odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)

Vyhotovení č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 417-024/2016
Předmět ocenění:
Pozemky p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264
všechny zapsané na LV 5 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží, obec Mařenice,
okres Česká Lípa, kraj Liberecký
Adresa nemovitosti:
Dolní Světlá
471 57 Krompach
Účel ocenění:
Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé)
pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 160 EX 6493/14
Objednatel:
Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor
Exekutorský úřad Břeclav
17. listopadu 1a
690 02 Břeclav
IČ: 72987898, DIČ: CZ7862305561
Datum místního šetření:
06.04.2016
Ocenění provedeno ke dni:
06.04.2016
Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí se započtením práv
a závad s nimi spojených ke dni ocenění:
Ocenění vypracoval:
45 000 Kč
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
tel.: 732 831 328
e-mail: [email protected]
ID dat. schr.: h422e3e
V Horní Libchavě dne:
23.04.2016
Ocenění obsahuje 24 stran (včetně titulního listu a 10 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1
a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4.
Strana 1 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
OBSAH POSUDKU:
A) ÚVOD ................................................................................................................ 3
1. Znalecký úkol .................................................................................................................. 3
2. Použitá metodika ocenění ............................................................................................... 4
3. Omezující podmínky a předpoklady ............................................................................. 4
B) NÁLEZ .............................................................................................................. 5
1.
2.
3.
4.
5.
Identifikace nemovitých věcí ..........................................................................................
Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření ..................................................................
Podklady pro vypracování posudku ..............................................................................
Místopis ............................................................................................................................
Situace oceňovaných nemovitých věcí ...........................................................................
5
5
5
6
6
C) OCENĚNÍ ......................................................................................................... 9
1.
2.
3.
4.
Porovnávací metoda ........................................................................................................ 9
Stanovení tržní hodnoty práv a závad ......................................................................... 11
Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob ........................................................ 12
Nemovitá kulturní památka ......................................................................................... 12
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY .................................. 13
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA .............................................................................. 14
F) SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................ 14
1.
2.
3.
4.
Výpis z katastru nemovitostí LV 5 ..............................................................................
Snímek katastrální mapy ..............................................................................................
Mapa oblasti ..................................................................................................................
Fotodokumentace ..........................................................................................................
Strana 2 (celkem 24)
15
20
22
24
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
A) ÚVOD
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení č.j.: 160 EX 6493/14-113 Mgr. Marcely Petrošové, soudního exekutora Exekutorského úřadu Břeclav, se sídlem 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav, je úkolem znalce:
-
stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním
příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 6493/14-13 ze dne 19.11.2014,
-
stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena,
výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo)
Úkolem znalce je rovněž specifikovat příslušenství oceňovaných nemovitých věcí a skutečnost, zda jsou s nemovitou věcí spojeny práva či závady.
Pokud znalec zjistí věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva s oceňovanými
nemovitými věcmi spojená, vyjádří se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z věcného břemene za přiměřenou zjištěnému věcnému břemeni či nájemné ze zjištěného nájemního práva za v
místě a čase obvyklé a zda tato zjištěná práva výrazně neomezují možnost prodat nemovitou věc
v dražbě.
Předmětem ocenění jsou tyto nemovité věci:
- pozemky p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 se všemi součástmi a příslučenstvím, zapsané na
LV 5 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží, obec Mařenice, okres Česká Lípa, kraj Liberecký
„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí
zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje
hodnotu věci a určí se porovnáním.“
„Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS - International
Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European Valuation Standards) a Profesionálních
standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu
ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po
uskutečnění náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“
Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu
mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven
na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při
jednáních o prodeji.“
Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu
obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni
ocenění.
Strana 3 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
2. Použitá metodika ocenění
Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura
a znalecké standardy.
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě
třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích:
2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové
úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti
(časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena
pozemků.
2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných
nemovitostí.
Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro pozemky se všemi součástmi a příslušenstvím stanovena výhradně porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných
a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované
nemovité věci.
3. Omezující podmínky a předpoklady
3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za
případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitým věcem nebo
platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům.
3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné,
a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo
vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez
použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek
neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace
nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní
platné v době zpracování.
3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku,
nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá.
3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně
vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí.
Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je
platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.
Strana 4 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
B) NÁLEZ
1. Identifikace nemovitých věcí
Název:
Pozemky:
Pozemky
p.č. st. 137 – zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště o výměře 303 m2
p.č. st. 138/1 - zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště o výměře 452 m2
p.č. st. 138/2 - zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště o výměře 190 m2
p.č. st. 264 – zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště o výměře 187 m2
Stavby:
nejsou
Ostatní součásti a příslušenství: trvalé porosty
Vlastník:
Hradecký Miroslav, Brněnská 2583, 470 06 Česká Lípa, RČ 560813/1914
Katastrální území:
List vlastnictví:
Dolní Světlá pod Luží (675016)
5
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Počet obyvatel:
Dolní Světlá, 471 57 Krompach
Liberecký
Česká Lípa (CZ0511)
Mařenice (561827)
340 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.01.2016)
2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření
Místní šetření se uskutečnilo dne 06.04.2016 bez účasti povinného.
Povinnému jsem dne 30.03.2016 zaslal doporučenou listovní zásilkou žádost o umožnění
místního šetření a poskytnutí informací potřebných pro ocenění, především nájemních (pachtovních) smluv, smluv o věcných právech apod. Povinný tuto listovní zásilku převzal dne
31.03.2016, avšak žádné doklady nedoložil.
3. Podklady pro vypracování posudku
3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku
podané dne 14.03.2016 a doručené znalci téhož dne prostřednictvím datové schránky
3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav č.j.: 160 EX 6493/14-113 ze dne 11.03.2016
o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí
3.1.2. Exekuční příkaz č.j.: 160 EX 6493/14-13 ze dne19.11.2014
3.1.3. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha č.1) Katastrálního úřadu pro Liberecký
kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne 08.02.2016 k.ú. Dolní Světlá pod Luží,
LV 5
3.2. Podklady opatřené znalcem
3.2.1. Kopie katastrální mapy (viz titulní list a příloha č. 2)
- jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu „Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 06.04.2016.
3.2.2. Fotodokumentace ze dne 06.04.2016 (viz příloha č. 4)
3.2.3. Porovnávací databáze cen nemovitostí
- http://www.sreality.cz/, archiv znalce
3.2.4. Informace z internetu - především: http://cs.wikipedia.org,
http://www.obecmarenice.cz/, http://www.wmap.cz/pk_zapluz/
3.2.5. Územní plán obce Mařenice – z ledna 2013
Strana 5 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
3.3. Použitá literatura:
- Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
- Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník
- Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s.
- Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D.,
2008, Bankovní institut vysoká škola, a.s.
- Standard pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou v České republice – 1 ON VŠE a S1A ON-1
IOM-VŠE, VŠE Praha
4. Místopis
Dolní Světlá je částí obce Mařenice. Mařenice je obec v severní části okresu Česká Lípa,
zhruba 10 km severovýchodně od Nového Boru. Obec má čtyři části na čtyřech katastrálních
územích o celkové rozloze 2 655 ha. Nadmořská výška Mařenic je 392 m n.m.
Mařenice jsou s okolními obcemi spojeny silnicemi III. třídy. Do Dolní Světlé vede silnice
III/26839, která zde končí. Spojení s okolními obcemi zajišťují místní autobusové linky cca 6 x
denně. Cca 1 km severně od Dolní Světlé je státní hranice se SRN.
V obci je jen minimální občanská vybavenost, není zde ani ZŠ ani MŠ. V obci je vodovod,
kanalizace ani plyn zavedeny nejsou.
5. Situace oceňovaných nemovitých věcí
Oceňované pozemky se nacházejí na severním okraji zastavěného území obce. Jedná se o
část obce, kde byla původní historická zástavba. V současnosti jsou zde pouze pozůstatky bývalých staveb a celá oblast je porostlá převážně náletovými vzrostlými dřevinami – stromy a keři.
Podle územního plánu obce jde o pozemky nacházející se v plochách zeleně přírodního
charakteru (ZP).
Platný územní plán:
Strana 6 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Oceňované pozemky spolu netvoří jeden funkční celek a nejsou přístupné z veřejné komunikace. Nejsou napojeny na žádné IS. Pro možnost přístupu na pozemky z veřejné cesty bude
nutno zřídit pro oceňované pozemky „nezbytnou cestu“ (§ 1029 an NOZ – zák. 89/2012 Sb.)
přes pozemky ve vlastnictví p. Milana Hradeckého a p. Jindřicha Hradeckého, příp. p. Miroslava
Kulhavého a p. Jindřicha Hradeckého.
§ 1029
(1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně
spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
(2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji
užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť
zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.
Vlastnictví okolních pozemků:
Obec Mařenice, č. p. 26, 47156 Mařenice
Kulhavý Miroslav, Huntířovská 79/3, Kbely, 19700 Praha 9
Strana 7 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Hradecký Jindřich, č. p. 128, 47156 Mařenice
Hradecký Milan, Sportovní 2717/6, 27601 Mělník
Velikosti pozemků
Parcela p.č.
st. 137
st. 138/1
st. 138/2
st. 264
Pozemky celkem
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště
zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště
zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště
zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště
Strana 8 (celkem 24)
2
Výměra [m ]
303
452
190
187
1 132
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
C) OCENĚNÍ
1. Porovnávací metoda
Poznámka: Základní údaje o porovnávaných nemovitých věcech uvedené v řádku s jejich adresou a ve sloupci „Porovnávané
nemovité věci“ nemusí vždy souhlasit s údaji uvedenými v popisu, který je převzat z inzerce. Pokud lze nemovité věci
identifikovat, tyto údaje prověřuji a uvádím do souladu s údaji zapsanými na LV. Dále koriguji i údaje, které zjevně neodpovídají skutečnosti.
POROVNÁNÍ Č. 1
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Mařenice lokalita Hamr
Popis
49 125
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
Kč
2 783 000
Jednotková cena Kč/m
Vypočtená
2
Upravená
23
57
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek k vybudování ranče nebo farmy s ideálními podmínkami k této činnosti? Tak to právě pro Vás máme nyní nabídku pozemku o
celkové výměře 49125 m2, z toho je pozemek stavební o výměře 1686 m2. Tento objekt byl
dříve využíván k rekreačnímu účelu. Je zde přívod vody z místního zdroje, zároveň i studna
s vrtem o hloubce 80 m, elektřina a kanalizace. Příjezdová cesta asfaltová. Tato lokalita je
vyhlášena jako oblast s nejčistším vzduchem v české republice.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Andis reality, Zelená
382/40, 405 02 Děčín, za částku 3 274 000,- Kč – po zkrácení 15 % činí
2 783 000,- Kč,
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 00087, datum vložení neudán, aktualizace 20.04.2016
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňované nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávané nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití podle ÚP
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní obslužnost
dopravní dostupnost / parkování
dostupnost IS
kontaminace půdy
jiná korekce
POROVNÁNÍ Č. 2
Lokalita
Mařenice
Popis
absolutní vlastnictví
nejsou
-
zeleň – přírodního charakteru (ZP)
0,8
zástavní práva exekutorská a spr.org.
+
+
okraj obce - samota
1 132 m2
nepravidelný – 4 části
mírně svažitý
autobus
není (nutná „nezbytná cesta“) / nelze
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
1 943
1,1
0,8
0,6
0,8
1,2
podílové vlastnictví
nejsou
bydlení v RD – venkovské (BV2), zeleň –
přírodního charakteru (ZP), Plochy smíšené
nezastavěného území (NS)
rozsáhlé chráněné území
okraj obce - polosamota
49 125 m2
nepravidelný – 2 části
mírně svažitý
autobus
asf. MK / na pozemku
V, E
nezjištěna
stavby k demolici
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
Kč
535 000
Jednotková cena Kč/m
Vypočtená
Upravená
55
275
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „rovinatý pozemek o výměře 1943 při místní komunikaci v obci Mařenice. Pozemek je určen k výstavbě rodinného domu. Voda v blízkosti,
odpady by musely být řešeny čističkou, el. proud v blízkosti. Jedná se o žádanou rekreační
oblast v blízkosti krásných turistických a cyklistických tras, přechodu do Německa. Dojezd do
Liberce 30 min.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality-Sever, s.r.o., B.
Egermanna 156, 473 01 Nový Bor, za částku 595 000,- Kč – po zkrácení 10 % činí
535 000,- Kč,
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 01259, datum vložení neudán, aktualizace 14.02.2016
Strana 9 (celkem 24)
2
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňované nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávané nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití podle ÚP
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní obslužnost
dopravní dostupnost / parkování
dostupnost IS
kontaminace půdy
jiná korekce
-
-
POROVNÁNÍ Č. 3
absolutní vlastnictví
nejsou
zeleň – přírodního charakteru (ZP)
zástavní práva exekutorská a spr.org.
okraj obce - samota
1 132 m2
nepravidelný – 4 části
mírně svažitý
autobus
není (nutná „nezbytná cesta“) / nelze
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
0,6
0,9
0,75
0,6
0,8
absolutní vlastnictví
nezjištěna
bydlení v RD – venkovské (BV1)
nezjištěna
okraj obce
1 943 m2
nezjištěn
rovinný
autobus
asfaltová MK / dobré
E, V v blízkosti
nezjištěna
-
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
Kč
338 000
Krompach
1 500
Popis
Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „Velmi pěkná stavební parcela 1500 m2 určená
Jednotková cena Kč/m
Vypočtená
2
Upravená
45
225
Foto
územním plánem obce k výstavbě rodinného domu nebo rekreačního objektu k trvalému
bydlení. Dva samostatné pozemky (každý v ceně 250,- Kč/m2) se nacházejí na začátku
obce Krompach (pod Sovím vrchem) a jsou rovinaté. Elektřina je v blízkosti pozemku. Veřejný vodovod cca 100 m od hranice pozemku, veřejná kanalizace v této části obce zatím není.
Pozemky se nachází na velmi klidném místě, ve významné rekreační oblasti - CHKO Lužické hory, která je ideální pro stavbu rekreačního objektu nebo pro výstavbu rodinného domu k
trvalému bydlení. K pozemkům je možné přikoupit sousední louku 5000 m2 za 50 Kč.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Realitní společnost
České spořitelny / ABSOLUTA Real, s.r.o., Vršovické náměstí 67/8, 101 00 Praha
- Vršovice, za částku 375 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 338 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:N62522, datum vložení neudán, aktualizace 19.04.2016
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňované nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávané nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití podle ÚP
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní obslužnost
dopravní dostupnost / parkování
dostupnost IS
kontaminace půdy
jiná korekce
POROVNÁNÍ Č. 4
Lokalita
-
-
-
absolutní vlastnictví
nejsou
zeleň – přírodního charakteru (ZP)
zástavní práva exekutorská a spr.org.
okraj obce - samota
1 132 m2
nepravidelný – 4 části
mírně svažitý
autobus
není (nutná „nezbytná cesta“) / nelze
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
0,6
0,9
0,75
0,6
0,8
absolutní vlastnictví
nezjištěna
bydlení v RD – venkovské
rozsáhlé chráněné území
okraj obce
1 500 m2
nezjištěn
mírně svažitý
autobus
silnice / omezené
E, V – 100 m
nezjištěna
-
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
Kč
675 000
Cvikov – Trávník, p.č. 398
2 824
Popis
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „exkluzívní stavební pozemek o velikosti 2 824 m2
v Trávníku u Cvikova v sousedství "Zámečku". Lokalita je v CHKO Lužické hory. V ceně je
projekt poloroubené komfortní chalupy tzv. "Lužického podstávkového typu", ke kterému bylo
vydáno stavební povolení. Elektřina je dovedena na hranici pozemku a vodovodní přípojka je
v dosahu. Mírně svažitý pozemek má JV orientaci a nachází se v romantickém prostředí s
kouzelným výhledem do kraje.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Hypocentrum Modré
pyramidy, Velká Hradební 3385/9, 400 01 Ústí nad Labem, za částku 750 000,- Kč
– po zkrácení 10% činí 675 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:N95711, datum vložení neudán, aktualizace 15.04.2016
Strana 10 (celkem 24)
Jednotková cena Kč/m
Vypočtená
2
Upravená
42
240
Foto
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňované nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávané nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití podle ÚP
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní obslužnost
dopravní dostupnost / parkování
dostupnost IS
kontaminace půdy
jiná korekce
-
-
absolutní vlastnictví
nejsou
zeleň – přírodního charakteru (ZP)
zástavní práva exekutorská a spr.org.
okraj obce - samota
1 132 m2
nepravidelný – 4 části
mírně svažitý
autobus
není (nutná „nezbytná cesta“) / nelze
nezjištěna
-
0,6
0,85
0,75
0,6
0,8
0,95
absolutní vlastnictví (SJM)
ano
bydlení venkovské
rozsáhlé chráněné území
centrum obce
2 824 m2
nepravidelný
svažitý
autobus
štěrková MK / na pozemku
E, V – 50 m
nezjištěna
v ceně projekt Chalupy
Rekapitulace porovnávaných nemovitých věcí
POROVNÁNÍ Č.
Lokalita
Plocha pozemku
2
m
Mařenice lokalita Hamr
Mařenice
Krompach
Cvikov – Trávník, p.č. 398
49 125
1 943
1 500
2 824
OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI
1 132
1
2
3
4
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
Kč
2 783 000
535 000
338 000
675 000
Jednotková cena Kč/m
2
Vypočtená
Upravená
57
275
225
240
23
55
45
42
Po posouzení výše uvedených porovnávaných
nemovitých věcí volím porovnávací hodnotu
ve výši
40
Porovnávací hodnota
Pozemky
Plocha pozemku
1 132
Jednotková cena
40
Porovnávací hodnota
45 280
POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKU - ZAOKROUHLENO
m
2
Kč/m
2
Kč
45 000 Kč
2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených
2.1. Práva odpovídající věcnému břemeni
Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni.
Hodnota závad z věcných břemen: ........................................................................... 0,- Kč
2.2. Výměnek
Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku.
Hodnota závad odpovídajících výměnku: ................................................................ 0,- Kč
2.3. Nájemní či pachtovní právo
Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva.
Hodnota závad odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ..................... 0,- Kč
2.4. Předkupní právo
Na LV není zapsáno věcné předkupní právo.
Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč
Strana 11 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Nebyla zjištěna žádná práva ani závady, které by snižovaly hodnotu nemovitosti.
3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv
Protože nebyla zjištěna žádná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou
tudíž z výše uvedených práv žádným oprávněným osobám žádné výhody.
4. Nemovitá kulturní památka
Oceňované nemovité věci ani jejich kterékoliv části nejsou kulturní památkou ve smyslu
ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči.
Strana 12 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY
1.
Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu
Oceňované nemovité věci – stavební pozemky - zbořeniště - zapsané na LV 5 netvoří jednotný
funkční celek a není k nim právně zajištěn přístup. To se nepříznivě odráží v jejich tržní hodnotě.
Podle platného územního plánu se jedná o pozemky využitelné např. jako zahrady s možností výstavby zahradní chatky. Protože se jedná o poměrně vyhledávanou rekreační oblast, jsou, podle mého
názoru, i přes uvedená omezení obchodovatelné.
2.
Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)
+ jsou zapsány na LV, údaje v nich souhlasí se skutečným stavem
+ právní vztahy nejsou dotčeny změnou
- po právní stránce není zajištěn bezproblémový přístup
+ na LV nejsou zapsána věcná práva odpovídající věcným břemenům
- jsou zřízena zástavní práva exekutorská, zahájena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji
+ z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití
+ nenachází se v záplavovém území
+ nacházejí se na okraji zastavěného území obce ve vyhledávané rekreační lokalitě
3.
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí
Na základě skutečností uvedených v posudku indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu)
nemovitých věcí:
- pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 se všemi součástmi a příslučenstvím, zapsané
na LV 5 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží, obec Mařenice, okres Česká Lípa, kraj Liberecký
se započtením hodnoty práv a závad ke dni 06.04.2016 ve výši:
45 000,- Kč
Slovy: Čtyřicetpěttisíc korun českých
V Horní Libchavě, dne 23.04.2016
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
telefon: 732 831 328
e-mail: [email protected]
ID dat. schr.: h422e3e
Strana 13 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí
nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl.
spec. nemovitostí.
Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 417-024/2016 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016024417.
F) PŘÍLOHY
1.
2.
3.
4.
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí – LV 5 ...................................................................................... 5
Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 2
Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2
Fotodokumentace .................................................................................................................... 1
Strana 14 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 5 ze dne 08.02.2016
Strana 15 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Strana 16 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Strana 17 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Strana 18 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Strana 19 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
2. Snímek katastrální mapy
Strana 20 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
Strana 21 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
3. Mapa oblasti – zdroj: www.mapy.cz
širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese
širší vztahy – poloha nemovitosti ve oblasti
Strana 22 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
letecká – poloha nemovitosti v obci
letecká – poloha nemovitosti v části obce
Strana 23 (celkem 24)
Posudek č. 417-024/2016 – stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. st. 137, st. 138/1, st. 138/2 a st. 264 v k.ú. Dolní Světlá pod Luží
Vyhotovení č. 3
4. Fotodokumentace pořízená znalcem dne 06.04.2016
cesta ve vlastnictví obce – od konce silnice III/26839
cesta ve vlastnictví obce – od konce silnice III/26839
p.č. 1318/4 vedoucí k oceňovaným pozemkům (Milan Hradecký)
charakter oceňovaných pozemků
Strana 24 (celkem 24)