Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 39/2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 39/2015
O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na
pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním
území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168.
Postup při zpracování posudku:
Povinný p. Václav Procházka umožnil vstup do oceňovaného rodinného domu za přítomnosti
vykonavatele Exekutorského úřadu Praha 6.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková
Exekutorský úřad Praha 6
Bělohorská 270/17
169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11886/14.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni
11.2.2015 odhad vypracoval:
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín - Darkovičky
tel.: 731 645 931
Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2
vyhotoveních.
V Hlučíně 19.2.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na
pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním
území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168.
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Metodika ocenění:
Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů.
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové
úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje
jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací
metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů,
které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti
cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně
prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je
omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům
Šikná 215
252 62 Horoměřice
Kraj:
Středočeský
Okres:
Praha-západ
Obec:
Horoměřice
Katastrální území:
Horoměřice
Počet obyvatel:
3 688
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad
5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ
O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s
Prahou nebo Brnem
-2-
č.
II
III
Pi
0,85
0,85
I
1,05
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod,
služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní)
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
I
1,00
III
II
0,90
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 813,28 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.2.2015 za přítomnosti znalce povinného p. Václava
Procházky a vykonavatele Exekutorského úřadu Praha 6.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 168;
- kopie katastrální mapy;
- informace získané na OÚ v Horoměřicích z částečné projektové dokumentace;
- informace získané od povinného p. Václava Procházky;
- kolaudační rozhodnutí k přístavbě RD, spočívající v přístavbě kotelny, zádveří, WC, koupelny,
kuchyně a terasy, č.j. 332/5-1307/84 ze dne 18.12.1984, vydáno obecním úřadem v Horoměřicích;
- stavební povolení k přístavbě garáže č.j. 332/5 - 503/98-Km ze dne 20.4.1998;
- kolaudační rozhodnutí k přístavbě garáže u RD, č.j. 335/2-1216/99, ze dne 6.9.1999;
- stavební povolení k přístavbě garáže ke stávajícímu RD, č.j. Výst.: 332/5-1229/06-KV.
- skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci
Předmětem ocenění je podíl 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku
parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území
Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno na LV č. 168.
Nemovitost se nachází v zastavěné části obce Horoměřice, okr. Praha-západ přístupná z veřejné
asfaltové komunikace ul. Šikmá. Povinný p. Václav Procházka umožnil za přítomnosti
vykonavatele Exekutorského úřadu Praha 6 vstup do oceňovaného objektu rodinného domu č.p.
215. Na OÚ v Horoměřicích byla dohledána částečná stavební projektová dokumentace k
oceňovanému objektu rodinného domu.
Objekt rodinného domu č.p. 215 - je samostatně stojící objekt s částečným podsklepením, se
dvěma nadzemními podlažími s šikmou mansardovou střechou. Dle sdělení povinného a dle
získaných informací na OÚ v Horoměřicích je objekt z roku 1927. V roce 1984 byla provedena
přístavba kotelny a hygienického zázemí, v roce 1999 přístavba garáže a nástavba druhého
nadzemního podlaží a dále provedena kompletní rekonstrukce prvního nadzemního podlaží objektu.
V roce 2007 bylo provedeno částečné zateplení objektu (není dosud dokončeno) s novou
tenkovrstvou fasádní omítkou. Objekt je napojen na ing. sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace.
Dispozice:
1.PP - sklep, chodba se schodištěm; 1.NP - garáž (vstup do garáže nebyl umožněn), chodba, chodba
se schodištěm, 3xpokoj, WC, koupelna, kuchyň, zimní zahrada; 2.NP - koupelna, WC, kuchyň,
obývací pokoj, pracovna, 4xložnice, chodba.
Zastavěná plocha objektu cca 188m2, obestavěný prostor cca 1416m3, celková podlahová plocha
objektu je 316,95m2, užitná plocha obytné části (bez sklepů) je cca 297,01m2.
-3-
Svislé konstrukce jsou zděné, nástavba a přístavba provedena z polystyrénových tvárnic Styropor,
stropy s rovným podhledem, střecha šikmá mansardová, krytiny z asfaltového šindele, klempířské
prvky z pozink.plechu (část chybí), okna plastová, vnější omítky tenkovrstvé na zateplení
(nedokončeno), vnitřní omítky hladké nebo jsou provedeny SDK konstrukce (obložení stěn, příčky,
podhledy), podlahy z keramických dlažeb, plovoucí podlahy nebo koberce, dveře dřevěné v
kovových zárubních, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody v plastu studené a teplé,
kanalizace svedena z kuchyní a soc. zařízení, v koupelnách jsou standardní zařizovací předměty,
keramické obklady a dlažby, vytápění je ústřední s plynovými kotly (zvlášť pro 1. a 2.NP). 1.NP
objektu je dle sdělení povinného užíváno jen z části nebo jen v letních měsících.
Příslušenství objektu tvoří:
- rozestavěná stavba garáže - zděný jednopodlažní objekt postaven z polystyrénových tvárnic.
Stavba byla započata v roce 2006. Ke dni ocenění není dokončena - dokončeny jsou pouze
základové konstrukce a svislé obvodové zdivo bez střešní konstrukce;
- přípojky ing. sítí - plyn, voda, elektro, kanalizace, oplocení pozemků, zpevněné plochy; venkovní
zapuštěný bazén o rozměrech 6x3m s hloubkou 2m - dle sdělení povinného je bazén bez
technologie.
Pozemky parc.č. St. 225, 245/55 - tvoří spolu se stavbou RD č.p. 215 jednotný funkční celek.
Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada. Pozemky jsou oploceny.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu
a) Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2
b) Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2
c) Ostatní příslušenství - podíl 1/2
d) Pozemky - podíl 1/2
2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
-4-
B. Odhad
1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.)
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než
nabídka
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
č.
III
Pi
0,06
V
0,00
II
II
II
IV
0,00
0,00
0,00
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,060
i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad
2000
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
1,00
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
0,04
Rezidenční zástavba
II
0,02
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I
0,00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
I
0,00
dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII
0,01
s možností parkování na pozemku
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –
III
0,02
dobrá dostupnost centra obce
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
II
0,00
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090
i=2
-5-
Koeficient pp = IT * IP = 1,155
a) Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Střecha:
Počet nadzemních podlaží:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B
zděná
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
se šikmou nebo strmou střechou
se dvěma nadzemními podlažími
1121
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
10,9*4,9
1.PP
1.NP
13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2
2.NP
13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2
=
=
=
[m2]
53,41
188,43
188,43
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
53,41 m2
2,80 m
188,43 m2
3,10 m
2
188,43 m
2,80 m
Název
1.PP
1.NP
2.NP
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
1.PP
(10,9*4,9)*(2,80)
1.NP
(13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2)*(3,10)
2.NP
(13,2*9,4+4,9*1,5+9,6*3,5+(9,6+6)*3/2)*(2,80)
zastřešení
(13,2*9,4+4,9*1,5)*2/2+(9,6*3,5+(9,6+6)*3/2)*0,
8/2
=
=
=
=
[m3]
149,55 m3
584,13 m3
527,60 m3
154,23 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1.PP
1.NP
2.NP
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
PP
NP
NP
Z
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
-6-
Obestavěný
prostor
149,55 m3
584,13 m3
527,60 m3
154,23 m3
1 415,51 m3
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
S
S
S
S
S
S
C
S
S
C
C
S
S
S
S
S
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
0,80
6,20
3,10
3,10
0,40
2,30
2,40
3,30
5,20
2,20
1,10
4,40
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
3,60
Část
[%]
100
100
100
100
100
70
30
100
70
30
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
0,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
Upravený
obj. podíl
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,56
0,00
6,20
2,17
0,00
0,00
2,30
2,40
3,30
5,20
2,20
1,10
6,78
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
0,00
97,21
0,9721
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
OP
Část
UP
PP
Opot. Opot. z
Konstrukce, vybavení
K
St. Živ.
[%]
[%]
[%] [%]
části
celku
S
8,20 50,00 1,00 4,10 4,38 88 175 50,29 2,2027
1. Základy
S
8,20 20,00 1,00 1,64 1,75 31 150 20,67 0,3617
1. Základy
S
8,20 30,00 1,00 2,46 2,63 17 150 11,33 0,2980
1. Základy
S 21,20 50,00 1,00 10,60 11,30 17 100 17,00 1,9210
2. Zdivo
S 21,20 30,00 1,00 6,36 6,78 88 140 62,86 4,2619
2. Zdivo
S 21,20 20,00 1,00 4,24 4,52 31 100 31,00 1,4012
2. Zdivo
S
7,90 50,00 1,00 3,95 4,21 88 140 62,86 2,6464
3. Stropy
S
7,90 20,00 1,00 1,58 1,68 31 100 31,00 0,5208
3. Stropy
S
7,90 30,00 1,00 2,37 2,53 17 100 17,00 0,4301
3. Stropy
S
7,30 100,00 1,00 7,30 7,78 17 100 17,00 1,3226
4. Střecha
S
3,40 100,00 1,00 3,40 3,62 17 40 42,50 1,5385
5. Krytina
-7-
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
Opotřebení:
S
S
S
S
S
S
S
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
0,90
5,80
2,80
1,00
3,20
5,20
2,20
1,00
5,20
4,30
0,60
3,20
1,90
0,50
3,10
0,50
4,10
0,30
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
5,80
2,80
1,00
3,20
5,20
2,20
1,00
5,20
4,30
0,60
3,20
1,90
0,50
3,10
0,50
4,10
0,30
0,96
6,18
2,99
1,07
3,41
5,54
2,35
1,07
5,54
4,58
0,64
3,41
2,03
0,53
3,30
0,53
4,37
0,32
17 35
17 50
17 40
17 100
17 50
17 50
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
17 30
48,57
34,00
42,50
17,00
34,00
34,00
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
56,67
0,4663
2,1012
1,2708
0,1819
1,1594
1,8836
1,3317
0,6064
3,1395
2,5955
0,3627
1,9324
1,1504
0,3004
1,8701
0,3004
2,4765
0,1813
40,2 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]:
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená
[Kč/m3]
=
*
*
*
=
Plná cena:
1 415,51 m3 * 3 661,44 Kč/m3
Koeficient opotřebení: (1- 40,2 % /100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet
vlastnického podílu
Úprava ceny vlastnickým podílem
=
*
=
*
=
=
Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
*
1 975,0,9721
0,9000
2,1190
3 661,44
5 182 804,93 Kč
0,598
3 099 317,35 Kč
1,155
3 579 711,54 Kč
3 579 711,54 Kč
1/2
1 789 855,77 Kč
b) Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2
Zatřídění pro potřeby ocenění
Garáž § 15:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B
zděná nebo železobetonová
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
neumožňující zřízení podkroví
1274
Výpočet jednotlivých ploch
-8-
Název
1.NP
Plocha
7,64*6,4+7,64*3,705/2
=
[m2]
63,05
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
63,05 m2
3,05 m
Název
1.NP
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
1.NP
(7,64*6,4+7,64*3,705/2)*(3,05)
zastřešení
(7,64*6,4+7,64*3,705/2)*(0,26)
=
=
[m3]
192,30 m3
16,39 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1.NP
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Z
Obestavěný
prostor
192,30 m3
16,39 m3
208,69 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
OP
Část
UP
PP
Roz
Dok
Konstrukce, vybavení
K
[%]
[%]
[%]
[%]
[%]
[%]
S
6,20
100
1,00 6,20
6,20
100,00
6,20
1. Základy
S 30,10
100
1,00 30,10
30,10
90,00 27,09
2. Obvodové stěny
S 26,20
100
1,00 26,20
26,20
0,00
0,00
3. Stropy
X
0,00
100
1,00 0,00
0,00
100,00
0,00
4. Krov
S
5,70
100
1,00 5,70
5,70
0,00
0,00
5. Krytina
S
2,90
100
1,00 2,90
2,90
0,00
0,00
6. Klempířské konstrukce
S
4,80
100
1,00
4,80
4,80
0,00
0,00
7. Úpravy povrchů
S
2,70
100
1,00 2,70
2,70
0,00
0,00
8. Dveře
S
1,40
100
1,00
1,40
1,40
0,00
0,00
9. Okna
S
6,80
100
1,00 6,80
6,80
0,00
0,00
10. Vrata
S
7,20
100
1,00
7,20
7,20
0,00
0,00
11. Podlahy
S
6,00
100
1,00 6,00
6,00
0,00
0,00
12. Elektroinstalace
Součet upravených objemových podílů:
100,00 Rozestavěnost: 33,29
Koeficient vybavení K4:
1,0000
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]:
=
-9-
1 375,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená
[Kč/m3]
Plná cena:
208,69 m3 * 2 557,91 Kč/m3
Výpočet nedokončené stavby
Úprava ceny za nedokončené konstrukce
Nedokončená stavba
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 9 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 71 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 80 = 11,3 %
Koeficient opotřebení: (1- 11,3 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu
Úprava ceny vlastnickým podílem
Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2 zjištěná cena
*
*
*
=
1,0000
0,9000
2,0670
2 557,91
=
533 810,24 Kč
*
=
0,3329
177 705,43 Kč
*
=
*
=
=
0,887
157 624,72 Kč
1,155
182 056,55 Kč
182 056,55 Kč
*
=
1/2
91 028,28 Kč
c) Ostatní příslušenství - podíl 1/2
Pro doplňkové administrativní ocenění provedeno ocenění ostatního příslušenství zjednodušeným
způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby.
Stanovené procento z ceny staveb:
5,00 %
Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav
Název stavby
Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2
Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl
1/2
Celkem:
Cena stavby
1 789 855,77 Kč
91 028,28 Kč
1 880 884,05 Kč
Ocenění
Cena staveb celkem:
5,00 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
- 10 -
1 880 884,05
0,0500
94 044,20 Kč
d) Pozemky - podíl 1/2
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
č.
II
IV
Pi
0,00
0,00
III
I
0,00
0,00
I
II
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060
Index polohy pozemku IP = 1,090
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,060 * 1,000 * 1,090 = 1,155
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
1 813,28
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní
číslo
St. 225
Výměra
[m2]
337,00
Index
Koef.
1,155
Upr. cena
[Kč/m2]
2 094,34
Jedn. cena
[Kč/m2]
2 094,34
Cena
[Kč]
705 792,58
=
552 905,76 Kč
zastavěná plocha a
nádvoří
§ 4 odst. 1
zahrada
245/55
191,00
2 094,34
400 018,94
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
1 105 811,52
Pozemky - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu =
1 105 811,52 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
1/2
Pozemky - podíl 1/2 - zjištěná cena
- 11 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti
a) Rodinný dům č.p. 215 - podíl 1/2
=
b) Rozestavěná stavba garáže na pozemku parc.č. 245/55 - podíl 1/2=
c) Ostatní příslušenství - podíl 1/2
=
d) Pozemky - podíl 1/2
=
1 789 860,- Kč
91 030,- Kč
94 040,- Kč
552 910,- Kč
Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem
2 527 840,- Kč
- 12 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Prodej domu v Horoměřicích ul. Spojovací o dispozici 6+1 + sklep. Dům je tvořen ve spodním podlaží hlavním
obývacím pokojem s kuchyňskou místností a jídelnou, pokojem pro hosty, ložnicí, vstupním zádveřím s halou a
schodištěm, samostatnou toaletou a koupelnou. Ve druhém podlaží pak 3 samostatnými ložnicemi, koupelnou a
přístupem na lodžii s balkonem. Dům je částečně podsklepen, ve sklepu je soustředěno technické zázemí
vytápění domu. Objekt prošel kompletní rekonstrukcí a úpravami z roku 2012. Stavba půdorysného tvaru L je
ideálně zasazena do okolní zástavby i pozemku. Udržovaná zahrada nabízí místo pro příjemné posezení a
relaxaci s vysokou mírou soukromí, příjezdová ulice slouží pouze pro dva domy. K dispozici jsou kompletní
inženýrské sítě.
Zastavěná plocha: 157 m2, užitná plocha (bez sklepů) 216m2, plocha pozemků: 303m2.
Nabídková cena RK: 5.700.000,- Kč (26.389,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci
Horoměřice); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (kompletní rekonstrukce z roku 2012, nižší
opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny
koeficientem 0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 21.375,- Kč/m2 užitné plochy.
- 13 -
2. srovnatelná nemovitost
Prodej rodinného domu v Horoměřicích, ul. Politických Vězňů - jedná se o krajový řadový rodinný dům 6+1 s
pozemkem 340 m2 situovaný v uzavřeném residenčním areálu v Horoměřících, který skýtá klidné a bezpečné
bydlení, vč. dětského hřiště. V 1. NP je garáž s vraty na dálkové ovládání, zádveří, chodba, pracovna, sprcha s
WC, ve 2.NP je chodba, prostorný obývací pokoj, kuchyň, velká šatna, WC ve 3. NP jsou 3 samostatné pokoje
koupelna s WC a vanou. Veškeré IS, topení a ohřev TUV plynovým kotlem. Pěkné povrchové materiály,
plovoucí podlahy, dlažby, dřevěná okna. Možnost parkování i na pozemku
Zastavěná plocha: 85 m2, užitná plocha 190m2, plocha pozemků: 340m2.
Nabídková cena RK: 5.980.000,- Kč (31.473,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci
Horoměřice); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (mladší objekt s výrazně nižším
opotřebením po kompletní rekonstrukci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 22.660,- Kč/m2 užitné plochy.
- 14 -
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji samostatný dvougenerační dům v Horoměřicích, ul. Boční s garáží na pozemku 651 m2 o užitné
ploše 290 m2. Zahrada se vzrostlými stromy a keři s vysokým živým plotem. Zahrada skýtá soukromí a
příjemné posezení u bazénu o průměru 7 m2, vyhřívaného slunečními kolektory. Dům má 3 nadzemní
podlaží a je celý podsklepen. Na tomto podzemním podlaží se nachází technická místnost s plynovým
kotlem zn. Viessmann, který zajišťuje vytápění domu a ohřev vody. Dále prádelna, toaleta sprchový kout a
dvě velké místnosti. V přízemí domu se nachází obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem /komorouspíží/ a vstupem na venkovní terasu a zahradu. Ložnice také se vstupem na terasu. Koupelna s vanou a
samostatná toaleta. 1.NP je o rozloze 95 m2. 2.NP s prostornou halou a z ní vchod do obývacího pokoje s
terasou, další ložnice, prostorná koupelna s vanou, sprchovým koutem a toaleta. Kuchyně na tomto
podlaží má vestavěné spotřebiče Elektrolux. Po schodech vystoupíme do 3 NP, kde je velká ložnice s
prostornou koupelnou se sprchovým koutem a toaletou. Na každém patře včetně sklepa koupelna a
toaleta. Dům je napojen na všechny sítě, na zahradě studna. Rozvody v mědi. Dům je připojen na
vysokorychlostní internet a kabelovou TV od O2. Garáž slouží pro dvě auta s možností parkování na
pozemku i komunikaci.
Zastavěná plocha: 164 m2, užitná plocha (bez sklepů) 290m2, plocha pozemků: 651m2.
Nabídková cena RK: 7.650.000,- Kč (26.379,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci
Horoměřice); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (kompletní rekonstrukce z roku 2013, výrazně
nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny
koeficientem 0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.993,- Kč/m2 užitné plochy.
- 15 -
Vyhodnocení srovnávací metody:
Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 18.993,- až 22.660,- Kč/m2 užitné plochy
Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše
uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 21.009,- Kč/m2 užitné
plochy
297,01m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 21.009,- Kč/m2 =
6.239.883,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem:
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji
srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
6.240.000,- Kč
Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem:
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji
srovnávací hodnotu oceňovaného podílu 1/2 nemovitosti na:
6.240.000,- Kč / 2 = 3.120.000,- Kč
3.120.000,- Kč
- 16 -
Rekapitulace
Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen.
předpisu)
2.527.840,- Kč
Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti
3.120.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč
0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v
daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti
na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a
poptávky.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto
posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které
mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný
stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik
roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení,
umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k
územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v
daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v
oblasti obdobných realit navrhuji
současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti
objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St.
225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Praha-západ, zapsáno
na LV č. 168, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, podle tohoto
odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
3.120.000,- Kč.
- 17 -
C. Závěr
a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků
parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Prahazápad, zapsáno na LV č. 168, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP
Praha-západ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
3.120.000,- Kč.
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
Nájemní právo – Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
objektu rodinného domu č.p. 215 na pozemku parc.č. St. 225 s příslušenstvím a pozemků
parc.č. St. 225, 245/55 vše v katastrálním území Horoměřice, obec Horoměřice, okres Prahazápad, zapsáno na LV č. 168, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP
Praha-západ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
3.120.000,- Kč.
Slovy : třimilionystodvacettisíc korun českých
V Hlučíně, 19.2.2015
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín – Darkovičky
tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 39/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39/2015.
E. Seznam příloh
1.
2.
3.
4.
Fotodokumentace - 3 strany;
Výpis z katastru nemovitosti - 16 stran;
Kopie katastrální mapy - 1 strana;
Místopis - 1 strana.
- 18 -
Fotodokumentace pořízená dne 11.2.2015
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
OZN.: Šikmá č.p. 215, Horoměřice, okr. Praha-západ.
OZN.: Šikmá č.p. 215, Horoměřice, okr. Praha-západ.
- 39 -