275700-982-09 zp - Exekutorský úřad Český Krumlov

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.894/139/2014
Typ nemovitosti
Účel ocenění
Pozemek
v současném stavu
exekuční řízení
Předmět ocenění
pozemek parc.č. 2399, LV č. 1804
Adresa
Kraj
Jihočeský kraj
Kat. území
České Budějovice 6
Část obce dle LV
České Budějovice
Statutární
ČESKÉ BUDĚJOVICE
město
Ulice
Vl. Rady
Počet obyvatel 93620
Objednatel
Exekutorský úřad Český Krumlov
Judr. Marek Frank
Tovární č.p. 197
381 01 Český Krumlov
ČESKÁ REPUBLIKA
Tel.
E-mail
IČ
DIČ
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky
Vlastnictví
pozemek parc.č. 2399
exekutora
Vypracoval
Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav
Hřbitovní 603
381 01 Český Krumlov
email: [email protected]
Počet stran textu 7
Obvyklá cena
Výměra pozemku
Ne
Kellnerová Marie - České Budějovice, Nám. Přemysla Otakara II 2/2,
ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 566003/0794
Zpracováno pro
0845
380 711 410
[email protected]
662 54 132
CZ7412231882
Dne
Ke dni
Prohlídka dne
tel: 733 698996
Počet stran příloh
809 m2
14
310 Kč/m2
251 000 Kč
250 000 Kč
Dvěstěpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
- na pozemku budova bez č.p./č.e. , stavba postavená bez stavebního povolení ( nutná demolice )
- pozemky se nachází v záplavovém území
Vyhodnocení rizik
ANO
30.6.2014
20.6.2014
20.6.2014
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí
-1-
ANO
ANO
ANO
Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
Zástavní právo zapsané na LV
K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1804.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Kellnerová Marie
Zahájení exekuce - Kellnerová Marie
Zástavní právo exekutorské
Zástavní právo soudcovské
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví
Probíhající obnova operátu
Přestavek
Plomba
Přídatné spoluvlastnictví
Věc nemovitá situována v záplavovém území
Pozemek je situován v záplavovém území 100 leté vody. ZONA 3 - zona se středním nebezpečím výskytu
povodně. Na pozemku není povolena žádná výstavba a je součástí aktivní zóny záplavového území, kde se také
nesmí z hlediska vodního zákona stavět nic, co by bránilo průtoku vody při povodní, tj. ani ploty nebo vzrostlá
zeleň.
NE
NE
NE
NE
ANO
Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží
Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
Věc nemovitá v území s přírodními riziky
Ztížený přístup k nemovitosti
Umístění věci nemovité v chráněném území
Na pozemku není povolena žádná výstavba a je součástí aktivní zóny záplavového území, kde se také nesmí z
hlediska vodního zákona stavět nic, co by bránilo průtoku vody při povodní, tj. ani ploty nebo vzrostlá zeleň.
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
Umístění věci nemovité v památkové zóně
Umístění věci nemovité v ochranném pásmu
Demograficky negativně zatížená lokalita
Reálná břemena / věcná břemena
Služebnosti
Reálné břemeno doživotního užívání/požívání
Předkupní právo
Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1804.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Nařízení exekuce - Kellnerová Marie
Zahájení exekuce - Kellnerová Marie
Zástavní právo exekutorské
Zástavní právo soudcovské
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje
Zajišťovací převod práva
Právo stavby
Nezbytná cesta
Přednostní pořadí pro jiné právo
Historická zástavní práva převzatá do KN
Ostatní finanční omezení
Nájemní smlouva
Pachtovní smlouva
Výhrada vlastnického práva
Výhrada zpětné koupě
Výhrada zpětného prodeje
Koupě na zkoušku
Výhrada lepšího kupce
Vzdání se náhrady škody na pozemku
Podzemní stavba se samostatným účelovým určením
Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných
prostředků
-2-
NE
NE
Zákaz zcizení nebo zatížení
Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Smlouva kupní ze dne 2.3.2004. Nabývací titul nebyl předložen.
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
Nabývací titul nebyl předložen.
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1804, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České
Budějovice 19.6.2014.
Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Dálkový náhled do KN 25.6.2014.
Územní plán, vyhotovil Dálkový náhled do Územního plánu Českých Budějovic 25.6.2014.
Místní šetření s pořízením fotodokumentace , vyhotovil zpracovatel odhadu 6.5.2014.
Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 20.6.2014.
Územní informace k pozemku p.č. 2399, k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Odbor územního plánování České Budějovice
28.4.2004.
Datum předání kompletních podkladů 25.6.2014
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1804, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České
Budějovice 19.6.2014.
Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Dálkový náhled do KN 25.6.2014.
Územní plán, vyhotovil Dálkový náhled do Územního plánu Českých Budějovic 25.6.2014.
Místní šetření s pořízením fotodokumentace , vyhotovil zpracovatel odhadu 6.5.2014.
Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 20.6.2014.
Územní informace k pozemku p.č. 2399, k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Odbor územního plánování České Budějovice
28.4.2004.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
České Budějovice jsou statutárním městem a hlavní metropolí jižních Čech. Jsou významné i z pohledu celé České
republiky. Poskytují ideální prostředí pro život včetně pracovních příležitostí.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci
okrajová část obce
Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu
České Budějovice 6, ulice Vl. Rady - pozemky jsou umístěny v okrajové části obce statutárního města České Budějovice.
Občanská vybavenost je v místě zcela kompletní.
Pracovní příležitosti jsou nejvyšší možné v celých jižních Čechách.
Oceňovaná nemovitost se nachází v těsné blízkosti řeky.
Informace o nemovitosti
Oceňovanou nemovitostí je pozemek :
- p.č. 2399 - zahrada v obci České Budějovice, ulice Vl. Rady . Pozemek je platným územním plánem vedený jako ZPF (
Uzemí zemědělského půdního fondu, který není součástí zastavitelných území. Plochy ZPF slouží zejména pro
hospodaření se zemědělskou půdou, nebo pro činnosti, které s ním souvisejí ). Na pozemku jsou inženýrské sítě : el.,
voda. Pozemek je oplocen a na pozemku se nachází stavba "zahradní chaty", které je postavena bez stavebního povolení
a je postavena v rozporu s územním plánem. Tato stavba dle mého názoru nemovitost z pohledu užívání
(zahrada) znehodnocuje. Je nutné uvažovat s náklady na demolici této stavby.
Na pozemku není povolena žádná výstavba a je součástí aktivní zóny záplavového území, kde se také nesmí z hlediska
vodního zákona stavět nic, co by bránilo průtoku vody při povodní, tj. ani ploty nebo vzrostlá zeleň.
Změna č. 10 ÚPnM, která byla schválena zastupitelstvem města následně v r. 2005, proto zde zavedla do územního
plánu typ 1 - území koryt vodních toků
a aktivní zóny.
článek 87b
typ 1 - území koryt vodních toků a aktivní zóny
(1) V území koryt vodních toků a aktivní zóny je nepřípustná jakákoliv trvalá nebo dočasná zástavba. Nepřípustné je
skladování volně odplavitelných předmětů a materiálu. Objekty mostů nesmí působit nadměrné povodňové vzdutí
hladiny, například aplikací nedemontovatelných plných vysokých zábradlí a protihlukových zábran, nevhodným
uspořádáním výše ležících částí mostní konstrukce. V území aktivní zóny budou odstraněny příčné překážky plotů, husté
vegetace, zahradního či parkového inventáře, bude odstraňována přebujelá vegetace, odstraňován keřový podrost a
stromy s nízko rostoucími větvemi. Výsadba ne-smí zhoršit průtokové poměry aktivní zóny.
(2) Území koryt vodních toků a aktivní zóny je nutno přísně chránit z hlediska stavu průtočnosti a dle možnosti
-3-
dlouhodobě působit i ve směru zlepšení této průtočnosti odstraňováním zde existujících překážek průtočnosti. Správce
vodního toku je, mimo jiné, povinen pečovat o koryta vodních toků, zejména udržovat je ve stavu, který zabezpečuje při
odvádění vody z území dostatečnou průtočnost a hloubku vody a přitom se co nejvíce blíží přírodním podmínkám,
udržovat břehové porosty na pozemcích koryt vodních toků nebo na pozemcích sousedících s korytem vodního toku tak,
aby se nestaly překážkou odtoku vody při povodňových situacích. Zvláštní pozornost je nutno věnovat především
mostním objektům a příčným komunikačním náspům. Mostní objekty budou posuzovány i na stav hydraulického přetížení
- průtokem v dané lokalitě nejvýše zaznamenaným nad Q100 - přičemž objekt musí být i při tomto průtoku stabilní.
Pozemek je dotčen dle projektové dokumentace pro územní rozhodnutí na II. etapu protipovodňové ochrany Malše, která
je dle změny č. 10 ÚPnM součástí veřejně prospěšných staveb, a to
"
VH38 - protipovodňová ochrana na Malši (Havlíčkova kolonie, Mladé, oblast u Samsona) - úprava koryta řeky,
hrázky (lokality 1.2.3. Havlíčkova kolonie, 1.5.2. U Matice školské, 1.5.4. U Pivovaru, 2.8.2. U Malého jezu, 2.8.3. U
Špačků, 3.9.5. U Malše ,
"
VH45 - snížení hladiny v profilu řeky - nízká lávka u Policie (Malše) (lokality 2.8.2. U Malého jezu, 3.9.5. U Malše),
"
VH 47 - odstranění překážek v aktivní inundaci toku (vysazovaná a neudržovaná vegetace), zvětšení průtočného
profilu pod mostem (lokalita 2.8.2. U Malého jezu),
Pro řešení hlavních problémů města z hlediska protipovodňové ochrany uloženo mimo jiné dle čl. 145a písm. a), m) a o)
OZV realizovat protipovodňovou ochranu na Malši (Havlíčkova kolonie, Mladé, oblast u pivovaru), snížit hladinu povodně
v profilu nízké lávky u Policie na Malši a zajistit odstranění překážek v aktivní zóně toku.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přímo z veřejné komunikace parc.č. 2408/1 ve vlastnictví obce.
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Popis pozemku
Územní plán
Tvar pozemku
Sklon pozemku
Oplocení pozemku
byl schválen dne 23.3.2000
přibližně obdélníkový
rovinný
celé
Inženýrské sítě
Elektro
Voda ze studny
Kanalizace do žumpy
Kanalizace do vlastní
ČOV
Plyn ze zásobníku
není
není
není
není
není
Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD
Ne
809.0 m2
Výměra
Voda z řadu
Kanalizace do řadu
Kanalizace do septiku
Plyn z veřejného
rozvodu
Dálkové vytápění
není
není
není
není
není
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 7.5.2014
Územní plán
byl schválen dne 23.3.2000
Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD
Napojení na IS
Sklon pozemku
rovinný
Výměra
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
780 000 Kč
15 %
663 000 Kč
Ne
688.0 m2
1 134 Kč/m2
964 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Jedná se o zahradu o výměře 688 m2 v okrajové části města České Budějovice, ulice Litvínovická. Zahrada se nachází v
zahrádkářské kolonii u silnice směr Český Krumlov. Na oploceném pozemku je dřevěná starší dřevěná kůlna. Je zde
zavedena elektřina. Na pozemku je vlastní studna.
-4-
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 24.6.2014
Územní plán
Napojení na IS
Sklon pozemku
rovinný
Výměra
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
270 000 Kč
15 %
230 000 Kč
393.0 m2
687 Kč/m2
584 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Jedná se o oplocenou zahradu o výměře 393 m2 na okraji Č.B., Litvínovice ,výpadovka na Č. Krumlov. Na pozemku malý
zahradní domek se sklípkem, studna, ovocné stromy, záhonky. Na hranici pozemku je možnost připojení elektriky.
Možnost vybudování garáže, nebo rekreační chatky. Obec Litvínovice se nachází 5 km jihozápadně od krajského města
České Budějovice. V dosahu MHD.
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 12.5.2014
Územní plán
Napojení na IS
Sklon pozemku
mírně sklonitý
Výměra
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
950 000 Kč
15 %
808 000 Kč
965.0 m2
984 Kč/m2
837 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Jedná se o prodej zahrady v obci Šindlovy Dvory,ulice Jižní. Pozemek je v současné době pouze zahrada s možností
postavení zahradního domku, který je ale možný napojit na inženýrské sítě, na pozemku jsou ovocné stromy.
-5-
4. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 5.6.2014
Územní plán
Napojení na IS
Sklon pozemku
rovinný
Výměra
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
410.0 m2
646 Kč/m2
265 000 Kč
15 %
225 000 Kč
549 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Jedná se o oplocenou zahradu. Pozemek se nachází v přírodě, ve velice klidné části obce Planá. Na zahradě stavební
buňka na betonovém podkladu, kterou lze přebudovat na chatku. Pozemek se nachází u slepého ramene Vltavy, naproti
Stecherovu mlýnu. Možno vybudovat el. přípojku. Prozatím je možné využívat elektrocentrálu, která je součástí prodeje.
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
549 - 964 Kč/m2
225 000 - 808 000 Kč
310 Kč/m2
Současnou cenu pozemku p. č. 2399 k.ú. České Budějovice 6 určené způsobem využití v KN jako zahrada odhaduji na
základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených pozemků v dané lokalitě a na základě porovnání inženýrských sítí,
dopravní obslužnosti a sklonnosti pozemků na 310 Kč/m2 .Tj. 250 tis. Kč.
Vypracoval
Licence číslo
0845
Ing. Lukeš Miroslav
Hřbitovní 603
381 01 Český Krumlov
podpis
-6-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad
(např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva)
Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a
závad)
Při místním šetření byla zjištěna stavba postavená v rozporu s územním plánem a bez stavebního povelení.
Dle mého názoru tato stavba znehodnocuje pozemek. Bude nutná demolice této stavby. Dle mého názoru
je obvyklá cena jednotlivých práv a závad ke dni ocenění:
30 000,- Kč.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích
ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 894/139/2014 ve znaleckém deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014077.
V Českém Krumlově dne 30.6.2014
Jméno a adresa znalce:
Ing. Miroslav Lukeš
Hřbitovní 603
38101 Český Krumlov
-7-
Fotodokumentace
Příjezdová cesta k pozemku
Vstup na pozemek
Pohled na pozemek
Pohled na pozemek
Pohled na pozemek
Pohled na pozemek
-8-
Fotodokumentace
Vstup do stavby stojící na pozemku (stavba bez povolení)
Pokoj (stavba bez povolení)
WC (stavba bez povolení)
Pokoj (stavba bez povolení)
-9-
Fotodokumentace - mapy
České Budějovice
pozemek p.č. 2399 - umístění nemovitosti v obci
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -