Znalecký posudek č. 2011/386

Znalecký posudek č. 2011/386
O ceně nemovitosti:
Pozemek, parcela č. 352/6, v katastrálním území Řeka, obec Řeka, okres
Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava
JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor
Prokešovo náměstí 5
702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku:
Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 18. 11. 2011 posudek vypracoval:
Ing. Pavel Krämer
Nováčkova 729/29
700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ostrava, 18. 11. 2011
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00397/08-007 ze dne 7. 10.2011 soudního exekutora JUDr. Milana
Vlhy provést:
Ocenění nemovitosti povinného.
Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o
oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009
Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by
bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18. 11. 2011.
3. Podklady pro vypracování posudku
 Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn.
102 Ex 00397/08-007 ze dne 7. 10.2011.
 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 630 pro katastrální území Řeka, vedený Katastrálním úřadem
pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec.
 Kopie katastrální mapy, mapový list č. V.S.XXI-12-20.
 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.
 Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o
oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č.
364/2010 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Moravskoslezský
Frýdek-Místek
Řeka
Řeka (745057)
List vlastnictví číslo: 630
Vlastník:
Společné jmění manželů
Matušek Pavel Ing.
Matušková Miluše JUDr.
Gregorova 487/20, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění je pozemek v katastrálním území Řeka, obec Řeka, okres Frýdek-Místek, kraj
Moravskoslezský, parcela č. 352/6, zapsaná ve prospěch vlastníků na LV č. 630 pro katastrální území
Řeka, vedené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec.
Parcela č. 352/6 o výměře 140 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku
trvalý travní porost.
Skutečným způsobem užití pozemku je zahrada, nebo ostatní plocha, užívaná ve funkčním spojení se
stavbou pro rodinnou rekreaci č.e. 262 na parcele č. st.636 v katastrálním území Řeka a pozemky,
parcelami č. st.636 (zastavěná plocha a nádvoří) a 352/5 (zahrada) zapsanými ve prospěch vlastníků na
LV č. 462 pro katastrální území Řeka.
Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné
především objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení a rodinné rekreace.
6. Obsah posudku
a) Pozemky
1) Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka
b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o
oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
Frýdek-Místek
Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů
a) Pozemky
1) Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka
Ocenění pozemku je provedeno podle jeho skutečného způsobu využití.
Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede podle ustanovení § 32
odstavce 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o
oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010
Sb.
Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již
realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen
obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití,
z obdobné polohy a shodné stavební připravenosti pozemků.
Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým
porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj.
pozemky zastavěnými objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení nebo individuální rekreace,
nebo pozemky k danému účelu užití určenými, nebo pozemky užívanými nebo určenými k využití ve
funkčním spojení s obdobnými objekty, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné
lokalitě.
Ocenění nemovitosti povinného
a) Pozemky
a.1) Vyhláška 364/2010 Sb.
a.1.1) Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka – § 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.
Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na
dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 473 obyvatel v obci.
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem
–5–
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
100 %
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty)
Koeficient úpravy dle §32 odst.2:
Název
Travní porost
Parc. č.
352/6
×
×
×
×
2,000
2,169
1,903
0,400
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m ] základní
upravená
140
35,–
115,5730
Cena [Kč]
16 180,22
2
Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka – zjištěná cena:
16 180,22 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou
Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu
ocenění volně prodávanými věcmi.
Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného
srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo
jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích,
získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití,
z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku.
Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro
srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění.
Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či
srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r. 2011.
Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, vybavenosti - dosažitelnosti
inženýrských sítí, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách.
Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze
předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny
upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen.
Srovnávací nemovitosti:
Nemovitost č.1)
Prodej, pozemek pro bydlení, 2 201 m2
Cena: 300,- Kč za m²
Celková cena: 660 300,- Kč
Adresa: Řeka
Datum vložení: 28.07.2011
Datum aktualizace: 20.10.2011
ID zakázky: 158-N00058
Umístění objektu: Klidná část obce
Plocha pozemku: 2 201 m2
Popis:
Stavební pozemek hraničící s potokem a v těsné blízkosti sjezdovky – sjezd možný přímo na
pozemek. Pozemek je mírně svažitý s ovocnými stromy. Na hranici pozemku je elektřina, vodovod
a plyn. Momentálně je možná stavba chaty či chalupy, stavbu RD je nutno vyjednat s CHKO.
Nádherná lokalita!
Kontaktovat
RE/MAX Nej
–6–
Hlavní třída 436/77, 73601 Havířov
Nemovitost č.2)
Prodej, pozemek pro bydlení, 892 m2
Cena: 449,- Kč za m²
včetně provize
Celková cena: 400 508,- Kč
Poznámka k ceně: cena včetně provize a právního servisu
Adresa: Řeka
Datum vložení: 07.05.2011
Datum aktualizace: 05.09.2011
ID zakázky: 182
Plocha pozemku: 892 m2
Parkovací stání: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Plyn: Plynovod
Elektřina: 230V, 400V
Doprava: Autobus
Popis:
Stavební parcela o rozloze 892m2 se nachází v chráněné krajinné oblasti a je určena k výstavbě
jednopodlažního RD s obytným podkrovím, o zastavěné ploše 100m2. Na hranici pozemku je
obecní řád vody, plyn, přístupová cesta je ošetřena věcným břemenem. Sjezdovka je 200m nad
pozemkem. Krásné místo, rovina v chatové zástavbě.
Kontaktovat
Twistreality, s.r.o.
Čujkovova 1736/30, 70030 Ostrava
Nemovitost č.3)
Prodej, pozemek pro bydlení, 830 m2
Cena: 236 000,- Kč
včetně provize
Poznámka k ceně: cena včetně provize RK
Adresa: Guty
Datum vložení: 29.07.2011
Datum aktualizace: 16.11.2011
ID zakázky: 25851
Plocha pozemku: 830 m2
Voda: Místní zdroj
Plyn: Plynovod
Elektřina: 230V
Doprava: Autobus
Popis:
K prodeji oplocený stavební pozemek o výměře 830 m2 v lokalitě Třinec - Guty. Pozemek se
nachází v klidné části obce se základní občanskou vybaveností a vede k němu asfaltová obecní
komunikace. Pozemek je mírně svažitý, nachází se na něm elektřina a kopaná studna, plyn je v
těsné blízkosti. Ideální k výstavbě rekreační chaty nebo menšího RD.
Kontaktovat
NEXT REALITY
Kratochvílova 562/1, 70200 Ostrava
–7–
Seznam porovnávaných objektů:
Název
Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M)
Jednotková cena
Váha (V)
Kpřístup
Kvybav.
Kpramen
(JC)
Nemovitost č.1)
300,– Kč
1,00 m2
1,00
1,00
1,00
1,15
260,87 Kč
1,0
Nemovitost č.2)
449,– Kč
1,00 m2
1,00
1,00
1,00
1,15
390,43 Kč
1,0
Nemovitost č.3)
236 000,– Kč
830,00 m2
0,95
1,00
0,95
1,15
273,96 Kč
1,0
kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Kpramen)
Minimální jednotková cena za m2:
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V):
Maximální jednotková cena za m2:
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
Množství:
Porovnávací hodnota:
260,87 Kč
308,42 Kč
390,43 Kč
×
=
308,42 Kč
140,00 m2
43 180,– Kč
–8–
C. Rekapitulace
Cena pozemků podle cenového předpisu
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
16 180,– Kč
43 180,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena,
která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v
obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
43 000,– Kč
Cena slovy: čtyřicettřitisíce Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva :
JUDr. Miluše Matušková
Gregorova 487/20
702 00 Ostrava
JUDr. Miluše Matušková
Gregorova 487/20
702 00 Ostrava
Parcela č. 352/6
Ocenění
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu v Ostravě 53 Nc-11396/2008-7 ze dne 18.7.2008 o nařízení exekuce.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 Ex-397/2008-N ze dne
8.9.2009.
Právní moc ke dni 7.10.2009.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 18. 11. 2011
Ing. Pavel Krämer
Nováčkova 729/29
700 30 Ostrava - Výškovice
–9–
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/386 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 386/11 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh
 Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn.
102 Ex 00397/08-007 ze dne 7. 10.2011.
 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 630 pro katastrální území Řeka, vedený Katastrálním úřadem
pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec.
 Kopie katastrální mapy, mapový list č. V.S.XXI-12-20.
 Ortofotomapa.
 Letecký snímek.