114184-posudek 4085-12

Z N A L E C K Ý
P O S U D E K
2935 –
3/2015
o ceně nemovitosti, rodinného domu čís. pop. 37 Sychotín, Kunštát,
postaveného na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín, včetně
součástí a
příslušenství, pozemků pč. 44, 45 a 46/1 k.ú. Sychotín.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti.
Objednavatel posudku :
Účel posudku :
Exekutorský úřad Písek,
JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor
V Portyči 472, 397 01 Písek
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti jako
podklad pro exekučním řízení
č.j. 117 EX 4085/12-19
Datum, ke kterému je ocenění provedeno :
Datum místního šetření :
Posudek vypracoval :
5. března 2015
5. března 2015
Ing. H o r e č k a Slavoj
Boskovice, Na vyhlídce 17
Posudek obsahuje 11 stran, včetně titulního listu, 8 stran příloh a
předává se v jednom vyhotovení.
V Boskovicích dne 5. března 2015
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
2
A.
S I T U A C E
Usnesení
Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad v Písku,
ve věci oprávněného: Alspirata s.r.o., se sídlem Doublebská 1046/8,
Praha 4 – Modřany, v zastoupení advokátem JUDr. Pavlem Budilem, se
sídlem Masarykovo nám. 4, Benešov, proti povinnému: Alexandra
Benešová, bytem Sychotín 37, Kunštát, rozhodl takto:
I.
Ustanovuje v tomto exekučním řízení znalce z oboru ekonomika,
odvětví ceny a odhady nemovitostí: Ing. Slavoj Horečka, bytem
Na Vyhlídce 150/7, 680 01 Boskovice
II. Znalci ukládá, aby do jednoho měsíce od doručení tohoto
usnesení
ocenil tyto nemovitosti ve výlučném vlastnictví
povinného v obci Kunštát a katastrální území Sychotín:
- Pozemek pč. 44, zastavěná plocha a nádvoří,
- Pozemek pč. 45, zahrada,
- Pozemek pč. 46/1, ostatní plocha,
- Budovu bydlení č.p. 37, umístěné na pozemku pč. 44 k.ú.
Sychotín,
když
všechny
tyto
nemovitosti
jsou
zapsány
v katastru
nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP
Boskovice, list vlastnictví 1047, vedeného pro obec Kunštát a
katastrální území Sychotín.
III. Znalci se ukládá, aby ocenil tuto nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou.
IV.
Znalci se ukládá, aby znalecký posudek podal v písemné formě
v jediném vyhotovení a tento posudek podal též v elektronické
podobě s fotodokumentací.
Obvyklá cena nemovitosti = cena, která by byla dosažena při prodeji
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku
v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Vzhledem k obsahu definice připadá jako rozhodující v úvahu ocenění
způsobem porovnávacím.
Na základě Usnesení, znalec požádal vlastníka nemovitosti, paní
Alexandru Benešovou písemnou formou o umožnění vstupu do nemovitosti
z důvodu zaměření jednotlivých staveb a popisu nemovitosti, a to 5.
března 2015 v době od 15:00 hodin.
Bohužel vstup do nemovitosti byl odepřen, a proto znalec postupoval
při zpracovávání znaleckého posudku podle dostupných podkladů –
prohlídky
nemovitosti
z venkovní
strany,
spisových
podkladů
uložených v archivu stavebního odboru Městského úřadu Kunštát,
konzultací s Realitní kanceláří Real Spektrum Boskovice, dálkovém
přístupu na www.reality.cz a www.dražby.cz.
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
3
Předmětem posudku je ocenění nemovitosti, rodinného domu čís. pop.
37 Sychotín, Kunštát, postaveného na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín,
včetně
součástí a příslušenství, pozemků pč. 44, 45 a 46/1 k.ú.
Sychotín.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku :
- Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Boskovice, prokazující stav
evidovaný k datu 23. 2. 2015 LV čís. 1047, k.ú. Sychotín.
- Schválený územní plán města Boskovice.
- Prohlídka nemovitosti z vnější.
- Spisový materiál, uložený v archivu stavebního odboru Městského
úřadu Kunštát.
- Kopie katastrální mapy.
- Malý lexikon obcí ČR pro rok 2015.
- Oceňovací předpis – Vyhláška ministerstva financí čís. 441/2013
Sb., k provedení některých ustanovení zákona čís. 151/1997 Sb., ve
znění vyhlášky čís. 199/2014 Sb.(oceňovací vyhláška).
B.
N Á L E Z
Nemovitost,
rodinný dům čís. pop. 37 Sychotín, Kunštát, postavený
na pozemku pč. 44 k.ú. Sychotín, včetně
součástí a příslušenství,
pozemky pč. 44, 45 a 46/1 k.ú. Sychotín se nacházejí v jižní části
zastavěného obvodu místní části Sychotín, místní části města
Kunštát.
Stavební pozemek pč. 44 k.ú. Sychotín je umístěn v lokalitě, kde ze
severní strany navazuje na státní silnici (směr na Olešnici).
Pozemek pč. 45, zahrada, k.ú. Sychotín je z východní strany
navazující na stavební pozemek. Pozemek tvoří úzký pás mezi
stavebním pozemkem a pozemkem souseda.
Pozemek pč. 46/1, ostatní plocha, k.ú. Sychotín navazuje na stavební
pozemek z jižní strany.
Pozemky pč. 44 a 45 k.ú. Sychotín spolu v daném území tvoří jednotný
funkční celek.
Rodinný dům je samostatně stojící stavba, průčelím k severu. Stavba
je částečně přízemní a z části patrová, se sedlovou střechou,
pokrytou pálenou dvoudrážkovou krytinou.
Rodinný dům je domovními přípojkami zásobován vodou z veřejného
vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do betonové žumpy. Elektrická
energie je odebírána z veřejných rozvodů NN. Rodinný dům je
plynofikován.
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
4
Tyto venkovní úpravy – přípojky jsou příslušenstvím rodinného domu a
budou zahrnuty do ceny rodinného domu.
Vlastník nemovitosti :
B e n e š o v á Alexandra
Sychotín 37, 679 72 Kunštát
B.1.
p o p i s
1.
T e c h n i c k ý
R o d i n n ý
n e m o v i t o s t i :
d ů m :
Stavba rodinného domu je přízemní, z části patrová, volně stojící,
průčelím k severu.
Vzhledem k tomu, že znalci nebyla umožněna prohlídka a zaměření
nemovitosti, nemůže znalec popsat dispoziční řešení stavby.
Z vnějšího pozorování a dostupných materiálů, uložených v archivu
stavebního odboru Městského úřadu Kunštát se dá usoudit, že se jedná
o rodinný dům obsahující dvě bytové jednotky, sestávající z kuchyně,
pokojů a sociálního zázemí.
Stavba rodinného domu je zděná ze smíšeného zdiva, patro je
vytvořeno z cihel a plynosilikátů. Střecha je sedlová s půdním
prostorem, pokrytá pálenou dvoudrážkovou krytinou.
Podle dostupných informací a spisových podkladů byla původní stavba
realizována začátkem 20. století. V roce 1972 byla provedena
nástavba rodinného domu.
V roce 1993 byla provedena instalace plynofikace rodinného domu.
Na místním šetření dne 5. 3. 2015 bylo zjištěno, že dům působí
zchátralým dojmem, není izolovaný proti zemní vlhkosti, což se
odráží v zavlhání obvodového zdiva (opadávání venkovní fasády),
střešní krytina je poškozená mrazem.
Podle vnějšího zaměření:
Zastavěná plocha:
/ 3,60 x 1,65 / + / 21,50 x 6,15 / + / 11,45 x 3,50 / =
/ 7,90 x 9,50 / + / 4,50 x 3,50 /
=
Užitná plocha:
Užitnou plochu rodinného
zastavěné plochy
domu
stanovuje
ve
výši
=
178,24 m2
90,80 m2
0,75 násobku
201,78 m2
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
5
Přehled konstrukcí
z vně budovy
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Základy
Zdivo
Stropy
Střecha
Krytina
Klem. konstrukce
Vnitřní omítky
Vnější omítky
Vnější obklady
Vnitřní obklady
Schodiště
Dveře
Okna
Podlahy
Dlažby
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
Vybavení kuchyně
Vnitřní vybavení
Záchod
Ostatní
2.
P o z e m k y :
a stavebního vybavení budovy podle prohlídky
-
základové pasy bez izolace
zděné
rovné
sedlová
pálená dvoudrážková krytina
poz. plech – úplné (poškozené)
standard
vápenné (poškozené)
nevyskytuje se
odhad standardní
standard
nezjištěno
dřevěná dvojitá a zdvojená
nezjištěno
nezjištěno
ústřední na plyn
světelná
nevyskytuje se
nezjištěno
nezjištěno
zemní plyn
koupelny, záchodu a kuchyně
odhad standardní
odhad standardní
splachovací
nevyskytují se
Podle Výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální úřad Boskovice
LV čís. 1047, k.ú. Sychotín
a/ Parc. čís.
44
– zastavěná plocha
b/ Parc. čís.
45
- zahrada
c/ Parc. čís.
46/1 – ostatní plocha
rodin. domem
=
269 m2
=
29 m2
=
216 m2
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
6
P O S U D E K
- OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
1. Rodinný dům:
Podle popisu na str. 4 - 5
Ocenění rodinného domu provedeno obvyklou metodou porovnávací
Porovnávací vzorek:
Typ objektu
Rodinný dům
Lokalita
Velenov 18
Cena stavby
Typ domu
Umístění
Konstrukce
Stav
Zastavěná
plocha
Užitná
plocha
Plocha
pozemků
Vytápění
1 985.000,1 NP
klidná část
zděná
dobrý
Počet byt.
jednotek
Cena 1 m2
užitné
plochy
Rodinný dům
Žďárná
749.000,1 NP
klidná část
zděná
dobrý
Rodinný dům
Újezd u
Boskovic
1 060.000,1 NP
klidná část
zděná
dobrý
Rodinný dům
Letovice
975.000,1 NP
klidná část
zděná
dobrý
175 m2
126 m2
108 m2
115 m2
148 m2
126 m2
93 m2
110 m2
407 m2
342 m2
954 m2
225 m2
etážové
lokální na
plyn
ústřední
vytápění na
plyn
xx
1
1
1
1
13.412,-
5.944,-
11.398,-
8.863,-
Průměrná cena za 1 m2 užitné plochy
Kč = 9.998,Pro ocenění rodinného domu stanovuji cenu 1 m2 u.p. Kč = 4.500,Cenu 1 m2 užitné plochy jsem stanovil na základě posouzení umístění
oceňované nemovitosti v dané lokalitě – blízkost státní silnice,
absence řádného využití okolí domu a zejména s ohledem na
konfiguraci okolního terénu a stavebně technický stav objektu.
Užitná plocha oceňovaného objektu = 201,78 m2
Výsledná obvyklá cena rodinného domu
1.
Rodinný dům
cena RD
Kč =
908.010,--
2. Pozemky :
Podle popisu na str. 6 a podle § 3 – 4 a 9odst. 5
a – b/
Výměra pozemku
=
298 m2.
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě podle § 3
Název obce
Kunštát (počet obyvatel 2774)
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
7
Název okresu
Blansko
Základní cena výchozí (tab. čís. 1, příl. čís. 2) ZCv
=
1.610,- Kč
Úprava základních cen stavebních pozemků obcí (tabulka čís. 2,
přílohy čís. 2), nevyjmenovaných v tabulce čís. 1, přílohy čís. 2
Označení
znaku
Hodnota
koeficientu
Název znaku
II
Velikost obce – velikost obce podle počtu
obyvatel
2001 – 5000 obyvatel
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV
Ostatní obce
O3
Poloha obce
V
V ostatních případech
O4
Technická infrastruktura v obci
O1
0,60
0,80
II.
Elektřina, vodovod, plyn
O5
Dopravní obslužnost obce
III
0,85
0,85
Autobusová zastávka
0,90
O6
Občanská vybavenost obce
II
Rozšířená vybavenost
0,98
ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6
ZC =
1.610,- x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 0,85 x 0,90 x 0,98
ZC =
492,46 Kč/m2
Základní cena 1 m3 podle přílohy čís. 3 (ZC)
Kč =
492,46
Základní cena upravená
ZCU = ZC x I
I …
index cenového porovnání vypočtený podle vzorce
I = IT x Io x Ip
IT …
Io …
Ip …
index trhu
index omezujících vlivů pozemku
index konstrukce a vybavení
Index trhu s nemovitými věcmi – příloha čís. 3, tabulka 1.
Znak
Čís.
Název znaku
Kvalitativní pásmo
Čís.
Popis pásma
Hodnota
TI
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
8
1
Situace na dílčím
trhu s nemovitostmi
I.
Poptávka nižší než nabídka
2
Vlastnické vztahy
V.
Pozemek jehož součástí je stavba
0,00
3
Změny v okolí
II.
Bez vlivu
0,00
4
Vliv právních
vztahů na
prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
Ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,00
Povodňové riziko
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
5
6
Index trhu
IT =
P6 x ( 1 + ∑ 5 P I )
1 x (1-0,03)
- 0,03
1,00
0,970
Index omezujících vlivů pozemku – příloha čís. 3, tabulka 2
Znak
Čís.
Kvalitativní pásmo
Název znaku
Čís.
Popis pásma
Hodnota
TI
1
Geometrický tvar
pozemku
II.
Tvar bez vlivu
0,00
2
Svažitost pozemku a
expozice
IV.
Svažitost terénu pozemku do 15 %
0,00
3
Ztížené základové
podmínky
Neztížené základové podmínky
0,00
4
Ochranná pásma
I.
Mimo chráněné území a ochranné
pásmo
0,00
5
Omezení užívání
pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
6
Ostatní neuvedené
Bez dalších vlivů
0,00
Index trhu
Io=
III.
II.
1 + ∑6 P I
1,000
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
9
Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční
– příloha čís. 3, tabulka 3
- Rodinný dům v obci nad 2000 obyvatel včetně
Znak
Čís.
Kvalitativní pásmo
Název znaku
Čís.
Hodnota
TI
Popis pásma
1
Druh a účel užití
stavby
I.
Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
1,00
2
Převažující
zástavba v okolí
pozemku a životní
prostředí
I.
Rezidenční zástavba
0,04
3
Poloha pozemku v
obci
III.
4
Možnost napojení
pozemku na
inženýrské sítě
5
Okrajová část obce
- 0,05
II.
Pozemek lze napojit pouze na
některé sítě v obci
- 0,10
Občanská vybavenost
v okolí pozemku
II.
V okolí nemovité věci je
dostupná částečná OV
- 0,01
6
Dopravní dostupnost
V.
7
Hromadná doprava
8
Poloha pozemku
z hlediska komerční
využitelnosti
9
Obyvatelstvo
II.
I.
II.
Příjezd po zpevněné komunikaci,
špatné parkovací možnosti
0,00
Zastávka od 201 do 1000 m
- 0,03
Nevýhodná pro účel užití
- 0,01
Bezproblémové okolí
0,00
10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší než je průměr v kraji
- 0,01
11
Vlivy ostatní
neuvedené
I.
Vlivy snižující cenu (nemovitost
v blízkosti státní silnice)
- 0,10
Index trhu
Ip =
P1
x ( 1 + ∑11 PI )
Základní cena upravená
Výměra pozemku =
Cena pozemků
ZCU =
=
=
298 m2
298 x 348,71
1,00 x (1 - 0,27)
0,730
ZC x I
492,46 x 0,7081
348,71 Kč/m2
Kč =
103.915,58
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
10
c/ Výměra pozemku =
Cena 1 m2 pozemku
216 m2
=
2,11
Kč =
455,76
Upravená cena pozemku podle přílohy čís. 5
+ 40 % vlastní území
Kč =
182,30
----------------------------------------------------------------Kč =
638,06
Koeficient 0,25
Kč =
159,52
Podle ustanovení § 9 odst. 5 vyhlášky
Cena 1 m2 pozemku
=
1,-216,-Zjištěná cena pozemku
2.
Pozemky –
cena pozemků
----------------------------------
Kč =
Kč =
216,--
Kč =
104.131,58
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
11
R E K A P I T U L A C E
1. Rodinný dům
str. 6
2. Pozemky
str. 10
Stanovená obvyklá cena nemovitosti zaokrouhleno
Kč =
908.010,-Kč =
104.131,58
Kč = 1 012.000,--
Slovy: Jedenmiliondvanácttisíckorun
ke dni 5. března 2015
V Boskovicích dne
5. března 2015
Ing. Horečka Slavoj
Na vyhlídce 17
Boskovice
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
16
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
17
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
18
Znalecký posudek čís. 2935 -
3/2015
5. března 2015
19