Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 259/2012

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 259/2012
O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St.
662 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků
parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný,
okres Kladno, zapsáno na LV č. 192.
Postup při zpracování posudku:
Povinný p. Jiří Vejvoda se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky
nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu RD. Ocenění provedeno na základě
obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací majitelů sousedních nemovitostí, informací
na MěÚ ve Slaném.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam
Exekutorský úřad Praha 6
Bělohorská 270/17
169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 025 EX 19720/11.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu
ke dni 29.10.2012 odhad vypracoval:
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín - Darkovičky
tel.: 731 645 931
Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 4
vyhotoveních.
V Hlučíně, 2.11.2012
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku
parc.č. St. 662 s příslušenstvím, objektu zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a
pozemků parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín,
obec Slaný, okres Kladno, zapsáno na LV č. 192.
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Metodika ocenění:
Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů.
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové
úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje
jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací
metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů,
které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti
cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně
prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je
omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům
Želevčice 11
274 01 Slavý
Kraj:
Středočeský
Okres:
Kladno
Obec:
Slaný
Katastrální území:
Dolín
15 086
Počet obyvatel:
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 139,4336 Kč/m2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) :
139,43 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.10.2012 za přítomnosti znalce.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.10.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 192;
- kopie katastrální mapy;
- informace získané od povinného;
- skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662
s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemky parc.č.
St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres
Kladno, zapsáno na LV č. 192.
Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Slaný-Želevčice v lokalitě rodinných domů,
přístupná z veřejné komunikace. Objekt RD č.p. 11 s příslušenstvím, objekt zemědělské stavby na
pozemku parc.č. St. 176 a pozemky parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 tvoří
jednotný funkční celek.
Rodinný dům č.p. 11 - jedná se o zděný samostatně stojící objekt. Na místním šetření dne
29.10.2012 bylo získáno pouze velmi málo informací o tomto objektu (vstup neumožněn,
dokumentace na stavebním odboru nebyla k dispozici). Objekt je částečně podsklepen, má jedno
nadzemní podlaží, střecha je šikmá sedlová. Stáří objektu je dle informací sousedů cca 100 let. Cca
před 10-ti lety byl objekt rekonstruován - nová střešní krytina a klempířské prvky a rozsáhlá
rekonstrukce interiérů - nové instalace, podlahy, okna a dveře, oprava omítek, nová koupelna a WC,
nová kuchyně. Tyto informace však nebylo možné ověřit! Několik málo informací a
fotodokumentaci interiérů byly získány z realitní inzerce a realitního makléře. Objekt je napojen na
ing. sítě (plyn, voda, elektro), kanalizace zřejmě do žumpy.
Dispozice (dle realitní inzerce a informací sousedů):
1.PP - obývací pokoj, ložnice kuchyň, zimní zahrada, koupelna s WC.
1.NP - 2 x pokoj, chodba se schodištěm, vstup.
Celkem bytová jednotka 4+1.
Zastavěná plocha objektu: cca 113m2, obestavěný prostor 630 m3, užitná plocha cca 130m2.
Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou kamenné bez izolace, svislé konstrukce smíšené
kamenné a zděné z cihel, stropy jsou částečně klenbové, dřevěné trámové s viditelnými trámy a
částečně s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, klempířské
prvky jsou z poplastovaného plechu, vnější omítky hladké - část bez povrchové úpravy (kamenné
zdivo, vnitřní vápenné hladké, podlahy dřevěné a ker. dlažby, okna plastová, elektroinstalace je
světelná a motorová, vytápění ústřední s kotlem na plyn, voda přivedena do kuchyně a koupelny,
příprava teplé vody plynovým kotlem, kanalizace svedena z kuchyně a koupelny, v koupelně je
vana a umyvadlo, WC je splachovací. O ostatních konstrukcích nebylo možné získat informace vstup neumožněn.
Objekt zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 - bývalý objekt stodoly o
půdorysných rozměrech cca 12,5x12m. Objekt je zděný z plných pálených cihel po částečně
rekonstrukci - nová střešní krytina a klempířské prvky, částečně opraveny vnější omítky. O
ostatních konstrukcích nebylo možné získat jakékoli informace - vstup neumožněn.
-3-
Příslušenství objektu RD č.p. 11 tvoří:
- venkovní zapuštěný bazén, oplocení, zpevněné plochy, přípojky IS (plyn, voda, elektro),
kanalizace do žumpy, žumpa.
Pozemky parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 - tvoří spolu s RD č.p. 11 jednotný
funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s okrasnými porosty.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu
a) Rodinný dům č.p. 11
b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176
c) Pozemky
2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad
1) Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.)
a) Rodinný dům č.p. 11
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda
Středočeský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel
100 let
4 345,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1.PP:
6,3*6+6*5,75
1.NP:
6,3*6+5,75*13
Název podlaží
1.PP:
1.NP:
Zastavěná plocha
72,30 m2
112,55 m2
=
=
Konstrukční výška
2,80 m
2,80 m
Obestavěný prostor:
1.PP:
(6,3*6+6*5,75)*(2,80)
1.NP:
(6,3*6+5,75*13)*(2,80)
zastřešení:
(6,3*6+5,75*13)*(2/2)
Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
=
=
=
=
ZP1 =
-4-
72,30 m2
112,55 m2
202,44 m3
315,14 m3
112,55 m3
630,13 m3
112,55 m2
Zastavěná plocha všech podlaží:
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,64
ZP
184,85 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení:
Název znaku
0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené
nebo zdivo smíšené nebo kamenné
3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm
4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a
plyn nebo propan butan
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu
13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
č.
III
III
I
Vi
typ C
0,00
-0,08
III
II
V
0,03
0,01
0,08
III
III
I
IV
II
0,00
0,00
0,00
0,04
0,00
III
III
II
0,01
0,00
1,05
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,687
i=1
Index polohy:
Název znaku
č.
1. Význam obce - bez většího významu
I
2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním
II
úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta
3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území
I
obce (odlehlá poloha)
4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro
III
bydlení
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo
I
pouze se základními potravinami
I
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani
sportovní zařízení
7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické
I
zařízení
8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III
více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
II
II
10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost
11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
III
-5-
Pi
0,00
0,02
-0,03
0,00
-0,03
-0,04
-0,05
0,00
0,00
0,00
0,00
12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
0,00
č.
II
Ti
-0,05
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,870
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je
nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,687 * 0,870 * 0,900 = 0,538
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 4 345,- Kč/m3 * 0,538 = 2 337,61 Kč/m3
CP = CU * OP = 2 337,61 Kč/m3 * 630,13 m3 = 1 472 998,19 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 472 998,19 Kč
b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Budova § 3
Svislá nosná konstrukce
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava
zemědělských produktů)
zděná
1271
Výpočet jednotlivých ploch:
Plocha
Název
12,5*12
1.NP
=
[m2]
150,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Zastavěná.
plocha
150,00 m2
150,00
Název
1.NP
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr.
výška
4,00 m
PVP = 600,00 / 150,00 = 4,00 m
PZP = 150,00 / 1 = 150,00 m2
-6-
Součin
600,00
600,00
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Obestavěný prostor
Název
(12,5*12)*(4,00)
1.NP
zastřešení
(12,5*12)*(3,5/2)
=
=
[m3]
600,00 m3
262,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1.NP
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Z
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
Hodnocení
standardu
1. Základy včetně zemních prací
P
2. Svislé konstrukce
S
3. Stropy
C
4. Krov, střecha
S
5. Krytiny střech
S
6. Klempířské konstrukce
S
7. Úprava vnitřních povrchů
C
8. Úprava vnějších povrchů
C
8. Úprava vnějších povrchů
S
9. Vnitřní obklady keramické
X
10. Schody
C
11. Dveře
P
12. Vrata
P
13. Okna
C
14. Povrchy podlah
C
15. Vytápění
X
16. Elektroinstalace
C
17. Bleskosvod
C
18. Vnitřní vodovod
X
19. Vnitřní kanalizace
X
20. Vnitřní plynovod
X
21. Ohřev teplé vody
X
22. Vybavení kuchyní
X
23. Vnitřní hygienické vybavení
X
24. Výtahy
X
25. Ostatní
C
26. Instalační pref. jádra
X
Součet upravených objemových podílů
-7-
Obj. podíl
[%]
13,10
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
3,90
2,70
2,70
0,00
1,80
2,40
3,00
3,40
3,00
0,00
6,10
0,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5,40
0,00
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
50
50
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koeficient
0,46
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
1,00
1,00
0,00
0,46
0,46
0,00
0,00
1,00
0,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
Obestavěný
prostor
600,00 m3
262,50 m3
862,50 m3
Upravený
obj. podíl
6,03
30,40
0,00
7,00
2,90
0,70
0,00
0,00
1,35
0,00
0,00
1,10
1,38
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
50,86
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2)
[Kč/m3]
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4)
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP)
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
=
*
*
*
*
*
*
*
2 115,0,9390
0,9640
0,8250
0,5086
1,0000
2,1830
0,4190
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
862,50 m3 * 734,77 Kč/m3
=
=
734,77
633 739,13 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří (S): 100 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,923 %
-
487 491,15 Kč
=
146 247,98 Kč
Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 - zjištěná
cena
c) Pozemky
Ocenění:
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z
100 %
hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k
jejich zřízení určených:
Úprava cen:
100 %
Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:
2.11. Možnost napojení na plynovod:
10 %
Úprava cen:
10 %
pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.
Úprava cen celkem:
100% + 10% * (100 % + 100%)
120,00 %
Zdůvodnění použití přirážek a srážek:
Vyšší skutečně sjednané ceny stavebních pozemků.
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
1,6550
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
2
[Kč/m ]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
139,43
1,00 2,1550 1,6550
-8-
Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m2]
120,00
1 094,02
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku
§ 28 odstavec 5
139,43
0,40 2,1550 1,6550 120,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odstavec 5 orná půda
§ 28 odstavec 5 zahrada
§ 28 odstavec 5 zahrada
§ 28 odstavec 5 ostatní plocha
§ 28 odstavec 5 ostatní plocha
Stavební pozemky - celkem
437,61
Parcelní
číslo
St. 66
Výměra
[m2]
171,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
1 094,02
Cena
[Kč]
187 077,42
St. 176
418,00
1 094,02
457 300,36
333/6
359/6
359/34
494
495
824,00
93,00
37,00
90,00
115,00
437,61
437,61
437,61
437,61
437,61
360 590,64
40 697,73
16 191,57
39 384,90
50 325,15
1 151 567,77
Pozemky - zjištěná cena
=
1 151 567,77 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti
a) Rodinný dům č.p. 11
b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176
c) Pozemky
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
=
=
=
1 473 000,- Kč
146 250,- Kč
1 151 570,- Kč
2 770 820,- Kč
-9-
2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda
Oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění nabízena k prodeji realitní kanceláří Century 21 za cenu
4.770.000,- Kč. Dle informací získaných od realitního makléře zajišťujícího prodej je tato
nemovitost nabízena již déle než 3/4 roku. Během této doby nebyl projeven žádný zájem ze strany
případných kupujících, během této doby nebyla uskutečněna ani jedna prohlídka nemovitosti s
případným kupujícím. Cena nabízené nemovitosti byla stanovena na základě požadavku
prodávajícího=povinného. Dle názoru realitního makléře se znalostí trhu s nemovitostmi v okolí
tato cena velmi výrazně převyšuje obvyklou cenu obdobných nemovitostí v lokalitě min. o více něž
1/2.
1. srovnatelná nemovitost
K prodeji - Dvoupodlažní podsklepený RD 3+1, na pozemku o celkové výměře 188m2, v obci Hobšovice Skůry, okr. Kladno. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, má nová plastová okna, omítky, plovoucí podlahy,
dlažbu, rozvody el. v mědi, odpady a voda v plastu. V přízemí domu je vstupní předsíň, velká kuchyň se
zánovní kuchyňskou linkou, obývací pokoj, ložnice, samostatné WC. V patře se nachází koupelna se
sprchovým koutem a WC, samostatný pokoj a půdní prostor. Na pozemku je přístřešek pro parkování pro dvě
auta, venkovní krb, sauna, a okrasná zahrádka.
Celková výměra pozemků činí 1288 m2. Zastavěná plocha 110m2, užitná plocha 120 m2.
Nabídková cena RK: 1.850.000,- Kč. (15.416,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec okr. Kladno), je ve
srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%,
menší plocha pozemků - zvýšení ceny o 5%.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 15.416,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji RD v Jemníkách, okr. Kladno, 7 km od Slaného. Starší jednopodlažní objekt s podkrovím po rozsáhlé
rekonstrukci interiérů - nové instalace, omítky, podlahy, vytápění, plastová okna, koupelna. RD je uvnitř
zajímavě situován - v přízemí domu je společný obývací prostor s jídelnou a kuchyní a krbem, koupelna, WC,
chodba, zádveří, v prvním patře dvě ložnice, terasa. Součástí domu je pergola okrasná upravená zahrada,
zděná kůlna.
Pozemky celkem 895 m2, zastavěná plocha 110 m2. Užitná plocha 110m2.
Nabídková cena RK: 1.980.000,- Kč.(18.000,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (obec okr. Kladno, 7 km do Slaného), je ve
srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%,
výrazně menší plocha pozemků - zvýšení ceny o 10%.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.900,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji RD 4+2 - Slaný. Jedná se o 10 let starý dům, který má dvě bytové jednotky. V přízemí domu 1+1, wc +
sprcha (43m2), v patře 3+1, wc + vana (95m2). Bytová jednotka v patře má otevřenou kuchyň s obývacím
pokojem (z něj přímý vstup na terasu). Okna jsou plastová. K domu náleží garáž, zahrádka s bazénem.
Vytápění na tuhá paliva, vlastní studna, odpad do vlastní jímky.
Zastavěná plocha 125 m2, užitná plocha 130 m2. Pozemky celkem 952m2.
Nabídková cena RK: 1.800.000,- Kč. (13.846,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází ve stejné lokalitě s oceňovaným, je ve srovnatelném technickém stavu (srovnatelný
rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%, výrazně menší plocha pozemků - zvýšení ceny
o 10%.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.538,- Kč/m2 užitné plochy.
- 12 -
4. srovnatelná nemovitost
K prodeji RD v obci Zlonice, okr. Kladno. Dům je nyní zrekonstruovaný na dispozici 3+1 o celkové podlahové
ploše 120m2. Lze ho rozšířit na dvougenerační RD o dispozici 5+1 s podlahovou plochou 205m2. V přízemí
domu se nachází obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyně, koupelna a samostatné WC, dětský pokoj, ložnice,
veranda, chodba. Rekonstrukcí nová plechová střecha, nové rozvody vody v plastu, odpady v plastu,
elektroinstalace po celém domě v mědi + proudová ochrana, plastová okna, zateplené stropy, nové 2 komíny vč.
vložek. V domě se topí kotlem (4 roky starý Dacon) na tuhá paliva a ohřev vody je řešen bojlerem v koupelně.
Taktéž je možné se napojit na plyn, který je u hranice domu. Nové podlahy, koupelna, kuchyňská linka. Na
zahradě zděná kůlna po částečných opravách, okrasná zahrada.
Zastavěná plocha 125 m2, užitná plocha 120 m2. Pozemky celkem 822m2.
Nabídková cena RK: 1.990.000,- Kč. (16.583,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází ve stejné srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec), je ve srovnatelném
technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukce), realitní inzerce – snížení ceny o 5%, výrazně menší
plocha pozemků - zvýšení ceny o 10%.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 17.412,- Kč/m2 užitné plochy.
Závěr srovnávací metody:
Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 14.538,- až 18.900,- Kč/m2 užitné plochy
Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo možné ověřit technický stav objektu uvnitř (povinný neumožnil
vstup) stanovuji výslednou jednotkovou cenu na spodní hranici rozpětí z intervalu cen
srovnatelných nemovitostí na: 15.000,- Kč/m2 užitné plochy
130m2 (užitné plochy oceňovaného RD) x 15.000,- Kč/m2 =
1.950.000,- Kč
- 13 -
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem:
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji
srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
1.950.000,- Kč
Rekapitulace
Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
2.770.820,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
1.950.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč
0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v
daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti
na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a
poptávky.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto
posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které
mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný
stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik
roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení,
umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k
územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v
daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v
oblasti obdobných realit navrhuji
současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti
objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím, objektu zemědělské
stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66, St. 176, 333/6, 359/6,
359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres Kladno, zapsáno na LV č. 192,
vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno, podle tohoto odhadu k datu
ocenění 29.10.2012 po zaokrouhlení na:
1.950.000,- Kč.
- 14 -
C. Závěr
a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím,
zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66,
333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres
zapsáno na LV č. 192, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP
podle tohoto odhadu k datu ocenění 29.10.2012 po zaokrouhlení na:
objektu
St. 176,
Kladno,
Kladno,
1.950.000,- Kč.
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
objektu rodinného domu č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 662 s příslušenstvím,
zemědělské stavby bez čp/če na pozemku parc.č. St. 176 a pozemků parc.č. St. 66,
333/6, 359/6, 359/34, 494, 495 vše v katastrálním území Dolín, obec Slaný, okres
zapsáno na LV č. 192, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP
podle tohoto odhadu k datu ocenění 29.10.2012 po zaokrouhlení na:
objektu
St. 176,
Kladno,
Kladno,
1.950.000,- Kč.
Slovy : miliondevětsetpadesáttisíc korun českých
V Hlučíně, 2.11.2012
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín – Darkovičky
tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 259/2012 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 259/2012.
E. Seznam příloh
1.
2.
3.
4.
Fotodokumentace - 3 strany;
Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany;
Kopie katastrální mapy - 1 strana;
Místopis - 1 strana.
- 15 -
Vlastní fotodokumentace pořízená dne 29.10.2012
Foto poskytnuté realitní kanceláří
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
OZN.: Želevčice č.p. 11, Slaný, okr. Kladno
OZN.: Želevčice č.p. 11, Slaný, okr. Kladno
- 23 -