Znalecký posudek číslo 1932-167/2011

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 9 3 2 - 1 6 7 / 2 0 11
o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí – rodinného domu č.pop. 155 v Morkovicích,
obec Morkovice – Slížany, okres Kroměříž, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku
parc.č. 508 s pozemkem parc. č.508, včetně všech součástí a příslušenství , vše zapsané na LV
č. 2394 pro k.ú. Morkovice, obec Morkovice - Slížany , okres Kroměříž.
Objednatel :
JUDr. Petr Kocián
soudní exekutor
Veveří 125
616 45 Brno
Účel posudku :
stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni
22.06.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX
13673/09 – 24 Exekutorského úřadu Brno - venkov
Oceněno ke dni :
22.06.2011
Posudek vypracoval :
Ing. Šárka Švancarová
znalec a certifikovaný odhadce
Brigádnická 65
621 00 Brno
tel./fax: + 602755296
e-mail: [email protected]
Tento posudek obsahuje 33 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení.
Brno, 22.07.2011
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
OBSAH :
Z ad án í
s tra na
1.
Ná lez
3
2.
Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí
4
2.1.
Věc ná h odn o ta
8
2.2.
V ý n os o vá h odn o ta
10
2.3.
S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í
11
3.
S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t i
a v y hod noce n í r iz ik
12
Př íloh y
P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex
13673/09-24, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek
na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Devery Františka – RD č.pop. 155 v Morkovicích ze dne 24. 05. 2011,
podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor
Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2394)
Příloha 3 – Mapová část
Příloha 4 – Fotodokumentace
Příloha 5 – Srovnatelné nemovitosti
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 2
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
1. NÁLEZ
1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady :
1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr
Kocián č.j. 137Ex 13673/09 -24, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má
za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Devery Františka rodinný dům č.pop. 155 včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.508 ze
dne 24.05.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor;
2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice, vyhotovil ČÚZ aK – SCD dne
24.05.2011;
3. informace a sdělení poskytnutá zástupcem vlastníkem nemovitosti paní Deverovou (matka
povinného) při místním šetření dne 22.06.2011,
4. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou
nemovitosti konaného dne 22.06. 2011;
5. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,
6. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru
(www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz),
7. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 22.06.2011, interiér rodinného domu
zástupce majitele nedovolil fotografovat,
8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,
9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění,
10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění
11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 3
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Znalecký úkol, účel ocenění
Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 155 v Morkovicích, okres Kroměříž, včetně všech
součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 508 s pozemkem parc. č.508 včetně všech součástí a
příslušenství , zapsaný na LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice, obec Morkovice - Slížany, okres Kroměříž,
vše zapsáno na LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice.
Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na
LV č. 2394 v k.ú. Morkovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 22.
06. 2011.
Informace o nemovitostech:
LV č. 2394
Vlastník
LV č.
Katastrální území
Obec, okres
Vlastnictví stavby
Devera František, Svatopluka Čecha 155, Morkovice, 768 33 Morkovice Slížany
2394
Morkovice (699268)
Morkovice - Slížany (588768), Kroměříž (CZ0721)
Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh
Rodinný dům č.p. 155 na parc.č.508, 222 m2 , zastavěná plocha a nádvoří
Vlastnictví pozemku
Parc.č. 508
zastavěná plocha a nádvoří, výměra 222m2
Způsob ochrany
Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti zástupce vlastníka nemovitosti
paní Deverové (matka povinného). Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů
poskytnutých objednatelem posudku, sdělení vlastníka nemovitosti a na základě výsledků místního
šetření provedeného na místě samém dne 22.06.2011.
Nájemní smlouva
Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení
zástupce vlastníka paní Deverové v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní
smlouva.
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 4
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví
V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2394 ze dne 24.05.2011 pro k.ú.
Morkovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským,
zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí
(viz. příloha č. 2 znaleckého posudku).
Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním
právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem
k prodeji nemovitost není při tomto ocenění brán zřetel.
Majetkoprávní vztahy
Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí –
rodinného domu č.pop. 155 v kat.ú. Morkovice včetně všech součástí a příslušenství na pozemku
parc.č. 508 s pozemkem parc.č.508 včetně všech součástí a příslušenství, obec Morkovice - Slížany,
okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice.
Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění
Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – rodinný dům č.pop. 155 včetně součástí a
příslušenství s pozemkem parc.č. 508, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Morkovice, obec
Morkovice - Slížany, okres Kroměříž , vše zapsáno na LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice.
•
•
•
Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit
dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.
Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky
nepravých dokladů a nepravdivých informací.
Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro
zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a
úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho
zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po
předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a
bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č.
120/2001 Sb..
Celkový popis nemovitosti
Městečko Morkovice - Slížany je součástí okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj.
Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Morkovice - Slížany
se rozkládá asi šestnáct kilometrů jihozápadně od Kroměříže. Počet trvale žijících osob tohoto malého
města se pohybuje kolem čísla 2930 obyvatel. Městečko Morkovice - Slížany leží v průměrné výšce
292 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1222.
Celková katastrání plocha obce je 2123 ha, z toho orná půda zabírá padesátosm procent. Kolem
jedné třetiny výměry obce je zalesněná. V obci je základní škola vyššího stupně, koupaliště, sportovní
hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kostel a hřbitov, praktičtí doktoři a stomatologové, domov
s pečovatelskou službou, policejní stanice a poštovní úřad, plynofikace, kanalizace a veřejný vodovod.
Dopravní spojení do Morkovic je po silnicích II. třídy č. 428 a č. 433, které se v městečku
sbíhají ze 4 směrů. Do centra Kroměříže je rychlé spojení po silnici II/433 na sever k dálnici D1 ( exit
244) - 9km a směrem na východ do Kroměříže exit 258 12km. Po silnicích III. tříd přímo do centra
města Kroměříže je severovýchodním směrem 17km. Morkovice-Slížany vznikly spojením dvou
samostatných obcí Morkovice a Slížany v roce 1960. Centrum obce je na spojnici obou křižovatek
silnic 428 a 433 směrem od jihozápadu na severovýchod, které je dlouhé cca 1km a nese název
Nádražní ulice. Před jihozápadní odbočkou silnice II/428 od silnice II/433 asi 100m odbočuje z hlavní
ulice procházející centrem přes Náměstí směrem na jih ulice Nerudova a náměstí Svobody. Tyto ulice
křižuje po cca 130m ulice Žižkova a dále na jih pokračuje za nerudovou ulice Svatopluka Čecha. Po
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 5
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
levé straně asi 50m od křižovatky stojí řadový dům č.pop. 155 o dvou nadzemních podlažích
s půdorysem obráceného L. Dvoupodlažní dvorní trakt končí asi uprostřed délky dvora a za ním
pokračuje jednopodlažní část až po hranici parcely. Zde je umístěna garáž a nad ní terasa. Parcela č.
508 končí u postraní obslužné komunikace, která vede z náměstí Svobody skoro rovnoběžně s ulicí
Svatopluka Čecha a z ní jsou do garáží a dvorů vjezdy. Na druhé straně této obslužné komunikace
jsou dvora a zahrady domů v ulicích kolmých ( Přecechtělova
a Jiřího z Poděbrad). V ulici
Svatopluka Čecha jsou podél řadových domů neoplocené předzahrádky s chodníkem podél domu. Na
protější straně ulice jsou zahrady s rodinnými domy odsunutými dále od komunikace. Dům je napojen
na vodu a elektřinu.
Dispoziční řešení:
Vstup z ulice do haly se schodištěm do 2.NP. Do ulice 2 okna z pokoje, směrem do dvora
okno z kuchyně. Za halou koupelna a WC a další pokoj v dvorním traktu. V 2.NP jsou dva pokoje
s okny do ulice a koupelna nad kuchyní. V dvorním traktu je další pokoj a podél něho pavlač, směrem
na východ dveře na terasu nad garáží. V 1.PP je malý sklep (1,5 x 3m, sv.v. 1,8m).
Konstrukce a vybavení
Základy
Podezdívka
Zdivo
Stropy
Krov, střecha
Krytina
Komíny
Klempířské konstrukce
Vnitřní omítky
Úprava vnějších povrchů
Vnitřní obklady
Vnější obklady
Schody
Dveře
Vrata
Okna
Podlahy
obytných
místností
Podlahy
ostatních
místností
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
Vybavení kuchyní
Vnitřní
hygienické
vybavení
Záchod
Popis
základové pasy
0,1 – až 0,2m
smíšené
trámové
dřevěný, sedlová střecha, dvorní trakt střecha rovná pultová, nad garáží je
terasa
pálená taška dvoudrážková
Komín
Pozinkované úplné
vápenné hladké,
Do ulice břízolit, do dvora vápenná omítka s nátěrem
v koupelně a kuchyni – keramický obklad
keramické pásky glazované
točité, stupně teraco
dveře dřevěné náplňové
plechová
do ulice plastová, do dvora dřevěná zdvojená
pokoje parkety, pokoj ve dvoře beton, hala dlažba, kuchyně PVC
v koupelně ker. dlažba
kotel na dřevo, deskové radiátory
220V
ano
V kuchyni a koupelně
TUV z kotle na ÚT
ne
ano do jímky
sporák
koupelna 2x
2x
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 6
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
Stáří a stavebně technický stav objektu :
Stáří domu odhaduji na 50 let. Koupelna s WC byla obložena v roce 1970. Dům je běžně
udržovaný, bez závad. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %.
Venkovní úpravy
Jedná se především o přípojky inženýrských sítí – voda a elektřina . Oplocení do uličky z betonových
tvárnic a cihel a plechová vrata.
Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.
Pozemek parc.č. 508
Jedná se o pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí na LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice.
Pozemek je mírně svažitý k severu, napojený na vodu a elektřinu z ulice Svatopluka Čecha. Výměra
parcely je 222m2 – zastavěná plocha a nádvoří.
Oceňovaná nemovitost
Rodinný dům č.pop. 155 v Morkovicích o jedné bytové jednotce 4+1 s halou a dvěma
koupelnami s WC, garáží a dvorem včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.508 s
pozemkem parc.č. 508 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Morkovice , obec Morkovice Slížany, okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 2394 pro k.ú. Morkovice.
Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě
třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Stručná charakteristika těchto metod:
- metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase
hodnocení).
- metoda výnosová (příjmová)
Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou
užitkovosti.
- metoda srovnávací (tržní, statistická)
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách
srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit.
Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací:
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí
srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.
Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých
typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To
proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením
údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb,
konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na
trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 7
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ
Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je
reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci
stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných
závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.
2.1.1. Výpočet časové ceny
Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou
cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší
stavby, jako např. přípojky, atd.
Obestavěný prostor:
půdorys 1.NP = 10,0 x 9,5m + 14,0 x 3,60 = 95,0+50,4 = 145,4m2
výška = 3,00m obestavěný prostor – 436,0m3
půdorys 2.NP = 10,0 x 9,5m + 7,00 x 3,60 = 95,00+ 25,2 = 120,2m2
výška = 3,00m, obestavěný prostor – 360,6m3
sklep 2,1 x 3,60 x 2,1 = 15,9m3
Zastřešení – 95 x 4,5/2 = 213,8m3
Celkem – 1026,3m3
Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou)
Rodinný dům
Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ
Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu
Kč/m3
3 553,32
1,000
Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ)
Kč/m3
3 553,00
Jednotková cena po přepočtu indexy
Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně
odpovídá
Použitá jednotková cena
Kč/m3
3 553,00
Výměra objektu
m3
1 026,30
Výchozí cena
Kč
3 646 444,00
Stupeň dokončení stavby
%
100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Kč
3 646 444,00
Opotřebení
%
50,00
Kč
-1 823 222,00
Časová cena
stavba v současném stavu
Kč
1 823 222,00
2.1.2. Venkovní úpravy
Věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.
2.1.3. Pozemky
Kolem rodinného domu a pod domem č.pop. 155 je pozemek parc.č. 508.
parc.č.508 - výměra pozemku 222m2 – zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek je napojen na vodu a elektřinu z ulice Svatopluka Čecha. Uliční stranou je otočen na západ,
na východním konci pozemku je obslužná nezpevněná komunikace.
2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty
Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům
pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a
informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto
získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50,až 450,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou
hodnotu na 450,- Kč/m2.
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 8
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
150,- Kč/m2
222 m2
Jednotková cena stavebního pozemku
Celková výměra
150,- Kč/m2 × 222 m2
Obecná cena stavebního pozemku
=
Celková obecná hodnota pozemku
33 300,- Kč
33 300,- Kč
2.1.4. Věcná hodnota celkem
Rodinný dům
Pozemky
1 823 222,- Kč
33 300,- Kč
Celkem VH
1 856 522,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.
Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení
1 856 000,- Kč
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ
Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené
úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného)
ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.
Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato
metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita.
Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 9
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ
2.3.1. Rodinný dům č.pop. 155 Morkovice
Popis
Jedná se o jednobytový dům 4+1 s dvojím příslušenstvím, garáží, malým sklepem a halou.
Dům je vytápěný kotlem na dřevo, je napojen na vodu a elektřinu. Pozemek 222m2. Přístupný ze
dvou stran.
2.3.2. Srovnávací hodnota
Na trhu nemovitostí v okolí Morkovic - Slížan jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené
porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané
prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh
lokality, technický stav, výměru a dané využití.
Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :
Lokalita
Počet místností
(pokoje +
kuchyně)
Garáž
Jiné
Morkovice
4+1
ano
zdený objekt, průměrný stav, bez zahrady, pozemek 222m2
(2)
(3)
(4)
1
Morkovice
6+1
ano
2
3
Morkovice
Morkovice
4+1
7+1
ne
ano
(5)
zděný RD, průměrný stav, bývalé obch. Prostory v 1. NP,
pozemek 1164m2
zděný objekt starší, průměrný stav, pozemky 182m2
zděný objekt starší, průměrný stav, pozemky 726m2
Č.
Oceň.
objekt
(1)
Č.
(1)
1
2
3
Cena
požadovaná
resp.
zaplacená
Koef.
redukce
na
Cena po
redukci na
pramen ceny
K1
K2
Kč
pramen
ceny
KCR
Kč
poloha
velikost
garáž
(6)
1 370 000
550 000
770 000
(7)
0,75
0,85
0,80
(8)
1 027 500
467 500
616 000
(9)
1,01
1,00
1,00
(10)
1,15
1,00
1,15
(11)
1,00
0,95
1,00
K3
K4
stav
a
vybavení
(12)
1,00
1,00
1,00
K5
K6
IO
(1-4)
Cena
oceňovaného
objektu
jiné
úvaha
znalce
.
Kč
(13)
1,10
1,00
1,05
(14)
1,05
1,00
1,05
(15)
1,34
0,95
1,27
(16)
766 791
492 105
485 039
Celkem průměr
Minimum
Maximum
Kč
Kč
Kč
581 312
485 039
766 791
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Koeficient úpravy na polohu objektu
Koeficient úpravy na velikost objektu
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší)
Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší)
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší)
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
KC
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Koeficient celkový
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 10
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel
zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě
interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,75- 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je
obchodovatelný v rozmezí 485 039,- Kč až 766 791,- Kč.
Uvedený RD – má tyto kladné stránky :
• klidná lokalita
• dobře udržovaná nemovitost
Uvedený RD– má tyto slabší stránky :
•
není možné rozšíření malého dvorku
vytápění je závislé na uskladnění paliva
•
Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny
srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost.
Obecná hodnota
Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti
ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním
vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 580 000Kč
Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po
zaokrouhlení činí
580 000,- Kč
(slovy : pětsetosmdesáttisíc korun českých).
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 11
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A
VYHODNOCENÍ RIZIK
Věcná břemena
Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2394 ze dne 24.
05.2011 pro k.ú. Morkovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého
posudku).
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 2394 ze dne 24. 05. 2011 pro k.ú.
Morkovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským,
zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitost (viz.
příloha č. 2 znaleckého posudku).
Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním
právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem
k prodeji nemovitost není při tomto ocenění brán zřetel.
Ostatní rizika
V současné době není na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva.
Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná
další ostatní rizika.
Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem
k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje
jejich obvyklou hodnotu.
Stanovení obvyklé hodnoty
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním
možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním
vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných
realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – rodinného domu č.pop. 155 v Morkovicích,
okr. Kroměříž včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 508 s pozemkem
parc.č. 5087 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Morkovice, obec Morkovice – Slížany,
okres Kroměříž, vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Kroměříž podle tohoto
znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro
potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 22.06.2011, po zaokrouhlení na :
580 000,- Kč
(slovy : pětsetosmdesáttisíc korun českých).
V Brně, dne 22. 07. 2011
Ing. Šárka Švancarová
znalec a certifikovaný odhadce
Brigádnická 65
621 00 Brno
tel./fax: + 420 602755296
e-mail: [email protected]
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 12
Rodinný dům v Morkovicích č.pop. 155, okr. Kroměříž
Znalecký posudek č. 1932-167/2011
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne
15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor
ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků
a nepeněžitých vkladů
obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1932-167/2011 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury.
Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce
621 000 Brno, Brigádnická 241/65
strana 13
Plán obce
Katastrální mapa
Rodinný dům č. pop. 155, Morkovice
Stanovení obvyklé hodnoty
Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 155
Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop 155
fotodokumentace
strana 1
Rodinný dům č. pop. 155, Morkovice
Stanovení obvyklé hodnoty
Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop 155
fotodokumentace
strana 2
Koncový řadový rodinný dům, o zastavěné ploše 120 m2, v obci Morkovice - Slížany. Celková plocha
pozemku je 182 m2. Dům je dispozičně 4+1. V přízemí se nachází kuchyně, pokoj, prádelna, v patře tři
pokoje, koupelna a WC. Konstrukce domu je cihla, okna původní dřevěná. Vytápění plynové - WAF, voda z
vlastní studny, septik sveden do kanalizace. K domu náleží i menší dvorek s možností vjezdu autem