ZNALECKÝ POSUDEK č. 2890 – 264 / 2014

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2890 – 264 / 2014
dle Usnesení č.j. 067 EX 2427/08-116
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
2427/08-116 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 10.02.2014.
Posudek obsahuje:
46 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
25.03.2014
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 2890 – 264 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................3
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ........................................................................................................................9
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................20
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................20
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................21
2
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 067 EX 2427/08-116:
- ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené.
Jedná se o ocenění nemovitých věcí:
Příslušenství:
a) inženýrské sítě: přípojka el. energie,
b) inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace
do odpadní jímky, odpadní jímka, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek.
Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden
níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 12.03.2014 za přítomnosti zástupce
firmy SEVA – FLORA s.r.o.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 25.03.2014, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 2017, k.ú. Valtice, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.02.2014
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 067 EX 2427/08-116
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
- vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška)
-
3
- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
-
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
5
5.1
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí
V ... čisté příjmy z nemovitých věcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
4
trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitou věcí.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou
věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného.
Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se
jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění
nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato
kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních
nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do
pořízení nemovité věci návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+
q × ( q − 1) q n
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
5
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
stavby.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí
spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:
Poloha nemovitých věcí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitých věcí
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých věcí
6
-
prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby
odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze
přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který
shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou
identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše
uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné
skladové haly, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb
na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme
se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
2
OCENĚNÍ
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se
opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Obě skladové haly spolu sousedí, ale jsou samostatně stojící. Půdorys mají ve tvaru obdélníka, stojí
na rovinatém pozemku v uzavřeném areálu. Okolní zástavbu tvoří areál zemědělské výroby na okraji
obce Valtice. Centrum obce Valtice je ve vzdálenosti 1 800 m, do Břeclavi je vzdálenost 12 km.
Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu, oplocení celého areálu je provedeno.
Upozorňujeme, že budovy stojí na pozemku jiného vlastníka a příjezd k nim taktéž přes pozemky
jiných vlastníků.
Konstrukční řešení a technické vybavení skladových hal:
a) skladová hala na pozemku parc.č. 3308
b) skladová hala na pozemku parc.č. 3309/1
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 20-30ti lety
Počet podlaží:
nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží
Základy:
betonové pasy a patky s izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: kovová konstrukce krytá vlnitým plechem; podezdívka z bílých (vápenopískových) cihel do v. 1,0 m
Stropy:
a) nejsou provedeny
b) podhled z vlnitého plechu
Střecha:
tvar sedlový; krov je z ocelových vazníků
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
vlnitý pozinkovaný plech
Schody:
nejsou (jednopodlažní objekty)
Okna:
Povrch podlah:
plechová (vlnité šablony)
a) bez úprav
b) dřevotřískové desky, vápenocementové omítky, keramické obklady
Vnější povrchy:
Dveře:
Krytina střechy:
a) nejsou
b) dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi
Vrata:
kovová dvoukřídlá
kovová s jednoduchým zasklením
a) betonová mazanina
b) betonová mazanina, keramická dlažba
9
Vytápění:
a) není provedeno
b) v sociálním zázemí ústřední do plechových radiátorů, kotel na plyn a na tuhá paliva
Ohřev teplé vody:
a) není proveden
b) el. bojlerem, zásobníkovým
Vnitřní vodovod:
a) není proveden
b) rozvod je proveden
Hygienické vybavení:
a) není provedeno
b) 3x WC splachovací
Vnitřní kanalizace:
a) není provedena
b) od všech zařizovacích předmětů
Vnitřní plynovod:
a) není proveden
b) rozvod je proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou (jednopodlažní objekty)
Ostatní:
např. rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího
telefonu, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
není provedeno
Dispozice:
a) 1.NP: skladový prostor
b) 1.NP: vstup, chodba, kancelář, 2x šatna, 3x WC, technická místnost, skladový prostor
Srovnávací parametry:
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
a) skladová hala bez čp/če na parc.č. 3308
769
690
b) skladová hala bez čp/če na parc.č. 3309/1
732
660
Název
Srovnávací kritéria:
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 3 592, z toho 2 628 v produkt. věku
2 Správa, úřady
městský i stavební úřad, pošta, městská a státní policie
3 Poptávka po nemovitostech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
výborné
5 Obchod a služby
dostatečné vybavení
6 Školství
mateřská a základní škola
7 Zdravotnictví
ordinace všeobecného lékaře
8 Kultura, sport
nedostatečné vybavení
9 Ubytování
dostatečná kapacita
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
velmi dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
na okraji
č.
10
13 Dopravní podmínky
14 Orientace ke svět. stranám
15 Konfigurace terénu
16 Převládající zástavba
17 Parkovací možnosti
18 Obyvatelstvo v sousedství
19 Územní plán
20 Inženýrské sítě
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
23 Regulace nájemného
24 Výskyt radonu
25 Další možnosti ohrožení
26 Příslušenství nemovitosti
27 Možnosti dalšího rozšiřování
28 Technická hodnota stavby
29 Údržba stavby
příjezd až k objektu
kombinovaná
rovinatý terén
zemědělská výroba a obchod
před objekty
nebylo zjišťováno
schválený úz. plán
veškeré
vhodný
jednopodlažní objekt
neměřeno
velmi omezené až náhodné
není
nejsou
viz níže
průměrná
Technický stav:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém
stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří,
technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2017 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, předkupní právo). To však vhledem k účelu
posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku
uvažováno.
11
Srovnávací nemovité věci (SN):
1) Sklad, Citonice
Dvě samostatné obloukové haly. Jedna má zastavěnou plochu 849 m2, druhá má zastavěnou plochu
1 269 m2.
Budova: Montovaná
Stav objektu: Velmi dobrý
Plocha zastavěná: 849 m2
Plocha zastavěná: 1 269 m2
Cena nabídková: 1 178,- Kč/m²
Zdroj:
Realitní kancelář www.znojmoreality.cz
Sokolská 1323/43
66902 Znojmo
Tel.: +420 515 221 413
www.znojmoreality.cz
2) Sklad, Kostice
Hala v objektu průmyslového a zemědělského areálu bývalého JZD Kostice. Příjezdová cesta
je vhodná pro nákladní dopravu, hala má dva vjezdy a kancelář se sociálním zázemím před
rekonstrukci. Užitná plocha haly je 763 m2, výška haly 4,2-5,5 m. Součásti je také zpevněná plocha
před halou.
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Typ domu: Přízemní
Plocha užitná: 763 m2
12
Zdroj:
Realitní kancelář STING, s.r.o.
J. Palacha 2921
69002 Břeclav
Tel.: 800 103 010
www.rksting.cz
3) Sklad, Citonice
Novostavba zateplené ocelové haly v Citonicích u Znojma.
Budova: Montovaná
Zdroj:
Realitní kancelář www.znojmoreality.cz
Sokolská 1323/43
66902 Znojmo
Tel.: +420 515 221 413
www.znojmoreality.cz
13
4) Sklad, Dražovice
Zateplená skladovací hala v Dražovicích. Celá hala je zateplena, sedlová střecha je zateplena panely.
Dále je zavedena nová elektroinstalace 220/380V, voda a kanalizace. Plyn je vzdálen cca 150 m.
V nejnižším bodě je světlá výška 3,80 m, v nejvyšším 6,30 m. Podlaha je betonová, svrchní vrstva
bezprašná. Na konci haly jsou vestavěné administrativní prostory o výměře 127,00 m2. Do haly vede
několik vstupů a troje elektricky ovládaná roletová vrata. Jedny z vrat navazují na rampu, zbylé jsou
v úrovni komunikace.
Budova: Cihlová
Stav objektu: Po rekonstrukci
Poloha domu: Samostatný
Plocha užitná: 1 700 m2
Voda: Dálkový vodovod
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V, 400V
Zdroj:
Realitní kancelář DS REAL STAV, s.r.o.
Viniční 4349/82
61500 Brno
Tel.: +420 605 299 945
www.dsrealstav.cz
5) Sklad, Pozořice
Výrobně skladovací hala. Hala je vytápěná plynem s vlastní plynovou kotelnou. Kancelářské zázemí,
šatny sociální zázemí. Podlahy betonové lité bezprašné. Možnost využít venkovní odstavné
a parkovací zpevněné plochy. Příjezdová komunikace dlážděná betonová, příjezd i pro kamiony.
Dostupnost na D1 3 km, Brno 15 km.
Budova: Cihlová
Umístění objektu: Okraj obce
Zástavba: Průmyslová
Plocha pozemku: 5 000 m2
14
Zdroj:
Realitní kancelář Centralpoint
Merhautova 1016/146
61300 Brno
Tel.: 724 516 561
www.centralpoint.cz
6) Sklad, Měnín
Výrobního objekt s kancelářským zázemím nacházejícího se v bezprostřední blízkosti dálnice D2
ve směru Brno - Bratislava. Objekt je situován v uzavřeném areálu obce Měnín. Jedná se o přízemní
objekt využívány z k výrobě a skladování. K dispozici jsou všechny inženýrské sítě a dostatek ploch
pro venkovní skladování. Dispozice: Celková výměra pozemku 4 293 m². Užitná plocha objektu:
1 000 m². Dispozice: vytápěná část objektu (330 m²), kanceláře, sociální zázemí, vzorkovna, dílna.
nevytápěná část objektu: (670 m²) výrobní a skladová část) Inženýrské sítě: přípojka plynu, obecní
vodovod, elektřiny, kanalizace.
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Zdroj:
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s.
Lidická 718/77
60200 Brno
Tel.: +420 533 339 111
www.realspektrum.cz
15
7) Sklad, Ratíškovice
Rekonstruovaná hala s jeřábem s velmi dobrou dostupností dálnice D2. Přístupná i kamionem.
Vysoký strop.
Budova: Montovaná
Zdroj:
Realitní kancelář Smarthome, s.r.o.
Národní třída 386/9
69501 Hodonín
Tel.: +420 608 273 684
www.modernidum.cz
8) Sklad, Pozořice
Skladovací hala plechová, nezateplená, nosná konstrukce kovová, podlaha betonová litá bezprašná.
Příjezdová komunikace ze zámkové dlažby, příjezd kamionem možný, možnost využít venkovní
odstavné a parkovací plochy. Dostupnost na D1 3 km, Brno 15 km. Vhodné pro skladování, případně
výrobu.
Budova: Montovaná
Umístění objektu: Klidná část obce
Zástavba: Průmyslová
Plocha užitná: 450 m2
Elektřina: 230V, 400V
16
Zdroj:
Realitní kancelář Centralpoint
Merhautova 1016/146
61300 Brno
Tel.: 724 516 561
www.centralpoint.cz
9) Sklad, Kyjov
Komerční objekt s velkým pozemkem cca 3 500 m2. Areál je po rekonstrukci, ideální pro lehkou
výrobu, obchod a sklady. Před objektem je prostorné parkoviště a brána s vjezdem do areálu.
V přední části je patrová budova, kde jsou kanceláře, sklady, šatny, sociálky a chodby a těsně za touto
budovou je vstup do haly o velikosti cca 305 m2. Za halou je prostorný přístřešek a místnost, kde je
kompresorovna. V zadní části areálu je hala s kotelnou.
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Okraj obce
Plocha zastavěná: 750 m2
Topení: Ústřední plynové
Odpad: Veřejná kanalizace
Zdroj:
Realitní kancelář Reality GAIA, spol. s r.o.
Národní třída 267/16, 69501 Hodonín
Tel.: 518 345 345
www.realitygaia.cz
17
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
a)
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
Výměra:
Cena ke
Výměra
srovnání
2
[m ]
[Kč/m2]
849
1 269
763
1 524
1 790
2 200
1 000
1 000
450
750
769 m2
1 178
1 178
2 621
2 625
2 882
3 182
3 300
7 500
7 778
8 418
Index odlišnosti IO
zdroj
poloha
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,00
1,00
0,80
0,95
1,00
0,80
1,00
0,80
0,80
0,90
0,95
0,80
0,85
0,70
0,80
0,80
0,70
0,80
0,95
0,70
0,80
0,95
0,80
0,80
1,10
1,00
0,80
1,00
0,70
0,80
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
Upravená
cena
[Kč/m2]
679
645
1 208
1 293
988
1 026
1 264
3 283
4 928
3 394
10
1 871
1 461
645
410
1 871
3 332
4 928
1 438 588
18
b)
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
Index odlišnosti IO
Cena ke
Výměra
srovnání
2
[m ]
[Kč/m2]
zdroj
poloha
849,00
1 269,00
763,00
1 524,00
1 790,00
2 200,00
1 000,00
1 000,00
450,00
750,00
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Výměra:
1 178
1 178
2 621
2 625
2 882
3 182
3 300
7 500
7 778
8 418
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,00
1,15
0,80
0,90
1,15
0,80
1,00
1,00
0,80
0,90
1,15
0,80
0,85
0,90
0,80
0,80
0,90
0,80
0,95
0,95
0,80
0,95
1,10
0,80
1,10
1,10
0,80
1,00
0,70
0,80
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
732 m2
Upravená
cena
[Kč/m2]
780
702
1 510
1 565
1 270
1 320
1 715
4 514
5 421
3 394
10
2 219
1 639
702
580
2 219
3 858
5 421
1 624 434
Rekapitulace:
a) + b) = 1 438 588,- Kč + 1 624 434,- Kč = 3 063 022,- Kč
Závěrečná analýza:
Upozorňujeme, že předmět ocenění se nepodařilo prodat ani v opakované dražbě za cenu ve výši 1/2
z jeho původního ocenění, tedy ani za částku 2 775 000,- Kč. Reálná obvyklá cena je tedy s největší
pravděpodobností ještě nižší, než je tato cena. Výsledná obvyklá cena stanovená tímto posudkem není
svým charakterem cenou, za kterou budou nemovitosti v dražbě nakonec prodány, ale pouze cenou,
od které se bude odvíjet výše nejnižšího podání v dražbě. Její stanovení je tak ve smyslu
procesního práva určitým předstupněm umožňujícím realizaci dražby. Jinými slovy, výsledná cena
není cenou tzv. realizační, je pouze obvyklou cenou stanovenou znalcem, kdy v průběhu dražby se
teprve ukáže, jaká je skutečná tržní cena předmětné nemovitostí. S ohledem na stagnující až
zhoršující se stav na realitním trhu, s ohledem na současné prognózy jeho vývoje a s ohledem na
obtížnou prodejnost obdobných nemovitostí indikujeme obvyklou cenu předmětu cenění ve výši
vyvolávací ceny v opakované dražbě, tedy na částku (po zaokrouhlení): 2 775 000,- Kč.
19
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:
včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
2 775 000,- Kč
slovy: Dvamilionysedmsetsedmdesátpěttisíc korun českých
Poznámka:
Příslušenstvím je:
a) inženýrské sítě: přípojka el. energie,
b) inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace
do odpadní jímky, odpadní jímka, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek.
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2890 – 264 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 25.03.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
20
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 2017, k.ú. Valtice, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.02.2014
3. Snímek katastrální mapy
21
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 10.02.2014 17:35:03
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 2427/08-107 pro JUDr. Juraj
Podkonický, Ph.D.
Okres: CZ0644 Břeclav
Kat.území: 776696 Valtice
Obec: 584975 Valtice
List vlastnictví: 2017
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
A Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
SEVA - FLORA s.r.o., Mikulovská 366, Valtice
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
2513/1
Výměra[m2] Druh pozemku
2587 orná půda
2963/9
8270 orná půda
2964/6
23735 orná půda
2967/18
1800 orná půda
2967/19
1500 orná půda
3019/14
3461 orná půda
3020/10
8251 orná půda
3020/19
31663 orná půda
3020/22
46309 orná půda
Identifikátor
Podíl
48111325
Způsob využití
Způsob ochrany
pam. zóna - budova,
pozemek v památkové
zóně, zemědělský
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
zemědělský půdní
fond
chr.lož.území,dob.pr
ostor,chr.území pro
zvl.zásahy do
z.kůry, pam. zóna budova, pozemek v
památkové zóně,
fond
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, kód: 704.
strana 1
Podkonický, Ph.D.
3020/25
7734 orná půda
3020/32
17491 orná půda
3020/35
2634 orná půda
3020/37
7397 orná půda
3020/41
4979 orná půda
3258/8
10405 orná půda
3260/1
7857 ovocný sad
3260/7
10928 ovocný sad
zvl.zásahy do
památkové zóně,
fond
zvl.zásahy do
památkové zóně,
fond
zvl.zásahy do
památkové zóně,
fond
zvl.zásahy do
památkové zóně,
fond
zvl.zásahy do
památkové zóně,
fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
strana 2
Podkonický, Ph.D.
3260/9
6830 orná půda
3263
906 ostatní plocha
ostatní
komunikace
3266/1
421 ostatní plocha
manipulační
plocha
3266/2
245 zastavěná plocha a
nádvoří
Na pozemku stojí stavba: bez čp/če, zem.stav
3269
nádvoří
zóně
Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav
Stavba stojí na pozemku p.č.: 3269
2830 orná půda
3270/5
3273/3
9610 orná půda
3273/6
2862 ovocný sad
3273/7
5654 ovocný sad
3284
5028 ostatní plocha
3286
nádvoří
Součástí je stavba: Valtice, č.p. 366, obč.vyb
3287/1
nádvoří
půdní fond
zóně
zóně
zóně
ostatní
komunikace
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
zóně
zóně
Stavba stojí na pozemku p.č.: 3287/1
strana 3
Podkonický, Ph.D.
3287/2
nádvoří
zóně
3288
nádvoří
zóně
3289
nádvoří
zóně
3290
nádvoří
zóně
3291
nádvoří
zóně
3292/1
nádvoří
zóně
3292/2
nádvoří
zóně
Součástí je stavba: bez čp/če, garáž
3292/3
nádvoří
Součástí je stavba: bez čp/če, garáž
3293/1
zóně
manipulační
plocha
3293/3
ostatní
komunikace
3293/4
15 ostatní plocha
jiná plocha
3293/5
5 ostatní plocha
jiná plocha
pam. zóna
pozemek v
zóně
pam. zóna
pozemek v
zóně
pam. zóna
pozemek v
zóně
pam. zóna
pozemek v
zóně
- budova,
památkové
- budova,
památkové
- budova,
památkové
- budova,
památkové
strana 4
Podkonický, Ph.D.
3293/6
3294
26 ostatní plocha
nádvoří
3296/1
nádvoří
Součástí je stavba: Valtice, č.p. 365, bydlení
3296/2
nádvoří
3296/3
nádvoří
3303/5
nádvoří
Součástí je stavba: bez čp/če, jiná st.
3304
nádvoří
3305
nádvoří
3306/1
nádvoří
3306/2
nádvoří
jiná plocha
pam. zóna
pozemek v
zóně
pam. zóna
pozemek v
zóně
- budova,
památkové
- budova,
památkové
zóně
zóně
zóně
zóně
zóně
zóně
zóně
zóně
strana 5
Podkonický, Ph.D.
3306/3
nádvoří
3346/12
18117 orná půda
3349/9
37342 orná půda
3349/48
11275 orná půda
3349/50
69557 orná půda
3349/53
2967 orná půda
3349/55
11397 orná půda
3349/56
4115 orná půda
3349/57
13081 orná půda
3349/62
3225 orná půda
3354/5
2001 orná půda
3354/9
53060 orná půda
3354/17
4293 orná půda
zóně
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
strana 6
Podkonický, Ph.D.
3354/27
6747 orná půda
3354/29
1069 orná půda
3354/36
16577 orná půda
3354/44
11444 orná půda
3357/3
13799 orná půda
3360/56
2612 orná půda
3373/2
nádvoří
3374/1
3374/2
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
půdní fond
zóně
nádvoří
Součástí je stavba: Valtice, č.p. 367, bydlení
3374/3
nádvoří
3374/4
nádvoří
3374/5
nádvoří
manipulační
plocha
pam. zóna
pozemek v
zóně
pam. zóna
pozemek v
zóně
- budova,
památkové
- budova,
památkové
zóně
zóně
zóně
strana 7
Podkonický, Ph.D.
3376/1
3376/2
nádvoří
3376/4
3377
půdní fond
zóně
15400 orná půda
manipulační
plocha
580 zahrada
3378/1
3378/2
jiná plocha
nádvoří
Součástí je stavba: bez čp/če, tech.vyb
3378/3
nádvoří
zóně
3378/4
nádvoří
zóně
3378/5
nádvoří
3378/6
363 ostatní plocha
3410/16
6492 orná půda
3417/16
5850 orná půda
zóně
půdní fond
zóně
zóně
zóně
neplodná půda
zóně
půdní fond
půdní fond
strana 8
Podkonický, Ph.D.
3417/20
5549 orná půda
půdní fond
Stavby
Typ stavby
Část obce, č. budovy
Způsob využití Na parcele
bez
bez
bez
bez
bez
bez
bez
bez
bez
bez
zem.stav
jiná st.
jiná st.
tech.vyb
zem.stav
zem.stav
zem.stav
jiná st.
zem.stav
zem.stav
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
čp/če
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Typ vztahu
Oprávnění pro
Způsob ochrany
3266/2
3303/3, LV 10002
3303/4, LV 10002
3303/6, LV 10002
3308, LV 10002
3309/1, LV 10002
3309/2, LV 10002
3310, LV 10002
3374/5
3376/2
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
k zajištění:
a) pohledávky na částku úvěru 2.646.000,-- Kč
b) jiných bankovních pohledávek, které vzniknou ode dne uzavření smlouvy do 31.12.2030,
a to do výše 5.292.000,-- Kč
GE Money Bank, a.s., Vyskočilova
Parcela: 3296/1
V-1792/2007-704
1422/1a, Michle, 14000 Praha 4,
RČ/IČO: 25672720
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. , reg.č. 065 07 0572.1b ze dne
18.05.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.05.2007.
V-1792/2007-704
Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva
k zajištění:
a) pohledávky vyplývající ze smlouvy o hypotečním úvěru na částku 2 646 000,- Kč,
b) jiných bankovních pohledávek uvedených v čl. I, odst. 1, písm. b) zástavní smlouvy,
které vzniknou ode dne uzavření smlouvy do 31.12.2030, a to do výše 5 292 000,- Kč
Parcela: 2513/1
Z-15480/2008-704
1422/1a, Michle, 14000 Praha 4,
Parcela: 3019/14
Z-15480/2008-704
RČ/IČO: 25672720
Parcela: 3020/10
Z-15480/2008-704
Parcela: 3020/22
Z-15480/2008-704
Parcela: 3020/32
Z-15480/2008-704
Parcela: 3260/7
Z-15480/2008-704
Parcela: 3273/6
Z-15480/2008-704
Parcela: 3349/50
Z-15480/2008-704
Parcela: 3349/57
Z-15480/2008-704
strana 9
Podkonický, Ph.D.
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-15480/2008-704
Parcela: 3349/62
Z-15480/2008-704
Parcela: 3349/9
Z-15480/2008-704
Parcela: 3354/36
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. , reg. č. 065 07 0572.1a ze dne
V-1791/2007-704
k zajištění:
a) pohledávky vyplývající ze smlouvy o hypotéčním úvěru, na částku úvěru 2 646 000,- Kč
b) jiných bankovních pohledávek uvedených v čl. I, odst. 1, písm. b) zástavní smlouvy,
které vzniknou ode dne uzavření smlouvy do 31.12.2030, a to do výše
5 292 000,- Kč
Z-15480/2008-704
Parcela: 3020/10
1422/1a, Michle, 14000 Praha 4,
Z-15480/2008-704
Parcela: 3258/8
RČ/IČO: 25672720
Z-15480/2008-704
Parcela: 3346/12
Z-15480/2008-704
Parcela: 3349/50
Z-15480/2008-704
Parcela: 3354/5
Z-15480/2008-704
Parcela: 3354/9
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. , reg. č. 065 07 0572.1c ze dne
V-3592/2007-704
o Nařízení exekuce
15Nc 5269/2004-66
SEVA - FLORA s.r.o., Mikulovská 366, Valtice, RČ/IČO:
48111325
Z-8305/2008-704
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 15Nc-5269/2004 -66 v Břeclavi ze dne 25.03.2008;
uloženo na prac. Břeclav
Z-8305/2008-704
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
SEVA - FLORA s.r.o., Mikulovská 366, Valtice, RČ/IČO:
48111325
Stavba: bez čp/če na parc. 3308 Z-8338/2008-704
Z-8338/2008-704
Stavba: bez čp/če na parc.
3309/1
Listina Exekuční příkaz 067 Ex-2427/2008 -11 ze dne 04.04.2008.
Z-8338/2008-704
ze dne 9.11.1992, reg. dne 10.11.1992, ve výši 8 500 000,- Kč s příslušenstvím.
STRODEN MANAGEMENT LIMITED, id.č.
strana 10
Podkonický, Ph.D.
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
HE 117862, Parou 1A, P.C.6035
Z-1023/2013-704
Larnaca, Kypr, RČ/IČO: -001
3309/1
Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 4262/1992.
POLVZ:149/1993
Z-7100149/1993-704
Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze
dne 30.09.2009.
Z-11489/2009-704
o Dražební vyhláška
Z-188/2011-704
3309/1
Listina Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání 067 EX-2427/2008 -51
(soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., Praha 6) ze dne 04.01.2011.
Z-188/2011-704
k zajištění:
- peněžitých pohledávek A:
- pohledávky ze sml. o úvěru č. 0642809202237 do výše Kč 1.484.552,00, řádná konečná
splatnost do 30.11.2014
- budoucí peněžité pohledávky B:
náhrada škody a smluvní pokuty podle této smlouvy do celkové výše 1.484.552,00 Kč,
doba vzniku do 30.5.2015
Parcela: 2963/9
Komerční banka, a.s., Na příkopě
V-1231/2011-704
969/33, Staré Město, 11000 Praha 1, Parcela: 2967/18
V-1231/2011-704
Parcela: 2967/19
RČ/IČO: 45317054
V-1231/2011-704
Parcela: 3020/19
V-1231/2011-704
Parcela: 3020/25
V-1231/2011-704
Parcela: 3020/35
V-1231/2011-704
Parcela: 3020/37
V-1231/2011-704
Parcela: 3020/41
V-1231/2011-704
Parcela: 3260/1
V-1231/2011-704
Parcela: 3260/9
V-1231/2011-704
Parcela: 3270/5
V-1231/2011-704
Parcela: 3273/3
V-1231/2011-704
Parcela: 3273/7
V-1231/2011-704
Parcela: 3349/53
V-1231/2011-704
Parcela: 3349/56
V-1231/2011-704
Parcela: 3354/17
V-1231/2011-704
Parcela: 3354/27
V-1231/2011-704
Parcela: 3354/29
V-1231/2011-704
Parcela: 3357/3
V-1231/2011-704
Parcela: 3360/56
V-1231/2011-704
Parcela: 3410/16
V-1231/2011-704
Parcela: 3417/16
V-1231/2011-704
Parcela: 3417/20
V-1231/2011-704
strana 11
Podkonický, Ph.D.
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. , reg.č. 10000227171 ze dne
V-1231/2011-704
pohledávka ve výši 15.652.945,46 Kč s příslušenstvím
Státní pozemkový úřad, Husinecká
Parcela: 3263
1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3,
Parcela: 3266/1
RČ/IČO: 01312774
Parcela: 3269
Parcela: 3284
Parcela: 3286
Parcela: 3287/1
Parcela: 3287/2
Parcela: 3288
Parcela: 3289
Parcela: 3290
Parcela: 3291
Parcela: 3292/1
Parcela: 3292/2
Parcela: 3292/3
Parcela: 3293/1
Parcela: 3293/3
Parcela: 3293/4
Parcela: 3293/5
Parcela: 3293/6
Parcela: 3294
Parcela: 3296/1
Parcela: 3296/2
Parcela: 3296/3
Parcela: 3303/5
Parcela: 3304
Parcela: 3305
Parcela: 3306/1
Parcela: 3306/2
Parcela: 3306/3
Parcela: 3373/2
Parcela: 3374/1
Parcela: 3374/3
Parcela: 3374/4
Parcela: 3376/1
Parcela: 3376/4
Parcela: 3377
Parcela: 3378/1
Parcela: 3378/2
Parcela: 3378/3
Parcela: 3378/4
Parcela: 3378/5
Parcela: 3378/6
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
strana 12
Podkonický, Ph.D.
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
3266/2
Z-701/2013-704
3303/3
Z-701/2013-704
3303/4
Z-701/2013-704
3303/6
Z-701/2013-704
3309/1
Z-701/2013-704
3309/2
Z-701/2013-704
3374/5
Z-701/2013-704
3376/2
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.10.2001. Právní účinky
vkladu práva ke dni 25.10.2001.
V-6491/2001-704
Listina Ohlášení přechodu práv z PF ČR (§22 bod 3 zák.č.503/2012Sb.) SPÚ:
011057/2013/OMV/1 ze dne 02.01.2013.
Z-701/2013-704
k zajištění pohledávky prodávajícího u kupujícího, z titulu
zaplacení kupní ceny dle smlouvy o prodeji části podniku
ze dne 30.9.2005 s příslušenstvím,
Z-701/2013-704
Parcela: 3374/2
1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3,
RČ/IČO: 01312774
Listina Smlouva o prodeji podniku, o zřízení zástavního práva podle obč.z. 3375/1994 a) ze
dne 30.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.02.2006.
V-333/2006-704
011057/2013/OMV/1 ze dne 02.01.2013.
Z-701/2013-704
o Předkupní právo
ze dne 31.5.1995.Právní účinky vkladu ke dni 21.7.1995
Parcela: 3263
1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3,
Parcela: 3266/1
RČ/IČO: 01312774
Parcela: 3269
Parcela: 3284
Parcela: 3286
Parcela: 3287/1
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
strana 13
Podkonický, Ph.D.
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Parcela: 3287/2
Parcela: 3288
Parcela: 3289
Parcela: 3290
Parcela: 3291
Parcela: 3292/1
Parcela: 3292/2
Parcela: 3292/3
Parcela: 3293/1
Parcela: 3293/3
Parcela: 3293/4
Parcela: 3293/5
Parcela: 3293/6
Parcela: 3294
Parcela: 3296/1
Parcela: 3296/2
Parcela: 3296/3
Parcela: 3303/5
Parcela: 3304
Parcela: 3305
Parcela: 3306/1
Parcela: 3306/2
Parcela: 3306/3
Parcela: 3373/2
Parcela: 3374/1
Parcela: 3374/3
Parcela: 3374/4
Parcela: 3374/5
Parcela: 3376/1
Parcela: 3376/2
Parcela: 3376/4
Parcela: 3377
Parcela: 3378/1
Parcela: 3378/2
Parcela: 3378/3
Parcela: 3378/4
Parcela: 3378/5
Parcela: 3378/6
Stavba: bez čp/če na
3266/2
3303/3
3303/6
3309/1
3309/2
parc.
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
parc.
Z-701/2013-704
parc.
Z-701/2013-704
parc. 3308 Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
parc.
parc.
Z-701/2013-704
parc. 3310 Z-701/2013-704
Z-701/2013-704
parc.
strana 14
Podkonický, Ph.D.
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
3374/5
Z-701/2013-704
3376/2
Listina Smlouva o věcném předkupním právu V14 5399/1995.
POLVZ:565/1995
Z-7100565/1995-704
011057/2013/OMV/1 ze dne 02.01.2013.
Z-701/2013-704
o Předkupní právo
ze dne 31.5.1995.Právní účinky vkladu ke dni 21.7.1995
Z-701/2013-704
1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3,
3303/4
RČ/IČO: 01312774
Listina Smlouva o věcném předkupním právu V14 5399/1995.
POLVZ:565/1995
Z-7100565/1995-704
011057/2013/OMV/1 ze dne 02.01.2013.
Z-701/2013-704
D
Jiné zápisy
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
o Změna číslování parcel
geometrickým plánem zak.č.1064-32/97 ze dne 19.2.1997
Parcela: 3349/9
Z-7100748/1998-704
Plomby a upozornění - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Velká privatizace - smlouva o převodu
č.3375/94 ze dne 31.5.1995.
3105/1995 Smlouva o prodeji části podniku
POLVZ:441/1995
Pro: SEVA - FLORA s.r.o., Mikulovská 366, Valtice
Z-7100441/1995-704
RČ/IČO: 48111325
o Smlouva o prodeji podniku č. 3375/94 a) dle zák.č. 92/1991 Sb., v platném znění (dodatek
č.1/2005 ke smlouvě ze dne 27.10.2005)
ze dne 30.09.2005.
Z-859/2006-704
RČ/IČO: 48111325
o Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.-3748/2008
-RÝ v Břeclavi ze dne 02.10.2008. Právní moc ke dni 26.11.2008.
Z-15480/2008-704
strana 15
Podkonický, Ph.D.
Listina
RČ/IČO: 48111325
o Smlouva kupní N-542/2009 ze dne 22.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.01.2010.
V-2/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-3/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-4/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-5/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-123/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-127/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-126/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-204/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-205/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-207/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-334/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-335/2010-704
RČ/IČO: 48111325
strana 16
Podkonický, Ph.D.
Listina
V-407/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-408/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-409/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-705/2010-704
RČ/IČO: 48111325
o Smlouva kupní N 97-2010 ze dne 05.03.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.03.2010.
V-901/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-1842/2010-704
RČ/IČO: 48111325
V-1930/2010-704
RČ/IČO: 48111325
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Parcela
2513/1
2963/9
2964/6
2967/18
2967/19
3019/14
3020/10
3020/19
3020/22
3020/25
BPEJ
00100
00100
00100
00501
00501
00100
00501
00100
00810
00100
00501
00100
00501
00100
00501
Výměra[m2]
2587
8270
23735
1800
1500
2616
845
3914
4337
5572
26091
3979
42330
787
6947
strana 17
Podkonický, Ph.D.
3020/32
3020/35
3020/37
3020/41
3258/8
3260/1
3260/7
3260/9
3270/5
3273/3
3273/6
3273/7
3346/12
3349/9
3349/48
3349/50
3349/53
3349/55
3349/56
3349/57
3349/62
3354/5
3354/9
3354/17
3354/27
3354/29
3354/36
3354/44
3357/3
3360/56
3376/1
3377
00501
00401
00501
00401
00501
00100
00501
00810
00600
00810
00600
00810
00600
00810
00110
00810
00810
00810
00600
06000
00600
00600
00600
00600
00600
00501
00600
00501
00600
00600
00700
00600
00700
00600
00700
00600
00600
00600
00600
06000
00600
02110
06000
06000
17491
16
2618
305
7092
367
4612
10405
7857
10928
21
6809
1310
1520
7530
2080
2862
5654
11497
6620
37342
11275
69557
2967
11397
635
3480
4541
8540
3225
2001
4113
48947
461
3832
6747
1069
16577
949
10495
13799
2612
15400
580
strana 18
Podkonický, Ph.D.
3410/16
3417/16
3417/20
00600
00501
06000
00501
6492
1499
4351
5549
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Vyhotovil:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
10.02.2014
17:48:46
strana 19

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2890 – 264 / 2014

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2726 – 100 / 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1847 – 577 / 2012

Výzva - Žďár nad Orlicí

znalecký posudek 142043-09 LV 295

ZNALECKÝ POSUDEK č. 791 – 59 / 09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176 – 550 / 2014

NP8 - Naše Praha 8

Znalecký posudek

znalecký posudek 253447-11

znalecký posudek 2295-03 - EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 5

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3869 – 108 / 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2816 – 190 / 2014