Investice do nemovitostí ve střední Evropě opět rostou

Vážení noví čtenáři!
Skypaper
S nadhledem ve světě stavebnictví a realit
ČÍSLO 1/2013 (30.01.2013)
Investice do nemovitostí ve střední
Evropě opět rostou, ČR láká nejvíce
Na hlavních trzích střední Evropy (Polsko, Česká republika, Slovensko,
Maďarsko a Rumunsko) se ve čtvrtém čtvrtletí 2012 značně zvýšila
investiční činnost do nemovitostí. Objem transakcí v regionu dosáhl
1,826 miliardy eur (přes 45 miliard korun), což bylo téměř tolik, jako ve
stejném období roku 2007 a třikrát více než v předchozím třetím čtvrtletí
2012, kdy výše investic činila 536 milionů eur. Oznámila to poradenská
společnost Cushman & Wakefield (C&W).
Za celý rok 2012 vykázal středoevropský region investice ve výši 3,71
Stavebnictví čeká
bezpochyby další obtížný
rok. Prognózy se shodují
na pokračujícím propadu
odvětví, přesto ale lze již
zahlédnout pověstné světlo
na konci tunelu. Zatím jde
pouze o první paprsky, ale
i ty mohou zahřát
chřadnoucího pacienta.
Stoupá poptávka po
pronájmech průmyslových
nemovitostí, což se jistě
odrazí v jejich výstavbě.
Developeři nakupují
pozemky pro rezidenční
projekty a prodávají více
bytů, ať již to je pro
spekulace či skutečnou
potřebu. Roste též apetit
investorů do komerčních
nemovitostí, které láká
možnost rychlejší
návratnosti vložených
peněz. Sečteno, podtrženo
– jsou zde náznaky, že
situace by se mohla začít
zlepšovat a propad
zastavit. Doufám, že
k tomu skromně přispěje i
náš nový magazín, jehož
první vydání právě
začínáte číst.
Petr Bayer, šéfredaktor
miliardy eur, pouze 59 % v porovnání s rekordním objemem investic za
6,3 miliardy eur v roce 2011. Bylo to však o čtvrtinu více než v roce 2010.
„V posledním čtvrtletí 2012 jsme sice byli svědky – především v Polsku –
významného růstu investičních objemů, avšak ani tento výrazný obrat
nestačil ke kompenzaci chabých investičních výkonů celého
středoevropského regionu za prvních devět měsíců roku 2012. Pozitivní
trend bude v Polsku pokračovat a předpokládá se, že investiční aktivita
zesílí i v České republice,“ podotýká Charles Taylor, partner ve firmě
Cushman & Wakefield.
Polsko v roce 2012 získalo investice ve výši 2,8 miliardy eur, což je o 8 %
více než v roce 2011. Naproti tomu v Česku investiční objem oproti roku
2011 citelně poklesl na 550 milionů eur. V Rumunsku a Maďarsku se
www.skypaper.cz
Stránka 1
Skypaper
číslo 1/2013 (30.01.2013)
v roce 2012 také investovalo méně než o rok dříve: Rumunsko vykázalo investice 255 milionů eur a Maďarsko 146
milionů eur. Na Slovensku byla v prvních devíti měsících roku 2012 investiční činnost nulová a ve čtvrtém čtvrtletí se
investovalo pouhých 17 milionů eur.
„Očekáváme, že objem investic u nás poroste a Česká republika vyjde v průběhu roku 2013 ze stínu Polska. Obava
z přehřátí polského trhu směruje investory na český trh. Láká je hlavně vidina rychlejší návratnosti investice (yield),“
říká James Chapman, partner a vedoucí investičního týmu v C&W Česká republika. „Nabídka kvalitních nemovitostí
stejně jako stabilita trhu povedou k růstu investic v Praze v roce 2013,“dodává.
Ve středoevropském regionu nyní s 30 procenty opět převládají investoři z Německa, následují USA (20 %) a Francie
(14 %). Britské investice tvořily v roce 2012 pouze 13 % všech investic v regionu, ačkoli o rok dříve zde převládaly.
Domácí kapitál nadále zvyšuje svůj podíl, i když jde o růst z relativně nízkého základu. Aktivními domácími investory
jsou CPI, Proxy Finance a CTP v ČR, Kulczyk Silverstein Properties v Polsku a Bea Development a Tatra Asset
Management na Slovensku. Akvizice ve střední Evropě vykázal i řecký investor Bluehouse Capital, který uzavřel čtyři
transakce v Maďarsku a Česku.
10 NEJVĚTŠÍCH INVESTORŮ VE STŘEDNÍ EVROPĚ V ROCE 2012
Investor
Nemovitost
celkem (miliony eur)
Unibail-Rodamco
Zlote Tarasy, Varšava
475
Union Investment
Manufaktura, Lodz
390
Allianz
Warsaw Financial Center, Varšava
322
Platinum Business Park, Varšava
Deka
International Business Center, Varšava
303
Intercontinental Hotel, Varšava
City Green Court, Praha
Blackstone
Galeria Tęcza & Galeria Twierdza, Polsko
263
Panattoni Portfolios, Polsko
Heitman
Marynarska Business Park, Varšava
144
Galeria Tarnovia, Polsko
Griffin
Prima Court, Varšava
133
Renoma, Polsko
Proxy Finance
City Tower, Praha
130
Hines
Prologis Portfolios, Polsko
117
NEPI
City Business Center, Rumunsko
92
„Předpokládáme, že objemy investic budou v roce 2013 o něco větší než v roce 2012. Budou nadále zaměřeny na
prvotřídní kancelářské prostory a zvýší se i zájem o logistické areály. S likvidací fondů a v důsledku snahy developerů
o získání likvidity přijde na trh i odpovídající objem vysoce kvalitních prostor. Ke konci minulého roku byla úspěšně
realizována řada investičních transakcí a můžeme předpokládat, že zájem investorů o středoevropský region nadále
potrvá,“ dodává Taylor.
www.skypaper.cz
Stránka 2
Skypaper
číslo 1/2013 (30.01.2013)
Ve výstavbě se nachází řada hal, poptávka stoupá
CBRE, DTZ a Jones Lang LaSalle a připojila se
Colliers.
Hrubá realizovaná poptávka, včetně renegociací, ve 4.
2
čtvrtletí 2012 dosáhla 290 400 m a mezičtvrtletně i
meziročně vzrostla, a to o 25 %, respektive o 42
procent. „Ve stejném období jsme zaznamenali čistou
realizovanou poptávku ve výši 170 900 m
2
s mezikvartálním nárůstem o 2,7 % a meziročním o
2,5 %,“ uvádí IRF.
Na konci loňského roku bylo napříč celou Českou
2
Plocha moderních skladových a výrobních ploch třídy
republikou 283 250 m neobsazených skladových
A v Česku již dosáhla 4,113 milionu čtverečních metrů.
ploch. Míra neobsazenosti po třech kvartálech růstu
Ve čtvrtém čtvrtletí 2012 bylo dokončeno přibližně 40
opět poklesla na 6,9 % o procentní bod. Nejvyšší
2
300 m , ve výstavbě se nachází v současnosti kolem
dosahované nájemné průmyslových a logistických
195 000 m . Čerstvé údaje oznámilo Industrial
nemovitostí (tzv. prime headline) se v České republice
Research Forum (IRF), které založily společnosti
pohybuje na úrovni 4,50 eur/m /měsíc, dodává IRF.
2
2
Firmy šetří a místo stěhování raději zůstávají
na stejné adrese
Bilance kancelářských pronájmů v loňském roce byla
třetí největší v 15leté historii tohoto segmentu v Praze
2
– celkově více než 273 000 m . V posledním čtvrtletí
2012 přitom tvořily renegiociace na souhrnném objemu
transakcí 45 %, a podobně tomu bude pravděpodobně
i v prvních měsících letošního roku. Uvádí to
v nejnovější zprávě poradenská společnost DTZ.
„Pro řadu firem je překážkou stěhování. Tento proces mají spojený s vyššími náklady i časovými investicemi.
Pronájem nových prostor tak musí nájemcům dávat i s těmito výdaji jednoznačnou finanční logiku,“ vysvětluje vedoucí
oddělení zastupování pronajímatelů v DTZ Pavel Domalewski.
Loňský podíl přejednaných nájemních smluv byl nejvyšší za posledních deset let. Vysoké procento renegociací je
rovněž odrazem „silných“ let 2006 – 2008, kdy na pražský kancelářský trh přicházelo mnoho nových subjektů. Velké
2
stěhování (nad 4000 m ) minulý rok v rámci trhu realizovaly pouze společnosti ADP a Unilever.
Vývoj kancelářského trhu je v Praze kontinuální, racionální a bez razantních výkyvů v žádném sledovaném parametru.
www.skypaper.cz
Stránka 3
Skypaper
číslo 1/2013 (30.01.2013)
V souladu s predikcemi DTZ nepotvrdil ani rok 2012 skokový nárůst neobsazenosti, která se už 1,5 roku pohybuje
kolem 11,5 – 12 %. Znamená to, že nové přírůstky ploch jsou v rovnováze s realizovanou poptávkou, a to přibližně
2
100 000 m ročně.
2
Praha už také delší dobu nezažívá žádnou masivní výstavbu. Z velké části jde o menší projekty do 10 000 m či
dostavby developerských celků nebo jejich další etapy. Například jedinou větší dokončenou budovou se v roce 2013
stane Florentinum na Praze 1. Do budoucna bude také určující i vyšší podíl spekulativního developmentu
2
administrativních budov bez zajištěných nájemců. Platí to v případech projektů River Garden Office II/III (22 200 m ) i
2
S9 Florenc (2850 m ) v Praze 8, zahájených v posledních měsících roku 2012. Ve stejném období začala i realizace
2
City West C1 a C2 (celkově 24 000 m ) v Praze 5. Do těchto prostor na pražských Stodůlkách by se však po
dokončení v roce 2014 měla stěhovat centrála společnosti Vodafone.
„Hovoříme-li o dalších trendech, pak nadále pokračuje preference udržitelné architektury a výstavby. O certifikaci
usiluje šest ze sedmi projektů a označení LEED nebo BREAM se už stalo standardem. Nikoli náhodou se staví
výhradně na Praze 1, 4 a 8, což jsou lokality v souladu s certifikacemi kvalitně obsloužené veřejnou dopravou,“
doplňuje vedoucí oddělení zastupování nájemců v DTZ Václav Bouček.
Nákupní střediska na sídlištích prochází revitalizací,
bojují s hypermarkety
Zákazníci do nich mohou vyrazit i bez automobilu a
obvykle mohou vyřídit více věcí najednou, nejen
nákup,“ vysvětluje vedoucí oddělení Research &
Consulting v DTZ Lenka Šindelářová. „Výhoda těchto
nákupních center spočívá v tom, že je lidé využívají
v podstatě každodenně, tedy nikoli jen o víkendech,
jak je tomu většinou u velkých obchodních komplexů,“
dodává.
Obchodní a marketingová strategie postavená na
zákaznících z řad obyvatel či pracovníků poblíž
Na výsluní se opět dostávají nákupní střediska na
sídlištích, která v poslední době podstupují rozsáhlé
rekonstrukce. Jen v Praze bylo dočasně uzavřeno OC
na Lužinách a revitalizace postupuje v OC Krakov
nákupního centra se vyplatila například Galerii
Butovice. Ta prošla zásadním rozšíření gastro centra,
otevřením fitness centra a zvýšením nabídky pro na
matky s dětmi (zábavní koncept Sloníkov, rozšíření a
v Praze 8. V obou případech vlastníci ponechávají
remodeling prodejny Bambule).
v areálech tradiční služby, jako jsou pošta, lékaři nebo
Díky tomu získala množství nových nakupujících z řad
banka, a posilují atraktivitu nájemců i jejich skladbu.
místních rezidentů či lidí, dojíždějících do místa za
OC Krakov má takřka rok před dokončením
prací, i pro klasické retailové formáty. „Také u Krakova
rekonstrukce obsazeny všechny klíčové plochy,
vycházíme ze stávající skladby obyvatel sídliště i
informuje mezinárodní poradenská společnost DTZ.
z toho, jak se lokalita díky novým rezidenčním
„Lidé šetří čas i peníze. A tato prodejní střediska
přesně splňují charakteristiku lokálních či sousedských
nákupních center s trochu jiným nájemním mixem.
www.skypaper.cz
projektům rozšiřuje. Proto mezi nájemci nechybějí
módní značky jako C&A, dm drogerie, Hervis sport a
2
další, navíc více než 2000 m zaměřených výhradně
Stránka 4
Skypaper
číslo 1/2013 (30.01.2013)
na rodiny s dětmi. Pro rodiny budou orientované i kavárny a restaurace,“ dodává Petra Macháčková, která má v DTZ
pronájem ploch v OC Krakov na starosti.
Modernizace spojená s novou stavbou OC Krakov uprostřed sídliště v Praze - Bohnicích patří k nejočekávanějším
projektům revitalizace starých sídlištních objektů. Investorem a vlastníkem je společnost Centrum Krakov, a.s., jež
2
téměř 13 800 m podlažní plochy obsadilo supermarketem Billa a další zhruba stovkou maloobchodních jednotek.
Nechybějí mezi nimi tři velké banky, kadeřnictví, lékárna nebo fitness centrum, pro které je vyhrazeno více než 1000
2
m . Centrum bude otevřeno na podzim roku 2013.
„Krakov je typickým příkladem, jaký potenciál má spojení s veřejnými službami: blízkost pošty či nedaleké polikliniky a
umístění přímo u dopravní tepny lokality a zastávek autobusů, kde denně nastupuje nebo vystupuje 3000 cestujících,
zajišťuje vysokou návštěvnost místa. Krakov je přirozeným centrem, které zajišťuje základní obslužnost zdejších
obyvatel. Vysokou návštěvnost si drželo i původní centrum, byť již charakterem neodpovídalo požadavkům na
moderní nakupování. Proto lze očekávat, že nové moderní centrum, které roste na místě původního objektu, si velice
rychle získá oblibu místních obyvatel.,“ dodává vedoucí oddělení Property Managementu v DTZ Lenka Vodrážková.
Podobné projekty, které navazují na oblibu starších sídlištních „samoobsluh“ a center služeb, jsou sledované obyvateli
i nájemci. V případě OC Krakov má však na co nejlepším výsledku zájem i radnice Prahy 8, která si slibuje vytvoření
prosperujícího a obyvateli oblíbeného centra, které bude plnit i společenskou funkci. Ostatně, i kreativní architektura
nového komplexu nemá být protiváhou, ale spíše doplňkem okolního sídliště, jeho zpestřením.
Zájem veřejnosti o podobné projekty ilustruje i OC Lužiny, kde nezaviněný posun v projektových a stavebních pracích
způsobil nevoli řady obyvatel. Podle analytiků DTZ je to logická reakce, protože pro stovky a možná tisíce lidí jsou
lokální nákupní centra nejdostupnější a nejpohodlnější platformou pro nákupy i služby. V případě Krakova je nejbližší
podobný objekt vzdálen několik kilometrů.
Central Group nakoupil pozemky pro 2600 nových bytů za
1,1 miliardy korun
Nákupy všech nových pozemků hradí společnost
z vlastních zdrojů bez využití bankovních úvěrů,
oznámila firma.
Největší akvizicí byla koupě rozsáhlých pozemků na
Kavčích Horách v Praze 4 pro výstavbu 600 nových
luxusních bytů. Dalšími velkými akvizicemi Central
Group byly pozemky v Praze 9, a to ve Vysočanech a
Letňanech pro realizaci celkem 1300 nových bytů.
Společnost také koupila pozemek přímo v centru
Prahy na Vinohradech, jen asi 150 metrů od
Společnost Central Group prodala loni celkem 1309
Národního Muzea, pro výstavbu 48 velmi luxusních
nových bytů, domů a parcel, což je nejvíce od
bytů. Další akvizice pozemků pro novou rezidenční
zlomového předkrizového roku 2007. Co se týká
výstavbu firma dokončila v Radlicích, Záběhlicích,
nových akvizic, holding nakoupil další pozemky v osmi
Březiněvsi a Břevnově. „Koupě dalších pozemků je
nových lokalitách v Praze pro 2600 nových bytů.
nyní ve finálním stádiu jednání,“ dodává firma.
Hodnota nových akvizic činí 1,1 miliardy korun.
www.skypaper.cz
Stránka 5
Skypaper
číslo 1/2013 (30.01.2013)
Holding Central Group drží dlouhodobě více než třetinový podíl na trhu nového bydlení v Praze. Za 19 let svého
působení dokončil již 124 rezidenčních lokalit a prodal více než 10 000 nových bytů, domů a parcel.
České stavebnictví má letos klesnout o tři procenta
Tuzemská stavební výroba se má v letošním roce snížit přibližně o tři procenta, když za loňský rok se očekává
celkový pokles kolem 3,5 %. Menší propad nebude dán zlepšením stavu, ale pouze nižší základnou, uvádí hlavní
ekonom Next Finance Vladimír Pikora.
Stavební produkce podle Českého statistického úřadu v listopadu klesla meziročně o 2,7 procenta, po očištění od
vlivu počtu pracovních dní dokonce bezmála o čtyři procenta. „Statistiky padají, a to díky teplému listopadu ještě
nepadají tak výrazně, jako kdyby byl listopad studený,“ glosuje Pikora. Oproti říjnu však stavebnictví stouplo o 1,3 %.
Produkce v pozemním stavitelství meziročně klesla o 0,1 % (příspěvek - 0,1 procentního bodu). Produkce
inženýrského stavitelství se snížila o 8,0 % (příspěvek -2,6 p. b.). Stavební produkce od počátku roku do konce
listopadu klesla ve srovnání se stejným obdobím konjunkturního roku 2008 o 17,3 %.
Průměrný počet zaměstnanců v podnicích s 50 a více zaměstnanci ve stavebnictví se v listopadu 2012 meziročně
snížil o 5,1 %. Průměrná měsíční nominální mzda těchto zaměstnanců meziročně vzrostla o 4,1 % a činila 34 773 Kč.
Počet vydaných stavebních povolení se snížil o 14,1 %, stavební úřady jich vydaly 7668. Orientační hodnota těchto
staveb dosáhla 22,7 miliardy Kč a ve srovnání se stejným obdobím roku 2011 vzrostla o 1,3 %.
Počet zahájených bytů se v listopadu 2012 meziročně snížil o 17,6 % a dosáhl 1449 bytů. V bytových domech klesl o
60,1 %, u bytů v rodinných domech o 14,1 %. Počet dokončených bytů se snížil o 12,9 % a činil 2540 bytů.
V bytových domech klesl o 28,4 %, v rodinných domech o 6,9 %.
www.skypaper.cz
Stránka 6
Skypaper
číslo 1/2013 (30.01.2013)
Výstavba průmyslových nemovitostí v Česku překoná
loňský rok
Nová výstavba industriálních ploch v ČR bude
v letošním roce vyšší než v roce 2012. Příčinou je
dlouhodobá stabilita českého trhu s průmyslovými
nemovitostmi v kombinaci s nízkou nepronajatostí,
která povzbuzuje developery k razantnějšímu přístupu
k výstavbě. Poslední čtvrtletí bylo z hlediska nové
2
výstavby zanedbatelné (jen 25 tisíc m ) a v celém
2
roce 2012 se postavilo jen 106 tisíc m nových hal, což
odpovídá zhruba jedné třetině výstavby v roce 2011.
Uvádí to čerstvě zpracované statistiky společnosti
Cushman & Wakefield (C&W).
Loňský propad způsobily to zejména zvýšené nároky financujících institucí a z toho důvodu téměř neexistující
spekulativní výstavba. Moderní průmyslové haly k pronájmu stavěly zejména CTP, Goodman a VGP, téměř veškerá
výstavba proběhla mimo Prahu. „Rok 2012 potvrdil trend z předchozích let, kdy nová výstavba byla částečně
vytlačena rekonstrukcemi stávajících hal. Haly postavené na začátku 21. století je stále možno považovat za moderní,
majitelé do nich však musí investovat, aby tak reagovali na zpřísňující se nároky nájemců a jejich tlak na úspory
provozních nákladů,“ podotýká Jaroslav Kaizr, vedoucí pronájmu v průmyslovém týmu C&W.
Podíl volných ploch (míra nepronajatosti) činil ke konci loňského roku 7,0 procenta. O rok dříve to bylo 6,4 procenta.
Přes tento mírný nárůst nedosahuje ani na ”zdravých” deset procent a nabízí značný prostor pro novou výstavbu.
2
Momentálně mohou zájemci o pronájem vybírat z necelých 290 tisíc m volných ploch. V Česku se v roce 2012 přitom
2
pronajalo 687 000 m moderních průmyslových ploch.
„Český trh s průmyslovými nemovitostmi je stabilním prostředím, kde si poptávka našla svoji dlouhodobě udržitelnou
2
úroveň kolem 600 tisíc m ročně. Jde o průměr za posledních deset let a dá se říci, že vyjadřuje ověřenou kapacitu
trhu,” říká Kaizr. ”Nemovitosti se stávají klíčovým faktorem strategického plánování firem. Firmy si za 20 let svého
působení u nás mohly ověřit, který typ nemovitosti je pro jejich podnikání vhodný a jaké mají na své prostory
požadavky,” dodává.
2
V posledním čtvrtletí roku 2012 se pronajalo 247 tisíc m , což bylo mírně nad původním očekáváním. Trh
s průmyslovými nemovitostmi tak dostal v posledním čtvrtletí pozitivní náboj, který zatím přetrvává. Největší pronájmy
2
uskutečnily v roce 2012 firmy MD Logistika, která prodloužila svoji smlouvu ve VGP Horní Počernice (40 tisíc m ), VF
2
Corporation (prodloužení nájmu v Pointparku D8 - téměř 25 tisíc m ), Electroworld (prodloužení v CTParku Modřice 2
24,5 tisíce m ) a výrobní společnost SAS s novou nájemní smlouvu v Goodman parku v Mladé Boleslavi (přes 22 tisíc
2
m ). V tomto případě zároveň šlo o největší nově postavenou halu.
www.skypaper.cz
Stránka 7