ke stažení zde PDF - MUNICIPAL Centrum

SAMOSPRÁVA
§§§§§§§
2016
nové
elektronický právní měsíčník pro územní samosprávu – paragrafy srozumitelně pro každého
Projekt MUNICIPAL
NA VAŠE PŘÁNÍ - NOVINKA PRO VÁS
SEZNAMTE SE
první číslo jako novoroční dárek
Ediční plán a hlavní témata jednotlivých vydání
LEDEN 2016: „Předkupní právo“ – přeceňovaný institut
ÚNOR 2016: „Kouzelná smluvní ustanovení“ – jak dosáhnout to, co chceme
BŘEZEN 2016: „Nájemní a pachtovní smlouvy“ – abychom v textu nenarazili
DUBEN 2016: „Orgány obce a rozdělení pravomocí“ – vážná hrozba neplatnosti
Duben 2016 bonus: „VZORY SMLUV PRO OBCE A MĚSTA – I.“
KVĚTEN 2016: „Postavení starosty, místostarosty, radních a zastupitelů“
ČERVEN 2016: „Odpovědnost zastupitelů za škodu“ – lze se vůbec pojistit?
ČERVENEC 2016: „Převody nemovitostí v obcích“ – úskalí smluv a jak na ně
SRPEN 2016: „Výbory, komise a jejich vztah (nejen) k orgánům obce“
ZÁŘÍ 2016: „Veřejné zakázky (nejen) malého rozsahu“ – kvalitně nebo levně?
Září 2016 bonus: „VZORY SMLUV PRO OBCE A MĚSTA – II.“
ŘÍJEN 2016: „Trestní odpovědnost volených zástupců“ – prevence a jak na ni
LISTOPAD 2016: „Ochrana osobnosti a pomluva“ – i politik se může bránit
PROSINEC 2016: „Právo na informace versus ochrana osobních údajů.“
a k tomu AKTUALITY, citáty, zajímavosti a další témata na Vaše přání.
NAPIŠTE NÁM, CO POTŘEBUJETE VYSVĚTLIT BLÍŽ…
srozumitelnost
úplnost
přehlednost
upozornění
návody
judikatura
odpovědi na Vámi zasílané otázky – kauzy z naší praxe
www.municipal-centrum.cz
SAMOSPRÁVA
§§§§§§§
2016
1
elektronický právní měsíčník pro územní samosprávu – paragrafy srozumitelně pro každého
„Samospráva hrou“…není to trochu protimluv? Jako jedni
z mála víme, že samospráva je velká řehole, často stres,
a jen občas velké uspokojení z hotového díla, ať jde o dílo
skutečné, nebo třeba o hezkou místní akci. A do toho
nároky, které na Vás klade kde kdo, a které mají
společného jmenovatele – paragrafy. Chceme Vám touto
formou pomáhat právě s nimi… A protože Vy víte, že
k právu máme zdravě praktický přístup, a že o zákonech
dokážeme přednášet s vtipem a nadhledem, dovolili jsme
si tento odvážný název… S námi na to nejste sami!
Váš MUNICIPAL TEAM & AK Mgr. Jana ZWYRTEK HAMPLOVÁ
DNES V PRÁVNÍ PORADNĚ
PŘEDKUPNÍ PRÁVO – přeceňovaný institut
Víme, co je vlastně předkupní právo? Většinou ne.
Co to znamená ve smluvní praxi? Někdy nic.
Zaručuje nám předkupní právo původní cenu? Ne.
Kdo předkupní právo schvaluje? Starosta? Ne.
Musí být už ve zveřejněném záměru? Mělo by být.
Co to tedy vlastně je a kdy jej použít?
Rozsudky soudů a předkupní právo.
Jak má být zakotveno ve smlouvě.
Co dělat, když smluvní strana poruší smlouvu.
Obec jako „VIP“ - CO JE TO „DVOJITÉ JIŠTĚNÍ“
Výklad zákona pro každodenní praxi obcí přináší
Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová - advokátka
CITÁT DNE
Ignoratia legis non excusat.
Neznalost zákona neomlouvá.
 JAK PŘEŽÍT 
FUNKCI STAROSTY
Nekandidovat 
Nebýt zvolen 
NEDBÁTE-LI TĚCHTO RAD 
Být super flegmatik
Být supermuž/superžena
To je - být připraven na vše
Bedlivě hlídat opozici
Ještě více hlídat koalici
Hlídat sebe 
Neopíjet se v rodném městě 
Co je v domě, není pro mě 
Mít v šuplíku antidepresiva 
Nemít v šuplíku zbraň!
(Selže-li rada být flegmatik )
Mít boční východ z kanceláře
Jmenovat se:
Jaromír Jágr, Karel Gott,
Lucie Bílá, Martina Sáblíková
…nebo nějak tak
Muži – být hodně sexy 
Ženy – nebýt příliš sexy 
Sem tam říct sprosté slovo
Neprovokovat 
Provokovat 
Umět číst – a skutečně číst
PROTOŽE JINAK:
Slovy Wericha
KDYŽ MLUVÍŠ – nepiš
KDYŽ PÍŠEŠ – nepodepisuj
KDYŽ PODEPÍŠEŠ
pak se nediv 
CO JE TO PŘEDKUPNÍ PRÁVO A MÝTY KOLEM NĚHO
Klasická situace v obci či městě – prodáváme nějaký majetek, často za cenu nižší než
obvyklou, protože kupující nám slibuje kde co, nejčastěji to, že na pozemcích bude stavět
do určité doby, a my se uklidňujeme tím, že děláme dobře, protože do smlouvy dáváme
předkupní právo, abychom si jeho sliby pojistili. Skutečně je předkupní právo všelék?
Spíše ne, než ano… Bohužel. Přesto si to obce a města stále myslí, a do smluv je zvesela
dávají. Proč ne – ale musíme vědět, co od tohoto práva můžeme vlastně očekávat.
ZÁKLADNÍ MÝTUS – KUPNÍ CENA
Myslíte si, že když prodáte majetek
obce levně, a máte předkupní právo,
musí vám ho prodat majitel zpět za
stejnou cenu, za jakou majetek
koupil? Ani náhodou. Zákon hovoří
jasně:
§2147
(1)
Nabídku
učiní
prodávající
předkupníkovi
ohlášením
všech
podmínek. Při nabídce se vyžaduje
oznámení obsahu smlouvy uzavřené s
koupěchtivým. Nabídka ke koupi
nemovité věci vyžaduje písemnou
formu.
(2) Přijme-li předkupník nabídku,
uskuteční se koupě mezi prodávajícím
a předkupníkem za týchž podmínek,
jaké
prodávající
dohodl
s
koupěchtivým.
Jak si to přeložit? Má-li majitel
zájemce, obec zaplatí cenu, kterou
nabízí tento zájemce, nebo má
smůlu. Tedy obec musí dát to, co by
dala každá třetí osoba. Tedy
předkupní právo za stejnou cenu, za
jakou to dotyčný od obce koupil, je
právní mýtus a nesmysl.
A co formulace „zavazuje se prodat
za cenu, za jakou nemovitost od
obce koupil“?
Tato formulace neodpovídá zákonu,
je zásahem do ústavně zaručených
vlastnických práv, a proto by obec
v případě sporu nebyla úspěšná.
SOUVISEJÍCÍ MÝTUS – ČAS URČUJEME MY!
Mnozí starostové už vyslovili – máme předkupní
právo, kdykoli můžeme pozemek získat zpět. Není
to pravda. Předkupní právo znamená „jen“ to, že
když bude chtít vlastník nemovitosti prodat, musí ji
nabídnout napřed nám, a my máme přednost. Na
něm tedy zůstává určení, kdy máme šanci tohoto
předkupního práva využít. A musíme mu zaplatit
to, co mu nabízí někdo jiný. Tedy předkupní právo
nám zajišťuje jedinou věc – přednostní koupi. Kdy
a za kolik je zcela mimo naši vůli. Lidově řečeno –
ber nebo neber za daných podmínek. Jinak máš
smůlu a mohu prodat komukoli. Z toho můžeme
snadno dovodit, že jako nějaká jistota je to docela
málo – zvláště pokud se jedná o cenný majetek
obce, nebo pokud chce obec skutečně dosáhnout
toho, co prodejem zamýšlela. Vystřízlivění bývá
někdy kruté.
KAUZA Z PRAXE
Obec prodala stavební pozemky za 250,- Kč/m2, cena
obvyklá byla 600,- Kč/m2. Odůvodnila to řádně - podporou
výstavby RD v obci, že nechce na svých občanech
vydělávat, že chce zvýšit počet občanů obci a ty stávající zde
udržet… A do smlouvy si dala předkupní právo, aby kupující,
který slíbil vybudovat IS a stavět RD, s pozemky příliš
nespekuloval. Stále se nic nedělo, za rok přišel na obec
dopis, že záměr se nevyvedl, a že stávající vlastník chce
pozemky prodat, má zájemce, ale že dle předkupního práva
nabízí pozemky obci, a že kupní cena je 630,- Kč/m2, protože
tuto cenu mu nabízí ten druhý zájemce. Obec si zjistila, že
ten druhý zájemce nechce stavět žádné RD, ale chce
vyvinout snahu o jiné využití území atd., zkrátka nechtěla,
aby pozemky „ten nový“ získal. Ale protože obec měla jištění
jen předkupním právem, byla bezmocná – buď přihlížet
zakoupení dalším subjektem v řadě, nebo sama koupit – ale
za cenu 630,- Kč/m2. Bouřlivá jednání zastupitelstva, ostré
reakce občanů, svízelná situace. Nakonec obec pozemky
nekoupila, a dnes napjatě očekává, „co bude“.
PŘIPRAVUJEME – KOUZELNÁ SMLUVNÍ USTANOVENÍ – JAK DOSÁHNOUT TO, CO CHCEME!
Předkupní právo není jediná možnost, jak si pojistit prodávaný majetek. Napovíme Vám, jak na to.
DOBRÉ ZPRÁVY O PŘEDKUPNÍM PRÁVU
To, že upozorňujeme na to, co nemůžeme od předkupního práva očekávat, neznamená, že
předkupní právo máme zatratit. Naopak, v některých případech může být obci velmi
užitelné. Jen se musí využívat tam, kde má skutečně svůj význam, a musíme přesně vědět,
co od něho můžeme očekávat. Pak nám může být předkupní právo velmi k dobru. A které
případy to mohou být?
JISTOTA BUDOUCÍ KOUPĚ TOHO, CO BY OBEC POTŘEBOVALA nebo CHTĚLA
* Obec by ráda vlastnila určitý pozemek, ale majitel ho zatím nechce prodat. Zde je
sjednání předkupního práva úspěchem, protože to znamená, že až majitel nebo jeho
právní nástupci změní názor, musí nabídnout pozemek napřed obci než komukoli jinému.
Může se jednat o strategické pozemky pro výstavbu, pro komunikaci, chodníky apod.
* Obec se chce dozvědět, že vlastník chce nemovitost prodávat, aby mohla uplatnit jiné
své právo, například právo zpětné koupě (viz další vydání Samosprávy hrou), pokud se
k tomu rozhodne. Nabídková povinnost je tak důležitý informační kanál, kterým obec
zjistí, že se s nemovitostí má něco dít.
* Obec se nebrání prodat, chce ale zajistit, že vlastníkem bude konkrétní subjekt, jinak
preferuje, aby se vlastnictví dostalo zpět obci. I na toto je předkupní právo správný
institut
ZÁMĚR PRODEJE
S PŘEDKUPNÍM PRÁVEM
KDO SCHVALUJE ZŘÍZENÍ
PŘEDKUPNÍHO PRÁVA?
Přestože to zákon o obcích přímo neříká,
měl by být v záměru obce prodat
nemovitost, chce-li si obec zakotvit
předkupní právo, tento úmysl uveden,
protože je to významná součást budoucí
smlouvy, která může ovlivnit zájem o
takovou koupi. Kdyby to tak nebylo, mohl
by budoucí kupující právo zakotvit do
smlouvy předkupní právo ze strany obce
zpochybnit. A jak by měl být klasický záměr
prodat nemovitost doplněn? Není to nic
složitého.
„Podmínkou prodeje je zřízení předkupního
práva ve prospěch obce ve smyslu platných
ustanovení občanského zákoníku, a to na
dobu neurčitou.“
nebo
„Podmínkou prodeje je zřízení předkupního
práva ve prospěch obce ve smyslu platných
ustanovení občanského zákoníku, a to na
dobu deseti let od převodu vlastnického
práva.“
Záměr může schválit rada obce nebo
starosta v pravomoci rady obce.
Samotnou smlouvu s předkupním právem
pak schvaluje výhradně zastupitelstvo
obce.
!!! POZOR !!!
NELZE platně zakotvit do smlouvy
předkupní právo bez schválení v orgánech
obce, a je velmi sporné, zda jej lze ve
smlouvě požadovat, pokud by nebylo
uvedeno již ve zveřejněném záměru.
PROTO DOPORUČUJEME:
Požadavek zřízení předkupního práva uvést
již v záměru obce, kterým se zveřejňuje
záměr obce nemovitost prodat.
Předkupní právo zakotvit již do
schvalovacího usnesení nebo přímo do
textu schvalované smlouvy, je-li již
v okamžiku hlasování zpracován.
OBDOBNĚ
postupujeme při tzv. zpětném chodu – totiž
při zrušení předkupního práva dohodou.
Zrušení musí schválit zastupitelstvo.
POZOR NA OBCHÁZENÍ ZÁKONA aneb co nás nemusí v první chvíli napadnout
Pokud zveřejníme záměr prodeje s tím, že obec vyžaduje zřízení předkupního práva, a
pak bychom uzavřeli smlouvu se zájemcem bez tohoto předkupního práva, mohla by
být smlouva napadnuta z toho důvodu, že zájemci byli uvedeni v omyl, protože kdyby
bývali věděli, že předkupní právo nebude vyžadováno, ucházeli by se o koupi také. Je
vysoce pravděpodobné, že soud by jim dal za pravdu. Pokud tedy dojdeme v průběhu
procesu k tomu, že od předkupního práva ustoupíme, musíme záměr zveřejnit znovu,
tentokrát bez tohoto předkupního práva.
Podobně by se soud díval na ten postup, kdybychom zveřejnili záměr prodat
s předkupním právem obce, takto smlouvu uzavřeli, ale vzápětí, témě hned,
předkupní právo dohodou zrušili. Zrušení předkupního práva, které v době svého
schválení mělo nepochybně svůj význam, by mělo splňovat dvě podmínky:
První – mělo by k tomu docházet po přiměřené době a současně
Druhá – objektivní důvody pro zrušení (= odůvodnění, proč už obec na předkupním
právu netrvá, proč jej nepotřebuje).
A NAOPAK? Co když dojednáme předkupní právo dodatečně?
Pokud nebylo předkupní právo zveřejněno, a my jej pak dodatečně s kupujícím
dojednáme, musíme také proces opakovat? Logika by napovídala, že ne, protože jsme
sjednali pro obec výhodnější podmínky. Nezveřejnění předkupního práva v záměru by
však mohl paradoxně zneužít právě kupující, a v budoucnu se bránit tím, že nebylo
v záměru, a jeho zakotvení do smlouvy je tedy neplatné. Jak tomu předejít? Dodatečně
záměr zakotvit do kupní smlouvy i předkupní právo zveřejnit (samostatně), tím naplnit
zásadu publicity, a v samé smlouvě danou situaci odrazit správným ujednáním. To by
mohlo znít třeba takto:
„Kupující prohlašuje, že bere na vědomí dodatečné zveřejnění záměru obce zakotvit
do této smlouvy předkupní právo k převáděným nemovitostem, a dále prohlašuje, že
tím považuje všechny zákonné předpoklady pro uzavření smlouvy dle zákona o obcích
za splněné.“
Těžko pak by pak kupující mohl dodatečně část smlouvy o předkupním právu napadat.
MŮŽE PŘEDKUPNÍ PRÁVO DOJEDNAT SÁM STAROSTA?
Nemůže. Pokud by to udělal, takové ujednání by bylo bez
schválení zastupitelstvem obce neplatné. Trestní odpovědnost by
zde nebyla, protože by tímto jednáním nemohl způsobit žádné
škody, jeho jednání by v tomto smyslu bylo nicotné, nemohlo by
vyvolat žádné právní následky.
§§
§§
MŮŽE PŘEDKUPNÍ PRÁVO ZRUŠIT SÁM STAROSTA?
Nemůže. Pokud by to udělal, takové ujednání by bylo bez
schválení zastupitelstvem obce neplatné. Trestní odpovědnost by
zde mohla být dovozena ve stádiu pokusu, protože jeho jednání by
v tomto smyslu bylo nicotné, nemohlo by vyvolat žádné právní
následky. Kdyby způsobilo škody, starosta by je musel uhradit.
Předkupní právo - Z AKTUÁLNÍ JUDIKATURY SOUDŮ
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 4017/2013 – lhůta pro uzavření smlouvy
Zákon neomezuje prodávajícího spoluvlastníka poté, co zaniklo předkupní právo oprávněného, v
nakládání s podílem jinak než tím, že prodej nesmí uskutečnit za podmínek (cena, splatnost, příp.
dalších) podstatně odlišných od těch, které byly obsahem nabídky. Nesprávný je tedy názor žalobkyně,
že tohoto práva musí využít (a podíl prodat) „v určité z hlediska časového přiměřené době, jinak mu
toto právo zanikne.“ Povinnost znovu nabídnout svůj podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům má jen
v případě, že se podmínky (některá z nich) původně ohlášené natolik změnily, že rozdíl mezi nimi by
mohl objektivně ovlivnit úvahy oprávněných spoluvlastníků o přijetí nabídky. Změna okolností na
straně oprávněného spoluvlastníka, který platnou nabídku nepřijal (podíl v zákonné nebo poskytnuté
delší lhůtě nevyplatil), neobnovuje povinnost prodávajícího spoluvlastníka vykonat novou nabídku,
jsou-li původně ohlášené podmínky stejné.
VÝKLAD – zákon nestanoví žádnou dobu, kdy musí ten, kdo nabízí, uzavřít danou smlouvu. Jediné
omezení se týká podmínek. Pokud tedy obec nevyužije předkupního práva, vlastník může nemovitost
prodat klidně i za rok jinému, pokud se neodchýlí od původně nabízených podmínek.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 3371/2008
Porušení předkupního práva - k promlčení práva domáhat se nabídky prodeje věci
Protože zákon nestanoví pro promlčení práva spoluvlastníka nemovitosti domáhat se po nabyvateli,
aby mu nabídl spoluvlastnický podíl ke koupi, zvláštní promlčecí dobu, promlčuje se toto právo v
obecné tříleté promlčecí době podle § 101 obč. zák., který upravuje kromě délky promlčecí doby i
začátek jejího běhu. Tím je zásadně den, „kdy právo mohlo být vykonáno poprvé“. Obecně platí, že
právo může být vykonáno poprvé, jakmile vznikne možnost podat na jeho základě odůvodněně žalobu
u soudu, neboli kdy se právo stalo nárokem (actio nata). Jelikož samotná kupní smlouva má pouze
obligační účinky (zavazuje jen její účastníky) a její věcné účinky - nabytí vlastnictví nabyvatelem nastanou až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, tříletá promlčecí doba pro uplatnění
zákonného předkupního práva podle § 603 odst. 3 obč. zák. začne běžet dnem následujícím po dni, ke
kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí. Lze shrnout, že tříletá promlčecí doba
podle § 101 obč. zák. k uplatnění práva podílového spoluvlastníka, jehož předkupní právo bylo
porušeno, domáhat se na nabyvateli, aby mu spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídl ke koupi,
začíná běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru
nemovitostí na základě kupní smlouvy, jíž bylo předkupní právo porušeno.
VÝKLAD – zákon nestanoví speciální dobu, do kdy se lze domáhat předkupního práva, a proto se použije
doba obecná., tedy tříletá od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Proto je důležité, aby
se zápisy v katastru tam, kde má obec předkupní právo, kontrolovaly. To může být mimo jiné jeden
z úkolů pro kontrolní výbor.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 31 Cdo 1926/2009 - Prodej třetí osobě za jiných smluvních
podmínek není nutně porušením předkupních práv spoluvlastníka
Předkupní právo spoluvlastníka není „bez dalšího“ porušeno, jestliže nabídka doručená spoluvlastníku
neobsahovala údaj o splatnosti kupních cen a poté prodávající uzavřel kupní smlouvy, jež obsahovaly
individuální splatnost kupních cen. Byla-li splatnost ve smlouvě o převodu podílu, uzavřené později s
třetí osobou, stanovena jinak než v § 605 obč. zák., příp. v nabídce na odkoupení podílu učiněné
oprávněnému spoluvlastníku, lze učinit závěr o tom, že bylo porušeno předkupní právo
spoluvlastníka, jen za předpokladu, že podmínky splatnosti se podstatně lišily, a to natolik, že rozdíl
mezi nimi mohl objektivně ovlivnit úvahu oprávněného spoluvlastníka o přijetí nabídky na realizaci
předkupního práva.
VÝKLAD - Ne každá odlišnost musí nutně vést k tomu, že lze učinit závěr, že předkupní právo bylo
porušeno. V daném případě je to splatnost kupní ceny. Pokud byla jiná splatnost v nabídce, a jiná ve
smlouvě, a není to podstatný rozdíl, nebylo předkupní právo porušeno. Rozdíl by musel být výrazný.
MÁ OBEC JAKO SPOLUVLASTNÍK ZÁKONNÉ PŘEDKUPNÍ PRÁVO K OSTATNÍM
SPOLUVLASTNICKÝM PODÍLŮM? A MUSÍ SVŮJ PODÍL OSTATNÍM NABÍZET?
Od 1. ledna 2015 již zákonná povinnost nabízet svůj podíl přednostně ostatním
spoluvlastníkům neexistuje a každý ze spoluvlastníků, tedy i obec, může se svým
podílem nakládat podle své vůle. Předkupní právo tedy i zde může vzniknout jen
smluvně.
Poznámka: Výjimku zákon upravuje v jediném případě, který se však bude málokdy týkat obcí předkupní právo zůstává zachováno pro případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva při nabytí
nemovitosti ovlivnit, zde půjde převážně o podíly nabyté z dědictví. Pokud se v období šesti měsíců
od takového nabytí nemovitosti rozhodne spoluvlastník svůj podíl prodat, musí jej přednostně
nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Po půl roce už s ním zase může naložit tak, jak sám uzná za
vhodné. To platí i pro bezúplatné převody. V tomto období nemůže svůj podíl ani nikomu darovat.
Spoluvlastníci mají právo vykoupit podíl dokonce za cenu obvyklou. Pro úplnost je nutno uvést, že
volné nakládání se spoluvlastnickým podílem se netýká podílu na společných prostorách nebo
pozemku patřícímu společenství vlastníků jednotek. Podle nového občanského zákona je tento
spoluvlastnický podíl nedílnou součástí bytové jednotky, je samostatně nepřevoditelný.
TEDY:
Obec nemá předkupní právo na ostatní spoluvlastnické podíly, je-li sama
spoluvlastníkem.
Obec nemusí nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním, může jej převést na
kohokoliv – POZOR – i zde po zveřejnění záměru dle zákona o obcích, jinak by byl
převod neplatný.
Předkupní právo ve smlouvě – jak správně zní?
Čl. XY Předkupní právo
1. Kupující zřizuje ve prospěch prodávajícího k předmětu koupě předkupní právo.
2. Předkupní právo k předmětu koupě bude zapsáno jako věcné právo do katastru
nemovitostí.
Jedná se o právo věcné, a zůstává zachováno stále, i když se změní vlastnictví věci.
RESUMÉ K TÉMATU
Předkupní právo je dobrý právní nástroj, je-li používáno tam, kde je na místě - Nezajišťuje
zakoupení zpět za cenu, za jakou jsme prodali, a to dokonce ani tehdy, je-li to zakotveno ve
smlouvě - Předkupní právo neznamená, že budeme moci koupit tehdy, kdy my budeme
chtít - Chceme-li do smlouvy dát předkupní právo, mělo by to být již ve zveřejněném
záměru - Předkupní právo k nemovitostem musí schválit zastupitelstvo, a to jak zřízení, tak
zrušení – Schválení se děje buď výslovně usnesením, nebo schválením kompletní smlouvy Pro zrušení musí být objektivní důvody – v případě finančně podporovaných stavebních
parcel je dobré jej kombinovat s jinými právními instituty - obec jako spoluvlastník nemá
předkupní právo k ostatním spoluvlastnickým podílům – svůj spoluvlastnický podíl nemusí
nikomu přednostně nabízet – záměr prodat spoluvlastnický podíl obce musí být rovněž
zveřejněn na úřední desce obce - promlčecí doba pro uplatnění práv se počítá od vkladu
do katastru nemovitostí.
A CO KDYŽ JE PŘEDKUPNÍ PRÁVO PORUŠENO?
Především si musíme uvědomit, že „právo přeje připraveným“. Smlouva, která byla
uzavřena navzdory předkupnímu právu, je sice neplatná, ale jde o neplatnost
relativní, tedy je třeba se jí dovolat, a to v promlčecí době. Ta je podle nového
občanského zákoníku tři roky.
Pokud je však předkupní právo zaneseno jako právo věcné v katastru nemovitostí,
nemělo by k převodu vůbec dojít, katastr by měl návrh na vklad bez souhlasu
oprávněného z předkupního práva zamítnout.
Pokud by bylo sjednáno jen jako smluvní, pak je nutno domáhat se svých práv
žalobou na nahrazení projevu vůle prodávajících, tj. uložení povinnosti uzavřít se
žalobcem - kupujícím smlouvu o převodu vlastnictví nemovitostí. Zde je však již
nepochybně na místě právník. Je lépe sjednávat předkupní právo jako právo věcné.
Ze zajímavé judikatury:
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 4308/2009, ze dne 15. 6. 2011
K důsledkům porušení předkupního práva
I. Ustanovení § 603 odst. 3 obč. zák. se vztahuje na věcné předkupní právo, na závazkové
předkupní právo nikoliv.
II. Dohoda o předkupním právu může být nepochybně součástí jakékoliv smlouvy; je-li však
obsažena v nájemní smlouvě, neznamená to, že s právy a povinnostmi přecházejícími na
nabyvatele věci z nájemní smlouvy přechází na něj také závazek z předkupního práva.
VÝKLAD: Pokud majitel prodá nemovitost, nemůže se nájemce domáhat po tomto nabyvateli, aby
mu nemovitost prodal, protože měl sjednané závazkové předkupní právo. To zavazuje jen smluvní
strany. Aby se toho mohl domáhat, muselo by být předkupní právo sjednáno jako věcné se zápisem
do katastru.
VÍTE TO? Obec má VIP předkupní právo:
veřejně prospěšná stavba a veřejné prostranství
Obec má (vedle kraje a státu) výjimečné postavení, pokud jde o předkupní právo
z jiného právního titulu než podle občanského zákoníku. Tímto zákonem je stavební
zákon, tj. zákon č. 183/2006 Sb., který v ustanoveních § 101 předpokládá, aby obec
mohla při plánování realizace tzv. veřejně prospěšné stavby nebo veřejně
prospěšného opatření uplatnit předkupní právo k pozemkům, na kterých se tato
veřejně prospěšná stavba má postavit nebo opatření realizovat.
* CO JE TO VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÁ STAVBA
= stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce
vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci
* VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÉ OPATŘENÍ
= opatření nestavební povahy sloužící ke snižování ohrožení území a k rozvoji anebo
k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané
územně plánovací dokumentaci“.
POZOR NA LHŮTU – 6 měsíců
Překupní právo obce může být uplatněno do 6 měsíců od doručení nabídky
předkupního práva. Po marném uplynutí této lhůty předkupní právo obce, kraje nebo
státu zaniká.
Veřejné prostranství
Předkupní právo náleží pouze obci, to k pozemku, který je územním plánem nebo
regulačním plánem označen jako veřejné prostranství.
* VEŘEJNÉ PROSTRANSTVÍ
= je definováno v ustanovení § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení),
v platném znění, jako „všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a
další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to
bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru“.
PŘIPOMÍNÁME
Toto předkupní právo neznamená, že obec získá pozemky do svého vlastnictví kdykoli,
kdy ona sama chce. Získá je však vždy, když je vlastník bude chtít prodat.
CO JE TO „DVOJITÉ JIŠTĚNÍ“?
Pokud jsme označili institut předkupního práva za přeceňovaný, který sám o sobě nezajistí
spekulace s pozemky, které chce obec prodat levně například na výstavbu, musíme dodat to
podstatné – vhodnou kombinací různých právních institutů lze dosáhnout téměř všeho, co
obec od smlouvy očekává – musíme však dokázat zkombinovat právo zpětné koupě, předkupní
právo, a můžeme právně pracovat s kupní cenou apod. Metody, jak zamezit spekulacím
s majetkem, který obec prodá motivačně levně, jak se k němu dostat zpět, pokud kupující chce
prodávat dál, jak zajistit, aby kupující stavebních parcel v určité době zkolaudovali, jak dělat
v tomto směru dobré záměry a dobré smlouvy – to najdete v příštím vydání Samosprávy hrou.
Právo umožňuje mnohé, pokud se umí efektivně využívat. A my vás to budeme učit.
CITÁT: KAREL HAVLÍČEK BOROVSKÝ
„Proto jest obec, jest společnost, aby, co
jednotlivý sám dovésti nemůže, spojené
síly dokázaly.“
Z kronik: HNANICE
1663 - Marie Kochová byla přistižena ve
vinohradě při krádeži hroznů. Za trest
musela stát dvě hodiny na pranýři s
hrozny na krku.
NEJLIDNATĚJŠÍ MĚSTA SVĚTA
1. Tokio (Japonsko) – 37,8 milionu lidí
2. Soul (Jižní Korea) – 25,6 mil.
3. Šanghaj (Čína) – 24,7 mil.
4. Karáčí (Pákistán) – 24,5 mil.
5. Dillí (Indie) – 21,7 mil.
6. Mexiko (Mexiko) – 21,6 mil.
7. Sao Paulo (Brazílie) – 21,2 mil.
8. Peking (Čína) – 21,1 mil.
9. Mumbai (Indie) – 20,7 mil.
10. Osaka – Kóbe – Kjóto (Jap.) – 20,1 mil.
11. Jakarta (Indonésie) – 20,0 mil.
12. New York (USA) – 19,9 mil.
Vydavatel: MUNICIPAL – centrum vzdělávání a odborných služeb, s.r.o., IČ: 646 19 761, DIČ: CZ 646 19 761
1 vydání – 82,- Kč, roční předplatné 984,- Kč (12 vydání + 2 bonusová – VZORY pro obce a města I. a II.)
Objednávky a náměty: [email protected] ŠÍŘENÍ POVOLENO POUZE PRO POTŘEBY PŘEDPLATITELE
AUTORSKY CHRÁNĚNO - © MUNICIPAL – centrum vzdělávání a odborných služeb, s.r.o.