znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1672/018/16
O ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV 519 pro k.ú. Šanov u Rakovníka a to pozemku
parc.č. st. 184/1 jehož součástí je stavba bydlení čp. 153 a pozemku v jednotném funkčním
celku parc.č. st. 184/2 jehož součástí je jiná stavba bez čp./če., k.ú. Šanov u Rakovníka, obec
Šanov, okres Rakovník.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - město
JUDr. Karel Urban, soudní exekutor
č.j. 97EX 4649/15-30
Minská 54, 616 00 Brno
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu
exekučního řízení
č.j. : 97 EX 4649/15
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění ve smyslu definice uvedené §2,
odst. 1 a 3 zákona, podle stavu ke dni 21.4.2016 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Lenka Kramplová
Starobylá 498
149 00 Praha 4
tel.: 606 840 829
e-mail: [email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3
písemných vyhotoveních a 1 x v el. podobě ve formátu PDF.
V Praze 12.5.2016
-2-
Nález
Znalecký úkol
Stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to pozemku parc.č. st. 184/1 jehož součástí je
stavba bydlení čp. 153, pozemku v jednotném funkčním celku parc.č. st. 184/2 jehož součástí je jiná
stavba bez čp./če., vše k.ú. Šanov u Rakovníka, LV 519 a to :
- stanovit cenu obvyklou
- uvést všechna příslušenství nemovitosti
- uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva
- stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství.
Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní) cenu
takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni
ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani
vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota
nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě.
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami,
které jsou používány v různých modifikacích :
1. metoda nákladová (věcná )
2. metoda výnosová
3. metoda porovnávací
ad 1) Nákladový způsob ocenění (stanovení věcné hodnoty)
Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění
v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění. Věcná hodnota staveb je pak reprodukční cena
nemovitosti snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by
bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může
tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky
efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu
staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a
morální zastarání prvků pomocí některé ze známých metod.
U pozemků se vychází z výměr podle popisu v katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění
pozemků v dané aglomeraci obce a možnosti jejich využití. Porovnáním s prodeji pozemků v dané
lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Pro kvalitativní informaci o hodnotě
pozemků lze použít cenovou mapu dané lokality, platnou oceňovací vyhlášku, případně další
metody – indexová, Sammetova, Naegeliho, porovnávací.
-3-
ad 2) Výnosový způsob ocenění (stanovení výnosové hodnoty)
Tato metoda je založena na koncepci tzv. časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Podle
ní investor nakupuje budoucí zdroj příjmů, resp. budoucí peněžní tok. Základem pro budoucí tok
příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku, nebo úvaha o možném nejlepším
a nejvýnosnějším využití, které se bude od stávajícího podnikatelského záměru odlišovat.
Současná hodnota majetku je určena následovně :
- projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku peněz
- využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvalitativní úroveň
a stanovení správné adekvátní kapitalizační míry.
Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému
čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou (r).
V = ( Z / r ) x 100
Celková kapitalizační míra (r) je dána součtem členů :
r1 = skutečná míra výnosnosti
r2 = riziková míra
r = r1 + r2 , kde
Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů, vynaložených z titulu
vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová metoda vyjadřuje tzv. věcnou rentu
nemovitosti (staveb a pozemků).
ad 3) Porovnávací způsob ocenění
Tato metoda je založena na principu vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí
srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh
s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a
vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu
údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vyhodnocením údajů
z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi
s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
U nemovitostí, kde není možno objektivně stanovit porovnávací hodnotu, resp. kde nebyly nalezeny
ani v současné nabídce objekty srovnatelných parametrů, je třeba na základě podrobné analýzy
současného trhu s nemovitostmi zvažovat i obchodovatelnost obdobných zařízení v dané lokalitě.
V určitých případech lze použít i kombinaci výše uvedených metod.
Pro stanovení ceny obvyklé je v daném případě použita metoda porovnávací:
Porovnávací hodnota (porovnání, komparace) vychází v daném případě s porovnání srovnatelných
nemovitostí obchodovaných ve srovnatelném období a srovnatelné lokalitě.
K získání porovnatelných nemovitostí využívám databáze uskutečněných cen na trhu
s nemovitostmi vedenou mnou, spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří s tím,
že je kladen především důraz na to, aby nemovitosti byly srovnatelné svým charakterem, polohou,
-4velikostí a dobou realizace. Dále pak údaje získané přímo z kupních smluv.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů,
vztahujících se k dané nemovitosti.
Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání stávajícího trhu. Jakou má nemovitost skutečnou
hodnotu se zjistí až vlastní dražbou.
Informace o nemovitosti
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Pozemek parc.č. st. 184/1 jehož součástí je stavba čp. 153,
pozemek parc.č. st. 184/2 jehož součástí je stavba bez čp/če
Šanov 153
270 31 Šanov
Středočeský
Rakovník
Šanov
Šanov u Rakovníka
531
Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.4.2016 znalcem za přítomnosti pana Miroslava
Pišného.
Podklady pro vypracování posudku
- Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 4649/15-30.
- Exekuční příkaz s doložkou právní moci
- Kopie výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj,
KP Rakovník pro k.ú. Šanov u Rakovníka, LV 519 ze dne 11.4.2016 dodaná
objednatelem posudku
- Kopie katastrální mapy.
- Údaje zjištěné znalcem na místě samém.
- Šetření provedené znalcem na OÚ Šanov.
- Informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti při místním šetření.
- Stavební výkres původní stavby datovaný 26.července 1896.
- Šetření provedené znalcem v archivu Stavebního úřadu MÚ Rakovník.
- Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické
nakladatelství , CERM Brno, 1997
- Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí,
Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2008
- Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku.
CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno
- Bradáč, A., Kledus, M, Weigel, L : Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem,
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002.
- Dušek, D. : Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze,
Institut oceňování majetku, Praha 2011.
- Bradáč A., Krejčíř P., Scholzová V. : Úřední oceňování majetku 2013, Akademické
-5nakladatelství CERM. s.r.o. Brno 2013.
- Ort, P. : Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola,
Praha 2007.
- Zazvonil, Z. : Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze,
Institut oceňování majetku, Praha 2007.
- Zazvonil, Z. : Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006.
- Zazvonil, Z. : Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012.
- Kokoška, J. : Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, VŠE v Praze, Praha 2012.
- Příslušné oceňovací předpisy.
- Databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedená mnou a
spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří.
Vlastnické a evidenční údaje
Dle katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Rakovník pro
k.ú. Šanov u Rakovníka,
LV 519 :
Pišný Miroslav, 270 31 Šanov čp. 153
690112/0721
V části C) omezení – zapsáno k datu 11.4.2016 :
Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku
Zahájení exekuce
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Zahájení exekuce
Zahájení exekuce
V - 3798/2010-212
Z - 14670/2015-702
Z - 3501/2015-212
Z - 243/2016-212
Z - 243/2016-212
Z - 1115/2016-212
Z - 1117/2016-212
Dokumentace a skutečnost
Stavební dokumentace současného stavu není k dispozici, původní dokumentace pouze částečně
odpovídá stavu ke dni ocenění.
Obec má platný územní plán, kde nemovitost je v souladu s platným územním plánem - vesnická
obytná zástavba.
Práva a závady na nemovitosti váznoucí :
Exekuční nařízení a příkazy k prodeji nemovitosti váznoucí na nemovitosti nemají vliv na cenu
pro účely tohoto ocenění, nejsou tedy v tomto ocenění uvažovány.
Na nemovitost je zapsáno zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku a.s., toto nemá vliv na
stanovení ceny obvyklé.
-6-
Celkový popis lokality a nemovitosti
Popis lokality :
Obec Šanov se nachází v okrese Rakovník, kraj Středočeský, zhruba 7 km západně od Rakovníka.
status: obec
kraj : Středočeský
okres : Rakovník
obec s rozšířenou působností: Rakovník
katastrální území: Šanov u Rakovníka
katastrální výměra: 7,62 km2
nadmořská výška: 355 m n. m.
zákl. sídelní jednotky: 1
části obce: 1
katastrální území: 1
Dopravní síť
- Pozemní komunikace
Do obce vede silnice III. třídy. Územím obce vede silnice I/228 Rakovník - Jesenice.
- Železnice
Obec Šanov leží na železniční trati 161 Rakovník - Bečov nad Teplou. Je to jednokolejná
regionální trať. Na území obce leží železniční zastávka Šanov.
V obci obecní úřad, základní škola, mateřská škola, hřiště, tělocvična.
V obci veřejný vodovod, elektřina.
Popis nemovitostí :
Nemovitost čp. 153 se nachází ve východní části obce, v souvislé zástavbě typu venkovská obytná
zástavba. Jedná se o pozemek parc.č. 184/1 o výměře 241 m2 jehož součástí je stavba bydlení a
pozemek parc. č. 184/2 o výměře 103 m2 jehož součástí je jiná stavba. RD přízemní se sedlovou
střechou a na něj v zadní části navazující původní stodolu. Celek ve tvaru L, objekty přístupně ze
dvora. Stavební výkres původní stavby bydlení z roku 1896. Později přistavěna stodola ( není
datováno). Obytná stavba je přízemní, se sedlovým zastřešením, v části podkroví započata vestavba
obytné místnosti. Částečně podsklepeno ( sklep 17 m2). Základy kamenné, bez izolací, svislé
konstrukce vyzdívané smíšené- obvodové zdivo tl. 60 cm, stropy dřevěné trámové s podhledem, v
části klenby. Sedlová střecha krytá taškovou krytinou ( polovina původní, polovina již přeložena),
okna plastová, podlahy betonové, část dlažba, část plov. podlahy. Vytápění původně ÚT, k datu
ocenění kotel nefunkční, vytápěna pouze 1 obytná místnost el. přímotopem, ostatní prostory
nevytápěné. V důsledku této skutečnosti jsou vnitřní prostory zcela zdevastované plísněmi.
Zamořeno plísněmi jsou všechny prostory přízemí ( v důsledku nevytápění a osazení plastových
oken, vnitřní prostory nevětrané a to dlouhodobě). Plísněmi napadeny omítky, zdivo, podlahy,
nábytek. Plastová okna lze očistit, u ostatních bude nutná sanace. Ohřev teplé vody el. boilerem.
Sporák na PB. Objekt slouží k datu ocenění k bydlení, ale z hlediska hygienických předpisů je
zdravotně závadný a v daném stavu neobyvatelný. Spory plísní jsou ve všech prostorách přízemí.
Vnitřní dispozice : sklep (17 m2), pokoj (18 m2), chodba (5 m2), WC (1 m2), kuchyň (16 m2),
koupelna (4,5 m2), komora ( 5 m2), v podkroví pokoj (18 m2).
-7V koupelně obezděná vana, umyvadlo. Prostory rovněž napadeny plísněmi.
Pokoj v podkroví s částečným obložením dřevem.
Venkovní omítky již v částech opadávající, za hranicí životnosti. V zadní části směrem ke stodole
umístěn kotel ( nefunkční). V zadní části dvora na RD navazující do tvaru L je původní stodola, již
nesloužící původnímu účelu. Stodola se sedlovou střechou bez stropů, vrata dřevěná původní.
Stodola je stavbou přízemní, nepodsklepenou bez stropů, se sedlovou střechou, krytou taškovou
krytinou. Obvodové zdivo vyzdívané, cihelné, omítky ve špatném stavu, opadávají.
Obytná část napojena na vodovod, kanalizace svedena do žumpy ( 2*3*1,9). Vlastní studna 7 m
hluboká nacházející se pod stavbou RD - ve sklepě. Elektřina světelná, na domě pak 380 V.
Nemovitost je ve špatném stavebně technickém stavu. Přízemí RD kontaminováno plísněmi.
RIZIKA :
Rizika spojená s právním stavem nemovitoé věci :
nejsou známa
Nemovitost je řádně zapsána v KN
Skutečné užívání není v rozporu s kolaudací, ani není v rozporu s platným ÚP
K nemovité věci je přístup z veřejné komunikace
Ostatní rizika nejsou
Věcná břemena a obdobná zatížení :
Zástavní právo
Exekuce
Součásti a příslušenství :
Součástí nemovitosti :
- Pozemek parc.č. st. 184/1 jehož součástí je stavba bydlení čp. 153
- Pozemek parc.č. st. 184/2 jehož součástí je jiná stavba bez čp./če.
- Studna na pozemku p.č. 184/1, resp. pod hlavní stavbou
- Žumpa
- Studna
- Plotová vrata
- Přípojky sítí
-8-
OCENĚNÍ
Porovnávací metoda (porovnáním trhu)
Odhad obvyklé ceny :
Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní)
cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani
vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota
nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů,
vztahujících se k dané nemovitosti.
Oceňovaná nemovitost (porovnávaná) :
Pozemek parc.č. st. 184/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 241 m2 jehož součástí je stavba
bydlení čp. 153, v jednotném funkčním celku pak pozemek parc.č. st. 184/2 zastavěná plocha a
nádvoří o výměře 103 m2 jehož součástí je jiná stavba bez čp./če., vše k.ú. Šanov u Rakovníka.
Stavba RD je přízemní, částečně podsklepená se sedlovou střechou umožňující vestavbu podkroví.
V současné době v podkroví 1 obytná místnost. Pod stavbou ( v suterénu) studna. Stavba
v původním stavu, nově byla provedena plastová okna. Objekt dlouhodobě nevytápěn, nefunkční
ÚT, k datu ocenění pouze el. přímotop v 1 místnosti, v důsledku toho je celé přízemí masivně
kontaminováno plísněmi. Napadeny jsou stěny, stropy, podlahy i veškeré vybavení.
Stavba dispozičně rozdělena na 2 obytné místnosti v přízemí a 1 v podkroví. V přízemí dále
koupelna a WC. Kotelna umístěna v části směrem ke stodole, s vlastním vstupem. Kotel na PP
k datu ocenění nefunkční ( prasklý).
Na hlavní stavbu navazuje stodola, přízemní, nepodsklepená bez stropů se sedlovou střechou.
Bližší popis nemovitostí viz str. 6-7.
Věcná břemena nebyla zjištěna.
Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.
Obchodovatelnost a ocenění :
Na základě znalosti trhu s nemovitostmi, znalosti předmětné lokality, po místním šetření, šetření
na FÚ, v RK a po prohlídce nemovitostí konstatuji, že nemovitost je obchodovatelná. Výrazně
špatný stav nemovitosti, zejména pak masivní kontaminace přízemí RD plísněmi pak negativně
ovlivňují výši dosažitelné ceny na trhu.
-9-
Pro srovnatelné období obchodovány následující porovnatelné nemovitosti :
Název : RD, stodola, chlévky
Zdroj : Reality Kašpar s.r.o.
Lokalita : Lišany, okr. Rakovník
Popis : RD, stodola, chlévky, RD přízemní, 4 místnosti, IS ( voda, kanalizace, plyn, elektro), RD
140 m2 ZP, stodola 210 m2 ZP, chlévky 160 m2 ZP.
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
Koeficient redukce na pramen ceny
Koeficient velikosti objektu
Koeficient polohy
Koeficient provedení a vybavení
Koeficient celkového stavu
Koeficient vlivu pozemku
Koeficient úvahy znalce
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
0,9
0,8
Celkový koeficient Kc : 0,648
Výměra pozemku : 720 m2
Celková cena : 890 000,- Kč/celek
Upravená cena : 576 720 Kč/celek
Název : RD, stodola, kolny
Zdroj : Modrá pyramida st.spoř. a.s.
Lokalita : Mutějovice, okr. Rakovník
Popis : RD 2+1, stodola, kolny a zahrada. RD ve stavu započaté rekonstrukce. IS – vodovod,
kanalizace (septik), elektřina.
- 10 -
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
Koeficient polohy
0,9
1,0
1,0
1,0
1,2
0,9
0,9
Název : RD 3+1, stodola
Zdroj : MT Progress s.r.o.
Lokalita : Krupá, okr. Rakovník
Popis : RD 3+1 s možností půdní vestavby, částečně podsklepený, stav k rekonstrukci. Vlastní
studna, obecní vodovod, elektřina, plyn u domu. Stodola navazuje na RD v zadní části.
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
Koeficient polohy
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
- 11 Název : RD 2+1+technická místnost
Zdroj : dumrealit
Lokalita : Kněževes u Rakovníka
Popis : RD 2+1 + tech.místnost, přízemní stavba, okna plast., vytápění WAFF, IS vodovod,
povrchová kanalizace, t.č. se buduje v obci splašková kanalizace, plyn. Na pozemku vlastní studna.
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
Koeficient polohy
0,9
1,2
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Název : RD 3+1/stodola, chlév)
Zdroj : Reality Kašpar s.r.o.
Lokalita : Kroučová, okr. Rakovník
Popis : RD 3+1, stodola, chlév, možnost zřízení podkroví v RD. Vytápění na pevná paliva.
Venkovní sklep, studna a jímka. Napojení na veř. vodovod, elektřinu.
- 12 -
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
Koeficient polohy
0,9
0,9
1,0
1,0
0,9
1,0
1,0
Název : RD 1+1 + přísl, stodola, chlévky
Zdroj : Realitní spol. české spořitelny
Lokalita : Senec, okr. Rakovník
Popis : RD v započaté rekonstrukci, 1+1+ příslušenství s plánovanou vestavbou podkroví. V části
přízemí plastová okna, nově rozvedená elektřina. IS veř. vodovod, kanalizace a plyn na hranici
pozemku. Na RD navazuje stodola a chlévky.
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
Koeficient polohy
Celkový koeficient Kc :
0,9
Celková cena :480 000,- Kč/celek
Upravená cena :432 000 Kč/celek
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
- 13 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání
Minimální porovnávací cena
432 000 Kč/celek
Průměrná porovnávací cena
522 889 Kč/celek
Maximální porovnávací cena
615 600 Kč/celek
Stanovená cena oceňované nemovitosti
522 889 Kč/celek
Výsledná porovnávací hodnota po
zaokrouhlení
523 000 Kč/celek
Obvyklá cena
523 000 Kč
slovy : Pět set dvacet tři tisíc Kč
- 14 -
ZÁVĚR:
Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 519 pro k.ú. Šanov u Rakovníka, tj. pozemku parc.č. st.
184/1 jehož součástí je stavba bydlení čp. 153, pozemku v jednotném funkčním celku parc.č. st.
184/2 jehož součástí je jiná stavba bez čp./če. vč. všech součástí a příslušenství (studna, venkovní
úpravy) zjištěná porovnáním trhu činí
523 000 Kč
Slovy : Pět set dvacet tři tisíc Kč
- Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva nebyla zjištěna.
- V části C - LV zapsáno zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku a.s. - toto zástavní
právo nemá vliv na cenu obvyklou pro účely tohoto ocenění.
V Praze, 12.5.2016
Ing. Lenka Kramplová
Starobylá 498
149 00 Praha 4
tel.: 606 840 829
e-mail: [email protected]
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný
rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990
č.j.Spr.1151/89 pro základní obor ekonomika, odvětví
ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1672/018/16 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016018.
- 15 -
SEZNAM PŘÍLOH
Výpis z katastru nemovitostí LV 519
Kopie katastrální mapy
Fotodokumentace
Územní plán ( část)
Poloha v oblasti
počet stran A4 v příloze:
3
1
3
1
1
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -

znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

Transkript

Podobné dokumenty

Znalecký posudek č

NEGATIVE PLEDGE – ZÁKAZ ZCIZENÍ A ZATÍŽENÍ

Prodej developerských projektů Prodej bytů, domů a