363-19_16-Chutzpah-RD Prchalov - e

Znalecký posudek č. 363-19/16
o ceně nemovitých věcí- rodinného domu čp. 57, pozemků a příslušenství
obec Příbor, kat. území Prchalov
Objednatel posudku:
Chutzpah s.r.o.
K Hájku 119
738 01 Frýdek
IČ: 01851381
DIČ: CZ01851381
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro insolvenční
řízení
Podle stavu ke dni 24. 2. 2016 posudek vypracovala:
Ing. Marta Bílková
Metylovice 287
739 49 Metylovice
Posudek obsahuje 32 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Metylovicích, 7. 3. 2016
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Úkolem znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou)
cenou.
Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to:
spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 1/2 na nemovitých věcech
zapsaných na listu vlastnictví č. 217 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální
pracoviště Nový Jičín, pro obec Příbor, kat.území Prchalov, a to:
- pozemek parc.č. 107, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 564 m2, jehož součástí je
stavba: Prchalov, č.p.57, rod.dům,
- pozemek parc.č. 108, druhu zahrada
včetně jejich součástí a příslušenství
V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá
následujícím způsobem:
„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se
porovnáním.“
Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou
částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a
dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za
předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se
mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky,
je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto
mezinárodním standardu uvedeno:
„V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip
nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách
trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším
stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití.
V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených
principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by
znalec zvažovat použití všech těchto principů.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika
(v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým
standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).
2.
Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni
(snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti)
plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny
cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije
se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny stavby pp (tj. indexu
trhu a polohy).
3.
Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných
prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou
věc.
4.
Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení
všech okolností a výše vypočtených cen.
1.
2. Informace o nemovitých věcech
Jedná se o soubor nemovitých věcí, dvou sousedících pozemků a rodinného domu č.p. 57, na jižním
okraji části Prchalov, v obci Příbor. Nemovité věci jsou přístupny ze zpevněné asfaltové
komunikace, která u oceňovaných nemovitostí končí. Zástavba v okolí je pouze na sever od
oceňovaných nemovitostí a je tvořena objekty individuálního bydlení. Předmětný oceňovaný
rodinný dům je součástí dvojdomu, jehož je jižní částí a s jehož severní částí ve vlastnictví jiného
subjektu není dispozičně nijak propojen. K nemovitým věcem náleží dále příslušenství- viz níže.
Bližší popis jednotlivých nemovitých věcí viz dále v Posudku.
Součást věci: součást věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vše, co k ní podle její povahy náleží a
co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad
povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou
staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li
podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí
pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo
energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i
stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.
Příslušenství věci Příslušenství věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vedlejší věc vlastníka u věci
hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich
hospodářského určení. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby
příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich
hospodářského účelu trvale užívalo.
V oceňovaném případě příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba- jižní část hospodářské
budovy za objektem rodinného domu, na pozemku parc.č. 107, kdy podstatná část- severní část
objektu je ve vlastnictví jiného subjektu- souseda na severu. Na pozemku parc.č. 108 se nachází
dálší příslušenství- částečně zděný přístřešek a také dřevěný přístavek za hospodářskou budovou
Příslušenstvím je rovněž plynová přípojka, vodovodní přípojka z obecního vodovodu, kanalizační
přípojka k žumpě. Žumpa a elektropřípojka k objektu je na nemovitých věcech souseda, tudíž není
možno považovat za příslušenství.
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 24. 2. 2016 .
–4–
4. Podklady pro vypracování posudku
4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Insolvenční
řízení, č.j.: KSOS 14 INS 18265/2015 pro Soňa Krčová, Ing., dne 24.2.2016.
4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 22.2. 2016.
4.3. Místní šetření provedeno dne 24.2.2016.
4.4. Fotodokumentace pořízená na místě
4.5. Informace získané při místním šetření
4.6. Databáze znalce a realitní servery
4.7. Použité předpisy, literatura a další podklady:
•
•
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.
Vyhláška č. 345/2015 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu.
•
Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM
•
Použitá literatura:
[1]
BRADÁČ A. a kol.: Soudní inženýrství. CERM, s.r.o., Akademické nakladatelství Brno,
1997, dotisk 2000.
[2]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku.
VUT v Brně-ÚSI, 1999
[3]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[4]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007.
ISBN: 978-80-7201-679- 2.
[5]
BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů
hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007
[6]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie a praxe oceňování nemovitostí. I. vydání. Akademické
nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2016. ISBN: 978-80-7204-930- 1.
[7]
BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.
Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.
[8]
Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014
[9]
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
[10]
Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012
[11]
Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015
[12]
Odborný čtvrtletník „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců, interní zpravodaj
Komory
–5–
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Moravskoslezský
Nový Jičín
Příbor
Prchalov (733067)
List vlastnictví číslo: 217
Vlastník:
Urban František
Radniční 1148, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek
6. Obsah posudku
a) Objekty
1) Rodinný dům č.p. 57
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 217
c) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Posudek
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
nedořešené sítě- elektropřípojka, svody kanalizace
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Nabídka odpovídá poptávce
trhu s nemovitými věcmi
2 Vlastnické vztahy
V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek,
jehož součástí je stavba (stejný vlastník),
nebo jednotka, nebo jednotka se
spoluvlastnickým podílem na pozemku
3 Změny v okolí s vlivem na
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území
prodejnost nem. věci
II. Bez vlivu
4 Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem, právo stavby)
5 Ostatní neuvedené (např. nový
II. Bez dalších vlivů
investiční záměr, energetická
úspornost, vysoká ekonomická
návratnost)
6 Povodňové riziko
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním
celku
2 Převažující zástavba v okolí
I. Rezidenční zástavba
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
III. Okrajové části obce
4 Možnost napojení pozemku na
II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě
inženýrské sítě, které jsou v
v obci
obci
5 Občanská vybavenost v okolí
III. V okolí nemovité věci není dostupná
pozemku
žádná občanská vybavenost v obci
6 Dopravní dostupnost k
VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré
pozemku
parkovací možnosti
7 Osobní hromadná doprava
III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá
dostupnost centra obce
8 Poloha pozemku nebo stavby z
I. Nevýhodná pro účel užití realizované
hlediska komerční využitelnosti
stavby
Pi
1,00
0,04
–0,05
–0,10
–0,02
0,00
0,00
–0,01
–7–
9 Obyvatelstvo
10 Nezaměstnanost
11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
II. Bez dalších vlivů
0,00
0,00
0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,860
i=2
Popisy objektů
a) Objekty
1) Rodinný dům č.p. 57
Oceňovaný rodinný dům je součástí dvojdomu, jehož je jižní částí a s jehož severní částí ve
vlastnictví jiného subjektu není dispozičně nijak propojen. Objekt je zděné konstrukce, původního
obdélníkového půdorysu se západní přístavbou, krytý kombinací sedlové a pultové střechy, střešní
krytina pálená taška, okna původní dřevěná dvojitá, v přístavbě zdvojená. Dům je nepodsklepený, s
dvěmi nadzemními podlažími původní části i přístavby.
Dispozičně obsahuje jednu bytovou jednotku. Vstup je v 1.NP přístavby vstupní chodbou, ze které
je vstup do WC a komory, dále pak dveřmi do chodby. Z této dále vstupujeme do 2 pokojů -jeden z
nich je průchozí do třetího pokoje- a teracovým schodištěm do 2.NP. Podlahy v tomto podlaží jsou
původní, v chodbách, na WC a v komoře maloformátová dlažba, v pokojích dřevěné. Místnosti jsou
bez vybavení. V 2.NP se nachází vstupní hala, obývací pokoj propojený otvorem ve zdi s kuchyní
dále chodbičkou přístup do kuchyně a k přístavbě, kde je koupelna a WC. Podlaha koupelny je
snížená. Z chodbičky ke koupelně vedou dveře osazené cca 0,5m nad podlahou k betonové rampě
do půdního prostoru. Podlahy v tomto podlaží jsou původní, betonové, částečně kryté koberci, v
kuchyni původní dlažba. Koupelna je novější, obložena keramickým obkladem i dlažbou a
vybavena rohovou vanou, umyvadlem a v samostatné místnosti s keramickou dlažbou splachovací
WC. Stropy v 2.NP jsou obloženy dřevěným obkladem.
Vytápění objektu je ústřední s kotlem na plyn, rozvody nové, otopná tělesa částečně původní,
částečně nová, v koupelně navíc otopný žebřík. Objekt je napojen na obecní vodovod, kanalizace
svedena do žumpy, která se ovšem nachází na pozemku souseda. Elektropřípojka vede rovněž přes
objekt souseda. Svod kanalizace i elektropřípojku tedy bude nutno dořešit.
Dle §35 odst. 5 platné Oceňovací vyhlášky cena rodinného domu, určená porovnávacím způsobem,
zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č.17, kromě výjimek, a
zahrnuje i cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch
není větší než 25m2.
V oceňovaném případě příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba- jižní část hospodářské
budovy za objektem rodinného domu, na pozemku parc.č. 107, kdy podstatná část- severní část
objektu je ve vlastnictví jiného subjektu- souseda na severu. Objekt je zděné konstrukce s pultovou
střechou krytou vlnitým plechem. Oceňovaná- jižní část objektu je pouze částí garáže v objektu,
zbývající část této garáže náleží sousedovi. Bude nutno přesně vyspecifikovat vlastnická práva k
objektu. Za touto budovou se nachází dřevěný přístavek.
Na pozemku parc.č. 108 se nachází dálší příslušenství náležící k oceňovaným nemovitostemčástečně zděný přístřešek s betonovou podlahou a vestavěným zděným krbem v rohu objektu. Tři
strany přístřešku jsou otevřeny do prostoru, pouze západní strana je zděná s ocelovými okny.
Střecha je pultová dřevěná, krytá taškami a zespodu rákosovými rohožemi.
Poblíž domu se také nachází jednoduchý ocelový přístřešek s pultovou dřevěnou střechou krytou
vlnitým plechem, postavený na betonové desce -kotec pro psa.
Příslušenstvím je rovněž plynová přípojka, vodovodní přípojka z obecního vodovodu, kanalizační
přípojka k žumpě. Žumpa a elektropřípojka k objektu je na nemovitých věcech souseda, tudíž není
možno považovat za příslušenství.
–8–
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 217
Jedná se o pozemky:
- parc.č. 107, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 564 m2, jehož součástí je stavba:
Prchalov, čp. 57, rodinný dům, oceňovaná zvlášť,
- parc.č. 108, druhu zahrada, o výměře 514 m2.
Dle platného Územního plánu města Příbora jsou oba pozemky vedeny ve stabilizovaných plochách
SO- plochy smíšené obytné, s hlavním využitím pro rodinné domy, stávající venkovské usedlosti,
občanské vybavení veřejné infrastruktury, stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu, sociální
služby, zdravotní služby, kulturu, obchod, stravování, administrativu, ubytování, zeleň veřejnou
apod.
Ocenění
a) Objekty
a.1) Vyhláška 53/2016 Sb.
a.1.1) Rodinný dům č.p. 57 – § 35
Podlaží:
Název
1.NP
2.NP
podezdívka
střešní prostor
Součet:
Výška
3,00 m
2,70 m
0,40 m
1,80 m
7,90 m
Zastavěná plocha
9×7,5+5,3×2,8
9×7,5+5,3×2,8
9×7,5+5,3×2,8
9×7,5/2
Zastavěná plocha všech podlaží:
Zastavěná plocha 1. NP:
164,68 / 82,34
Podlažnost:
=
=
=
=
82,34 m2
82,34 m2
82,34 m2
33,75 m2
280,77 m2
=
=
=
=
247,02 m3
222,32 m3
32,94 m3
60,75 m3
563,03 m3
164,68 m2
82,34 m2
= 2,00
Obestavěný prostor (OP):
1.NP
3,00 × (9×7,5+5,3×2,8)
2.NP
2,70 × (9×7,5+5,3×2,8)
podezdívka
0,40 × (9×7,5+5,3×2,8)
střešní prostor
1,80 × 9×7,5/2
Obestavěný prostor – celkem:
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Příbor
Počet obyvatel:
8 486
Základní cena (ZC): 1 546,– Kč/m3
=
–9–
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
II. 45 cm
3 Tloušťka obvod. stěn
4 Podlažnost
II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
5 Napojení na veřejné sítě
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
(přípojky)
RD do žumpy nebo septiku
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
III. Úplné - standardní provedení
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
II. Minimálního rozsahu
10 Vedlejší stavby tvořící
III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby
příslušenství k RD
celkem do 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
III. Bez vlivu na cenu
13 Stavebně-technický stav
III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších
stavebních úprav)
* Rok výstavby / kolaudace:
1960
Stáří stavby (y):
56
Zvýšení koeficientu s:
0,10
Koeficient pro úpravu (s):
0,820
Vi
B
0,00
0,00
0,00
0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,03
0,05
0,01
0,00
0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,725
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
1 120,85 Kč/m3
Index trhu (IT):
1,000
Index polohy (IP):
0,860
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU × IT × IP = 563,03 × 1 120,85 × 1,000 × 0,860
=
542 722,07 Kč
Rodinný dům č.p. 57 – zjištěná cena:
542 722,07 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb.
a.2.1) Rodinný dům č.p. 57 – § 35
Podlaží:
Název
1.NP
2.NP
podezdívka
střešní prostor
Výška
3,00 m
2,70 m
0,40 m
1,80 m
Zastavěná plocha
9×7,5+5,3×2,8
9×7,5+5,3×2,8
9×7,5+5,3×2,8
9×7,5/2
=
=
=
=
82,34 m2
82,34 m2
82,34 m2
33,75 m2
– 10 –
Součet:
280,77 m2
7,90 m
Zastavěná plocha všech podlaží:
Zastavěná plocha 1. NP:
164,68 / 82,34
Podlažnost:
164,68 m2
82,34 m2
= 2,00
Obestavěný prostor (OP):
1.NP
3,00 × (9×7,5+5,3×2,8)
2.NP
2,70 × (9×7,5+5,3×2,8)
podezdívka
0,40 × (9×7,5+5,3×2,8)
střešní prostor
1,80 × 9×7,5/2
Obestavěný prostor – celkem:
=
=
=
=
=
247,02 m3
222,32 m3
32,94 m3
60,75 m3
563,03 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Příbor
Počet obyvatel:
8 486
Základní cena (ZC): 1 546,– Kč/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
5 Napojení na veřejné sítě
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
(přípojky)
RD do žumpy nebo septiku
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
III. Úplné - standardní provedení
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
II. Minimálního rozsahu
10 Vedlejší stavby tvořící
III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby
příslušenství k RD
celkem do 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
III. Bez vlivu na cenu
13 Stavebně-technický stav
III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších
stavebních úprav)
* Rok výstavby / kolaudace:
1960
Stáří stavby (y):
56
Zvýšení koeficientu s:
0,10
Koeficient pro úpravu (s):
0,820
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
i=1
0,725
Vi
B
0,00
0,00
0,00
0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,03
0,05
0,01
0,00
0,85*
– 11 –
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU = 563,03 × 1 120,85
Rodinný dům č.p. 57 – zjištěná cena:
1 120,85 Kč/m3
=
631 072,18 Kč
631 072,18 Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 53/2016 Sb.
b.1.1) Pozemky na LV číslo 217 – § 4, 6
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Příbor
Název okresu:
Nový Jičín
Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Velikost obce
I. Nad 5000 obyvatel
2 Hospodářsko-správní význam
III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a
obce
všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad
3 Poloha obce
IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného
území vyjmenované obce nebo oblasti v
tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v
nejkratším vymezeném úseku silnice do
10 km včetně
4 Technická infrastruktura v obci
I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo
zastavěné území obce)
6 Občanská vybavenost v obci
I. Komplexní vybavenost (obchod, služby,
zdravotnická zařízení, škola, pošta,
bankovní (peněžní) služby, sportovní a
kulturní zařízení aj.)
Základní cena výchozí:
ZCv = 580,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 296,– Kč/m2
(Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi
0,85
0,85
1,01
1,00
0,70
1,00
Index trhu: IT = 1,000
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Geometrický tvar pozemku a
II. Tvar bez vlivu na využití
velikost pozemku
2 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
3 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
4 Chráněná území a ochranná
I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
pásma
5 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
– 12 –
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000
i=1
Index polohy: IP = 0,860
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,860
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 254,5600 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
107
zastavěná plocha a nádvoří
564
Cena [Kč]
143 571,84
§ 6 – Zemědělské pozemky
Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5:
Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území
+
80 %
Úprava celkem:
+
80 % ×
Parc. č.
108
Název
zahrada
Zákl. cena [Kč/m2]
BPEJ Výměra [m2] základní upravená
64811
514
4,97
8,9460
Pozemky na LV číslo 217 – zjištěná cena:
1,800
Cena [Kč]
4 598,24
148 170,08 Kč
b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb.
b.2.1) Pozemky na LV číslo 217 – § 4, 6
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Příbor
Název okresu:
Nový Jičín
Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Velikost obce
I. Nad 5000 obyvatel
2 Hospodářsko-správní význam
III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a
obce
všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad
3 Poloha obce
IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného
území vyjmenované obce nebo oblasti v
tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v
nejkratším vymezeném úseku silnice do
10 km včetně
4 Technická infrastruktura v obci
I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo
zastavěné území obce)
I. Komplexní vybavenost (obchod, služby,
6 Občanská vybavenost v obci
zdravotnická zařízení, škola, pošta,
bankovní (peněžní) služby, sportovní a
kulturní zařízení aj.)
Základní cena výchozí:
ZCv = 580,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 296,– Kč/m2
(Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi
0,85
0,85
1,01
1,00
0,70
1,00
– 13 –
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Geometrický tvar pozemku a
II. Tvar bez vlivu na využití
velikost pozemku
2 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
3 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
4 Chráněná území a ochranná
I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
pásma
5 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000
i=1
Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 296,0000 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
107
zastavěná plocha a nádvoří
564
Cena [Kč]
166 944,–
§ 6 – Zemědělské pozemky
Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5:
Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území
+
80 %
Úprava celkem:
+
80 % ×
Parc. č.
108
Název
zahrada
Zákl. cena [Kč/m2]
BPEJ Výměra [m2] základní upravená
64811
514
4,97
8,9460
Pozemky na LV číslo 217 – zjištěná cena:
1,800
Cena [Kč]
4 598,24
171 542,24 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda
ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou
cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady
hledisek.
Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle
Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných
prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů
odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich
rozdíl oproti oceňovanému objektu.
Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná,
v případě vhodnosti i cena minimální a maximální.
Srovnávací nemovité věci:
1) Dům, Příbor, ul. Viznarova
– 14 –
Realitní server: Sreality.cz
http://www.sreality.cz
Nabídková cena:
Adresa:
Obec:
Počet obyvatel:
Okres:
Kód nabídky:326402
MoniT-ID: 1E6B1
990 000,– Kč vč. DPH
Viznarova, Příbor
Příbor
8 486
Nový Jičín
Číslo obce:
599808
Kraj:
Moravskoslezský
Popis:
Rodinný dům 6+1 v Příboře. Řadový, dvoupodlažní dům se nachází v bezprostřední blízkosti
historického centra města. Dům je po částečné rekonstrukci (nová střecha apod.) a svou dispozicí
umožňuje seberealizaci nového majitele (půdní vestavba, rozdělení na dva byty, případně komerční
využití přízemí).
Celková plocha:
200 m2
Zastavěná plocha:
100 m2
Užitná plocha:
200 m2
Plocha pozemku:
175 m2
Plocha sklepa:
15 m2
Umístění nemovitosti:
centrum obce
Druh nemovitosti:
rodinný dům
Typ domu:
patrový
Umístění domu:
řadový
Druh konstrukce:
cihlová
Stav objektu:
dobrý
Objekt je zařízen:
částečně
Rok rekonstrukce:
2009
Počet nadzemních podlaží:
Druh vlastnictví:
jiné
Voda:
dálkový vodovod
Elektřina:
230V, 400V
Kanalizace:
veřejná kanalizace
Doprava:
silnice
Příslušenství:
sklep
3
– 15 –
2) Dům, Příbor, ul. Místecká
Realitní server: Sreality.cz
http://www.sreality.cz
Nabídková cena:
599 000,– Kč vč. DPH
VÝRAZNÁ SLEVA
Adresa:
Obec:
Počet obyvatel:
Okres:
Místecká, Příbor
Příbor
8 486
Nový Jičín
Kód nabídky:69771
MoniT-ID: 25FDA1
Číslo obce:
599808
Kraj:
Moravskoslezský
Popis:
Nabízíme exkluzivně zajímavý rodinný dům, situovaný v okrajové části obce Příbor. Dispozičně
je řešen jako 3+1, kdy v přízemí je umístěna kuchyň, pokoj, koupelna, WC a v patře další 2 pokoje s
prostorným balkónem. Elektřina v mědi, voda v plastu, plynová přípojka, obecní vodovod i
kanalizace. Vnější omítka je břízolitová, střecha je pokryta eternitovou šablonou, v patře plastová
okna. Dům je podsklepený, v zadní, odvrácené části je vstup pro garáž. Tento dům splňuje
podmínky pro bydlení s dobrou dostupností do centra města, ale je vhodný i k podnikatelským
aktivitám jako kancelářské prostory nebo prodejna.
Celková plocha:
Zastavěná plocha:
100 m2
78 m2
– 16 –
Užitná plocha:
230 m2
Plocha pozemku:
128 m2
Plocha balkónu/terasy: 10 m2
Umístění nemovitosti:
okraj obce
Druh nemovitosti:
rodinný dům
Typ domu:
patrový
Umístění domu:
v bloku
Druh konstrukce:
cihlová
Stav objektu:
dobrý
Rok kolaudace:
1950
Rok rekonstrukce:
2009
Počet nadzemních podlaží:
1
Počet podzemních podlaží:
1
Voda:
dálkový vodovod
230V, 400V
Elektřina:
Plyn:
plynovod
Kanalizace:
veřejná kanalizace
Doprava:
dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak
balkón
Příslušenství:
3) Dům, Příbor, ul. Šmeralova
Realitní server: Sreality.cz
Kód nabídky:61136
– 17 –
http://www.sreality.cz
Nabídková cena:
Adresa:
Obec:
Počet obyvatel:
Okres:
MoniT-ID:
1ED555
Číslo obce:
599808
Kraj:
Moravskoslezský
2 800 000,– Kč vč. DPH
Šmeralova, Příbor
Příbor
8 486
Nový Jičín
Popis:
Nabízíme k prodeji rodinný, celopodsklepený dům, který je po částečné rekonstrukci. Nové
vnitřní omítky, el. v mědi, nová plastová okna a dveře, v r. 2009 výměna plynového kotle, ALU
oplechování střechy, vyvložkování komínu. Situován je na 2 nadzemní podlaží. V prvém je
umístěna veranda, chodba se schodištěm ze které vstupujeme do kuchyně, velkého obývacího
pokoje, koupelny, WC a prádelny. Ve druhém patře do kterého vystupujeme po schodišti z
broušeného terasa, jsou umístěny dva dětské pokoje, prostorná ložnice, WC a koupelna. Podlahy v
domě jsou z keramické dlažby, broušeného terasa a dřevěných palubek. V suterénu jsou sklepní
prostory, kotelna, dílna a garáž. K domu v zadní části přiléhá zděný dřevník - kůlna, na pozemku
stojí druhá - samostatná garáž. Na zahradě je několik ovocných a ozdobných stromů. Tento velmi
dobře prostorově řešený dům stojí na rovině v klidné, okrajové části města Příbora, v dosahu
veškerých služeb občanům.
Celková plocha:
130 m2
Zastavěná plocha:
84 m2
Užitná plocha:
230 m2
Plocha pozemku:
673 m2
Plocha zahrady:
430 m2
Plocha balkónu/terasy: 3 m2
Plocha sklepa:
60 m2
Umístění nemovitosti:
klidná část obce
Druh nemovitosti:
rodinný dům
Typ domu:
patrový
Umístění domu:
samostatný
Druh konstrukce:
cihlová
Stav objektu:
po rekonstrukci
Počet nadzemních podlaží:
2
Voda:
místní zdroj
Elektřina:
230V, 400V
Plyn:
plynovod
Kanalizace:
septik, veřejná kanalizace
Doprava:
dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak
Příslušenství:
balkón, sklep
– 18 –
4) Dům, Příbor, ul. Jičínská
Realitní server: Sreality.cz
http://www.sreality.cz
Nabídková cena:
1 900 000,– Kč vč. DPH
včetně provize a právních služeb
Adresa:
Obec:
Počet obyvatel:
Okres:
Jičínská, Příbor
Příbor
8 486
Nový Jičín
Kód nabídky:145385
MoniT-ID: 2D6676
Číslo obce:
599808
Kraj:
Moravskoslezský
Popis:
Rodinný dům stojící v klidné části obce Příbor v blízkosti centra. Nynější dispozici 3+1 lze po
přestavbě 1.NP změnit, možno využít i jako dvougenerační dům. Dům je vhodný ihned k bydlení, je
v původním, ale velice udržovaném a čistém stavu. V 1.NP jsou k dispozici technické místnosti:
garáž, dílna, sklad, prádelna, sušárna, spíž. V tomto podlaží jsou udržovaná dřevěná okna, podlahy
– 19 –
dlažba. 2.NP nabízí 3 obytné místnosti s kuchyní, spíž, koupelnu, wc, chodbu a zimní zahradu.
Okna jsou částečně nová plastová a udržovaná dřevěná, v pokojích zachovalé parkety, jinak
linoleum nebo dlažba. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, v obývacím pokoji krb. V
dosahu veškerá občanská vybavenost.
Celková plocha:
220 m2
Zastavěná plocha:
243 m2
Užitná plocha:
200 m2
Plocha pozemku:
866 m2
Druh nemovitosti:
rodinný dům
Typ domu:
patrový
Umístění domu:
samostatný
Druh konstrukce:
cihlová
Stav objektu:
velmi dobrý
Počet nadzemních podlaží:
Elektřina:
400V
2
– 20 –
Seznam porovnávaných objektů:
1) Dům, Příbor, ul. Viznarova
Výchozí cena (VC):
990 000,– Kč
Množství (M):
200,00 m2
Kpolohy:
0,90
0,95
Kstavu:
Kvybav.:
0,95
Ksuterénu:
0,80
Kpodkroví:
1,00
Kpříslušenství:
1,00
1,30
Kpozemků:
Kredukce na zdroj ceny:
0,90
Jednotková cena (JC):
3 763,32 Kč
Váha (V):
1,0
2) Dům, Příbor, ul. Místecká
Výchozí cena (VC):
599 000,– Kč
Množství (M):
230,00 m2
Kpolohy:
0,95
1,00
Kstavu:
Kvybav.:
0,95
Ksuterénu:
1,00
Kpodkroví:
1,00
Kpříslušenství:
1,00
Kpozemků:
1,30
Kredukce na zdroj ceny:
0,95
Jednotková cena (JC):
2 902,77 Kč
Váha (V):
1,0
3) Dům, Příbor, ul. Šmeralova
Výchozí cena (VC):
2 800 000,– Kč
Množství (M):
130,00 m2
Kpolohy:
0,90
Kstavu:
0,70
Kvybav.:
0,70
Ksuterénu:
0,70
Kpodkroví:
1,00
Kpříslušenství:
0,80
Kpozemků:
1,03
Kredukce na zdroj ceny:
0,85
Jednotková cena (JC):
4 656,91 Kč
Váha (V):
1,0
4) Dům, Příbor, ul. Jičínská
Výchozí cena (VC):
1 900 000,– Kč
Množství (M):
220,00 m2
Kpolohy:
0,85
Kstavu:
0,85
– 21 –
Kvybav.:
0,90
Ksuterénu:
1,00
Kpodkroví:
1,00
Kpříslušenství:
0,90
Kpozemků:
1,03
0,85
Kredukce na zdroj ceny:
Jednotková cena (JC):
4 424,97 Kč
Váha (V):
1,0
kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu × Kvybav. × Ksuterénu × Kpodkroví × Kpříslušenství × Kpozemků ×
Kredukce na zdroj ceny)
Minimální jednotková cena za m2:
Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V):
Maximální jednotková cena za m2:
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
Jednotkové množství:
Porovnávací hodnota:
Výsledná porovnávací hodnota:
2 902,77 Kč
3 936,99 Kč
4 656,91 Kč
×
=
3 936,99 Kč
164,00 m2
645 666,36 Kč
645 670,– Kč
– 22 –
C. Rekapitulace
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
Cena pozemků
Celková cena podle cenového předpisu
Věcná hodnota objektů podle vyhlášky
Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky
Stanovená věcná hodnota celkem
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
542 720,–
148 170,–
690 890,–
631 070,–
171 540,–
802 610,–
645 670,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
650 000,– Kč
Cena slovy: šestsetpadesáttisíc Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
– 23 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr
2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní
specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).
Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 363-19/16 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016025 .
V Metylovicích 7. 3. 2016
E. Seznam příloh
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí
Katastrální mapa parcely 107
Katastrální mapa parcely 108
Územní plán
Ing. Marta Bílková
– 24 –
Fotodokumentace
Oceňovaná část domu s příjezdem a pozemkem
parc.č. 107
Celý dům- pravá část ve vlastnictví jiného
subjektu
Dvorní pohled na oceňovanou část domu- s
přístavbou
Vstup do domu
1.NP Zádveří se vstupy na WC a do komory
1.NP -WC
– 25 –
1.NP pokoj
1.NP -chodba
1.NP pokoj
1.NP pokoj
2.NP vstupní hala
Schodiště do 2.NP
2.NP obývací pokoj s otvorem do kuchyně
2.NP Obývací pokoj
– 26 –
2.NP-Chodbička ke kuchyni, koupelně a
vyvýšeným dveřím k půdě
2.NP kuchyně
2.NP koupelna
2.NP koupelna-snížená podlaha
2.NP koupelna
Přístřešek s krbem
– 27 –
Přístřešek s krbem
Krb v přístřešku
Hospodářská budova- větší pravá část ve
vlastnictví jiného subjektu
Hospodářská budova- část
Dřevěný přístavek za hosp.budovou
Kotec pro psa
Pozemek parc.č. 107
Pozemek parc.č. 108
– 28 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 29 –
– 30 –
Katastrální mapa parcely 107
– 31 –
Katastrální mapa parcely 108
– 32 –
Územní plán