3. - Golem Finance

Hypotéky po 15 letech: Desáté narozeniny a období hypotečního boomu
Desáté narozeniny
Do roku 2006 vstoupily hypotéky jako desetiletý oslavenec. A právě přelom roku 2005/2006 bylo období, kdy hypoteční
financování akcelerovalo nevídaným tempem, hypoteční boom byl v plném tempu. Hypotéka se stala módní záležitostí.
Nálepku „fashion brand“ silně podporovala dostupnost tohoto produktu, která právě v létech 2006 až 2007 dosáhla té
nejpříznivější míry pro zákazníky. Začátek roku 2006 přinesl pokles úrokových sazeb na samé dno, které prozatím nebylo
překonáno. To je ostatně patrné i níže uvedeného grafu.
Úroková sazba hypoték
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Tempo, jaké hypotéky nabraly v letech 2000 až 2005 dokládá níže uvedený graf. V prvním období zrodu hypoték (1995
až 1999) byl poskytnut objem 18,6 mld. Kč. Zatímco ve druhém období od roku 2000 do roku 2005 bylo poskytnuto
hypoték za 207,8 mld. Kč! Obrovský, přímo řádový nárůst byl tím největším dopingem pro bankéře a posilňoval apetit na
další roky růstu.
Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč
Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč
250,0
207,8
200,0
150,0
100,0
50,0
18,6
0,0
Léta 1995 až 1999
Léta 2000 až 2005
Průměrná částka hypotéky rostla velmi dynamicky, v období po roce 2000 dosáhla průměru 1,23 mil. Kč. Zatímco do roku
2000 se pohybovala pod 1 milionem (zhruba 940 tisíc Kč).
V období od roku 2006 však akcelerace nárůstu průměrné výše hypotečního úvěru nabrala přímo raketové tempo a
začala šplhat k hranici 1,7 mil. Kč. Růst průměrné financované částky byl tažen těmito faktory, které jsou typické pro
období hypotečního boomu:
• Ekonomika rostla, lidé měli důvěru v budoucnost, nikoho nenapadlo, že růst brzy skončí a 100% hypotéky byly
zkrátka v módě
• Cena nemovitostí rychle rostla, rostl logicky i objem poskytnutých hypoték
• Cena 100% hypoték byla minimálně odlišná od hypoték s nízkým LTV (do 70% či 85%), banky neúčtovaly
k úrokové sazbě těchto hypoték velkou přirážku
• Banky neměly problémy s oceňováním nemovitostí v souvislosti s hypotékami na 100%, nekorigovaly většinou
cenu obvyklou směrem dolů a odhady akceptovaly v plné výši
•
•
Podmínky schvalování hypoték s vysokým LTV byly více benevolentní než kdy jindy
Zákazníci, včetně cizinců, mohli použít hypotéku na investici do nemovitosti s účelem pronájmu. Segment
označovaný jako „Buy to let“ sice nebyl u nás nějak masově rozvinutý, ale jeho podíl již přestával být
zanedbatelný
Vývoj průměrné částky hypotečního úvěru
Průměrná částka hypotečního úvěru v Kč
1 800 000
1 662 390
1 600 000
1 400 000
1 233 344
1 200 000
1 000 000
941 357
800 000
600 000
400 000
200 000
0
Léta 1995 až 1999
Léta 2000 až 2005
Léta 2006 až 2010
Od inovací k rekordům aneb jak začal boom
Do roku 2006 jsme vstupovali rovněž s širokou paletou hypotečních produktů. V minulém díle seriálu jsme si prošli
přehled inovací, které byly představeny za existence patnácti let hypotečního bankovnictví u nás. Ne náhodou se v oblasti
produktu implementovalo nejvíce inovací.
Důvodem je především to, že i hypotéka je ve své podstatě výrobkem a stejně tak jako v tradičních výrobních odvětvích i
v oblasti hypotečního bankovnictví došlo na trhu k několika výrazným změnám. Především došlo k segmentaci
zákaznických skupin. V poslední dekádě minulého století bylo prakticky upuštěno od unifikované výroby produktů a došlo
k výraznému přizpůsobování produktů potřebám zákazníků. Pro oblast hypoték je to výrazná změna k lepšímu, banky
začaly brát v úvahu skutečné potřeby zákazníka, tedy ne pouhé půjčení peněz účelově investovaných do nemovitosti, ale
hlavně to, že zákazníci touží po bydlení, renovaci, výstavbě nového bydlení, vybavení domácnosti, ale také zcela jiných
věcech, které nejsou účelově spojeny s potřebou bydlení. Porovnáme-li situaci na našem trhu hypoték v období zrodu
(1995 až 1999) a období skutečného vzniku trhu a konkurence (léta 2000 až 2005), pak byl rozdíl markantní. Od strohých
vesměs účelově definovaných produktů jsme se posunuli do situace, kdy na trhu začaly být nabízeny desítky hypotečních
produktů a jejich kombinací. Banky investovaly do inovací a nebály se své novinky uvádět v praxi. Pozadu nezůstaly ani
legislativní změny. V květnu roku 2004 byly na trh uvedeny první bezúčelové (tzv. americké) hypotéky, což umožnila
změna zákona o dluhopisech. Vznikl další segment hypotečních úvěrů, tzv. home equity loans. V roce 2006 byly americké
hypotéky již v běžném povědomí zákazníků a zařadily se do stabilního portfolia bankovní nabídky.
Úvěrový apetit bank podporoval již plně funkční registr dlužníků, funkční interní „black listy“ bank a také užitečné
propojení na katastr nemovitostí.
Velkou roli v období boomu, ale později i v období recese, sehrála skutečnost, že všichni hypoteční poskytovatelé mají
své vlastníky v zahraničí (hypoteční banka s českými vlastníky je bohužel historií…). V případě zahraničních vlastníků je v
období boomu jejich politika podpory růstu úvěrování globálně shodná a tedy logicky i u nás byli bankéři vlastníky tlačeni
k rekordním výkonům. V momentu příchodu globální finanční krize k nám (říjen 2008) naopak vlastníci jednali až
přehnaně razantně ve smyslu restriktivních opatření. Jako kdyby chtěli vyhodit jistič, aby na české hypoteční soustavě
nedošlo ke zkratu. Na druhou stranu se nelze co divit, neboť to, co se dělo na vyspělých trzích (kde jsou tito vlastníci
doma) bylo velmi znepokojivé.
Jaké faktory podporovaly hypoteční boom?
•
•
•
•
Motorem byla jednoznačně rostoucí ekonomika, v zásadě po skončení hospodářské recese v roce 1999 rostla
ekonomika kontinuálně až do první poloviny roku 2008.
S růstem ekonomiky byl spojen růst příjmů a automaticky tím rostla ochota se zadlužit.
Vlastnictví nemovitosti se stalo základní potřebou a rovněž statutem dobré životní úrovně. Hypotéka byla
vnímána jako dostupný nástroj k financování, stala se téměř módním doplňkem pořízení bydlení.
Ruku v ruce s růstem ekonomiky se zvyšovala dostupnost hypotéky, v roce 2006 spadly úrokové sazby na
cenové dno.
•
Vrchol zažívalo stavebnictví a trh nemovitostí. Počet postavených bytů, rekonstrukce, vylepšení bydlení, četnost
těchto aktivit byla v až do příchodu finanční krize na vrcholu.
K extrémnímu růstu hypoték v roce 2007 přispěla rovněž změna daně z přidané hodnoty na stavební práce,
respektive její zvýšení, které vstoupilo v platnost na počátku roku 2008. Tento fakt pomohl dynamickému nárůstu
cen nemovitostí, které dosáhly vrcholu právě v roce 2008.
Banky byly ochotny jít do mnohem větších rizik, důkazem toho bylo četné financování nemovitostí až na 100%
hodnoty nemovitosti a dokonce i výjimečně více než 100%, což se u nás naštěstí nestalo standardem.
Banky bez zábran začaly financovat cizince, kteří si u nás pořizovali nemovitost, což nebyl zásadní objem
hypoték, ale nebyl zcela zanedbatelný.
Banky začaly pošilhávat po tzv. sub-primových klientech a na základě této myšlenky vznikla bankovní varianta
produktu, a sice hypotéka pro klienty bez prokazování příjmu, a právě u pojmu sub-prime hypotéky se zastavíme
v příštím díle, neboť právě tento pojem bývá označován jako příčina globální finanční krize.
Významným faktorem, který chci zmínit a který podpořil boom, byl faktor určité euforie z růstu, kdy jsme prakticky
všichni nabyli přesvědčení, že růst a ekonomická prosperita bude trvat věčně. Zkrátka jsme si nedokázali
připustit, že by se vývoj mohl změnit a nabrat negativní směr. Logicky také proto, že náš ekonomický růst trval
v řadě prakticky 8 let a zkušenost s globální finanční krizí tohoto charakteru neexistovala.
Významnou roli hrála oblast distribuce, prodej hypoték a oblast procesu zpracování hypoték, u tohoto se pojďme
na chvíli zastavit. Těch několik rekordních stovek hypotečních miliard, které byly zpracovány v letech 2006 až
2008 se muselo nějak dostat k zákazníkům.
•
•
•
•
•
•
Trojnásobný nárůst externě zprostředkovaných hypoték
Oblast prodeje a distribuce je pro banky naprosto klíčová. Do roku 2007 byl „prodej“ vedle produktových inovací druhou
nejsilnější oblastí v počtu realizovaných inovačních změn. Od klasického prodeje v kamenných bankovních pobočkách se
hypotéka začala prodávat i přes třetí strany, externí partnery bank. Již v roce 1996 byly položeny základy tzv. duální
distribuce. Hypoteční zprostředkovatelé, finanční poradci, hypoteční makléři, realitní kanceláře, developerské firmy, ale
také pojišťovací poradci. Jestliže v roce 2005 bylo prodáno přes třetí strany hypoték za více než 30 mld. Kč, tak v roce
2006 se tento objem téměř zdvojnásobil a v roce 2007 téměř ztrojnásobil. Externí partneři zprostředkovali v roce
hypotečního vrcholu úvěry za více než 90 mld. Kč. Podíl těchto „externích“ obchodů se stal nadpoloviční a v posledních
pěti letech přesahuje v průměru hranici 60%.
Význam tohoto distribučního kanálu exponenciálně narostl právě v letech hypotečního boomu. To ostatně dokládá níže
uvedený graf objemu poskytnutých hypoték dle hlavních distribučních kanálů.
Vývoj objemu poskytnutých hypoték v jednotlivých distribučních kanálech
160,0
140,0
120,0
92,1
100,0
75,8
80,0
61,3
60,0
33,2
18,7
40,0
20,0
0,0
5,8
10,9
33,3
38,9
40,9
11,8
17,5
25,3
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2,9
z toho pobočky
54,1
2007
42,6
2008
51,7
58,2
25,5
26,1
2009
2010
z toho externí partneři
Zdroj: Banky, GOLEM FINANCE s.r.o.
Jaké byly hlavní důvody tak dynamického rozvoje externí distribuce hypoték:
•
•
•
Model externí distribuce, který na našem trhu zavedla Hypoteční banka již v roce 1996, začal fungovat a
generovat po roce 2000 zajímavé objemy obchodů. Ostatní banky si toto uvědomily a do roku 2005 už
s externími partnery spolupracovala prakticky každá banka.
Apetit bank a zaměření především na maximalizování objemu hypoték nedával příliš nároků na kvalitu
zpracování obchodů od externistů a tak příležitost slušné provize za přijatelné námahy uchopilo tisíce subjektů
a boom poptávky po hypotékách přinesl rovněž boom hypotečních poradců, zprostředkovatelů, makléřů.
Primárním faktorem byl však rovněž zákazník. Fenomén tzv. Mortgage shoppingu, srovnávání více hypotečních
nabídek najednou, se u nás ujal a zákazníci začali oceňovat více alternativ v nabídce hypotéky, kdy hypoteční
poradce, makléř, konkuruje zaměstnanci bankovní pobočky především svojí nezávislostí na svém
•
•
zaměstnavateli (bance), pružností (přizpůsobení se časově – nemá otevírací hodiny), nadstandardním servisem
(vybavení některých formalit). Předně však je zákazníkovi „blíže“ a dokáže mu porozumět v jeho potřebách lépe
než pracovník pobočky.
Tradiční důvěru zákazníků v banky a v jejich kamenné pobočky si u nás po roce 1989 nedokázaly banky získat.
Čím silnější je tradiční model bankovnictví, tím menší prostor pro zprostředkovatele. Typickým příkladem je
Švýcarsko, kde je prodej hypoték výhradou kamenných poboček, stejně tak ve Skandinávii. Naopak v USA,
Velké Británii, Irsku, je v distribuci role kamenných poboček malá, převládá externí distribuce. U nás se
v posledních pěti letech etabloval právě tento model.
Banky, svým inovačním úsilím v letech 2000 až 2005 velmi zapracovaly na zjednodušení procesu a
zjednodušení hypotéky samé. Tento fakt vytvořil podmínky pro to, že do hypoték se pustilo více poradců než kdy
jindy a to i ti kteří se doposud zabývali třeba jenom pojištěním či stavebním spořením.
Trend zrychlování a zjednodušování
Hypoteční proces ovládaly dva hlavní trendy, a to je zrychlování a zjednodušování. Od schválení hypotéky v řádech
týdnů, což byla po roce 2000 běžná praxe, jsme si rychle zvykli na běžný standard pěti dnů, za které nám banka hypotéku
schválí. Dnes není výjimkou schválení do tří dnů a evidentně se tak přibližujeme k běžnému evropskému standardu 48
hodin. Větší znalost chování zákazníků a také větší odvaha bank v oblasti kreditního rizika, přispěly k postupnému
zjednodušení podmínek nutných k získání hypotéky. Banky v souvislosti s procesem řeší v zásadě paralelně dva úkoly:
První – jak co nejjednodušeji a nebezpečněji zjistit věrohodnost a bonitu zákazníka, druhý – ocenění zástavy, co
nejobjektivnější stanovení hodnoty nemovitosti, která je předmětem zajištění. V obou případech se neposunou výrazně
dál bez využití nových technologií a systémů, jejichž vhodné využití je a bude klíčové. V zásadě až do roku 2007
spoléhaly banky na slibně se rozvíjející expertní systémy, které začaly pomáhat oceňovat nemovitosti, odhadnout
schopnost zákazníka splácet či predikovat rizikovost na trh nově uváděného produktu. Od příchodu globální finanční krize
však bylo všechno jinak.
Dosud funkční modely přestaly fungovat. Je to logické. Jak se měl vypořádat expertní systém odhadující cenu nemovitosti
s tím, že po letech růstu cen se v okamžiku (několika málo měsíců) propadly ceny nemovitostí o desítky procent? Což by
ještě nebyl tak velký problém, kdyby však nedošlo k obrovským a nepředvídatelným změnám v pohybu cen nemovitostí
v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti, její kvalitě, nasycenosti dané oblasti, typu vlastnictví nemovitosti, atd. Nás tento
extrém změn naštěstí tolik nepostihl, ale podívejme se na Irsko, Velkou Británii a USA. Zkrátka jakýkoli expertní systém
nemohl obsáhnout v krátkém čase změny, které globální finanční krize přinesla. Systém se stal nefunkční,
nedůvěryhodný a tím pádem dále nevyužitelný. Nicméně tomu se budeme věnovat v příštím díle.
Období let po roce 2006 je také charakterizováno tím, že na trh u nás vstoupili noví hypoteční hráči a začali hypoteční
nabídku zpestřovat. V letech boomu jejich tržní podíl ještě etablovaným hráčům nijak zásadně život neznepříjemňoval
(v roce 2007 dosahovaly nové subjekty necelé 3% trhu), nicméně letos už přesáhnou svým podílem 7%, a to už určitě
stojí za pozornost! V posledních pěti letech vstoupily na hypoteční trh Volksbank, Bawag (dnešní LBBW), mBank a
Oberbank.
Tabulka: Charakteristika hypotečního trhu v letech 2006 - 2007
Objemy hypoték
Úrokové sazby
Strmě rostoucí
Na historicky nejnižších
hodnotách
Realitní trh
Expandující
Široká nabídka
standardních produktů
+ rozvoj rizikovějších
Produktová nabídka (subprime) hypoték
Podmínky
poskytnutí úvěru
Benevolentnější
Distribuční kanály
Pobočky + rozvoj
externí distribuce
Ekonomika expanduje, výborná dostupnost hypoték,
velmi silná poptávka
Od roku 2005 až do června 2007 pod 4,5 %
Rostoucí ceny nemovitostí a očekávané legislativní
změny mají za důsledek obrovský nárůst poptávky jak
po nemovitostech pro vlastní bydlení, tak pro další
pronájem
Roste podíl hypoték s vyšší hodnotou LTV, banky
poskytují úvěry na 100 a více procent LTV, hypotéky na
pronájem, hypotéky bez dokládání příjmů
Rostoucí ekonomika, pozitivní zprávy ze zahraničních
hypotečních trhů a vůbec rostoucí objem poskytnutých
hypoték v ČR způsobuje, že banky jsou ochotny jít do
větších rizik
kamenné pobočky již plně doplňují i externí
zprostředkovatelé hypoték. HB plně rozvíjí svůj koncept
multibrandua externí distribuce, ostatní banky se
rovněž na externí distribuci začínají silně orientovat
Státní podpora
úrokové dotace díky nízkým sazbám neexistují, trvá
možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně
Omezená
Závěr
O období hypotečního boomu a recese by se dala napsat obsáhlá publikace, nicméně náš prostor je omezen. Proto na závěr jen stručné
shrnutí.Objem poskytnutých hypoték v letech 2006 – 2007 strmě rostl, což dokládá jednak následující graf a také skutečnost, že
pouze v červnu 2007 bylo poskytnuto více hypoték hypoték než za prvních 5 let existence hypotečního bankovnictví! 18,7 mld.
Kč v jednom jediném měsíci! Avšak tak jako rostliny nerostou do nebe, tak ani hypoteční trh se nevyhnul výrazné korekci
a objemy poskytnutých hypoték se během dvou let propadly na třetinu hodnot dosažených v době vrcholící expanze. .
Vývoj objemu poskytnutých hypoték do příchodu globální
krize
146,1
160,0
140,0
120,0
102,2
100,0
72,0
80,0
52,0
60,0
36,2
40,0
23,3
20,0
10,3
14,7
0,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o.
S odstupem času mi situace hypotečního boomu a propadu připomíná situaci jezdce free style motokrosu, který najede
na rampu, skočí, předvede nacvičený trik a ve většině případů dopadne nezraněn na zem - tedy silně adrenalinová
záležitost. . V případě hypoték však byla situace ještě o to složitější, že nikdo netušil, kde je dopad a jak dlouho ajakým
způsobem bude pád z vrcholu probíhat. O tomto období hypotečního pádu a následné kocovině bude následující díl. .
KONTAKTY:
GOLEM FINANCE s.r.o., Libor Ostatek, ředitel společnosti, tel: +420 731 564 709
[email protected]
www.golemfinance.cz
Podmínky práce s MEDIA INFO společnosti GOLEM FINANCE s.r.o. – souhlasím s následujícími podmínkami:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Při publikování informací, tiskových zpráv, obsažených v tomto materiálu uvést zdroj ve tvaru: GOLEM FINANCE s.r.o.
Při publikování citátů z tohoto materiálu uvést: Jméno Příjmení, společnost, tedy například: Libor Ostatek, GOLEM FINANCE
s.r.o.
Při prezentacích uvést vždy u příslušného vystupujícího: Jméno Příjmení, funkce, společnost, tedy například: Libor Ostatek,
ředitel společnosti, GOLEM FINANCE s.r.o.
Při publikování informací obsažených v tomto materiálu na Internetu uvést odkaz na webové stránky společnosti ve tvaru
http://www.golemfinance.cz
Informace, aktuální prezentační materiál o společnosti GOLEM FINANCE s.r.o., poskytneme na vyžádání, případně kontaktujte
zástupce společnosti.
Cenové informace (úrokové sazby) vychází z reálných podmínek, které jsou poskytovány bankami společnosti GOLEM
FINANCE s.r.o. na základě smluvního vztahu. Společnost GOLEM FINANCE s.r.o. za případné aktuální změny úrokových
sazeb nepřebírá odpovědnost, neboť tyto změny jsou pouze v kompetenci bank.