12 4082 2015 BJ Most ul. J.Suka

Ing. Vladimír Hůda
znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
člen Komory soudních znalců ČR Praha
člen České komory odhadců majetku Praha
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 12/4082/2015
o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1592/14
v bytovém domě č.p. 1592 (bl. 510)
včetně podílu na společných částech domu
a pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II,
v ulici Josefa Suka v Mostě,
okres Most, Ústecký kraj
_________________________________________________________________________________
Ing. Vladimír Hůda, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 13451014, tel. 476 107 700, tel. 602 447 444, fax 476 108 173
e-mail: [email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report):
12/4082/2015
LV no.:
19868
Name of subject / Předmět ocenění:
Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 1592/14 v
bytovém domě č.p. 1592 včetně podílu na společných
částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 6623, k.ú.
Most II, v ulici Josefa Suka v Mostě, okres Most, Ústecký
kraj
Address of subject / Adresa majetku:
Josefa Suka 1592/3, 434 01 Most
Purpose of Appraisal / Účel ocenění:
Stanovení obvyklé ceny nemovitých v ěcí podle zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení
o ustanovení znalce č.j. 43 EXE 15177/2014-9, pro účely
exekučního řízení
Cost value:
Věcná hodnota:
Yield value:
Výnosová hodnota:
Comparative value:
Porovnávací hodnota:
432 294 Kč
Market value
Tržní hodnota
150 000 Kč
nestanovena Kč
Common price
Obvyklá cena
150 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts):
Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
152 000 Kč
Number of properties:
Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel
Parcel of land nr.
Main building:
Hlavní stavba:
byt č. 1592/14 (jednotka podle
zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances:
Příslušenství:
loggie, komora
Size:
Velikost
1085 m2, podíl
4041/444253, tj. 9,87 m 2
Location in the town:
Poloha v obci:
obytná zóna
Type:
Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure:
Infrastruktura
úplná
Unit price:
Jednotková cena
6623 podíl 4041/444253
400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system:
Konstrukční systém:
Whole property:
Celá nemovitost:
m2
Office area:
Kancelářské plochy:
m2
Storage area:
Skladové plochy:
m2
montovaný
z panelových
dílců plošných
Built-up area:
Zastavěná plocha:
m2
Floor area:
Podlahová plocha:
40,41 m2
Built-up space:
Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing:
Ostatní
m2
Unit price:
Jednotková cena:
Kč/m2
Income:
Příjem:
Kč
Cost:
Náklady:
Kč
Capitalization rate:
Kapitalizační míra:
%
Building finished in year
Rok pořízení:
Wear (average):
Znehodnocení:
1971
50 %
-2-
Property right / vlastnické právo:
Podle části A listu vlastnictví č. 19868 je bytová jednotka č. 1592/14 ve vlastnictví Ondřeje Strouhala, bytem Josefa Suka
1592/3, 434 01 Most
Restricting conditions / omezující podmínky:
Podle části C listu vlastnictví č. 19868 je vlastnické právo k bytu omezeno:
-zástavním právem exekutorským ve výši 43.652,79 K č s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o.(IČ 29027241) podle
exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 11.2.2015
-předkupním právem na dobu 5-ti let ve prosp ěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. v likvidaci (IČ 25438832) podle smlouvy o
zřízení věcného předkupního práva ze dne 4.10.2010
-zahájením exekuce
-exekučním příkazem k prodeji nemovitosti
Jiná omezení nebyla zjištěna.
Real burden / věcná břemena:
V části C listu vlastnictví č. 19868 není evidováno žádné v ěcné břemeno.
Mortgages: / zástavní práva:
V části C listu vlastnictví č. 19868 je evidováno zástavní právo:
-zástavní právo exekutorské ve výši 43.652,79 K č s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o.(IČ 29027241) podle
exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 11.2.2015
Legal and structural state / stavebně právní stav:
Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. se způsobem využití byt. Z dostupných
informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru
nemovitostí.
Weak points / slabé stránky:
panelový dům
- omezené možnosti parkování
Strong points / silné stránky:
- dům prošel revitalizací
- v docházkové vzdálenosti jsou objekty ob čanské vybavenosti
- v blízkosti se nachází městský park Šibeník
Background Papers / podklady:
a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 19868 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu
20.4.2015, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí
b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí
c/ zjištění při prohlídce na místě
Tour / prohlídka
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19. 5.2015 za účasti Marka Kysely (nájemník), informace o bytovém dom ě byly
sděleny technikem SBD Krušnohor Zde ňkem Šebkem.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Kód katastrálního území :
Název katastrálního úz mí :
Kód obce :
Název ob e :
Počet obyvatel obce :
Datum stanovení počtu obyvatel :
Kód okresu :
Název okresu :
Název kraje :
Poloha v obci :
699594
Most II
567027
Most
68000
01.01.2015
CZ0425
Most
Ústecký
Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura:
Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je m ěstem statutárním s 68 tisíci obyvateli a rozsáhlou
infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství.
Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve
směru Žatec – Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice – Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem – Most – Cheb a Most – Praha.
Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastav ěné území města.
Město je napojeno na veškeré inženýrské sít ě včetně dálkového vytápění.
Property Location / poloha nemovitosti:
Oceňovaný byt je situován v bytovém dom ě č.p. 1592, umístěném na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II, v ulici
Josefa Suka v Mostě.
Bytový dům č.p. 1592 (místně označený blok 510) je samostatně stojící budova. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 70.
let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami ob čanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná,
nachází se nedaleko centra Mostu.
Short description property / stručný popis majetku:
Oceňovaný byt je situován ve 4. nadzemním podlaží č.p. 1592, umístěného na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II.
Bytový dům má 14 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (spole čné prostory, sklepní kóje).
K bytu náleží podíl o velikosti 4041/444253 na spole čných částech domu č.p. 1592 a na pozemku čís. parcely 6623, k.ú.
Most II .
Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z p ředsíně (6,17 m2), pokoje (18,75 m 2), kuchyně (7,34 m2), koupelny (2,52 m 2),
WC (0,97 m2), komory (2,45 m 2) a loggie (6,30 m 2). K bytu náleží sklepní kóje (2,21 m 2).
Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu):
Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, z betonových dílc ů plošných, střecha je plochá s krytinou
z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová
prefabrikovaná, okna bytu jsou plastová s izola čními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových
zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V domě je
výtah.
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody v četně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je
zajišťováno dálkově.
K vybavení oceňovaného bytu ke dni prohlídky pat ří vnitřní dveře, sprchový kout, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka,
plynový sporák, dřez, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu,
vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opat řeny krytinou z PVC a keramickou dlažbou.
-4-
Stáří a stavební stav:
Bytový dům byl kolaudován v roce 1971, jeho stá ří ke dni ocenění je tedy 44 let. Bytový dům prošel revitalizací, současný
stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován.
Oceňovaný byt je převážně v původním stavu, má pouze novou kuchy ňskou linku, sprchový kout, je neudržovaný, byt
vyžaduje menší stavební úpravy.
Pozemky:
K oceňovanému bytu č. 1592/14 náleží podíl 4041/444253 na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II.
Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvod ů.
Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu.
Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR
Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák. č. 72/1994 Sb. č. 1592/14 v bytovém domě č.p. 1592 včetně
podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II, v ulici Josefa Suka v Most ě, okres Most,
Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 19868 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního ú řadu pro Ústecký kraj,
Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní
hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19.5.2015
150.000,- Kč
Slovy: Stopadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí
V části C listu vlastnictví č. 19868 je evidováno:
-zástavní právo exekutorské ve výši 43.652,79 K č s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o.(IČ 29027241) podle
exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 11.2.2015
-předkupní právo na dobu 5-ti let ve prosp ěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. v likvidaci (IČ 25438832) podle smlouvy o
zřízení věcného předkupního práva ze dne 4.10.2010
-zahájení exekuce
-exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 19868.
Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku.
Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
....................
vypracoval
V Mostě, dne 22.května 2015
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.7.1976,
č.j. Spr. 2641/76, pro základní obor ekonomika, pro odv ětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod po řadovým číslem 12/4082/2015.
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
12/4082/2015
LV no.:
19868
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby)
Item
no.
Pol.č.
1
Name of "the tangible investment
asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný
prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 1592/14
40
21 200
856 692
50,0
428 346
2
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
428 346
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky)
Item
no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
6623
9,87
3 948 podíl o velikosti 4041/444253
400
2
3
4
5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
3 948
Cost Value (Buildings and Lands total)
Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
432 294
Kč
Yield value - Výnosová hodnota
Item
no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of
rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná
plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku
nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem
Kč
Kč
Net yield
Capitalization
rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační
míra
Výnosová
hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1
2
3
Yeld value
Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
Item
no.
Name
Realized / offer
price
Date of sale / offers
Residential /
utility area
Type of unit
Unadjusted
price
Rate of price
adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná /
nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná
plocha
Typ jednotky
Neupravená
cena
Koeficient
cenové úpravy
m2
Kč
Kč/m2
Total price of
residential / utility Price per object
area
Celková cena
obytné / užitné
plochy
Cena za objekt
Kč
Kč/m2
Comments
Komentář
1
BJ Most, ul. Josefa Suka
299 000,00
1-14
68,00
3+1
4 397
1,00
299 000,00
4 397
1) osob. vlastnictví, panelový d ům
po částečné rekonstukci, byt v
původní stavu
2
BJ Most, ul. Jaroslava Haška
210 000,00
10-14
72,00
3+1
2 917
1,00
210 000,00
2 917
2) osob. vlastnictví, panelový d ům
po celkové rekonstukci, byt v
původní stavu
3
BJ Most, ul. K.J.Erbena
215 000,00
5-15
49,00
2+1
4 388
0,90
193 500,00
3 949
3) osob. vlastnictví, panelový d ům
po celkové rekonstukci, byt v
původní stavu
Cost Value - Věcná hodnota
0,432
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,152
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,150
mil.Kč
1) údaj z databáze znaleckého ústavu ENI CONSULT spol. s r.o. Most
2) údaj z databáze znaleckého ústavu ENI CONSULT spol. s r.o. Most
3) aktuální nabídka realitní kancelá ře Bydlete s námi s.r.o. Most
Byt č. 1593/14 v ulici Josefa Suka v Mostě
Situace lokality
Situace oblasti
Fotomapa
-2-
Byt č. 1592/14 v ulici Josefa Skupy v Mostě
Bytový dům č.p. 1592
Bytový dům č.p. 1592
Vchod do domu č.p. 1592
Komunikace u domu
Komunikace u domu
Chodba v domě
Vchod do bytu č. 1592/14
Pokoj
Kuchyně
Předsíň
Koupelna
Loggie
-2-