Hypoteční úvěr v praxi

Hypoteční úvěr v praxi
Podle oficiálních statistik Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) vzrostl hypoteční trh v
České republice meziročně o více než 2%. Banky tak podle MMR v loňském roce poskytly
hypoteční úvěry v celkovém objemu 121,6 miliard korun. Jde tak o druhý nejúspěšnější rok v
historii hypotečního trhu v České republice. V uplynulém roce financovalo své vlastní bydlení
prostřednictvím hypotečního úvěru přes 73 tis. klientů.
ZÁKLADNÍ POJMY
Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu ČR do EU, tj. 1.
května 2004, definoval hypoteční úvěry tímto způsobem: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož
splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr
se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“
Loan to value (LTV) v překladu znamená „Částka k zapůjčení“. Jedná se o finanční výraz
vyjadřující poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Udává se často
v kombinaci s číselnou hodnotou. Např. obecně používaný výraz „osmdesátiprocentní
hypotéka“ je tedy formálně nazývána LTV 80. Číslo značí procento z ceny nemovitosti, ze
kterého lze vypočítat maximální výši hypotečního úvěru. Od klienta se očekává, že má 15 až
20 % vlastních zdrojů a nečerpá tedy 100 % hypotéku.
Fixace úrokové sazby znamená, že si klient sám zvolí období, po které bude platit stejný
úrok, tj. má ho garantován. Díky fixaci tak přesně ví, kolik budou činit měsíční splátky
hypotečního úvěru. Ke konci fixačního období se domlouvají nové úroky, ale obvykle lze i
úvěr splatit, nebo snížit či zvýšit splátky. Mimořádné splátky bývají často zpoplatněny.
Americká hypotéka je pojmenování hypotečního úvěru, který není účelově vázán. Jedná se o
neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky z tohoto úvěru
můžete využít k uspokojení všech svých potřeb, není tedy určen vyloženě na nákup
nemovitosti, pozemku, provedení rekonstrukce apod. V USA se tento typ úvěru nazývá home
equity loan.
HYPOTÉKA JE ÚVĚR NA MNOHO LET
Hypoteční úvěr je poskytován na dobu pěti až třicet let. K získání úvěru je zapotřebí kromě
přiměřené výše hodnoty zastavované nemovitosti vůči výpůjční částce také bonita klienta.
Ta vlastně představuje dostatečný měsíční příjem na budoucí splátky.
Teoreticky se můžeme setkat s více možnostmi, jak lze hypoteční úvěr splácet. V praxi ale
tuzemské banky nabízejí většinou anuitní splácení. Každá anuitní splátka úvěru v sobě
zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny (úmor) a úrok. Zjednodušeně řečeno, první složka
znamená částku, o kterou se sníží dluh a druhá složka je platba bance za půjčení finančních
prostředků.
Další možností je progresivní, degresivní a lineární splácení jistiny. V případě progresivního
způsobu klient splácí nejdříve nižší částku, která v čase roste. Je možné si tak finančně ulehčit
při pořizování bydlení, které s sebou nese kromě koupě nemovitosti ještě další náklady.
Náklady se ale přenáší do budoucnosti, která nemusí vždy znamenat vyšší či dokonce jistý
výdělek.
U degresivního splácení je tomu naopak. Nejprve splácíte více a měsíční splátka v čase klesá.
V počáteční fázi splácení se tedy umoří větší část jistiny a absolutně tak klient zaplatí méně na
úrocích. Tento způsob se může zamlouvat těm, kteří mají momentálně příjmy jisté a chtějí si
tak větší část finanční zátěže odbýt v současnosti.
Lineární splácení znamená, že splátky obsahují fixní část jistiny a úrok v čase klesá. Celková
splátka tedy v čase také klesá, jako je tomu u degresivního splácení. Na rozdíl od něj ale ve
splátce neklesá výše jistiny, nýbrž úroků.
ÚROKOVÁ SAZBA U HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU
Obecně platí, že čím vyšší úrokovou sazbu na hypotéku dostanete, tím více úroků začínáte ve
splátce hradit. Při výpočtu každé další splátky už se úrok počítá z nižší jistiny, takže se
postupně snižuje a podíl jistiny ve splátce naopak roste. U úvěru na 1 mil Kč na 20 let je při
sazbě 3 % podíl úroku v první splátce 45,08 %, při sazbě 4 % je to 55,01 % a při sazbě 5 % už
63,14 %.
Z výše uvedeného pravidla vyplývá, že čím delší splatnost si k hypotéce sjednáte, tím bude
podíl zaplacených úroků proti zaplacené jistině vyšší. To je v praxi vlastně také jediná
možnost, jak může klient tento poměr zaplacených úroků ve splátce ovlivnit – volbou délky
splatnosti.
Celkovou sumu zaplacených úroků ovlivní také doba trvání fixace, po jejímž uplynutí dojde
ke změně úrokové sazby a tím i výši anuitní splátky.
Graf: Vývoj cen hypotečních úvěrů za posledních 10 let
Z grafu je zřejmé, jak se v posledních deseti letech měnily sazby hypotečních úvěrů.
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK A REFINANCOVÁNÍ
A ještě zmínka o oblíbeném refinancování. Když si klient vezme hypotéku s anuitním
splácením a fixovanou sazbou, bude moci za určitou dobu, většinou po pěti letech,
refinancovat. Je běžné v tuto chvíli odcházet ke konkurenci, pokud nabídne lepší podmínky.
Nový občanský zákoník ale nově umožnil bankám zapisovat do katastru na základě zástavní
smlouvy s klientem nové instituty – zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti. Bankám to dává
možnost zabránit klientům v odchodu a refinancování. Ačkoli zatím tvrdí, že toho nebudou
využívat, měli by si být klienti nebezpečí vědomi.
Souhrnné údaje Fincentrum Hypoindex červenec 2014
Průměrná výše hypotéky
1 690 590 Kč
Měsíční splátka 1 mil. na 20 let
5 408 Kč
Měsíční splátka 1 mil. na 15 let
6 773 Kč
JAKÁ JE PROGNÓZA NA PŘÍŠTÍ OBDOBÍ?
Úrokové sazby vydrží nízko asi ještě rok, ale mezitím se zvedají ceny nemovitostí hlavně v
žádaných rezidenčních lokalitách. Letos se odrazily ode dna a také poptávka začíná opět v
některých místech převyšovat nabídku.
Z toho důvodu nadále platí i po nové zprávě České národní banky o inflaci, že je výhodné
nakupovat nyní – a cena investice už potom poroste, zatímco úrokovou sazbu si klient může
fixovat na současné, nízké úrovni.
Nejčastější argumenty užitečné při rozhodování, zda bydlet ve vlastním či ne.
Plusy a minusy nájemního bydlení
+ Když byt přestane vyhovovat, lze jej
kdykoliv opustit a pronajmout si jiný.
+ Flexibilita na trhu práce.
+ Pokud se zhorší finanční situace, lze si
pronajatý byt vyměnit za menší a levnější.
+ Není nutno se znepokojovat, pokud bude
potřeba v bytě provést nějaké opravy a
rekonstrukce. Zařídit je a především zaplatit
musí majitel nemovitosti.
- V případě, že smlouva o pronájmu je
uzavřena na dobu určitou a majitel ji
neprodlouží, je třeba se postarat o nové
bydlení.
- Pronájem může být nevýhodný, pokud
majitel zvýší nájem nad finanční možnosti
nájemníka.
Plusy a minusy vlastního bydlení
+ Byt nebo dům je váš, investujete tedy do
svého.
+ O svém majetku rozhodujete sami,
nemovitost můžete zhodnocovat, upravovat,
rekonstruovat podle vlastních představ.
+ Zaplacené úroky si můžete odečíst z
daňového základu (max. výši stanovuje
zákon).
+ Vlastnictví nemovitosti řeší bydlení i více
generací.
- Hypotéka zatíží váš rodinný rozpočet i na
desítky let (hypotéku můžete splácet až 30
let).
Autor článku je lektorem finanční gramotnosti.
Ing. Miroslav Škvára, MBA
Září 2014
Psáno pro měsíčním Národní pojištění
http://www.cssz.cz/cz/casopis-narodni-pojisteni/