ZP pozemek Vřes

Znalecký posudek číslo 2428 - 50/2013
O ceně nemovitosti:
Zemědělské pozemky
Obec: Vřesovice
katastrální území: Vřesovice
okres: Hodonín
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav
U Tržiště 9, 690 02 Břeclav
Účel posudku:
Stanovení tržní (obecné) ceny na nemovitostech s cenou v místě a čase obvyklé se stavem ke
dni zaměření ,tj. 17.7.2013.
Posudek je vyžadován pro exekuční řízení spis č.160 EX 7973/12.
Vlastník nemovitosti:
500105/257
Křemeček Štěpán
Kubínova 383/46, 713 00 Ostrava-Heřmanice
1/1
Zpracovatel znaleckého posudku:
Ing. Karel Foukal
Palackého 71
697 01 Kyjov
Tento znalecký posudek obsahuje 7 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních.
1
Podklady pro vypracování posudku:
Kopie katastrální mapy, prostá kopie. Zdroj veřejný internetový portál CUZK.
Výpis z KN - LV číslo 1058 pro katastrální území Vřesovice obce Vřesovice, vyhotovený KÚ
pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov dne 26.6.2013.
Skutečný stav zjištěný na místě 17.7.2013.
Cenový předpis užitý pro výpočet nákladové,věcné a administrativní ceny:
Vyhláška č. 450/2012, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění
pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů
Sestavení posudku:
A) Nález – celkový popis nemovitosti
A.1) Sestavení dílčích částí posudku:
B) Ocenění nemovitosti – výpočet nákladové,věcné a administrativní hodnoty
C) Rekapitulace nákladové hodnoty
D) Rekapitulace věcné hodnoty-nákladová opotřebená ceny bez Kp
E) Rekapitulace administrativní hodnoty-zjištěná cena s Kp
F) Stanovení celkové obecné ceny
F.1) Vyčíslení věcné a administrativní hodnoty
F.2) Výnosová metoda - výpočet
F.3) Porovnávací metoda
G) Stanovení celkové obecné ceny
H) Stanovení obecné ceny spoluvlastnického podílu
I) Rekapitulace obecných (tržních) cen celkem
A) Nález - celkový popis nemovitosti:
Oceňované nemovitosti se nacházejí severně os středu katastrálního území Vřesovice obce
Vřesovice. Konkrétně těsně za severní hranicí intravilánu obce Vřesovice v zemědělské trati
"Stéblové". Ještě přesněji se dá místo určit jako samostatný pruh (lán) zemědělské půdy nacházející se po levé straně státní silnice vedoucí z Vřesovic na Koryčany, který sevřený z jižní
strany zahrádkářskou kolonií a ze severní a západní strany lesním porostem. Jedná se o ocenění zemědělsky užívaných pozemků s parcelními čísly 1983/1 a č. 1983/2, které jsou na listu
vlastnictví vedeny ve zjednodušené evidenci, takže v terénu jsou jen velmi těžko identifikovatelné. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno u oceňovaných pozemků užívání zemědělskou organizací v rámci větších územě - zemědělských celků při pěstování jednoletých monokultur. K pozemkům není přímý přístup po zpevněné komunikaci a nevyskytují se na nich
žádné stavby a trvalé porosty.
Pro ocenění byla dokladová dokumentace v rozsahu odpovídajícím předmětu a účelu posudku. Orientace popisu je prováděna dle světových stran.
2
A. 1) Sestavení dílčích částí posudku:
1) Zemědělské pozemky (§29)
a) Zemědělská půda na p.č.1983/1
b) Zemědělská půda na p.č.1983/2
B) Ocenění nemovitosti:
1) Zemědělské pozemky (§29)
a) Zemědělská půda na p.č.1983/1
Jedná se o pozemek v terénu nevytyčený sloužící zemědělské výrobě v rámci větších zemědělských celků. Jedná se o část zemědělského honu přibližně o rozměrech 131x7,4m pozičně umístěného v horní části kopce, mírně jižně skloněného, ze severní strany je ohraničen
sousedním pozemkem 1983/2 a z jižní polní cestou a oblastní zahrádkářské kolonie.lesem.
Pozemek má v terénu orientaci jih-sever.
Druh obce rozhodující pro stanovení úprav:
Vzdálenost od hranice katastrálního území:
Přirážka k ceně za tuto vzdálenost:
Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění:
Srážka za tuto vzdálenost:
Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14:
obce s méně než 2 tis. obyvatel
vlastní území
0%
do 2 km
0%
1,000
Celková úprava základní ceny pozemku:
2
Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m zemědělského pozemku 1 Kč.
Parcela číslo:
Ocenění podle odstavce:
Bonita
32714
Celkem parcela:
0%
594/25
1
2
2
výměra m
964
964 m
cena Kč/m
4,41
upr.cena
4,41
2
cena za část
4 251,24 Kč
4 251,24 Kč
Celkem:
4 251,24 Kč
b) Zemědělská půda na p.č.1983/2
Jedná se o pozemek v terénu nevytyčený sloužící zemědělské výrobě v rámci větších zemědělských celků. Jedná se o část zemědělského honu přibližně o rozměrech 10x6m pozičně
umístěného v horní části kopce, mírně jižně skloněného, z jižní strany je ohraničen sousedním
pozemkem 1983/1 a ze severní polní cestou a lesem. Pozemek má v terénu orientaci jih-sever.
Druh obce rozhodující pro stanovení úprav:
Vzdálenost od hranice katastrálního území:
Přirážka k ceně za tuto vzdálenost:
Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění:
Srážka za tuto vzdálenost:
Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14:
obce s méně než 2 tis. obyvatel
vlastní území
0%
do 2 km
0%
1,000
Celková úprava základní ceny pozemku:
2
Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m zemědělského pozemku 1 Kč.
3
0%
Parcela číslo:
Ocenění podle odstavce:
594/26
1
2
Bonita
32714
2
výměra m
61
Celkem parcela:
61 m
cena Kč/m
4,41
upr.cena
4,41
2
cena za část
269,01 Kč
269,01 Kč
Celkem:
269,01 Kč
C) Rekapitulace nákladových cen
Zemědělská půda na p.č.1983/1
Zemědělská půda na p.č.1983/2
4 251,24 Kč
269,01 Kč
Rekapitulace nákladových cen
4 520,25 Kč
D) Rekapitulace opotřebených cen bez Kp
(hodnota věcná)
Zemědělská půda na p.č.1983/1
Zemědělská půda na p.č.1983/2
4 251,24 Kč
269,01 Kč
Rekapitulace opotřebených cen bez Kp
4 520,25 Kč
E) Rekapitulace zjištěných cen
(hodnota administrativní)
Zemědělská půda na p.č.1983/1
Zemědělská půda na p.č.1983/2
4 251,24 Kč
269,01 Kč
Rekapitulace zjištěných cen celkem:
4 520,25 Kč
4
F) STANOVENÍ OBECNÉ HODNOTY (tržní)
Pro stanovení obecné ceny předmětné nemovitosti bylo použit kombinace porovnávání cen
ve složení:
1)
1)
2)
3)
Stanovení ceny věcné
Stanovení ceny administrativní
Stanovení ceny pomoci výnosové metody
Stanovení ceny metodou porovnávací
E.1) Stanovení ceny věcné
Výpočet byl proveden v předcházejícím oddíle tohoto znaleckého posudku na straně 3-4, rekapitulace viz strana 4.
E.2) Stanovení administrativní (zjištěné) ceny
Výpočet byl proveden v předcházejícím oddíle tohoto znaleckého posudku na straně 3-4 rekapitulace viz strana 4.
E.3) Stanovení ceny pomocí výnosové metody
Pro tento případ je výpočet ceny výnosovou metodou nevhodný, protože se nejedná o objekt určený k podnikání. – nebude vyčíslovaná
E.4) Stanovení ceny metodou porovnávací
Pro tento případ je nejvhodnější a nejpřesnější metoda stanovení tržní hodnoty nemovitosti, a to metoda srovnávací.
Jakákoliv jiná metoda,v tomto případě je nepřesná, teoretická a silně zavádějící.
Jako zdůvodnění této metody lze uvést, že existuje dostatek obchodní případů
s podobnými srovnatelnými nemovitostmi.
Koeficienty upravující ceny nemají základ v žádném právním předpise,jsou stanoveny
specificky na základě odborných dlouholetých zkušeností s cenami nemovitostí v dané oblastí.
Plyne ze srovnání podobných realizovaných prodejních cen v podobných lokalitách za
srovnatelných podmínek upravených koeficienty na srovnatelné ceny.
Popis jednotlivých dílčích oceňovaných částí :
Pozemky určené pouze pro zemědělskou výrobu
Jedná se pozemky sloužící zemědělské výrobě a nelze je využít k jinému účelu. Pozemky
se nacházejí v oblasti s nízkou až střední bonitou půdy. Dostupnost je pouze po nezpevněné
ploše, nelze je samostatně užívat, a když, tak jen s velkými těžkostmi.
Při stanovení tržní ceny takovýchto pozemků vycházím ze zkušeností realitních kanceláří pracujících v dané lokalitě a také ze svých dlouholetých odborných zkušeností. Zemědělské pozemky určené výhradně pro zemědělskou výrobu jsou v oblasti obchodovány od 4 do 9
Kč/m2 podle polohy, kvality půdy a tím předpokládaného výnosu a velikosti pozemku.
5
Stanovení tržní hodnoty pozemků:
Pro pozemky oceňované v tomto případě stanovuji porovnávací tržní hodnotu na dolní hranici
rozhraní z důvodů popsaných v předchozích popisech.
Zemědělské, využívané ve větších celcích
- p.č. 1983/1
Zemědělské, využívané ve větších celcích
- p.č. 1983/2
5,- Kč/m2
5,- Kč/m2
Výpočet celkové ceny tržní na základě stanovených cen pozemků za 1 m2:
p.č. 1983/1
p.č. 1983/2
(964 m2 x 5,- Kč/m2)
(61 m2 x 5,- Kč/m2)
4 820,-- Kč
305,-- Kč.
Tržní cena celkem
5 125,-- Kč
Porovnání cen:
4 520,25 Kč
0,00 Kč
4 520,25 Kč
5 125,00 Kč
Cena věcná
Cena výnosová – neuvažuje se
Cena administrativní
Cena porovnávací
Výpočet průměru vypočtených cen:
(4520,25 + 4520,25 + 5125,--) / 3 = 14 165,50 / 3 =
4 721,83 Kč
G) Stanovení celkové obecné ceny
Silné stránky nemovitosti: Prakticky není co zvýrazňovat.
Slabé stránky nemovitosti: Půda určená výhradně k zemědělské výrobě. Pruh zemědělské
půdy uprostřed lánu. Špatná možnost pozemek vyloučit z lánu pro soukromou (občanskou)
výrobu.
Vyjádření znalce k obecné ceně celého objektu:
Porovnáním obecných (tržních) cen převáděných obdobných nemovitostí s přihlédnutím
k objektivním rozdílům a dlouholetým zkušenostem s trhem nemovitostí a v neposlední
řadě k přihlédnutí výpočtu ceny věcné a administrativní v dané lokalitě přikládám největší váhu ceně stanovené porovnáváním. Dále s přihlédnutím k současné krizi na trhu s
nemovitostmi
Při porovnání všech těchto ukazatelů
Předpokládanou celkovou tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí stanovuji dle
ceny porovnávací, tj. 5,-- Kč/m2
6
I) Rekapitulace obecných (tržních) cen celkem
p.č. 1983/1
p.č. 1983/2
(964,-- x 5,--)
(61,-- x 5,--)
4 820,-- Kč
305,-- Kč
Cena celkem
5 125,-- Kč
Stanovená obecná (tržní) cena celkem
5 130,00 Kč
(zaokrouhleno na desítky)
Slovy: pěttisícjednostotřicet korunčeských
V Kyjově dne 5.8.2013
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu
v Brně , ze dne 25.6.1986, č.j. Spr. 2408/86
pro základní obor ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví
inženýrské stavby, stavby obytné a stavby zemědělské.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem
znaleckého deníku
Znalečné a náhradu účtuji podle
Připojené likvidace na základě dokladů číslo
2428
2012050
Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
7