ZNALECKÝ POSUDEK č. 791 – 59 / 09

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 791 – 59 / 09
dle Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71
Objednavatel:
Adresa:
IČ:
Vypracoval:
kancelář:
mail:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Ing. Artur Ries, Ph.D.
Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby
průmyslové.
Ulička 4
623 00 Brno
[email protected]
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
3029/06-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 04.02.2009.
Posudek obsahuje:
28 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
23.03.2009
Znalecký posudek č. 791-59/09
Obsah posudku
strana
A
1
2
3
4
5
6
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................3
Limitující podmínky ....................................................................................................4
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
3
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ........................................................................................................................9
Vyhodnocení..............................................................................................................19
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................20
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................21
Seznam příloh .........................................................................................................................22
2
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven
Usnesením č.j. 067 EX 3029/06-71. Předmětem ocenění je budova bydlení č.p. 66, část obce Bílence,
stojící na pozemku parc.č. St. 16 a pozemek parc.č. St. 16, k.ú. Bílence, obec Bílence, zapsáno na LV
č. 18, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov.
Výčet:
Hlavní stavby:
Budova bydlení č.p. 66
Příslušenství:
Venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé
porosty
Pozemek parc.č. St. 16
Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je
detailně proveden níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 26.02.2009 bez přítomnosti vlastníka
nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 26.02.2009, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 18, k.ú. Bílence, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu
-
do Katastru nemovitostí dne 04.02.2009
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb.
a 257/2004 Sb.
vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2008
3
-
Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001
Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze
II. pololetí 2008, Porings, s.r.o.
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického
v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)
5
LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY
Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících
podmínek:
1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění
nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných
majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je
pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení.
2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní
předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata
žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke
kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne
zpracování.
3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71. Úkolem
znalce je:
- ocenit nemovitost a její příslušenství
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené
6
6.1
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
4
výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná
metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů.
6.2
Metoda výnosová
Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je
diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných
výnosů.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost
v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná
o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).
Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu
s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá
své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na
otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti
návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty:
n
ČVt
t
t =1 (1 + VMN t )
VHN = ∑
kde:
VHN ... výnosová hodnota nemovitosti
ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t
VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti
n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)
V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:
VHN =
kde:
ČVtrvalý
VMN
ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
n
q × ( q − 1) q
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti
q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti)
n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)
HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše),
blíží se současná hodnota pozemku nule
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný
vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace)
5
obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:
-
bezriziková míra výnosnosti
přirážky za riziko
Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých
státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici
např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů.
Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
objektu.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost
pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty
věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
6.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít
jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle
již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu,
o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet.
V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Využitelnost nemovitostí
-
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich
předimenzovanost
účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
omezenost
či
naopak
Poloha nemovitostí
-
vzdálenost od obchodních center
vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám
omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )
6
Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena
-
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena
případné restituce, soudní spory
Situace na trhu nemovitostí
-
celkové trendy v prodeji nemovitostí
prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
7
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se
rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
vyplývající z osobního vztahu k němu.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný
rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně
pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů),
domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých
ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní
(srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací
schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když
v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou
cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti
a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá
v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině
případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci
pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost
spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění
proto neaplikuji.
Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu
A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené
databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je
zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
2
OCENĚNÍ
2.1
Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
a) Rodinný dům č.p. 66
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům
Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel
80 roků
2 727,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží
1.NP:
Zastavěná plocha
61,20 m2
Obestavěný prostor:
Obestavěný prostor – celkem:
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech nadzemních podlaží:
Podlažnost
Konstrukční výška
2,60 m
201,90 m3
=
ZP1 = 61,20 m2
ZP = 61,20 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm
4. Podlažnost - Hodnota 1
5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a
odkanalizování RD do žumpy nebo septiku
6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové
7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo
jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast.
stavbou) nebo do 300 m2
12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stáří 80 let: 0,7
č.
III
III
II
III
III
Vi
0,00
0,00
0,00
0,02
0,00
III
III
I
II
II
0,00
0,00
0,00
-0,03
0,00
I
0,01
III
II
0,00
1,05
9
12
Index vybavení IV (1 + ∑ Vn ) * V13 * 0,7 = 0,735
n=1
Index polohy:
Název znaku
1. Úřady v obci - obecní úřad
2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce
3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení
4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem
5. Školství a sport - žádná základní škola
6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení
7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení
8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
9. Pracovní příležitosti - omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
11
Index polohy IP (1 + ∑ Pn ) = 0,950
n=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než
nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
3
Index trhu IT (1 + ∑ Tn ) = 0,950
n=1
č.
II
III
II
II
I
I
II
II
II
III
II
Pi
0,00
0,01
0,00
0,00
-0,03
-0,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
č.
II
Ti
-0,05
II
II
0,00
0,00
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,735 * 0,950 * 0,950 = 0,663
Ocenění:
Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 727,- Kč/m3 * 0,663 = 1 808,- Kč/m3
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
CP = ZCU * OP = 1 808,- Kč/m3 * 201,90 m3 = 365 035,20 Kč
Rodinný dům č.p. 66 - zjištěná cena
=
365 035,20 Kč
b) Pozemek
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Zastavěná plocha a nádvoří
Součet
Parcelní číslo
St. 16
Výměra
[m2]
94,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
35,00
Cena
[Kč]
3 290,3 290,-
10
Úprava ceny – příloha č. 21:
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby
Úprava ceny celkem
Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
125 %
125 %
+
*
*
Pozemek - zjištěná cena
=
4 112,50
7 402,50
0,8850
2,1420
14 032,70
14 032,70 Kč
Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:
a) Rodinný dům č.p. 66
b) Pozemek
Cena nemovitosti činí celkem
Cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
=
=
365 035,20 Kč
14 032,70 Kč
379 067,90 Kč
379 000,- Kč
11
2.2
Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít
jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření
spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz,
sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice
intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot.
Popis:
Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém
pozemku. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Bílence je ve vzdálenosti 200 m, do
Chomutova je vzdálenost 10 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci, oplocení je
provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod,
kanalizace je do jímky, plynovod není.
Konstrukční řešení a technické vybavení:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 70-80ti lety
Počet podlaží:
nepodsklepeno, 1nadzemní podlaží
Základy:
betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno
Stropy:
dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí
Střecha:
tvar valbový, krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni
Vnější povrchy:
vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden
Schody:
nejsou
Dveře:
dřevěné plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými
prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené; svlakové
Okna:
dřevěná špaletová
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina
Krytina střechy:
Vrata:
živičná (šablony)
nejsou
12
Vytápění:
ústřední do radiátorů
Ohřev teplé vody:
zajišťován lokálním el. ohřívačem, zásobníkovým
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů
WC splachovací oddělené od
Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo,
vana
Vnitřní plynovod:
není proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V);
bleskosvod není instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné
skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na el. energii)
Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro
daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.
Dispozice:
1.NP: vstup, chodba, 2 místnosti, kuchyně, WC, koupelna
Srovnávací parametry:
Název
Rodinný dům č.p. 66
Pozemek
Obestavěný
prostor
[m3]
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
201,90
61,20
45,90
-
61,20
32,80
Srovnávací kritéria:
č.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Kriterium
A – OBEC
Velikost obce
Správa, úřady
Poptávka po nemovitostech
Přírodní okolí
Obchod a služby
Školství
Zdravotnictví
Kultura, sport
Ubytování
Struktura zaměstnanosti
Popis kritéria
obyvatel 233, z toho 171 v produkt. věku
v Chomutově
nabídka převyšuje poptávku
dobré
základní sortiment
není
není
nedostatečné vybavení
není
nedostatečná nabídka
13
11 Životní prostředí
dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
širší centrum
13 Dopravní podmínky
příjezd až k objektu
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
mírně svažitý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
před oplocením nehlídané
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě
el. energie, vodovod
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
jednopodlažní objekt
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovitosti
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiřování
jsou (po vlastních pozemcích)
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
zanedbaná
30 Pozemky celkem
94 m2
Technický stav:
Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 70-80ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ)
jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují
známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem zanedbané základní údržby. Výjimku
tvoří pouze v nedávné době zrekonstruovaná střecha s novou krytinou a novými dešťovými žlaby
a svody. Okna jsou již dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních
i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost
stavby.
Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně
keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu.
Oplocení, které je z převážné části tvořeno dřevěným plotem na kovových sloupcích, je v některých
místech v horším technickém stavu.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 18 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení
exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení)
nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
14
Srovnávací nemovitosti:
1) Rodinný dům ve Vysoké Peci
Rodinný dům 4+1 v obci Vysoká Pec u Chomutova. Dům je částečně podsklepený v přízemí
se nacházejí 4 místnosti. Půda domu je vhodná pro vybudování podkrovních místností. Nemovitost je
dva roky neobydlena a bude nutné provést celkovou rekonstrukci domu. Zastavěná plocha domu je
100 m2. K nemovitosti patří pozemek o velikosti 1 088 m2.
Cena nabídková: 1 400 000,- Kč
Zdroj: RE/MAX Star
Business centrum,Budovatelů 2957
434 01 Most
Tel.: 417 633 230
2) Rodinný dům v Širokých Třebčicích
Rodinný dům v obci Široké Třebčice v okrese Chomutov. V přízemí se nachází kuchyně, obývací
pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC, spíž, chodba a veranda. V podkroví je půda a pokoj.
Půdní prostory se dají předělat na další pokoj. Dům je postaven z kamene a cihel a má klenuté stropy.
Na dvorku je udírna a hospodářská budova s možností chovu domácího zvířectva nebo je možné
hospodářskou budovu předělat na garáž. Dvorek je vybetonován.
Cena nabídková: 1 100 000,- Kč
Zdroj: DECKART, s. r. o.
15
Masarykova 83
415 10 Teplice
www.deckart.cz
Tel.: 417 534 851
3) Rodinný dům v obci Radonice
Dům o velikosti 3+kk, který leží ve vesničce na úpatí Doupovských hor. Pozemek o výměře 120 m2
poskytuje soukromí. K domu je přistavěná garáž. V okolí krásná příroda, lesy, rozlehlý rybník
Sedlec.
Cena nabídková: 790 000,- Kč
Zdroj: Imperium Reality s.r.o.
Hořovičky 134
269 01 Rakovník
www.imperiumreality.cz
Tel.: 724265166
4) Dům ve Vysoké u Chomutova
Samostatně stojící hrázděný dům v obci Vysoká u Chomutova v Krušných horách. Dům byl postaven
okolo roku 1810 a do současné doby se dochoval jeho původní vzhled a použité materiály (přízemí
kamenné, patro hrázděné). Dům o půdorysu 8 x 20 m je rozdělen na část určenou k bydlení, ve které
je v přízemí chodba, kuchyň, místnost s krbem a koupelna s toaletou. V patře je pak velký otevřený
prostor, do kterého se vstupuje po schodech z přízemí, komora a další 3 místnosti, které se využívají
jako ložnice.
16
Zdroj: bydlíte.cz - Chomutov
Táboritská 119
430 01 Chomutov
Tel.: 800 900 990
5) Rodinný dům o velikosti 3+1 s garáží
Rodinný dům v centru obce Strupčice s pozemkem 500 m2 a zastavěnou plochou 250 m2,
podsklepený s půdou nad celým domem. V domě jsou klenbové stropy. Strupčice se nachází 10 km
od Jirkova.
Zdroj: realhome.cz
Kukaňova 2262
430 03 Chomutov
www.realhome.cz
Tel.: +420773122121
6) Rodinný dům v Širokých Třebčicích
Rodinný domek vhodný také k rekreačnímu využití. Patří k němu větší pozemek. Je tvořen
kuchyňkou, třemi obytnými místnostmi, chodbou, většími půdním prostorami a sklepem.
PRODÁNO ZA 350 000,- KČ, DNE 12.04.2006
17
Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o.
Václavské náměstí 43
110 00 Praha 1
www.prolux.cz
Tel.: 841 222 222
7) Rodinný dům o velikosti 4+1 v Radonicích
Pozemek u nemovitosti je rovinatý, oplocený. V přízemí je připravena dispozice na kuchyň
a koupelnu, je sem přivedena přípojka vody. V přízemí je ještě jedna obytná místnost. V patře jsou tři
místnosti a v prostorném velmi pěkném podkroví lze vybudovat ještě další obytné místnosti. V domě
je nové betonové schodiště. Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva, komín byl opraven, je v dobrém
stavu.
PRODÁNO ZA 250 000,- KČ, DNE 12.03.2009
Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o.
Václavské náměstí 43
110 00 Praha 1
www.prolux.cz
Tel.: 841 222 222
Závěrečná analýza
Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po
konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po
analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že
komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 400 do 450 tis. Kč.
Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.
18
3
VYHODNOCENÍ
Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
Komparační metoda – srovnání na trhu
379 000,- Kč
400 – 450 tis. Kč
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců
systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu
existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti
(jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat,
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by
byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních
úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto
lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen
nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků
použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:
425 000,- Kč
19
C REKAPITULACE
Obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 66, část obce Bílence, stojící na pozemku parc.č. St. 16
a pozemku parc.č. St. 16, k.ú. Bílence, obec Bílence, zapsáno na LV č. 18, vedeného KÚ pro
Ústecký kraj, KP Chomutov, indikuji ke dni ocenění na:
425 000,- Kč
slovy: Čtyřistadvacetpěttisíckorun korun českých
V Brně dne 23.03.2009
20
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu
v Ostravě ze dne 26.10.2000 č.j. Spr 2794/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí; pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 791-59/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu
nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09059.
Otisk znalecké pečetě:
Podpis znalce:
21
Seznam příloh
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 18, k.ú. Bílence, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 04.02.2009
3. Snímek katastrální mapy
22
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 04.02.2009 08:48:57
Okres: CZ0422 Chomutov
Obec: 562980 Bílence
Kat.území: 604151 Bílence
List vlastnictví: 18
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Chomutov 1
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
St. 16
(St. = stavební parcela)
510616/139
Způsob využití
Způsob ochrany
94 zastavěná plocha a
nádvoří
Stavby
Typ stavby
Část obce, č. budovy
Způsob využití Způsob ochrany
Na parcele
Bílence, č.p. 66
bydlení
St. 16
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Typ vztahu
Oprávnění pro
Podíl
Povinnost k
o Nařízení exekuce
Jurák Petr, Bílence 66, 430 01
Z-14142/2006-503
Chomutov 1, RČ/IČO: 510616/139
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 20Nc-5325/2006 -4 (soudní exekutor: JUDr. Juraj
Podkonický, Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6) ze dne 20.09.2006.
Z-14142/2006-503
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
k č.j. 20 Nc 5325/2006-4
Stavba: Bílence, č.p. 66
Z-14154/2006-503
Parcela: St. 16
Z-14154/2006-503
Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-3029/2006 -20 ze dne 26.10.2006.
Z-14154/2006-503
Z-17100/2006-503
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 23 Nc-5494/2006 -4 (soudní exekutor: JUDr. Jiří
Doležal, Jablonského 7, 326 00 Plzeň) ze dne 15.12.2006. Právní moc ke dni
25.09.2007.
Z-17100/2006-503
nemovitosti
k č. j. 23 Nc 5494/2006-4
Z-17111/2006-503
Parcela: St. 16
Z-17111/2006-503
Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-jih 16 Ex-10195/2006 ze dne 21.12.2006.
Z-17111/2006-503
strana 1
Z-14854/2007-503
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 9 Nc-5143/2007 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Ingrid
Švecová, Seifertova 17, 130 00 Praha 3) ze dne 13.04.2007.
Z-14854/2007-503
Z-15008/2007-503
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 14 Nc-5166/2007 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Juraj
Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6) ze dne 03.05.2007.
Z-15008/2007-503
Z-15112/2007-503
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 9 Nc-5143/2007 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Ingrid
Švecová, Seifertova 17, 130 00 Praha 3) ze dne 13.04.2007.
Z-15112/2007-503
nemovitosti
k č.j. 14 Nc 5166/2007-4
Z-15140/2007-503
Parcela: St. 16
Z-15140/2007-503
Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-2153/2007 -18 ze dne 05.09.2007.
Z-15140/2007-503
Jurák Petr, Bílence
Chomutov 1, RČ/IČO:
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 12 Nc-5423/2007
Grosam, Čistovická 249/11, 163 00 Praha 6) ze dne
66, 430 01
Z-17403/2007-503
510616/139
-4 (Soudní exekutor: JUDr. Jan
01.10.2007.
Z-17403/2007-503
nemovitosti
k č.j. 12 Nc 5423/2007-4
Z-18220/2007-503
Parcela: St. 16
Z-18220/2007-503
Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 6 025 Ex-9346/2007 -6 ze dne 31.10.2007.
Z-18220/2007-503
nemovitosti
k č.j. 9 Nc 5143/2007-4
Z-18219/2007-503
Parcela: St. 16
Z-18219/2007-503
Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 091 Ex-533/2007 -17 ze dne 01.11.2007.
Z-18219/2007-503
D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
strana 2
Listina
o Smlouva kupní
ze dne 13.12.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2002.
V-1536/2002-503
RČ/IČO: 510616/139
Pro: Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Chomutov 1
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Řízení PÚ: .................
Vyhotoveno: 04.02.2009 09:41:22
Vyhotovil: Vyhotoveno dálkovým
přístupem
Podpis, razítko:
strana 3

ZNALECKÝ POSUDEK č. 791 – 59 / 09

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3331 – 191 / 09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2726 – 100 / 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1847 – 577 / 2012

Znalecký posudek

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3869 – 108 / 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176 – 550 / 2014

ZDE

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2890 – 264 / 2014

znalecký posudek 253447-11