289694-602-12 zp - Exekutorský úřad Český Krumlov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1152 - 17/13
Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 215,
rodinného domu Pracejovice čp.50, s příslušenstvím, v k.ú. Pracejovice
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV
soudní exekutor JUDr. Marek Frank
Radniční 28/17
381 01 Český Krumlov
Účel posudku:
vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení
č.j. 125 EX 602/12 – 51
Posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 P l z e ň
V Plzni
18.02.2013
Znalecký posudek č. 1152 - 17/13
ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN ve
vlastnictví SJM (povinní Milan a Marie Káníkovi),. Jedná se o dvougenerační rodinný
dům Pracejovice č.p.50, v intravilánu obce Pracejovice, v prostoru obytné části obce
obdobných starších a nových rodinných domů, s veškerým příslušenstvím. Nemovitosti
jsou situované na pozemku p.č.89 vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a
pozemku okolní zahrady p.č.100/9, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ.
Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Pracejovice, obec Pracejovice,
okres Strakonice, vedeny na LV č. 215. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy.
Spoluvlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena dle výpisu z KN exekučním příkazem k prodeji a zástavním právem smluvním, na nemovitostech neváznou
jako závady žádná věcná břemena. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí
nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nebyla předaná).
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního
soudu ve Strakonicích o nařízení exekuce, č.j. 17 EXE 2692/2012-12 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j. 125 EX 602/12-51 a na základě
požadavků objednávky.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV
JUDr. Marek Frank, soudní exekutor
Radniční 28/17
381 01 Č e s k ý
Krumlov
IČ: 662 54 132
DIČ: CZ7412231882
č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem,
č.j.125 EX 602/12-51
ze dne: 25.01.2012, převzato 08.02.2013
vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor
Účel posudku:
zjistit obvyklou cenu nemovitostí, (povinní Milan a Marie Káníkovi), pro potřebu exekuce
prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání usnesení
o ustanovení znalce, na základě místních kontrolních prohlídek a skutečného zaměření.
Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl.
č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování
majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o
změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 25.01.2013 posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 P l z e ň
Posudek obsahuje 35 stran textu (vč.titulního listu) a 27 stran příloh. Objednateli se předává
v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami.
V Plzni, 18.02.2013
–3–
A. Nález
1. Znalecký úkol
ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí, dle výpisu z KN ve vlastnictví SJM (povinní Milan a Marie Káníkovi),. Jedná se o dvougenerační rodinný dům Pracejovice č.p.50, v intravilánu obce Pracejovice, v prostoru obytné části obce obdobných starších a nových rodinných domů, s veškerým příslušenstvím. Nemovitosti jsou situované na
pozemku p.č.89 vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady
p.č.100/9, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ.
Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Pracejovice, obec Pracejovice, okres
Strakonice, vedeny na LV č. 215.
Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením,viz. přílohy.
Spoluvlastnická práva k oceňovaným nemovitostem jsou omezena dle výpisu z KN exekučním příkazem k prodeji a zástavním právem smluvním, na nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena. Nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi
spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny.
Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nebyla předaná).
Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemků jsou nedílnou součástí posudku
a jsou přiloženy jako přílohy posudku.
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu
ve Strakonicích o nařízení exekuce, č.j. 17 EXE 2692/2012-12 ze dne 29.08.2012, Usnesení o
ustanovení znalce č.j. 125 EX 602/12-51 ze dne 25.01.2013 a na základě požadavků objed-návky.
znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v
platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit
A - nemovitost a její příslušenství
B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená
Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 15.02.2013 - venkovní a vnitřní ohledání a zaměření s rekognoskací, za přítomnosti povinného - Marie Káníkové a jejího syna
Michala Káníka (povinní nereagovali na písemné výzvy ke kontaktu z 30.01.2013), s podrobnými místními informacemi zjištěnými od sousedů, úředních osob na OÚ a místních informací od přítomných, kteří umožnili úplné zaměření venkovních i vnitřních prostorů. Byl
umožněný přístup do všech interiérů a exteriérů a ústně sděleny informace o stavebním provedení a technickém vybavení domu a objektů. Ocenění je provedeno na základě dostupných
informací. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
–4–
3. Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště
Strakonice, LV č.215 z 28.01.2013
- kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště
Strakonice z 29.01.2013
- USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV ze dne 25.01.2013, č.j.125 EX 602/12-51
- USNESENÍ o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem ve Strakonicích, č.j.17 EXE
2692/2012-12 ze dne 29.08.2012.
- Kolaudační rozhodnutí 2386/1984 a přidělení čp., Z-14800100/1987-307
- zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb.,
237/2004 Sb. a 257/2004 Sb.
- vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o
oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění
vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb.
- Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v
zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke
dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství
CERM s.r.o., 2008
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické
nakladatelství CERM s.r.o., 2008
- Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009
- Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004
- Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006
- Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 2011, Porings s.r.o.
- Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky
1995-2012
- odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců
majetku, ročníky 2003-2012
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů,
2009
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012
- údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místní
prohlídce - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí
- údaje sdělené objednavatelem a zjištěné z dokladů, sdělené povinným při místní fyzické
prohlídce a při venkovním zaměření
4. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastnické právo k nemovitostem :
LV č.215
SJM
1/1
Marie K á n í k o v á (535722/098), 386 01 Pracejovice 50
Milan K á n í k
(500411/138), 386 01 Pracejovice 50
oba povinní z exekuce
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
–5–
5. Dokumentace a skutečnost
Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě.
Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy, od úředních osob, sousedů a povinného. Základní údaje ke zpracování posudku
byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení a opotřebení, dle skutečnosti na místě.
Datum prohlídky bylo oznámeno objednateli, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.
6. Celkový popis nemovitosti
Hlavní stavba je samostatný solitérní zděný rodinný dvougenerační dům, je podsklepený v
celém půdorysu, z pravé strany příjezdný a přístupný přímo vraty v předním oplocení do
dvora k venkovnímu schodišti hlavního vchodu a vestavěné garáže od místní zpevněné komunikace obce s návazností na páteřní státní páteřní komunikaci obce III.tř směr Katovice a
silnici I/20 směr Strakonice-Písek-Plzeň-I/4 směr Praha. Je umožněno omezené parkování OA
před domem na zpevněné ploše na veřejném pozemku a bezproblémové ve vnitřním dvoře na
zpevněné ploše na vlastním pozemku.
Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji místní části obce, pozemky jsou svažité, objekty nebyly zasažené v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka
autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 200 m centrum obce s veškerou přiměřenou místní infrastrukturou, obecním úřadem a nádražím ČD, poblíž toku řeky Otavy a Pracejovského rybníka. Veškerá infrastruktura bývalého okresního města v blízké dojezdové vzdálenosti 2,5 km
a v Katovicích (1,5 km).
Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od
příjezdové komunikace do dvora. Má jedno technické 1.PP s vestavěnou garáží a dvě obytná
podlaží 1.NP a 2.NP s dvěma půltovými oboustrannými vikýři (upravené podkroví-krov
úpravu podstřešního prostoru umožňuje), s vlastním sociálním vybavením a příslušenstvím
obou obytných podlažích a vstupní zděnou verandou s venkovním schodištěm vstupu a společným schodištěm do 2.NP a z 1.PP do 1.NP.
Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dvě samostatné b.j., splňuje pro
potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100
m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Objekt zahradního
skladu, venkovní úpravy, trvalé porosty na pozemku zahrady a stavební pozemky jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny.
Zaměření bylo provedeno zvenku, s přístupem do vnitřních a venkovních prostorů :
Hlavní stavební konstrukce domu nejsou nadměrně opotřebované, obestavěný prostor pro
srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. Je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou provedeny částečné rekonstrukce stavebních konstrukcí (sociálních zařízeních a kuchyních), technického vybavení a technických rozvodů, původního domu z roku 1984. Stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované,
jsou ve výborném stavu, pravidelně obnovované, není provedené žádné kontaktní zateplení
fasády. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit
jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry
zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
–6–
Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba, dům je užívaný dle zjištěných
údajů od kolaudace roku 1984, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 29 let.
Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizaci, veřejný řad pitné vody,
vlastní vodovod užitkové vody s plastovou nádrží, kopanou studnou v zahradním skladu,
přípojku zemního plynu s HUP ve sloupku oplocení a na kabelový rozvod elektrické energie
a TLF.
Ke stavebnímu objektu domu náleží studna, zděný zahradní sklad, parkovací přístřešek u
skladu,venkovní úpravy (oplocení-prkenné a laťové výplně na svlaky a na ocelové sloupky s
kamennou podezdívkou, oplocení zadní části drátěné pozinkované pletivo na ocelové sloupky
s betonovou podezdívkou, opěrné zdi vjezdu do garáže, předního oplocení, v zahradě a dvoře
z režného kamenného zdiva, kovová vjezdová vrata s laťovou výplní-automatická, otevíravá s
dálkovým ovládáním, kovový sušák na prádlo, zahradní altán se zahradním krbem, kovový
zahradní skleník, dřevěná ptačí voliéra, plastová nádrž užitkové vody s ponorným čerpadlem
a zahradním vodovodem, zahradní osvětlení předního oplocení, betonové a dlážděné zpevněné plochy a chodníky z betonové zámkové dlažby a zatravňovacích dlaždic, okapový betonový chodník kolem domu, venkovní teracové vstupní schodiště, přípojky a rozvody inž. sítí),
trvalé porosty (skalka, okrasné a ovocné dřeviny - stálezelené keře a stromy, japonská sakura,
rododendron, stříbrné smrky, 3x ovocné listnaté stromy, trávník) a stavební pozemky v KN.
Mimo oceněné jsou venkovní úpravy součástí porovnávací ceny domu.
Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno. Nemovitosti jsou
jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a
od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty,
smlouva o pronájmu nebyla předložena.
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 18.02.2013, což
je den zpracování posudku.
7. Obsah posudku
Oddíl 1
a) Objekty
1) Dvougenerační rodinný dům čp.50
Oddíl 2
a) Objekty
1) Vedlejší objekt 1
2) Vedlejší objekt 2
3) Nádrž užitkové vody
4) Kopaná studna
5) Zahradní krb
6) Zahradní skleník
7) Ptačí voliéra
8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny
b) Pozemky
1) Stavební pozemky na LV č.215
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
–7–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška
č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění
vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky
č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako
porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
Strakonice
Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Oddíl 1
A. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.50 a venkovní úpravy, na LV č.215
Popisy objektů
a) Objekty
1) Dvougenerační rodinný dům čp.50
Hlavní stavba je samostatný solitérní zděný rodinný dvougenerační dům, je podsklepený v
celém půdorysu, z pravé strany příjezdný a přístupný přímo vraty v předním oplocení do
dvora k venkovnímu schodišti hlavního vchodu a vestavěné garáže od místní zpevněné komunikace obce s návazností na páteřní státní páteřní komunikaci obce III.tř směr Katovice a
silnici I/20 směr Strakonice-Písek-Plzeň-I/4 směr Praha. Je umožněno omezené parkování OA
před domem na zpevněné ploše na veřejném pozemku a bezproblémové ve vnitřním dvoře na
zpevněné ploše na vlastním pozemku.
Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru obdobných starších a nových obytných rodinných domů na okraji místní části obce, pozemky jsou svažité, objekty nebyly zasažené v roce 2002 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma. Nedaleko zastávka
autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 200 m centrum obce s veškerou přiměřenou místní infrastrukturou, obecním úřadem a nádražím ČD, poblíž toku řeky Otavy a Pracejovského rybníka. Veškerá infrastruktura bývalého okresního města v blízké dojezdové vzdálenosti 2,5 km
a v Katovicích (1,5 km).
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
–8–
Dům je osazený uvnitř stavebního pozemku, v jeho přední části, se vstupem a příjezdem od
příjezdové komunikace do dvora. Má jedno technické 1.PP s vestavěnou garáží a dvě obytná
podlaží 1.NP a 2.NP s dvěmi půltovými oboustrannými vikýři (upravené podkroví-krov
úpravu podstřešního prostoru umožňuje), s vlastním sociálním vybavením a příslušenstvím
obou obytných podlažích a vstupní zděnou verandou s venkovním schodištěm vstupu a společným schodištěm do 2.NP a z 1.PP do 1.NP.
Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dvě samostatné b.j., splňuje pro
potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, obestavěný prostor je menší než 1100
m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Objekt zahradního
skladu, venkovní úpravy, trvalé porosty na pozemku zahrady a stavební pozemky jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny. Vedlejší objekty do 25 m2 zast.plochy (zahradní drobné
objekty) jsou obsaženy již v ceně stanovené porovnávacím způsobem, ve srovnávací metodě
administrativní ceny, jsou počítány zvlášť a zohledněny poté v obecné ceně.
Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou oceněny zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (1).
§ 10
Venkovní úprava
(1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z
přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní
úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5,
upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z
přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.
Zaměření bylo provedeno zvenku, s přístupem do vnitřních a venkovních prostorů :
Hlavní stavební konstrukce domu nejsou nadměrně opotřebované, obestavěný prostor pro
srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě. Je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou provedeny částečné rekonstrukce stavebních konstrukcí (sociálních zařízeních a kuchyní), technického vybavení a technických rozvodů, původního domu z
roku 1984. Stavební konstrukce ani technické vybavení nejsou nadměrně opotřebované, jsou
ve výborném stavu, pravidelně obnovované, není provedené žádné kontaktní zateplení fasády.
Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich
hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou z map Earth.
Základy betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti svislou a vodorovnou, svislé konstrukce keramické zdivo, s břizolitovou škrábanou omítkou fasády, sokl cementová hladká v
úrovni 1.PP. Komínové zdivo šamotové, režné. Je osazeno uzemnění a bleskosvod, klempířské konstrukce z ocelového pozinkovaného plechu kompletní, .
Střešní konstrukce domu - sedlová střecha na dřevěný vaznicový krov, s půltovými oboustrannými vikýři-umožňující zřízení podkroví, které je provedeno. Konstrukce jsou ve velmi
dobrém stavu, s kompletními neopotřebovanými klempířskými konstrukcemi (vč. parapetů) z
pozinkovaného ocelového plechu, je osazený bleskosvod a uzemnění, střecha je v podstřešním prostoru zateplená. Krytina sedlové střechy AC šablony, veranda a půltové střechy vikýřů
hladký plech.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
–9–
Vnitřní omítky hladké, vápenné a štukové, v některých obytných prostorách a schodišti obklady podhledů a soklů dřevem, bělninové a keramické obklady v prádelně a garáži, v kuchyních a sociálních prostorách, s klasickými montovanými tvrdými stropy, rovné podhledy, v
podkroví zčásti šikmé, dřevěné se zateplením v podkroví.
Podlahy betonové mazanina s cement.potěrem v technických prostorách 1.PP, keramické
dlažby vstupní chodby, sociálních prostorů, obytné místnosti povlaky kobercové a PVC, v
sociálních prostorách a v 1.PP keramická dlažba, ostatní podlahy dřevěné plovoucí, vlysové,
povlaky PVC, atypické vnitřní betonové přímé do 1.NP a točité jednoramenné schodiště do
2.NP s kobercovým povlakem, poklop pro vstup do podstřešního prostoru ve stropě 2.NP.
Okenní výplně atypická a sklobetonová v 1.PP a dřevěná dvojitá okna podstřešního prostoru,
ostatní nové plastové s izolačním dvojsklem a okenními žaluziemi, dveřní výplně dřevěné
atypické a typové, hladké a dýhované, v 1.PP shrnovací PVC, palubkové venkovní, plné a
prosklené, vstupní nové plastové prosklené, vjezdová vrata do garáže palubková dřevěná otevíravá vrata, prosklená.
Zařizovací předměty - jsou osazeny vana, sprchový kout, umyvadla, namáčecí vana v 1.PP,
splachovací WC, dřevěné kuchyňské atypické linky s kuchyňskými nerezovými dřezy, plynový a elektrický kuchyňský sporák, odsavače par, vytápění ústřední, kotel ÚT na tuhá paliva,
TUV z kombinovaného boileru - v 1.PP. Vytápěcí tělesa v 1.PP žebrové trubky, ostatní panelové konvektory, v koupelnách žebříkové sušáky.
Při průběžných rekonstrukcích byly provedeny některé nové technické rozvody a vybavení,
je provedený vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace 240/400 V-jističe (z kabelového
venkovního rozvodu obce), splaškové kanalizace, pitné vody z obecního řadu, užitkové vody
z vlastní kopané studny a plastové zahradní nádrže s el. čerpadlem a zahradním rozvodem,
ústředního vytápění a TUV z boileru, vnitřní rozvody plynu od HUP v oplocení, TLF.
Dispozice 1.PP :
vstupní a komunikační chodba, prádelna, kotelna, sklad paliva, technická místnost, sklad,
vestavěná garáž, uzavřené schodiště do 1.NP.
Dispozice 1.NP (bytová jednotka 3+1):
vstupní veranda s halou, s venkovními krakorcovými schody a zádveřím vstupu, chodba,
WC, koupelna, komora, spíž, kuchyně+jídelna, 3x obývací pokoj, uzavřené schodiště do
2.NP.
Dispozice 2.NP (bytová jednotka 2+1):
vstupní podesta, chodba, WC, koupelna, komora, kuchyně+jídelna, 2x obývací pokoj, výlez
ve stropě do podstřešního prostoru.
Hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně opotřebované (jsou původní).
Dům je napojený na veřejnou splaškovou a dešťovou kanalizaci, veřejný řad pitné vody,
vlastní vodovod užitkové vody s plastovou nádrží, kopanou studnou v zahradním skladu,
přípojku zemního plynu s HUP ve sloupku oplocení a na kabelový rozvod elektrické energie
a TLF.
K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží studna, zděný zahradní sklad, parkovací přístřešek u skladu,venkovní úpravy (oplocení-prkenné a laťové výplně na svlaky a na ocelové
sloupky s kamennou podezdívkou, oplocení zadní části drátěné pozinkované pletivo na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, opěrné zdi vjezdu do garáže, předního oplocení, v
zahradě a dvoře z režného kamenného zdiva, kovová vjezdová vrata s laťovou výplní-automatická, otevíravá s dálkovým ovládáním, kovový sušák na prádlo, zahradní pergola
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 10 –
se zahradním krbem, kovový zahradní skleník, dřevěná ptačí voliéra, plastová nádrž užitkové
vody s ponorným čerpadlem a zahradním vodovodem, zahradní osvětlení předního oplocení,
betonové a dlážděné zpevněné plochy a chodníky z betonové zámkové dlažby a zatravňovacích dlaždic, okapový betonový chodník kolem domu, venkovní teracové vstupní schodiště,
přípojky a rozvody inž. sítí), trvalé porosty (skalka, okrasné a ovocné dřeviny - stálezelené
keře a stromy, japonská sakura, rododendron, stříbrné smrky, 3x ovocné listnaté stromy, trávník) a stavební pozemky v KN. Venkovní úpravy jsou součástí porovnávací ceny domu.
Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba, dům je užívaný dle zjištěných
údajů od kolaudace roku 1984, stáří pro výpočet opotřebení je počítáno 29 let.
Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno. Nemovitosti jsou
jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a
od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty,
smlouva o pronájmu nebyla předložena.
Oddíl 2
B. Příslušenství hlavní stavby - vedlejší objekty, studna, venkovní úpravy,
pozemky a trvalé porosty, na LV č.215
Popisy objektů
a) Objekty
1) Vedlejší objekt 1
jedná se o samostatný zděný objekt zahradního skladu, je osazený u hranice pozemku zprava
v zadním dvoře, má jedno 1.NP s částečným podsklepením. Nosné zdivo keramické, dtto
zděný komín, střecha sedlová, se samostatným přístupem a vjezdem ze dvora.
Sklad je přízemní atypický objekt, zděného konstrukčního systému, omítky vnitřní hladké,
venkovní stříkaný břizolit, se stropním podhledem, je osazený v rovině, viz. foto.
Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti. Okenní výplně jednoduchá dřevěná okna, palubková vjezdová vrata a vstupní postranní dveře, betonová mazanina
podlahy. Střešní konstrukce sedlové střechy jednoduchá na dřevěné krokve, krytina AC šablony na dřevěné bednění, klempířské prvky kompletní, není osazený bleskosvod, technické
vybavení - silnoproudá elektroinstalace 240/400 V. V objektu je osazená kopaná studna užitkové vody, ve venkovním předním štítu jsou osazené dřevěné dveře pro vstup do podstřešního
prostoru.
Dispozice 1.NP : prostor zahradního skladu a hospodářského prostoru.
Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 1987, stáří je pro
potřebu výpočtu opotřebení počítáno 36 let, je příslušenstvím rodinného domu.
2) Vedlejší objekt 2
jedná se o přístavek přístřešku venkovního stání a zahradního skladu, je osazený zprava k
vedlejšímu objektu 1 má jedno NP, je otevřený. Nosné ocelové stojky s dřevěnými nosnými
konstrukcemi s ochranným nátěrem, střecha půltová, se samostatným přístupem a vjezdem ze
dvora.
Sklad je přízemní atypický objekt dřevěného přístřešku, bez stropního podhledu, je osazený v
rovině, viz. foto.
Základové konstrukce betonové patky, bez izolací proti zemní vlhkosti, štěrková podlaha.
Střešní konstrukce půltové střechy jednoduchá na dřevěné krokve, krytina desky z tvarova-
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 11 –
ného plechu, klempířské prvky-okapový žlab se svodem, není osazený bleskosvod, bez technického vybavení.
Dispozice 1.NP : prostor venkovního stání a zahradního skladu.
Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 2008, stáří je pro
potřebu výpočtu opotřebení počítáno 5 let, je příslušenstvím rodinného domu.
3) Nádrž užitkové vody
Stavba je plastová zemní nádrž, s ponorným čerpadlem a zahradním vodovodem užitkové
vody, objem cca 4 m3.
4) Kopaná studna
Jedná se o samostatnou kopanou studnu umístěnou ve vedlejším objektu 1, betonové skruže,
hloubka 2 m, je osazeno elektrické ponorné čerpadlo.
5) Zahradní krb
Jedná se o nově přistavěný samostatný objekt uvnitř pergoly na pravé straně zadního dvora,
dřevěná, kamenné režné zdivo a ocelový nástavec krbového tělesa s komínem.
Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 2008, stáří je pro
potřebu výpočtu opotřebení počítáno 5 let, je příslušenstvím rodinného domu.
6) Zahradní skleník
Kovový zahradní skleník s prosklením, na betonovém základu.
7) Ptačí voliéra
Atypický přízemní objekt ptačí voliéry, dřevěná tyčová nosná konstrukce, půltová střecha s
krytinou-polykarbonátové desky, pletivo přední a postranních stěn.
8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny
Trvalé porosty jsou osazeny na pozemku p.č.100/9. Okrasné a ovocné dřeviny (stromy a keře)
na nezastavěné ploše uvedeného pozemku zahrady jsou roztroušené v menším rozsahu, detailně nezjišťováno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemku, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné.
Předmětem je ocenění trvalých porostů, vesměs okrasných a ovocných dřevin - trvalé porosty
bez vlivu na cenu, bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, jsou ošetřované.
Skalka, okrasné a ovocné dřeviny - stálezelené keře a stromy, japonská sakura, rododendron,
stříbrné smrky, jehličnaté keře, ovocné keře, růže, 3x ovocné listnaté stromy, trávník atd.),
jsou zohledněny v obvyklé ceně.
b) Pozemky
1) Stavební pozemky na LV č.215
Stavební pozemky p.č.89 (zastavěná plocha a nádvoří rodinným domem) a p.č.100/9 (přilehlá
zahrada), vše na LV č.215, jsou součástí obvyklé ceny nemovitostí - jsou příslušenstvím domu, tvoří jednotný funkční celek s domem.
Na pozemcích nevázne jako závada žádné věcné břemeno. Jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty,
není doložena žádná nájemní smlouva.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 12 –
Ocenění
Oddíl 1
a) Objekty
a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
a.1.1) Dvougenerační rodinný dům čp.50 – § 26a
Podlaží:
Název
1.NP - vrchní stavba
Výška
2,75 m
1.PP - spodní stavba
2,50 m
2.NP - vrchní stavba+zastřešení
Součet:
3,95 m
Podlažnost:
Zastavěná plocha
dům+přístavba
dům = 11,31× 9,23
přístavba = 2,68×5,29
dům
dům = 11,31× 9,23
11,31× 9,23
=
118,57 m2
=
104,39 m2
=
104,39 m2
327,35 m2
=
326,06 m3
=
260,98 m3
=
412,35 m3
999,39 m3
9,20 m
327,35 / 118,57
= 2,76
Obestavěný prostor (OP):
1.NP - vrchní
2,75 × (dům+přístavba )
stavba
dům = 11,31× 9,23
přístavba = 2,68×5,29
1.PP - spodní
2,50 × dům
stavba
dům = 11,31× 9,23
2.NP - vrchní
3,95 × 11,31× 9,23
stavba+zastřešení
Obestavěný prostor – celkem:
=
Rodinný dům: typ D
Konstrukce: zděná
Podsklepení: podsklepená
Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími
Vybavení:
Název, popis
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl
4,30 %
24,30 %
9,30 %
4,20 %
3,00 %
0,70 %
Hodnocení
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 13 –
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Název, popis
Vnitřní omítky
Fasádní omítky
Vnější obklady
Vnitřní obklady
Schody
Dveře
Okna
Podlahy obytných místností
Podlahy ostatních místností
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
Vybavení kuchyně
Vnitřní vybavení
Záchod
Ostatní
Obj. podíl
6,40 %
3,30 %
0,40 %
2,40 %
3,90 %
3,40 %
5,30 %
2,30 %
1,40 %
4,20 %
4,00 %
0,50 %
2,80 %
1,60 %
0,50 %
2,90 %
0,50 %
5,00 %
0,40 %
3,00 %
Hodnocení
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Nadstandardní
Standardní
Standardní
Nadstandardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Nadstandardní
Standardní
Nadstandardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1:
Kraj:
Jihočeský
Obec:
Pracejovice
Počet obyvatel: 319
Indexovaná prům. cena (IPC):
3 663,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Nabídka nižší než poptávka.
Popis znaku
Hodnocení znaku
Ti
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Poptávka nižší než nabídka
–0,05
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00
nictví)
3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní
–0,01
dejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,940
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4
Klidná obytná lokalita, s obytnými rodinnými domy na okraji obce, v blízké návaznosti na obytnou
zástavbu bývalého okresního města.
Popis znaku
Hodnocení znaku
Pi
1 Význam obce
I. Bez většího významu
0,00
2 Poloha nemovitosti
II. Na okraji zastavěného území obce
0,00
3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení
0,00
středí
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 14 –
4
5
6
7
8
9
10
11
Obchod, služby, kultura v obci
Školství a sport
Zdravotní zařízení
Veřejná doprava
II.
I.
I.
III.
Pouze obchod se základním sortimentem
Žádná základní škola
Žádné zdravotnické zařízení
Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst)
Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
Nezaměstnanost v obci a okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
Nemovitosti
Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
–0,03
–0,03
0,04
0,00
0,00
0,00
0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,980
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2
Konstrukce a technické vybavení ve výborném stavu, s pravidelnou údržbou.
Hodnocení znaku
Popis znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
I. Hodnota větší než 2
5 Napojení na veřejné sítě (příV. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn
pojky)
nebo propan butan
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl.
standard. proved.,prádelna
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení
10 Vedlejší stavby tvořící přísluIII. Standardní příslušenství - vedlejší stavby
šenství k RD
celkem do 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se
II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
III. Bez vlivu na cenu
13 Stavebně-technický stav
II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
*
Kategorie stavby:
C - stáří od 30 do 50 let včetně
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
0,8
Vi
B
0,00
0,00
0,00
0,00
0,08
0,00
0,05
0,00
0,04
0,05
0,00
0,00
1,05*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
1,025
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Cena upravená (CU = IPC × I):
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,940 × 0,980 × 1,025 =
3 663,– × 0,944 =
0,944
3 457,87 Kč/m3
999,39 × 3 457,87 =
3 455 760,70 Kč
Dvougenerační rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:
3 455 760,70 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 15 –
a.2) Věcná hodnota podle THU
a.2.1) Dvougenerační rodinný dům čp.50
Jednotkové množství:
Hlavní část :
Obestavěný prostor základů:
Jednotkové množství – celkem:
+
=
999,39 jedn.
15,00 jedn.
1 014,39 jedn.
Ocenění:
Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.
Seznam porovnávaných objektů:
Ic – cenový index
Ip – index polohy
Iv – index vybavení
Kp – koeficient plochy podlaží
Kv – koeficient výšky podlaží
JKSO
Název
Základní jedn. cena
Ic
Ip
Iv
Kp
Kv
VRN
Váha
Upravená jedn. cena
2 854,– Kč
803.52
domy řadové s občanským vybavením
svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků
1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
0,00
1,0
2 854,– Kč
Jednotková cena:
1 014,39 jedn. × 4 711,– Kč/jedn.
Cena stavby:
4 711,– Kč/jedn.
=
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 46 roků
Opotřebení: 30,000 %
Odpočet opotřebení: 4 778 791,29 Kč × 30,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
Dvougenerační rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:
4 778 791,29 Kč
4 778 791,29 Kč
1 433 637,39 Kč
3 345 153,90 Kč
3 345 153,90 Kč
a.3) Výnosová hodnota
a.3.1) Dvougenerační rodinný dům čp.50
Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné.
Výpočet ceny výnosovým způsobem
a) Výměry pronajímaných ploch:
Obytné plochy:
m2
b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
Obytné plochy
rodinný dům 2 b.j. s pří672,78 Kč ×
327,00 m2 Kč/rok
slušenstvím a zahradou
327,00
220 000,–
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 16 –
c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:
Provize za pronájem
Uvedení do pronajímatelného stavu
Jednorázové náklady
NJ
celkem
d) Roční náklady na dosažení příjmů:
Náklady na provoz
Náklady na údržbu
Pojištění
Daň z nemovitosti
Ostatní náklady
Roční náklady celkem
NR
Čisté výnosy
V = VC – NR
e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:
Úroková míra
i
V / i – NJ
Výnosová hodnota
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
Kč/rok
35 000,–
2 000,–
2 600,–
1 000,–
5 000,–
45 600,–
174 400,–
0,0700
2 491 430,–
Kč
Oddíl 2
a) Objekty
a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
a.1.1) Vedlejší objekt 1 – § 7
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba: typ I–A
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: umožňující zřízení podkroví
Koeficient vybavení stavby: 0,979
Polohový koeficient: 0,850
Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Koeficient změny ceny stavby: 2,093
Koeficient prodejnosti: 0,477 (Sklady)
Podlaží:
Název
1.NP- vrchní stavba a
zastřešení
1.PP - spodní stavba
Součet:
Výška
3,75 m
1,80 m
5,55 m
Zastavěná plocha
7,72× 5,15
5,15×3,40
Obestavěný prostor (OP):
1.NP- vrchní
3,75 × 7,72× 5,15
=
=
39,76 m2
17,51 m2
57,27 m2
=
149,09 m3
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 17 –
stavba a zastřešení
1.PP - spodní
1,80 × 5,15×3,40
stavba
Obestavěný prostor – celkem:
Vybavení:
Název, popis
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
=
=
31,52 m3
180,61 m3
Obj. podíl
6,20 %
30,40 %
19,30 %
10,80 %
6,90 %
1,90 %
4,90 %
3,80 %
3,10 %
1,00 %
6,80 %
4,90 %
Hodnocení
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Nadstandardní
Standardní
Standardní
Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:
Základní koeficient K4:
Úprava koeficientu K4:
8. Schodiště
–0,54 × 1,852 × 3,80 %
9. Dveře
0,54 × 3,10 %
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000
– 0,0380
+ 0,0167
= 0,9787
Ocenění:
Základní jednotková cena
1 250,– Kč/m3
Koeficient vybavení stavby K4:
×
0,9787
Polohový koeficient K5:
×
0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,0930
Koeficient prodejnosti Kp:
×
0,4770
1 038,16 Kč/m3
Základní jednotková cena upravená:
=
Základní cena upravená: 180,61 m3 × 1 038,16 Kč/m3
=
187 502,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 36 roků
Předpokládaná další životnost: 54 roků
Opotřebení: 100 × 36 / (36 + 54) = 40,000 %
Odpočet opotřebení: 187 502,08 Kč × 40,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
75 000,83 Kč
112 501,25 Kč
Vedlejší objekt 1 – zjištěná cena:
112 501,25 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 18 –
a.1.2) Vedlejší objekt 2 – § 7
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba: typ I–G
Svislá nosná konstrukce: přístřešky
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Koeficient vybavení stavby: 1,000
Polohový koeficient: 0,850
Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Koeficient změny ceny stavby: 2,093
Koeficient prodejnosti: 0,477 (Sklady)
Podlaží:
1.NP- vrchní stavba a zastřešení
Výška:
Zastavěná plocha: 7,72× 3,61
=
3,37 m
27,87 m2
Obestavěný prostor (OP):
1.NP- vrchní
3,37 × 7,73× 4,09
stavba a zastřešení
=
106,54 m3
Vybavení:
Název, popis
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Obj. podíl
12,20 %
31,00 %
0,00 %
33,50 %
12,80 %
4,20 %
6,30 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:
Základní koeficient K4:
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení
Standardní
Standardní
Neuvažuje se
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Neuvažuje se
Neuvažuje se
Neuvažuje se
Neuvažuje se
Neuvažuje se
1,0000
= 1,0000
Ocenění:
Základní jednotková cena
Koeficient vybavení stavby K4:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Základní jednotková cena upravená:
×
×
×
×
=
750,– Kč/m3
1,0000
0,8500
2,0930
0,4770
636,46 Kč/m3
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 19 –
Základní cena upravená: 106,54 m3 × 636,46 Kč/m3
=
67 808,45 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 25 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 25) = 16,667 %
Odpočet opotřebení: 67 808,45 Kč × 16,667 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
11 301,63 Kč
56 506,82 Kč
Vedlejší objekt 2 – zjištěná cena:
56 506,82 Kč
a.1.3) Nádrž užitkové vody – § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění
2.6.4. Lapač tuku nad 2 m3 OP: 4,00 m3 OP
Polohový koeficient: 0,850
Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní
Koeficient změny ceny stavby: 2,314
Koeficient prodejnosti: 0,421 (Inženýrské stavby)
Ocenění
Základní cena: 4,00 m3 OP × 5 430,– Kč/m3 OP
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Cena stavby:
×
×
×
=
0,8500
2,3140
0,4210
17 985,57 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 15 roků
Předpokládaná další životnost: 65 roků
Opotřebení: 100 × 15 / (15 + 65) = 18,750 %
Odpočet opotřebení: 17 985,57 Kč × 18,750 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
3 372,29 Kč
14 613,28 Kč
Nádrž užitkové vody – zjištěná cena:
21 720,– Kč
14 613,28 Kč
a.1.4) Kopaná studna – § 9
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ: Kopaná studna
Hloubka studny: 2,00 m
Elektrické čerpadlo: 1 ks
Polohový koeficient: 0,850
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 20 –
Koeficient změny ceny stavby: 2,313
Koeficient prodejnosti: 0,421 (Inženýrské stavby)
Ocenění:
2,00 m á 1 950,– Kč/m
1 ks elektrické čerpadlo:
Základní cena:
+
+
=
3 900,– Kč
9 480,– Kč
13 380,– Kč
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Cena studny:
×
×
×
=
0,8500
2,3130
0,4210
11 074,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 40 roků
Předpokládaná další životnost: 70 roků
Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 70) = 36,364 %
Odpočet opotřebení: 11 074,72 Kč × 36,364 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
4 027,21 Kč
7 047,51 Kč
Kopaná studna – zjištěná cena:
a.1.5) Zahradní krb
7 047,51 Kč
– § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění
35.1. Jiné - počet: 1 ks
Ocenění
Základní cena: 1 ks × 10 000,– Kč/ks
Korekce základní ceny:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Cena stavby:
×
=
1,1260
11 260,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 30 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 30) = 14,286 %
Odpočet opotřebení: 11 260,– Kč × 14,286 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
1 608,60 Kč
9 651,40 Kč
Zahradní krb
10 000,– Kč
– zjištěná cena:
9 651,40 Kč
a.1.6) Zahradní skleník – § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění
19.1. Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy: 6,50 m2 ZP
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 21 –
Polohový koeficient: 0,850
Kód klasifikace CZ-CC: 127113 Skleníky pro pěstování rostlin
Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená
Koeficient změny ceny stavby: 2,165
Koeficient prodejnosti: 0,421 (Inženýrské stavby)
Ocenění
Základní cena: 6,50 m2 ZP × 2 050,– Kč/m2 ZP
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Cena stavby:
×
×
×
=
0,8500
2,1650
0,4210
10 323,48 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 10 roků
Opotřebení: 30,000 %
Odpočet opotřebení: 10 323,48 Kč × 30,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
3 097,04 Kč
7 226,44 Kč
13 325,– Kč
Zahradní skleník – zjištěná cena:
7 226,44 Kč
a.1.7) Ptačí voliéra – § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění
35.1. Jiné - počet: 1 ks
Ocenění
Základní cena: 1 ks × 8 000,– Kč/ks
Korekce základní ceny:
Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady)
Cena stavby:
8 000,– Kč
×
=
0,4770
3 816,– Kč
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 5 roků
Opotřebení: 10,000 %
Odpočet opotřebení: 3 816,– Kč × 10,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
381,60 Kč
3 434,40 Kč
Ptačí voliéra – zjištěná cena:
3 434,40 Kč
a.1.8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny – § 35 - § 42
Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42
Plocha Název
Parc. č.
Koef. Jedn. cena poz.
Celková cena
2
467 m smíšené listnaté a jeh- 100/9
0,085
458,2280 Kč
18 189,36 Kč
ličnaté
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 22 –
117 m2 smíšené listnaté a jeh- st. 89
0,065
458,2280 Kč
ličnaté
=
Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:
21 674,18 Kč
Trvalé porosty - smíšené dřeviny – zjištěná cena:
21 674,18 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení:
1) Vedlejší objekt 1
2) Vedlejší objekt 2
3) Nádrž užitkové vody
4) Kopaná studna
5) Zahradní krb
6) Zahradní skleník
7) Ptačí voliéra
8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny
Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
Ceny objektů včetně opotřebení:
1) Vedlejší objekt 1
2) Vedlejší objekt 2
3) Nádrž užitkové vody
4) Kopaná studna
5) Zahradní krb
6) Zahradní skleník
7) Ptačí voliéra
8) Trvalé porosty - smíšené dřeviny
3 484,82 Kč
187 502,08 Kč
67 808,45 Kč
17 985,57 Kč
11 074,72 Kč
11 260,– Kč
10 323,48 Kč
3 816,– Kč
21 674,18 Kč
331 444,48 Kč
331 440,– Kč
112 501,25 Kč
56 506,82 Kč
14 613,28 Kč
7 047,51 Kč
9 651,40 Kč
7 226,44 Kč
3 434,40 Kč
21 674,18 Kč
232 655,28 Kč
232 660,– Kč
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
b.1.1) Stavební pozemky na LV č.215 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč.
Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 319 obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
80 %
Pozemek pro stavbu s komerční využitelností
+
60 %
Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních
pozemků
+
20 %
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 23 –
Úprava celkem:
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Negativní účinky okolí
Svažitost terénu přes 15 % v převažující části
pozemku
Možnost napojení na rozvod plynu
Úprava celkem:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a st. 89
nádvoří
zahrada
100/9
Součet:
+
160 % ×
–
4%
–
+
+
2%
10 %
4% ×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m ] základní
upravená
117
70,–
458,2280
2
70,–
666
783
458,2280
Stavební pozemky na LV č.215 – zjištěná cena:
2,600
1,040
2,150
1,126
Cena [Kč]
53 612,68
305 179,85
358 792,53
358 792,53 Kč
b.2) Metoda tříd polohy
b.2.1) Stavební pozemky na LV č.215
Popis polohy pozemku:
Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s minimální infrastrukturou a dobrou
technickou vybaveností v místě a dobrou infrastrukturou s blízkou dopravní dostupností.
Pozemky oceněné metodou tříd polohy
Název
zastavěná plocha a nádvoří
zahrada
Výměra – celkem:
Parcelní číslo
st. 89
100/9
=
Výměra
117,00 m2
666,00 m2
783,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:
4 458 998,– Kč
Reprodukční cena stavby:
118,57 m2
Zastavěná plocha hlavním objektem:
Tabulka tříd polohy:
Název znaku
Třída polohy
I. Všeobecná situace
3
II. Intenzita využití pozemku
3
III. Dopravní relace k velkoměstu
3
IV. Obytný sektor
4
V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se
Průměrná třída polohy:
Povyšující faktory:
Redukující faktory:
Výsledná třída polohy:
3,25
0,00
0,00
3,25
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 24 –
2,00 %
Podíl ceny stavebního pozemku:
Výpočet ceny:
Základní cena pozemku: (4 458 998,–
Jednotková cena stavebního pozemku:
Cena stavební části pozemku:
Jednotková cena ostatních pozemků:
Cena ostatních pozemků:
Průměrná jednotková cena pozemku:
Výsledná cena pozemků:
× 2,00) / (100 – 2,00)
90 999,96 / (3 × 118,57)
255,83 × 355,71
255,83 × 0,15
38,37 × 427,29
90 999,96
255,83
90 999,96
38,37
16 395,12
137,16
107 395,08
Kč
Kč/m2
Kč
Kč/m2
Kč
Kč
Kč
Úprava ceny koeficientem:
Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení.
klidné bydlení
Cena po úpravě:
×
1,500
=
Stavební pozemky na LV č.215 – zjištěná cena:
161 092,62 Kč
161 092,62 Kč
b.3) Indexová metoda
b.3.1) Stavební pozemky na LV č.215
Ocenění pozemků indexovou metodou
Poloha oceňovaných pozemků:
Velmi vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s minimální infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností v místě a dobrou infrastrukturou s blízkou dopravní dostupností.
zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 89
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
70,–
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
průměrná
1,00
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,50
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
0,40
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
1,30
E Územní připravenost, infrastruktura špatná
0,50
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1,00
Celkový index oceňovaného pozemku
Io = A × B × C × D × E × F
0,390 000
2
Jednotková cena pozemku
JC = ZJC × Io
Kč/m
27,30
Výměra pozemku:
m2
117,00
Cena pozemku
Kč
3 194,10
zahrada p.č.: 100/9
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
70,–
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
průměrná
1,00
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,50
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
0,40
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
1,30
E Územní připravenost, infrastruktura špatná
0,50
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 25 –
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
nejsou
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
1,00
0,390 000
27,30
666,00
18 181,80
=
21 375,90 Kč
Výsledná cena pozemků:
Úprava ceny koeficientem:
Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení.
klidné bydlení
Cena po úpravě:
×
1,500
=
Stavební pozemky na LV č.215 – zjištěná cena:
32 063,85 Kč
32 063,85 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 26 –
C. Rekapitulace
Viz.další text.
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
Cena pozemků
Celková cena podle cenového předpisu
Věcná hodnota objektů podle THU
Věcná hodnota pozemků
Cena určená metodou tříd polohy
Cena indexovou metodou
Stanovená věcná hodnota pozemků
Stanovená věcná hodnota celkem
Výnosová hodnota
Odhad obvyklé ceny:
metoda střední hodnoty
vážený průměr dle Naegeliho
3 688 420,–
358 790,–
4 047 210,–
3 345 150,–
Kč
Kč
Kč
Kč
161 090,–
32 060,–
160 000,–
3 505 150,–
2 491 430,–
2 998 290,–
2 660 380,–
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215, podle odborného
odhadu znalce činí :
2,660.380,– Kč
Cena slovy:dvamiliónyšestsetšedesáttisíctřistaosmdesát Kč
II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215 :
Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky.
V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo
3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického
podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem
pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době
rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc
prodat.
Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny
spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako
podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo
ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění
na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižšího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 27 –
Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č.
120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se
obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného
majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly
vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní
obliby, které jsou příkladmo uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání
určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2
20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d)
výslednou cenu.
Na těchto zásadách je ocenění vypracováno :
„ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo
jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory,
které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Předpoklady stanovení obvyklé ceny
* Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb
* Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností,
věcných břemen či zadlužení.
* Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé.
STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU)
při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů
obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po
těchto nemovitostech.
Těmito faktory jsou zejména :
- datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej
- lokalizace a situování nemovitosti
- existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura
- velikost, rozsah a rozmanitost majetku
- technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení
- stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB
- morální opotřebení
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 28 –
- možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě
- okruh potencionálních investorů
- majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech
Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle
vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty
v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací).
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo
nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb
cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily
svou vypovídající schopnost.
Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s
použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné jednotky,
zpracovaných v roce 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2012, zveřejněných statistických údajů v 12.2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá
cena je cca o 12% nižší, než je nabídka RK).
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK,
jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů
z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito
srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného domu v lokalitě (cca 3.250 tis. Kč).
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se
kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi.
Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují.
Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému
technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění
nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná.
Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3,
zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich
polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný.
Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen.
Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a
postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil
zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v
Česku.
„Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí
inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě
více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu.
Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny dále sníží.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 29 –
Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci.
Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní
ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent.
Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních
třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím
byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku
2005 zastavil a klesá na úroveň před rokem 2007.
Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory :
- období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí)
- velikostní kategorie obce, regionu
- pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti
- stupni pásma opotřebení, časová závislosti
- majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.)
- cenový index
Z předchozího textu :
Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny
obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují.
- informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text)
- zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu
- průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 39 %
- korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení
Srovnávací cena, referenční vztah :
TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF
Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti,
ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního
koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu.
K jednotlivým faktorům :
- IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní
plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž páteřní komunikace obce, v intravilánu obce, nedaleko řeky Otavy a Pracejovického rybníka, v obytné zóně obce,
dobrý přístup k nemovitosti
- VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 1000, obec s velmi dobrou
dopravní dostupností a blízkou dostupností veškeré infrastruktury bývalého okresního
města Strakonice - je prakticky jeho předměstím (2,5 km), s přiměřenou infrastrukturou
v místě a v Katovicích (1,5 km)
- SWOT
= silné stránky
- regionální napojení na silniční a železniční spojení Horažďovice-Strakonice-Písek-České
Budějovice-Klatovy-Plzeň-Praha-Rakousko a všechny ostatní směry
- dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce
- dům je nedaleko zastávky autobusu cca 250 m od domu, nádraží ČD dtto
- stavby v zóně bydlení, současně s možností rozšíření
- přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, cyklostezky, oblast řeky Otavy, poblíž CHKO
Šumava
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 30 –
- v místě a obci minimální vybavení infrastruktury - OÚ, restaurace, prodejna
- dobrá dopravní a pěší dostupnost centra obce (cca 5 minut)
- nedaleká návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, blízkost lesa,
Pracejovického rybníka a řeky Otavy
- obec s malým přísunem návštěvníků
- velmi dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy
- území nebylo v roce 2002 pod úrovní záplavové vlny místních vodotečí a řeky Otavy
- pozemky s možností další výstavby
= slabé stránky
- právní vztahy ve vlastnictví
Přírodní katastrofy :
Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými
následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území
ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny
řeky Otavy.
Radonové riziko :
vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru
závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové
koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové
vody je taktéž velmi nízká.
Územní plán :
Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území.
Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu
nemovitostí.
Rodinný dvougenerační dům :
V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní,
která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti
pak oscilující relativně k ceně obvyklé.
Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť
podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou
hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes
snížení o opotřebení.
Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch,
které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty.
Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je
dále při stanovení obvyklé ceny použita.
Pozemky :
při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 31 –
nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být
nemovitost prodána v daném místě a čase.
Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená
výnosovou metodou a metodou srovnání.
1) administrativní cena
2) metoda tříd polohy
3) metoda indexová
Administrativní cena
Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012
Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná cenová mapa.
Metoda tříd polohy
Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů.
Metoda indexová
Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je
jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných
cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v
daném místě a čase.
Obvyklá cena nemovitostí :
znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Závěr znalce :
Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky
stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č.
157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat.
Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 0,5 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu.
Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v horším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav
oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o
nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5 % nadhodnocena.
Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní
srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního
příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu
orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni zaměření a ke dni zpracování
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 32 –
tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze
z volné úvahy znalce.
Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být
přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby
prodejná.
Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně
provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti.
Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo
stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve vlastnictví SJM povinných. Znalec ve
svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je
dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis
srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení
postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě.
Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení
vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem
vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké
ji určil.
Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní
exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinní nereagovali na písemnou výzvu, syn ano, zaměření byla přítomna povinná a její syn, který umožnil vstup do
vnitřku objektů), byl umožněný přístup do vnitřku všech objektů a domu.
V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního
objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod.
nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná
tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená
cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem.
V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v exteriéru a v interiéru domu udržované a postupně zrekonstruované a obnovené, nevykazují vizuální poškození nebo
statické poruchy. Nemovitosti mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných
staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí.
Dům s příslušenstvím lze využít ke standardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití
(pronájmu) dvou rodin - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Objekt
je obytný dům se standardním technickým a stavebním provedením, se standardně až nadstandardně upravenými okolními pozemky a příslušenstvím, plochy pozemků jako příslušenství domu jsou s možností dalšího rozšíření (stavby).
Využití nemovitostí je vhodné, jedná se o vyhledávanou lokalitu individuálního bydlení na
předměstí Strakonic, bez přítomností nepřízpůsobivých občanů. Výhodou je blízkost řeky
Otavy, blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti CHKO Šumava (lyžařský areál Zadov,
Churáňov, cyklostezky, bruslařské trati in line, vodácký areál a možnost provozování vodních
sportů atd.), lokalita je velmi dobře technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností, výbornou pěší dostupností centra obce a OÚ, s minimální infrastrukturou, s možností využívání
veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 33 –
Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy
nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :
1. Obvyklá cena nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na LV č.215, podle
odborného odhadu znalce činí :
3,150.000,– Kč
Cena slovy:třimiliónystopadesáttisíc Kč
2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v SJM, v k.ú. Pracejovice, na
LV č.215, podle odborného odhadu znalce činí :
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné
skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni
atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ
č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých
práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a,
odst.2, nulové.
0.000,– Kč
Cena slovy : nula Kč
3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v SJM, v k.ú.Pracejovice, na
LV č.215, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou:
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné
skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.
0.000,– Kč
Cena slovy : nula Kč
4. Existence kulturní památky u nemovitostí v SJM, v k.ú. Pracejovice, na
LV č.215:
na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Českých Budějovicích, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný
výběrem z judikatury.
V Plzni, 18.02.2013
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 P l z e ň
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 34 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví
ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.1152 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 18/13 podle připojené likvidace.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013
– 35 –
E. Seznam příloh
Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení
doloženy objednatelem.
2
2
1
1
1
1
12
7
x
x
x
x
x
x
x
x
A4
A4
A4
A4
A4
A4
A4
A4
výpis z Katastru nemovitostí
snímek přehledné mapy
snímek katastrální mapy
snímek ortomapy
snímek fotomapy
snímek turistické mapy
fotodokumentace
srovnatelné nemovitosti
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1152 - 17/13, 18.02.2013