cenová mapa stavebních pozemků

CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ
MĚSTA KARVINÉ Č. 7
Textová část – 6. aktualizace
2008
2
OBSAH
1. Úvod .......................................................................................................................... 3
2. Součásti cenové mapy stavebních pozemků ............................................................ 3
3. Instrukce pro použití cenové mapy ......................................................................... 3
4. Stručná charakteristika města ................................................................................. 4
5. Metodika zpracování cenové mapy.......................................................................... 5
5.1 Účel zpracování............................................................................................ 5
5.2 Postup zpracování........................................................................................ 6
5.3 Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik ..................................... 6
5.4 Přiřazení cen jednotlivým skupinám pozemků........................................... 9
6. Poměrové ukazatele ocenění ................................................................................. 10
7. Charakteristika trhu s pozemky ............................................................................ 11
7.1 Všeobecná analýza ..................................................................................... 11
7.2 Rozbor realizovaných prodejů ................................................................. 13
8. Seznam městských částí a katastrálních území .................................................... 20
3
1. Úvod
Cenová mapa stavebních pozemků města Karviné č. 7 (dále jen cenová mapa)
je zpracována na tiskovém výstupu digitalizované katastrální mapy města Karviné a je dále
transformována do digitální podoby, v níž je součástí městského informačního systému.
Během roku 2008 byly v souladu s § 10 odst. 2 a 3 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), doplněny do stávající
cenové mapy nové ceny stavebních pozemků. V rámci aktualizace cenové mapy došlo
v důsledku změn ve využití, charakteru a vybavenosti pozemků ke změnám v rozdělení
skupin parcel obdobných stavebních pozemků.
Karviná
poř.č. CMSP
2
3
4
5
6
7
obecně závazná vyhláška
číslo
ze dne
6/2002
9/2003
14/2004
18/2005
7/2006
8/2008
Cenový věstník MF
částka
ze dne
28.05.2002
14.10.2003
7.12.2004
6.12.2005
2.12.2006
4.12.2007
18
1
2
2
1
1
15.11.2002
8.1.2004
14.1. 2005
17.1.2006
26.1.2007
25.1.2008
účinnost
od
do
1.11.2002
1.1.2004
1.1.2005
1.1.2006
1.1.2007
1.1.2008
31.12.2003
31.12.2004
31.12.2005
31.12.2006
31.12.2007
2. Součásti cenové mapy stavebních pozemků
1) Textová část cenové mapy ve formátu A4.
2) Grafická část na podkladu mapových listů digitalizované katastrální mapy v měřítku
1 : 5000 s graficky vymezenými a oceněnými skupinami parcel obdobných stavebních
pozemků.
3) Cenová mapa v elektronické podobě, identická s její tištěnou formou, instalovaná
v městském informačním systému.
3. Instrukce pro použití cenové mapy
1) Cenová mapa je zpracována podle § 33 odst. 2 a § 10 zákona a podle § 27 vyhlášky
Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
(oceňovací vyhláška).
2) V cenové mapě je v graficky vymezených skupinách parcel obdobných stavebních
pozemků (dále jen skupina parcel) uveden znak, který vyjadřuje:
2
cenu v Kč/m .
3) Stavební pozemky, které v grafické části cenové mapy nejsou v žádné skupině parcel
s vyznačenou cenou, se ocení podle příslušného ustanovení § 28 nebo § 27 odst. 5 a 6
oceňovací vyhlášky.
4
4) Stavební pozemky, které jsou v grafické části cenové mapy v oceněné skupině parcel,
ale jejichž část je začleněna do skupiny parcel neoceněných nebo s jinou cenou, se rovněž
ocení podle příslušného ustanovení § 28 nebo § 27 odst. 5 a 6 oceňovací vyhlášky.
5) Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu ostatní plochy se způsobem
využití dráha, dálnice, silnice, ostatní (veřejná) komunikace a ostatní dopravní plocha,
která není součástí pozemní komunikace a skutečně slouží uvedenému účelu, jakož
i pozemky k takovým účelům určené územním rozhodnutím nebo stavebním povolením,
se neoceňují podle této cenové mapy a jejich cena se zjistí podle § 28 odst. 7 oceňovací
vyhlášky. Jsou-li tyto pozemky užívány k podnikání za úplatu zejména ve funkčním
spojení se stavbami komerčního charakteru, zjistí se jejich cena podle § 28 odst. 2
oceňovací vyhlášky.
6) Při nesouladu druhu oceňovaného pozemku v cenové mapě (§ 9 zákona) s jeho skutečným
stavem v terénu, se postupuje způsobem podle § 27 odst. 4 oceňovací vyhlášky.
7) Originál cenové mapy je veřejně a bezplatně přístupný v pracovní době na Magistrátu
města Karviné, odboru správy majetku, oddělení majetkoprávním, Karola Sliwky 618,
Karviná-Fryštát.
8) Cenová mapa v digitální formě je uložena na Magistrátu města Karviné, oddělení
informatiky, Karola Sliwky 618, Karviná-Fryštát. Zároveň je bezplatně trvale přístupná
na oficiálních webových stránkách města Karviné www.karvina.org .
4. Stručná charakteristika města
Město Karviná se nachází na severním okraji Beskyd, v údolí řeky Olše,
ve vzdálenosti 18 km východně od Ostravy. Karviná je součástí významné středoevropské
průmyslové aglomerace, zahrnující část severovýchodu České republiky, jižního Polska
a severozápadu Slovenska. Tento trh představuje v okruhu do 150 km (vzdálenost
od Karviné) celkem 5 milionů obyvatel. V důsledku politických změn po roce 1989 Karviná
zaznamenává postupně výrazný přerod, způsobený omezováním těžkého průmyslu, včetně
s tím spojené počáteční ztráty pracovních příležitostí a nezbytnosti následné výrobní
a obchodní restrukturalizace.
Z hlediska územně správního členění, má Karviná 9 městských částí a 6 katastrálních
území. V Karviné je v současné době 63.045 trvale bydlících obyvatel.*
Město Karviná se rozkládá na ploše 58 km2, v nadmořské výšce 230 m.n.m. Dopravní
obslužnost v Karviné je zajištěna sítí městské hromadné dopravy (MHD), tvořené 10 linkami.
Mimo MHD projíždí městem rovněž 29 linek meziměstské dopravy. Karviná je také
vzhledem ke své poloze významným tranzitním uzlem. Městem prochází důležitá železniční
trať ve směru západ východ s frekventovanou osobní i nákladní dopravou. Ve vzdálenosti
40 km se nachází mezinárodní letiště Ostrava-Mošnov.
Karviná spojuje výhody bývalého okresního města s průmyslovou tradicí, zázemí třetího
největšího města Ostravska a poloha v blízkosti frekventovaných hraničních přechodů
s Polskem a Slovenskem. V karvinském regionu mají své podniky společnosti strojního,
chemického, elektrotechnického a stavebního průmyslu. Karviná je také sídlem správních,
obchodních, kulturních, zdravotnických, vzdělávacích a sportovních institucí.
(* zdroj : Malý lexikon obcí ČR 2008)
5
V Karviné se mimo jiné nachází Obchodně podnikatelská fakulta Slezské univerzity v Opavě,
nemocnice a historické památky (zámek, objekty lázní). K léčbě a rehabilitaci slouží
v Karviné také tradiční lázně v Darkově a rehabilitační sanatorium v Karviné – Hranicích.
Z uvedeného přehledu ekonomických aktivit na území města je zřejmé, že postupně
dochází k přesunu činností z dosud převažujících odvětví těžkého průmyslu do sféry lehkého
průmyslu, obchodu a služeb.
V „městské“ průmyslové zóně „Nové Pole”, která byla stavebně připravena a realizována
Magistrátem města Karviné, byly vystavěny v průběhu let 2001 až 2004 průmyslové areály
k výrobě strojů a nástrojů, součástek pro automobilový průmysl, dále ke zpracování plastů,
výrobků pro stavebnictví a komponentů pro elektrotechnický průmysl. V roce 2006 byl
realizován projekt na výstavbu průmyslového objektu pro výrobu zdravotnických pomůcek
a farmaceutických přípravků a v roce 2008 byla zahájena výstavba hal určených
pro skladování a drobnou výrobu. Vzhledem k další poptávce po rozvojových pozemcích bylo
pod názvem „Nové Pole II“ realizováno rozšíření zóny o dalších 9 ha, kde se zatím hledají
noví investoři. Celkově obě zóny nabízí téměř 55 ha.
V loňském roce byla v místě bývalého autobusového nádraží na ulici Nádražní rozšířena
obchodní zóna o Obchodní centrum Karviná, kde se nachází specializované obchody a služby.
Z dalších projektů se připravuje výstavba nového hypermarketu Interspar a Family centra
na ulici Rudé Armády a dále se plánuje výstavba menšího obchodního objektu v severní části
ulice Rudé Armády.
V kategorii hromadného bydlení je plánována výstavba 4 bytových domů v městské části
Hranice na ulici Bratranců Veverkových.
Pro individuální bydlení a rekreaci vymezuje územní plán plochy na severovýchodě
a východě v městských částech Ráj a Mizerov v katastrálním území Karviná - Město
a v severozápadním směru ve Starém Městě. V této lokalitě se kromě individuálních projektů,
připravuje také výstavba 24 rodinných domů v prostoru ulic Mizerovská, Mickiewiczova
a Poutní. Tyto lokality s určením pro individuální bydlení nejvíce ovlivňují místní trh
s pozemky jak z hlediska cen, tak i četnosti prodejů. Za sledované období bylo v této lokalitě
realizováno v minulém období 67 prodejů a v období roku 2007 bylo uskutečněno 92 prodejů,
což poukazuje na další růst zájmu o individuální bydlení v těchto částech města.
Dále bylo provedeno šetření o stavební aktivitě na území města s rozdělením
do tří polohových tříd, ze kterého bylo zjištěno, že na území vnitřního města se oproti
minulému sledovanému období postavilo nebo bylo zahájeno celkem 15 staveb, v území
okrajové části vnitřního města se postavilo celkem 36 staveb a v území mimo kompaktní
město došlo k dalšímu snížení zastavěnosti, kde v rámci likvidace následků důlních činnosti
bylo odstraněno celkem 18 budov.
5. Metodika zpracování cenové mapy
5.1. Účel zpracování
Účelem zpracování cenové mapy je přiblížení cen stavebních pozemků, zjišťovaných
podle cenového předpisu, cenám realizovaným na místním trhu s nemovitostmi. Cenová mapa
slouží pro jednoduché zjišťování cen jednotlivých stavebních pozemků.
6
5.2. Postup zpracování
Vlastní zpracování cenové mapy lze rozdělit do čtyř hlavních etap, a to:
v I. etapě – v souladu se zákonem jsou základem tvorby cenové mapy kupní ceny
stavebních pozemků, které byly sjednány v kupních smlouvách, realizovaných na místním
trhu s nemovitostmi v období od ledna 2007 do prosince 2007.
v II. etapě – rozdělení pozemků podle územních typů a jednotlivých katastrálních území
města Karviné v třídění podle jejich charakteristik a výše sjednaných cen, předcházelo
vymezení skupin parcel obdobných stavebních pozemků (dále jen skupin parcel) v mapách
jednotlivých katastrálních území.
ve III. etapě – porovnání kupních cen pozemků s cenami skupin parcel se shodným
účelem užití na základě jejich zjištěných charakteristik. V cenové mapě nejsou oceněny
ty pozemky, u nichž nebyl zjištěn prodej, resp. nebylo možné je porovnat se zjištěnými
cenami srovnatelných pozemků.
ve IV. etapě – konečné zpracování cenové mapy do grafické podoby na podkladu
digitalizované katastrální mapy pro její následné uplatnění v geografickém informačním
systému města Karviné.
5.3. Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik
Rozbor území byl proveden na mapovém podkladu jednotlivých katastrálních území
města Karviné, kde byly na základě provedeného místního šetření a informací získaných
na městském úřadě vymezeny skupiny parcel se shodným účelem užití na podkladech těchto
šetřených charakteristik:
Účel užití:
V souladu s § 10 zákona a § 27 vyhlášky byl hlavní důraz kladen na vymezení skupin
se shodným účelem využití. Jednotlivá katastrální území byla rozdělena do menších celků,
aby byla postižena homogenita funkčního vymezení skupin parcel. Souběžně byl porovnáván
aktuální účel užití stavebních pozemků s jejich perspektivním využitím podle územně
plánovací dokumentace.
Poloha v obci:
Zastavěné území města Karviné bylo rozděleno do tří polohových tříd v závislosti
na využitelnosti území v dané třídě a atraktivitě lokality v obci (viz obr. Rozdělení území
města Karviné do 3 polohových tříd).
Území města je členěno na:
1. centrum a vnitřní město, ve kterém je zahrnuta:
- městská část Fryštát (samotné centrum města) v katastrálním území Karviná-Město
- městská část Nové Město v katastrálním území Karviná-Město navazující na Fryštát
- část městské části Darkov a katastrálního území Darkov navazující na Fryštát
až po řeku Olši,
- část městské části a katastrálního území Ráj navazující západní hranicí na městskou část
Fryštát (k.ú. Karviná – město), na jihu vymezená řekou Olší, dále oddělená hranicí táhnoucí
se od jihu k východu souběžně s ulicemi Jabloňová a V Zákoutí. Ve směru na severozápad
pokračuje po okraji zástavby rodinných domů až k fotbalovému stadionu a dále
7
na severovýchod ulicí Bažantnice po hranici chatové osady až k Centrálnímu hřbitovu
(přísluší do vnitřního města) na ulici Borovského
- část městské části Mizerov v katastrálním území Karviná-město navazující na Fryštát
(k.ú. Karviná – město), oddělená na jihu ulicí Borovského ve směru k centru města,
až k řadovým garážím v ulici Na Kopci a dále po okraji sídlištní zástavby na ulici Na Kopci
(vč. rybníku Pískovna, a hromadných garáží na ul. Poutní) až k hřbitovu na ulici Stavbařů
a kruhovému objezdu u supermarketu Kaufland a dále pokračující na severovýchod ulicí
Žižkova až rehabilitačnímu sanatoriu „Lázní Darkov“ při severní hranici městské části
Mizerov
- část městské části Hranice v katastrálním území Karviná – město, navazující na Fryštát
(k.ú. Karviná – město), oddělená na severu zadní hranicí areálu rehabilitačního sanatoria
a dále ulicí Čsl.Armády až na křižovatku s ulicí Rudé Armády, a dále hranicí lemující hranici
průmyslového areálu JAKL, ulicemi Rudé Armády, Petrovická a Za Panelárnou.
2. okrajová část vnitřního města, ve které jsou zahrnuty tyto části města (převažující
zástavba k rodinnému bydlení):
- městská část Staré Město je shodná s hranicí katastrálního území Staré Město u Karviné,
která tvoří severozápadní oblast města Karviné,
- část městské části a katastrálního území Ráj, na jihu vymezená řekou Olší, dále oddělená
hranicí táhnoucí se od jihu k východu lemující ulice Jabloňová a V Zákoutí, a dále vedoucí
směrem na severozápad lemující okraj zástavby rodinných domů až k fotbalovému stadionu
a dále ulicí Bažantnice jdoucí směrem na severovýchod a hranicí lemující zástavbu chatové
osady až k Centrálnímu hřbitovu (spadá do vnitřního města) na ulici Borovského, na východě
a na severu oddělená státní hranicí s Polskem,
- část městské části Mizerov v katastrálním území Karviná-město, oddělená na jihu ulicí
Borovského ve směru k centru města, až k hromadným garážím v ulici Na Kopci a dále
hranicí lemující okraj sídlištní zástavby na ulici Na Kopci (vč.rybníku Pískovna,
a hromadných garáží na ul.Poutní) až k hřbitovu na ulici Stavbařů a kruhovému objezdu
u supermarketu Kaufland a dále pokračující na severovýchod ulicí Žižkova
až rehabilitačnímu sanatoriu „Lázní Darkov“ při severní hranici městské části Mizerov,
na východě oddělená hranicí vojenského prostoru v k.ú. Ráj a na severu ulicemi
Mickiewiczova a Jedlová,
- část městské části Hranice v katastrálním území Karviná-město, oddělená na severu zadní
hranicí areálu rehabilitačního sanatoria a dále ulicí Čsl.Armády až na křižovatku s ulicí Rudé
Armády, a dále lemující hranici průmyslového areálu JAKL, ulicemi Rudé Armády,
Petrovická a Za Panelárnou, na severu oddělená státní hranicí s Polskem.
3. území mimo kompaktní město zahrnuje části města (území postižené vlivy poddolování,
kde se nachází průmyslové areály, a rozptýlená zástavba rodinných domů):
- městskou část Doly (katastrální území Karviná – Doly)
- městskou část Louky (katastrální území Louky nad Olší)
- část městské části Darkov a katastrálního území Darkov na jih od řeky Olše
8
Obr. Rozdělení území města Karviné do 3 polohových tříd
9
Stavební vybavenost:
Podle informací městského úřadu byla posuzována vybavenost stavebních pozemků
inženýrskými sítěmi. Karviná je téměř zcela pokryta elektrickou, vodovodní
a telekomunikační sítí. Kanalizace je vybudována na celém území vnitřního města a jeho
okrajích, v sídlištních celcích městských částí Nové Město, Hranice, Mizerov, ve velkých
průmyslových areálech a v jejich přilehlém okolí. V městských částech mimo území
kompaktního města, je kanalizace pouze na části území; v městské části Staré Město je pouze
v průmyslové zóně Nové Pole. V rámci probíhající stavby hlavního kanalizačního sběrače
se připravuje rozšíření kanalizační sítě do západní části města tj. území při severozápadní
hranici městských částí Nové a Staré Město. V letošním roce se realizuje výstavba nového
hlavního kanalizačního sběrače, která rozšíří území se zavedenou kanalizací v městských
částech Ráj na 80 % území a v Darkově na 30 % území. Na území městských částí Doly
a Louky veřejná kanalizace není. Na veřejný rozvod zemního plynu jsou napojeny městské
části Fryštát, Nové Město, Mizerov a Hranice v rozsahu 90 % zastavěného území, městská
část Ráj je napojena na 90 % území, Darkov na 70 % území a v městs. části Staré Město byla
kanalizace rozšířena na 80 % území. Do městských částí Doly a Louky není plyn zatím
přiveden. V některých městských částech je centrální rozvod tepla - sídlištní celky
v městských částech Nové Město, Mizerov, Hranice, Ráj, částečně ve Starém Městě,
kde je na rozvod tepla napojena průmyslová zóna Nové Pole.
Dopravní dostupnost:
Byla šetřena dostupnost pozemků ve vztahu k centru města a přítomnost MHD. Kritériem
pro posouzení byla vzdálenost od centra města, dopravní dostupnost a vzdálenost
od nejbližších stanic MHD. V území vnitřního města, okrajové části vnitřního města
je přítomnost MHD dostatečná, zajišťována autobusovou dopravou. Na území mimo
kompaktní město jsou však prostředky MHD zastoupeny omezeně. Jde o některé lokality
v městských částech Doly, Louky a Staré Město, které jsou ve větší vzdálenosti (nad 1 km)
ke stanici MHD.
Omezující faktory:
Byly zaznamenány okolnosti, které rozhodujícím způsobem limitují využití pozemků,
jako jsou stavební uzávěra, ochranná pásma energetických sítí, vliv poddolování (městské
části Darkov, a to v části jižně za řekou Olší a Doly), přítomnost metanu, nadměrná hlučnost,
imisní vlivy a míra ohrožení záplavami.
5.4. Přiřazení cen jednotlivým skupinám pozemků
Podkladem pro ocenění jednotlivých skupin obdobných pozemků byly ceny zjištěné
ze skutečně sjednaných prodejů, které byly dohledány a prověřeny na Katastrálním úřadu
v Karviné.
Pro ocenění byla vzata v úvahu cenová úroveň za poslední kalendářní rok, tj. od ledna
roku 2007 do prosince roku 2007, která odpovídá trendům na místním trhu nemovitostí.
Dohledané kupní ceny byly analyzovány s cílem vyloučení cen neodpovídajících úrovni
obvyklých cen v daném území, a dále nebyly zohledněny případy prodeje souborů
nemovitostí (pozemky a stavby uvedené ve smlouvě jednou cenou).
V jednotlivých skupinách parcel bylo v analytickém výkresu barevně vyznačeno využití
a následně byly do tohoto podkladu promítnuty realizované ceny, popř. ceny zjištěné
porovnáním.
10
6. Poměrové ukazatele ocenění
Na základě statistických dat, převzatých z katastru nemovitostí, byly zjištěny údaje
o plošném zastoupení jednotlivých druhů pozemků, počtech parcel, a jiné.
Výměry a počty parcel
CM 2006
Základní členění
výměra v ha
%
Zemědělská půda, lesní půda a vodní plocha
Zastavěná plocha
Ostatní plocha
Karviná celkem
3 004
308
2 438
5 750
52,24
5,36
42,40
100
Základní členění
výměra v ha
%
Zemědělská půda, lesní půda a vodní plocha
Zastavěná plocha
Ostatní plocha
Karviná celkem
3 013
307
2 432
5 752
52,38
5,34
42,28
100
Základní členění
výměra v ha
%
Zemědělská půda, lesní půda a vodní plocha
Zastavěná plocha
Ostatní plocha
Karviná celkem
3003
307
2 442
5 752
52,21
5,34
42,45
100
Počet
parcel
11 616
11 661
10 735
34 012
%
34
34
32
100
CM 2007
Počet
parcel
11 757
11 656
10 903
34 316
%
34
34
32
100
CM 2008
Počet
parcel
11 929
11 694
11 103
34 726
%
34
34
32
100
Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které tvoří 48 % rozlohy
správního území města, z čehož druh zastavěná plocha a nádvoří tvoří 5 % a spolu
s ostatními plochami tvoří celkem zmíněných 48 %. Příčinou je velká výměra zemědělské
půdy v okrajových katastrálních území města. Oproti minulému období vzrostla výměra
pozemků ostatních ploch, kde byl zaznamenán roční nárůst 10 ha.
Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města vymezeno celkem
720 skupin obdobných pozemků, z tohoto počtu bylo oceněno 73,1 % (tj. 526 skupin).
Znamená to, že v těchto skupinách parcel byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku
nebo došlo k ocenění pozemku porovnáváním. Z plošného hlediska bylo oceněno
18,2 % skupin parcel. Z celkové výměry správního území, tj. 5.752 ha, zabírají oceněné
skupiny parcel 1.048 ha. Skutečnost, že k poměrně velké výměře pozemků nebyla přiřazena
odpovídající cena, lze zdůvodnit převažujícím zastoupením zemědělské půdy a zejména
rozsáhlými plochami postiženými důsledky hlubinné těžební činnosti.
11
Tab. Celkový počet skupin obdobných pozemků na území města Karviné
CM 2007
Počet skupin Výměra v ha % dle skupiny % dle výměry
Neoceněno
Oceněno
Celkem
195
521
716
4 711
1 041
5 752
27,2
72,8
100
81,9
18,1
100
CM 2008
Počet skupin Výměra v ha % dle skupiny % dle výměry
Neoceněno
Oceněno
Celkem
194
526
720
4 704
1 048
5 752
26,9
73,1
100
81,8
18,2
100
Následující tabulka poskytuje srovnání mezi celkovými počty skupin obdobných
pozemků a jejich strukturou využití ve městě.
Tab. Rozdělení zastavěné plochy podle způsobu užití
Druh zastavěné plochy
Počet skupin obdobných pozemků
celkem
oceněných
průmyslové objekty
66
54
občanská vybavenost
173
90
ostatní stav.objekty - garáže
55
55
technická vybavenost
14
7
objekt bydlení
310
309
Celkem
618
515
7. Charakteristika trhu s pozemky
7.1. Všeobecná analýza:
Analýza trhu s nemovitostmi v rámci tvorby cenové mapy byla provedena na základě
informací získaných o 320 prodejích pozemků na území města Karviná v období
od ledna roku 2007 do prosince roku 2007. Z těchto převodů bylo pro analýzu použito
305 převodů pozemků, které odpovídaly definici stavebního pozemku a zároveň obchodovaná
kupní cena měla dostatečnou vypovídací schopnost.
Rozborem souboru prodejních cen stavebních pozemků se dospělo k jejich průměrné
ceně 268 Kč/m2, což činí 54 % základní ceny podle § 28 vyhlášky (500 Kč za m2). Dále lze
konstatovat, že průměrná cena pozemků oproti předchozímu období vzrostla o 128 Kč,
tj. o cca 91 %. Počet posuzovaných prodejů byl vyšší než v předchozím období,
což signalizuje růst trhu s pozemky a tomu odpovídá i vyšší průměrná cena stavebního
pozemku, která ukazuje na zvýšený zájem o pozemky zejména v kategorii individuálního
bydlení kde bylo uskutečněno celkem 61% převodů.
12
Rozborem byla dále sledována struktura vlastníků pozemků (jako prodávajících)
a nabyvatelů pozemků (jako kupujících). Bylo zjištěno, že nejpočetnější skupinou
prodávajících byli opět soukromí vlastníci - 209, druhým nejčetnějším subjektem byl podniky
a společnosti, které realizovaly 56 prodejů – z toho 45% prodal podnik ČSAD Karviná a.s.
Dále Statutární město Karviná s 30 prodeji a Česká republika s 24 prodeji. Pokud jde
o strukturu kupujících, nejpočetnější skupinu tvoří opět soukromí vlastníci - 197, další silnou
skupinou kupujících tvořily podniky a společnosti, které uskutečnily 98 transakcí - z toho
27 % koupila společnost Sallerova výstavba Mall III s.r.o., v rámci rozšíření obchodní zóny
u ulice Nádražní, a 24% pozemků nakoupily společnosti skupiny OKD a.s.
Tab. Vývoj průměrných cen v letech v jednotlivých územích města
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
2005
483
134
-
Průměrná cena v Kč/m2
2006
2007
428
231
139
126
21
41
2008
505
218
92
Z hlediska struktury prodejů jsou nejobchodovanější skupinou pozemky pro individuální
bydlení, kterých je 47 %. Druhými nejvíce obchodovanými jsou pozemky určené
nebo využívané pro občanskou vybavenost a drobné podnikání s podílem, kde v obou
kategoriích bylo zobchodováno 13 % realizovaných převodů.
Obecně lze konstatovat, že Karviná je specifický městský celek vzhledem k přítomnosti
velkých průmyslových areálů a existenci vlivů poddolování, v jehož důsledku dochází
k půdním poklesům v rozsáhlých územích na okraji města, provázených
postupnými demolicemi stávající zástavby. Z tohoto důvodu jsou plochy pro zástavbu
soustředěny především do centrální a severovýchodní části města.
Rozborem bylo prokázáno, že převažující charakter funkčního využití území a poloha
pozemku ovlivňují rozhodujícím způsobem prodejní ceny pozemků i v případě jejich
rozdílného specifického využití. Nadále nejvíce ovlivňuje trh s pozemky v Karviné rozvoj
ploch pro výstavbu rodinných domů a projekty v oblasti průmyslu.
Z hlediska individuální bytové výstavby jsou rozvojovými zónami zejména městské části
Mizerov, Ráj a Hranice, kde je také realizován největší počet prodejů pozemků pro rodinné
bydlení v rámci města. Mezi nejzajímavější uskutečněné převody stavebních pozemků lze
zařadit prodej pozemkového celku v městské části Nové Město, v areálu bývalého
autobusového nádraží při ulici Nádražní, kde byla realizována výstavba obchodního centra,
a dále převody pozemků pro výstavbu rodinných domů při severním okraji města v městských
částech Hranice, Mizerov a Ráj.
V městských částech Doly, Louky, a z části Darkov dochází k postupné asanaci
v důsledku likvidace následků těžební činnosti. V těchto územích jsou vydány stavební
uzávěry pro výstavbu.
13
7.2. Rozbor realizovaných prodejů
Rozbor byl zaměřen na cenově rozhodující faktory, zejména poloha a účel užití
stavebních pozemků.
Vliv polohy
Následující tabulka dává přehled o rozdělení cenových hladin s ohledem na polohu
pozemku. Zde je možno sledovat vliv důsledků těžební činnosti a z toho vyplývající rozsáhlé
demolice zastavěných území a zároveň pokles počtu trvale žijících obyvatel v okrajových
částech města, tj. v území mimo kompaktní město, kde bylo realizováno 24 převodů převážně
za účelem výkupu pozemků ovlivněných důlní činností. V hodnoceném období proběhlo
nejvíce převodů, celkem 142 v rámci území okrajové části vnitřního města, což je především
způsobeno převody mezi soukromými osobami za účelem výstavby rodinných domů
na periferii města. Průměrné ceny pozemků vzrostly oproti předchozímu období na území
celého města. Tato skutečnost svědčí o mírně rostoucím zájmu o pozemky ve městě Karviná.
Ve městě existují velké rozdíly v cenách pozemků, např. v atraktivních místech
pro komerční účely se ceny v průměru pohybují od 500 do 1200 Kč za m2 na rozdíl
od okrajových částí, kde se nachází průmyslové areály a zbytky původní obytné zástavby,
u nichž se ceny pohybují od 10 do 300 Kč za m2. Ve sledovaném období byl realizován
prodej s nejvyšší dosaženou cenou 3262 a 2070 Kč za m2, kde se jednalo o prodeje menších
pozemkových parcel v nejužším centru města, a dále byl uskutečněn převod v ceně 1424 Kč
za m2 v lokalitě při ulici 17.listopadu v obchodní zóně, kde se jednalo o prodej většího
pozemkové celku o velikosti 6755 m2.
Tab. Vliv polohy
CM 2006
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
428
139
21
Cena Kč/m2
Minimální
16
10
11
Maximální
2 800
142
300
Průměrná
232
126
41
Cena Kč/m2
Minimální
16
10
13
Maximální
2 800
742
578
Průměrná
505
218
92
Cena Kč/m2
Minimální
10
20
10
Maximální
3 262
544
460
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Uvedený přehled průměrných cen vypovídá také o atraktivitě pozemků, která ve směru
od centra města k okrajovým částem klesá. Zásadní vliv polohy na hodnotu pozemku je dobře
patrný z úrovně cen v městských částech mimo kompaktní město, kde je životní prostředí
14
ovlivněno důsledky těžební činnosti a kde probíhají prodeje za účelem výkupu pozemků
a likvidace objektů v územích ovlivněných poddolováním. V těchto průmyslových částech Darkov a Doly - probíhá dále sanace území a zástavba je již z velké části odstraněna. Tyto
skutečnosti dosud nebyly zaznamenány do katastru nemovitostí a tudíž v cenové
mapě, ale i katastrální mapě - podkladu pro cenovou mapu, nejsou tyto změny v území
do jednotlivých mapových listů zaneseny.
Vliv účelu užití pozemku
Největší počet převodů dle účelu užití byl opět v kategorii pozemků určených
pro bydlení. U pozemků pro individuální bytovou výstavbu byl sledován nárůst počtu
převodů oproti minulému období o 54 %. Z toho je zřejmé, že dále narůstá zájem o rodinné
bydlení, mj. i v souvislosti prudce rostoucími cenami bytů v Karviné.
U pozemků pro hromadné bydlení byl zaznamenán menší objem obchodů i přesto,
že v Karviné, obdobně jako v jiných městech, probíhá částečná privatizace obecního bytového
fondu. Tyto převody však do výčtu prodejů nelze pro potřebu aktualizace cenové mapy
uvažovat, protože v kupních smlouvách jsou ceny bytů uváděny vč. spoluvlastnických podílů
na pozemcích a společných částech budov. Obecně je v Karviné zaznamenána zvýšená
poptávka po hromadném bydlení, ceny bytů zde kopírují obecný nárůst cen
v Moravskoslezském kraji. U pozemků pod bytovými domy se jedná výhradně o převody
bytů ve stávající zástavbě a náležícím spoluvlastnickým podílům na pozemcích pod stavbami.
Další nové projekty pro hromadné bydlení se dle provedeného šetření v Karviné připravují.
Jedná o bytový areál Barborka na ulici Bratranců Veverkových v části Karviná – Hranice,
kde by měla být letos zahájena výstavba 4 domů a dále se plánuje výstavby bytových domů
v městské části Fryštát v prostoru třídy 17.listopadu a ulice Poštovní. Posledním dokončeným
bytovým projektem byl polyfunkční bytový dům na ulici Fryštátská, který byl kolaudován na
konci roku 2004.
Ve skupině pozemků pro individuální bydlení dochází k velké diferenciaci cen –
od 20 do 1429 Kč/m2. Dále bylo vysledováno ustálení hladiny průměrné ceny v rozmezí
od 200 do 300 Kč na m2 pozemku v rámci celého města, vyšší ceny (250 až 450 Kč za m2 )
se objevovaly v žádané severovýchodní části města, což potvrzuje dlouhodobý zájem
o bydlení v této lokalitě.
V oblasti individuálního bydlení průměrná cena pozemku ve vnitřním městě výrazně
vzrostla o 97 %, což je dáno uskutečněnými konkrétními prodeji ve sledovaném období, tento
údaj je zároveň ovlivněn menším počtem uskutečněných prodejů ve vnitřním městě.
V okrajových částech, kde probíhá nejvíce obchodů v této kategorii, průměrná cena pozemků
mírně vzrostla, což odpovídá růstu cen ve městě. V této kategorii hraje důležitou roli
konkrétní poloha pozemku, vlivy na životní prostředí z průmyslu a vybavenost inženýrskými
sítěmi. Nadále se ve vyšší cenové kategorii pohybují pozemky na severovýchodním
a východním okraji Karviné v městských částech Ráj a Mizerov, kde v souladu s územním
plánem probíhá výstavba nových rodinných domů. V těchto lokalitách byl zaznamenán
největší počet prodejů pozemků pro výstavbu rodinných domů. V okrajových částech
probíhají výkupy pozemků společností OKD a.s., jako náhrady škod za postižení nemovitostí
důlními vlivy.
15
Pozemky pro bytovou výstavbu
CM 2006
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
703
-
Cena Kč/m2
Minimální
115
-
Maximální
2 800
-
Průměrná
1 205
-
Cena Kč/m2
Minimální
500
-
Maximální
2 800
-
Průměrná
422
-
Cena Kč/m2
Minimální
267
-
Maximální
2 070
-
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných bytovými domy,
zjištěných podle aktuálně platného znění cenových předpisů.
Poloha
Karviná
Cena Kč/m2
Minimální
Maximální
273
1 272
Pozemky pro individuální bytovou výstavbu
CM 2006
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
176
204
-
Cena Kč/m2
Minimální
82
15
-
Maximální
500
742
-
Průměrná
154
197
-
Cena Kč/m2
Minimální
32
19
-
Maximální
500
742
-
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
16
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
304
224
89
Cena Kč/m2
Minimální
10
20
10
Maximální
1 429
500
460
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných domy pro individuální
bydlení, zjištěných podle aktuálně platného znění prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
majetku.
Poloha
Karviná
Cena Kč/m2
Minimální
Maximální
466
2 062
Zvláštní kategorii v oblasti individuální rekreace tvoří pozemky v chatových osadách,
které jsou převážně umístěny v okrajových částech města. Průměrná cena pozemků
ve vnitřním městě mírně klesla, ale pokles byl způsoben výkupy pozemků v zahrádkářských
osadách od Pozemkového fondu. Obchody, které se realizovaly mezi soukromými osobami
dosahovaly ve vnitřním městě vyšších cen, a to 300 až 330 Kč za m2. V okrajových částech
vnitřního města ceny pozemků vzrostly o 72 %, což je dáno zájmem o pozemky pro rekreaci
v Karviné.
Pozemky v chatových osadách
CM 2006
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
96
127
-
Cena Kč/m2
Minimální
64
27
-
Maximální
97
470
-
Průměrná
187
127
-
Cena Kč/m2
Minimální
123
23
-
Maximální
212
227
-
Průměrná
143
218
156
Cena Kč/m2
Minimální
10
46
149
Maximální
437
544
191
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
17
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty pro individuální
rekreaci, zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
majetku.
Poloha
Karviná
Cena Kč/m2
Minimální
Maximální
649
1 020
V kategorii pozemků zastavěných objekty občanské vybavenosti se ceny liší
dle skutečného účelu jejich užití. Skupiny parcel byly rozděleny do skupin ploch zastavěných
objekty s komerčním využitím, jako např. administrativní budovy, nákupní centra apod.,
polyfunkční objekty pro bydlení s nebytovými prostory, kde se cena obdobně jako v minulých
obdobích, s výjimkou roku 2006, ustálila v cenové úrovni okolo 750 Kč za m2. V roce 2007
se v této kategorii uskutečnily 3 významné prodeje. V městské části Nové Město, v místě
bývalého autobusového nádraží na ulici Nádražní byl v rámci rozšíření obchodní zóny
předmětem prodeje pozemkový celek o velikosti 3,1 ha za cenu 523 Kč za m2, dále
se zobchodovaly pozemky pro výstavbu supermarketu na ulici Rudé Armády o celkové
velikosti 9133 m2 za cenu 1000 Kč za m2, a dále byl realizován pozemkový celek o velikosti
7000 m2 na ulici 17.listopadu v obchodní zóně u hypermarketu TESCO za cenu 1424 Kč
za m2.
U ostatních objektů, charakterem odpovídajících občanské vybavenosti,
jako jsou školy, nemocnice apod., byl uskutečněn malý počet prodejů, které dostatečně
neodrážejí cenovou úroveň v této oblasti.
Pozemky s objekty pro komerční vybavenost
CM 2006
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
741
93
-
Cena Kč/m2
Minimální
160
92
-
Maximální
1 079
93
-
Průměrná
430
231
-
Cena Kč/m2
Minimální
72
200
-
Maximální
739
242
-
Průměrná
766
-
Cena Kč/m2
Minimální
371
-
Maximální
1 424
-
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
18
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných komerčními objekty,
zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.
Poloha
Karviná
Cena Kč/m2
Minimální
Maximální
428
1 895
U pozemků zastavěných průmyslovými objekty tvoří skupiny parcel samostatné rozlehlé
celky, jejichž hranice jsou poměrně přesně identifikovatelné s hranicemi průmyslových
areálů. Četnost prodejů pozemků v průmyslových areálech ve srovnání s minulým obdobím
mírně klesla, nebyly zrealizovány další prodeje v průmyslové zóně Nové Pole, které
se v současnosti připravují. Ceny větších pozemkových celků nad 5000 m2 se v průmyslových
areálech realizovaly za 100 až 150 Kč za m2 a menší pozemky se pohybovaly ve sledovaném
období v rozmezí 250 až 300 Kč/m2.
Pozemky s průmyslovými objekty
CM 2006
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
76
152
-
Cena Kč/m2
Minimální
30
44
-
Maximální
183
350
-
Průměrná
97
89
-
Cena Kč/m2
Minimální
92
10
-
Maximální
212
269
-
Průměrná
207
81
-
Cena Kč/m2
Minimální
88
50
-
Maximální
3 262
100
-
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných průmyslovými objekty,
zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.
Poloha
Karviná
Cena Kč/m2
Minimální
Maximální
171
892
U pozemků využitých pro technickou vybavenost (objekty kotelen, trafostanic, ústředen,
čističek odpadních vod, vodárenských objektů apod.) bylo oceněno málo skupin parcel
a to s ohledem na malý počet prodaných pozemků s využitím pro technickou vybavenost.
19
Úroveň cen pozemků zastavěných hromadnými garážemi se stabilizovala v cenové
úrovni mezi 200 až 300 Kč za m2, s tím, že mimo území vnitřního města se hromadné garáže
prakticky nenacházejí. Hodnoty pro rok 2006 nebyly samostatně uvedeny s ohledem
na tehdejší nedostatečný počet prodejů.
Pozemky s garážemi
CM 2005
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Průměrná
604
-
Cena Kč/m2
Minimální
500
-
Maximální
2 193
-
Průměrná
212
-
Cena Kč/m2
Minimální
200
-
Maximální
500
-
Průměrná
256
-
Cena Kč/m2
Minimální
240
-
Maximální
500
-
CM 2007
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
CM 2008
Poloha
Vnitřní město
Okrajová část vnitřního města
Území mimo kompaktní město
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty garáží,
zjištěných podle aktuálně platné dikce prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.
Poloha
Karviná
Cena Kč/m2
Minimální
Maximální
514
954
20
8. Seznam městských částí a katastrálních území
Seznam městských částí a jejich katastrálních území ve správním území Statutárního
města Karviná.
č.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Městská část
Nové Město
Hranice
Fryštát
Mizerov
Darkov
Doly
Ráj
Staré Město
Louky
Katastrální území
Karviná – město
Darkov
Karviná – Doly
Ráj
Staré Město u Karviné
Louky nad Olší