Znalecký posudek

STATIKUM s.r.o.
znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00,
IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: [email protected]
Znalecký posudek
č. 1564-119-2015
Ve věci :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí – objekt č.p. 712 – obč.vyb,
příslušející k části obce Dědice, na pozemku p.č. 3309/2, p.č.
3309/6, p.č. 3309/10, p.č. 3309/13 a objektu č.p. 510 – obč.
vyb, příslušející k části obce Dědice, na pozemku p.č.
3379/69, včetně pozemků p.č. 3309/2, p.č. 3309/6, p.č.
3309/10, p.č. 3309/13, p.č. 3379/69 – vše zastavěná plocha a
nádvoří a pozemků p.č. 3309/1, p.č. 3309/4, p.č. 3309/12, p.č.
3309/17, p.č. 3379/129 – vše ostatní plocha, vše v k.ú.
Vyškov, obec Vyškov, okres Vyškov.
Objednatel:
DRAŽBY ČR a.s.,
Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž
Účel posudku :
Nedobrovolná dražba
Datum ocenění:
5.5.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem
spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé:
Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Hana Štípalová, Ing. Pavel Pejchal
Počet stran posudku:
11 + 8 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
1. NÁLEZ
1.1 Znalecký úkol a identifikace předmětu ocenění
Na základ objednávky ze dne 28.4.2015 byly znaleckému ústavu zadány následující
úkoly:
A. Stanovit obvyklou cenu nemovitosti (tržní hodnota)
Ocenění se týká následujících nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 4941
u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro
obec Vyškov, kat. území Vyškov, a to:
o Objekt č.p. 712 – obč.vyb
o Objekt č.p. 510 – obč.vyb
o Parcela 3309/2 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 250 m2
o Parcela p.č. 3309/6 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 88 m2
o Parcela p.č. 3309/10 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 214 m2
o Parcela p.č. 3309/13 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 17 m2
o Parcela p.č. 3379/69 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků, o výměře 683 m2
o Parcela p.č. 3309/1 – ostatní plocha, o výměře 1598 m2
o Parcela p.č. 3309/4 - ostatní plocha, o výměře 4 m2
o Parcela p.č. 3309/12 - ostatní plocha, o výměře 200 m2
o Parcela p.č. 3309/17 - ostatní plocha, o výměře 62 m2
o Parcela p.č. 3379/129 - ostatní plocha, o výměře 51 m2
Vlastnické a evidenční údaje
Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou na listu vlastnictví č. 4941 u Katastrálního
úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro obec Vyškov, kat.
území Vyškov jako vlastníci zapsáni:
Vlastník:
1. Šimčík Antonín, JUDr., Nosálovská 24/127, Nosálovice, 682 01 Vyškov
Podíl:
1/1
1.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.5.2015 za přítomnosti zástupce
znaleckého ústavu Ing. Lukáše Pejchala a Ing. Hany Štípalové. Znalci byl umožněn
vstup do uzavřeného areálu branou z ulice, avšak budovy nebyly v době provedení
místního šetření znalci zpřístupněny pro provedení měření a pořízení
fotodokumentace. Pro účely znaleckého posudku byla použita fotodokumentace
pořízená zástupcem realitní kanceláře RE/MAX Atraktiv, která je součástí přílohové
části ocenění. Zástupce oceňovatele provedl prohlídku v srpnu 2014 v přítomnosti
JUDr. Šimčíka.
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
1.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4941, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj,
Katastrální pracoviště Kroměříž, 15.4.2015.

Snímek kat. mapy pro k.ú. Vyškov, vyhotovil znalec - dálkový přístup do KN 4.5.2015.

Mapa okolí, zobrazení situace, vyhotovil znalec 5.5.2015

Fotodokumentace, vyhotovil znalec 5.5.2015

Informace o právně zajištěném přístupu, vyhotovil znalec 4.5.2015

Skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření, dne 5.5.2015;

Fotodokumentace pořízená v okolí budovy, vyhotovil znalec 5.5.2015

Fotodokumentace pořízená realitní kanceláří RE/MAX Atraktiv, dle inzerce na serveru
sreality.cz, z 04/2015.

Vlastní databáze znalce;

Informace z realitních serverů; nabídky srovnatelných objektů

Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o
oceňování majetku);

Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o
oceňování majetku);

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb.,
zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012;

Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
s účinností od 1.10.2014;

BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009;

DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola
ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006;

HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009

ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství
EKOPRESS, s.r.o., 2006;
1.4
Popis nemovitosti
Oceňovaný objekt se nachází v Jihomoravském kraji, ve městě Vyškov, ulice
Puškinova. Město Vyškov (cca 22 tis. obyvatel) se nachází východně od správního centra
oblasti, města Brna (cca 35 km), vzdálenost od ostatních měst v oblasti: Prostějov (cca 27
km), Kyjov (cca 40 km) a Kroměříž (cca 35 km). Nachází se zde kompletní občanská
vybavenost a dopravní obslužnost, která je zajištěna autobusovou a železniční dopravou a
MHD. Město je situováno při dálnici D1 a leží při železniční trati spojující Brno - Bohumín.
Lokalita ulice Puškinova je situována v širším centru města a poměrně dobrou
docházkovou vzdáleností do centra. Jedná se o klidnou lokalitu, kde je zástavba tvořena
především zděnými a panelovými bytovými domy, v těsné blízkosti dále objekty občanské
vybavenosti a průmyslové objekty. Objekt je napojen na IS: elektro, obecní vodovod a
kanalizace, plynovod. Parkování hodnotím jako dobré – privátní na zpevněných plochách
dlážděných v okolí objektu na vlastním pozemku.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
Jedná se o objekt, uzavřený areál, který obsahuje dva objekty č.p. 510 a č.p. 712. Objekt
č.p. 510 - obč.vybavenost, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, ke dni ocenění
využíván jako restaurace " U Prcka" společně s bowlingem, který je v suterénu. Objekt č.p.
712 - obč.vybavenost, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, ke dni ocenění
využíván jako disco, herna a pivnice. Dále se v areálu nachází zpevněné plochy dlážděné venkovní posezení, zastřešený výčep s grilem, udírna, parkoviště celkem pro 28 aut a rampa
pro zásobování. Objekty jsou na sobě stavebně i provozně nezávislé, lze je provozovat a
využívat samostatně. Dle místního šetření a dle dostupné fotodokumentace se nachází
objekt v průměrném technickém stavu, dle názoru znalce jej lze využívat ke svému účelu bez
obtíží. Celková koncepce je průměrná, objekty zábavního a pohostinského zařízení jsou
poměrně dobře situovány v širším centru města Vyškov ve smíšené zóně, která je tvořena
bytovými domy, objekty občanské vybavenosti a severovýchodním směrem průmyslovými
objekty.
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
2. POSUDEK
2.1 Obsah posudku
A. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (tržní hodnoty) na základě komparativní
metody.
2.2 Ocenění nemovitosti
1) Komparativní metoda ocenění
Metodika stanovení obvyklé ceny:
Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně:
Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět
prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto:
Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která
by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku
ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak
do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu
se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních
či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k
nim.
Uznávané metody zjištění obvyklé ceny:
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude
větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů.
Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení.
Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy,
podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení
zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se
nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné
plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí
hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá
stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též
modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č.441/2013 Sb.,
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o
změně některých zákonu, v aktuálním znění.
Metoda výnosová
Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí
prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou
hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů,
transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z
nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním
nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu
nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u
předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného.
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z
toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít
jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny).
Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů
(kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních
kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o
realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Poloha nemovitostí
o vzdálenost od center měst či obcí
o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
o přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
o
o
o
o
o
o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak
předimenzovanost
účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
o
o
o
o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
předkupní práva, věcná břemena
zástavní práva
soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
o celkové trendy v prodeji nemovitostí
o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
Pro účel tohoto posudku se jako nejvhodnější metoda pro stanovení obvyklé
ceny jeví metoda komparativní, která vychází z reálných tržních dat o
obchodovaných nemovitostech.
Výběr porovnatelných vzorků:
V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již
dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen
po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do
prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy,
jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i
s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci
není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času
proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu
mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek
nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit,
přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku.
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by
mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících
charakteristikách:
-
-
-
-
-
-
ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové
sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské
aglomerace, apod.),
typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými
účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální
zaměření apod.),
velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu
(např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro
drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či
podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností
dalšího rozvoje, variabilní apod.),
kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve
vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality,
exkluzivní, zcela jedinečné),
rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících
(lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a
představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
SEZNAM POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ
1) Restaurace a pizzerie Blansko, okres Blansko.
Budova restaurace a pizzerie, po kompletní rekonstrukci v centru města Blansko.
K objektu náleží rozlehlá letní zahrádka, kavárna a samostatná pizzerie. Objekt plně
zasíťován, možnost parkování u objektu zajištěn, plocha pozemku 1200m2.
Nemovitosti se nacházejí v centru města s dobrou dopravní dostupností
Nabídková cena: 13 000 000,- Kč
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – srovnávací objekt se nachází
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
ve městě s menším regionálním významem a horší nabídkou služeb v lokalitě, koef.
1,05. pozemek – lepší, k oc. objektu náleží pozemek o větší rozloze, koef. 1,05,
koef. 1,00, technický stav - horší (srovnávací objekt je po kompletní rekonstrukci),
koef. 0,80. Vybavení – shodné, koef. 1,00. Parkování - shodné, koef.1,00. Redukce
na pramen ceny – 0,90, realitní inzerce.
Korekce ceny oceňované nemovitosti směrem dolů je založena především na lepším
stavebně technickém stavu srovnávací nemovitosti, která je po kompletní
rekonstrukci. Vliv na hodnotu má také rozloha pozemku ve funkčním celku s objekty
a poloha a význam města v rámci regionu. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na
stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti.
Koeficient odlišnosti: 0,80, po redukci 10 300 000,- Kč/m2.
2) Restaurace a penzion Šošůvka, okres Blansko
Restaurace a penzion v obci Šošůvka, cca 16 km severovýchodně od Blanska.
Jedná se o rekreační oblast Macocha. Součástí objektu je penzion a zavedená
restaurace, venkovní posezení, parkování. Objekt se nachází v centru obce,
občanská vybavenost základní. Objekt je po rozsáhlé rekonstrukci, uživatelný bez
obtíží.
Nabídková cena: 9 990 000,- Kč
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – srovnávací objekt se nachází
v obci se základní obč. vybaveností a s minimálním regionálním významem, koef.
1,15. pozemek – lepší, k oc. objektu náleží pozemek o větší rozloze, koef. 1,10,
technický stav - horší (srovnávací objekt je po rekonstrukci), koef. 0,90. Vybavení –
shodné, koef. 1,00. Parkování – lepší – oc. objekt má rozlehlé parkovací plochy na
vlastním pozemku, koef. 1,05. Redukce na pramen ceny – 0,90, realitní inzerce.
Korekce ceny oceňované nemovitosti směrem nahoru je založena především na
výhodnější poloze oc. objektu v rámci regionu, rozlehlejším pozemku ve funkčním
celku, množství parkovacích ploch, vliv na hodnotu má také technický stav objektu.
Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na
hodnotu nemovitosti.
Koeficient odlišnosti: 1,07, po redukci 10 750 000,- Kč/m2.
3) Restaurace a penzion Zábíteší, Veverská Bitýška, okres Brno - venkov
Restaurace s ubytovacími kapacitami v obci Veverská Bítýška. Jedná se o
zavedenou restauraci s penzionem, letní zahrádkou v obci severozápadně od města
Brna, ve vzdálenosti cca 22 km, v obci se základní obč.vybaveností, s řadou
turistických zajímavostí. Objekt je přízemní s obytným podkrovím. Budova je
podsklepená, napojená na veškeré inženýrské sítě, vytápění objektu – plynový
kombinovaný kotel a krbová kamna v restauraci, v objektu je připojení internetu O2, v
apartmánech WIFI. Nemovitost je v dobrém technickém stavu. Kapacita restaurace je
cca 85 míst, zahrádka dalších cca 70 míst. Objekt je po kompletní rekonstrukci.
Nabídková cena: 7 500 000,- Kč
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – srovnávací objekt se nachází
v obci se základní obč. vybaveností a menším regionálním významem, koef. 1,10.
pozemek – lepší, k oc. objektu náleží pozemek o větší rozloze, koef. 1,10, technický
stav - horší (srovnávací objekt je po rozsáhlé rekonstrukci), koef. 0,90. Vybavení –
shodné, koef. 1,00. Parkování – lepší – oc. objekt má rozlehlé parkovací plochy na
vlastním pozemku, koef. 1,05. Redukce na pramen ceny – 0,90, realitní inzerce.
Korekce ceny oceňované nemovitosti směrem nahoru je založena především na
výhodnější poloze oc. objektu v rámci regionu, rozlehlejším pozemku ve funkčním
celku, množství parkovacích ploch, vliv na hodnotu má také technický stav objektu.
Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na
hodnotu nemovitosti.
Koeficient odlišnosti: 1,03, po redukci 7 700 000,- Kč/m2.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí.
Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či
navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě
Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je
požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání
zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým
rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět
v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech,
jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi
vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané
rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je
využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený
výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu.
Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu
ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich
vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento
proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
-
-
jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než
nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají
vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek)
jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než
nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší
cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek)
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
-
možnost parkování na vlastním pozemku
dobrá dopravní dostupnost do okolních měst
poměrně výhodné umístění objektu v obci v závislosti na jeho využití
možnost napojení na kompletní IS
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
-
celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu
Po nemovitostech uvedeného typu, tj. objekty – obč.vyb, uvedené velikosti,
vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných
nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění
nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme
názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný.
Obvyklá cena současná byla stanovena na základě srovnávací metody. Vstupní
informace srovnávací metody byly použity z vlastní databáze odhadce a z realitních
serverů, především sreality.cz.
- Celkové zhodnocení:
Technický stav nemovitosti je na dobré - průměrné úrovni, korekce ceny byla
provedena na základě komplexního posouzení nemovitosti. Důraz je kladen
především na současný stav trhu s předpokládaným výhledem na několik roků, dále
vlivy jako – poloha – výhodná v širším centru města, technický stav nemovitosti –
průměrný udržovaný, vybavení objektu - standardní, parkování – dobré, rozlehlé
parkovací plochy na vlastním pozemku, demografické vlivy apod. Komerční objekty
s restauračním/ubytovacím zařízením se v lokalitě obchodují na horší úrovni, trh lze
hodnotit jako stav převisu nabídky nad poptávkou. Pro komparativní metodu byly
zvoleny objekty ve srovnatelných lokalitách v rámci regionu po částečné anebo
kompletní rekonstrukci s využitím pro restaurační/ubytovací činnost. Na základě
provedené analýzy trhu s nemovitostmi v oblasti a s přihlédnutím k výše uvedeným
skutečnostem, stanovuji současnou hodnotu nemovitosti ve výši 10 000 000,- Kč.
REKAPITULACE VÝSLEDKŮ
A.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí (tržní hodnota)
Obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaných nemovitostí stanovená porovnávací
(komparativní) metodou činí 10 000 000,-Kč.
Slovy: desetmilionů Kč.
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
3. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR
ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne
11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a
ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do
prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
 stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí
pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské
vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových,
ocelových a dřevěných konstrukcí.
 ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady:
nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku,
nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování
a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 1564-119-2015
V Brně dne 5.5.2015
Podpis jednatele znaleckého ústavu
…………………………….
Ing. Lukáš Pejchal
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1564-119-2015
PŘÍLOHY
Seznam příloh
o Fotodokumentace z místního šetření
o výpis z katastru nemovitostí pro předmětné nemovitosti
o Náhled katastrální mapy
Str. 12
Fotodokumentace ze dne 26.8.2014 a 4.5.2015
- Pohled na budovu restaurace z JV
- Vjezd k objektu z ul. Na Hraničkách
- Pohled na parkoviště
- Pohled na parkoviště ze SZ
- Budova restaurace a bowlingu
- Budova disco, herny a pivnice
- Samostatný vstup do herny
- Zahrádka mezi objekty
- Krytá zahrádka u objektu disco
- Prostor za objektem disco
- Vnitřní prostory restaurace
- Bowlingová dráha s barem
- Sociální zázemí pro restauraci a bowling
Vnitřní prostory disco
Vnitřní prostory herna a pivnice