ZNALECKÝ POSUDEK č. 1248 – 640 / 2011

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1248 – 640 / 2011
dle Usnesení č.j. 067 EX 344/11-146
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
344/11-146 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 01.11.2011.
Posudek obsahuje:
39 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
09.12.2011
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 1248 – 640 / 2011
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................3
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
3
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ........................................................................................................................9
Vyhodnocení..............................................................................................................22
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................23
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................23
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................24
2
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele
je dle Usnesení č.j. 067 EX 344/11-146:
- ocenit nemovitost a její příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na budově rodinného domu č.p. 163, část
obce Zaječov, stojící na pozemku parc.č. 310, spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na budově garáže
bez čp/če stojící na pozemku parc.č. 311 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích parc.č.
310, 311 a 312, k.ú. Zaječov, obec Zaječov, zapsáno na LV č. 182 vedeného KÚ pro Středočeský
kraj, KP Beroun.
Předmět ocenění:
Hlavní stavba:
rodinný dům č.p. 163
Příslušenství:
vedlejší stavba: garáž na pozemku parc.č. 311
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy,
přípojky inž. sítí, trvalé porosty
Pozemky parc.č. 310, 311 a 312
Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení
je detailně proveden níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 17.11.2011 za přítomnosti
spoluvlastníka nemovitosti, paní Heleny Stočesové.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 09.12.2011, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 182, k.ú. Zaječov, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.11.2011
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 067 EX 344/11-146
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004
Sb. a 257/2004 Sb.
- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky
č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.
-
3
- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
5
5.1
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2008
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů - báze
II. pololetí 2010, Porings, s.r.o.
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2011
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2011
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná
metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch
lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako
součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz.
Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
4
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti
V ... čisté příjmy z nemovitosti
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos
dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitosti.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost
v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná
o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).
Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu
s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá
své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď
na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti
návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
q × ( q − 1) q
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí
od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic
na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
i = ibezp + Σσ
5
kde:
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
objektu.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost
pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty
věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření
spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Poloha nemovitostí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak
předimenzovanost
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
6
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitostí
- prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců
systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu
existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti
(jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat,
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav
by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních
úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto
lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen
nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled
na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění
se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí
cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu
vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím
a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního
vztahu k němu.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný
rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně
pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů),
domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých
ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní
(srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací
schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když
v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou
cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti
a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady
na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem
ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody,
např. v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody
je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory
pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá,
odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět,
výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky
č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze
srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze
je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo
financí ČR.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
2
OCENĚNÍ
2.1
Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „T“, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém
terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Zaječov je ve vzdálenosti 1 400 m,
k nájezdu na dálnici D5 je vzdálenost 12 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu
a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el.
energii, veřejný vodovod a kanalizace, plynovod v obci není zaveden.
Konstrukční řešení a technické vybavení:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 90-100 lety, celková rekonstrukce a přístavba patra proběhla před cca
25-ti lety; údržba: průměrná
Počet podlaží:
částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží
Základy:
kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné v tl. 40-45 cm, 1.NP z kamene, 2.NP ze škvárobetonových tvárnic; nezatepleno
Stropy:
typu Hurdis; ŽB monolitické; s rovným podhledem
Střecha:
tvar valbový; krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni
Vnější povrchy:
brizolit; obklad soklu částečně proveden - páskový obklad (kabřinec)
Schody:
nosná část železobetonová; povrch stupňů: lepené PVC
Dveře:
dřevěné hladké, s kovovými zárubněmi a dřevěnými
prahy, vstupní jsou svlakové
Okna:
plastová a dřevěná se zdvojeným zasklením
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina
Krytina střechy:
Vrata:
betonové tašky
nejsou
9
Vytápění:
ústřední do plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva
Ohřev teplé vody:
zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů
Hygienické vybavení:
2 x WC splachovací; 2 x koupelna
s umyvadlem a vanou
Vnitřní plynovod:
není proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod není instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné
skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na plyn. bombu)
Dispozice:
1.PP: chodba, schodišťový prostor, kotelna, uhelna
1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje
2.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, kuchyň, tři pokoje
Konstrukční řešení a technické vybavení garáže bez čp/če na pozemku parc.č. 311:
Garáž je nepodsklepená a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoří pravděpodobně betonové pasy
s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné z pálených cihel, v tl. 30 cm. Střecha
je sedlová, krov je dřevěný, krytý betonovými taškami. Klempířské konstrukce nejsou provedeny.
Fasádní omítky: břizolit, obklad soklu není proveden, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna
jsou dřevěná jednoduchá. Dveře jsou dřevěné prkenné, vrata jsou kovová dvoukřídlá. Podlahu tvoří
betonová mazanina. Objekt je napojen na elektřinu 220/380V.
Srovnávací parametry:
Obestavěný
prostor
[m3]
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
rodinný dům č.p. 163
715,40
100,57
153,30
garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 311
81,60
24,00
19,20
-
124,57
460,43
Název
pozemky
10
Srovnávací kritéria:
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 1 386, z toho 985 v produkt. věku
2 Správa, úřady
obecní úřad, pošta; ostatní v Hořovicích
3 Poptávka po nemovitostech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
velmi dobré
5 Obchod a služby
základní sortiment
6 Školství
základní škola
7 Zdravotnictví
ordinace všeobecného lékaře
8 Kultura, sport
nedostatečné vybavení
9 Ubytování
není
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
velmi dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
na okraji
13 Dopravní podmínky
příjezd až k objektu
14 Orientace ke svět. stranám
pozemky se svažují k východu
15 Konfigurace terénu
mírně svažitý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
za oplocením nebo v garáži
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
návrh úz. plánu
20 Inženýrské sítě
všechny kromě plynu
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
pouze po schodišti
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovitosti
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiřování
jsou (po vlastních pozemcích)
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
průměrná
30 Pozemky celkem
585 m2
č.
Závady technické povahy:
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem některé prvky
krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. To se týká hlavně některých
oken, které jsou dosti nefunkční.
Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří,
technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě.
11
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 182 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční
řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
Srovnávací nemovitosti (SN):
1) Rodinný dům
Lokalita: Lochovice
Nabídková cena: 1 150 000,- Kč
Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 6+2. V suterénu se nachází kotelna
a sklady; v přízemí je byt o velikosti 3+1, v podkroví také. Nemovitost je napojena na elektřinu
220/380V, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá
paliva.
Budova: cihlová
Stav objektu: dobrý
Typ domu: přízemní
Podlaží počet: 3
Plocha zastavěná: 90 m²
Plocha užitná: 190 m²
Plocha pozemku: 1 118 m²
Zdroj:
Realitní kancelář Síť Realit.cz s.r.o.
Na Švihance 1550/4, 120 00 Praha
Mobil: +420 724 134 050
www.sitrealit.cz
12
2) Rodinný dům
Lokalita: Neumětely
Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 7+2. Dům byl kolaudován v roce 1970. Nemovitost
je napojena na elektřinu 220/380V, vlastní studnu, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění
je ústřední s kotlem na tuhá paliva.
Budova: cihlová
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 2
Plocha pozemku: 724 m²
Zdroj:
EVROPA realitní kancelář BEROUN
Plzeňská 27/8, 266 01 Beroun
Tel: +420 311 610 661
www.rkevropa.cz
3) Rodinný dům
Lokalita: Olešná
Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 6+1, s dvojgaráží.
V suterénu se nachází kotelna a sklad; v přízemí jsou tři pokoje, koupelna a WC; v podkroví pak tři
pokoje, kuchyň, koupelna a WC. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod
a kanalizaci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva.
Budova: cihlová
Podlaží počet: 3
13
Zdroj:
Realitní kancelář STING, s.r.o.
Pražská 29, 261 01 Příbram
Tel: +420 800 103 010
www.rksting.cz
4) Rodinný dům
Lokalita: Obecnice
Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+1 a garáží. V roce 20082009 prošel dům částečnou rekonstrukcí - rozvody elektřiny, vody a odpadů, výměna topných těles,
oprava vnitřních omítek a podlah. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod
a kanalizaci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Podlaží počet: 3
Zdroj:
Realitní kancelář Dumrealit.cz
Svornosti 985/8, 150 00 Praha
Mobil: +420 731 493 311
www.dumrealit.cz
14
5) Rodinný dům
Lokalita: Obecnice
Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 6+1 a garáží. V suterénu
se nachází kotelna a sklad; v přízemí je zádveří, předsíň, WC, koupelna, kuchyně s jídelním koutem,
terasa, obývací pokoj s otevřenou galerií v podkroví; v podkroví je chodba, čtyři ložnice, koupelna
s WC, obývací pokoj. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci.
Vytápění je lokální krby na dřevo a el. přímotopy.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Podlaží počet: 3
Zdroj:
Realitní kancelář dumrealit.cz Nemo
náměstí Dr. Josefa Theurera 202, 261 01 Příbram
Mobil: +420 604 207 430
www.dumrealit.cz/nemo
15
6) Rodinný dům
Lokalita: ul. Osvobození, Zbiroh
Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 6+2 a garáží. V suterénu se nachází
garáž, kotelna a sklady; v přízemí a v patře jsou bytové jednotky o velikosti 3+1. Dům byl
zkolaudován v roce 1989. V roce 2005 - nový kotel na tuhá paliva, 2009 - nový plynový kotel.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední kombinované s kotli na plyn
a na tuhá paliva.
Budova: cihlová
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 3
Zdroj:
Realitní kancelář M&M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 110 00 Praha
Tel: +420 800 100 446
www.mmreality.cz
16
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA,
na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence
(korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena
nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak:
koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
Srovnávací
nemovitosti
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
Cena ke
srovnání
[Kč]
1 150 000
1 399 000
1 490 000
1 770 000
1 999 000
2 195 000
Index odlišnosti IO
tech. stav a
zdroj poloha velikost
vybavenost
1,00
1,00
0,90
1,30
0,85
1,10
0,90
1,40
0,85
1,15
1,00
1,10
0,85
0,90
1,00
1,10
0,85
0,90
0,85
1,10
0,85
0,85
0,80
1,20
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena [Kč]
Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:
Upravená
cena [Kč]
1 345 500
1 648 162
1 602 123
1 489 455
1 429 835
1 522 452
6
1 506 254
1 500 000
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
110 955
1 345 500
1 389 045
1 500 000
1 610 955
1 648 162
17
2.2
Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
a1) Rodinný dům č.p. 163 - § 26a
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Rodinný dům
Poloha objektu:
Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel
Stáří stavby:
100 roků
Stavba je po celkové rekonstrukci.
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
4 717,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží
1.PP:
1.NP:
2.NP:
Zastavěná plocha
30,00 m2
100,57 m2
88,42 m2
Obestavěný prostor:
OP celkem:
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech podlaží:
Podlažnost
Konstrukční výška
2,00 m
3,00 m
2,80 m
715,40 m3
=
ZP1 = 100,57 m2
ZP = 218,99 m2
ZP / ZP1 = 2,18
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné
plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo
smíšené nebo kamenné
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm
4. Podlažnost - Hodnota větší než 2
5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal.
nebo domovní čistírna
6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové
7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo
jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu
13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
I
typ B
III
0,00
I
-0,08
II
I
0,00
0,00
IV
0,04
III
III
I
II
0,00
0,00
0,00
-0,03
II
0,00
II
II
0,00
-0,05
III
0,85
18
Koeficient pro stavby 25 let po celkové rekonstrukci: 0,80
12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,80 = 0,598
i=1
Index polohy:
Název znaku
1. Význam obce - bez většího významu
2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce
3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení
4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem
5. Školství a sport v obci - základní škola
6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře
7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení
8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,900
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně
nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850
i=1
č.
I
II
II
II
II
II
II
II
II
III
I
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-0,10
č.
Ti
I
-0,10
II
I
0,00
-0,05
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,598 * 0,900 * 0,850 = 0,457
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m3 * 0,457 = 2 155,67 Kč/m3
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
CP = CU * OP = 2 155,67 Kč/m3 * 715,40 m3 = 1 542 166,32 Kč
Rodinný dům č.p. 163 - zjištěná cena
=
1 542 166,32 Kč
a2) Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 311 - § 24
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Garáž
Poloha objektu:
Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel
Stáří stavby:
25 roků
Stavba je příslušenstvím jiné stavby - Rodinný dům č.p. 163 a od této stavby přebírá index IT a IP.
19
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 3 121,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží
1.NP:
Zastavěná plocha
24,00 m2
Obestavěný prostor:
OP celkem:
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech podlaží:
Podlažnost
Konstrukční výška
2,30 m
81,60 m3
=
ZP1 = 24,00 m2
ZP = 24,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou –
krovem umožňující zřízení podkroví
1. Druh stavby - samostatně stojící
2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm
3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V
4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství
5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu
6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 25 let: 0,90
5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,90 = 0,704
i=1
č.
Vi
I
typ A
II
II
II
II
II
0,00
0,00
-0,02
-0,01
-0,05
III
0,85
Index polohy:
Převzatý index polohy IP = 0,900
Index trhu s nemovitostmi:
Převzatý index trhu IT = 0,850
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,704 * 0,900 * 0,850 = 0,539
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 3 121,- Kč/m3 * 0,539 = 1 682,22 Kč/m3
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
CP = CU * OP = 1 682,22 Kč/m3 * 81,60 m3 = 137 269,15 Kč
Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 311 - zjištěná cena
=
137 269,15 Kč
20
b) Pozemky - § 27 - § 32
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní číslo
Výměra
[m2]
242,00
24,00
zastavěná plocha a nádvoří
310
zastavěná plocha a nádvoří
311
Součet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena
[Kč/m2]
37,86
37,86
*
*
Cena
[Kč]
9 162,12
908,64
10 070,76
2,1010
2,1700
45 914,31
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.
Základní cena = 37,86 Kč/m2.
Název
Parcelní číslo
Výměra
[m2]
319,00
zahrada
312
Součet
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Jedn. cena
[Kč/m2]
37,86
*
*
*
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena
[Kč]
12 077,34
12 077,34
0,4000
2,1010
2,1700
22 025,06
67 939,37 Kč
c) Rekapitulace:
a) Ocenění porovnávacím způsobem
a1) Rodinný dům č.p. 163
a2) Garáž bez čp/če na pozemku parc.č. 311
b) Pozemky
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
=
=
=
1 542 166,32 Kč
137 269,15 Kč
67 939,37 Kč
1 747 374,84 Kč
1 747 370,- Kč
21
3
VYHODNOCENÍ
Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu
1 500 000,- Kč
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
1 747 370,- Kč
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků
použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:
1 500 000,- Kč
Ocenění spoluvlastnické podílu:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 činí tedy 1 500 000,- Kč × 1/4 = 375 000,- Kč
22
C REKAPITULACE
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na budově rodinného domu č.p. 163, část
obce Zaječov, stojící na pozemku parc.č. 310, spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na budově
garáže bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. 311 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/4
na pozemcích parc.č. 310, 311 a 312, k.ú. Zaječov, obec Zaječov, zapsáno na LV č. 182
vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun, indikujeme ke dni ocenění na:
375 000,- Kč
slovy: Třistasedmdesátpěttisíc korun českých
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1248 – 640 / 2011 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 09.12.2011
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
23
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 182, k.ú. Zaječov, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.11.2011
3. Snímek katastrální mapy
24
Příloha: Fotodokumentace
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 01.11.2011 13:15:00
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 344/11 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0202 Beroun
Obec: 531995 Zaječov
Kat.území: 790389 Zaječov
List vlastnictví: 182
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
Eismannová Kaslová Michaela, Nová Ves 12, 267 63 Zaječov
Kasl Miroslav, Nová Ves 12, 267 63 Zaječov
Stočesová Helena, Zaječov 163, 267 63 Zaječov
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
310
311
312
Stavby
Typ stavby
Část obce, č. budovy
Zaječov, č.p. 163
bez čp/če
Způsob využití Způsob ochrany
rod.dům
garáž
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Typ vztahu
Oprávnění pro
715114/0612
770521/0634
546016/1124
Způsob využití
242 zastavěná plocha a
nádvoří
24 zastavěná plocha a
nádvoří
319 zahrada
Podíl
1/4
1/4
1/2
Způsob ochrany
zemědělský půdní
fond
Na parcele
310
311
Povinnost k
o Nařízení exekuce
Kasl Miroslav, Nová Ves 12,
Z-1768/2006-202
267 63 Zaječov, RČ/IČO:
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Berouně 11 Nc-5467/2005 -8 - 088 EX 663/06
ze dne 23.01.2006.; uloženo na prac. Beroun
Z-1768/2006-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí OS Beroun 11 Nc-5467/2005 -8 Právní moc
ke dni 10.05.2006.; uloženo na prac. Beroun
Z-20501/2009-202
Z-3512/2006-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 Nc-4665/2005 -7 ze dne 23.09.2005.;
uloženo na prac. Beroun
Z-3512/2006-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí EÚ Beroun, Mgr. Pavel Dolanský, 15 Ex398/2005 - 44 (OS Beroun, 11 Nc 4665/ 2005 - 7) ze dne 23.11.2007. Právní moc ke
dni 26.08.2006.; uloženo na prac. Beroun
Z-10506/2008-202
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, kód: 202.
strana 1
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-6692/2007-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 Nc-4306/2007 -4 (088EX 1608/07) ze
dne 03.05.2007.; uloženo na prac. Beroun
Z-6692/2007-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí OS Beroun 11 Nc-4306/2007 -4 Právní moc
ke dni 13.06.2008.; uloženo na prac. Beroun
Z-20501/2009-202
Z-7536/2007-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 Nc-4229/2007 -7 098EX 1432/07 ze
Z-7536/2007-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí OS Beroun 11Nc-4229/2007 -7 (098 EX
1432/2007-22) ze dne 14.02.2008. Právní moc ke dni 12.12.2007.; uloženo na prac.
Beroun
Z-3540/2008-202
Eismannová Kaslová Michaela, Nová Z-10469/2007-202
Ves 12, 267 63 Zaječov, RČ/IČO:
715114/0612
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Berouně 11Nc-4501/2007 -4 (067 EX
2979/2007) ze dne 12.06.2007.; uloženo na prac. Beroun
Z-10469/2007-202
Z-13817/2007-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 Nc-4056/2007 -4 (067 EX 1436/07) ze
Z-13817/2007-202
Z-6563/2008-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 Nc-5012/2007 - 6 (Ex 7265/ 07) ze
Z-6563/2008-202
strana 2
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-10778/2008-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 Nc-4802/2008 - 9 (067 EX 4477/ 08)
Z-10778/2008-202
Z-18917/2008-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 Nc-4292/2008 - 4 (121 EX 8365/08)
Z-18917/2008-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 15Nc-4292/2008 -4 (121Ex 8365/08-10) ze
dne 23.02.2009. Právní moc ke dni 04.02.2009.; uloženo na prac. Beroun
Z-2469/2009-202
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
ke spoluvlastnickému podílu id. 1/4
- pohledávka ve výši 102 532,70 Kč s přísl.
Z-590/2009-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-590/2009-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-590/2009-202
770521/0634, Stavba: Zaječov,
č.p. 163
Z-590/2009-202
770521/0634, Stavba: bez čp/če na
parc. 311
Z-590/2009-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz 121 EX-8365/2008 -9 ze dne 12.01.2009.
Z-590/2009-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 121Ex-8365/2008 -10 (15Nc 4292/2008-4) ze
dne 23.02.2009. Právní moc ke dni 04.02.2009.
Z-2469/2009-202
Z-14936/2009-202
strana 3
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 Nc-4028/2009 -7 ze dne 02.09.2009.;
uloženo na prac. Beroun
Z-14936/2009-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí JUDr. Igor Olma, Svitavy 15Nc-4028/2009 7 (111Ex 7765/09-8,9) Právní moc ke dni 22.10.2009.; uloženo na prac. Beroun
Z-1872/2010-202
nemovitosti
pohledávka ve výši 56 154,95 - Kč s přísl. na 1/4 nem.
Z-15475/2009-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-15475/2009-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-15475/2009-202
č.p. 163
Z-15475/2009-202
parc. 311
Z-15475/2009-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz 111Ex-7765/2009 -8,9 (15Nc 4028/2009-7)
Z-15475/2009-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí JUDr. Igor Olma, Svitavy 111Ex-7765/2009
-8,9 (15Nc 4028/2009-7) Právní moc ke dni 06.10.2009.
Z-1872/2010-202
nemovitosti
pro pohledávku 5.900,- Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl 1/8
Z-16468/2009-202
parc. 311
Z-16468/2009-202
č.p. 163
Z-16468/2009-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-16468/2009-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-16468/2009-202
strana 4
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Kladno, Judr.Jana Škofová 088 Ex1608/2007 -12 (11Nc 4306/2007-4) ze dne 15.10.2009.
Z-16468/2009-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí EÚ Kladno, JUDr. Jana Škofová 088 EX1608/2007 -13 Právní moc ke dni 04.12.2009.
Z-20501/2009-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 14.973,- Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl 1/4
Z-20501/2009-202
parc. 311
Z-20501/2009-202
č.p. 163
Z-20501/2009-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-20501/2009-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-20501/2009-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Jana Škofová 088 Ex-663/2006 -28
(11Nc 5467/2005-8) ze dne 15.10.2009.
Z-16469/2009-202
Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí EÚ Kladno, JUDr. Jana Škofová 088 EX663/2006 -33 Právní moc ke dni 04.12.2009.
Z-20501/2009-202
pověřený exekutor JUDr. Alena Blažková Ph.D., EÚ Brno - město
Z-13951/2010-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-8671/2010 -12 , EX 1146/10 ze
Z-13951/2010-202
pověřený exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek, EÚ Plzeň - město
Z-15/2011-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-8969/2010 -17 , 134 EX 18195/10
strana 5
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-15/2011-202
o Zástavní právo exekutorské
k zajištění pohledávky ve výši 83.115,- Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
Z-14054/2010-202
DŘEVO TRUST, a.s., tř. T. G.
Masaryka 602, Frýdek, 738 01
Frýdek-Místek 1, RČ/IČO: 25988531
parc. 311
Z-14054/2010-202
č.p. 163
Z-14054/2010-202
770521/0634, Parcela: 312
Z-14054/2010-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-14054/2010-202
770521/0634, Parcela: 311
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Brno město, JUDr. Alena Blažková Ph.D., 006 EX-1146/2010 -25 ,(15 EXE 8671/2010-12) ze
dne 02.12.2010. Právní moc ke dni 20.12.2010.
Z-14054/2010-202
pověřený exekutor Mgr. David Koncz, EÚ Cheb
Z-2183/2011-202
770521/0634
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-10111/2010 -11 , 074 EX
26161/10 ze dne 06.01.2011.; uloženo na prac. Beroun
Z-2183/2011-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 2.107.547,42 Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
parc. 311
č.p. 163
715114/0612, Parcela: 310
715114/0612, Parcela: 311
strana 6
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
715114/0612, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5, JUDr. Juraj Podkonický 067
EX-344/2011 -29 (15 EXE 5451/2011-36) ze dne 24.03.2011.
Z-4034/2011-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 2.107.547,42 Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
Z-4034/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-4034/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-4034/2011-202
č.p. 163
Z-4034/2011-202
parc. 311
Z-4034/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5, JUDr. Juraj Podkonický 067
EX-344/2011 -29 (15 EXE 5451/2011-36) ze dne 24.03.2011.
Z-4034/2011-202
Z-6237/2011-202
Česká pojišťovna a.s., Spálená
75/16, Praha 1, Nové Město, 113 04, 267 63 Zaječov, RČ/IČO:
RČ/IČO: 45272956
770521/0634, Parcela: 312
Z-6237/2011-202
parc. 311
Z-6237/2011-202
č.p. 163
Z-6237/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-6237/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Cheb,
Mgr. David Koncz 074 EX-26161/2010 -006 (15 EXE 10111/2010-11) ze dne 24.03.2011.
Právní moc ke dni 25.03.2011.
strana 7
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-6237/2011-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 6.048 Kč s přísl., ke spoluvlastnickému podílu 1/4
Z-7181/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-7181/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-7181/2011-202
č.p. 163
Z-7181/2011-202
parc. 311
Z-7181/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Příbram, JUDr. Jaromíra Sedláčková
078 EX-101/2011 -42 (15 EXE 7492/2011-15) ze dne 17.05.2011.
Z-7181/2011-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 2.890 Kč s přísl., ke spoluvlastnickému podílu 1/4
Z-7186/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Z-7186/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-7186/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-7186/2011-202
parc. 311
Z-7186/2011-202
č.p. 163
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Plzeň - město, Mgr. Ing. Jiří Prošek
134 EX-18195/2010 -030 (15 EXE 8969/2010-17) ze dne 17.05.2011.
Z-7186/2011-202
k zajištění pohledávky ve výši 2.107.547,42 Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši
1/4
strana 8
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
parc. 311
č.p. 163
715114/0612, Parcela: 310
715114/0612, Parcela: 311
715114/0612, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha
5, JUDr. Juraj Podkonický 067 EX-344/2011 -28 (15 EXE 5451/2011-36) ze dne
24.03.2011. Právní moc ke dni 16.05.2011.
Z-8531/2011-202
k zajištění pohledávky ve výši 2.107.547,42 Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši
1/4
Z-8531/2011-202
Apston Capital Ltd., J.P.Morgan
House, IFSC, Dublin,, Irsko
parc. 311
Z-8531/2011-202
č.p. 163
Z-8531/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-8531/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-8531/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha
5, JUDr. Juraj Podkonický 067 EX-344/2011 -28 (15 EXE 5451/2011-36) ze dne
24.03.2011. Právní moc ke dni 16.05.2011.
Z-8531/2011-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 3.235,- Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
Z-12230/2011-202
Apston Capital Ltd., J.P.Morgan
House, IFSC, Dublin,, Irsko
strana 9
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
č.p. 163
Z-12230/2011-202
parc. 311
Z-12230/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-12230/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-12230/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Zlín, JUDr. Růžička 77 EX-2403/2011
43 (15 EXE 7635/2011-14) ze dne 29.08.2011.
Z-12230/2011-202
nemovitosti
pro pohledávku ve výši 23.195,- Kč s přísl. na spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
Z-12364/2011-202
č.p. 163
Z-12364/2011-202
parc. 311
Z-12364/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-12364/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Z-12364/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Cheb, Mgr. David Koncz 074 EX26161/2010 -009 (15 EXE 10111/2010-11) ze dne 31.08.2011.
Z-12364/2011-202
Z-12323/2011-202
Telefónica Czech Republic, a.s., Za Kasl Miroslav, Nová Ves 12,
Brumlovkou 266/2, Praha 4, Michle, 267 63 Zaječov, RČ/IČO:
140 22, RČ/IČO: 60193336
č.p. 163
Z-12323/2011-202
strana 10
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
parc. 311
Z-12323/2011-202
770521/0634, Parcela: 310
Z-12323/2011-202
770521/0634, Parcela: 311
Z-12323/2011-202
770521/0634, Parcela: 312
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun,
Mgr. Pavel Dolanský 015 EX-636/2004 -18 (Nc 3302/2004-8) ze dne 16.08.2011. Právní
moc ke dni 17.08.2011.
Z-12323/2011-202
D
Jiné zápisy
Typ vztahu
Vztah pro
Vztah k
o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen
dne 30.12.2010, spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
Český hydrometeorologický ústav, Na Kasl Miroslav, Nová Ves 12,
Šabatce 2050/17, Praha 12,
Komořany, 143 06, RČ/IČO: 00020699 770521/0634, Stavba: bez čp/če na
parc. 311
č.p. 163
770521/0634, Parcela: 312
770521/0634, Parcela: 311
770521/0634, Parcela: 310
Z-15/2011-202
Z-15/2011-202
Z-15/2011-202
Z-15/2011-202
Z-15/2011-202
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Plzeň město, Mgr. Ing. Jiří Prošek, 134 EX-18195/2010 -008 ,(15 EXE 8969/2010-17) ze dne
29.12.2010.
Z-15/2011-202
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Rozhodnutí o dědictví D 936/1985
POLVZ:26/1986
Z-10700026/1986-202
strana 11
Listina
Pro: Stočesová Helena, Zaječov 163, 267 63 Zaječov
RČ/IČO: 546016/1124
o Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví OS Beroun 22D-481/2005 -113 ze dne 01.09.2006.
Z-10162/2008-202
RČ/IČO: 770521/0634
715114/0612
Pro: Kasl Miroslav, Nová Ves 12, 267 63 Zaječov
o Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví OS Beroun 22D-889/2007 -19 ze dne 04.08.2008.
Z-14103/2008-202
RČ/IČO: 546016/1124
770521/0634
715114/0612
Pro: Stočesová Helena, Zaječov 163, 267 63 Zaječov
Kasl Miroslav, Nová Ves 12, 267 63 Zaječov
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Parcela
312
BPEJ
74713
Výměra[m2]
319
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Vyhotovil:
Vyhotoveno:
01.11.2011
13:26:41
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
strana 12

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1248 – 640 / 2011

Transkript

Podobné dokumenty

NEGATIVE PLEDGE – ZÁKAZ ZCIZENÍ A ZATÍŽENÍ

zobrazit indukční produkty - Dream