SPONSOR OF THE DAY: SUPPORTERS: MEDIA PARTNER:

SPONSOR OF THE DAY: SUPPORTERS: MEDIA PARTNER:

SPONSOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Green Building Club Topic:
Nemovitosti a věcná práva podle nového občanského zákoníku
Real estate and property rights under the new Civil Code
Hosté / Guests:
• Mgr. Luděk Šikola, partner AK Šikola (bývalý člen Výboru pro občanská a politická práva při
Radě vlády pro lidská práva)
• Mgr. Pavel Černý, partner AK Šikola (člen Legislativní rady vlády ČR v letech 2006-2011)
• Mgr. Pavel Fára, advokát a partner AK Balcar Polanský Eversheds se specializací
na oblast nemovitostí
SPONSOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Změny právního řádu / New Laws
• Nový občanský zákoník – 1.1.2014 – nová úprava soukromého práva
včetně rodinného, autorského, obchodních smluv
• New Civil Code – 1 January 2014 – new regulation of the private law,
including family law, intellectual property, commercial contracts
• Zákon o obchodních korporacích
• Act on Commercial Corporations
• Zákon o mezinárodním právu soukromém
• Act on International Private Law
• NOZ ruší 238 právních předpisů
• NCC cancels 238 legal acts
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Základní zásady NOZ / NCC main principles
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Výklad jen ve shodě s Listinou, dobrými mravy, nesmí vést ke krutosti či
bezohlednosti
Interpretation according to Charter of Basic Rights, fair dealing, must not
cause severe or thoughtless results
Chybí-li výslovné ustanovení, posoudit případ podle analogie nebo principů
spravedlnosti
If no explicit provision applies, the case shall be dealt according to analogy
or principles of justice
Každý má právo očekávat, že soudy budou obdobné případy posuzovat
obdobně
Right to expect that the courts will handle similar cases similarly
Svéprávný má rozum průměrného člověka, odborník ve svém oboru jedná
se znalostí a pečlivostí
Legally competent person has ordinary sense, professional shall act with
knowledge and thoroughness
Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě
Everybody shall act honestly in legal matters
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Věci / Property
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Majetek – vše co osobě patří; jmění – souhrn majetku a dluhů osoby
Belongings – all what a person possesses; assets – belongings and debts
of a person
Nemovitosti – pozemky a věcná práva k nim (právo stavby), podzemní
stavby (inženýrské stavby)
Real estates – plots, proprietary rights (right of building), underground
buildings (engineering networks)
Součást věci – co k ním náleží a nelze oddělit bez znehodnocení
Components – what belongs to a piece of property and cannot be removed
without loss of value
Stavby a zařízení (kromě dočasných) součástí pozemku
Buildings (except temporary) are part of the plot
Příslušenství – vedlejší věc určená k užívání s hlavní; vedlejší věci u
stavby příslušenstvím pozemku
Accessories – what shall be used with the main piece of property;
accessories of the buildings considered as accessories of plot
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Právní jednání / Legal actions
•
•
•
•
•
•
•
Musí odpovídat dobrým mravům a zákonům
Must be in compliance with fair dealing and laws
Posuzuje se podle obsahu
Assessed according to the contents
Ke zdánlivému se nepřihlíží
Ostensible shall not be considered
Povinně písemné – zřízení nebo převod věcného práva k
nemovitosti, změna, zrušení
• Obligatorily in writing – establishing or transfer of proprietary
rights, change or cancellation of those rights
• Neplatnost – příčí se dobrým mravům, odporuje zákonu (ne
nutně, jen v nezbytném rozsahu), omyl byl-li způsoben
druhou stranou
• Invalidity – contrary to fair dealing or laws (not necessarily,
only in the scope requested), mistake caused by the
opposite party
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Věcná práva / Proprietary rights
•
•
Držba – výkon práva pro sebe x vlastnictví – právní panství nad věcí
Possession – execution of rights x ownership – full legal dominion over
the property
•
Omezení vlastníka – sousedská práva; imise z povolené činnosti – jen
náhrada škody
Limits of ownership – “neighbors rights”; emissions from legally
permitted activity – only compensation of damages
•
•
•
Vlastnické žaloby
Proprietary actions
•
Možnost nabytí vlastnictví od nevlastníka (nelze nabýt věci zapsané ve
veřejném seznamu
Possibility of acquiring of a property from non-owner (not registered
property)
•
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Nemovitosti / Real estates
• Pozemky a věcná práva k nim (právo stavby)
• Plots, proprietary rights (right of building)
• Byty v bytovém domě – výstavbou, rozdělením
• Flats in apartment house – by building or
division
• Inženýrské sítě
• Underground buildings (engineering networks)
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Výjimky / Exceptions
• Inženýrské sítě včetně souvisejících staveb a zařízení
• Engineering networks including connected buildings and
facilities
• Stávající oddělené vlastnictví pozemku a stavby podle
přechodných ustanovení
• Up to now existing separated ownership of plot and
building according to the transitional provisions
• Stavba může být součástí práva stavby
• Building might form a part of the right of building
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Právo stavby / Right of building
• Stavebník může mít stavbu na cizím pozemku
• Person may have a building on a plot belonging to another subject
• Právo se zapisuje do katastru nemovitostí
• Right registered in the Cadastre
• Právo stavby lze zdědit, prodat, zatížit
• Right might be inherited or sold
• Stavba je součástí práva stavby
• Building as a part of the right of building
• Zánikem stavby nezaniká právo stavby
• Right of building continues to exist after the building itself ceased to
exist
• Zřizuje se na 99 let
• Lasts 99 years
• Vzájemná předkupní práva vlastníka pozemku a oprávněného z práva
stavby
• Mutual rights of first refusal of owner of the plot and subject entitled
from the right of building
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Právo stavby II / Right of building II
• Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se
zatížením práva stavby
• Owner of a plot might stipulate obligation to obtain
his consent when disposing with right of building
• Úplata jako jednorázové plnění nebo stavební plat
• Price paid as one-time payment or regular
payment
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Zápis do katastru / Entry into Cadastre
• Princip ochrany dobré víry a důvěry v zápis v
katastru nemovitostí
• Principle of the good faith in entry into the
Cadastre
• Problém se zástavním právem
• Problems with lien
• Dobrá víra se posuzuje pouze v okamžiku
jednání
• Good faith must be given in the moment of legal
action
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Změny v nájmu / Changes in lease regulation
•
•
Nájem a pacht
Rent and lease
•
•
Zapisují se do katastru na návrh vlastníka
Entered into Cadastre on the proposal of owner of the building
•
•
Změna vlastnictví není výpovědním důvodem, pokud nabyvatel o
nájmu věděl
Change in the ownership of the building does not constitute
cancelation of the lease/rent, given that the new owner knew about
the existing rent
•
•
Nájem prostoru sloužícího k podnikání
Rent of the building for the business purposes
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Přechodná ustanovení / Transitional provisions
•
•
Novým OZ se řídí práva a povinnosti ode dne účinnosti
NCC regulates the legal relations after its coming into force on 1
January 2014
•
Týká se také věcných práv, ne však vzniku práva a povinnosti
před novým OZ, pak podle dosavadních předpisů
Regulates also proprietary rights, but not the creation of the
rights and duties before the legal force of the NCC – regulated
by previous laws
•
•
•
SPONZOR OF THE DAY:
Závazková práva se posuzují podle dosavadních předpisů,
nedohodnou–li se strany jinak
Contracts are regulated by the previous laws, given that the
parties reached no different conclusion
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK
z pohledu vybraných smluv
v oblasti nemovitostí
Pavel Fára
13. 6. 2012
Pavel Fára
13.6.2012
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
1. Program
a.
DD
b.
Kupní smlouva
Purchase Contract
c.
Smlouva o dílo
Contract for Work
d.
Smlouvy o užívání cizí nemovitosti
Contracts for Use of Third Party’s Real Estate
e.
Obecná nájemní smlouva
Common Lease Contract
f.
Nájemní smlouva na prostory k podnikání
Lease Contract for Business Premises
e.
Dotazy?
Questions?
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
2. DD
a.
Právní titul
Title
b.
Obvyklé problémy (§ 196a ObchZ, § 193 odst. 2 ObchZ,
spoluvlastnictví, SJM)
Common Issues (Section 196a ComCode, Section 193 para. 2
ComCode,
co-ownership, joint ownership of spouses)
c.
Nové skutečnosti k prověření (předkupní právo, zcizení pozemku spolu
s budovou třetí osoby)
New Potential Issues (preemptive right, transfer of title to a land with a
third party’s building
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
3. Kupní smlouva I. / Purchase Contract I.
a. Formální požadavky
Formal Requirements
b. Zápis do katastru nemovitostí
Registration into the Cadastral Registry
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
4. Kupní smlouva II. / Purchase Contract II.
a. Obsah
Content
i.
Předmět
Subject matter
ii. Cena
Price
iii. Prohlášení a vady
Warranties and Defects
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
5. Smlouva o dílo / Contract for Work
a.
Forma
Form
b.
Obsah
Content
i.
Předmět
Subject matter
ii.
Cena
Price
iii.
Prohlášení a vady
Warranties and Defects
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
6. Smlouvy o užívání cizí nemovitosti I.
Contracts for Use of Third Party’s Real Estate I.
•
Výprosa – bezplatné
přenechání věci bez sjednání
doby a účelu užívání
•
Výpůjčka - bezplatné
přenechání nezuživatelné věci k
dočasnému užívání
•
Nájem - přenechání věci k
dočasnému užívání za nájemné
•
Pacht - přenechání věci k
dočasnému užívání a požívání
za pachtovné, nebo poměrnou
část výnosu z věci
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
•
Výprosa – right to use a thing
for an indefinite period of time,
undetermined purpose and no
consideration
•
Výpůjčka – right to temporarily
use a thing for no consideration
•
Lease – right to temporarily use
a thing for a consideration
•
Pacht – right to temporarily
use and consume a thing for
consideration determined as a
fixed amount (pachtovné), or a
proportion of the revenue from
such thing
MEDIA PARTNER:
7. Smlouvy o užívání cizí nemovitosti II. / Contracts for Use of Third Party’s
Real Estate II.
Druhy nájmů nemovitostí
Types of Real Estate Leases
• Obecný nájem (nezemědělské
pozemky, budovy nejsou-li součástí
pozemku atd.)
• Common Lease (plots of land other than
agricultural land or woods, buildings if
separate from land etc.)
Druhy pachtů
Types of Pacht
•
•
Pacht podniku
Pacht of Enterprise
•
•
Pacht zemědělského pozemku
Pacht of agricultural land
• Prostory sloužící k podnikání
• Business Premises
• Byty
• Flats
• Ubytování
• Accommodation
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
8. Obecná nájemní smlouva / Common Lease Contract
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
9. Obecná
nájemní smlouva
Common Lease Contract
• Form (written, oral newly allowed)
• Forma (písemná, lze i ústní)
• Předmět (nezemědělské pozemky,
budovy nejsou-li součástí pozemku atd.)
• Subject (plots of land other than
agricultural land or woods, buildings
if separate from land etc.)
• Doba (pozor při nájmu nad 50 let!)
• Lease Term (be cautious with lease
term exceeding 50 years!)
• Nájemné (smluvní, jinak zákonné)
• Rent (contractual, otherwise
stipulated by law)
• Splatnost (smluvní, jinak zpětně)
• Maturity (contractual, otherwise due
back)
• Služby
• Services
• Změna vlastnictví k nemovitosti
• Change of Real Estate Ownership
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
10. Nájemní smlouva na prostory k podnikání / Lease Contract for
Business Premises
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
11. Nájemní smlouva na prostory k podnikání / Lease Contract for
Business Premises
!!! NOZ zruší zákon č. 116/1990 Sb.
!!! NCC shall cancel Act No. 116/1990 Coll.
• Forma (písemná, nově lze i ústní)
Form (written, oral newly alowed)
• Předmět (prostory nebo místnosti)
Subject (premises/rooms)
• Účel (není podstatnou náležitostí)
Purpose (non-essential requirement)
• Předmět podnikání (není
podstatnou náležitostí)
Scope of Business (non-essential
requirement)
• Nájemné (smluvní, jinak zákonné)
Rent (contractual, otherwise stipulated by
law)
• Poplatky za služby
Service Charges
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK
z pohledu vybraných smluv v oblasti nemovitostí
Pavel Fára, advokát a partner
Balcar Polanský Eversheds
[email protected]
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Next Green Building Club:
September, 12th, 2012
SPONZOR OF THE DAY:
VENUE
PARTNER:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
SPONSOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER: