Nový Jičín - Advokátní kancelář JUDr. Běťáková, Mgr. Stoček

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK 2983-63/2011
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2983-63/2011
o ceně majetku v místě a čase obvyklé - bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX,
a.s. - objektu občanské vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. st. 1061 a objektu dopravy bez čp/če
na pozemku parc. č. st. 1831, včetně pozemků parc. č. st. 1061. st. 1831 a 594/30, včetně součástí,
příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví
nezaniknou, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obci Nový Jičín, okres Nový Jičín, dle LV 3661 a
právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.
Objednatel :
Mgr. Lukáš Stoček,
insolvenční správce dlužníka KARIMPEX, a.s.
Účel ocenění :
Návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) pro účely prodeje majetku, včetně prodeje v dobrovolné
veřejné dražbě dle § 13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb.
Zhotovitel :
Ing. Miroslav Bešík,
znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podniků, certifikovaný odhadce majetku dle ČSN EN ISO/IEC 17024 oceňování nemovitostí, oceňování podniků, odhadce s ohlašovací vázanou živností pro oceňování věcí nemovitých a movitých.
práce: IDEAPROJEKT spol. s r.o., nám. Míru 13, 792 01 Bruntál tel. 554 715035, 715036, fax. 554 717853, e-mail:
[email protected], www.ideaprojekt.cz
domů: Dělnická 8, 792 01 Bruntál, tel. 554 715843, mobil +420 603 237049, e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 17 stran příloh, předává se ve 2
vyhotoveních.
V Bruntále, dne : 25.11.2011
1
A. NÁLEZ
Znalecký úkol
Na základě požadavku Mgr. Lukáše Stočka, insolvenčního správce dlužníka KARIMPEX, a.s., je znaleckým
posudkem stanovena cena předmětného majetku v místě a čase obvyklá, včetně závad, které v důsledku
přechodu vlastnictví nezaniknou, s použitím pro účely přímého prodeje, včetně prodeje v dobrovolné veřejné
dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb.
Obvyklá cena i tržní hodnota mají v daném konkrétním případě stejný význam a představují shodnou
konstrukci stejné veličiny, jejich definice jsou uvedeny v závěru ocenění.
Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku,
zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a
mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a
dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně
doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích
svazů (TEGoVA a IVSC).
Jedná se o návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) - bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti
KARIMPEX, a.s. - objektu občanské vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. st. 1061 a objektu dopravy
bez čp/če na pozemku parc. č. st. 1831, včetně pozemků parc. č. st. 1061. st. 1831 a 594/30, včetně součástí,
příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví
nezaniknou, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obci Nový Jičín, okres Nový Jičín, dle LV 3661 a právní
evidence ze soupisu majetkové podstaty.
M.1.
ČERPACÍ STANICE PHM KARIMPEX NOVÝ JIČÍN
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Vlastník majetku :
Dle výpisu z katastru nemovitosti č. LV 3661 a dalších podkladů je k datu ocenění vlastníkem oceňovaných
staveb a hlavní technologie, tedy oceňovaného dlouhodobého hmotného majetku nemovitého a movitého:
KARIMPEX, a.s., Slezská 320, Poruba, 735 14 Orlová 4
IČ 25361082
(společnost v konkursu dle usnesení soudu)
Adresa majetku :
Čerpací stanice PHM
ulice Palackého, 741 01 Nový Jičín
Kód katastrálního území :
Název katastrálního území :
Kód obce :
Název obce :
Počet obyvatel obce :
Datum stanovení počtu obyvatel :
Kód okresu :
Název okresu :
Název kraje :
Název státu :
Poloha v obci :
Časové koeficienty :
707431
Nový Jičín-Horní Předměstí
599191
Nový Jičín
25 862
01.01.2010
CZ0804
Nový Jičín
Moravskoslezský
Česká republika
Ostatní
ČSÚ
Podklady :
- Soupis majetkové podstaty pro Krajský soud v Ostravě, zpracovala advokátní kancelář JUDr. Z.
2
-
-
Bětáková, Mgr. L Stoček, 741 01 Nový Jičín, K Nemocnici 18, dne 3.8.2009 a doplnění č. 1 soupisu
majetkové podstaty ze dne 17.11.2009
Znalecký posudek č. 2773-08/2011 o ceně technologie a doprovodného movitého majetku čerpací
stanice PHM v Bruntále, zpracoval znalec Ing. Jan Bartušek, Olomouc, dne 2.9.2011 (tento posudek
tvoří nedílnou součást tohoto ocenění v příloze).
Výpis z katastru nemovitostí č. LV 3661, na ojekt občanské vybavenosti bez čp/če na pozemku parc.
č. st. 1061 a objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. st. 1831, včetně pozemků parc. č. st.
1061. st. 1831 a 594/30, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, v obci Nový Jičín, vydal
Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj dne 5.10.2011 pod č. 2045/2011-7
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nový Jičín - Horní Předměstí
Kolaudační rozhodnutí povoluje užívání stavby - zastřešení olejového hospodářství ČSAD na
pozemku parc. č. 594/2, 1061, vydal MěÚ v Nové Jičíně dne 9.12.1993 pod č.j.:SÚ/332/1578/92/Ra
Kolaudační rozhodnutí povoluje užívání stavby - ČOV na pozemku parc. č. 594/2 ze dne 31.7.1996
Kolaudační rozhodnutí povoluje užívání stavby: úpravu stáčecích ploch a chodníků, vyzdění kiosků,
nové kanály ke stojanům, nové rozvodné potrubí, stavby nad nádržemi, vydal MěÚ v Nové Jičíně
dne dne 2.11.1996 pod č.j.:SÚ/330/2709/96/Ša
Sdělení k ohlášení stavebních úprav - změna systému vytápění objektu ČS PHM z dálkového
parovodního na lokální elektrické, ze dne 19. října 2000
Rozhodnutí povolení změny užívání stavby čerpací stanice PHM v areálu ČSAD na ul. Palackého se
změnou užívání 1 ks nádrže a výdejního stojanu, vydal Stavební úřad Městského úřadu Nový Jičín
dne 6. května 2005
Povodňový plán provozovny Nový Jičín 2007
Územní plán měst nového Jičín a 2009
Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcných břemen, uzavřená mezi ČSAD Ostrava a.s. jako
prodávajícím a Union Leasing, a.s. jako kupujícím, ze dme 2.10.2000, včetně geometrického plánu
č. 636-105/2000 pro rozdělení pozemku a vyznačení věcného břemen na části pozemku
Provozní řád čerpací stanice PHM v Novém Jičíně
Vlastní databáze obvyklých cen a nájmů, databáze spolupracujících znalců, informace realitních
kanceláří a realitní inzerce·
Fotodokumentace 04, 09/2011
Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě
Místní šetření :
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2011 za podpory a účasti zástupce objednatele a
za účasti znalce na technologii a movitý majetek Ing. Jana Bartuška, jehož ocenění je součástí tohoto
znaleckého posudku.
Infrastruktura :
Nemovitost je ve městě Nový Jičín, v jeho zastavěném území jihozápadní části. Okresní město Nový Jičín s
téměř 16 tis. obyvateli na severní Moravě v Moravskoslezském kraji, cca 60,0 km východně od Olomouce.
Počet obyvatel v obci k 1.1.2010 : 25862
V obci je pošta
V obci je základní škola 1. - 9. ročník
V obci je zdravotnické zařízení
V obci je zařízení Policie ČR
V obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod
V obci je vodovod
V obci je plynofikace
Další infrastruktura s kulturními, sportovními a jinými zařízeními přiměřeně k velikosti okresního města.
Dle platného územního plánu města se celý provozní areál autobusové dopravy stejně jako čerpací stanice
uvnitř tohoto areálu nachází v zóně VS – plochy smíšené výrobní, komerční, logistické.
Popis a účel :
Jedná se o bezobslužnou čerpací stanici pohonných hmot Karimpex, a.s. v obci Nový Jičín, která je aktuálně
mimo provoz. Předmět ocenění se nachází v zastavěném území města, v průmyslové zóně západně od centra
města, na ulici Palackého, v blízkosti fotbalového stadionu, uvnitř bývalého areálu ČSAD.
Zařízení čerpací stanice je umístěno na vlastních pozemcích funkčního celku parc. č. st. 1061, st. 1831 a
3
594/30 v k.ú. Nový Jičín - Horní Předměstí. Původní vlastník ČSAD odprodal čerpací stanici v roce 2001,
od této doby prošlo několika vlastníky (Union Leasing,, a.s., CDL, a.s.) až v roce 2009 byl provoz ukončen
současně s úpadkem a prohlášením konkursu na vlastníka KARIMPEX , a.s., provozovatelem byla
společnost Nikey s.r.o.
Čerpací stanice v době provozu zajišťovala NON STOP bezobslužný prodej motorové nafty pro vybrané
smluvní zákazníky s držením odběrových karet, využíváno bylo zejména autobusovými a nákladními
autodopravci ve vlastním areálu. Žádné doplňkové služby motoristům zde aktuálně nebyly poskytovány.
Příjezd a přístup k čerpací stanici z místní komunikace Palackého je po zpevněné účelové komunikaci
směrem do areálu přes obecní pozemky parc. č. 481/15, 601/1 a 594/8, dále po mostě přes říčku Grasmanka
a po pozemku ve vlastnictví ČSAD Ostrava, a.s. parc. č. 594/3 a po vnitropodnikové komunikaci a
manipulační ploše dvora areálu na pozemku parc. č. 594/2.
Právně je přístup k čerpací stanici zajištěn věcným břemenem chůze a jízdy přes uvedené pozemky parc. č.
594/3 a 594/2.
Inženýrské sítě čerpací stanice jsou napojeny na vnitroareálové rozvody, jedná se o přípojku oddílné
kanalizace splaškové a dešťové, přípojku vody a přípojku NN. Původní přípojka teplovodu byla již v
minulosti zrušena.
Čerpací stanice je složena ze 3 nadzemních stavebních objektů
- zděného kiosku - budovy občanské vybavenosti bez čp/če na parc. č. st. 1061
- ocelového skladu - objektu dopravy bez čp/če na parc. č. st. 1831
- zastřešení výdejního stojanu na parc. 594/30
Tyto stavby doplňují drobné venkovní úpravy se zpevněnými plochami a odvodňovacím žlábkem, základy
nádrží a betonové nadezdívky s poklopy, základy a zídky stojanů, šachty, přípojky sítí, vše s pozemky
funkčního celku parc. č., st. 1061, st. 1831, 594/30. Technologie čerpací stanice je její součástí, včetně 3
jednoplášťových podzemních nádrží na parc. č. 594/30, výdejních stojanů, řídícího systému atd., ostatní
doplňuje doprovodný movitý majetek.
Užívání je v souladu s územním plánem, v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje
žádná rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
Příslušenství :
Příslušenství hlavních staveb tvoří doplňkové objekty charakteru inženýrských sítí , doplňkových staveb a
venkovních úprav, součástí je i hlavní technologie ČS PHM.
Stavební úpravy :
Historie, stavební úpravy, vhodnost využití
Čerpací stanice PHM byla budována současně s výstavbou areálu ČSAD v roce 1957, užívání od roku 1960.
Zde byla vystavěna budova obsluhy (kiosek) s podzemními jednoplášťovými nádržemi PHM se zemním
obsypem, byla zde technologie čerpání PHM s olejovým hospodářstvím, kiosek byl napojen přípojkami na
inženýrské sítě areálu, včetně přívodu dálkového tepla kanálem z kotelny areálu.
V roce 1993 byl vstavěn plechový sklad za kioskem, v roce 1996 byla provedena rekonstrukce kiosku a
části technologie. s přilehlou plochou, odpojeno bylo i dálkové teplo z kotelny a vlastní objekt kiosku byl
vytápěn od roku 2000 ÚT s eletrokotlem. Od roku 2009 byl provoz s ohledem na úpadek vlastníka uzavřen,
od té doby je mimo provoz. Není sjednán žádný nájem.
Břemena, závazky, zatížení nemovitosti :
Věcná břemena
Na listu vlastnictví č. LV 3661 jsou k vlastním nemovitostem zapsaná věcná břemena, týkající se omezení
vlastnického práva dle části "C" výpisu.
Jedná se o:
- věcné břemeno vedení ze dne 2.10.2000 vodovodní a teplovodní přípojky a právo příchodu a
příjezdu za účelem jejich oprav a údržby s povinností k parc. č. st. 1831 dle smlouvy V3 3597/2000
- věcné břemeno vedení ze dne 2.10.2000 vodovodní přípojky, přípojky NN, slaboproudu,
horkovodní přípojky a umístění požárního hydrantu a právo příchodu a příjezdu za účelem jejich
oprav a údržby s povinností k parc. č. 594/30 dle smlouvy V3 3597/2000
- věcné břemeno spoluužívání ze dne 2.10.2000 k umístění stávající skříňky elektrického rozvaděče
na zdi objektu a právo provádění oprav a údržby skříňky s povinností k parc. č. st. 1061 dle smlouvy
V3 3597/2000
- věcné břemeno spoluužívání ze dne 2.10.2000 k umístění, údržbu a opravy části vedení slaboproudu
4
po střeše budovy s povinností k parc. č. st. 1061 dle smlouvy V3 3597/2000
Tato věcná břemena nemají žádný podstatnější vliv, který by výrazněji snižoval navrženou tržní hodnotu
nemovitosti.
Na listu vlastnictví jsou vedena v části B jiná práva ve prospěch oceňované nemovitosti, jde o věcná
břemena pro zajištění přístupu a vedení:
- věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 2.10.2000 na pozemku parc. č. 594/2 dle smlouvy V3
3597/2000
- věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 2.10.2000 na pozemku parc. č. 594/3 dle smlouvy V3
3597/2000
- věcné břemeno vedení ze dne 2.10.2000, slaboproudu a právo příchodu a příjezdu za účelem jeho
oprav a údržby
Aktuální LV 3661 tvoří nedílnou přílohu tohoto ocenění.
Zástavní a předkupní práva k majetku a omezení
K datu ocenění je na aktuálním výpisu z LV č. 3661 vedeno na nemovitý majetek:
- Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) pro KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, dle
Usnesení insolvenčního soudu , Krajský soud v Ostravě, ze dne 2.7.2009
- Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona pro KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, dle Usnesení
insolvenčního soudu ze dne 31.8.2009
(Aktuální výpis viz. příloha ocenění).
Ekologické zatížení
Každý provozní areál ČS PHM je potencionálním zdrojem ekologického zatížení v případě
nekontrolovaného úniku ropných látek. Na ochranu před těmito vlivy bylo celé zařízení projektováno i
povoleno a takto provozováno. Na oceňované ČS PHM nebyly dle sdělení v uplynulém období provozu
žádné ekologické ani jiné havárie, pokuty z tohoto titulu nebyly uděleny žádné. Nevyhovující jsou
podzemní jednoplášťové nádrže v zemním zásypu, bez dostatečné ochrany.
Restituční nároky
Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích k pozemkům.
Pojištění majetku
Aktuálně není majetek mimo provoz pojištěn na živel.
Další závazky, omezení, problémy a specifika majetku
Zařízení ČS PHM bylo naposled pronajímáno vlastníkem nájemci společnosti Nikey s.r.o. Od uzavření
provozu není žádná nájemní smlouva. V době provozu bylo smluvně zajištěno napojení na vnitroareálové
sítě a zabezpečení dodávek energií včetně odvodu odpadních vod. Aktuálně nejsou žádné takové smlouvy
v platnosti.
Nejsou známa žádná další omezení, vyplývající z uzavřených smluv nebo okolností provozování majetku.
Předmět podnikatelské činnosti :
Celou podnikatelskou činnost u bezobslužné ČS PHM představoval v době provozování bezobslužný prodej
motorové nafty smluvním zákazníkům na karty. Žádné jiné služby motoristům nebyly poskytovány.
Postup při ocenění :
Pro další postup ocenění je provedena aplikace jednotlivých metod se závěrečnou analýzou, jak je uvedeno
v podmínkách v závěru tohoto ocenění. Pro stanovení hodnoty technologie, hlavních movitých věcí a
ostatního movitého majetku dle zjištění při prohlídkách a dle soupisu majetkové podstaty insolvenčního
správce k 08/2009 s doplněním k 11/2009 byl využit znalecký posudek č. 2783-08/2011 znalce pro obor
strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního
zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.
5
B. POSUDEK
Věcná hodnota majetku
V následujícím oddíle je provedeno ocenění nemovitého majetku, ocenění movitého majetku hlavní
zabudované technologie je provedeno samostatným znaleckým posudkem v příloze této zprávy, následuje
souhrn věcné hodnoty.
Seznam oceňovaných objektů
M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. st. 1061
M.1.2. Plechový sklad parc. č. st. 1831
M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 594/30
M.1.4. Přístřešek výdejního stojanu na parc. č. 594/30
M.1.5. Pozemky zájmového území
M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. st. 1061
Popis a účel :
Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní objekt provozní budovy kiosku, nepodsklepený s jednoduchým
půdorysem ve tvaru U s převislou střechou nad vstupem a výdejními stojany.
Základy jsou betonové s izolací, obvodové zdivo je z cihel tl 450 mm, strop železobetonový monolitický
tvoří současně zastřešení objektu plochou střechou s předsazenou konzolovitou částí na krytí stojanů.
Krytina je živičná s oplechováním římsy a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná
zdvojená, nebo ocelové s drátosklem, dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní, ze skladu ocelové, k
prosvětlení ve skladu a bývalé olejárně slouží ze sklobetonové tvárnice. Podlahy jsou betonové s PVC nebo
hrubé. Vnitřní omítky vápenné, ne WC bez obkladu, venkovní omítky vápenocementové s nízkým
kabřincovým obkladem soklu.
Přízemí (1.NP) obsahuje závětří, vstupní chodbu, kancelář obsluhy s plynovým kotlem a elektrorozvaděčem,
WC s předsíňkou a umývadlem, bývalou neužívanou místnost olejárny a sklad materiálu a inventáře.
Budova obsahuje vnitřní kanalizaci pro WC a umývadlo, venkovní dešťovou kanalizaci, rozvod studené
pitné vody s ohřevem v elektrickém průtokovém ohřívači, kompletní elektroinstalaci, bleskosvod, instalaci
plynu ke kotli ÚT. Vytápění ústřední teplovodní do ocelových deskových těles, zdrojem je nástěnný
elektrokotel DAKON.
Původní objekt je užíván cca od roku 1960, kdy byl také kolaudován, v průběhu času byl několikráte
upravován naposledy stavební úpravy v roce 2006.
ANALÝZA OCENĚNÍ
Věcná hodnota
Metoda ukazatelová
Zatřídění :
JKSO :
SKP :
Materiálová charakteristika :
812 59
Budovy pro dopravu a spoje ostatní
46.21.14.00
Budovy pro obchod a služby
zděná z cihel,tvárnic,bloků
6
Zastavěná plocha (m2)
Popis
Výpočet / komentář
13.41*6.63-1.82*6.01
Zastavěná plocha
Počet m2
77,97
78 m2
Zastavěná plocha celkem :
Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru)
Popis
(13.41*6.63-1.82*6.01)*(2.60+3.00)/2
Vrchní stavba
Výsledek
218,32
218,32 m3 obestavěného prostoru
Celkem :
Výpočet reprodukční ceny :
Základní hodnota :
Hodnota po mat. charakteristice:
5 294 Kč/m3 obestavěného prostoru
Koeficient úpravy základní hodnoty :
Zařízení staveniště
Územní vlivy
Mezisoučet - A
Časový koeficient
Celkem
1,0420
1,0370
1,0790
1,1205
1,0790 * 1,1205 = 1,2090
Výpočet :
Výchozí hodnota jednotková :
Výpočet :
Výchozí hodnota celková :
Úprava výchozí hodnoty :
4 349 * 1,2090 = 5 258
5 258 * 218,32 = 1 147 927
1 147 927 Kč
strukturou stavebních dílů
Název stavebního dílu
Základy a zemní práce
Svislé konstrukce
Stropy a podhledy
Konstrukce střechy
Krytina střechy
Klempířské konstrukce
Úprava vnitřních povrchů
Úprava vnějších povrchů
Schodiště
Dveře
Vrata
Okna
Podlahy
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Vnitřní vodovod
Vnitřní kanalizace
Zdroj teplé vody
Hygienická vybavení
Výtahy
Ostatní
Celkem
Podíl 1 Hodnota (Kč)
12,873
147 773
18,317
210 266
9,433
108 284
8,675
99 583
3,902
44 792
1,993
22 878
7,103
81 537
4,295
49 303
1,993
22 878
1,741
19 985
1,151
13 213
4,801
55 112
4,099
47 054
3,032
34 805
5,783
66 385
1,011
11 606
0,505
5 797
1,291
14 820
0,758
8 701
0,590
6 773
0,309
3 547
6,345
72 836
100,000
1 147 928
Koeficient úpravy výchozí hodnoty :
Výpočet :
Reprodukční cena celková :
Koef
1,0000
1,0000
0,9000
1,0000
1,0000
1,0000
0,9000
1,0000
0,0000
1,0000
0,0000
1,0000
0,9000
0,9000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,8000
0,9000
0,0000
0,8500
0,9302
Podíl 2
13,839
19,692
9,127
9,326
4,195
2,143
6,872
4,617
0,000
1,872
0,000
5,161
3,966
2,934
6,217
1,087
0,543
1,388
0,652
0,571
0,000
5,798
100,000
RC (Kč)
147 773
210 266
97 456
99 583
44 792
22 878
73 383
49 303
0
19 985
0
55 112
42 349
31 325
66 385
11 606
5 797
14 820
6 961
6 096
0
61 911
1 067 781
0,9302
1 147 927 * 0,9302 = 1 067 781
1 067 781 Kč
7
Výpočet :
Reprodukční cena jednotková nezaokr. :
Reprodukční cena jednotková :
1 067 781 / 218,32 = 4 890,8987
4 890,8987 Kč/m3 obestavěného prostoru
Výpočet věcné hodnoty :
Opotřebení :
Stáří :
Celková životnost :
lineární
51 roků
85 roků
Výpočet :
Míra opotřebení :
Výpočet :
Věcná hodnota :
100 * 51 / 85 = 60,000
60,000 %
1 067 781 * (1 - 0,60000) = 427 112
427 112 Kč
Kiosek bez čp/če na parc. č. st. 1061 - celkem :
Reprodukční cena
Věcná hodnota
1 067 781 Kč
427 112 Kč
M.1.2. Plechový sklad parc. č. st. 1831
Popis a účel :
Jedná se o samostatně stojící objekt přízemního skladu obdélníkového půdorysu, vystavěn původně pro
skladování olejů v sudech, později pro uskladnění různého materiálu, nyní sklad neužíván je zde umístěn
pouze nový nepoužitý totém. Základy jsou z betonových patek, nosné sloupy ocelové nesou konstrukci
pultové střechy s ocelovými, krytina je z tvarovaného ocelového pozinkovaného plechu. Obvodové stěny
jsou opláštěny vlnitým plechem pouze do 2/3 výšky, ostatní prostor vyplněn pouze pletivem v rámech. Ve
stěnách jsou osazena plechový vrata. Podlaha je betonová. Objekt obsahuje světelnou elektroinstalci,
konstrukce je uzemněna.
Objekt byl vystavěn v roce 1993, od této doby je také užíván.
ANALÝZA OCENĚNÍ
Věcná hodnota
Metoda ukazatelová
Zatřídění :
JKSO :
SKP :
811 68
Haly pro skladování hořlavin, výbušnin
46.21.13.20
Budovy pro skladování a manipulaci
kovová
8
Popis
10.76*13.51
Zastavěná plocha
Počet m2
145,37
145 m2
Popis
10.76*13.51*(3.23+3.83)/2
Výkaz výměr
Výsledek
513,15
Celkem :
Územní vlivy
Mezisoučet - A
Časový koeficient
Celkem
1,0420
1,0370
1,0790
1,1081
1,0790 * 1,1081 = 1,1956
Výpočet :
Výpočet :
4 082 * 1,1956 = 4 880
4 880 * 513,15 = 2 504 172
2 504 172 Kč
Svislé konstrukce
Stropy a podhledy
Konstrukce střechy
Krytina střechy
Úprava vnitřních povrchů
Úprava vnějších povrchů
Schodiště
Dveře
Vrata
Okna
Podlahy
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Vnitřní vodovod
Vnitřní kanalizace
Zdroj teplé vody
Hygienická vybavení
Ostatní
Celkem
16,310
408 430
27,709
693 881
8,851
221 644
9,414
235 743
2,990
74 875
0,888
22 237
3,493
87 471
2,398
60 050
0,207
5 184
1,599
40 042
1,303
32 629
3,316
83 038
3,612
90 451
2,161
54 115
5,003
125 284
0,888
22 237
0,266
6 661
0,888
22 237
0,237
5 935
0,533
13 347
7,934
198 681
100,000
2 504 172
Výpočet :
Výpočet :
Koef
1,0000
0,6000
0,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1,0000
0,0000
1,0000
0,0000
0,8000
1,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,5603
Podíl 2
29,108
29,671
0,000
16,801
5,336
1,585
0,000
0,000
0,000
0,000
2,325
0,000
6,446
0,000
7,143
1,585
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
100,000
RC (Kč)
408 430
416 329
0
235 743
74 875
22 237
0
0
0
0
32 629
0
90 451
0
100 227
22 237
0
0
0
0
0
1 403 158
0,5603
2 504 172 * 0,5603 = 1 403 158
1 403 158 Kč
1 403 158 / 513,15 = 2 734,4012
9
Opotřebení :
Stáří :
Celková životnost :
lineární
18 roků
35 roků
Výpočet :
Výpočet :
Věcná hodnota :
100 * 18 / 35 = 51,429
51,429 %
1 403 158 * (1 - 0,51429) = 681 528
681 528 Kč
Plechový sklad parc. č. st. 1831 - celkem :
Reprodukční cena
Věcná hodnota
1 403 158 Kč
681 528 Kč
M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 594/30
Popis a účel :
Jedná se o plochy přilehlé ke stavebním objektům na části pozemku parc. č. 594/30. Jde o pojízdné plochy
asfaltové.
ANALÝZA OCENĚNÍ
Věcná hodnota
Metoda ukazatelová
Zatřídění :
JKSO :
SKP :
822 20
Komunikace pozemní
46.23.11.00
Dálnice, ulice, silnice, stezky
z kameniva obalovaného živicí
Výkaz výměr (m2 plochy komunikace)
Popis
Výkaz výměr
Celkem :
181.00
Výsledek
181,00
181,00 m2 plochy komunikace
1 761 Kč/m2 plochy komunikace
10
Mezisoučet - A
Časový koeficient
Celkem
1,0325
1,0325
1,1308
1,0325 * 1,1308 = 1,1676
Výpočet :
Výpočet :
1 248 * 1,1676 = 1 457
1 457 * 181,00 = 263 717
263 717 Kč
Kryty a podklady
Doplňkové konstrukce
Ostatní
Celkem
30,731
81 043
60,561
159 710
1,301
3 431
7,407
19 534
100,000
263 718
Výpočet :
Výpočet :
Koef
1,0000
1,0000
0,0000
1,0000
0,9870
Podíl 2 RC (Kč)
31,136
81 043
61,359 159 710
0,000
0
7,505
19 534
100,000 260 287
0,9870
263 717 * 0,9870 = 260 287
260 287 Kč
260 287 / 181,00 = 1 438,0497
1 438,0497 Kč/m2 plochy komunikace
Výpočet :
Věcná hodnota :
50,000 %
260 287 * (1 - 0,50000) = 130 144
130 144 Kč
Zpevněné plochy na parc. č. 594/30 - celkem :
Reprodukční cena
Věcná hodnota
260 287 Kč
130 144 Kč
M.1.4. Přístřešek výdejního stojanu na parc. č. 594/30
Popis a účel :
Jedná se o samostatně stojící objekt ocelového přístřešku nad výdejním stojanem, Konstrukce z ocelových
sloupů do betonových patek, zastřešení z ocelových profilů s dřevěnými latěmi, podporující krytinu z
tvarovaného plechu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu.. Podlaha betonová s betonovým soklem,
osvětlení v podhledu zářivkou. Užíváno od roku 1996.
ANALÝZA OCENĚNÍ
11
Věcná hodnota
Metoda ukazatelová
Zatřídění :
JKSO :
SKP :
812 70
Budovy pro skladování a úpravu produktů
46.21.13.00
Budovy pro průmysl a skladování
pilířková (přístřešek)
Popis
6.00*2.80
Zastavěná plocha
Počet m2
16,80
17 m2
Popis
6.00*2.80*(2.33+2.72)/2
Výkaz výměr
Výsledek
42,42
Celkem :
Územní vlivy
Mezisoučet - A
Časový koeficient
Celkem
1,0420
1,0470
1,0890
1,1081
1,0890 * 1,1081 = 1,2067
Výpočet :
Výpočet :
1 755 * 1,2067 = 2 118
2 118 * 42,42 = 89 846
89 846 Kč
Svislé konstrukce
Stropy
Konstrukce střechy
Krytina střechy
Úpravy povrchů
Schodiště
Dveře
Okna
Podlahy
Elektroinstalace
Ostatní
Celkem
11,561
10 387
25,279
22 712
19,777
17 769
13,440
12 075
8,565
7 695
3,412
3 066
3,621
3 253
0,000
0
0,000
0
0,000
0
6,476
5 818
0,000
0
7,869
7 070
100,000
89 845
Koef
1,0000
1,0000
0,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,0000
0,0000
0,0000
1,0000
0,0000
1,0000
0,8022
0,8022
12
Podíl 2 RC (Kč)
14,411
10 387
31,511
22 712
0,000
0
16,753
12 075
10,676
7 695
4,254
3 066
4,513
3 253
0,000
0
0,000
0
0,000
0
8,072
5 818
0,000
0
9,809
7 070
100,000
72 076
Výpočet :
Výpočet :
89 846 * 0,8022 = 72 076
72 076 Kč
72 076 / 42,42 = 1 699,1042
Výpočet :
Věcná hodnota :
0,000 %
72 076 * (1 - 0,00000) = 72 076
72 076 Kč
Přístřešek výdejního stojanu na parc. č. 594/30 - celkem :
Reprodukční cena
Věcná hodnota
72 076 Kč
72 076 Kč
M.1.5. Pozemky zájmového území
Popis a účel :
Jde o 3 pozemky ve funkčním celku čerpací stanice PHM, stavby a pozemky jsou ve stejném vlastnictví.
Pozemek parc. č. st. 1061 je zastavěn v celé ploše budovou kiosku, pozemek parc. č. st. 1831 je v celé ploše
zastavěn ocelovým skladem, pozemek parc. č. 594/30 tvoří zájmové území čerpací stanice kolem objektů,
částečně zpevněn a částečně zatravněn, s drobnými stavbami, venkovními úpravami a technologií.
Zainvestovanost pozemků je kompletní, včetně zemního plynu. Podrobný popis viz. úvod - popis a účel.
ANALÝZA OCENĚNÍ
Věcná hodnota
Výpočet plochy pozemku
Číslo
st. 1061
st. 1831
594/30
Popis
zastavěná plocha a nádvoří
ostatní plocha, manipulační plocha
Plocha pozemku celkem :
Výpočet
75.00
145.00
751.00
Plocha (m2)
75,00
145,00
751,00
971,00 m2
Přímá metoda
Nejvíce frekventované jsou v lokalitě prodeje a nabídky pozemků pro bydlení. Tyto se
průměrném rozpětí mimo extrémy 550 až 850 Kč/m2. Cena stavební pozemků pro komerční
velmi rozdílná podle polohy a účelu, pohybuje se v rozmezí 700 až 3.300 Kč/m2. Pozemky v
zóně jsou běžně obchodovány v ceně 700 Kč/m2 i výše. V této úrovni lze uvažovat i
oceňovaných ploch menší výměry do 1.000 m2 uvnitř areálu se zajištěnými přístupy.
13
pohybují v
výstavbu je
průmyslové
s hodnotou
Číslo
st. 1061
st. 1831
594/30
Popis
ostatní plocha, manipulační plocha
Plocha (m2):
Celková hodnota :
Plocha (m2) Jednot. cena
75,00
700,00
145,00
700,00
751,00
700,00
Hodnota
52 500,00
101 500,00
525 700,00
971,00
679 700 Kč
Pozemky zájmového území - celkem :
Jednotková cena :
Věcná hodnota
700 Kč/m2
679 700 Kč
Rekapitulace nemovitého majetku – věcná hodnota
Název
Kiosek bez čp/če na parc. č. st. 1061
Plechový sklad parc. č. st. 1831
Zpevněné plochy na parc. č. 594/30
Přístřešek výdejního stojanu na parc. č. 594/30
Pozemky zájmového území
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Nový Jičín
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Nový Jičín upr.
Reprodukční cena [Kč]
1 067 781
1 403 158
260 287
72 076
679 700
3 483 002
3 483 000
Věcná hodnota [Kč]
427 112
681 528
130 144
72 076
679 700
1 990 560
1 991 000
Hlavní technologie a movitý majetek
Provozní soubor hlavní technologie čerpací stanice a doprovodného movitého majetku oceněn samostatně
znalecký posudek č. 2773-08/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro
odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je
v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.
Rekapitulace technologie
Název
ČS PHM KARIMPEX Bruntál - technologie
upraveno
Výchozí cena [Kč]
Časová (obvyklá) cena [Kč]
3 000 000
175 000
Nemovitosti s hlavní zabudovanou technologií a movitým majetkem celkem zaokrouhleno:
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Nový Jičín - celkem :
Reprodukční (výchozí) cena
Věcná hodnota(časová) cena
14
6 483 000 Kč
2 166 000 Kč
Výnosová hodnota majetku
Do výnosové hodnoty se promítá hodnota jak nemovitého, tak movitého dlouhodobého majetku, tj.
zabudované technologie čerpací stanice s doprovodným movitým majetkem. Zařízení ČS PHM vlastníka
společnosti KARIMPEX, a.s. není již 3 roky v provozu, z důvodu vyhlášení konkursu na vlastníka a nutnosti
dodatečné investice do majetku pro jeho zprovoznění.
Výnosová hodnota z provozu majetku
Výnosová hodnota speciálního majetku bývá stanovena nepřímo na základě obecného výnosového
potenciálu z provozování ČS PHM jako samostatného hospodářského střediska z pohledu vlastníka. Na
výnosech zařízení se obecně podílí celý soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání.
V podstatě se jedná se o obdobu podnikového ocenění, jelikož se však jedná o návrh hodnoty nemovitého a
hlavního movitého majetku, je nutno provést korekce výnosů pouze na podíl těchto majetkových složek.
Výnosová hodnota se odhadne na základě dosahovaných, resp. dosažitelných korigovaných hospodářských
výsledků z provozování této stanice. K datu ocenění není nemovitost již 3 roky v provozu. Jelikož nebyly
objednatelem ani dřívějším provozovatelem předloženy žádné ekonomické údaje o výtočích a dosahovaných
maržích v době provozu, není možno tento postup ocenění použít.
Test na výnosy ze smluvního nájemného
K datu ocenění není zařízení cca 3 roky provozováno vlastníkem ani žádným nájemcem, žádná nájemní
smlouva není sjednána.
U obdobných provozovaných zařízení (areál ČSAD Bruntál, Šumperk, Přerov) byla sjednána správcem
nájemní smlouva ve fixní výši měsíčního nájmu 15.000 Kč/měsíc, tj. 180.000 Kč/rok. Fluktuace nájemného
bývá uvažována do 5%, obhospodařovací náklady jsou stanoveny v obvyklých výších, kapitalizační míra
stanovena pro podnikatelské majetky se středním stupněm rizika. Výnosovou hodnotu lze dosahovat pouze
v případě zprovoznění majetku (nevyhovující nádrže a potrubí s doplňky s investicí min. 700 tis. Kč,
kompletní rekonstrukce včetně stojanů a řídícího systému až 1.500 tis. Kč)
Výpočet nájemného
Název
B
Celkem
Plocha (m2)
1,00
1,00
Kč/m2/měsíc
15 000,00
Kč/m2/rok
180 000,00
Koef.
0,950
Kč/měsíc
14 250,00
-
Nájemné
171 000
171 000
Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní
Výpočet výnosové hodnoty :
Nájemné
Daň z nemovitosti
Pojistné budov
Odpisy střádací - amortizace
Náklady na údržbu
Náklady provozní
Pronájem pozemku
Příjmy [Kč] Výdaje [Kč]
171 000
479
1 436
0
23 932
2 393
0
Míra ekonomické výnosnosti :
Míra rizika :
Míra kapitalizace :
Stabilizovaný roční výnos
Výpočet :
Odpočet nákladů znovuzprovoznění
4,50 %
6,00 %
10,50 %
142 760
100 * 142 760 / 10,50 = 1 359 619
1 359 619 – 700 000 = 659.619 Kč
Výnosová hodnota :
659 619 Kč
15
Výnosová hodnota z obvyklého nájemného
Zde se neuvažuje se zprovozněním čerpací stanice, ale s běžným univerzálním využití majetku bez nutnosti
obnovovacích investic, zde konkrétně pro skladování.
Výpočet nájemného
S
S
K
S
Název
Plechový sklad
Kiosek sklady
Kiosek kancelář a sociální
Venkovní skládkování
Celkem
Plocha (m2)
140,00
38,00
25,00
110,00
313,00
Kč/m2/měsíc
41,67
45,83
75,00
8,33
Kč/m2/rok
500,00
550,00
900,00
100,00
Koef.
0,950
0,950
0,950
0,950
Kč/měsíc
5 542,00
1 655,00
1 781,00
871,00
-
Nájemné
66 500
19 855
21 375
10 450
118 180
Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní
Výpočet výnosové hodnoty :
%
Ze základu Příjmy [Kč] Výdaje [Kč]
0,00
0
118 180
0,02
2 803 302
561
0,06
2 803 302
1 682
0,00
2 803 302
0
1,00
2 803 302
28 033
0,10
2 803 302
2 803
0,00
0
0
Nájemné
Daň z nemovitosti
Pojistné budov
Odpisy střádací - amortizace
Náklady na údržbu
Náklady provozní
Pronájem pozemku
Míra ekonomické výnosnosti :
Míra rizika :
Míra kapitalizace :
Stabilizovaný roční výnos
Výpočet :
Výnosová hodnota :
4,50 %
5,00 %
9,50 %
85 101
100 * 85 101 / 9,50 = 895 800
895 800 Kč
Výnosová hodnota
895 000 Kč
Porovnávací hodnota majetku
Přímá metoda
U daného typu majetku je velmi problematické přímé srovnání s realizovanými prodeji nebo nabízenými
čerpacími stanicemi. Realizované ceny vykazují značné rozdíly. Mezi hlavní faktory, hrající důležitou roli ve
výnosnosti s výtočí a prodejnosti lze řadit:
- polohu v regionu a lokalitě s průjezdem vozidel a pohodlností přístupů
- cenovou politiku státu, preference podnikatelských aktivit, daňová zatížení
- cenovou politiku a sílu provozovatele, konkurence
- rozsah, využitelnost kvalitu a vybavení zařízení s péčí o zákazníka a poskytování služeb
- v neposlední řadě značku a marketing s reklamou.
Při prodejích či nabídkách hrají vlivy také některé netržní faktory, zejména stavy tísně, vzájemné dohody
mimo oficiální smluvní vztahy, vazby mezi stranami, kartelové dohody, atd. U nabídek dochází v průběhu
řízení zpravidla k poklesu cen, někdy i velmi výraznému. Také z těchto důvodů nelze pro daný typ majetku
výsledky ze srovnání přeceňovat.
Srovnání je využito pouze pro závěrečnou korekci tržní hodnoty, bylo použito know-how zpracovatelů a
zástupců České komory odhadců majetku z ocenění a ve velké většině i realizací cca 250 ČS PHM
v uplynulém období. Vlastní porovnávací hodnota se z výše uvedených důvodů a irelevantností výstupů
samostatně nestanovuje.
16
Porovnávací hodnota :
Nestanovuje se
17
C. ZÁVĚR
Závěrečná analýza
Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč]
6 483 000
2 166 000
895 000
Nestanovuje se
Z toho hodnota pozemků 679.700 Kč.
Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a
porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je
nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu
možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor:
SWOT
Silné stránky majetku:
- dobrá poloha v areálu autobusové a nákladní dopravy, velmi dobré technické přístupy, zabezpečeny
věcnými břemeny
Slabé stránky majetku:
- vlastník v konkursu podle insolvenčního zákona, nájemce není aktuálně motivován k provádění
investic
- na listu vlastnictví zapsaná věcná břemena vedení a spoluužívání s omezením vlastnického práva (s
určitým menším vlivem na hodnotu)
- napojení na vnitroareálové sítě jiného vlastníka
- provoz čerpací stanice zastavěn v roce 2009, nyní neužíváno, znovuzprovoznění vyžaduje finanční
náklady, zejména z titulu uložení a potrubních rozvodů PHM
Trendy (příležitosti a hrozby):
- po zainvestování je možno majetek využívat dále pro původní provoz jako čerpací stanici PHM,
majetek je však využitelný i pro jiné účely (např. plechová hala, plochy)
- stále narůstá konkurenční prostředí, s ohledem na zvyšování cen dochází obecně ke snižování marží
a hospodářských výsledků
- při získání nového vlastníka možno budovat na založené historii s investicemi nového vlastníka
Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot.
Tržně neakceptovatelná bývá zpravidla majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného
stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 2.166 tis. Kč.
Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 895 tis. Kč.
Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek nebylo možno stanovit z důvodů výše uvedených .
Po provedené analýze, zvážení všech hodnot, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech a
závad byla navržena tržní hodnota (cena obvyklá) majetku nezatíženého závadami na úrovni výnosové
hodnoty univerzálního provozu s doplněním výtěžku z movitého majetku, celkem ve výši 990 tis. Kč.
Závady na uvedeném majetku se projevují věcnými břemeny zapsanými na listu vlastnictví (viz. dříve), tyto
jsou již zahrnuty ve výsledné tržní hodnotě.
Tato tržní hodnota je přibližně v relaci s uzancemi a zkušenostmi z prodejů obdobných majetků ve výši
kolem 40% z věcné hodnoty, tato hodnota je nad hranicí tržní hodnoty samotného nezatíženého pozemku.
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Nový Jičín - celkem upraveno:
Tržní hodnota (cena obvyklá):
18
990 000 Kč
Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu občanské vybavenosti bez čp/če na
pozemku parc. č. st. 1061 a objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. st. 1831, včetně pozemků parc. č.
st. 1061. st. 1831 a 594/30, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad,
které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obci Nový Jičín,
okres Nový Jičín, dle LV 3661 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny)
k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši
990 000,-- Kč
Slovy: Devětsetdevadesáttisíc korun českých
V tom upraveno:
Obvyklá cena nemovitosti činí celkem
870 200 Kč
Obvyklá cena technologie a hlavního zařízení činí celkem
119 800 Kč
(viz samostatný posudek znalce)
Poznámka :
Ve výsledné ceně jsou již zohledněny výše specifikované závady napojení na sítě a zapsaná věcná břemena,
tedy ty závady, které dle § 13 odst. 1 zák. 26/2000 Sb. v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou.
V případě prodeje majetku v dobrovolné dražbě se předpokládá, že mimo zapsaná věcná břemena zaniknou
všechna omezení vlastnického práva, zapsaná v oddíle C na listu vlastnictví č. 3661 pro k.ú. Nový JičínHorní Předměstí.
19
PODMÍNKY A APLIKACE METOD
1.
PŘEDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY
Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími
podmínkami:
1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní
záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je
správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že
vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se
nezjistilo něco jiného.
2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve
všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek
byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou
následně po tomto datu.
4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy.
6) Tato zpráva byla vypracována za účelem návrhu tržní hodnoty pro prodej konkursního majetku.
7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě,
nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu
nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty,
obsažený v této zprávě.
8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem
této zprávy.
9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt může být v případě
prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu.
10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.
2.
ZÁKLADNÍ POJMY
TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí
je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit.
OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku
nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná
majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.)
TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi
ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany
jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací
20
standardy 2008).
VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady
na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby
úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na
kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména
staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení.
CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době
ocenění, bez odpočtu opotřebení.
ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také
součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů),
stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v
případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu.
HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s
obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.
3.
ROZSAH OCENĚNÍ
Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které
mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit.
Mezi ně patří:
· Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku)
· Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti
· Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí
· Předpokládaný objem výnosu nemovitosti
· Ekologické zatížení nemovitosti
· Věcná břemena
· Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku
Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého
nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.
4.
ZÁKLAD HODNOTY
Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota.
Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením
odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako "finanční částka,
kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a
prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny
jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany
prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje".
5.
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY
Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných
ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v
čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace
finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i
21
účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
6.
METODY OCEŇOVÁNÍ
METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY
Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši
nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci.
Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je
výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou.
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný
stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod.
METODA VÝNOSOVÁ
Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Klíčem k
pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že
investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow).
Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční
náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti např. hotely, sanatoria a
pod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z
nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně
pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR tak i možné
rizikové faktory.
METODA POROVNÁVACÍ
Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s
obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je
možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku.
Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé
zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje
pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i
přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký
vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje.
APLIKACE METOD
Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku
stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro
použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných
prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Výsledná tržní hodnota je syntézou
vypočtených hodnot, stanovená na základě dalších analýz při definování silných a slabých stránek, trendů,
tedy příležitostí a hrozeb.
7.
INFORMACE O PROGRAMU
K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W0911. Nositelem autorských práv je firma
KONCES, spol. s r. o.
22
PŘÍLOHY
SEZNAM PŘÍLOH
(celkem 17 stran)
1. Znalecký posudek – technologie a foto (6+1) - 7 str.
2. Barevná fotodokumentace nemovitostí - 1 str.
3. Kopie katastrální mapy – 1 str.
4. Výpis z katastru nemovitostí - 3 str.
5. Mapa lokality – 1 str.
6. Letecký snímek ortofoto – 1 str.
7. Geometrický plán pro vyznačení VB – 2 str.
8. Situace z územního plánu města – 1 str.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
29.10.1987 č.j.Spr.4663/87 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a podniků.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2983-63/2011 znaleckého deníku.
23
Ing. Jan B a r t u š e k, Veleslavínova 6, 779 00 O l o m o u c
znalec pro obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování
podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí
tel: 585 227 258
mobil: 603 202 914
e-mail: [email protected]
_________________________________________________________________________________
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2773-08/2011
o ceně technologie a doprovodného movitého majetku
čerpací stanice PHM
Posuzovaný předmět:
Technologie a doprovodný movitý majetek neveřejné čerpací stanice PHM
v Novém Jičíně
Vlastník posuzovaného předmětu:
KARIMPEX, a.s.
ul. Slezská 320
735 14 Orlová - Poruba
IČO: 253 61 082
Posudek vyžádám kým:
Advokátní kancelář
JUDr. Z. Beťáková, Mgr. L. Stoček
K Nemocnici 18
741 01 Nový Jičín
Účel vyžádání posudku:
stanovení ceny obvyklé za účelem právního úkonu
Datum, ke kterému se cena stanoví:
2. 9. 2011
___________________________________________________________________
Počet stran zprávy:
6 + 1 příloha (fotodokumentace)
Počet předaných vyhotovení:
3
Vyhotovení č.:
-2-
Úvodní část
1) Podrobné zadání pro vypracování znaleckého posudku
Úkolem znalce je stanovit na základě výsledku technické prohlídky a cenového
šetření obvyklou cenu technologie a doprovodného movitého majetku neveřejné
čerpací stanice pohonných hmot v Novém Jičíně z majetku obchodní společnosti
KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba IČ: 253 61 082 ke dni prohlídky, tj. k 2. 9. 2011.
2) Obecné předpoklady a omezující podmínky pro vypracování posudku
Znalecký posudek se podává v souladu s následujícími obecnými předpoklady a
omezujícími podmínkami:
•
Znalec neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti předaných
podkladů a informací o vlastnictví oceňovaného předmětu a neodpovídá tedy
zejména za:
-
pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovanému
předmětu
pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž
existence má nebo mohla mít vliv na podání posudku.
•
Všechny informace jsou považovány za důvěrné, ale znalec negarantuje jejich
správnost, kompletnost nebo přesnost a neposkytuje žádnou právní zodpovědnost s ohledem na informace nebo data obsažená v této zprávě. Posouzení a ocenění jsou provedena v dobré víře, ale bez právní odpovědnosti a mohou být předmětem změn od data zpracování této zprávy.
•
Znalec vypracoval ocenění na základě znalosti situace na trhu v době jeho
provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by
došlo po předání tohoto znaleckého posudku.
•
Znalec při oceňování movitého hmotného majetku není vázán žádným závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu ocenění. Pro ocenění
strojů bylo znaleckého standardu č. VIII, vydaného jako pracovní verze Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně.
3) Podklady, které byly použity při zpracování posudku
•
Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě oddíl B.,
vložka 1473 – KARIMPEX, a.s.
• Doplnění č.1 soupisu majetkové podstaty vypracovaného Advokátní kanceláří
JUDr.Z.Běťáková - Mgr.L.Stoček z 17 11.2009
• Cenová informace výrobce odběrních stojanů BENČ (odbyt-pan Píšťala 602 561
744)
• Cenová informace výrobce systemu INDIKON Heřmanův Městec (Mgr.Jindřich
Kohout tel.469 696 530)
• Cenová informace UNICODE (pan Červený 602 361 232)
____________________________________________________________________________________________________
Znalecký posudek č. 2773-08/2011 o ceně technologie čerpací stanice PHM v Novém Jičíně
z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba, IČO: 253 61 082
-3-
4) Definice ceny obvyklé
Definice obvyklé ceny dle §2 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku:
„Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování
stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku
v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího
ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
5) Použité metody ocenění
Pro ocenění movitého majetku bylo použito metodiky České komory odhadců majetku odpovídající doporučené metodické pomůcce poradního sboru znalců předsedy Krajského soudu v Praze (duben 1995).
Použité názvosloví a způsob výpočtu ceny
výchozí cena
VC
cena, za niž je možno pořídit posuzovaný nebo
technicky srovnatelný stroj při 100% technickém
stavu
základní amortizace
ZA
stanovena podle amortizační křivky pro průměrný
technický život oceňovaného předmětu
srážky a přirážky
SP
stanoveny procentním podílem podle zjištěného
technického stavu
technická hodnota
TH
vyjádřená v % je stanovena součinem technických
hodnotových ukazatelů:
TH = (100 - ZA) × (100 ± PS) / 10000
časová cena
CČ
CČ =
koeficient prodejnosti
VC
KP
obvyklá cena CO = CČ
je dána součinem:
×
TH
/v Kč/
vyjadřuje současnou situaci na trhu
×
KP
/v Kč/
____________________________________________________________________________________________________
-4-
I. NÁLEZ
1) Identifikace oceňované technologie čerpací stanice
Technická prohlídka byla provedena ve dnech 13.4.2011 a 2.9.2011. Zjištěny byly
tyto skutečnosti podstatné pro podání posudku:
Základní technologické vybavení sestává z těchto souborů:
a) Neveřejná čerpací stanice PHM je vybavena třemi podzemními zásobními válcovými jednoplášťovými ocelovými nádržemi pro skladování motorové nafty o
jmenovitých objemech:
jmenovitý objem
max. plnění
1. nádrž
36 000 dm³
36 000 dm³
(nádrž nevyužívána, odstavena)
2. nádrž
55 000 dm³
52 200 dm³
3. nádrž
54 000 dm³
51 200 dm³
b) Pro kontinuální měření hladiny je použito Integrovaného měřícího a indikačního systému INDIKON sestávajícího z těchto komponentů:
- řídící procesorová skříň Harrier - 3/PR
-
komunikační skříň Harrier - 3/VS
-
vstupní skříň Harrier 3 VS
-
kontinuální hladinoměr KH3 pro NM.
Zařízení bylo dle štítkových údajů vyrobeno v roce 2004 (výr.č.21)
c) Čerpací stanice je vybavena 3 výdejními stojany jednostrannými jednohadicovými:
stojan č.1 – typ BMP 500
r.v. 1996
v.č. 489/96/4
r.v. 1996
v.č. 490/96/4
r.v. 1996
v.č. 491/96/4
d) Technologie stáčení je jištěna neprůbojnými kapilárními koncovými pojistkami
na odvětracím potrubí typu J 374.80
e) Pro měřené dávkování ostřikovací kapaliny je použito výdejního stojanu EASY
TANK typ VSN 07
f) Stanice byla v době provozu v non-stop provozu pro držitele odběrových karet
CDL 500 331 199 a je vybavena řídícím systémem SHOP 2000
2) Zjištěný technický stav
Čerpací stanice není v provozu a vlastník pozemku nepředpokládá její zprovoznění. V takovém případě dochází k fyzické likvidaci stanice s výnosem. Nádrže
jsou nevyužitelné,stejně tak i technologie stáčení mimo výdejní stojany. Soubor
kontinuálního měření hladiny je zpeněžitelný prodejem výrobci tohoto zařízení.
____________________________________________________________________________________________________
-5-
Pořad. číslo
Rok uved. do
provozu
II. P O S U D E K
Výchozí cena
Zákl.
amort.
Srážky
přiráž.
VC
Kč
ZA
%
SP
%
Koef.
Technic.
Časová cena
prodej.
hodnota
TH
%
ČC
Kč
KP
Obvyklá
cena
OC
Kč
1
Nádrž podzemní jednoplášť.
36 m3
2
52 m3
3
54 m3
4
výdejní stojan BMP 500
v.č.489/96/4
1996
385 000 90
0
10
38 500
0,6
23 100
5
v.č.490/96/4
1996
385 000 90
0
10
38 500
0,6
23 100
6
v.č.489/91/4
1996
385 000 90
0
10
38 500
0,6
23 100
7
Kontinuální měření
hladiny
2004
82 000 45
0
55
45 100
0,8
36 000
8
Technoogie stáčení
8
Dávkování ostřik. vody
EASY TANK VSN 07
9
Ŕídící systém SHOP
2000
návrh na likvidaci bez výnosu
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
návrh na likvidaci bez výnosu
2004
Celkem
145 000 90
0
výnos z likvidace
10
14 500
175 100
1
14 500
119 800
Obvyklá cena technologického vybavení oceňované neveřejné čerpací stanice PHM
v Novém Jičíně z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba dosahuje k
2. září 2011 výše:
119 800,- Kč
================
(Slovy: Jednostodevatenácttisícosmset korun českých)
V Olomouci 5. září 2011
____________________________________________________________________________________________________
-6Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu
v Ostravě ze dne 27.6.1973 čj. 1243/73 pro základní obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a
ceny pro odvětví odhady strojů a strojních zařízení a odvětví oceňování majetku podniků.
Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 2773-08/2011 znaleckého deníku.
Znalečné účtuji FV 201113
V Olomouci 5. září 2011
Přílohy:
Fotodokumentace – 1 strana
____________________________________________________________________________________________________
1
ČS PHM KARIMPEX Nový Jičín
Pohled S na budovu kiosku
Přístřešek výdejního stojanu
Pohled celkový západní od příjezdu
Pohled JV na plechový sklad
I9nteriér plechového skladu
Interiér kanceláře v kiosku
Příruční sklad v kiosku
Sociální zařízení v kiosku

Nový Jičín - Advokátní kancelář JUDr. Běťáková, Mgr. Stoček

Transkript

Podobné dokumenty

Šumperk - Advokátní kancelář JUDr. Běťáková, Mgr. Stoček

Major dodatek CZ

2014 - Enrichment Journal

detail

13. Seznam pro osady

ZKRATKY KRAJŮ A OKRESŮ

zde - Via Tempora Nova

formát pdf

oznámení záměru

výroční zpráva 2014

Sběrací a senážní vozy s tradicí

Testy insolvence v českém právu