znalecký posudek

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1950 - 19 / 2013
O obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 989 s příslušenstvím a
pozemky p.č. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 v katastrálním území Lhotka,
hl.m.Praha
Objednatel znaleckého posudku:
ALLSAT s.r.o.
Jenišovská 1172/3
158 00 Praha 5
Účel znaleckého posudku:
Prodej ve veřejné dražbě
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni 18.2.2013 znalecký
posudek vypracovala:
Ing. Olga Kalábová
Jagellonská 1498/29
130 00 Praha 3
telefon: 602 237 208
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se
předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 22.2.2013
1
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 989 s příslušenstvím
a pozemky p.č. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 v katastrálním území Lhotka, hl.m.Praha.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 989
Sulická 989/4
140 00 Praha 4
Hl.m. Praha
Hl.m. Praha
Praha
Lhotka
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.2.2013 za přítomnosti pana Jana Fialy.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
1. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1062 pro k.ú. Lhotka
2. Snímek katastrální mapy
3. Znalecký posudek č. 1534-09/10 vypracovaný Ing. Olgou Kalábovou 25.3.2010
4. Plány domu z roku 1981
5. Výsledky místního šetření
6. Informace a údaje sdělené panem Janem Fialou
7. Cenová mapa stavebních pozemků hl.m.Prahy
8. Informace o cenách srovnatelných nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
ALLSAT s.r.o., Jenišovská 1172/3, 158 00 Praha 5, vlastnictví: výhradní
ALLSAT s.r.o., Jenišovská 1172/3, 158 00 Praha 5, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost
Předložená dokumentace neodpovídá skutečnému provedení stavby. Posudek je vypracován na
základě skutečností zjištěných při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti
Oceňovaná nemovitosti sestává z rodinného domu č.p. 989, garáže, venkovních úprav, porostů a
pozemků parc.č. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 v katastrálním území Lhotka, hl.m.Praha, na
adrese Sulická 4, 140 00 Praha 4. Nemovitost se nachází v lokalitě vymezené ulicemi Novodvorská
a Štúrova. V místě je zastávka autobusů MHD s návazností na metro trasy C a veškerá občanská
vybavenost.
8. Obsah znaleckého posudku
Ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem
2
B. Znalecký posudek
1. Úvod
Obvyklou cenou nemovitosti se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění
pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné
nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností
trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Způsob ocenění
Obvyklá cena nemovitosti se obvykle stanovuje na základě tří základních oceňovacích metod, a to
ocenění nákladovým způsobem, výnosovým způsobem a porovnávacím způsobem. Ocenění je v
tomto posudku provedeno pouze porovnávacím způsobem, protože aplikace porovnávacího
způsobu je vzhledem k četnému množství obchodů srovnatelných nemovitostí nejlépe vystihující
způsob zjištění obvyklé ceny .
Vzhledem k tomu, že skutečně realizované ceny nelze bez nepřiměřených obtíží zjistit, je pro
porovnání použito cen nabídkových uveřejněných na internetu. V ocenění je zohledněno, že
skutečně realizované ceny jsou zpravidla nižší než ceny nabídkové, protože vyjadřují spíše přání
prodávajícího a obvykle zahrnují i provize a právní služby.
Nemovitosti pro porovnání byly pečlivě vybrány z realitní nabídky na základě charakteristiky
oceňované nemovitosti tak, aby byly srovnatelné v co nejvíce parametrech. Jedním
z nejdůležitějších cenotvorných faktorů je lokalita, ve které se nemovitost nachází, dále typ
nemovitosti, její velikost, stav a vybavení. Všechny srovnávané nemovitosti jsou stejného
charakteru jako nemovitost oceňovaná a leží ve stejné nebo podobné lokalitě.
3. Popis nemovitosti :
3.1. Rodinný dům čp. 989:
Rodinný dům samostatný, částečně podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a plochou střechou.
Dispozice :
1.PP - Suterén : Sklep
1.NP - Přízemí : Chodba, Obývací pokoj, atelier, kuchyň, sklad, komora, WC s umyvadlem
2.NP - Patro : Chodba, schodiště, 3 pokoje , 2 koupelny
Konstrukce a vybavení :
Základy jsou běžné betonové s izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo standardní tl. 45 cm, stropy
z keramických desek hurdis do ocelových nosníků, střecha je plochá ze železobetonových panelů.
Střešní krytina je z živičných svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného
plechu. Fasáda je vápenocementová, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna dřevěná zdvojená,
3
dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní. V domě je provedena třífázová elektroinstalace,
hromosvod, rozvod teplé a studené vody, kanalizace a rozvod zemního plynu. Vytápění je
zajištěno plynovým kotlem, ohřev teplé užitkové vody v el. bojleru. Povrchy podlah jsou standardní
- v obytných místnostech textilní krytiny, PVC nebo sadurit, v ostatních místnostech běžná
keramická dlažba. V koupelnách, na WC a u kuchyňské linky jsou provedeny standardní keramické
obklady stěn. Kuchyně je vybavena standardním plynovým sporákem. Koupelna v patře je
vybavena standardní vanou, sprchovým koutem, umyvadlem a bidetem. WC je samostatné,
standardní. Koupelna v přízemí je vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC.
Stáří a stav stavby :
Stáří stavby je k datu ocenění 31 roků ( z roku 1982), stav odpovídá stáří při běžné údržbě.
3.2. Garáž
Garáž je zděná přízemní nepodsklepená s plochou střechou, přistavěná k boční fasádě domu.
Konstrukce a vybavení :
Základové pasy jsou betonové s izolací, nosné zdivo tl. 30 cm, stropy, resp. střecha hurdisková.
Střešní krytina je provedena ze svařovaných asfaltových pásů, dešťové žlaby a svody jsou z
pozinkovaného plechu. Povrchy jsou upraveny dvouvrstvými omítkami. Podlaha je betonová, okna
jednoduchá, dveře dřevěné hladké, vrata jsou plechová zasunovací.
Stáří a stav stavby :
Stáří garáže je k datu ocenění 31 roků, stav odpovídá stáří .
3.3.Venkovní úpravy
K nemovitosti patří tyto venkovní úpravy :
Přípojka vody : potrubí ocelové
Přípojka elektřiny : zemní kabel
Přípojka kanalizace : potrubí kameninové
Přípojka zemního plynu : potrubí ocelové
Oplocení s vraty a vrátky : do ulice betonová plotová zeď, oplocení zahrady z drátěného pletiva na
ocelových sloupcích, vrata a vrátka kovová
Zpevněné plochy z betonových dlaždic
4
4. Ocenění
Základní parametry oceňované nemovitosti :
Lokalita : Praha 4 – Lhotka, Sulická 4
Typ nemovitosti : Rodinný dům samostatný s garáží
Počet podzemních podlaží : 1
Počet nadzemních podlaží : 2
Zastavěná plocha 1.NP: 210 m2
Zastavěná plocha celkem 402 m2
Obestavěný prostor celkem : 1 216 m3
Užitná plocha domu : 320 m2
Stav nemovitosti : velmi dobrý
Celková výměra pozemků : 1 407 m2
Výhody oceňované nemovitosti :
Atraktivní lokalita
Velký pozemek
Velmi dobrý stav domu
Velká užitná plocha
Dvougaráž
Vzrostlá zahrada
Nevýhody oceňované nemovitosti :
Nebyly shledány
Tabulka – přehled srovnávaných nemovitostí
Č. Lokalita
Popis nemovitosti
Pl.poz.
m2
Už.pl.domu Cena
Cena
m2
celkem Kč Kč/m2UP
Praha 4Lhotka,
1 Sulická
Prvorepubliková vila, 8
místností, 1PP+2NP, stav
dobrý
800
200
12000000
60000
Praha 4Lhotka,
2 Mezilesní
Rodinný dům
1PP+1NP+podkroví,
celkem 7 místností, stav
velmi dobrý
1000
190
10500000
55263
521
270
15900000
58889
Praha 44 Hodkovičky
Vila z roku 1932, 1PP+
2NP, celkem 9 místností,
stav velmi dobrý
Rodinný dům 1PP+2NP,
celkem 5 místností,
novostavba před
kolaudací
1106
250
14500000
58000
Praha 4Chodov,
5 Saudkova
Rodinný dům, 6 místností,
2 koupelny, terasa, garáž,
stav velmi dobrý
747
150
8500000
56667
Praha 43 Chodov
Z výše uvedené tabulky vyplývá, že nabídkové ceny se pohybují od 55 263 do 60 000,- Kč/m2
užitné plochy domu. Vzhledem ke všem uvedeným výhodám oceňované nemovitosti odhaduji
obvyklou cenu nemovitosti ve výši 55 000,- Kč/m2 užitné plochy.
Pomocný výpočet : 55 000,- Kč/m2 x 320,- m2 = 17 600 000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti = 17 600 000,- Kč.
5
C. Závěr – Rekapitulace ceny
Předmětem ocenění je nemovitost – rodinný dům s garáží, venkovními úpravami a pozemky
v katastrálním území Lhotka, na adrese Sulická 989/4, 140 00 Praha 4. Jedná se o nemovitost
s velkou užitnou plochou domu a velkým pozemkem v atraktivní lokalitě. Ocenění bylo provedeno
porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena nemovitosti :
17 600 000,- Kč
slovy: Sedmnáctmilionůšestsettisíc Kč
V Praze 22.2.2013
Ing. Olga Kalábová
Jagellonská 1498/29
130 00 Praha 3
telefon: 602 237 208
e-mail: [email protected]
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze
dne 2.9.1997 č.j. Spr. 1387/95 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady se zvláštní
specializací oceňování nemovitostí a pro obor STAVEBNICTVÍ, stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1950 - 19 / 2013 znaleckého deníku.
6