ZNALECKÝ POSUDEK č. 153/708/2011

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 153/708/2011
o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI I, které
tvoří část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st.
65/25, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na
pozemku parc.č.st. 294, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova
bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK
81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku parc.č. st. 65/1, část pozemku
parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek parc.č. st. 204, pozemek
parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398, pozemek parc.č.
st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek parc.č. st.
469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany a
o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které
tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na
pozemku parc.č. st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova
bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek
parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399, pozemek parc.č. st. 400, část pozemku
parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek parc.č. st. 455, pozemek parc.č.
533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10, pozemek parc.č. 82/1,
pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní Břežany.
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Objednatel posudku:
Fyzikální ústav AV ČR, v.v.i.
Na Slovance 2
182 21 Praha 8
Účel posudku:
Zjištění současné obvyklé (tržní)
nemovitostí pro potřeby objednatele
ceny
Podle stavu ke dni 7.10.2009 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Petr Pohl, Ph.D.
Soudní znalec a certifikovaný
odhadce
Malá Štěpánská 8
120 00 Praha 2
Kancelář:
Karlovo náměstí 24
110 00 Praha 1
Tel.: +420 603 377 551
Fax: +420 224 920 500
E-mail:[email protected]
www.cenyaodhady.cz
Posudek obsahuje včetně titulního listu 41 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3
vyhotoveních.
V Praze dne 21.6.2011
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 2
Znalecký posudek č. 153/708/2011
A. Nález
1. Informace o nemovitostech
Název nemovitostí:
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Nemovitosti budoucího projektu ELI I, které tvoří část budovy bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e.
na pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku
parc.č. st. 65/25, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293,
budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294, budova bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na
pozemku parc.č. st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku na parc.č. st. 469, část
pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku
parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č.
st. 65/25, pozemek parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293,
pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398, pozemek
parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468,
pozemek parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek
parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany a o obvyklé (tržní) ceně
specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří
budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 400, budova bez č.p./č.e. na
pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4,
pozemek parc.č. st. 399, pozemek parc.č. st. 400, část pozemku
parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek parc.č. st. 455,
pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č.
81/10, pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek
parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní Břežany.
5. května
Dolní Břežany
Středočeský
Praha - západ
Dolní Břežany
Dolní Břežany
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 3
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Zpracovatel prohlašuje, že tento posudek byl vypracován v souladu s následujícími
předpoklady a omezujícími podmínkami :
a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly
ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.
b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní
důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.
c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených
podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska
jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.
d) Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a nepřebírá
žádnou odpovědnost za změny, které by nastaly po datu, ke kterému bylo ocenění
provedeno.
e) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní
popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva.
Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné –
zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je
pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud
by se nezjistilo něco jiného.
f) Informace čerpané z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto posudku,
jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné
potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
g) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že
by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily
události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu.
h) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
i) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými
zákony a předpisy.
j) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence,
osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od
kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo
organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty,
obsažený v této zprávě.
k) Zhotovitel ocenění nemá informace, že by předmět ocenění byl zatížen jakýmikoliv
ekologickými závazky (jako jsou např. radon, metan, hluk, znečistění ovzduší,
elektromagnetické pole a záření, azbest, formaldehyd, nebezpečné látky, chemické
látky a ostatní faktory), seizmickými nebo klimatickými poměry a nepředpokládá jejich
vliv na předmět ocenění, pokud tomu v ocenění není uvedeno jinak.
l) Odhadnutá tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu
s datem tohoto posudku.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 4
Znalecký posudek č. 153/708/2011
m) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto posudku je platná za předpokladu, že
nemovitosti budou v případě prodeje ihned uvolněny bez dalších výdajů na
vyprázdnění a vyklizení nemovitostí.
n) V posudku není hodnocen přímý vliv okolních nemovitostí, územních plánů,
záplavových nebo zátopových oblastí a předpokládám, že tyto nemovitosti, plány nebo
oblasti nemají vliv na zjištěnou hodnotu, pokud není v posudku uvedeno jinak.
o) Předmětem ocenění jsou pouze nemovitosti, které byly specifikovány objednavatelem.
p) Tento posudek není určen k posouzení stavebně technického stavu oceňovaných
nemovitostí.
q) Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních
konstrukcích a proto nemůže být hodnocen stavebně technický stav zakrytých
konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou
v dobrém stavu.
r) Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není
hodnoceno statické zajištění objektů.
s) Další podklady a jiná ujednání, s možným vlivem na cenu obvyklou, nebyly znalci
předány ani avizovány.
t) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.
2. Prohlídka nemovitostí
Prohlídky nemovitostí byly provedeny dne 31.5.2011 znalcem p. Ing. Petrem Pohlem,
Ph.D. a zástupcem objednatele p. Ing. arch. Jiřím Vaculíkem a dne 20.6.2011 znalcem p.
Ing. Petrem Pohlem, Ph.D.
3. Podklady pro vypracování posudku
•
•
•
•
•
•
Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní
vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011,
Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní
vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011,
Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní
vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011,
Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní
vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011,
Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní
vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011,
Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
Břežany, list vlastnictví č. 995
Břežany, list vlastnictví č. 1279
Břežany, list vlastnictví č. 978
Břežany, list vlastnictví č. 743
Břežany, list vlastnictví č. 849
Břežany, list vlastnictví č. 1034
strana 5
Znalecký posudek č. 153/708/2011
•
•
•
•
•
•
•
vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011,
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dolní Břežany pořízená z internetového portálu
www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 13.6.2011,
Územní plán obce Dolní Břežany dostupný na www.dolnibrezany.cz,
Kopie Znaleckého posudku č. 109A40/2011 zpracovaného Vysokou školou
ekonomickou Institutem oceňování majetku dne 31.3.2011,
Kopie Znaleckého posudku č. 109A41/2011 zpracovaného Vysokou školou
ekonomickou Institutem oceňování majetku dne 31.3.2011,
Kupní smlouvy na prodej pozemků parc.č. 261/10, 278/9, 310/13, 459/27, 277/12,
105/5, 459/28, 459/29, 485/8 a 391/42 v k.ú. Dolní Břežany z roku 2009,
Stavební povolení vydané Obecním úřadem Dolní Břežany dne 13.9.2010 s datem
nabytí právní moci dne 23.9.2010,
Podklady a informace poskytnuté objednatelem znaleckého posudku.
Další podklady či jiné záznamy, s možným vlivem na zjištěnou cenu, nebyly znalci předány
ani oznámeny.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí zapsaných na
listu vlastnictví č. 995 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsáni :
SJM Ing. Jiří Rezek a Ing. Larisa Rezková, Náves sv. Petra a Pavla 17, Zlatníky, 242 41
Dolní Břežany s podílem 2/3 a Antonín Vejsada, Reitherstrasse 31, 67166 Otterstadt,
Německo s podílem 1/3.
Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na
listu vlastnictví č. 1279 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsán :
VEREBEX spol. s r.o., Dolní Břežany 81/3, 252 41 Dolní Břežany, IČO: 16949447.
Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí zapsaných na
listu vlastnictví č. 978 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsáni :
SJM Ing. Jiří Rezek a Ing. Larisa Rezková, Náves sv. Petra a Pavla 17, Zlatníky, 242 41
Dolní Břežany s podílem 5/10 a Antonín Vejsada, Reitherstrasse 31, 67166 Otterstadt,
Německo s podílem 5/10.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 6
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na
listu vlastnictví č. 743 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán :
Arcibiskupství pražské, Hradčanské nám. 56/16, 119 02 Praha 1 – Hradčany.
Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na
listu vlastnictví č. 849 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán :
AUTOPARK s.r.o., Ke Zvoli 285, 252 41 Dolní Břežany, IČO: 61502537.
Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na
listu vlastnictví č. 1034 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán :
Zemědělské družstvo vlastníků Dolní Břežany, Libeň 224, 252 41 Dolní Břežany.
5. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění jsou specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I, které tvoří
část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e. na
pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/25, budova bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294,
budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku
na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku
parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek
parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398,
pozemek parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek
parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany
a o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří
budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku
parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399,
pozemek parc.č. st. 400, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek
parc.č. st. 455, pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10,
pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní
Břežany.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 7
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Projekt ELI I
LV
Budovy
Pozemek
parc.č.
Způsob využití
1034
Část budovy bez č.p./č.e.
st. 65/16
Zemědělská stavba
1034
Část budovy bez č.p./č.e.
st. 65/17
Zemědělská stavba
1034
Budova bez č.p./č.e.
st. 65/25
Zemědělská stavba
1034
Budova bez č.p./č.e.
st. 293
Zemědělská stavba
1034
Budova bez č.p./č.e.
st. 294
Zemědělská stavba
1034
Budova bez č.p./č.e.
st. 398
Jiná stavba
1034
Budova bez č.p./č.e.
st. 411
Zemědělská usedlost
849
Budova bez č.p./č.e.
st. 468
Bydlení
849
Budova bez č.p./č.e.
st. 469
Bydlení
LV
Pozemky
Pozemek
parc.č.
Výměra
(m2)
743
Část
pozemku
PK 81/1
29 150
743
Část
pozemku
parc.č.
88/1
6 020
743
743
1034
743
Část
pozemku
parc.č.
Část
pozemku
parc.č.
Část
pozemku
parc.č.
Pozemek
parc.č.
st. 65/1
680
st. 65/27
32
st. 65/16
807
st. 65/25
144
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
Druh
pozemku
Způsob
využití
Způsob
ochrany
Ostatní
plocha
Zeleň
Památkově
chráněné
území
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Památkově
chráněné
území
Společný dvůr
Společný dvůr
Památkově
chráněné
území
Památkově
chráněné
území
Památkově
chráněné
území
Poznámka
Dle výpisu
z KN ze
dne
14.6.2011
je výměra
pozemku
33 m2.
Stavba na
LV č. 1034
strana 8
Znalecký posudek č. 153/708/2011
LV
Pozemky
Pozemek
parc.č.
Výměra
(m2)
743
Pozemek
parc.č.
st. 204
15
743
Pozemek
parc.č.
st. 293
1 635
743
Pozemek
parc.č.
st. 294
269
743
Pozemek
parc.č.
st. 398
767
743
Pozemek
parc.č.
st. 411
456
743
Pozemek
parc.č.
st. 461
8
743
Pozemek
parc.č.
st. 468
93
743
Pozemek
parc.č.
st. 469
93
1034
Pozemek
parc.č.
st. 65/15
22
1034
Pozemek
parc.č.
st. 65/17
327
Druh
pozemku
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Zastavěná
plocha a
nádvoří
Způsob
využití
Způsob
ochrany
Poznámka
Stavba
bez LV
Stavba na
LV č. 1034
Stavba na
LV č. 1034
Stavba na
LV č. 1034
Stavba na
LV č. 1034
Památkově
chráněné
území
Stavba
bez LV
Stavba na
LV č. 849
Stavba na
LV č. 849
Společný dvůr
Památkově
chráněné
území
Památkově
chráněné
území
Celková velikost pozemků budoucího projektu ELI I činí 40 518 m2.
Projekt ELI II
LV
Budovy
Pozemek
parc.č.
Druh stavby
978
Budova bez č.p./č.e.
st. 399
Jiná stavba
978
Budova bez č.p./č.e.
st. 400
Jiná stavba
978
Budova bez č.p./č.e.
st. 401
Jiná stavba
1279
Budova bez č.p./č.e.
st. 455
Občanská
vybavenost
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 9
Znalecký posudek č. 153/708/2011
LV
Pozemky
Pozemek
parc.č.
Výměra
(m2)
Druh pozemku
Způsob
využití
Způsob
ochrany
995
Část pozemku
parc.č.
81/3
8 942
Ostatní plocha
Jiná plocha
995
Pozemek parc.č.
81/4
624
Ostatní plocha
Jiná plocha
978
Pozemek parc.č.
st. 399
392
Zastavěná plocha
a nádvoří
978
Pozemek parc.č.
st. 400
1 261
Zastavěná plocha
a nádvoří
995
Část pozemku
parc.č.
81/3
2 171
Ostatní plocha
Jiná plocha
995
Část pozemku
parc.č.
81/3
2 013
Ostatní plocha
Jiná plocha
978
Pozemek parc.č.
st. 401
104
Zastavěná plocha
a nádvoří
995
Pozemek parc.č.
st. 455
134
Zastavěná plocha
a nádvoří
Stavba
995
Pozemek parc.č.
533
2 792
Ostatní plocha
Ostatní
komunikace
743
Pozemek parc.č.
81/5
1 424
Ostatní plocha
Jiná plocha
743
Pozemek parc.č.
81/10
5 272
Ostatní plocha
Jiná plocha
743
Pozemek parc.č.
82/1
1 483
Zahrada
743
Pozemek parc.č.
st. 406
40
Zastavěná plocha
a nádvoří
Stavba na
LV č. 1316
743
Pozemek parc.č.
st. 407
82
Zastavěná plocha
a nádvoří
Stavba na
LV č. 1316
Poznámka
Stavba na
LV č. 1279
Celková velikost pozemků budoucího projektu ELI II činí 26 734 m2.
Obec Dolní Břežany se nachází na v okrese Praha - západ. Od centra Hlavního města
Prahy je obec vzdálena cca 20 km. V obci dle poskytnutých informací bydlí v současné
době přibližně 2 966 obyvatel.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 10
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Dolní Břežany jsou centrem pro sousední obce. V obci se nachází základní vybavenost
jako je mateřská škola, základní školka, zdravotní středisko, hasičská zbrojnice a obchody.
Obec je dopravně dobře dostupná. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami.
Obec je napojena na veškeré inženýrské sítě – elektrickou energii, vodovod, kanalizaci a
zemní plyn.
Oceňované budovy a pozemky se dle katastrální mapy nachází v severní části obce
v katastrálním území Dolní Břežany.
Oceňované nemovitosti jsou zahrnuty do územního plánu obce Dolní Břežany, který je
rozdělen do oblastí dle plánovaného využití. Tyto oblasti jsou pro předmětné nemovitosti
označené jako BI1, BI4 a SC. Oblast BI1 je vhodná jako oblast pro bydlení v rodinných
domech. Oblast BI4 je vhodná jako oblast pro bydlení v rodinných domech. Oblast SC
zahrnuje plochy smíšené obytné – v centrech.
Oblast BI1:
Hlavní využití území: území určená k bydlení v rodinných domech.
Vhodné a převládající využití území: různé typy rodinných domů (izolované a dvojdomy),
příslušné komunikace a parkoviště, veřejný prostor, zeleň obytná, veřejná a ochranná.
Přípustné využití území: výjimečně lze připustit v rámci obytných objektů malou místní
vybavenost (bistro), nezbytná technická vybavenost (trafostanice).
Nepřípustné využití území: řadové domy, malé bloky, všechny druhy výrobách a ostatních
obchodních činností, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, dopravní služby.
Základní podmínky prostorového uspořádání: minimální výměra stavebních parcel 800 m2
pro samostatný rodinný dům, 1 200 m2 pro rodinný dvojdům, koeficient zastavění max.
20% plochy pozemku pro vlastní stavbu, min. 70% plochy pozemku nebude zastavěno a
bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, výškové omezení na dvě podlaží, max.
výška hřebene 9 m, výška římsy 6 m.
Zvláštní podmínky: stání pro osobní automobil (u každého rodinného domu musí být na
vlastním pozemku minimálně 2 stání pro osobní automobily), pozemky budou oploceny
vůči veřejným prostorům, ve stabilizovaných lokalitách je možná výstavba nových RD až
po vybudování inženýrských sítí a zpevněných komunikací s bezprašným povrchem.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 11
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Oblast BI4:
Hlavní využití území: zóna slouží k bydlení, včetně základního občanského vybavení.
Vhodné a převládající využití území: různé typy rodinných domů (izolované, dvojdomy,
řadové a jiné formy seskupení), příslušné komunikace a parkoviště, veřejný prostor, zeleň
obytná, veřejná a ochranná.
Přípustné využití území: maloobchodní a stravovací zařízení, řemeslná činnost (nerušící
drobná výroba), malá ubytovací zařízení, kulturní, zdravotnická a sportovní zařízení,
administrativa (projekční kanceláře), nezbytná technická vybavenost sloužící pro obsluhu
tohoto území.
Nepřípustné využití území: výrobní nebo opravárenská činnost, hospodářský chov zvířat,
velkoobchodní nebo skladovací činnost, dopravní služby.
Základní podmínky: minimální výměra stavebních parcel 300 m2 pro vnitřní řadový dům,
800 m2 pro samostatný dům, 1 200 m2 pro dvojdům, koeficient zastavění max. 30%
plochy pozemku pro vlastní stavbu domu, min. 50% plochy pozemku nebude zastavěno a
bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, výškové omezení na dvě nadzemní
podlaží a podkroví.
Zvláštní podmínky: stání pro osobní automobily – u každého rodinného domu musí být na
vlastním pozemku min. 2 stání pro osobní automobily.
Oblast SC:
Jsou to soubory, které vytvářejí smíšené území, jsou způsobem zástavby i velikostí a
uspořádáním pozemků kompaktnější než soubory ostatních typů zástavby. Některé
potřebné plochy (např. parkoviště) by neměly svou polohou tento charakter narušit.
Hlavní využití území: soustředění občanské vybavenosti a zařízení veřejného zájmu.
Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a
pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní
objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy,
zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry,
sportovní sály, kluby a divadla.
Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče,
kongresové prostory, nezbytně technické vybavení, nerušící drobná výroba a služby.
Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a
chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost.
Základní podmínky: koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude
zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby občanské
vybavenosti ve veřejném zájmu je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro
zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplé podlaží,
výškové omezení může přesáhnout pouze věže kostela a radnice.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 12
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou
pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně
z poloviny řešit v rámci objektů.
V roce 2009 proběhla změna č. 1 územního plánu. Změna se dotýká oblasti P1 – SC.
Změna č. 1 vymezuje novou plochu s rozdílným způsobem využití – občanské vybavení –
věda a výzkum – OVV.
Oblast OVV:
Hlavní využití území: zařízení vzdělávací a administrativy, zařízení pro vědu a výzkum.
Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a
pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní
objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy,
zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry.
Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, byt/byty
pro správce.
Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a
chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost.
Základní podmínky : koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude
zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby zvláštního určení
je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4
nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplého podlaží, ve výjimečných případech u
vybraných objektů v souladu s územní studií je povoleno pět nadzemních podlaží včetně
podkroví.
Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou
pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně
z poloviny řešit v rámci objektů.
V roce 2010 proběhla změna č. 2A územního plánu obce Dolní Břežany. Změna č. 2A
nezasahuje do oblasti oceňovaných nemovitostí.
Podle poskytnutých informací bylo vydáno Obecním úřadem Dolní Břežany dne 13.9.2010
Stavební povolení č.j. 4670/10, které nabylo právní moci dne 23.9.2010. Stavební povolení
se týká stavby projektu ELI. Stavební povolení obsahuje následující stavby:
• SO 01 – administrativní a multifunkční budova
• SO 02 – laserová hala včetně laboratoří
• SO 03 – nitrogenové a heliové hospodářství
• SO 700 – přípojky splaškové kanalizace
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 13
Znalecký posudek č. 153/708/2011
•
•
•
•
•
•
SO 710 – přípojky dešťové kanalizace
SO 750 – přípojka vody
SO 760 – STL přípojka plynu
SO 850 – přípojka 22 kV
SO 900 – přípojka O2 data / telefon
SO 950 – komunikace a zpevněné plochy
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 14
Znalecký posudek č. 153/708/2011
6. Obsah posudku
1) Výpočet hodnoty specifikovaných pozemků podle Cenové mapy
1a) Specifikované pozemky budoucího projektu ELI I a II
2) Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí srovnávací metodou
2a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II
3) Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí zbytkovou metodou
3a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 15
Znalecký posudek č. 153/708/2011
B. Posudek
Popis nemovitostí
Předmětem ocenění jsou specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I, které tvoří
část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, část budovy bez č.p./č.e. na
pozemku parc.č. st. 65/17, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/25, budova bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 293, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 294,
budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 398, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 411, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 468, budova bez č.p./č.e. na pozemku
na parc.č. st. 469, část pozemku č. PK 81/1, část pozemku parc.č. 88/1, část pozemku
parc.č. st. 65/1, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 65/25, pozemek
parc.č. st. 204, pozemek parc.č. st. 293, pozemek parc.č. st. 294, pozemek parc.č. st. 398,
pozemek parc.č. st. 411, pozemek parc.č. st. 461, pozemek parc.č. st. 468, pozemek
parc.č. st. 469, pozemek parc.č. st. 65/15, pozemek parc.č. st. 65/17 v k.ú. Dolní Břežany
a o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu ELI II, které tvoří
budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 399, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.
st. 400, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 401, budova bez č.p./č.e. na pozemku
parc.č. st. 455, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. 81/4, pozemek parc.č. st. 399,
pozemek parc.č. st. 400, část pozemku parc.č. 81/3, pozemek parc.č. st. 401, pozemek
parc.č. st. 455, pozemek parc.č. 533, pozemek parc.č. 81/5, pozemek parc.č. 81/10,
pozemek parc.č. 82/1, pozemek parc.č. st. 406 a pozemek parc.č. st. 407 v k.ú. Dolní
Břežany.
Pozemky parc.č. st. 65/1, st. 65/25, st. 65/27, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 406, st.
407, st. 411, st. 461, st. 468, st. 469, 81/5, 81/10, 82/1, 88/1 a PK 81/1 jsou zapsané na
LV č. 743 v k.ú. Dolní Břežany.
Pozemky parc.č. st. 399, st. 400 a st. 401 jsou zapsané na LV č. 978 v k.ú. Dolní Břežany.
Pozemky parc.č. st. 455, 81/3, 81/4 a 533 jsou zapsané na LV č. 995 v k.ú. Dolní Břežany.
Pozemky parc.č. st. 65/16, st. 65/15 a st. 65/17 jsou zapsané na LV č. 1034 v k.ú. Dolní
Břežany.
Oceňované budovy a pozemky se dle katastrální mapy nachází ve střední části obce
v katastrálním území Dolní Břežany. Pozemky jsou mírně svažité. Inženýrské sítě se
nacházejí na oceňovaných pozemcích nebo v jejich blízkosti.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 16
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Na oceňovaných pozemcích budoucího projektu ELI I se ke dni místního šetření nacházejí
následující budovy:
Budova na pozemku parc.č. st. 65/16
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné
konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří
betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře jsou dřevěné.
Okna jsou dřevěná. Vnitřní a venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou.
Budova na pozemku parc.č. st. 65/17
Jedná se jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné
konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří
betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře a okna jsou
dřevěné. Vrata jsou z profilovaného plechu. Vnitřní a vnější úpravu povrchu stěn tvoří
omítka.
Budova na pozemku parc.č. st. 65/25
Jedná se o dvoupodlažní objekt, který navazuje na objekt na pozemku parc.č. st. 65/16.
Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové
konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška.
Dveře a okna jsou dřevěné. Venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou.
Budova na pozemku parc.č. st. 293
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelový
skelet s vyzdívkami. Objekt se využívá k výrobě a ke skladování. Střecha je sedlová.
Venkovní úpravu povrchu stěn tvoří vlnité šablony, omítka nebo je na částech bez
povrchové úpravy.
Budova na pozemku parc.č. st. 294
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou zděné.
Objekt se využívá ke skladování. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech.
Okna a vrata jsou kovové. Venkovní úpravu povrchu stěn tvoří omítka.
Budova na pozemku parc.č. st. 398
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou ocelové.
Objekt je využíván ke skladování. Základové konstrukce jsou betonové pasy. Střecha je
sedlová. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech. Vrata jsou kovová.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 17
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Budova na pozemku parc.č. st. 411
Jedná se jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné se
zděnými pilíři. Objekt je využíván ke skladování. Základové konstrukce jsou betonové
pasy. Střecha je sedlová.
Budova na pozemku parc.č. st. 468
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné.
Objekt se využívá k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je
plochá. Střešní krytina je plechová. Dveře a okna jsou dřevěná.
Budova na pozemku parc.č. st. 469
Jedná se o dvoupodlažní objekt. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné. Objekt se využívá
k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je plochá. Střešní
krytina je plechová. Dveře a okna jsou dřevěná.
Na oceňovaných pozemcích budoucího projektu ELI II se ke dni místního šetření
nacházejí následující budovy:
Budova na pozemku parc.č. st. 399
Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou zděné.
Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce jsou betonové pasy. Střecha je
sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře a okna jsou dřevěné.
Budova na pozemku parc.č. st. 400
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou kovové
s vyzdívkami. Objekt se využívá pro skladování. Střecha je oblouková. Střešní krytinu tvoří
vlnitý plech.
Budova na pozemku parc.č. st. 401
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné
konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá jako administrativní objekt. Střecha je sedlová.
Střešní krytinu tvoří pálené tašky. Dveře a okna jsou dřevěné.
Budova na pozemku parc.č. st. 455
Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s podkrovím. Svislé nosné konstrukce
jsou zděné. Objekt se využívá jako administrativní objekt. Základové konstrukce jsou
betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 18
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Při místním šetření bylo zjištěno, že předmětné budovy na oceňovaných pozemcích jsou
převážně v horším stavebně technickém stavu. Pouze na několika budovách došlo k
výměně nebo přeložení střešní krytiny. Vzhledem ke zjištěnému technickému stavu,
technickému, ekonomickému a morálnímu opotřebení staveb se dá předpokládat, že
hodnota souboru oceňovaných nemovitostí je dána hlavně hodnotou pozemků a stávající
budovy s příslušenstvím tyto pozemky spíše negativně zatěžují. Z tohoto důvodu je
v ocenění kalkulováno s variantou, že stávající budovy budou demolovány, což si vyžádá
náklady na odstranění těchto staveb.
Podle poskytnutých informací nejsou oceňované pozemky zasaženy žádným ekologickým
znečištěním.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 19
Znalecký posudek č. 153/708/2011
1. Výpočet hodnoty specifikovaných pozemků podle Cenové mapy
1a) Specifikované pozemky budoucího projektu ELI I a II
Pro obec Dolní Břežany není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků.
Z tohoto důvodu nemůže být hodnota specifikovaných pozemků stanovená dle cenové
mapy.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 20
Znalecký posudek č. 153/708/2011
2. Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí srovnávací metodou
2a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II
Popis metody
Definice : Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým
porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady
hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality
provedení, opravitelnosti apod.
Podle zadání objednatele je datum ocenění vztaženo k datu 31.10.2009. Vzhledem
k tomu, že datum ocenění a datum zpracování znaleckého posudku není identické a mezi
daty je významný časový rozdíl, vycházel znalec z možných a dostupných podkladů a
vhodných srovnání.
Podle zjištěných informací nedošlo v obci roce 2009 v k.ú. Dolní Břežany k prodeji
pozemků o větší velikosti, které by byly využitelné pro administrativní, vědecké nebo
průmyslové využití. Podle poskytnutých podkladů došlo k prodeji orné půdy zemědělsky
využitelné, residenčních pozemků bez inženýrských sítí a residenčních pozemků
s inženýrskými sítěmi.
Pro srovnání z této nabídky byly tedy vybrány pouze residenční pozemky s inženýrskými
sítěmi.
Jako srovnatelné transakce jsou brány v úvahu předpokládané prodeje pozemků, které
jsou s předmětným zadáním alespoň částečně porovnatelné, převážně s ohledem na
druh, lokalitu, výměru a dané využití. Jedná se o realizované transakce v roce 2009, kde
byla ověřena výše prodejní ceny.
Jako porovnávací parametr byla zvolena prodejní cena vztažená na 1 m2 celkové plochy
oceňovaných pozemků, která zahrnuje i příslušenství. Z porovnání byly vyřazeny prodeje,
které jsou mezi spřízněnými nebo projenými osobami, pozemky bez inženýrských sítí a
prodeje, které se výrazně odlišovaly od dosahovaných prodejních cen v dané lokalitě. U
oceňovaných pozemků byly následně odečteny předpokládané náklady na demolici
stávajících staveb.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 21
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Obec Dolní Břežany se z historického pohledu poměrně výrazně vymyká ostatním obcím
v lokalitě Prahy – západ. Nárůst hodnoty nemovitostí v posledních 5 letech je výrazně
větší než v okolních lokalitách. Podle poskytnutých informací k tomu přispěla koncepce
obce, která pomocí územního plánu výrazně reguluje možnosti nové výstavby v obci.
Zároveň v obci došlo k výraznému rozvoji infrastruktury a zázemí pro obyvatele, což mělo
za následek zvýšení zájmu nových zájemců o koupi převážně residenčních nemovitostí
v obci a díky limitované nabídce došlo k dalšímu impulsu ke zvýšení hodnoty nemovitostí
na nemovitostním trhu. Tento trend je patrný i v roce 2011, kdy došlo u stabilizovaných
pozemků, určených územním plánem k zástavbě, k dalšímu nárůstu hodnoty.
K přímému srovnání oceňovaných pozemků nejsou k dispozici zcela identické pozemky
v dané lokalitě. Předmětem ocenění jsou větší pozemky, které jsou územním plánem
určeny na využití na vědu a výzkum a podle územního plánu mají nastavenu poměrně
velkou kapacitu zastavění.
Můžeme samozřejmě provést porovnání s pozemky, které jsou situovány na okrajích
Prahy nebo např. s logistickými nebo komerčními centry u dálnic v blízkosti Prahy, ale
domnívám se, že dostaneme zcela jinou strukturu nemovitostí, kterou již bude jen velmi
obtížné srovnat s oceňovanými nemovitostmi.
Za podobné vhodné prodeje lze uvést následující porovnání :
Pozemky prodané v k.ú. Dolní Břežany v roce 2009
2.1. Pozemky v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemků parc.č. 261/10, 278/9 a 310/13 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se
uskutečnil dne 11.9.2009. Kupní cena činila 4 200 000,- Kč. Celková výměra pozemků je
884 m2.
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
Prodejní cena přepočtená na 1 m2 pozemků :
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
4 200 000,- Kč
884 m2
4 751,- Kč/m2
strana 22
Znalecký posudek č. 153/708/2011
2.2. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemku parc.č. 459/27 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne
18.6.2009. Kupní cena činila 3 344 000,- Kč. Celková výměra pozemku je 836 m2.
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
3 344 000,- Kč
836 m2
Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :
4 000,- Kč/m 2
2.3. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemku parc.č. 277/12 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne
29.5.2009. Kupní cena činila 5 911 750,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 391 m2.
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
5 911 750,- Kč
1 391 m2
Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :
4 250,- Kč/m 2
2.4. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemku parc.č. 105/5 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne
4.11.2009. Kupní cena činila 7 500 000,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 856 m2.
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
7 500 000,- Kč
1 856 m2
Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :
4 041,- Kč/m 2
2.5. Pozemky v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemků parc.č. 459/28 a 459/29 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se
uskutečnil dne 18.6.2009. Kupní cena činila 6 484 000,- Kč. Celková výměra pozemků je
1 621 m2.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 23
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
Prodejní cena přepočtená na 1 m2 pozemků :
6 484 000,- Kč
1 621 m2
4 000,- Kč/m2
2.6. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemku parc.č. 485/8 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne
9.10.2009. Kupní cena činila 4 598 475,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 383 m2.
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
4 598 475,- Kč
1 383 m2
Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :
3 325,- Kč/m 2
2.7. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany
Jedná se o prodej pozemku parc.č. 391/42 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne
27.3.2009. Kupní cena činila 5 611 500,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 247 m2.
Zdroj : Kupní smlouva
Prodejní cena :
Výměra pozemků :
5 611 500,- Kč
1 247 m2
Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :
4 500,- Kč/m 2
2.8. Výpočet obvyklé ceny srovnávací metodou
Jednotková prodejní cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou byla
zhotovitelem posudku kalkulována na základě porovnání oceňovaných nemovitostí se
srovnatelnými, které splňují podmínky vhodného srovnání a jsou k datu ocenění k
dispozici.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 24
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými obdobnými nemovitostmi a jejich
nabídkovými nebo v ideálním případě skutečně realizovanými cenami, při zohlednění
všech níže uvedených souvislostí a zásad.
Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými nemovitostmi shodných
vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich
využití, technického stavu nemovitostí a realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu
na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí.
Jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací nemovitost
lepší než oceňovaná.
Při cenovém porovnávání je třeba uvažovat nemovitosti polohou i typem velmi podobné.
Při stavu, kdy v daném kriteriu jsou nemovitosti z cenového hlediska totožné, je koeficient
roven jedné. Pokud se srovnávací nemovitost v daném kriteriu jeví cenově lepší než
nemovitost oceňovaná, je koeficient vyšší než jedna, v případě opačném je koeficient
menší než jedna. Pokud jsou v některém kriteriu nemovitosti výrazně odlišné, pak se vliv
ostatních kriterií projeví méně, tedy ostatní koeficienty se více blíží jedné.
Pro cenové porovnání se pro výpočet indexu odlišnosti zpravidla používají následující
koeficienty.
Označení
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
K8
KC
Koeficient
Redukce pramene ceny
Velikost
Poloha
Využitelnost
Celkový stav
Dopravní dostupnost
Inženýrské sítě
Ostatní vlivy
Koeficient celkový
Ve výpočtu je pro každé kriterium zvolen dílčí koeficient, které se mezi sebou násobí.
Výsledkem je index pro přepočet. Zpravidla je pro průměrnou hodnotu kriteria zvolen dílčí
koeficient v hodnotě rovné 1,00. Lepší hodnocení kriteria bude hodnoceno koeficientem
nad 1,00 a horší pak pod 1,00. U běžných vhodně vybraných srovnatelných nemovitostí by
se hodnoty u většiny kriterií měly pohybovat blízko okolo 1,00.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 25
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Pořadí
1
1
2
3
4
5
6
7
Srovnávací
nemovitost
Srovnávací
nemovitost
1
2
Pozemky Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemky Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
2
3
4
5
6
7
Výměra
(m2)
Jednotková
cena (Kč/m2)
3
4
5
2
Pozemky Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemky Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pořadí
1
Prodejní cena
(Kč)
4 200 000,00
884,00
4 751,10
3 344 000,00
836,00
4 000,00
5 911 750,00
1 391,00
4 250,00
7 500 000,00
1 856,00
4 040,90
6 484 000,00
1 621,00
4 000,00
4 598 475,00
1 383,00
3 325,00
5 611 500,00
1 247,00
4 500,00
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
K8
6
7
8
9
10
11
12
13
1,00 0,78 1,00
1,03 1,04
1,00 1,00
1,00
1,00 0,78 1,00
1,03 1,04
1,00 1,00
1,00
1,00 0,82 1,00
1,03 1,04
1,00 1,00
1,00
1,00 0,84 1,00
1,02 1,04
1,00 1,00
1,00
1,00 0,83 1,00
1,03 1,04
1,00 1,00
1,00
1,00 0,82 1,00
1,03 1,04
1,00 1,00
1,00
1,00 0,82 1,00
1,03 1,04
1,00 1,00
0,95
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 26
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Pořadí
Srovnávací
nemovitost
1
2
Pozemky Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemky Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
Pozemek Dolní
Břežany
1
2
3
4
5
6
7
KC
14
Upravená
jednotková
cena (Kč/m2)
15
0,84
3 969,70
0,84
3 342,10
0,88
3 733,10
0,89
3 600,70
0,89
3 556,40
0,88
2 920,60
0,83
3 755,10
Průměrná upravená jednotková cena činí 3 554,- Kč/m2.
S přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména srovnávacím koeficientům, byla
hodnoty pro oceňované pozemky v k.ú. Dolní Břežany stanovena jednotková cena na
3 554,- Kč za metr čtvereční pozemků.
Výpočet ceny nemovitosti srovnávací metodou
Celková jednotková cena oceňovaných nemovitostí
Celková plocha oceňovaných pozemků
Cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou
3 554 × 67 252 =
3 554,- Kč/m2
67 252
m2
239 013 608,- Kč
Na oceňovaných pozemcích se nacházejí budovy. Při místním šetření bylo zjištěno, že
předmětné budovy na oceňovaných pozemcích jsou převážně v horším stavebně
technickém stavu. Pouze na několika budovách došlo k výměně nebo přeložení střešní
krytiny. Vzhledem ke zjištěnému technickému stavu, technickému, ekonomickému a
morálnímu opotřebení staveb se dá předpokládat, že hodnota souboru oceňovaných
nemovitostí je dána hlavně hodnotou pozemků a stávající budovy s příslušenstvím tyto
pozemky spíše negativně zatěžují. Z tohoto důvodu je v ocenění kalkulováno s variantou,
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 27
Znalecký posudek č. 153/708/2011
že stávající budovy budou demolovány, což si vyžádá náklady na odstranění těchto
staveb.
Podle poskytnutých informací od objednatele posudku činí náklady na demolice
stávajících budov projektů ELI I a II a HiLASE celkem částku přibližně 23 000 000,- Kč bez
DPH. Znalcem byly celkové náklady na demolice rozděleny na cca 15 000 000,- Kč na
odstranění budov s příslušenstvím nacházející se na oceňovaných pozemcích budoucího
projektu ELI I a II a 8 000 000,- Kč na odstranění budov s příslušenstvím nacházející se na
oceňovaných pozemcích budoucího projektu HiLASE.
Cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou
Náklady na demolice budov s příslušenstvím
239 013 608,- Kč
– 15 000 000,- Kč
Cena oceňovaných pozemků
224 013 608,- Kč
Cena oceňovaných pozemků po zaokrouhlení činí
224 013 610,- Kč
Cena oceňovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po
odečtení nákladů na demolici stávajících staveb s příslušenstvím po zaokrouhlení
činí
224 013 610,- Kč
(slovy: dvěstědvacetčtyřimilionůtřinácttisícšestsetdeset korun českých)
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 28
Znalecký posudek č. 153/708/2011
3. Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí zbytkovou metodou
3a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu ELI I a II
Pro odhad tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí v k.ú. Dolní Břežany bylo použito
metody zbytkové hodnoty (residual value) ve vztahu k budoucí možné zástavbě na
předmětných pozemcích, která je hypoteticky možná na předmětných nemovitostech.
V roce 2009 proběhla změna č. 1 územního plánu. Změna se dotýká oblasti P1 – SC.
Změna č. 1 vymezuje novou plochu s rozdílným způsobem využití – občanské vybavení –
věda a výzkum – OVV.
Oblast OVV:
Hlavní využití území: zařízení vzdělávací a administrativy, zařízení pro vědu a výzkum.
Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a
pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní
objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy,
zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry.
Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, byt/byty
pro správce.
Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a
chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost.
Základní podmínky : koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude
zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby zvláštního určení
je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4
nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplého podlaží, ve výjimečných případech u
vybraných objektů v souladu s územní studií je povoleno pět nadzemních podlaží včetně
podkroví.
Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou
pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně
z poloviny řešit v rámci objektů.
V roce 2010 proběhla změna č. 2A územního plánu. Změna č.2A nezasahuje do oblasti
oceňovaných nemovitostí.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 29
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Podle poskytnutých informací bylo vydáno Obecním úřadem Dolní Břežany dne 13.9.2010
Stavební povolení č.j. 4670/10, které nabylo právní moci dne 23.9.2010. Stavební povolení
se týká stavby projektu ELI. Stavební povolení obsahuje následující stavby:
• SO 01 – administrativní a multifunkční budova
• SO 02 – laserová hala včetně laboratoří
• SO 03 – nitrogenové a heliové hospodářství
• SO 700 – přípojky splaškové kanalizace
• SO 710 – přípojky dešťové kanalizace
• SO 750 – přípojka vody
• SO 760 – STL přípojka plynu
• SO 850 – přípojka 22 kV
• SO 900 – přípojka O2 data / telefon
• SO 950 – komunikace a zpevněné plochy
Navržený projekt ELI však využívá pouze část hypotetické kapacity území předmětných
nemovitostí, které podle poskytnutých informací dovoluje využít platný územní plán v roce
2009.
Předpokládaná budoucí kapacita budov projektu je dle podmínek územního plánu
následující:
Projekt
Velikost
Koeficient
pozemků (m2) využití (%/100)
ELI I
ELI II
Celkem
40 518
26 734
67 252
0,5
0,5
Koeficient
podlažnosti
(počet
podlaží)
4
4
Maximální
kapacita
zastavěné
plochy (m2)
81 036,00
53 468,00
134 504,00
Koeficient zastavění činí maximálně 50%. Koeficient zeleně minimálně 30%. Maximální
podlažnost 4 podlaží.
Projekt
ELI I
ELI II
Celkem
Koeficient
Maximální
přepočtu na
kapacita
užitnou
užitné
plochu
plochy (m2)
(%/100)
81 036,00
0,85
68 880,60
53 468,00
0,85
45 447,80
134 504,00
114 328,40
Maximální
kapacita
zastavěné
plochy (m2)
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 30
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Maximální kapacita užitné plochy na oceňovaných pozemcích dle územního plánu činí
114 328,40 m2 při přepočtu zastavěné plochy na užitnou plochu ve výši 85%.
Rozdělení využití pozemků
Projekt
Využití (%/100)
Zastavěná plocha
Zeleň
Zpevněné plochy
Celkem
33 626,00
20 175,60
13 450,40
67 252,00
Hypotetické rozdělení celkové užitné plochy
Využití užitné plochy
Procentuální
podíl (%/100)
Užitná plocha
(m2)
Kanceláře
Provozní prostory
pronajatelné
0,40
45 731,36
0,57
65 167,19
Prostory nepronajmutelné
Celkem
0,03
1,00
3 429,85
114 328,40
Na oceňovaných pozemcích se může nacházet až 114 328,40 m2 užitné plochy.
Předpokladem zhotovitele ocenění je, že cca 40% z této kapacity budou tvořit kanceláře
se zázemím, cca 57% z této kapacity budou tvořit provozní pronajatelné prostory a cca 3%
z této kapacity budou tvořit provozní nepronajatelné prostory.
Tento výpočet vychází z předpokladu, že rozdíl mezi výnosem z příjmu z hypotetického
investičního prodeje vzniklých kapacit na straně jedné a náklady spojenými s vytvořením
těchto kapacit, je maximálně roven ceně pozemků. Jinými slovy cena pozemků může být
rovna nebo nižší než je rozdíl mezi výnosovou hodnotou z projektu (souboru stavby a
pozemky) a komplexními náklady na výstavbu stavby.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 31
Znalecký posudek č. 153/708/2011
3.1. Výpočet hypotetického příjmu z prodeje nebytových prostor
Pro výpočet hypotetického příjmu z prodeje vzniklých kapacit nebytových prostor byly
kalkulovány všechny prostory v budoucím projektu podle předaných budoucích kapacit
projektu. Předpokládaná prodejní cena při investičním prodeji nájemci obsazených
budoucích nemovitostí byla stanovena s ohledem na specifikované parametry budoucích
hypotetických nájemců, lokalitu, stavebně technický stav, standard budov, dopravní
obslužnost, velikost a příslušenství daných budoucích staveb a jednotlivých nebytových
prostor. Výpočet byl proveden přes užitnou plochu jednotlivých nebytových prostor.
Předpokladem ocenění při budoucím investičním prodeji budoucích vzniklých kapacit
projektu jsou následující parametry:
- celková kapacita projektu bude pronajata bonitním nájemcům,
- nájemci budou hradit obvyklé (tržní) nájemné,
- nájemní smlouvy s nájemci budou uzavřeny na dobu určitou min. 5 let s možností
opce na prodloužení nájemní smlouvy nebo na dobu neurčitou s minimální
výpověďní dobou 5 let,
- nájemní smlouvy budou standardní pro daný segment realitního trhu.
Na základě výše uvedených skutečností kalkuluji ve výpočtu zbytkové hodnoty s výnosem
z nájmu v místě obvyklým při výše uvedených parametrech obsazení budoucích
nemovitostí nájemci. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu z pronájmu nebytových
prostor a z něho odvozeného ročního zisku byly použity informace z místních realitních
kanceláří, z vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi.
V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry.
Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému
budou nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za
energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu,
běžná údržba, správa nemovitostí, aj.).
Využití užitné
plochy
Užitná plocha (m2)
Kanceláře
Provozní prostory
pronajatelné
Prostory
nepronajmutelné
Celkem
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
Nájemné
(Kč/m2/rok)
Celkové roční
nájemné
(Kč)
45 731,36
2 900,00
132 620 944,00
65 167,19
1 850,00
120 559 297,80
3 429,85
114 328,40
0,00
0,00
253 180 241,80
strana 32
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Vzhledem k tomu, že na trhu v okolí Prahy není dostatek dalších zájemců, kteří by mohli
dané prostory obsadit a maximálně využít, musíme počítat s tím, že se nepodaří prostory
okamžitě zcela pronajmout. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil
snížením příjmu z nájmu u prostor, které jsou neobsazeny dle výše uvedených
předpokladů na 90% současného hypotetického příjmu a volbou kapitalizační míry.
Předpokládaný hypotetický roční příjem z nájemného činí :
253 180 241,80 Kč × 90% = 227 862 217,60 Kč/rok
Předpokládám, že uvažované uvedené hypotetické nájemné by bylo dosažitelné při
pronájmu nebytových prostor v budoucím stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem
k předpokládanému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu
stavu objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor.
Celkové předpokládané roční příjmy činí
227 862 217,60 Kč/rok
Roční výdaje související s vlastnictvím nemovitostí
a) Daň z nemovitostí
Výdaje na daň z nemovitostí byly určeny srovnáním a odborným odhadem na
700 000,- Kč
b) Pojištění nemovitostí
Výdaje na pojištění nemovitosti byly určeny srovnáním a odborným odhadem na
900 000,- Kč
c) Opravy a údržba
Náklady na opravu a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem na
1 200 000,- Kč
Roční výdaje celkem
2 800 000,- Kč
Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty
Příjmy ročně celkem
Výdaje ročně celkem
227 862 217,60 Kč
- 2 800 000,- Kč
Roční zisk
225 062 217,60 Kč
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 33
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Výnosová hodnota – budoucí stav
Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta :
z
CV = --------i
225 062 217,60
CV = ------------------------ = 2 813 277 720,30 Kč
0,08
kde značí
CV… věčná renta
z …..konstantní zisk v dalších letech
i……kapitalizační míra setinná .. 8,0%
Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 7
až 10 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu vzhledem
k výše definovaným parametrům byla stanovena kapitalizační míra ve spodním pásmu
tohoto intervalu.
3.2. Náklady na dosažení výnosu z prodeje nebytových prostor
Výchozí cena projektu byla zjištěna vynásobením počtu m2 celkové užitné plochy všech
nebytových prostor projektu jednotkovou cenou za 1 m2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší
rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.
Jednotkové ceny byly stanoveny s odvoláním na informace od předních stavebních a
developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele
ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i
standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími
rozpočtovými náklady.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 34
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Druh prostor
Kanceláře
Provozní prostory
pronajatelné
Prostory
nepronajmutelné
Zpevněné plochy
Demolice
Řízení a koordinace
projektu
Externí technický,
finanční dozor investora
Ostatní náklady
Projektová dokumentace
Celkem
Maximální
kapacita
zastavěné
plochy (m2)
Procentuální
Jednotková
podíl
cena (Kč)
(%/100)
0,40
22 000,00
134 504,00
Celkové náklady
(Kč)
1 183 635 200,00
0,57
12 000,00
920 007 360,00
0,03
12 000,00
1 200,00
48 421 440,00
16 140 480,00
15 000 000,00
13 450,40
12 000 000,00
0,03
0,02
7 200 000,00
65 046 134,40
43 364 089,60
2 310 814 704,00
Ostatní náklady byly kalkulovány jako 3% z celkových stavebních nákladů. Náklady na
zpracování projektové dokumentace byly kalkulovány jako 2% z celkových stavebních
nákladů.
Výchozí budoucí nákladová cena projektu činí celkem 2 310 814 704,- Kč
3.3. Výpočet zbytkové hodnoty souboru nemovitostí
Zhotovitel ocenění vedle příjmu z investičního prodeje nebytových jednotek a nákladů na
vytvoření potřebných kapacit, uvažuje se ziskem developera ve výši 10 % z celkových
nákladů na vytvoření potřebných kapacit (staveb a pozemků) a náklady na prodej
vzniklých kapacit ve výši 1 % výnosů z prodeje.
Celkový předpokládaný výnos z investičního prodeje
Výchozí cena stavby s příslušenstvím na souboru pozemků
2 813 277 720,30 Kč
- 2 310 814 704,-
Kč
Zisk developera (10% z nákladů na pořízení stavby a pozemků)
10% x (2 310 814 704 + 221 135 244,30) =
- 253 194 994,80 Kč
Náklady na prodej (1% z výnosů z prodeje)
1% x 2 813 277 720,30 =
- 28 132 777,20 Kč
Zbytková hodnota oceňovaných pozemků
221 135 244,30 Kč
Zbytková hodnota oceňovaných pozemků po zaokrouhlení
221 135 240,- Kč
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 35
Znalecký posudek č. 153/708/2011
Hodnota oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím určená metodou zbytkové
hodnoty k datu ocenění činí
221 135 240,- Kč
(slovy: dvěstědvacetjednamilionůstotřicetpěttisícdvěstěčtyřicet korun českých)
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 36
Znalecký posudek č. 153/708/2011
C. Závěrečná rekapitulace
1. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená podle Cenové mapy
nebyla stanovena
2. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou
224 013 610,- Kč
3. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená zbytkovou metodou
221 135 240,- Kč
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 37
Znalecký posudek č. 153/708/2011
D. Obvyklá cena
Definice : Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako
předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato
cena nazvána cenou obvyklou.
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb., v platném znění, rozumí cena, která
by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše
se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Výpočet obvyklé ceny nemovitostí je stanoven na zjištění věcné, výnosové, porovnávací a
případně zbytkové metody a ocenění dle platné cenové mapy stavebních pozemků.
Vzhledem k charakteru nemovitostí a dalším ovlivňujícím parametrům však věcná a
výnosová hodnota nemá vypovídající hodnotu. Platná cenová mapa stavebních pozemků
není v dané lokalitě zpracována. Z tohoto důvodu bylo pro stanovení obvyklé ceny
nemovitosti použita porovnávací a zbytková metoda.
Vyhodnocení rizik
Věcná břemena
Oceňované nemovitosti nejsou dle výpisů z Katastru nemovitostí LV č. 743, 978, 995 a
1034 ze dne 14.6.2011 a 15.6.2011 pro k.ú. Dolní Břežany zatíženy věcnými břemeny.
Zástavní práva
Oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1279 ze dne
15.6.2011 zatíženy zástavními právy:
- zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finanční úřad Praha - západ, Na
Pankráci 975/95, 140 21 Praha 4 – Nusle vztahující se s povinností na stavbu bez
č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455.
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 38
Znalecký posudek č. 153/708/2011
-
zástavní právo soudcovské vydané Okresní správou sociálního zabezpečení Praha
- západ, Sokolovská 855/225, 190 00 Praha 9 – Vysočany s vztahující se
s povinností na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 455.
Ostatní rizika
Ostatní rizika nebyla zjištěna.
Stanovení obvyklé ceny
Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, lokalitě, právním vztahům,
možnosti připojení na inženýrské sítě a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji
obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění v současném stavu ve výši
222 000 000,- Kč.
Obvyklá cena specifikovaných nemovitostí v obci Dolní Břežany ke dni ocenění po
zaokrouhlení činí
222 000 000,- Kč
(slovy : dvěstědvacetdvamilionů korun českých).
Celková výměra oceňovaných pozemků činí 67 252 m2 a současná jednotková tržní
hodnota stanovená u oceňovaných pozemků činí po zaokrouhlení 3 301,- Kč/m2.
V Praze dne 21.6.2011
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
Ing. Petr Pohl, Ph.D.
Soudní znalec a certifikovaný odhadce
strana 39
Znalecký posudek č. 153/708/2011
E. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v
Praze ze dne 6.2.2003, č.j. Spr. 1789/2002 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se
zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné
a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 153/708/2011 znaleckého deníku.
V Praze dne 21.6.2011
Ing. Petr Pohl, Ph.D.
Soudní znalec a certifikovaný odhadce
Malá Štěpánská 8
120 00 Praha 2
Kancelář:
Karlovo náměstí 24
110 00 Praha 1
Tel.: +420 603 377 551
Fax: +420 224 920 500
E-mail: [email protected]
www.cenyaodhady.cz
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 40
Znalecký posudek č. 153/708/2011
F. Seznam příloh
Příloha č.1 - Výpisy z katastru nemovitostí
Příloha č.2 - Letecký pohled (situace)
Příloha č.3 - Kopie katastrální mapy
Příloha č.4 - Situační plán
Příloha č.5 - Územní plán
Příloha č.6 - Fotodokumentace
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002
strana 41
Příloha ke znaleckému posudku
Příloha č. 1
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku
Příloha č. 2
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku
Příloha č. 3
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku
Příloha č. 4
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku
Příloha č. 5
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku
Příloha č. 6
Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz
Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu ELI I a II
Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz