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:
Úroková míra
i
V / i – NJ
Výnosová hodnota
m2
51,70 m2
Kč/rok
51,70
63 280,80
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
Kč
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
661 860,56
666 992,45
1 323,72
330,93
132,37
0,0300
roků
30
Kč/rok
14 019,69
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
0,–
0,–
15 806,71
47 474,09
Kč
0,0700
678 200,–
– 20 –
C. Rekapitulace
V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.
Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické
faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy
levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH,
deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky
bydlení
na
růst
poptávky
po
vlastním
bydlení.
v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní
očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc
banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A
k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si
budou
pořizovat
početně
slabší
ročníky).
To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen
nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním
globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen
realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká
ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě
by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2013 (resp. 2014). Pokud by česká
ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2014,
spíše však 2015 (v reálných cenách v letech 2015 a dále),"
Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují
hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu
rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým
srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez
přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických
fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst
nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem,
nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu
vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější
deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly
razantně klesat.
Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních
informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi .
Realitní trh pro Ostrava má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak
jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je
nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí
v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší
v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.
Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky
realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny
nemovitostí:
24 % lokalita
24 % velikost
14 % druh vlastnictví
– 21 –
10 % stav domu a použité stavební materiály
9 % umístění - vnitřní dispozice
6 % stav nemovitosti a jeho vybavení
5 % doprava a parkování
3 % okolí domu a výhled
3 % dispozice a orientace
2 % služby v místě
Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci
srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování
z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci;
nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska
jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí,
které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k
dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však
třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v
budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné
hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou.
Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi
dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi
odlišná od jejich hodnoty.
Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.
Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní
síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních
potřeb, je poptávka po nemovitostech výrazně nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky
prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v
období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je
zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.
Jak ze statistiky vyplývá město Ostrava má
průměrnou zaměstnanost. Což se odráželo na
velikosti kupní síly ale i možnostech získat zaměstnání . Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem
o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na
kupní síle a demografických přehledech však můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je
v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.
Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a
vypočtených cen.
Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve
zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti.
Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je
odhadnuta závěrečná hodnota
Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací
náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží
ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi.
– 22 –
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením
všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné
číslo přiměřeně zaokrouhlené .
Bytový dům č.p.1779/15 s bytovou jednotkou 1779/44 je situován na okraji města, v části
Poruba. Situování bytového domu je však v dojezdové vzdálenosti MHD, na sídliši s bytovými
domy výškovými. Sídliště disponuje dostatečnou infrastrukturou vč. zdrav střediska a školství.
MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí.
Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí
s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení
konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi.
Na nemovitosti a pozemcích byly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy oceňují.
Hodnota věcného břemene však nemá vliv na celkový odhad obvyklé ceny.
– 23 –
Příslušenství bytů a nebytových prostorů
Cena pozemků podle cenového předpisu
Hodnota věcných břemen obecná
438 480,– Kč
–234,20 Kč
Byty a nebytové prostory
Cena bytů podle cenového předpisu
Věcná hodnota bytů podle vyhlášky
Výnosová hodnota
Odhad obvyklé ceny:
metoda střední hodnoty
vážený průměr dle Naegeliho
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
666 990,–
661 860,–
678 200,–
670 030,–
670 030,–
680 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
680 000,– Kč
Cena slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
– 24 –
D. Seznam příloh
1. LV 10233, 10113 k.ú. Poruba-sever, obec Ostrava
2. KM k LV 10233 k.ú. Poruba-sever, obec Ostrava
3. prohlášení vlastníka budovy - část
4. smlouva o zřízení VB
5. Smlouva o zřízení VB
6. informace o nájemném - minist. pro místní rozv.
7. mapa místa
8. fotopříloha

Znalecký posudek 1 - Exekutorský úřad Šumperk

Transkript

Podobné dokumenty

zde - 6zs-jablonec

ES Prohláıení o shodě - SAT18, SAT35, SAT40, SAT50

Vyjádření Baníku k jednání s městem Ostrava

pokyny pro účastníky odpoledních kurzů plavání pro děti od

předkrmy a saláty polévky hlavní chody

CENTRO OSTRAVA - nákupní centrum otevírá pro veřejnost

Desatero člena F`reediving teamu Ostrava

Prodej bytu 2+kk v osobním vlastnictví 49 m², Ostrava