B3.) ocendnf porovn6vacim zpfisobem

zpfisobem
B3.) ocendnfporovn6vacim
OcenEninemovitosti je provedeno cenov;im porovn6nim (komparaci). Porovn6vaci metoda ocendni
vychini z porovnani piedmdtu ocendni se stejnfm nebo obdobn;im piedmdtem a cenou sjednanou
pii jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumime obecn6 cenu vdci stanovenou cenovym
porovnanim s obdobnlimi, k datu ocenEnivoln6 prod6van;fmi v6cmi, na ziJr.ladliady hledisek.
Pii pouZiti zjednodu5en6metody piim6ho porovndni:
Princip metody spodiv6 v tom, Le z databine znalce o realizovan;ich resp. inzerovanlich prodejfch
podobnlich nemovitosti je pomoci piepoditacichindexri jednotlivych objektt odvozenajednotkov6
trini cena (za m3 obestavEn6hoprostoru, z& m2 zastavdndplochy, podlatrov6 plochy, uZitkov6
plochy hrubd a dist6). Pii ocenlni za pouZiti porovndvaciho piistupu se odhaduje trZni hodnota
majetku na zikladd v soudasnosti realizovan;ich cen pfi prodeji majetkri porovnatelnych
s ocef,ovanym majetkem mezi nez6visl;imi partnery. Porovniwaci metoda je zalohena
na soustied6ni informaci o porovnatelnych majetcich ana znalosti aanalyze trhu s porovnateln;fmi
majetky. N6slednou ripravou ji? realizovan;ich cen resp. Nabidkovych cen piislu5n;imi
multiplikdtory, kter6 zohledriuji rozdily mezi absolutnf velikosti vybranych ukazatelfi ocefiovan;ich
a porovn6vanychmajetkri, se zjisti qisledn6 hodnota.
Indexy u jednotlivych objektri respektujijejich zvlii5tnosti pokud se tyk| obce a jejiho vybavenf,
umistdni objektu v obci ve vztahu k centru, k sousednimobjektrim, v ter6nu, dostupnosti objektu,
jeho provedeni a vybaveni, technick6mu stavu, pomEru zastav6n6anezastavEn6plochy aj.
Tato jednotkov6 cena, ziskan6 ndslednym statistickym vyhodnocenim jako pnimErn6, minim6lni
a ma:rim6lni, je potom indexem oceilovan6ho objektu obdobn6 ziskan;im piepodtena
na jednotkovou cenu objektu; po vyndsobenivymErou objektu je potom ziskanajeho porovn6vaci
hodnota.
Porovnani musi b;it provedeno jak , pohledu stavebnf substance (obestav6nli prostor - uiitnil
plocha, zastavlnd plocha, velikost pozemku, atd.), tak i z pohledu ekonomick6ho efektu
nemovitosti.
. koeficientem technick6ho stavu, ktery zohlediluje technick;i stav porovn6:van6,
a ocefiovand
prov6dEnou
na
nemovitosti s ohledem
tidrZbu atd.,
o koeficientem polohy, ktery odrirti rczdil v atraktivitd umist6ni porovn6van6
a oceilovan6nemovitosti,
o koeficientem velikosti pozemku, ktery zohledf,uje rozdil ve velikosti vjm6ry
porovn6vanych a oceilovanych pozemkt s ohledem na jejich vyuZitelnost ve vrtahu
k nemovitostem (iako parkovaci, odstavn6nebo manipuladni plocha atd.),
. koeficientem venkovnich fprav a IS, ktery odrifti rozdil v rozsahu venkovnich riprav
a moZnostinapojenfna IS a oceflovan6nemovitosti,
o koeficientem vybavenosti, ktery vyjadiuj e rczdil v kvalit6 a rozsahu vybaveni porovn6vand
a ocef,ovan6nemovitosti (inZen;irskdsit6, atd.),
o koeficientem funkini vyuiitelnostio ktery zohledriuje st6vajfci zptisob uZivani eventuelnd
moZnost dal5iho vyuZiti ocef,ovanlich staveb kjinim rideltm a ztoho plynouci funkdni
omezeni a odek6vanouqinosnost staveb,
o koeficientem ostatnich vlivri, ktery vyjadiuje rozdil vlivfi jinde neuveden;ich
porovn6van;ichnemovitosti a ocefiovandnemovitosti,
. koeficientem prodejnosti, kterli vyjadiuje vrtah mezi nabidkou a popt6vkou
po nemovitostechdan6hotypu.
18-
realizovan;ichcen6ch.
Porovn6vacimetoda dhv|nepiesn6j5iobrazo skutednE
informacia potiebaneustaldaktualizaceporovnilvacidatabine.
Nev;ihodouje neustaldzastarhvani
Tato skutednostvyZadujepiesnosthodnocenia schopnostodhadceodli5it kvalitu informacio trhu
zflkonitEroste i piesnosthodnocenia schopnostodhadceodli5it kvalitu a tedy i vliv jednotliqich
parametruna cenu. Vstupy do porovn6vacimetody jsou pouZity z veiejn6 dostupnfch zdrojri,
zejmetraz realitni iruerce. Pravdivosttdchto informaci znalecneov6ioval,rovnEZnelze zjistit,
jak dlouhoje dan6nemovitostnabizen4pfipadn6jestli uZneni prodana.
'
kporovndn{byl}tpouiit.vmimo."' ndsledui{c{obiekt}t:
a'1LV 532budovabezi.n. na sto.i. 73
Vzhledemke sv6mucharakterua technick6mustavunebylatato metodapouZita
zprisobem
ocenini porovnfvacim lsrovnfvacim)
-
nebyla pouZita
bt LV 393budovana stni. 2/1 a budovai^ 3I na sto. i. 2/2
plocha 220 nf, plocha pozemku 5ll nf , podsklepeno,
I - rodinnf drim Zajedice,zastavrEn6
inienlirsk6sitEna hranicipozemku,velmi Spatnytechnick;istav
Kc
Cena:199.000.-
Nemovitost se nachiui v obci s lepSi dostupnosti,mir piildhajici zatradu a stoji na vlastnim
plochy 650,-Kd
Cenazal m2 zastavdn6
pozemku.,podobnlitechnickystav.
-19-
plocha 285 m2, uZitn6
2 - rodinn;i dtm Bousov,Spatnytechnickystav, smi5enezdivoozastavEn6
plocha50 m2,plochapozemku522 m2,voda- mistnizdroj
Kd
Cena:240.000,-
Nemovitost s hor5i polohou, srovnatelnlftechnicky stav, stojf na vlastnim pozemku, piilehl6
plochy 644,-KE
Cenaza I m2 zastavdnd
zahrada.
plocha121m2, ulitnh
3 - rodinnf drim Chrast,5patn6technickystav,smi5en6budova,zastav5n6
plynovod,
kanalizace.
vodovod,
pozemku
197
m2,
d6lkovy
plocha75 m2,plocha
Cena:245.000.-Kd
Nemovitostse nachiniv obci s lep5idostupnostia infrastrukturou,stoji na vlastnimpozemku.,mal;f
plochy 1.033,-Kd
Cenaza I m2 zastavdn6
dvorek,srovnatelnlftechnickystav.
bl) dfim "ip. 3I na stp.i. 2/2 (64m2 * 775,-Ki/m2)/2
24.800,Ki
b2) budovqbezip. na stp.i. 2/I (275m2 * 400,-Ki/m2)/2
Ki
55.000,-
d.p.31na stp.E.2l2
Cenaide6lniYzbudovy
Cenaide6lni% budovybezd.p.nad6stistp.d.2/l
Celkem
zprisobem
ocen[ni porovnfvacim lsrovnfvacim)
-20-
24.800,-Kd
5s000.-Kd
79 800,-Kd
79.000r-Ki
C. Zfv6r
Znaleckymposudkembyly standardnimimetodami stanovenyjednotlivd hodnoty nemovitosti,
tj. n6kladov6 cena,vynosov6 (nebyla pouZita)a srovn6vacihodnota a navrZenaobvykl6 cena
piedm6tnfchnemovitosti. ProtoZekahdiLmetodam6 sv€klady a zitpory,je nutnoprovdstanalyzu
trhu a trinich podminek v rozsahumoZn;ichinformaci.Pro konkr6tninemovitostibyl n6sledujici
rozbor:
Fahory negativndovlivitui[cicenu nemovitost[:
- dobr6dostupnost(blizkostmEstaChrudimd)
- moZn6napojenina IS
Fahory pozitivnd ovlivituifc{cenu nemovitostf:
- technick;istavnemovitostf(havarijni)
- stavbyna cizichpozemcich
- piistup piespozemkyjinfch vlastnikt
prdvnf stav
Stavebnd
Ke stavebnimu stavu oceilovanlich staveb nebyla objednatelempiedloZena Lidn6 stavebnE
technick6dokumentaceani stavebnE pr6vni dokumentynebyly piedloZeny(kolaudaceapod.).
dle LY vfnnoupr6vni zilazky (omezeni)- exekudnipiikaz k prodejiapod.Pii
Na nemovitostech
stanovenicenyobvykl6k nim nebylopfihliZeno.
Z uvedendreknpitulaceie patrnlt rozpt.vlhodnot:
stavus piislu5nym
VEcn6hodnotapiedstavujetzv. znovu poiizenina principunatrady soudasn6ho
opotiebenim.
Trini hodnotu obecnEnejl6pe vystihuje hodnota stanoven6porovn6vaci metodou, shrnujicf
zkuSenostis obvyktou obchodovatelnostiobdobndhomajetku v regionu. V dandm piipadE bylo
provedenonepiim6porovnani.
LV 532
7.700,-Ki
cenavEcn6 (dle cenovdhopiedpisu)
0, Ki
cenaporovn6vacim (srovn6vacim) zptsobem
LV 393
cenavEcn6 (dle cenov6hopiedpisu)
cenaporovn6vacim (srovn6vacim) zpfisobem
85.700,-Ki
79.000,-Ki
Po porovnani jednotlivfch hodnot, zv|ieni v5ech aspektt a zejmena s ohledem na skutednost,Ze
piedm6tem ocen6ni je spoluvlastniclcy podil a stavby jsou na pozemcich jin6ho vlastnfka ve
zhor5en6m(havarijnim) technickdm stavu, byla navrLena obvyklil cena(trini hodnota) nemovitostf
vdetnEsoudasti a piislu5enstvi ve qi5i :
cena obvykl6 LV 532
5.000r-Ki
LV 393
80.000r-Ki
cena obvykl6
- 2 1-
D. Cenaobvvklf
jako stp.d.73,
- budovybez(,.p.ld.e.
na pozemkuoznaden6m
u
Chrudimi,
obci
MoraSice,zapsandna LV d. 532.
Skupice
v katastr6lnimtv;emi
5.000r-Ki
cena obvykl6
slovy : (pEttsickorundeskfch)
- idedlnijednd poloviny budovy d.p. 31 na pozemkuoznaden6mjako stp.E.212,
jako stp.E.2ll,
- idedln{jednd poloviny budovy bezd,.p.ll.e.na pozemkuoznaden6m
v5e v katastr6lnimtzemi Skupiceu Chrudimi, obci Mora5ice,zapsanfna LV d. 393.
80.000r-Ki
cena obvykl6
slovy : (osmdes6ttisickorundesk;ich)
V Chrudimi7.5.2013
-/--^nliipl
^\
.a Y\q"-'':-1 rD..\
^-'^\et;
t n h -"Qt-db
^'t/t!\
o*
rS'f
\
a
Ing. Franti5ekPruSa
Vita Nejedl6ho632
53701 Chrudim
telefon:604635555
seznam.cz
e-mail: frantisek.prusa@
'
ffi
E. Znaleckf doloZka
Znaleck;iposudekjsem podal jako znalecjmenovan;i rozhodnutimpiedsedy Krajskdho soudu
v HradciKralov€ze dne27.dubna2000,d.j. Spr.2630199 pro zikladni obor ekonomika,odvEtvi
cenya odhadysespecializaciodhadynemovitosti
deniku.
Znaleck;iposudekbyl zapsinpodpoi. 8.428-17-13znaleck5ho
Znalelnl a nahradunakladrifdtuji dokladem8.428-17-13.
Jsemsi vEdomdrisledktvddomdnepravdivdhoposudku.
ilEmoutrosTl
4wu AoDHADY
Pr03a
Ing,FrantiSek
632,5370l Chrudimlll
VltaNejedl6ho
tel;604635555| frantirk.pruta@t€mamd
-22-
F. Seznampiiloh
podetstran,A.4v piiloze:
I
I
2
1
I
4
Seznam piiloh:
v;ipisz katastrunemovitostipro LV d. 393
vypis z katastrunemovitostipro LV d. 532
snimekkatastrunemovitosti
lokalita,leteckdsnimky
irzemniplan,legenda
fotodokumentace
-23-
z KArAsrRu usnovrtosri
viprs
prohazuji.cL stav avidovanf y d^trr 07.0j.2013 7j:15:02
bez1dahddilltovlm pfffiupen prc tbl: SotN faenl, C"i.:082O< 2S'|OOpto SoudnlexekafuPwove
Vyhotovano
obec: 571873 l{oraiice
czo531 chrudia
okres:
393
(st.
List vLastnictvl:
Kat.izeml: 6983?7 skuPice u chrudiri
v kat. 6zdi jlou Poz@ky vedeny ve dvou Eiaelnfeb iadAcb
j in!
Yl,ast nik,
e
oPrdvndn!
ptevo
viastnicke
Miloelava,
EavlldkovA
.
Pechlannova ilaloslava,
255, 53oo2 ostielany
Druistevll
E.P. 2LO, 53002 ostieiany
Pekai ,tosef , d.p. 7, 53802 Molagice
Pekaiovl gel€Da, d.p. 12, 53802 ldoragic€
SkuPic€ v likvidaci,
zeu6diilgk6 druzstvo
MolaEice
skuPic€,
53803
- rtav€bqi
Palcela,
Identifikdtor
Podil
4662L6/O47
525315/080
L/S
44O7L7looL
Ua
Ll8
4860121098
f/8
00580252
Ll2
B Nemovitosti
Stavby
p stavby
cdst obce,
t
i.
Sku p i ce , 8. p.
bez 6pl6e
budovy
Zpfisob vyuZiti
31
ro d .d ri n
obE . vyb
st.
st.
Jind
c
Omezeni vLastnick,lho
prdva
Typ vztahu
Opr{vndni pro
Listina
2/2, LV:648
2 / L , L V :6 { 8
- Bez z6pisu
ptdva
B1
o NaiLz€ni
Na parcele
Zptisob ochrany
Povinnost
k
€r€kuc€
Uatr€senl eoudu o naiizqnL
uioleno
dne 19.10.2005.;
skupice
Zeu6d6lsh6druzstvo
Iikvidaci,
53803
Skupice,
ttolaiic€,
nd/rEo t 00580252
€*€ltuq€ okrcsnl
roud v chrudini
na prac. chsudiE
v
Z-L083712006-503
5 Nc-341{./2006
-14 z€
z-1083?/2006-603
o Erc€huEni. piikaz
^rovitoeti
k plodej
i
podiL r f/2
apoluvlaatnickt
zeuEd6lsk6dluistvoSkupicev
lihvidaci,
53803
Skupice,
!{ora5ice, ni/rio:
00580252,
Stavba I Skupic€, d.p. 31
ZoEdilgk6
Sl,upice v
druistvo
likvidaci,
53803
Skupic€,
lloraiice,
nE/r6o: 00580252,
gtavbr:
b€z Ep/Ee nl parc.
sr.
I'istina
ExekuEnl pilkaz
zApisy
D
Jind
E
N a b lv ac i
5 Nc-3{14l2006
2-LL678l2005-503
Z-LL67a/ 2006-603
2lL
(082 Ex 295106-6)
ze dD€ 05.12.2005.
z-LL67Al2005-603
- Bez z6pisu
t it uT y
a j ind podklady
z d ,p i s u
Listina
o Ro zh o dnut i
o dE dic tv i
jsou
Nemovitosti
Katastr6lnl
D 1 8 5 /1 9 8 9 S T l i l z e dne 9.2.1989
v uzemnim obvodu, ve kter€m vykondvd stftni
sptdvu,katastru
pracoviSt€
tfad pro Pardubicki
Chrudim,
krajr
KatastrAlnl
strana 1
nemovitosti
k6d: 503.
CR
z KATAsTRuNEMovrrosri
viprs
prokazujlcistavevidovanj'kdatu07.03.20731-3:75:02
Vyhotovenobez0platn6d6tkou!,mpitstupempro hiet: Soudnlfizenl, 6j.: 082EX 295/06 pro Soudnl exekutorF!'chovd
lvana, Mgr.
Obec: 5?1873 Mora6i ce
C2053 1 C h ru d i m
Ok r es :
698377 Skupice
Kat.0zem1:
rizemi j sou pozenky
V kat.
vedeny
Typ v z t ahu
Oprdvndni Pro
ve dvou Eiselnj'ch
= stavebni
(st.
iadich
ze dne 1 1 . 0 3 . 1 9 9 7 . P r 6 v n i m o c
E-386/L997
soud v Chrudini
z-L73OOOO7
/L997-603
POLvz z7/L997
zdPisY
Jin6
Typ v z t ahu
Vztah pr o
o Pod6n
V ztah k
natLz.
na
nivrh
rrfkonu
rozh
.ziLzenirn
soudc . zastav
. pr6va
z-865L/ 2009-603
SkuPice v
Zen6d61sk6 druistvo
SkuPice' 53803
likvidaci,
R e/rdo: 00580252,
Morai i ce,
Stavba: bez 6P/6,e na Parc.
sr.
Listina
parcela)
k
Povinnost
Usneseni soudu Okresni
k e d n i 0 2 . O 4 . 1 9 9 7-
Listina
z 532
vl astni ctvi
Li st
u Chrudini
6islo
listina
Jin6
soud
Okresni
73
v Chrudini
ze dne
E-14L5/L997
z-L7300033/ 199?- 503
Pol;vz 233/ L997
Nabyvaci
titul7
a ltnd
2 3 . 1 0 . 1 9 9 7.
PodkTadY zdPisu
Listina
o Jini
Listina
ze &re
JZD Bylany
Delinitace
ze &re 01 ' 01 ' 1991 '
z-1?30oo01/1991-603
Re/reo:00s80252
POLvzzL/L99L
Skupice, 53803
Pro: ZenEd6Lsk6 d,ruistvo Skupice v likvidaci,
Moraiice
o OsvEd6eni. not6ie o p ro h l 6 S e n i N Z L 4 /L995 ze & re tO.2.1995
POLVZ:10/1995
53803
skupice,
pro: zen6d6lsk6 druzstvo skupice v likvidaci,
z-L?300010 / 1995- 603
ne/teo:00580252
MoraEice
_
i-
-vztah
N e m ov it os t i
Katastrel.ai
bonitova nYch P
Un
;
v rtz e m n i m o b v o d u r v € kter| n vykondvd stdtni
pracoviEtd
kraj , Katastrd.J.ni
ui,ad pro Pardtzbick!
js ou
Chntdim,
Vyhotoveno:
VyhotoviT:
e e sk !
sprdvu
& iad z end n d i i c k y
a k a ta s tr{ l -n i
katastru
k6d:
nemovit ost i
6A3 '
07. 03- 201-3 L3: 32: 02
SCD - ';r:i .
m nenoiltosti
itEnonfrost
KatastrSlnl
- Bez z6Pisu
Oiad pro
kraj,
Pardubickf
strana 2
Katastr5lnl
pracovi5t€
Chrudim,
k6d: 503.
CR
N
F
N
F
+
R
dN
d$
LOKALITA
l"
i.,. Vdpennf
':;.-.-t--Podol,,
---]-:__--.
m
leteckysnimekbudovyna stp.d.2ll,2l2
letecklfsnfmekbudovyna stp.d.73
uzEMNipreN
LEGEN
DA rJzEvnriHo PLANU
PLOCHY
FUNKCNI
0Zeml
URBANIZOVAT.I€
STAVNAVRH
ffin
n n
Etl
I M
tln
W N
W
TYPU
VENKOVSKETIO
PLOCHY
BYDLENI
A SPORTU
PLOCHY
REKREACE
NEXNEACE
PLOCHY
INDIVDUALNI
PLOCHY
SMISEruE
WROBY
PLOCHY
ZAHRAD
ZEiENE
PLOCHY
NEZASTAVITEUIE
PLOCHY
TECH.VYBAVENOSTI
budovabfvat6 ba?antnicena stp.E.73
vfchodni pohled
zdpadnipohled
severni pohled
celkovd umist6ni v zaluadl
interi6r - technick6 poruchy
vychodnipohled
severnipohled
interi6r
interi6r
interi6r
prida- krov
budovabezi.p. (hospoddislsli6st) na i6sti stp.i. 2/1
severni pohled
interi6r
severovychodnipohled - detail stiechy
budova na i6sti stp.i. 2ll - stodola
v;fchodni pohled
zdpadnipohled
piistavek na zitPadnistran6
technick6 porucha - detail stiechY
interi6r piistavku